2-24-121528/9 · Harju Maakohus Tallinna kohtumaja

K O H T U O T S U S

EESTI VABARIIGI NIMEL

Kohus

Harju Maakohus

Kohtukoosseis

Kohtunik Anu Uritam

Otsuse tegemise aeg ja koht 14.08.2025 Tallinna kohtumaja

Tsiviilasja number

2-24-121528

Tsiviilasi

Rendin OÜ hagi A K vastu võla väljamõistmiseks

Hagihind

hagi hind 1300 eurot

Menetlusosalised ja nende

esindajad

Hageja: Rendin OÜ (registrikood 14672861, asukoht Peterburi tee

2f, Tallinn, 11415)

Hageja lepinguline esindaja: A S (e-post xxx);

Kostja: A K (isikukood xxx, elukoht xxx)

Menetluse liik

Lihtmenetlus

RESOLUTSIOON

1. Hagi rahuldada.

2. Mõista kostjalt A Klt (isikukood xxx) hageja Rendin OÜ (registrikood 14672861) kasuks

välja 1300 (üks tuhat kolmsada) eurot.

Menetluskulude jaotus

1. Jätta menetluskulud kostja kanda.

2. Mõista kostjalt A Klt (isikukood xxx) hageja Rendin OÜ (registrikood 14672861)

menetluskuluna välja hagiavalduse esitamisel tasutud riigilõiv 280 (kakssada

kaheksakümmend) eurot.

Edasikaebamise kord

Kohus ei anna luba otsuse edasikaebamiseks. Ringkonnakohus võtab apellatsioonkaebuse

menetlusse üksnes juhul, kui maakohtu otsuses on antud luba edasikaebamiseks või kui maakohtu

otsuse tegemisel on selgelt ebaõigesti kohaldatud materiaalõiguse normi või on selgelt rikutud

menetlusõiguse normi või on selgelt ebaõigesti hinnatud tõendeid ja see võis oluliselt mõjutada

lahendit.

Kohtuotsusele võivad pooled esitada apellatsioonkaebuse Tallinna ringkonnakohtule 30 päeva

jooksul alates kohtuotsuse kättetoimetamisest. Apellatsioonkaebus tuleb esitada otse Tallinna

ringkonnakohtule asukohaga Pärnu mnt 7 Tallinn. Apellatsioonkaebuse võib kohus lahendada

kirjalikus menetluses, kui kaebuses ei taotleta kohtuistungi pidamist.

Juhul, kui menetlusosaline taotleb menetlusabi kohtule esitatava kaebuse või taotluse koostamiseks

peab menetlusabi taotleja tegema seaduses sätestatud tähtaja järgimiseks tähtaja kestel ka

menetlustoimingu, mille tegemiseks ta menetlusabi taotleb, eelkõige esitama kaebuse. Kaebuse

põhjendamiseks või riigilõivu tasumiseks või kaebuses esineva sellise puuduse kõrvaldamiseks,

mis on seotud menetlusabi taotlemisega, annab kohus mõistliku tähtaja pärast menetlusabi andmise

taotluse lahendamist, kui nimetatud taotlus ei olnud esitatud põhjendamatult või tähtaja

pikendamise eesmärgil. See ei välista menetlustähtaja ennistamist.

Hageja nõue ja selle põhjendused

1. Hageja palus kostjalt välja mõista üürivõlgnevuse 1100 eurot ja kahju hüvitise 200 eurot.

Hagiavalduse kohaselt sõlmisid kostja üürnikuna ja J A üürileandjana alates 04.07.2023 tähtajatu

üürilepingu nr xxx xxx asuva eluruumi üürimiseks. Üürileping oli sõlmitud läbi hageja platvormi.

Üürileping lõppes poolte kokkuleppel 30.04.2024.

2. Eluruumi valduse tagastamisel avastas üürileandja, et korter ei olnud nõuetekohases seisukorras.

Üürisuhte ajal olid elutoa lakke ja seintele tekkinud kahjustused, mis fikseeriti aktiga. 24.04.2024 ja

25.04.2024 esitas üürileandja kostjale oma nõuded. Hoolimata sellest, et kostja tunnistas nõuded, ei

rahuldanud ta neid mõistliku aja jooksul. Hageja ja üürileandja sõlmisid 07.05.2024 nõuete

loovutamise lepingu. Üürileandja loovutas hagejale üürinõuded 2024. a märtsi ja aprilli eest kokku

1100 eurot ja elutoa seinte ning lae parandusest tuleneva kahjunõude 200 eurot.

3. 07.05.2024 teatas hageja kostjale nõuete üleminekust ja palus rahuldada need hiljemalt 14.05.2024,

pikendades seejärel maksetähtaega kuni 04.06.2024. Hageja pakkus kostjale maksegraafiku sõlmimise

võimalust. Kostja ei rahuldanud hageja nõudeid ega avaldanud maksegraafiku sõlmimise soovi,

mistõttu pöördus hageja võla väljamõistmise nõudes kohtu poole.

4. Hageja viitas VÕS §-le 271 ja § 76 lõikele 1. Hageja viitas samuti VÕS § 276 lõikele 2 ja §

334 lõikele 1. Üürilepingu punktid 7.3.2 ja 7.8 nägid samuti ette üürniku vastutuse. Eluruumi

tagastamisel hindas üürileandja eluruumi seisukorda, võttes aluseks eluruumi seisukorra üleandmise ja

tagastamise hetkel. Eluruumi üleandmise ja eluruumi tagastamise piltide alusel on selgelt tuvastatav, et

üürisuhte ajal olid elutoa lakke ja seintele tekkinud kahjustused, mida ei saa loomuliku kulumise alla

liigitada. Hageja viitas VÕS § 115 lõikele 1, § 127 lõikele 1 ja § 336 lõikele 1. Üürileandja teavitas

üürniku avastatud puudustest 21.04.2024. Hageja andis kostjale teada nõude üleminekust 07.05.2024,

seega kostjale on teavitatud puudustest mõistliku aja jooksul ning nõue on kehtiv VÕS § 338 mõistes.

5. Kostja vastuväidetega hageja ei nõustunud. Hagejal puudub alus pöörduda kolmandate isikute vastu

nõudega, kuna hageja on omandanud nõuded, mille eest vastutab kostja vastavalt üürilepingule nr xxx.

Üürileandja, kaasüürniku ja kostja kirjavahetusest selgub, et üürileandja oli valmis sõlmima

kaasüürnikuga uue üürilepingu, eeldusel, et kostjaga sõlmitud üürileping lõpetatakse ning selle lepingu

raames vormistatakse tagastamise akt. Üürileandja tegi ettepaneku kostjale ja kaasüürnikule eluruumis

kohtumiseks vajalike dokumentide vormistamiseks. Kostja vastas, et ta ei saa ühtegi kokkulepet

sõlmida, sest ta viibib haiglas. Selle peale kinnitas kaasüürnik üürileandjale, et sellega tegeletakse

hiljem, kui kostja on selleks valmis. Hiljem muutis kaasüürnik oma seisukohta ega olnud enam valmis

uut üürilepingut sõlmima. Seetõttu jäi uus üürileping sõlmimata.

6. Kostja ja üürileandja vaheline üürileping lõpetati alles 30.04.2024, mille kohta on olemas mõlema

lepingupoole digiallkirjastatud kokkuleppe. Seega vastutab lepingust nr xxx tulenevate nõuete eest

kostja.

7. 05.06.2025 seisukohas selgitas hageja, et kostja ei ole üürilepingu raames tasunud tagatisraha. Koos

lepinguga oli üürileandjale ja kostjale väljastatud kindlustussertifikaat nr xxx. Selle sertifikaadiga

ettenähtud kaitsete eesmärk oli lihtsustada üürnikul üürisuhtesse astumist, võimaldades seda teha

väiksemate kuludega, muuhulgas tagatisrahata. Lisaks oli sertifikaadiga ette nähtud teatud kaitse

üürniku jaoks töökaotuse, õnnetusjuhtumite ja haiguste korral. Üürileandjale andis sertifikaat teatud

määral kaitset üürniku täitmata jäänud rahaliste kohustuste korral. Kostja digitaalselt allkirjastatud

sertifikaadi viimase lause kohaselt kinnitasid pooled, et nad on teadlikud, et kindlustussertifikaadis

ettenähtud kaitsed (üürniku üürileandja vara kahjustamine ja üüri ning kõrvalkulude tasumata jätmine)

on täielikult üürniku vastutus ning see ei vabasta teda nõudeõiguse ülemineku korral kohustuste

täitmisest.

8. Eeltoodust tulenevalt on üürnik vaatamata sertifikaadi olemasolule jätkuvalt kohustatud hüvitama

kahju, mida tema, tema kaaselanikud, loomad või külalised on tekitanud eluruumile või selle muudele

osadele. Hageja on omandanud lepingust nr xxx tulenevad nõuded. Seeläbi sai hageja uueks

soodustatud isikuks. See tähendab, et hagejal on õigus saada kindlustushüvitis, kokkulepitud

rahasumma või muu kindlustusandja kohustuse täitmine vastavalt lepingule. Selline õigus ei piira

hageja, ehk võlausaldaja õigust pöörduda kahju hüvitamise nõudega esmalt otse kahju tekitaja poole.

Menetluskuludena palus hageja kostjalt välja mõista riigilõivu 280 eurot.

Kostjate vastuväited

9. Kostja vaidles hagile vastu. Kostja on juba algatanud hagimenetluse endise kaaselaniku vastu, kes

kinnitas, et võtab kõik korteri üürimisega kaasnevad kulud enda kanda. Kostja hagi on menetluses

tsiviilasjas nr 2-24-119751. Kostja soovis kokkulepet, et kahte asja menetletaks ühiselt. Kostja ei ole

hageja ees vastutav, sest korteri üürimisega seotud osapooltel oli kokkulepe, et kaasüürnik võtab

lepinguga seotud kohustused alates märtsi algusest 2024 täies mahus enda kanda.

10. 05.12.2024 seisukohas tõi kostja välja, et üürileandja oli nõus kaaselaniku sooviga võtta üürileping

üle alates 01.03.2024. Üürileandja oli teadlik, et kostja viibib haiglas ega saa minna kohapeale lepingut

ümber vormistama. Samuti oli üürileandja teadlik, et kostja ei ela xxx korteris alates 01.03.2024.

Kokkulepe jäi, et lepingu muutmine tehakse siis, kui kostja saab haiglast välja.

11. Alates 01.04.2024 oli kostjal uus kehtiv üürileping. xxx üürileping lõpetati 30.04.2024, sest xxx

taganes üürilepingu muutmiseks tehtud kokkuleppest ning üürileandja ei nõustunud kostjaga tehtud

lepingut varem lõpetama. Kostja pidas arusaamatuks, et kui üürileandja saab teha kokkuleppe lepingus

vastutava üürniku muutmiseks e-kirja teel, siis kuidas saab tema ja xxx omavaheline kokkulepe

muutuda tühiseks nii, et see on kostjale kahjulik. Kostja viitas VÕS §-le 275. Lepingus vastutava

üürniku nime muutmiseks tehtud kokkuleppesse kaasati ka kostja, aga tehtud kokkuleppe

tühistamiseks kostjat ei kaasatud. Kostja ei vastuta lepingust nr xxx tulenevate nõuete eest, kuna nõue

on kostja huve kahjustav.

Kohtuotsuse põhjendused

12. Kohus leiab, hinnates asjas kogutud tõendeid ning arvestades poolte seisukohti, et hagi kuulub

rahuldamisele. Kohus ei anna käesolevas asjas luba otsuse edasikaebamiseks, kuid kohus peab

vajalikuks teha käesolevas asjas otsuse erinevalt tsiviilkohtumenetluse seadustiku § 444 lõikes 1

sätestatust koos kirjeldava ja põhjendava osaga.

13. Pooled ei vaidle käesolevas asjas järgmiste asjaolude üle:

1) J A üürileandjana ja kostja üürnikuna sõlmisid alates 04.07.2023 tähtajatu üürilepingu nr xxx xxx

asuva eluruumi üürimiseks;

2) üürileping lõppes poolte kokkuleppel 30.04.2024;

3) eluruumi tagastamisel koostati akt, mille kohaselt olid üürilepingu kehtivuse ajal kahjustada saanud

elutoa seinad ja lagi;

4) kostja jättis tasumata üüri 2024. a märtsi ja aprilli eest ega hüvitanud korteri remontimise kulu 200

eurot;

5) üürileandja loovutas oma üürilepingust tulenevad nõuded hagejale.

14. Pooled vaidlevad selle üle, kas nimelt kostja peab tasuma üürilepingu alusel üürivõlgnevuse ning

eluruumi kahjustamise kulu. Hageja leidis, et tema ees vastutab endiselt kostja, sest ühtegi uut

üürilepingut või kokkulepet mõne muu isikuga vastutuse osas ei sõlmitud. Üürilepingu lõpetamise

kokkulepe sõlmiti nimelt kostjaga 30.04.2024. Kostja leidis, et tema ei vastuta, sest kaasüürnik pidi

kohustused enda kanda võtma alates 2024. aasta märtsi algusest.

15. Kohus leiab, et kostja vastuväited ei võimalda jätta hagi rahuldamata. Kostja on sõlminud

üürnikuna lepingu ning vastutab selle lepingu täitmise eest. VÕS § 76 lg 1 näeb ette, et kohustus tuleb

täita vastavalt lepingule või seadusele. VÕS § 271 järgi on üürniku kohustuseks tasuda üürileandjale

asja kasutamise eest üüri. Seega tuli kostjal kui üürnikul tasuda üüritud korteri kasutamise eest üüri

kuni üürilepingu lõppemiseni.

16. VÕS § 276 lg 1 näeb ette, et üürileandja on kohustatud asja üürnikule üle andma kokkulepitud

ajaks koos päraldistega lepingujärgseks kasutamiseks sobivas seisundis ja tagama asja hoidmise selles

seisundis lepingu kehtivuse ajal. VÕS § 276 lg 2 järgi peab üürnik omakorda kasutama asja hoolikalt

ja vastavalt sihtotstarbele, millest üürileandmisel lähtuti.

17. VÕS § 334 lg 1 kohaselt peab üürnik üüritud asja koos päraldistega pärast lepingu lõppemist

tagastama seisundis, mis vastab asja lepingujärgsele kasutamisele. Kui üüritud asja üürnikule

üleandmisel koostati asja üleandmisakt, eeldatakse, et asi anti üle üleandmisaktis toodud seisundis.

VÕS § 334 lg 2 järgi vastutab üürnik üüritud asja hävimise, kaotsimineku ja kahjustumise eest, mis

toimub ajal, kui asi oli üürniku valduses, kui ta ei tõenda, et hävimine, kaotsiminek või kahjustumine

toimus asjaoludel, mis ei tulenenud temast või isikust, kellele ta asja kasutamise lepinguga kooskõlas

üle andis. Üürnik ei vastuta asja hariliku kulumise, halvenemise ja muutuste eest, mis kaasnevad asja

lepingujärgse kasutamisega. Eeltoodust tulenevalt pidi kostja kandma korteri remontimise kulud, kui

tegu oli tavapärast kasutamist ülevate kuludega.

18. Asjas kogutud tõenditest nähtub, et kostja ja J A sõlmisid hageja platvormi kaudu üürilepingu xxx

korteri üürimiseks (üürileping koos lisade ja tõlkega dtl 41-60). Lepingu järgi fikseeriti selle

sõlmimisel üüritud korteri seisund üleandmise aktis. Kostjal tuli lepingu alusel tasuda igakuiselt üüri

550 eurot. Üürilepingu üldtingimuste punkti 4.5.1 järgi pidi üürnik tagastama ruumid samas seisundis,

milles üürileandja need talle üle andis, arvestades normaalset kulumist. Üldtingimuste punkt 7.8 nägi

ette, et üürnik on kohustatud hüvitama kahju, mida ta ise, temaga koos elavad isikud ja loomad või

üürniku loal või kutsel ruumis viibiv isik tekitab ruumile.

19. Lepingu sõlmimisel allkirjastasid üürileandja ja kostja 01.07.2023 üleandmise-vastuvõtmise akti

(koos fotodega dtl 61-87). Akti kohaselt oli korter hiljuti renoveeritud ja selles puudusi ei olnud.

21.04.2024 sõlmisid kostja ja üürileandja kahepoolse lepingu lõpetamise kokkuleppe (dtl 89-90).

Kokkuleppe kohaselt lõppes leping ennetähtaegselt 30.04.2024. Kostja allkirjastas digitaalselt antud

kokkuleppe. Eeltoodu kohaselt kehtis leping kuni 30.04.2024 ning järelikult tuli kostjal kuni lepingu

lõppemiseni tasuda ka üüri.

20. 30.04.2024 koostati ka eluruumi tagastamiseks üleandmise-vastuvõtmise akt (koos fotodega dtl 91-

114). Korteri seisundi osas on üürileandja märkinud, et ta ei ole sellega rahul, sest see oli kahjustatud.

Fotodest nähtuvalt oli kostja kass kraapinud ära voodi. Elutoa seinale ning lakke oli üürnik pannud

teibiga plakateid või kaunistusi, mille tõttu oli sein ja lagi saanud värvi- ning pahtli kahjustusi. Kostja

ei ole akti allkirjastanud, kuid ei vaielnud menetluses vastu korterile tekitatud kahjustuste olemasolule.

21. xxx OÜ esitas üürileandjale arve summas 200 eurot korteri elutoa lae ja seinte paranduste

tegemiseks (dtl 115). Eeltoodud arvega on tõendatud korteris tekkinud kahjustuste kõrvaldamise kulu.

Kostja ei ole kahju suurusele vastuväiteid esitanud. VÕS § 132 lg 3 näeb ette, et kui asja on

kahjustatud, hõlmab kahjuhüvitis eelkõige asja parandamise mõistlikud kulud ning võimaliku väärtuse

vähenemise. Kui asja parandamine on asja väärtusega võrreldes ebamõistlikult kulukas, tuleb maksta

hüvitist vastavalt § 132 lõikele 1. Kohtu hinnangul on arvega tõendatud parandamise mõistlikud kulud.

22. 26.04.2024 üürileandjale saadetud e-kirjas kinnitas kostja (dtl 116), et tal jääb tasuda märtsi ning

aprilli üür ja remondikulu. Samas kirjas avaldas kostja arvamust, et kulud peaks kandma isik, kellele

märtsi alguses leping pidi üle minema. Hageja teavitas kostjat nõude üleminekust ning palus nõude

kohtueelselt tasuda, kuid kostja seda ei teinud (dtl 117-118, nõude loovutamise leping dtl 120-121).

Eeltoodust tulenevalt on kostjat kohtueelselt nõudest teavitatud ning kostjale on teatatud nõude

loovutamisest.

23. Täiendavalt esitas hageja kohtule sõnumite vahetuse üürileandja, kostja ja kolmanda isiku vahel

(koos tõlkega dtl 141-143, 145-146). Üürileandja pakkus kolmandale isikule võimalust, et kostjaga

lõpetatakse leping ning temaga sõlmitakse uus leping, milleks oleks üürileandjal tulnud korterisse

kohale tulla. Kuna kostja viibis haiglas, kokkulepet uue üürnikuga ei sõlmitud. Kohus osundab, et

kostjaga sõlmitud lepingus ei olnud kaasüürnikku. Ühtegi kokkulepet, mille alusel oleks mõni kolmas

isik võtnud enda kanda kostja üürilepingust tulenevad kohustused, kohtule esitatud ei ole. Sellise

kokkuleppe olemasolu ei saa ka järeldada kohtule esitatud e-kirjadest.

24. Kohus selgitas kostjale 09.04.2025 pöördumises (dtl 158-160), et kostjal tuleb tõendada oma

väiteid selle kohta, et kokkuleppe alusel vastutab tema lepinguliste kohustuste täitmise eest keegi teine.

Kohus selgitas kostjale, et tema vastuväited olid tõendamata. Kostja taotluse menetluste liitmiseks

jättis kohus rahuldamata. Vaatamata kohtu selgitustele ei esitanud kostja kohtule täiendavaid tõendeid.

25. Kuna kostja vastuväited on jäänud tõendamata, tuleb tal täita üürilepingust tulenevaid kohustusi

kuni selle lõppemiseni 30.04.2024. Kostjal tuli tasuda üüri kuni selle kuupäevani. Kuna kostja jättis

tasumata 2024. aasta märtsi ja aprilli kuu üüri, tuleb kostjalt hageja kasuks välja mõista 550 eurot +

550 eurot = 1100 eurot. Kuivõrd korteril esinesid selle tagastamisel üürileandjale puudused, milliste

kõrvaldamise eest kostja vastutab, tuleb kostjalt hageja kasuks välja mõista puuduste kõrvaldamise

kulu 200 eurot. Kogumis tuleb kostjalt hageja kasuks välja mõista 1300 eurot.

26. TsMS § 162 lg 1 näeb ette, et hagimenetluse kulud kannab pool, kelle kahjuks otsus tehti. Kuna

kohus tegi otsuse kostja kahjuks, tuleb menetluskulud jätta kostja kanda. Hageja palus kostjalt

menetluskuludena välja mõista riigilõivu 280 eurot. Seega tuleb kostjalt hageja kasuks välja mõista

riigilõiv 280 eurot.

/allkirjastatud digitaalselt/

Anu Uritam

kohtunik