3-25-2318/3 · Tallinna Ringkonnakohtu halduskolleegium

K O H T U M Ä Ä R U S

Kohus

Tallinna Ringkonnakohus

Kohtunik

Kristjan Siigur

Määruse tegemise aeg ja koht

01.08.2025, Tallinn

Haldusasja number

3-25-2318

Haldusasi

O.G kaebus Tallinna Linnavolikogu 12.06.2025 otsuse

nr 55 p-de 1.1.1. ja 4.1.1. tühistamiseks

Vaidlustatud kohtulahend

Tallinna Halduskohtu 16.07.2025 määrus

Menetlusosalised ja nende

esindajad

Kaebaja – O.G,

esindajad v.adv Aivar Pilv ja adv Artur Viira

Tõenäoline vastustaja Tallinna linn

Menetluse alus ringkonnakohtus

O.G määruskaebus

Asja läbivaatamine

Kirjalik menetlus

RESOLUTSIOON

1. Võtta menetlusse O.G määruskaebus haldusasjas nr 3-25-2318 tehtud Tallinna

Halduskohtu 16.07.2025 määrusele.

2. Rahuldada määruskaebus. Tühisada Tallinna Halduskohtu 16.07.2025 määrus

haldusasjas nr 3-25-2318 ning teha uus määrus, millega keelata esialgse õiguskaitse

korras Tallinna linnal Tallinna Linnavolikogu 12.06.2025 otsusele nr 55 tuginedes

üles öelda O.G-ga 04.07.1994 sõlmitud hooldusrendilepingut nr 9 kuni siinses

haldusasjas tehtava kohtuotsuse või muu menetlust lõpetava kohtulahendi

jõustumiseni.

EDASIKAEBAMISE KORD

Määrus ei ole vaidlustatav (halduskohtumenetluse seadustiku (HKMS) § 252 lg 7 ls 2).

ASJAOLUD, HALDUSKOHTU MÄÄRUS JA MÄÄRUSKAEBUS

1. Tallinna linna ja kaebaja vahel on 04.07.1994 sõlmitud 99 aastaks rendileping (edaspidi

„vaidlusalune leping“), mille alusel kasutab kaebaja Tallinnas Lai tn 26 asuvat hoonet.

2. Tallinna Linnavolikogu võttis 12.06.2025 vastu otsuse nr 55 (edaspidi „vaidlustatud

otsus“) mille punktiga 1.1.1 otsustas lõpetada vaidlusaluse lepingu ning punktiga 4.1.1. andis

Tallinna Kesklinna Valitsusele ülesande sõlmida kaebajaga vaidlusaluse lepingu lõpetamise

kokkulepe ja kokkuleppele mittejõudmisel teha ülesütlemisavaldus. Otsuse õigusliku alusena on

3-25-2318

märgitud Tallinna Linnavolikogu 13.06.2013 määruse nr 32 „Linnavara kasutusse andmise

kord“ § 3 lg 1 p 1 ning võlaõigusseaduse § 318 lg 1. Otsuses on osutatud vajadusele korrastada

linna pikaajalisi üürisuhteid. Otsust on kokkuvõttes põhjendatud linna sooviga lõpetada tavatult

pikaks ajaks sõlmitud linnavara kasutamise leping ning linnavara võimalikult kasulikult

kasutusse andmise eesmärgil viia läbi uus enampakkumine vaidlusaluse lepingu eseme

kasutusse andmiseks.

3. Kaebaja esitas Tallinna Halduskohtule kaebuse vaidlustatud otsuse punktide 1.1.1. ja

4.1.1. tühistamiseks. Kaebaja leiab, et vaidlustatud otsuse tegemisel on eiratud haldusmenetluse

seaduse nõudeid, rikutud on uurimiskohustust, kaebajale ei ole nõuetekohaselt tagatud

ärakuulamisõigust ning otsus on ebaproportsionaalne. Samas esitas kaebaja esialgse õiguskaitse

taotluse, paludes peatada vaidlustatud otsuse eelviidatud punktide kehtivuse, et vältida

vaidlusaluse lepingu lõpetamisega kaasnevaid pöördumatuid tagajärgi, milleks on kaebaja jaoks

Lai tn 26 hoone valduse kaotamine ja kaebaja lepingul põhineva ettevõtlusvabaduse teostamise

piiramine, millega kaasneb kaebajale oluline varaline kahju). Ilma otsuse täitmise peatamiseta

kaasneks kaebajale märkimisväärne rahaline kahju, lisaks hingelised läbielamised, kuna kaebaja

on eakas.

4. Tallinna Halduskohus jättis 16.07.2025 määrusega kaebaja esialgse õiguskaitse taotluse

rahuldamata. Halduskohus leidis, et vaidlustatud otsusega ei kaasne kaebajale selliseid vahetuid

kahjulikke tagajärgi, mis annaksid aluse jaatada esialgse õiguskaitse vajadust. Pelgalt see, et

kaebajal võib tekkida vajadus täiendavaks kohtuvaidluseks, ei ole esialgse õiguskaitse

vajadusena käsitatav. Tallinna linn ei ole vaidlusalust lepingut veel õiguslikult siduvalt üles

öelnud. Ka juhul, kui kohus vaidlustatud otsuse kehtivust ei peata, ei saa linn üksnes

vaidlustatud otsuse alusel asuda kaebajalt Lai tn 26 hoone valdust ära võtma. Ei ole veel teada,

milliseks kujuneb pooltevaheliste läbirääkimiste tulemus ega see, kuidas ja millistel tingimustel

linn lepingu kokkuleppe mittesaavutamisel üles ütleb.

5. Kaebaja esitas Tallinna Ringkonnakohtule määruskaebusese, paludes tühistada

halduskohtu määrus ning uue määrusega peatada vaidlustatud otsuse kehtivus kuni 30-päevaks.

Kaebaja leiab, et pöördumatu tagajärje saabumise oht esineb ning kaebust ei saa pidada

ilmselgelt perspektiivituks, mistõttu oleks halduskohus igal juhul pidanud kaaluma võimalust

kohaldada esialgset õiguskaitset 30 päevaks vastavalt HKMS § 252 lõikele 4.

RINGKONNAKOHTU PÕHJENDUSED

6. Määruskaebus tuleb HKMS § 207 lg 1 alusel menetlusse võtta. Määruskaebuse esitamine

on seaduse kohaselt lubatud (HKMS § 121 lg 4 ja § 252 lg 7), määruskaebus on tähtaegne

(HKMS § 204 lg 1) ning see vastab nõuetele. Määruskaebuse esitamine on riigilõivuvaba

(HKMS § 104 lg 1 ja riigilõivuseaduse § 22 lg 1 p 9).

7. Määruskaebus tuleb rahuldada. Halduskohtu seisukoht, et vaidlustatud ostus ei too vahetult

kaasa kaebaja osutatud pöördumatuid tagajärgi, on iseenesest õige. Liiati saab ringkonnakohtu

hinnangul pidada kaebust ilmselgelt perspektiivituks, sest vaidluse lahendamine ei kuulu

halduskohtu pädevusse. Tuleb siiski tõdeda, et siinne kohtuasi kätkeb endas võimalikku

kohtutevahelist pädevusvaidlust ning halduskohtu pädevuse küsimust kõrvale jättes ei saa

sisulise vaidluse seisukohast esialgse õiguskaitse vajadust eitada. Kuna esialgse õiguskaitse

kohaldamise vastu rääkiv avalik huvi või kolmandate isikute õigused puuduvad ning esialgse

õiguskaitse vajadust saab möönda, on vastandlike huvide tasakaalustamiseks õiglane ja

otstarbekas keelata Tallinna linnal vaidlustatud otsusele tuginedes ajutiselt kaebajaga

vaidlusaluse lepingu lõpetamine. Otstarbekas ei ole piirduda määruskaebuses osutatud 30-

päevase tähtajaga, vaid tagada olemasoleva olukorra säilimine kuni halduskohtu otsuse või

menetlust lõpetava muu kohtulahendi jõustumiseni.

2(4)

3-25-2318

8. Ringkonnakohtu hinnangul on siinse kaebuse sisuks olev vaidlus eraõiguslikust suhtest

võrsunud vaidlus, mille lahendamine ei ole halduskohtu pädevuses. Esiteks asjaolu, et

vaidlustatud otsus on vormistatud haldusaktina, et see sisaldab haldusaktile omast

vaidlustamisviidet ning et enne selle otsuse tegemist on kaebajalt küsitud arvamust sarnaselt

haldusmenetlusele omase ärakuulamisõiguse tagamisega, ei anna alust väita, et vaidlustatud

otsuse näol on tegemist kaebaja õiguste ja kohustuste tekitamisele, muutmisele või lõpetamisele

suunatud haldusaktiga. Tegemist on halduse siseaktiga, millega linnavolikogu on andnud

linnaosavalistusele käsu teha teatavaid linnavaraga seotud tsiviilõiguslikke tahteavaldusi.

Vaidlustatud otsusega ei ole pandud kaebajale ühtki avalik-õiguslikku kohustust ega piiratud

talle avaliku õiguse normidest tulenevaid õigusi.

9. Pelgalt asjaolu, et linnavara kasutusse andmine on reguleeritud avaliku õiguse normidega, ei

anna alust käsitada linnavara kasutamiseks sõlmitud eraõigusliku lepingu täitmisest või

lõpetamisest tingitud vaidlust avalik-õigusliku vaidlusena. Avalik-õiguslikku laadi on selline

vaidlus üksnes juhul, kui isiku nõue tugineb mingisugusele avaliku õiguse normidest talle

tulenevale subjektiivsele avalikule õigusele. Nõnda on avalik-õiguslikku laadi vaidlused, mis

puudutavad linnavara (või riigivara) kasutusse andmiseks läbi viidavaid avalik-õiguslikke

menetlusi ja nende tulemusena langetatud otsuseid eraõiguslike lepingute sõlmimiseks. Siinsel

juhul sellise vaidlusega tegemist ei ole. Olgugi, et vaidlustatud otsuse alusena on viidatud

linnavara valitsemise korrale, ei tugine see otsus ühelegi selles korras sisalduvale ega muule

avalik-õiguslikule normile, millest saaks kaebajale tekkida mõni siinse kaebusega kaitstav

subjektiivne õigus. Linnavara kasutusse andmiseks läbi viidavate enampakkumistest vms

menetlustest võrsuvate vaidluste avalik-õiguslik laad tuleneb asjaolust, et eraõigusliku lepingu

sõlmimisele suunatud menetlust reguleerivad avaliku õiguse normid, mis annavad isikule

subjektiivse õiguse nõuda nende järgimist. Siinsel juhul sellise olukorraga tegemist ei ole.

10. Sarnaselt eeltooduga on kohtupraktikas näiteks ka leitud, et avalik-õiguslikuks asutuseks

oleva tööandja poolt töölepingu alusel tööle asuva töötaja leidmiseks läbi viidav konkurss on

avalik-õiguslik menetlus ning selle konkursi läbi viimisest võrsunud vaidlus kuulub halduskohtu

pädevusse (vt Tallinna Ringkonnakohtu 20.11.2023 määrus asjas nr 3-23-2445 ja seal viidatud

kohtupraktika). Kohtupraktikas on ka korduvalt leitud, et vaidlus, mille sisuks on linna ja isiku

vahel sõlmitud eluruumi üürilepingu pikendamisest keeldumine, on avalik-õiguslik vaidlus (vt

nt Tallinna Ringkonnakohtu 11.06.2025 määrus nr 3-24-3279 ja 12.06.2024 määrus nr 3-24-

1501, samuti Riigikohtu määrus nr 3-2-4-1-04, mis puudutas sellise üürilepingu tingimuste

muutmist). Selline järeldus on aga tuginenud asjaolule, et vaidlusega seotud eluruumi andis

kohalik omavalitsus üürile selleks, et täita avalik-õiguslike normidega reguleeritud kohustust

aidata puudust kannatavat isikut. Teisisõnu pöördusid kaebajad neis asjus halduskohtusse

selleks, et kaitsta neile avaliku õiguse normidest tulenevat subjektiivset õigust kohaliku

omavalitsuse abile puuduse korral. Siinne olukord on eelviidatud eluruumi üürilepinguid

puudutavate vaidlustega võrreldes aga põhimõtteliselt teistsugune. Kaebaja ei saa siinse

kaebusega kaitsta ühtki avaliku õiguse normist tulenevat subjektiivset õigust. Kaebaja

subjektiivsed õigused saavad tuleneda üksnes rendilepingust, mis on eraõiguslik leping

hoolimata nii sellest, et vara omanik on Tallinna linn, sellest et selle lepingu sõlmimisele eelnes

mingisugune avalik-õiguslik otsustusprotsess (konkurss) või ka sellest, et sama vara uuesti

eraõigusliku isiku kasutusse andmiseks tuleks läbi viia avaliku õiguse normidega reguleeritud

menetlus. Avaliku õiguse normidest, mis reguleerivad linnavara kasutusse andmist, ei tulene

kaebajale halduskohtus kaitstavat subjektiivset avalikku õigust nõuda temaga sõlmitud

rendilepingu täitmise jätkamist või pareerida linna soovi see eraõiguslik leping lõpetada.

11. Eeltoodule vaatamata on esialgse õiguskaitse kohaldamine võimalik ja otstarbekas. Haldus-

ja maakohtu pädevuse piiritlemine muu hulgas avalik-õigusliku vara kasutamisega seotud

vaidluste lahendamisel on pidevalt arenenud ning kohtute erinevate seisukohtade tõttu on selles

osas pidanud korduvalt seisukoha kujundama Riigikohtu erikogu. Ringkonnakohtu hinnangul ei

3(4)

3-25-2318

ole selles olukorras mõistlik lubada tekkida olukorral, kus tagajärg, mille vältimiseks on kaebaja

kohtusse (isegi kui see on pädevuselt vale kohus) pöördunud, saabub ajal, mil kohtu pädevus

pole jõustunud kohtulahendiga veel kindlaks määratud. Siinsel juhul on kaebaja väidete pinnalt

usutav, et linn soovib vaidlusaluse lepingu ülesütlemisavalduse esitada peatselt. Kuigi puudub

alus eeldada, et linn ei anna ülesütlemise korral kaebajale ruumide vabastamiseks mõistlikku

aega, tuleb siiski tõdeda, et ülesütlemisavalduse saamisel on kaebaja ilmselt sunnitud astuma

samme, mille hilisem tagasi pööramine kaebuse (või ka maakohtule esitatava hagi) võimaliku

edukuse korral on vähemalt keeruline. Määruskaebusest nähtuvalt on kaebaja sõlminud

pikaajalised allüürilepingud, mis tuleb kaebajal vaidlusaluse lepingu lõpetamise korral ilmselt

lõpetada, millise tagajärje hilisem kõrvaldamine on vähemalt keerukas. Väljakujunenud

kohtupraktikas on leitud, et hilisem kahju rahas hüvitamise võimalus ei välista iseenesest

esialgse õiguskaitse kohaldamist. Esialgse õiguskaitse kohaldamine on siinsel juhul võimalik

seda enam, et mingisugust kaalukat avalikku huvi või kolmandate isikute õigusi, mis räägiksid

selle vastu, ei nähtu. Iseäranis ei ilmne vaidlustatud otsusest, et lepingu lõpetamise vajadus oleks

tingitud kaebaja kohustuste rikkumisest või et linn vajaks viivitamatult asjaomaseid ruume

mingisuguseks muuks otstarbeks. Leping kaebajaga on kehtinud juba väga pikka aega. Linna

huvi anda lepingu esemeks olevad ruumid kiiresti kasutusse linna jaoks soodsamatel

tingimustel, ei ole sedavõrd kaalukas. Eeltoodut silmas pidades tuleb kohaldada esialgset

õiguskaitset selliselt, et keelata Tallinna linnal öelda vaidlusalust lepingut üles vaidlustatud

otsusele tuginedes kuni siinse kaebuse kohta tehtava kohtuotsuse või menetlust lõpetava

kohtumääruse jõustumiseni.

(allkirjastatud digitaalselt)

4(4)