2-23-100453/21 · Harju Maakohus Tallinna kohtumaja

K O H T U O T S U S

EESTI VABARIIGI NIMEL

Kohus

Harju Maakohus

Kohtunik

Kristiina Kruusel

Otsuse tegemise aeg ja koht

14. august 2025, Tallinn

Tsiviilasja number

2-23-100453

Tsiviilasi

OÜ Raadiku Arendus hagi J Ki vastu kahjuhüvitise

3245,50 euro, võlgnevuse 62,94 euro ja viivise 132,40

euro väljamõistmiseks

Tsiviilasja hind

3440,84 eurot

Menetlusosalised ja nende

esindajad

Hageja OÜ Raadiku Arendus (registrikood 11149490),

lepingulised esindajad M A ja A M-B

Kostja J K (isikukood xxx)

Asja läbivaatamine

Kirjalik menetlus

RESOLUTSIOON

1. Hagi rahuldada.

2. Välja mõista J Kilt OÜ Raadiku Arendus kasuks kahjuhüvitis 3245,50 eurot,

võlgnevus 62,94 eurot ja viivis 132,40 eurot.

Menetluskulude jaotus

1. Jätta menetluskulud J Ki kanda.

2. Maakohus määrab menetluskulude rahalise suuruse kindlaks määrusega pärast

tsiviilasja sisulise lahendamise kohta tehtud kohtuotsuse või menetlust lõpetava

määruse jõustumist (tsiviilkohtumenetluse seadustiku (TsMS) § 177 lg 1 p 2 ja lg

2).

Edasikaebamise kord

Kohtuotsuse peale on õigus esitada apellatsioonkaebus Tallinna Ringkonnakohtule 30 päeva

jooksul alates otsuse kättetoimetamisest, kuid mitte hiljem kui viie kuu möödumisel

kohtuotsuse avalikult teatavakstegemisest. Kaebus võidakse lahendada kirjalikus menetluses,

kui kaebuses ei taotleta selle lahendamist istungil. Esitatud selgitus otsuse edasikaebamise

korra ja tähtaja kohta ei ole käsitletav tsiviilkohtumenetluse seadustiku (TsMS) § 442 lg-s 10

nimetatud maakohtu loana otsuse edasikaebamiseks. Ringkonnakohus võib seetõttu jätta

esitatud apellatsioonkaebuse menetlusse võtmata, kui maakohtu otsuse tegemisel ei ole selgelt

ebaõigesti kohaldatud materiaalõiguse normi või rikutud menetlusõiguse normi või ebaõigesti

hinnatud tõendeid või rikkumised maakohtu otsuse tegemisel küll esinesid, kuid ei võinud

oluliselt mõjutada lahendust asjas (TsMS § 637 lg 21).

Kohus selgitab, et vastavalt TsMS § 187 lg-le 6 peab menetlusabi taotluse esitamise korral

menetlusabi taotleja seaduses sätestatud tähtaja järgimiseks tegema tähtaja kestel ka

menetlustoimingu, mille tegemiseks ta menetlusabi taotleb, eelkõige esitama kaebuse.

Kaebuse põhjendamiseks või riigilõivu tasumiseks või kaebuses esineva sellise puuduse

kõrvaldamiseks, mis on seotud menetlusabi taotlemisega, annab kohus mõistliku tähtaja

pärast menetlusabi andmise taotluse lahendamist, kui nimetatud taotlus ei olnud esitatud

põhjendamatult või tähtaja pikendamise eesmärgil. See ei välista menetlustähtaja ennistamist.

HAGEJA NÕUDED JA PÕHJENDUSED

1. OÜ Raadiku Arendus (hageja) esitas 04.01.2023 Pärnu Maakohtule maksekäsu

kiirmenetluse avalduse J Ki (kostja) vastu 3957,54 euro saamiseks. Kostja esitas 10.01.2023

nõudele e-kirjaga digitaalselt allkirjastamata vastuväite. Digitaalselt allkirjastatud vastuväite

esitas kostja kohtule 11.01.2023. Pärnu Maakohus lõpetas 18.01.2023 määrusega maksekäsu

kiirmenetluse ja andis nõude üle Harju Maakohtule menetluse jätkamiseks hagimenetluses.

2. Hageja esitas 01.02.2023 Harju Maakohtule hagi kostja vastu, milles palus, arvestades

06.04.2023 ja 17.05.2023 esitatud täpsustusi, kostjalt enda kasuks välja mõista kahjuhüvitise

3245,50 eurot, võlgnevuse 62,94 eurot ja viivise 132,40 eurot. Menetluskulud palus hageja

jätta kostja kanda.

3. Hagiavalduse kohaselt sõlmisid kostja ja Tallinna linn 10.07.2018 tähtajalise ja tasulise

üürilepingu nr xxx Tallinnas xxx paikneva eluruumi kasutamiseks. Üürilepingu p 14 kohaselt

kinnitas kostja üürilepingu allkirjastamisega muuhulgas, et ta on teadlik, et üürilepingu

tingimustena kehtivad üürilepingule lisatud „üürilepingu tingimused“, ta on märgitud

tingimustega tutvunud, mõistnud tingimuste sisu ja nõustub üürilepingu sõlmimisega nendel

tingimustel. Eluruumi valdus anti kostjale üle üleandmise-vastuvõtmise akti alusel. Eluruumi

üleandmise akti kohaselt ei esinenud üleandmise hetkel eluruumis puudusi. Leping lõppes

10.07.2019 tähtaja saabumisega. Eluruumi valduse sai üürileandja 03.10.2022. Kostja ei

ilmunud eluruumi tagastamisele ja teavitas oma mitteilmumisest sõnumi teel. Tallinna linna

esindaja vaatas eluruumi üle ja vormistas eluruumi tagastamise akti. Aktis fikseeriti kostja

valduses olnud xxx eluruumi puudused, mida ei olnud seal eluruumi üleandmisel kostja

valdusesse ja mis ei oleks saanud tekkida eluruumi lepingukohasel kasutamisel. Tallinna linn

loovutas oma nõuded kostja vastu xxx paiknevate hoonete omanikule (hagejale). xxx eluruum

ei olnud lepingujärgseks kasutamiseks sobivas seisus. Puudused on kantud valduse ülevaatuse

akti koos fotodega. Aktis fikseeriti kostja valduses olnud eluruumides tuvastatud puudused,

mida ei saa lugeda asja loomulikuks kulumiseks eluruumi tavapärase kasutamise käigus, sest

selliseid puudusi ei saa kõrvaldada lihtsa puhastamise käigus. Hageja poolt kaasatud

ehitusettevõtte Xxx OÜ hinnapakkumine eluruumi korrastamiseks toob välja asja loomuliku

kulumise ja kostja poolt eluruumi kahjustamisega seotud tööde osakaalu ja maksumuse.

Hageja nõuab kostjalt kahju hüvitamist üksnes osas, mis ületab tavakasutuses tekkida võivat

kulumist, s.o ei ole seotud asja loomuliku kulumisega ja on põhjustatud eluruumi hooletust,

ehk siis lepingutingimustele mittevastavast kasutamisest. Hinnapakkumise kohaselt on kostja

poolt tekitatud kahju 3245,50 eurot (ilma käibemaksuta), mis on seotud puuduste

likvideerimise maksumusega. Kahjustused, mida ei saa pidada asja tavapärase kasutamise

käigus tekkivateks kahjustusteks on järgmised:

1) rikutud esiku seinad – kahju summas 54,25 eurot;

2) rikutud esiku lagi – kahju summas 36 eurot;

3) lae ja seina kokkuviigu viimistlus – kahju summas 66,88 eurot;

4) määrdunud seinte/lae puhastus erikeemiaga, vajadus lahti saada nikotiini jälgedest –

kahju summas 120 eurot;

5) esiku puhastustööd (üldpuhastus, mida kostjal oleks võimalik ise teha) – kahju

summas 30 eurot;

6) rikutud garderoobi seinad – kahju summas 61,60 eurot;

7) rikutud garderoobi uksepaled – kahju summas 6,60 eurot;

8) määrdunud seinte/lae puhastus erikeemiaga, vajadus lahti saada nikotiini jälgedest ja

haisust – kahju summas 125,40 eurot;

9) rikutud garderoobi laminaatparkett – kahju summas 64,02 eurot;

10) rikutud garderoobi põrandliistud – kahju summas 49,45 eurot;

11) garderoobi puhastustööd (üldpuhastus, mida kostjal oleks võimalik ise teha) – kahju

summas 20 eurot;

12) rikutud vannitoa ukseleng ja ukseleht – kahju summas 105 eurot;

13) rikutud vannitoa liistud – kahju summas 28 eurot;

14) vannitoa valgusti eemaldamine ja paigaldus (vana valgusti on nikotiiniga rikutud) –

kahju summas 25 eurot;

15) eemaldatud (puudu) dušši kardin – kahju summas 34,40 eurot;

16) rikutud vannitoa ripplae vahetus – kahju summas 223,60 eurot;

17) vannitoa puhastustööd (üldpuhastus, mida kostjal oleks võimalik ise teha) – kahju

summas 30 eurot;

18) rikutud köögi seinad – kahju summas 76,20 eurot;

19) rikutud köögi lagi (lagi on läbisuitsetatud) – kahju summas 56 eurot;

20) köögi lae ja seinte kokkuviigu viimistlus – kahju summas 66,80 eurot;

21) köögi määrdunud seinte/lae puhastus erikeemiaga, vajadus lahti saada nikotiini

jälgedest ja haisust – kahju summas 172,80 eurot;

22) valgusti eemaldus – kahju summas 14 eurot;

23) rikutud kubu vahetus – kahju summas 135 eurot;

24) köögi puhastustööd (üldpuhastus, mida kostjal oleks võimalik ise teha) – kahju

summas 40 eurot;

25) rikutud elutoa seinad – kahju summas 106,05 eurot;

26) rikutud elutoa lagi – kahju summas 108,40 eurot;

27) elutoa lae ja seina kokkuviigu viimistlus – kahju summas 142,96 eurot;

28) elutoa määrdunud seinte/lae puhastus erikeemiaga, vajadus lahti saada nikotiini

jälgedest ja haisust – kahju summas 344,40 eurot;

29) elutoa valgusti eemaldus – kahju summas 14 eurot;

30) elutoa puhastustööd (üldpuhastus, mida kostjal oleks võimalik ise teha) – kahju

summas 40 eurot;

31) rikutud magamistoa 1 seinad – kahju summas 166,60 eurot;

32) rikutud magamistoa 1 lagi – kahju summas 80 eurot;

33) magamistoa 1 valgusti eemaldus – kahju summas 14 eurot;

34) magamistoa 1 puhastustööd (üldpuhastus, mida kostjal oleks võimalik ise teha) –

kahju summas 20 eurot;

35) rikutud magamistoa 2 seinad – kahju summas 103,95 eurot;

36) rikutud magamistoa 2 lagi – kahju summas 51,56 eurot;

37) magamistoa 2 lae ja seina kokkuviigu viimistlus – kahju summas 104,80 eurot;

38) magamistoa 2 laminaatparketti vahetus – kahju summas 199,82 eurot;

39) rikutud magamistoa 2 põrandliistud – kahju summas 87,77 eurot;

40) magamistoa 2 puhastustööd (üldpuhastus, mida kostjal oleks võimalik ise teha) –

kahju summas 20 eurot.

Kostjal on hageja ees võlgnevus eluruumi kõrvalkulude eest summas 62,94 eurot, mille

koosseisus on järgnevad arved: arve nr 2210-1108110299 tasumata kõrvalkulud summas

55,59 eurot ja arve nr 2211-1108110299 tasumata kõrvalkulud summas 7,35 eurot, mis

tuleneb perioodil 01.10.2022-03.10.2022 arvestatud kõrvalkuludelt heakorrateenuse,

kindlustus, kütte, majatööde, prügiveo, üldelektri, üldvee eest.

Hageja teavitas kostjat olemasolevast kahjunõudest ja tasumata kõrvalkuludest 20.07.2021 e-

posti teel ning andis kostjale tähtaja nõude vabatahtliku rahuldamiseks või maksegraafiku

sõlmimiseks kuni 14.12.2022. Kostja võlgnevust ei tasunud ja ei pöördunud hageja poole

maksegraafiku sõlmimiseks.

Viivise palub hageja kostjalt välja mõista kindlaksmääratud summas võlgnevuselt 3308,44

eurot perioodi 01.12.2022-17.05.2023 eest summas 132,40 eurot.

4. Lepingu p-s 3.5 leppisid pooled kokku, et eluruumi üleandmisel üürniku valdusesse

vormistatakse üleandmise akt, kus fikseeritakse eluruumi seisukord eluruumi üleandmisel

üürnikule. Eluruumi üleandmise akti kohaselt anti eluruum kostja valdusesse 10.07.2018 ilma

puudusteta. Lepingu p 22.1 teise lause kohaselt kohustus kostja tagastama eluruumi hagejale

seisundis, mis vastab eluruumi lepingujärgsele kasutamisele. Hageja sai eluruumi valduse

tagasi 03.10.2022 ja vormistas selle kohta eluruumi tagastamise akti. Eluruumi tagastamise

aktis on fikseeritud puudused ja nende tõendamiseks on hagiavalduses esitatud

dokumentaalsed tõendid. Tuvastatud puudused ei ole seotud asja tavapärasel lepingujärgsel

kasutamisel seotud kahjustustega, vaid tegemist on puudustega, mis on seotud eluruumi

hooletu ja lepinguvastase kasutamisega. Kostja hoolsuse määr lepiti kokku eluruumi

üürilepinguga. Lepingu p-dest 9.1 ja 9.2 tulenes kostja kohustus tasuda eluruumis tema poolt

tekitatud puuduste kõrvaldamise kulud ning samuti kulud, mis on seotud sanitaarremondi

teostamisega. Lepingu p 17 kohaselt kohustus kostja tasuma kahjude kõrvaldamise kulud, mis

on seotud tema poolt eluruumi kahjustamisega. Lepingu p-s 22.3 leppisid pooled kokku

selles, et kostja vastutab eluruumi vastavusse viimise eest lepingu p-s 9.2 toodud kirjeldusega.

Kostjal oli lepingust tulenev kohustus kasutada eluruumi moel, mis võimaldaks see hagejale

tagastada samas seisundis, milles see kostjale üle anti. Kostjal oli ka väiksema

sanitaarremondi teostamise kulude kandmise kohustus. Seega tulenes kostjale lepingust kõrge

hoolsuskohustus. Hageja teavitas kostjat 15.11.2022 kirjalikku taasesitamist võimaldavas

vormis (kostja e-postile) eluruumis tuvastatud puudustest, mis on fikseeritud eluruumi

valduse tagasi saamisel fotodel. Kostjale edastatud lõpparve ja selle aluseks olev

hinnapakkumine tõi erinevate eluruumi osade kaupa esile tuvastatud puudused, mida ei saa

pidada asja harilikuks kulumiseks ning määratles kostja poolt tasumisele kuuluva

proportsiooni.

Hageja on seisukohal, et hagis esitatud tõendite alusel on võimalik tuvastada, et eluruum oli

kostjale üleandmisel 10.07.2018 puudusteta ja eluruumis tekkisid puudused ajal, mil eluruum

oli kostja valduses ning kostja vastutab nende puuduste eest. Hageja on kostjat puudustest

teavitanud mõistliku aja jooksul puudustest teadasaamise järgselt. Samuti on kostja hageja

nõuet osaliselt tunnistanud. Kostja vastuväited on sisuliselt põhistamata ja ei ole üheselt

arusaadavad.

KOSTJA VASTUVÄITED

5. Kostja tunnistas hagi osaliselt.

6. Kostja tunnistab nõuet summas 522,75 eurot, s.o garderoobis seinte parandus ja värvimine

132 eurot, köögis seinte parandus ja värvimine 163,50 eurot, elutoas seinte parandus ja

värvimine 227,25 eurot. Ülejäänud hageja nõudega kostja ei nõustu. Korteris on tehtud

kapitaalremont. Üürilepingus pole kuskil kirjas, et kostja peab korteri täieliku

kapitaalremondiga tagastama. Hageja püüab oma kulusid osaliselt kostja kulul katta. Kostja

poolt esitatud fotodelt on näha, et ei ole mingit kapitaalremonti vajavat kahjustust. Korter

näeb välja just selline nagu kostja selle sai. Kostja võttis korteri vastu remondita, määrdunud,

kassi uriinilõhnaga, väikeses toas ukse juures oli laminaadis auk (väike). Hiljem selgus, et

dušši vee äravool oli ummistunud, WC pott ja dušš katki, pesta ei saanud. Terve korter oli

väga räpane. Kostja koristas korteris ja tegi selle korda oma kuludega ja ajaga. Korteri andis

kostja üle pestuna ja puhtana. Kostja pere ei suitseta ega joo.

KOHTU PÕHJENDUSED

7. Kohus leiab, et hagi kuulub rahuldamisele.

8. Kuivõrd kohus menetleb käesolevat tsiviilasja lihtmenetluses, siis kasutab kohus TsMS §

444 lg-s 2 sätestatud õigust ning piirdub kohtuotsuse põhjendavas osas üksnes õigusliku

põhjenduse ja tõendite, millele on rajatud kohtu järeldused, märkimisega.

9. TsMS § 5 lg 1 kohaselt menetletakse hagi poolte esitatud asjaolude ja taotluste alusel,

lähtudes nõudest. Sama paragrahvi teisest lõikest tulenevalt määrab pool ise, mis asjaolud ta

oma nõude põhjendamiseks esitab ja milliste tõenditega neid asjaolusid tõendab. Õiguse

kohaldamise üle otsustab poolte esitatud asjaolude põhjal kohus (TsMS § 436 lg 7 ja § 438 lg

1).

10. Hageja nõuab kostjalt tekitatud kahju hüvitamist, raha maksmise kohustuse täitmist

(kõrvalkulude tasumist) ja viivist raha maksmise kohustuse täitmisega viivitamise eest.

Hageja poolt esitatud kahju hüvitamise nõue võiks kuuluda rahuldamisele võlaõigusseaduse

(VÕS) § 115 lg 1 ning §-de 127 ja 128 alusel. Vastava nõudenormi kohaselt saab kuuluda

kahju hüvitamisele juhul, kui hageja ja kostja vahel oli võlasuhe, millest tulenes kostja

kohustus hageja suhtes, mida kostja on rikkunud. Hagejale peab olema tekkinud kahju, mis

VÕS § 128 lg 3 kohaselt hõlmab eelkõige kaotsiläinud või hävinud vara väärtuse või vara

halvenemisest tekkinud väärtuse vähenemise, isegi kui see tekib tulevikus, ning kahju

tekitamisega seoses kantud või tulevikus kantavad mõistlikud kulud, sealhulgas mõistlikud

kulud kahju ärahoidmiseks või vähendamiseks ja hüvitise saamiseks, muu hulgas kahju

kindlaks tegemiseks ja kahju hüvitamisega seotud nõuete esitamiseks. Samuti peab kahju

olema hõlmatud rikutud lepingulise kohustuse kaitse-eesmärgiga (VÕS § 127 lg 2) ning

rikkumise võimaliku tagajärjena kostjale lepingu sõlmimise ajal ettenähtav, välja arvatud kui

kahju tekitati tahtlikult või raske hooletuse tõttu (VÕS § 127 lg 3). Kahju kuulub hüvitamisele

üksnes juhul, kui kohustuse rikkumise ja kahju tekkimise vahel on põhjuslik seos VÕS § 127

lg 4 tähenduses. Nõude rahuldamine sõltub samuti sellest, kas esineb kostja vastutus VÕS §

103 mõttes.

Hageja nõue kõrvalkulude tasumiseks võiks kuuluda rahuldamisele VÕS § 108 lg 1 alusel

koosmõjus üürilepingu p-ga 14 ja selle tingimuste p-dega 1.1.9 ja 6.2. Samuti peab üürnik

VÕS § 271 järgi maksma asja kasutamise eest üürileandjale tasu (üüri) ning kandma VÕS §

292 lg 1 kohaselt ka muid üüritud asjaga seotud kulusid (kõrvalkulud), kui selles on kokku

lepitud. Kõrvalkuludeks on VÕS § 292 lg-s 1 sisalduva määratluse kohaselt tasu üürileandja

või kolmanda isiku teenuste ja tegude eest, mis on seotud asja kasutamisega. VÕS § 108 lg-st

1 tuleneb, et kui võlgnik rikub raha maksmise kohustust, võib võlausaldaja nõuda selle

täitmist. Sellise nõude rahuldamise esmaseks eelduseks on kehtivast võlasuhtest tuleneva

kohustuse olemasolu, mis on jäänud täitmata või mida ei ole kohaselt täidetud, st see on

muutunud sissenõutavaks.

Viivisenõue võiks kuuluda rahuldamisele VÕS § 113 lg 1 alusel.

11. Pooled ei vaidle järgmiste oluliste asjaolude üle:

-

hageja ja Tallinna linna vahel on sõlmitud rendileping nr 4-1.28/71 (dtl 211-247), mille p-

de 3.1 ja 6.2 kohaselt võib Tallinna linn kasutada elamuid seal paiknevate eluruumide

üürile andmiseks Tallinna linna poolt valitud üürnikele; rendilepingu p 4.3 viimase lause

kohaselt on eluruumide üürilepingutest tulenevad üüri ja kõrvalkulude nõuded loovutatud

Tallinna linna poolt hagejale alates nõuete tekkimise hetkest;

-

kostja ja Tallinna linn sõlmisid 10.07.2018 tähtajalise ja tasulise eluruumi üürilepingu nr

xxx Tallinnas xxx paikneva eluruumi kasutamiseks, mille lisaks on üürilepingu

üldtingimused (dtl 258-272);

-

eluruumi valdus anti kostjale üle 10.07.2018 üleandmise-vastuvõtmise akti alusel (dtl 274-

277);

-

üürileping lõppes 10.07.2019 tähtaja saabumisega;

-

eluruumi valduse sai üürileandja 03.10.2022, kostja ei ilmunud eluruumi tagastamisele ja

teavitas oma mitteilmumisest sõnumi teel (dtl 278-295);

-

Tallinna linna esindaja vaatas eluruumi üle ja vormistas 03.10.2022 eluruumi tagastamise

akti (dtl 175-190);

-

Tallinna linn loovutas 25.10.2022 oma nõuded kostja vastu xxx paiknevate hoonete

omanikule (hagejale) (dtl 192).

-

hageja teavitas 15.11.2022 e-posti teel kostjat olemasolevast kahjunõudest ja tasumata

kõrvalkuludest (dtl 435-455);

-

kostja võlgnevust ei ole tasunud (dtl 148).

12. Hageja põhjendab kahju hüvitamise nõuet asjaoluga, et kostja oli eluruumi kasutamisel

hooletu ja tagastas eluruumi seisundis, mis ei vastanud lepingujärgsele tavapärasele

kasutusele. VÕS § 334 lg-st 1 tulenevalt peab üürnik asja koos päraldistega pärast lepingu

lõppemist tagastama seisundis, mis vastab lepingujärgsele kasutamisele. Kui üüritud asja

üürnikule üleandmisel koostati asja üleandmisakt, eeldatakse, et asi anti üle üleandmisaktis

toodud seisundis. VÕS § 276 lg 2 kohaselt on üürnik kohustatud asja kasutama hoolikalt ja

vastavalt sihtotstarbele, millest üürileandmisel lähtuti. VÕS § 334 lg 2 teise lause järgi ei

vastuta üürnik asja hariliku kulumise, halvenemise või muutuste eest, mis kaasnevad

lepingujärgse kasutamisega. Sama paragrahvi lg 21 alusel võivad eluruumi üürilepingu korral

pooled lepingu sõlmimisel kirjalikku taasesitamist võimaldavas vormis kokku leppida, et

pärast lepingu lõppemist tagastab üürnik eluruumi sellises seisundis, et sellelt on kõrvaldatud

hariliku lepingujärgse kasutamisega tekkinud kulumine või halvenemine, või kannab sellega

seotud mõistlikud ja vajalikud kulud. Käesoleva lõike esimeses lauses sätestatu ei kohaldu

asjadele, mille üürileandja on andnud koos ruumidega üürniku kasutusse.

Üürilepingu tingimuste p-s 3.5 leppisid pooled kokku, et eluruumi üleandmisel üürniku

valdusesse vormistatakse üleandmise akt, kus fikseeritakse eluruumi seisukord eluruumi

üleandmisel üürnikule. Vaidlus puudub, et eluruumi kostjale üleandmisel vormistati

10.07.2018 eluruumi üleandmise akt, millest nähtuvalt anti eluruum kostja valdusesse ilma

puudusteta (vt dtl 274-277). Üürilepingu tingimuste p 22.1 teise lause kohaselt kohustus

kostja tagastama eluruumi üürileandjale seisundis, mis vastab eluruumi lepingujärgsele

kasutamisele. Üürileandja sai eluruumi valduse tagasi 03.10.2022 ja vormistas selle kohta

eluruumi tagastamise akti (dtl 175-190). Eluruumi tagastamise aktis on fikseeritud puudused

ja nende tõendamiseks on esitatud dokumentaalsed tõendid (vt dtl 99-147). Vaidlustamata

asjaolude kohaselt ei ilmunud kostja eluruumi tagastamisele ja teavitas oma mitteilmumisest

sõnumi teel (dtl 278-278).

Üürilepingu tingimuste p-dest 9.1 ja 9.2 tuleneb kostja kohustus tasuda eluruumis tema poolt

tekitatud puuduste kõrvaldamise kulud ning samuti kulud, mis on seotud sanitaarremondi

teostamisega. Üürileping tingimuste p 17 kohaselt kohustub kostja tasuma kahjude

kõrvaldamise kulud, mis on seotud tema poolt eluruumi kahjustamisega. Üürilepingu

tingimuste p-s 22.3 leppisid pooled kokku selles, et kostja vastutab eluruumi vastavusse

viimise eest lepingu p-s 9.2 toodud kirjeldusega. Seega oli kostjal lepingust tulenev kohustus

kasutada eluruumi moel, mis võimaldaks see hagejale tagastada samas seisundis, milles see

kostjale üle anti. Kostjal oli ka väiksema sanitaarremondi teostamise kulude kandmise

kohustus.

13. Tulenevalt eelviidatud sätetest peab hagi rahuldamiseks olema tuvastatud üüritud ruumide

seisund nii kostjale (üürnikule) üleandmisel kui ka üürileandjale tagastamisel. Seejärel on

võimalik iga hagis toodud puuduse osas hinnata, kas see on tekkinud ajal, mil ruumid olid

kostja kasutuses. Puuduste puhul, mis on tekkinud ajal, mil ruumid olid kostja kasutuses,

tuleb hinnata, kas need on sellised, mis kaasnevad asja lepingujärgse kasutamisega. Kostja

vastutab üksnes puuduste eest, mis on tekkinud ajal, mil ruumid olid tema kasutuses, ning mis

ületavad asja lepingujärgsel kasutamisel harilikult tekkivat kulumist, kahjustusi ja muutusi.

14. Kohtu hinnangul ei ole kostja tõendanud oma väiteid eluruumi erineva seisundi kohta talle

üleandmisel. Asja materjalide ja vaidlustamata asjaolude kohaselt vormistati 10.07.2018

eluruumi kostjale üleandmisel eluruumi üleandmise akt, millest nähtuvalt anti eluruum kostja

valdusesse ilma puudusteta (vt dtl 274-277). VÕS § 334 lg 1 teine lause sätestab, et juhul, kui

üüritud asja üürnikule üleandmisel koostati asja üleandmisakt, eeldatakse, et asi anti üle

üleandmisaktis toodud seisundis. Seega on kohus asjas tuvastanud, et ruumid olid puudusteta

nende kostjale üleandmisel.

15. Seejuures on kostja tunnistanud, et nende poolt jäeti seintesse augud, mis olid puuritud

mööbli jaoks ning tuppa jäeti lamp ja kardin vannituppa (dtl 390). Samuti tunnustab kostja

hageja nõudeid osaliselt, s.o garderoobis seinte parandus ja värvimine 132 eurot, köögis seinte

parandus ja värvimine 163,50 eurot ja elutoas seinte parandus ja värvimine 227,25 eurot,

kokku 522,75 eurot. Ülejäänud hageja nõuetega kostja ei nõustunud, kuid ei selgitanud ka

põhjuseid vaatamata kohtu 12.05.2025 määruses antud selgitustele.

16. Hageja on esitanud tõendid, mille alusel on kohus tuvastanud eluruumi tagastamisel

puudused, mis ei ole seotud asja lepingujärgse kasutamisega ja mille eest kostja vastutab

üürilepingu tingimuste p 22.3 teise lause kohaselt, st kui üürnik on kaldunud kõrvale eluruumi

üleandmise aktis fikseeritud eluruumi kirjeldusest, kohustub ta üürileandjale hüvitama kulud,

mida viimane kannab seoses asja vastavusse viimisega. VÕS § 334 lg 2 teisest lauses

tulenevalt ei vastuta üürnik asja hariliku kulumise, halvenemise ja muutuste eest, mis

kaasnevad asja lepingujärgse kasutamisega. Hageja nõuab kostjalt üksnes tema poolt tekitatud

kahju hüvitamist, mis ei ole seotud eluruumi loomuliku kulumisega, mis tekib asja tavapärase

kasutamise käigus.

Kostjal oli üürilepingu tingimuste p-st 9 tulenevalt eluruumi korrashoiukohustused, sh

sanitaarremondi teostamise, muudatuste tegemisele eelnenud olukorra taastamise ja nimetatud

tööde teostamisega seonduvate kulude hüvitamise, sh eluruumile tekitatud kahju hüvitamise

kohustus. Hageja on selgitanud, et eluruumi tagastamisel hinnati eluruumi loomulikku

kulumist ja kahjustamist võrrelduna eluruumi üleandmise seisuga, võttes aluseks eluruumi

seisukorra üleandmise ja tagastamise hetkel.

17. Asja materjalidest nähtub, et üürileandja vaatas eluruumi üle ja vormistas eluruumi

tagastamise akti, kus fikseeriti kostja valduses olnud eluruumi puudused, millised ei olnud

seal eluruumi üleandmisel kostja valdusesse ja mis ei oleks saanud tekkida eluruumi

lepingukohasel kasutamisel (vt dtl 175-190). Seega on kõik puudused märgitud nimetatud

eluruumi tagastamise akti koos fotodega (vt dtl 99-147).

18. Remonttööde hinnapakkumisest nähtuvalt on hageja teinud kostja kasutuses olnud

eluruumi lepingujärgseks kasutamiseks sobivasse seisundisse viimiseks kulutusi kokku

summas 10 607,97 eurot (dtl 193-210, 307-324), millest nõuab kostjalt 3245,50 euro

(käibemaksuta) hüvitamist, s.o üksnes osas, mis ületab tavakasutuses tekkida võivat kulumist,

ei ole seotud asja loomuliku kulumisega ja on põhjustatud eluruumi hooletust ehk siis

lepingutingimustele mittevastavast kasutamisest. Hinnapakkumises on välja toodud asja

loomuliku kulumise ja kostja poolt eluruumi kahjustamisega seotud tööde osakaal ja

maksumus. Eluruumi kahjustused, mille eest kahjuhüvitist hageja kostjalt nõuab, on

järgmised:

1) rikutud esiku seinad (dtl 99-101) – kahju summas 54,25 eurot;

2) rikutud esiku lagi (dtl 100) – kahju summas 36 eurot;

3) lae ja seina kokkuviigu viimistlus (dtl 101) – kahju summas 66,88 eurot;

4) määrdunud seinte/lae puhastus erikeemiaga, vajadus lahti saada nikotiini jälgedest (dtl

99-101) – kahju summas 120 eurot;

5) esiku puhastustööd (üldpuhastus, mida kostjal oleks võimalik ise teha) – kahju

summas 30 eurot;

6) rikutud garderoobi seinad (dtl 102-104) – kahju summas 61,60 eurot;

7) rikutud garderoobi uksepaled (dtl 105) – kahju summas 6,60 eurot;

8) määrdunud seinte/lae puhastus erikeemiaga, vajadus lahti saada nikotiini jälgedest ja

haisust (dtl 106) – kahju summas 125,40 eurot;

9) rikutud garderoobi laminaatparkett (dtl 107) – kahju summas 64,02 eurot;

10) rikutud garderoobi põrandliistud (dtl 105) – kahju summas 49,45 eurot;

11) garderoobi puhastustööd (üldpuhastus, mida kostjal oleks võimalik ise teha) – kahju

summas 20 eurot;

12) rikutud vannitoa ukseleng ja ukseleht (dtl 108-114) – kahju summas 105 eurot;

13) rikutud vannitoa liistud (dtl 109-113) – kahju summas 28 eurot;

14) vannitoa valgusti eemaldamine ja paigaldus (vana valgusti on nikotiiniga rikutud) (dtl

115) – kahju summas 25 eurot;

15) eemaldatud (puudu) dušši kardin (dtl 116, 422) – kahju summas 34,40 eurot;

16) rikutud vannitoa ripplae vahetus (dtl 115, 117-119) – kahju summas 223,60 eurot;

17) vannitoa puhastustööd (üldpuhastus, mida kostjal oleks võimalik ise teha) – kahju

summas 30 eurot;

18) rikutud köögi seinad (dtl 120-125) – kahju summas 76,20 eurot;

19) rikutud köögi lagi (lagi on läbisuitsetatud) (dtl 121, 123) – kahju summas 56 eurot;

20) köögi lae ja seinte kokkuviigu viimistlus (dtl 121, 123) – kahju summas 66,80 eurot;

21) köögi määrdunud seinte/lae puhastus erikeemiaga, vajadus lahti saada nikotiini

jälgedest ja haisust (dtl 120-125) – kahju summas 172,80 eurot;

22) valgusti eemaldus (dtl 125) – kahju summas 14 eurot;

23) rikutud kubu vahetus (dtl 126) – kahju summas 135 eurot;

24) köögi puhastustööd (üldpuhastus, mida kostjal oleks võimalik ise teha) – kahju

summas 40 eurot;

25) rikutud elutoa seinad (dtl 127-132) – kahju summas 106,05 eurot;

26) rikutud elutoa lagi (dtl 133-134) – kahju summas 108,40 eurot;

27) elutoa lae ja seina kokkuviigu viimistlus (dtl 127-134) – kahju summas 142,96 eurot;

28) elutoa määrdunud seinte/lae puhastus erikeemiaga, vajadus lahti saada nikotiini

jälgedest ja haisust (dtl 127-134) – kahju summas 344,40 eurot;

29) elutoa valgusti eemaldus (dtl 130) – kahju summas 14 eurot;

30) elutoa puhastustööd (üldpuhastus, mida kostjal oleks võimalik ise teha) – kahju

summas 40 eurot;

31) rikutud magamistoa 1 seinad (dtl 135-137) – kahju summas 166,60 eurot;

32) rikutud magamistoa 1 lagi (dtl 138-139) – kahju summas 80 eurot;

33) magamistoa 1 valgusti eemaldus (dtl 136) – kahju summas 14 eurot;

34) magamistoa 1 puhastustööd (üldpuhastus, mida kostjal oleks võimalik ise teha) –

kahju summas 20 eurot;

35) rikutud magamistoa 2 seinad (dtl 140-144) – kahju summas 103,95 eurot;

36) rikutud magamistoa 2 lagi (dtl 142, 143) – kahju summas 51,56 eurot;

37) magamistoa 2 lae ja seina kokkuviigu viimistlus (dtl 140-143) – kahju summas

104,80 eurot;

38) Magamistoa 2 laminaatparketti vahetus (dtl 144-147) – kahju summas 199,82 eurot;

39) rikutud magamistoa 2 põrandliistud (dtl 144, 146) – kahju summas 87,77 eurot;

40) magamistoa 2 puhastustööd (üldpuhastus, mida kostjal oleks võimalik ise teha) –

kahju summas 20 eurot.

19. Kohtu hinnangul on hageja kahjunõue põhjendatud ning kostjal tuleb hagejale hüvitada

3245,50 eurot (käibemaksuta) VÕS § 115 lg 1 alusel. Tegemist on kostja poolt rikutud seinte,

lae, põrandaliistude ja muude puuduste kõrvaldamisega seonduvate kuludega, mida hageja ei

oleks pidanud kandma, kui kostja ei oleks eluruumi hooletult kasutades kahju tekitanud.

Kostja vastutab lepingu rikkumise eest VÕS § 334 lg 2 alusel, sest tema poolt tekitatud kahju

ei ole seotud asja hariliku kulumisega. Kohtu hinnangul oli sellise kahju tekkimine kostjale

üürilepingu sõlmimisel ka ettenähtav (VÕS § 127 lg 3).

20. Kostja ei ole vaatamata kohtu 12.05.2025 määruses antud korraldusele selgitanud, mida ta

mingi konkreetse tõendiga tõendada soovib. Kohus saab aru, et esitatud fotodega (dtl 412-

424) soovib kostja tõendada, et eluruumil puudub kapitaalremonti vajav kahjustus ning korter

näeb välja just selline nagu selle saamisel. Samuti asjaolu, et kostja andis korteri üle pestuna

ja puhtana. Kohtu hinnangul ei saa kostja esitatud fotodest selliseid järeldust teha, pigem

toetavad fotod kogumis asjas esitatud teiste tõenditega hageja väiteid. Nimelt nähtuvad kostja

esitatud fotodelt samuti eluruumi seintes augud ja määrdunud seinad, laes eemaldamist

vajavad valgustid ning vannitoa kardina puudumist.

21. Lisaks on kostjal hageja ees võlgnevus eluruumi kõrvalkulude eest summas 62,94 eurot,

mille koosseisus on järgnevad arved (dtl 148-149, 152-153, 155, 305-306): üüriarve nr 2210-

1108110299 tasumata kõrvalkulud summas 55,59 eurot ja arve nr 2211-1108110299 tasumata

kõrvalkulud summas 7,35 eurot, mis tuleneb perioodil 01.10.2022-03.10.2022 arvestatud

kõrvalkuludelt heakorrateenuse, kindlustuse, kütte, majatööde, prügiveo, üldelektri, üldvee

eest. VÕS § 82 lg 7 järgi muutub kohustus sissenõutavaks, kui võlausaldajal on õigus nõuda

kohustuse täitmist. Kui lepingust ei tulene teisiti, võib võlausaldaja nõuda kohustuse täitmist

kohustuse täitmise tähtpäeva või kohustuse täitmiseks ettenähtud tähtaja möödumisel. VÕS §-

st 294 lähtub, et kui üür on arvestatud ajavahemike järgi, tuleb üüri, kõrvalkulusid ning hoone

korrashoiu- ja parenduskulusid maksta pärast iga vastava ajavahemiku möödumist, kui

lepingupooled ei ole kokku leppinud teisiti. Kui üüri ei arvestata ajavahemike järgi, peab

üürnik maksma üüri, kõrvalkulud ning hoone korrashoiu- ja parenduskulud lepingu

lõppemisel. Vastavalt üürilepingu tingimuste p-le 6.2 on üürnik kohustatud igakuiselt kandma

kõik eluruumiga seotud kõrvalkulud, sh üürileandja maamaksukulud ulatuses, mis vastab

üürniku maakasutusele ja eluruumile vastava osa kuludest hoonekindlustusele selle

olemasolul. Kõrvalkulude suuruse määrab üürileandja, lähtudes mõõturite näitudest

(mõõturite olemasolul), teenuste pakkujateesitatavatest arvetest ja kehtivast

arvestusmetoodikast. Üürilepingu tingimuste p 7.1 järgi esitab üürileandja üürnikule

igakuiselt kuu 20. kuupäevaks üüriarve р 6 tulenevate maksete kohta, sh üüri ja teiste

muutumatu suurusega maksete osas järgneva kuu kohta ning teiste lepingu alusel tasumisele

kuuluvate maksete osas eelneva kuu kohta. Üürilepingu p 7.2 kohaselt on üürnik kohustatud

tasuma 10 (kümne) päeva jooksul iga kuu 20. kuupäevast arvates üürilepingu p 13 nimetatud

arveldusarvele lepingu alusel tasumisele kuuluvad maksed vastavalt punktidele 6 ja 7.1.

Kostja ei ole väitnud, et ta oleks tasunud hagejale võlgnevuse kõrvalkulude osas. Asjas

puuduvad ka sellekohased tõendid. Eeltoodust lähtuvalt leiab kohus, et käsitletav nõue on

õiguslikult põhjendatud ning kuulub rahuldamisele.

22. Kohtu hinnangul kuulub rahuldamisele ka hageja poolt esitatud viivisenõue. Kui võlgnik

on kohustust rikkunud, võib võlausaldaja VÕS § 101 lg 1 p 6 järgi nõuda rahalise kohustuse

täitmisega viivitamise korral viivist. Viivist võib võlausaldaja VÕS § 113 lg 1 kohaselt

võlgnikult nõuda, arvates kohustuse sissenõutavaks muutumisest kuni kohase täitmiseni.

Asja materjalidest nähtuvalt nõuab hageja kostjalt summalt 3308,44 eurot seadusjärgset

viivist perioodi 01.12.2022-17.05.2023 eest summas 132,40 eurot. Hageja viivise nõudele ega

arvutuskäigule ei ole kostja eraldiseisvaid vastuväiteid esitanud. VÕS § 113 lg 1 teise lause

kohaselt loetakse viivise määraks VÕS §-s 94 sätestatud intressimäär, millele lisandub 8%

aastas. VÕS § 94 lg 1 järgseks intressimääraks on poolaasta kaupa Euroopa Keskpanga

põhirefinantseerimisoperatsioonidele kohaldatav viimane intressimäär enne iga aasta 1.

jaanuari ja 1. juulit (nn referentsintressimäär). Eesti Panga teatel oli referentsintressimäär

01.12.2022-31.12.2022 aastas 0% ja 01.01.2023-17.05.2023 aastas 2,50%. Seega oli kehtiv

seadusjärgne viivisemäär aastas 2022 teisel poolaastal 8% (0 + 8) ja 2023 esimesel poolaastal

10,5% (2,5 + 8). Võttes aluseks, et kalendriaastas on 365 päeva ning lähtudes 3308,44 euro

suurusest põhivõlast, on hagejal õigus nõuda viivist ajavahemiku 01.12.2022-17.05.2023 (s.o

168 päeva) eest 152,87 eurot (vt arvutuskäik https://viivisekalkulaator.ee/calculator/debt).

TsMS § 5 lg-st 1 tulenevalt mõistab kohus kostjalt hageja kasuks välja 132,40 eurot.

23. Kokkuvõttes rahuldab kohus hagi ning mõistab kostjalt hageja kasuks välja kahjuhüvitise

3245,50 eurot, võlgnevuse 62,94 eurot ja viivise 132,40 eurot.

MENETLUSKULUDE JAOTUS

24. TsMS § 173 lg 1 kohaselt esitab asja menetlenud kohus menetluskulude jaotuse

menetlusosaliste vahel kohtuotsuses või menetlust lõpetavas määruses. Vastavalt TsMS § 173

lg-s 4 sätestatule näeb kohus menetluskulude jaotuses ette, millised menetluskulud keegi

menetlusosalistest peab kandma, välja arvatud kulude rahalise suuruse. Vajaduse korral

määrab kohus kindlaks menetluskulude proportsionaalse jaotuse menetlusosaliste vahel.

TsMS § 162 lg 1 alusel kannab hagimenetluse kulud pool, kelle kahjuks otsus tehti. Kuivõrd

kohus rahuldas hagi, tuleb menetluskulud asjas jätta kostja kanda.

25. Maakohus määrab menetluskulude rahalise suuruse kindlaks määrusega pärast tsiviilasja

sisulise lahendamise kohta tehtud kohtuotsuse või menetlust lõpetava määruse jõustumist

(TsMS § 177 lg 1 p 2 ja lg 2).

26. TsMS § 178 lg-st 1 lähtudes saab menetluskulude jaotust vaidlustada üksnes selle

kohtulahendi peale edasi kaevates, millega menetluskulude jaotus kindlaks määrati.

(allkirjastatud digitaalselt)