3-25-2201/3 · Tallinna Ringkonnakohtu halduskolleegium

K O H T U M Ä Ä R U S

Kohus

Tallinna Ringkonnakohus

Kohtukoosseis

Kristjan Siigur, Janar Jäätma ja Kaire Pikamäe

Määruse tegemise aeg ja koht

01.08.2025, Tallinn

Haldusasja number

3-25-2201

Haldusasi

Aktsiaseltsi Taakes kaebus Tallinna Linnavolikogu

12.06.2025 otsuse nr 55 p-de 1.1.2 ja 4.1.1

tühistamiseks

Vaidlustatud kohtulahend

Tallinna Halduskohtu 16.07.2025 määrus

Menetlusosalised ja nende

esindajad

Kaebaja AS Taakes, esindaja v.adv Allar Jõks

Vastustaja Tallinna linn

Menetluse alus ringkonnakohtus

AS Taakes määruskaebus

Asja läbivaatamine

Kirjalik menetlus

RESOLUTSIOON

1. Võtta menetlusse AS Taakes määruskaebus haldusasjas nr 3-25-2201 tehtud Tallinna

Halduskohtu 04.07.2025 määruse resolutsiooni punktidele 1 ja 2.

2. Jätta määruskaebus rahuldamata ning Tallinna Halduskohtu 04.07.2025 määruse

resolutsiooni punktid 1 ja 2 muutmata.

3. Keelata esialgse õiguskaitse korras Tallinna linnal Tallinna Linnavolikogu

12.06.2025 otsusele nr 55 tuginedes üles öelda AS-iga Taakes 12.05.1995 sõlmitud

rendilepingut nr 6 kuni Tallinna Halduskohtu 04.07.2025 määruse resolutsiooni

punkti 1 jõustumiseni või eelviidatud määruse tühistamise korral kuni 30. päevani

halduskohtu määrust tühistava kohtumääruse jõustumisest.

EDASIKAEBAMISE KORD

Määruse peale võib esitada määruskaebuse Riigikohtule 15 päeva jooksul arvates määruse

kättesaamisest (halduskohtumenetluse seadustiku (HKMS) § 121 lg 4, § 252 lg 7 ls 1, § 235

lõiked 1 ja 3).

ASJAOLUD, HALDUSKOHTU MÄÄRUS JA MÄÄRUSKAEBUS

3-25-2201

1. Tallinna linna ja kaebaja vahel on 12.05.1995 sõlmitud 60 aastaks rendileping (edaspidi

„vaidlusalune leping“), mille alusel kasutab kaebaja Tallinnas Viru 18/Sauna 10 [1] ja

Müürivahe 23 hoonetes asuvaid ruume.

2. Tallinna Linnavolikogu võttis 12.06.2025 vastu otsuse nr 55 (edaspidi „vaidlustatud

otsus“) mille punktiga 1.1.2 otsustas lõpetada vaidlusaluse lepingu ning punktiga 4.1.1. andis

Tallinna Kesklinna Valitsusele ülesande sõlmida kaebajaga vaidlusaluse lepingu lõpetamise

kokkulepe ja kokkuleppele mittejõudmisel teha ülesütlemisavaldus. Otsuse õigusliku alusena on

märgitud Tallinna Linnavolikogu 13.06.2013 määruse nr 32 „Linnavara kasutusse andmise

kord“ § 3 lg 1 p 1 ning võlaõigusseaduse § 318 lg 1. Otsuses on osutatud vajadusele korrastada

linna pikaajalisi üürisuhteid. Otsust on kokkuvõttes põhjendatud linna sooviga lõpetada tavatult

pikaks ajaks sõlmitud linnavara kasutamise leping ning linnavara võimalikult kasulikult

kasutusse andmise eesmärgil viia läbi uus enampakkumine vaidlusaluse lepingu eseme

kasutusse andmiseks.

3. Kaebaja esitas Tallinna Halduskohtule kaebuse vaidlustatud otsuse punktide 1.1.2. ja

4.1.1. tühistamiseks. Samas esitas kaebaja esialgse õiguskaitse taotluse, paludes peatada

vaidlustatud otsuse eelviidatud punktide kehtivuse, et vältida vaidlusaluse lepingu lõpetamisega

– ja sellega kaasnevalt kaebaja ja tema allüürnike vaheliste lepingute lõpetamisega – kaasnevaid

pöördumatuid tagajärgi. Kaebaja on kokkuvõttes seisukohal, et linna kui rendileandja algatusel

vaidlusaluse lepingu ennetähtaegseks lõpetamiseks puudub õigusluik alus ning linn on eiranud

tõsiasja, et pikaajalise rendilepingu sõlmimisel võttis kaebaja mahuka investeerimiskohustuse,

mille ta on täitnud ning mille tõttu sõlmitigi leping sedavõrd pikaks ajaks.

4. Tallinna Halduskohus tagastas 04.07.2025[2] määrusega kaebuse ning jättis kaebaja

esialgse õiguskaitse taotluse rahuldamata. Halduskohtu põhjendused on kokkuvõttes järgmised.

4.1.

Kaebaja ja Tallinna linna vahel on vaidlusalusest lepingust tulenevalt eraõiguslik suhe

ning sellest võrsuv lepingu ülesütlemist puudutav vaidlus on eraõiguslik vaidlus, mille

lahendamine ei kuulu halduskohtu pädevusse (HKMS § 4 lg 1). Linna vara kasutusse andmisel

toimub mitmeastmeline menetlus: esmalt valib linn välja isiku, kelle kasutusse vara antakse,

seejärel vormistatakse valik korraldusega lepingu sõlmimiseks ning lõpuks sõlmitakse

tsiviilõiguslik leping ja poolte vahel tekib eraõiguslik suhe (vt nt Tartu Ringkonnakohtu

18.12.2018 määrus haldusasjas nr 3-18-2163, p 9). Riigikohus on korduvalt sedastanud, et

pooltevahelised lepinguõiguslikud vaidlused jäävad tsiviilõiguslikuks ka siis, kui üheks

pooleks on avalik-õiguslik juriidiline isik (Riigikohtu erikogu 24.03.2015 määrus nr 3-3-4-1-

15, p 9; 20.12.2001 otsus nr 3-3-1-15-01, p-d 13-16). Tõdemust, et tegemist on eraõigusliku

vaidlusega, ei väära see, et vaidlustatud otsusele on lisatud selle halduskohtus vaidlustamist

lubab vaidlustamisviide.

4.2.

Esialgse õiguskaitse taotlus jääb rahuldamata, kuna kaebuse tagastamise tõttu puudub

kaebajal esialgse õiguskaitse vajadus. Isegi kui kaebuse lahendamine kuuluks halduskohtu

pädevusse, puuduks esialgse õiguskaitse vajadus, sest vaidlustatud otsusega kaebaja jaoks

vahetuid kahjulikke tagajärgi ei kaasne, kuna need saaks kaasa tuua alles lepingu ülesütlemine.

5. Kaebaja esitas Tallinna Ringkonnakohtule määruskaebuse, milles palub tühistada

halduskohtu määrus ja saata kaebus menetlusse võtmise otsustamiseks tagasi halduskohtule ning

teha uus määrus, millega rahuldada esialgse õiguskaitse taotlus. Määruskaebuse põhjendused on

kokkuvõttes järgmised.

5.1.

Riigikohtu asjakohase praktika kohaselt tegemist halduskohtu pädevusse kuuluva

vaidlusega, kuna vastustaja otsus rendilepingud lõpetada põhineb avalik-õiguslikel normidel ja

otsuses on viidatud põhiseadusest tulenevale põhiõiguste tagamise vajadusele ning võrdsele

1 Arusaadavalt on praegu aadressiks Viru 18/Sauna 12.

2 Halduskohtu määrusele märgitud kuupäev 04.07.2024 on ilmne trükiviga.

2(5)

3-25-2201

kohtlemisele. Otsuses on viidatud avalik-õiguslikule eesmärgile anda linnavara kasutusse

võimalikult kasulikult ja enampakkumise korras, millega kaasneb kohustus kaaluda avalik-

õiguslike normide alusel, kas vastu võetud otsus on ka tegelikult linnale kasu toov. Avalik-

õiguslikule menetlusele viitab ka kaebaja ärakuulamine, samuti on linnavolikogu ise pidanud

vaidlustatud otsust haldusaktiks.

5.2.

Kaebajal on esialgse õiguskaitse vajadus – kuigi vaidlusalune leping vaidlustatud otsuse

tagajärjel vahetult ei lõpe, on vaidlustatud otsusel kaebajale vahetu negatiivne mõju. See

käivitab pöördumatult toimingute ahela, mis tipneb vastustaja poolt lepingu ülesütlemisega.

10.07.2025 edastas Tallinna Kesklinna Valitsus kaebajale kirja ettepanekuga rendileping

kokkuleppel lõpetada ja ootab vastust 10.08.2025. Esialgse õiguskaitse kohaldamata jätmisel

peab kaebaja kohe alustama ka teise kohtumenetluse maakohtus, taotledes maakohtult esialgset

õiguskaitset. Kaebaja ei saa ebakindla olukorra tõttu mõistlikult äritegevust jätkata. Samuti ei

ole praktikas võimalik allüürilepinguid pikendada ega uusi sõlmida, asjatuks kuluks osutuksid

vajalikud investeeringud. Liiati ei ole kellegi huvides ei ole vanalinna veel ühe tühjana seisva

ja laguneva kummitushoone tekkimine.

RINGKONNAKOHTU PÕHJENDUSED

6. Määruskaebus tuleb HKMS § 207 lg 1 alusel menetlusse võtta. Määruskaebuse esitamine

on seaduse kohaselt lubatud (HKMS § 121 lg 4 ja § 252 lg 7), määruskaebus on tähtaegne

(HKMS § 204 lg 1) ning see vastab nõuetele. Määruskaebuse esitamine on riigilõivuvaba

(HKMS § 104 lg 1 ja riigilõivuseaduse § 22 lg 1 p 9).

7. Määruskaebus tuleb rahuldamata jätta. Halduskohus on õigesti leidnud, et kaebuse sisuks

olev vaidlus on eraõiguslikust suhtest võrsunud vaidlus, mille lahendamine ei ole halduskohtu

pädevuses. Pelgalt asjaolu, et linnavara kasutusse andmine on reguleeritud avaliku õiguse

normidega, ei anna alust käsitada linnavara kasutamiseks sõlmitud eraõigusliku lepingu

täitmisest või lõpetamisest tingitud vaidlust avalik-õigusliku vaidlusena. Avalik-õiguslikku laadi

on selline vaidlus üksnes juhul, kui isiku nõue tugineb mingisugusele avaliku õiguse normidest

talle tulenevale subjektiivsele avalikule õigusele. Nõnda on avalik-õiguslikku laadi vaidlused,

mis puudutavad linnavara (või riigivara) kasutusse andmiseks läbi viidavaid avalik-õiguslikke

menetlusi ja nende tulemusena langetatud otsuseid eraõiguslike lepingute sõlmimiseks. Siinsel

juhul sellise vaidlusega tegemist ei ole. Olgugi, et vaidlustatud otsuse alusena on viidatud

linnavara valitsemise korrale, ei tugine see otsus ühelegi selles korras sisalduvale ega muule

avalik-õiguslikule normile, millest saaks kaebajale tekkida mõni siinse kaebusega kaitstav

subjektiivne õigus. Linnavara kasutusse andmiseks läbi viidavate enampakkumistest vms

menetlustest võrsuvate vaidluste avalik-õiguslik laad tuleneb asjaolust, et eraõigusliku lepingu

sõlmimisele suunatud menetlust reguleerivad avaliku õiguse normid, mis annavad isikule

subjektiivse õiguse nõuda nende järgimist. Siinsel juhul sellise olukorraga tegemist ei ole.

8. Sarnaselt eeltooduga on kohtupraktikas näiteks ka leitud, et avalik-õiguslikuks asutuseks

oleva tööandja poolt töölepingu alusel tööle asuva töötaja leidmiseks läbi viidav konkurss on

avalik-õiguslik menetlus ning selle konkursi läbi viimisest võrsunud vaidlus kuulub halduskohtu

pädevusse (vt Tallinna Ringkonnakohtu 20.11.2023 määrus asjas nr 3-23-2445 ja seal viidatud

kohtupraktika). Kohtupraktikas on ka korduvalt leitud, et vaidlus, mille sisuks on linna ja isiku

vahel sõlmitud eluruumi üürilepingu pikendamisest keeldumine, on avalik-õiguslik vaidlus (vt

nt Tallinna Ringkonnakohtu 11.06.2025 määrus nr 3-24-3279 ja 12.06.2024 määrus nr 3-24-

1501). Neil juhtudel – sarnaselt kaebaja osundatud Riigikohtu määruses nr 3-2-4-1-04 käsitletud

olukorrale, mis puudutas sellise üürilepingu tingimuste muutmist – järeldus vaidluse avalik-

õiguslik laad asjaolust, et vaidlusega seotud eluruumi andis kohalik omavalitsus üürile selleks,

et täita avalik-õiguslike normidega reguleeritud kohustust aidata puudust kannatavat isikut.

Teisisõnu pöördusid kaebajad neis asjus halduskohtusse selleks, et kaitsta neile avaliku õiguse

3(5)

3-25-2201

normidest tulenevat subjektiivset õigust kohaliku omavalitsuse abile puuduse korral. Siinne

olukord on eelviidatud eluruumi üürilepinguid puudutavate vaidlustega võrreldes aga

põhimõtteliselt teistsugune. Kaebaja ei saa siinse kaebusega kaitsta ühtki avaliku õiguse normist

tulenevat subjektiivset õigust. Kaebaja subjektiivsed õigused saavad tuleneda üksnes

rendilepingust, mis on eraõiguslik leping hoolimata nii sellest, et vara omanik on Tallinna linn,

sellest et selle lepingu sõlmimisele võis eelneda mingisugune avalik-õiguslik otsustusprotsess

või ka sellest, et sama vara uuesti eraõigusliku isiku kasutusse andmiseks tuleks läbi viia avaliku

õiguse normidega reguleeritud menetlus. Asjakohaseks ei saa pidada kaebaja viidet linnavara

kasutusse andmise üldistele eesmärkidele ning linnavara kastusse andmise korra sätetele, mille

kohaselt tuleb see vara kasutusse anda otstarbekalt ja võimalikult kasulikult. Neist sätetest ei

tulene kaebajale halduskohtus kaitstavat subjektiivset avalikku õigust nõuda temaga sõlmitud

rendilepingu täitmise jätkamist või pareerida linna soovi see eraõiguslik leping lõpetada.

Kaebaja ei saa vaidlustada üürilepingu lõpetamist avalikes huvides ega tugineda sellele, et

lepingu jätkamine oleks linnavara otstarbeka valitsemise seisukohast soodsam lahendus.

Avaliku õiguse normidest ei tulene kaebajale ka õigust vaidlustada eraõigusliku rendilepingu

lõpetamist selleks, et takistada tulevikus tehtavat uut avalik-õiguslikku ostust praeguse lepingu

esemeks olevate ruumide kellegi kasutusse andmise kohta.

9. Esialgse õiguskaitse taotluse rahuldamata jätmine oli iseenesest põhjendatud. Kuivõrd

kaebuse lahendamine ei ole halduskohtu pädevuses, võis halduskohus pidada kaebust

perspektiivituks, mis on üldjuhul piisav alus esialgse õiguskaitse kohaldamata jätmiseks.

Seetõttu ei ole põhjust halduskohtu määrust ka esialgse õiguskaitse kohaldamise osas muuta.

10. Hoolimata halduskohtu määruse resolutsiooni punkti 2 (esialgne õiguskaitse) muutmata

jätmisest, peab ringkonnakohus kõiki vaidluse asjaolusid ja menetlus(t)e edasist kulgu silmas

pidades vajalikuks kohaldada esialgse õiguskaitse meetmena keeldu vaidlusaluse lepingu

ülesütlemiseks vaidlustatud otsusele tuginedes. Haldus- ja maakohtu pädevuse piiritlemine muu

hulgas avalik-õigusliku vara kasutamisega seotud vaidluste lahendamisel on pidevalt arenenud

ning kohtute erinevate seisukohtade tõttu on selles osas pidanud korduvalt seisukoha kujundama

Riigikohtu erikogu. Ringkonnakohtu hinnangul tuleb vältida olukorda, kus tagajärg, mille

vältimiseks on kaebaja kohtusse (isegi kui see on pädevuselt vale kohus) pöördunud, saabub

ajal, mil kohtu pädevus pole jõustunud kohtulahendiga veel kindlaks määratud. Siinsel juhul on

kaebaja väidete pinnalt usutav, et linn soovib vaidlusaluse lepingu ülesütlemisavalduse esitada

peatselt. Määruskaebuse kohaselt on vastustaja teinud kaebajale ettepaneku kokkuleppe

sõlmimiseks kuni 10.08.2025, ent ilmne on kaebaja soovimatus sellist kokkulepet sõlmida.

Kuigi puudub alus eeldada, et linn ei anna ülesütlemise korral kaebajale ruumide vabastamiseks

mõistlikku aega, tuleb siiski tõdeda, et ülesütlemisavalduse saamisel on kaebaja ilmselt sunnitud

astuma samme, mille hilisem tagasi pööramine kaebuse võimaliku edukuse korral on vähemalt

keeruline. Kaebaja ei saa küll esialgset õiguskaitset taotleda kolmandate isikute (nt enda

allüürnike) huvide kaitseks, küll aga kaitsmaks vajadust mitte teha vaidluse all olevas ja

ebakindlas olukorras oma majandustegevuses muudatusi, mille hilisem tagasi pööramine on

raskesti korvatav. Esialgse õiguskaitse kohaldamine on siinsel juhul võimalik seda enam, et

mingisugust kaalukat avalikku huvi või kolmandate isikute õigusi, mis räägiksid selle vastu, ei

nähtu. Iseäranis ei ilmne vaidlustatud otsusest, et lepingu lõpetamise vajadus oleks tingitud

kaebaja kohustuste rikkumisest või et linn vajaks viivitamatult asjaomaseid ruume

mingisuguseks muuks otstarbeks. Eeltoodut silmas pidades ei luba ringkonnakohus vastustajal

öelda vaidlusalust lepingut üles vaidlustatud otsusele tuginedes kuni siinse kaebuse tagastamise

kohta tehtud kohtumääruse jõustumiseni või juhul kui edasise menetluse käigus see määrus

tühistatakse, siis 30 päeva jooksul vastama määruse jõustumisest. Viimasel juhul on kaebajal

võimalik enne selle 30 päeva möödumist esitada halduskohtule uus taotlus, mille läbi vaatamisel

tuleb halduskohtul selleks ajaks võimalik et muutunud asjaolusid arvesse võttes kaaluda esialgse

õiguskaitse vajadust ning kolmandate isikute õigusi ja avalikke huve.

4(5)

3-25-2201

(allkirjastatud digitaalselt)

5(5)