2-24-15189/9 · Viru Maakohus Jõhvi kohtumaja

K O H T U O T S U S

Eesti Vabariigi nimel

Kohus

Viru Maakohus

Kohtunik

Viljo Junolainen

Määruse tegemise aeg ja koht

15. august 2025. a, Jõhvi

Tsiviilasja number

2-24-15189

Kohtuasi

Hagihind

L G hagi Voshod OÜ vastu ostuhinna tagastamise ja

viivise nõudes

21 274,12 eurot

Menetlustoiming

Kohtulahendi tegemine

Menetlusosalised

Hageja:

Hageja esindaja:

Kostja:

Kostja esindaja:

L G (isikukood xxx, elukoht:

xxx )

Vadim Vilde, e-post: xxx

Voshod OÜ (registrikood

10517282, asukoht: Narva

mnt 19-1, Jõhvi, Ida-Viru

maakond, e-post: xxx ,

seaduslik esindaja: juhatuse

liige V N)

Vandeadvokaat Margus Kiir,

JeweLex Advokaadibüroo, e-

post: xxx

RESOLUTSIOON

1. Hagi rahuldada.

2. Välja mõista Vohod OÜ-lt L G kasuks 21 000 (kakskümmend üks tuhat) eurot.

3. Mõista kostjalt hageja kasuks välja hagi esitamisel sissenõutavaks muutunud viivis

summas 274,12 eurot.

4. Mõista kostjalt hageja kasuks viivis alates 08.10.2024. a kuni põhinõude täitmiseni

VÕS § 113 lõike 1 teises lauses ettenähtud ulatuses.

MENETLUSKULUDE JAOTUS

1, Jätta menetluskulud kostja kanda.

2. Välja mõista hageja kasuks menetluskulud summas 4 049,30 eurot (s.h

õigusabikulud 2 7 89,30 eurot ja riigilõiv 1 260 eurot

3. Hüvitamisele kuuluvatelt menetluskuludelt tuleb tasuda alates menetluskulude

suurust kindlaks tegeva lahendi jõustumisest kuni täitmiseni viivist VÕS § 113 lg 1

teises lauses ettenähtud ulatuses.

EDASIKAEBAMISE KORD

Kohtuotsuse peale on õigus esitada apellatsioonkaebus Tartu Ringkonnakohtule 30

päeva jooksul arvates kohtuotsuse menetlusosalistele kättetoimetamisest.

Kui kaebuse esitaja ei taotle apellatsioonkaebuse lahendamist kohtuistungil, on

ringkonnakohtul õigus lahendada apellatsioonkaebus kirjalikus menetluses.

HAGIAVALDUS

1. L G (hageja) esitas 07.10.2024. a Viru Maakohtule hagi Voshod OÜ (kostja) vastu

ostuhinna tagastamise ja viivise nõudes.

2. Hagiavalduse kohaselt Voshod OÜ ja L G vahel on 12.12.2016. a sõlmitud kinnistu xxx

ostu-müügi leping (leping). Lepingu esemeks on kinnistu aadressil xxx koos kinnistul

paikneva aiamajaga üldpinnaga 20 m2. Lepingu kohaselt lepingu eseme müügihinnaks oli 11

500 eurot. Ostuhind sisaldas lepingu eset koos kommunikatsioonidega. Lepingu sõlmimisel

kinnitasid pooled lepingus, et hageja tasub kostjale ülekandega ostuhinnast 5 000 euro, mida

ta ka tegi 15.12.2016. A ning 01.05.2017. a hageja poolt oli tasutud kostjale veel 1 000 eurot

santehnika ja kanalisatsiooni ehituse eest. Ülejäänud osa 5 500 eurot hageja on tasunud

20.06.2017. a kostja pangakontole xxx enne notariaalse tehingut, mis jäi ära põhjusel, et

hageja on xxx kodanik, kelle nimele on antud piirkonnas kinnisvara ostmine ja

registreerimine keelatud. Pooled on kokku leppinud, et ootavad, kui hageja lapselaps V G

(isikukood xxx) saab täisealiseks ja siis tehing vormistatakse tema nimele. xxx augustis 2017.

a oma otsusega kohustas korrastada valla haldusterritooriumilt kõik rajatised. Seoses sellega

kostja tegi hagejale ettepaneku asendada lepingu ese xxx teise objektiga, milleks oli korter

ridaelamus aadressil xxx hinnaga 21 000 eurot järelmaksuga, tingimustel, et hageja tagastab

kostjale xxx aiamaja hinnaga 12 000 eurot, sest lisaks kostjale otse tasutud 11 500 eurot,

hageja investeeris objekti veel 509 eurot (värvimine jms). Hageja poolt oli augustis 2019. a

tasutud ettemaks xxx eest summas 5 000 eurot sularahas ning ülejäänud osa 4 000 eurot oli

tasutud graafiku alusel igakuiselt summas 250 eurot. Esimese makse summas 250 eurot tegi

hageja kostjale septembris 2019. a sularahas ning järgmised maksed vastavalt graafikule oli

makstud hageja poolt kostjale pangaülekandega kostja pangakontole xxx. Detsembris 2020. a

tasus hageja kostjale kogu summa 21 000 eurot vastavalt lepingule. Hageja kolis sisse ja asus

koos oma perega elama aadressil xxx septembris 2019. a. Kostja ja hageja leppisid kokku, et

sõlmivad asjaõiguslepingu lepingu eseme omandi üleandmiseks kostjalt hagejale hiljemalt

2021. a. Järjekordselt tehing jäi ära Covid pandeemia tõttu. Juulis 2022. a sai hageja

juhuslikult teada, et tema poolt kostjale välja makstud korteriomand aadressil xxx on

kohtutäitur xxx poolt arestitud ja pandud täitemenetluses müüki alghinnaga 10 000 eurot ja

koormatud hüpoteegiga 62 000 eurot. Kohtutäituri korraldatud enampakkumine pidi toimuma

23.08.2022. a. Kostja ei teavitanud hagejat toimuvast täitemenetlusest ega üldse sellest

olukorrast, mille tõttu omandi üleminek kostjalt hagejale on välistatud. Lepingust taganemine

kohustuste rikkumise tõttu ja vastutus on sätestatud võlaõigusseaduses. Kostja ei täitnud

lepinguga võetud kohustusi, ehk lepingu eseme omand ei ole hagejale üle läinud. Kostja

täielikult ignoreerib hagejat ega tagasta hagejale hageja poolt tasutud raha 21 000 eurot.

Hagejal ei jää midagi muud üle, kui kaitsta oma huve hagimenetluses ja nõuda kostjalt

hüvitist koos viivisega.

3. Hageja taotleb: (1) välja mõista kostjalt hageja kasuks tasutud summa 21 000 eurot; (2)

mõista kostjalt hageja kasuks välja hagi esitamise hetkeks sissenõutavaks muutunud viivis

summas 274,12 eurot; (3) mõista välja kostjalt hageja kasuks viivis alates 08.10.2024. a kuni

põhinõude summas täitmiseni VÕS § 113 lõike 1 teises lauses ettenähtud ulatuses; (4) jätta

kõik menetluskulud kostja kanda; (5) kohtulahendiga kindlaksmääratud menetluskuludelt

mõista välja viivis VÕS § 113 teises lauses sätestatud määras alates menetluskulude suurust

kindlaksmäärava lahendi jõustumisest.

KOSTJA VASTUS

4. 14.11.2024. a kirjalikus vastuses hagile kostja hagi ei tunnistanud.

5. Kostja võttis kohustuse ehitada eluhoone xxx ja võimaldada hagejale selle omandamine.

Kostja sai ettemaksuna kokku 20 250 eurot. Kostja on korraldanud maaüksusele elektri

ühenduse ja veetrassiga ühenduse ja eluhoone ehituse. Seoses pandeemiaga tekkisid kostjal

oma majandustegevuses raskused ning käesolevaks ajaks on tegevus halvatud ja tegeletakse

võlgnevuste kustutamisega. Nimelt kostja ei saa oma vara ise võõrandada seoses

käimasolevate täitemenetlustega ning kreeditoride nõuetega. Alates 2017. a kuni tänaseni on

elamu hageja ja ta pere ainukasutuses. Valdust ei ole üle antud. Hageja väitel kasutab ta vara

alates septembri kuust 2019. a. Antud vaidluse kontekstis ei ole see erimeelsus olulise

tähendusega. Juhul, kui asuda seisukohale, et hageja kasutab vara alates tema poolt osutatud

ajast on vara, s.o elamut koos selle ümbritseva territooriumiga kasutatud vähemalt 61 kuud.

Antud looduskaunis piirkonnas (s.o xxx) on sarnase vara üürimisel turuväärtuseks

minimaalselt 1 700 eurot kalendrikuus). Seega, sellise vara minimaalne üüritasu antud

perioodil (61 kuud) moodustab 103 700 eurot. Isegi kui arvestada hageja poolt tasutud

summat ja vara kasutuse perioodi moodustaks see 332 eurot kalendrikuus, mis oleks

ilmselgelt antud piirkonnas alaväärtustatud üürihind. Kostja on seisukohal, et kostjal on õigus

nõuda hagejalt kasutuseeliseid kinnistu ainukasutuse eest perioodil 01. september 2019. a

kuni tänaseni. Asjast saadavaid kasutuseeliste puhul tuleb arvestada esiteks eseme

kasutamisest saadavate eeliste (kasutuseeliste) harilik väärtus ehk kohalik keskmine üürihind

(turuhind) TsÜS § 65 mõttes. Kasutuseeliste väärtuse saab määrata kinnistu kasutamisest

saadava eelise kohaliku keskmise turuhinna järgi, s.o üürimisel saadava üüri järgi (Riigikohtu

26. septembri 2012. a otsus tsiviilasjas nr 3-2-1-93-12, p 20). Võimaliku üüri järgi on

asjakohane arvestada ka käesolevas asjas kinnistu kasutuseeliseid (s.o 103 700 eurot). Antud

nõude rahuldamise võimalusi on kolmel alternatiivsel alusel: 1) kahju hüvitamise nõue VÕS

§ 115 alusel, kus kahjuks on kaotatud kasutuseelised; 2) kasu hüvitamise nõue AÕS § 71 lg 2

alusel; 3) alusetust rikastumisest tulenev nõue VÕS §-de 1037-1039 alusel, mille esemeks

võib m.h olla alusetult saadud kasutuseelised (Riigikohtu 24. märtsi 2016. a otsus tsiviilasjas

nr 3-2-1-175-15, p 12). Antud juhul on kohane kolmas alus ja ka kahjuhüvitamise alternatiiv.

Elamu kasutamine üle 5 aasta ei saa toimuda tasuta, s.h arvestades, et kostja on äriühing.

Samuti on ebareaalne antud piirkonnas üürida eluruume hinnaga nt 350 eurot kuus.

Kohtupraktikas on kinnitatud, et nõuet hüvitada kasutuseelis menetlusliku tasaarvestuse

nõudena on lubatav. Menetlusliku tasaarvestuse nõude saab esitada samadel eeldustel kui

vastuhagi, s.t menetlusliku tasaarvestusena esitatud nõue peab olema suunatud teise poole

nõude tasaarvestamisele (TsMS § 373 lg 1 p 1). Arvestades, et hagejal on kostja vastu nõue

summas 21 000 eurot (kostja arvestuse järgi 20 250 eurot) tasaarvestab kostja hageja nõude

kostja nõude osaga summast 103 700 eurot (s.h viivise). Kostja rõhutab täiendavalt, et hageja

ei ole tänaseni asja üle andnud ning kasutab seda elukohana. Hageja ei saa nõuda müügihinna

tagastamist, kuna kohustused on vastastikused ja asi tuleb tagastada. Kostja ei ole takistanud

asja tagastamist ning on vastupidiselt sellest huvitatud, kuna siis selguvad ka võimalikud

täiendavad nõuded arvestades tagastatud asja seisundit. Tulenevalt eeltoodust tuleb

hagiavaldus jätta rahuldamata ning seega on alusetu ja põhjendamatu ka viivisenõue. Kostja

pakub hagejale kompromissina anda asja valdus üle kostjale (seisund peab olema vähemalt

vastav keskmisele kulumile) ning pooled loobuvad vastastikustest nõuetest.

HAGEJA VASTUS KOSTJA VASTUSELE

6. Hageja esitas 27.11.2024. a vastuse kostja vastusele.

7. 16.12.2016. a OÜ Voshod, esindaja V N ja L G vahel koostati leping xxx kinnistu 1/6

maatüki ostuks aadressil xxx (katastritunnus xxx) 20m2 karkassmajaga mobiilsel alusel. Hind

sisaldas ka vee- ja elektriliitumist. Kõige selle eest tasuti 11 500 eurot. Notariaalselt tõestatud

ostu-müügitehing pidi toimuma 2017. aasta oktoobris. Kuna V Nl tekkisid probleemid xxx

juhtidega, jäi ostu-müügitehing toimumata. 2019. aasta augustis otsustas V N müüa maha 20

m2 karkassmaja. Vastutasuks pakkus ta, et ostab korteri aadressil xxx (katastritunnus xxx)

järelmaksuga, hinnaga 21 000 (kakskümmend üks tuhat) eurot, nagu on näha V N 28. augusti

2019. aasta võlakirjast. Ridaelamu kuue korteriga aadressil xxx (katastritunnus xxx) oli

ehitatud juba 2015. aastal ja korteri ostmise pakkumise hetkel kõik selles majas asuvad viis

ülejäänud korterit olid juba asustatud. Mobiilne 20 m2 karkassmaja tagastati OÜ-le Voshod.

12 000 eurot arvestati ettemaksuna kinnisasja xxx (katastritunnus xxx), (11 500 eurot 20 m2

suuruse haagismaja eest ja 500 eurot maja värvimise eest). 4 000 eurot V N sai 26. augustil

2019. a ja 1 000 eurot sai kätte 30.08.2019. a, seda kinnitavad V N võlakirjad. 4 000 eurot

hageja pidi tasuma vastavalt graafikule osade kaupa, 250 eurot kuus. 20.09.2019. a V N sai

250 eurot sularaha (vastavalt võlakirjale), ülejäänud raha kanti Voshod OÜ pangakontole.

Konto väljavõtetest nähtub, et raha summas 3 750 eurot kanti ettevõtte pangakontole. Seega

tasus L G ridaelamu aadressil xxx (katastritunnus xxx) korteri maksumuse summas 21 000

eurot, mida kinnitavad võlakirjad ja pangaväljavõtted. Seetõttu see, mida kirjutab V N, et ta

olevat saanud ettemaksuna 20 250 eurot maja ehitamiseks ning elektri ja veevarustuseks, ei

vasta tegelikkusele. V N kirjutab, et pandeemia ajal tema ettevõttes tekkisid probleemid

rahaliste vahenditega ning seetõttu ei saanud ta sooritada ostu-müügitehingut (notariaalse

tehingu V N lubas teha ajavahemikus 2020 kuni 31.12.2021. a, vastavalt tema võlakirjale).

Kuid hageja arvates kostja teadis oma ettevõtte finantsprobleemidest juba 2019. aasta suvel.

Seetõttu küsis ta suuri summasid sularahas, et need summad ei figureeriks ettevõtte

raamatupidamises. V N kirjutab, et kogu ajavahemiku eest alates 2019. aasta septembrist

kuni 2024. aasta septembrini soovib ta saada renditasu. Ridaelamu aadressil xxx

(katastritunnus xxx) on suvekodu. Vesi saabub majja ainult aprilli keskpaigast oktoobri

keskpaigani, samuti pole kütet, seega talvel selles majas elada ei sõle võimalik. Talvel on

korteris õhutemperatuur sama, kui väljas. Samuti puudub korteris elamiseks mööbel ja

tehnika, kust kohast V N leiab, et tühja 35,8 m2 pindalaga korteri üürimakse moodustab 1

700 eurot? 14.07.2022. a saadeti Voshod OÜ-le kiri, kus hageja küsis millal toimub

notariaalne ostu-müügitehing. 08.09.2022. a saatis hageja uuesti kirja, milles huvitus, millal

notaritehing toimub ja isegi pakkus, et hageja ise notari juures broneerib aja, mis sobib V

Nle. 31.08.2022. a saatis hageja Voshod OÜ-le järjekordselt veel ühe kirjas. Sel hetkel sai

hageja teada, et kinnisvara aadressil xxx (katastritunnus xxx) on aresti all ja pandi müüki

oksjonile, hageja sai sellest teada oksjoni veebisaidilt. Kirjas hagejat huvitas see, et milliseid

tegevusi V N tekkinud olukorras ette võtab, millal toimub notariaalselt tõestatud ostu-

müügitehing ja kui ta sellega ei tegele ja midagi selle olukorra lahendamiseks ei tee, siis mis

aja jooksul raha tagastatakse. Kõigile nendele kirjadele hageja ei saanud mitte ühtegi vastust,

V N lihtsalt ignoreeris neid. Vastavalt lepingule selle kinnisvara eest maksis L G täielikult 21

000 eurot. Kuid notariaalselt tõestatud ostu-müügitehing jäi teostamata Voshod OÜ süül. Ja

siis V N hakkab väitma, et see kinnistu oli üürile antud. Võlakirjadest ja kirjavahetusest

nähtub, et üürist polnud juttugi, algusest peale jutt käis kinnistu xxx (katastritunnus xxx)

ostu-müügist. Samuti on olemas ka Voshod OÜ esitatud arved kommunaalteenuste eest, kus

samuti üürist ei ole öeldud. Kui V N viitab maja üürile, siis las esitab üürilepingu, koos

kirjeldatud vara ja mugavustega, millised on majas, rendiperioodid, kus peaks ka olema

märgitud rendisumma ja samas peab olema märgitud, mis kuupäevaks ja millisele

arvelduskontole see summa pidi olema üle kantud. V N kirjutab, et hageja ei tagastanud maja

Voshod OÜ-le. Kuna V N rikkus lepingutingimusi, siis 27. juunil 2024. a hageja omalt poolt

kirjutas Voshod OÜ-le kirja, et soovib lepingu lõpetada, kuna firma on lepingut rikkunud.

07.09.2024. a sai hageja Voshod OÜ-lt kirja selle kohta, et kui hageja soovib lepingu

lõpetada, peab ta määrama kuupäeva, millal saab üle anda maja ja maja võtmed Voshod OÜ-

le. 29.08.2024. a kirjutas hageja Voshod OÜ-le kirja, et soovib kohtuda maja ja võtmete

üleandmiseks ning üleandmisakti vormistamiseks. 02.02.2024. a kirjutas korduva kirja, kus

pakkus omalt poolt kohtumise kuupäevi ja aega. Aga Voshod OÜ hageja kirjadele ei

vastanud. 2024. aasta septembri keskel V N helistas ja pakkus kohtumise kuupäeva ja

kellaaega. Määratud päeval V N helistas tagasi ja tühistas kohtumise omal algatusel. Seega

jääb arusaamatuks, kuidas hageja saab maja ja võtmed üle anda V Nle, kui ta ei taha hagejaga

isegi kohtuda. 2022. aasta suvel sai hageja teada, et kinnistu aadressil xxx (katastritunnus

xxx) on aresti all ja on müügis enampakkumisel ja et korteril on hüpoteek 67 500 eurot, seda

informatsiooni V N varjas hageja eest teadlikult. V N pakkus 26.08.2019 korterit xxx

(katastritunnus xxx) 21 000 euro eest. Hageja järeldab, et hüpoteek summas 67 500 eurot

seati V N kogu majale aadressil xxx.

KOHTUOTSUSE PÕHJENDUSED

8. Asja materjalidest nähtub, et pooled sõlmisid 12.12.2016. a kinnistu xxx ostu-müügi

lepingu. Lepingu esemeks oli kinnistu aadressil xxx koos kinnistul paikneva aiamajaga

üldpinnaga 20 m2. Lepingu kohaselt lepingu eseme müügihinnaks oli 11 500 eurot. Ostuhind

sisaldas lepingu eset koos kommunikatsioonidega. Lepingu sõlmimisel kinnitasid pooled

lepingus, et hageja tasub kostjale ülekandega ostuhinnast 5 000 euro, mida hageja ka tegi

15.12.2016. a ning 01.05.2017. a hageja poolt oli tasutud kostjale veel 1 000 eurot santehnika

ja kanalisatsiooni ehituse eest. Ülejäänud osa 5 500 eurot hageja on tasunud 20.06.2017. a

kostja pangakontole xxx enne notariaalse tehingut. Pooled notariaalset tehingut ei sõlminud.

Viidatud leping on oma olemuselt kinnisasja müügi eelleping, mis on tühine vormivea tõttu,

sest kinnisasja müügi eelleping peab olema sõlmitud notariaalselt tõestatud vormis. Tehingu

järgi on hageja kostjale tasunud 11 500 eurot.

9. 27.08.2019. a võlakirjast-lepingust nähtub, et V Ny sai L Glt 5 000 eurot ettemaksuna

ridaelamu boksi (korteri) eest, mis asub aadressil xxx. Vastastikusel kokkuleppel müüb OÜ

Voshod maja 21 000 euro eest järelmaksuga L Gle. Varasemalt on ta (hageja) teinud

ettemaksu 11 500 eurot (ja tema kulud 500 eurot), kokku 12 000 eurot teisaldatava maja eest

pindalaga 20 m2, mis on tagastatud Voshod OÜ-le. Ülejäänud summa 4 000 eurot tasutakse

graafiku alusel igakuiselt 250 eurot, alates septembrist 2019. a kuni novembrini 2020. a.

Notariaalne tehing sõlmitakse ajavahemikul 2020–2021. Tasumine iga kuu 20-ndal

kuupäeval. Nimetatud dokumenti saab käsitleda kinnistu müügi eellepinguna, mis on samuti

tühine vormivea tõttu.

10. Asjaõigusseaduse (AÕS) § 119 lg 1 sätestab, et tehing, millega kohustatakse omandama

või võõrandama kinnisasja, peab olema notariaalselt tõestatud. AÕS § 120 lg 1 kohaselt

kinnisomandi üleandmiseks vajalik asjaõigusleping peab olema notariaalselt tõestatud.

Tsiviilseadustiku üldosa seaduse (TsÜS) § 83 lg 1 kohaselt tehingu seaduses sätestatud vormi

järgimata jätmise korral on tehing tühine, kui seadusest või vormi nõudmise eesmärgist ei

tulene teisiti.

11. Hageja on tasunud kostjale kokku 21 000 eurot tühise kinnistu müügi eellepingu alusel.

Pooled ei ole kinnistu xxx notariaalset müügilepingut sõlminud kostjast tulenevatel põhjustel.

Hageja on lepingust taganenud ning esitanud kostjale nõude kinnistu müügi eellepingu alusel

makstud raha tagastamiseks. Kostja tühise tehingu järgi saadud raha tagastanud ei ole.

12. Kohus e i nõustu kostja seisukohaga, et pooled sõlmisid broneerimislepingu xxx

korteriomandi kohta. Võlaõigusseadus (VÕS) ei käsitle eraldi lepinguna broneerimislepingut.

Praktikas kasutatakse üldteadaolevalt broneerimislepinguid selleks, et

peatada

kinnisvaraobjekti müügipakkumine kokkulepitud ajaks. Ei suulises ega ka

lihtkirjalikus lepingus ei ole juriidiliselt siduvalt võimalik kokku leppida kohustuses

sõlmida tulevikus kinnisvara müügitehingut, kuna asjaõigusseadus näeb kinnisasja

omandamiseks või võõrandamiseks kohustavaks tehinguks ette notariaalselt tõestatud

tehinguvormi. Broneerimislepingut on käsitlenud riigikohus, mille suuniste kohaselt

on vastavas lepingus võimalik kokku leppida selles, et omanik ei müü broneerimistasu

eest teatud aja vältel kinnisvara kolmandatele isikutele, andes selleks põhimõtteliselt

ostuhuvilisele lisaaega, et ta müügitehinguks vajalikud asjaolud korda saaks (näiteks

pangafinantseering, riigikohtu lahend 2-20-141/52 p 11-12). Arvestada tuleb, et kui

kokkulepitud broneerimisperiood on läbi ja tehingut ei ole toimunud, siis kuulub

broneerimistasu omanikule, kuna tema peatas müügi. Samas, kui müügitehing siiski

toimub, on turupraktika see, et broneerimistasu tasaarvestatakse müügihinnaga.

Käesoleval juhul ei ole hageja kostjale tasunud broneerimistasu, vaid on kogu kokku

lepitud kinnisasja müügihinna kostjale välja maksnud. Kaudselt väljendatud kohustust

sõlmida kinnisasja omandamisele suunatud leping võib sisaldada ka broneerimisleping,

millega nähakse kinnisasja ostmisest huvitatud isikule tehingu temast sõltuvatel asjaoludel

ärajäämise puhuks ette rahaline koormis, mis ületab temale lepingu alusel osutatud teenuse

harilikku väärtust. Kui tasu ületab ainuüksi broneerimise eest mõistlikult makstavat summat

ja kokku on lepitud selle jäämine teisele poolele müügilepingu sõlmimata jäämisel, viitab see

kinnisasja omandamisele suunatud kokkuleppele, mis AÕS § 119 lg 1 järgi peab olema

notariaalselt tõestatud

13. Kohus ei nõustu kostjaga, et kostjal on õigus tasaarvestada hageja nõue

kasutuseelisega. Kuna kostja on sõlminud hagejaga kinnisasja müügi eellepingu ja

hageja on kostjale kinnisasja müügihinna kogu ulatuses välja maksnud, ei ole kostjal

õigust sellist nõuet kostja suhtes maksma panna. Pooled ei ole sõlminud ka kinnisasja

üürilepingut. Hageja eeldas õigustatult, et on vara välja ostnud ning notariaalselt tõestatud

lepingu sõlmimisel läheb kinnisasja omand kostjalt hagejale üle. Kostja ebamõistlikult

käitunud hea usu põhimõtte vastaselt, sest pole avaldanud hagejale andmeid hüpoteegi kohta,

andnud hagejale alusetuid lubadusi. Kostja majanduslik olukord seoses Covid pandeemia või

ebaratsionaalse äriajamise kohta ei veena kohut selles, et hageja peaks kaotama oma

investeerigu.

14. VÕS § 76 sätestatu kohaselt kohustus tuleb täita vastavalt lepingule või seadusele (lg 1);

Kohustuse täitmisel tuleb lähtuda hea usu ja mõistlikkuse põhimõttest, võttes arvesse tavasid

ja praktikat (lg 2) ning kohustus loetakse kohaselt täidetuks, kui see on täidetud täitmise

vastuvõtmiseks õigustatud isikule õigel ajal, õiges kohas ja õigel viisil (lg 3). Hagiavalduse

esitamisel ei ole korteriomandi lepingu tingimused ja kostja poolsed kohustused hageja ees

täidetud. VÕS § 82 lg 1 kohaselt kui kohustuse täitmise tähtpäev on kindlaks määratud või

tuleneb võlasuhte olemusest, tuleb kohustus täita sellel tähtpäeval. 12.12.2016. a sõlmitud

xxx, müügilepingust, mis oli poolte kokkuleppel asendatud teise objektiga, milleks oli korter

ridaelamus aadressil xxx, kohaselt leppisid pooled, kokku et sõlmivad asjaõiguslepingu

lepingu eseme omandi üleandmiseks kostjalt hagejale hiljemalt 2021. a. VÕS § 100 kohaselt

kohustuse rikkumine on võlasuhtest tuleneva kohustuse täitmata jätmine või mittekohane

täitmine, sealhulgas täitmisega viivitamine. VÕS § 103 lg 1 kohaselt võlgnik vastutab

kohustuse rikkumise eest, välja arvatud, kui rikkumine on vabandatav. Eeldatakse, et

kohustuse rikkumine ei ole vabandatav.

15. Eelpool toodud põhjendustel rahuldab kohus hagi,

MENETLUSKULUDE JAOTUS

16. TsMS § 162 lg 1 sätestab, et hagimenetluse kulud kannab pool, kelle kahjuks otsus tehti.

Kohus rahuldab hagi. Seega jäävad hageja menetluskulud kostja kanda ning kostja kannab

oma menetluskulud ise.

17. Hageja menetluskulud on menetluskulude nimekirja kohaselt kokku 4 049,30 eurot.

Õigusabi kulud 2 789,30 eurot ja riigilõiv 1 260 eurot.

18. Kohus leiab, et hageja menetluskulud on põhjendatud ning kooskõlas tsiviilasjas tehtud

hagejapoolsete menetlustoimingutega, asja mahukuse ja keerukusega.

/ allkirjastatud digitaalselt /

Viljo Junolainen

Kohtunik