2-23-13839/25 · Viru Maakohus Narva kohtumaja

2-23-13839

K O H T U M Ä Ä R U S

Kohus

Viru Maakohus

Kohtunik

Aarne Lõhmus

Määruse tegemise aeg ja koht

18. juuli 2025, Narva

Tsiviilasja number

2-23-13839

Tsiviilasi

Narva linn, Kraavi tn 7 korteriühistu avaldus N M vastu

majandamiskulude võlgnevuse nõudes

Menetlustoiming

Avalduse lahendamine

Menetlusosalised ja esindajad

Avaldaja:

Narva linn, Kraavi tn 7 korteriühistu (rk

80265592)

Avaldaja esindaja:

Mihhail Tuštšenko (lepinguline esindaja)

Puudutatud isik:

N M (ik XXX)

Puudutatud isiku

esindaja:

Tamara Nikolajeva (lepinguline esindaja)

RESOLUTSIOON

1. Keelduda N M 17. juuli 2025 vastuavaldust Narva linn, Kraavi tn 7 korteriühistu vastu

ülemakstud küttekulude nõudes tsiviilasjas nr 2-23-13839 vastuavaldusena menetlusse

võtmast.

2. Anda N M 17. juuli 2025 vastuavaldus Narva linn, Kraavi tn 7 korteriühistu vastu

ülemakstud küttekulude nõudes registreerimiseks iseseisva avaldusena Viru Maakohtu

tsiviilkantseleisse.

3. Rahuldada Narva linn, Kraavi tn 7 korteriühistu avaldus.

4. Välja mõista N M Narva linn, Kraavi tn 7 korteriühistu kasuks majandamiskulude

võlgnevus perioodi 01. veebruar 2021 kuni 31. detsember 2023 eest summas 3519,52

eurot.

5. Jätta menetluskulud N M kanda.

6. Määrata menetluskulude rahaline suurus kindlaks pärast kohtumääruse jõustumist.

7. Määrus edastada menetlusosalistele.

8. Kohtu määrus jõustub ja kuulub täitmisele, kui seaduse järgi ei saa määruse peale

enam edasi kaevata või kui määruskaebus jäetakse jõustunud lahendiga rahuldamata

või läbi vaatamata või menetlusse võtmata.

1(24)

2-23-13839

Edasikaebamise kord

Kohtumääruse peale avalduse rahuldamise või rahuldamata jätmise kohta võib esitada

määruskaebuse Tartu Ringkonnakohtule Viru Maakohtu kaudu 15 päeva jooksul kohtumääruse

kättetoimetamisest. Määruskaebust ei saa esitada viie kuu möödumisel määruse tegemisest arvates.

Kohtumäärus, millega kohus keeldus vastuavalduse käesolevasse menetlusse võtmisest, ei ole

edasikaevatav.

Kohus selgitab, et menetlusabi taotlemise korral peab menetlusabi taotleja seaduses sätestatud

tähtaja järgimiseks tegema tähtaja kestel ka menetlustoimingu, mille tegemiseks ta menetlusabi

taotleb, eelkõige esitama kaebuse. Kaebuse põhjendamiseks või riigilõivu tasumiseks või kaebuses

esineva sellise puuduse kõrvaldamiseks, mis on seotud menetlusabi taotlemisega, annab kohus

tähtaja pärast menetlusabi andmise taotluse lahendamist, kui nimetatud taotlus ei olnud esitatud

põhjendamatult või tähtaja pikendamise eesmärgil. See ei välista menetlustähtaja ennistamist.

ASJAOLUD JA ASJA KÄIK

Viru Maakohtu menetluses on Narva linn, Kraavi tn 7 korteriühistu (edaspidi avaldaja ja

korteriühistu) avaldus N M (edaspidi puudutatud isik ja korteriomanik) vastu majandamiskulude

võlgnevuse nõudes.

Esialgne avaldus

Avalduse kohaselt on puudutatud isik korteriomandi asukohaga aadressil XXX omanik. Puudutatud

isik omab võlgnevust avaldaja ees kommunaalteenuste eest tasumisel, milliseid osutatakse

korteriomanikele korteriühistu kaudu suuruses 3084,25 eurot (lisa 3). Antud võlgnevus tekkis

ajavahemikul 01.02.2021 kuni 31.08.2023. Toodud võlgnevus tekkis puudutatud isiku poolt

korteriühistu liikme kohustuste mittetäitmise tõttu, millised on toodud korteriühistu põhikirja § 3.2

p.p.3. Kohustus tasuda korteriühistu teenused elumaja teenindamisel ja kommunaalteenused,

millised osutatakse läbi korteriühistu täies mahus ei täidetud ajavahemikul alates 01.02.2021 kuni

31.08.2023. Antud perioodil toodud kohustuste täitmiseks puudutatud isik teostas tasumist 89

eurot, 89 eurot, 89 eurot, 81 eurot, 85 eurot, 155 eurot (lisa 3). Antud maksed on korteriühistu poolt

arvestatud kui jooksvate arvete tasumine. Toodud tasutud summad on korteriühistu poolt arvestatud

võlgnevuse summa arvutamisel. Eluruumid on varstatud elektripliitidega, eluruumide kütmine

toimub läbi gaasikatla, sojaveevarustus teostatakse samuti läbi gaasiboileri.

Toodud võlgnevuse tekkimise perioodi kestel puudutatud isikule saadeti tasumiseks arved , millised

sisaldavad osutatud teenuste, milliseid osutatakse läbi korteriühistu kirjeldust:

-

elumaja teenindus. Teenindamiseks vajalikud tariifid kinnitatakse iga-aastaste korteriühistu

liikmete üldkoosoleku otsustega majandustegevusekavades (lisa 6, 7, 8).

Majandustegevusekavad on kinnitatutud vastavate korteriühistu liikmete üldkoosoleku

otsustega (lisad 9,10, 11);

-

tasu kütte eest võetakse vastavalt eluruumi üldpinnale ja vastavate tariifide alusel, mis on

sätestatud lepinguga Eesti Gaas (lisa 12) ja antud maagasi tarnija arvete alusel (lisa 13, 14);

-

soojavee tarbimise tasu arvestatakse tarbitud koguse alusel vastavalt näidiku näidule

kohaldades tariifi mis on sätestatud lepinguga Eesti Gaas ja antud maagasi tarnija arvete

alusel (lisad 15, 16);

-

külmavee tarbimise tasu arvestatakse tarbitud koguse alusel vastavalt näidiku näidule

kohaldades tariifi mis on sätestatud lepinguga N AS ja antud maagasi tarnija arvete alusel

(lisad 15, 16);

-

prügiväljaveo tasu arvestatakse vastavalt lepingule E OÜ (lisad 17, 18, 19) ja arvetele

teenuse osutaja poolt (lisa 14);

2(24)

2-23-13839

-

prügikonteineri renditasu arvestatakse vastavalt lepingule E OÜ (lisad 17, 18, 19) ja

arvetele.

Avaldaja väidab, et puudutatud isikul ei ole alust keelduda korteriühistu liikme kohustuste

täitmisest osas, mis puudutab kommunaalteenuste eest tasumist korteriomandi kommunaalteenuste

eest. Puudutatud isikul puudub alus mitte täita kohustusi, mis on ettenähtud KrtS § 40 lg 1:

korteriomanikud teevad majanduskava alusel perioodilisi ettemakseid vastavalt oma kaasomandi

osa suurusele. See, et teostavad makseid suuruses, mis erinevad maksetest, mida teostavad teised

korteriomanikud. Nagu on toodud korteriühistu põhikirja p.p. 2, 3 p 3, 2. (lisa 4), korteriühistu liige

on kohustatud tasuma korteriühistule kohustuslikud maksed.

Lähtudes toodust on avaldaja nõuded põhjendatud ja kuuluvad rahuldamisele täies ulatuses.

Avaldaja palub mõista välja puudutatud isikult võlgnevus 3084,25 eurot hüvitamaks korteriühistu

kulutusi kommunaalteenuste osutamise eest.

Puudutatud isiku vastus

Puudutatud isik ei esitanud vastust avaldusele.

Täiendatud avaldus nõude suurendamiseks

Avaldaja esitas kohtule esialgse avalduse võlgnevuse väljamõistmiseks puudutatud isikult. Nõude

suuruseks oli 3084,25 eurot. Antud nõue on nõudeks välja mõista võlgnevus avaldaja ees teenuste

eest mis olid osutatud avaldaja poolt ajavahemikul alates 01.02.2021 kuni 31.08.2023. Peale toodud

ajavahemiku puudutatud isik samuti ei tasunud teenuste eest, mis olid osutatud avaldaja poolt.

Vastavalt avaldaja poolt lisatud tõendile puudutatud isiku võlgnevus koosneb 453,45 eurost

ajavahemikul alates 01.09.2023 kuni 31.12.2023.

Toodud võlgnevus tekkis puudutatud isiku poolt korteriühistu liikme kohustuste mittetäitmise tõttu,

millised on toodud korteriühistu põhikirja § 3.2 p.p.3. Kohustus tasuda korteriühistu teenused

elumaja teenindamisel ja kommunaalteenused, millised osutatakse läbi korteriühistu täies mahus ei

täidetud ajavahemikul alates 01.02.2021 kuni 31.08.2023. Antud perioodil toodud kohustuste

täitmiseks puudutatud isik teostas tasumist 89 eurot, 89 eurot, 89 eurot, 81 eurot, 85 eurot, 155

eurot. Kokku 588 eurot. Antud maksed on korteriühistu poolt arvestatud kui jooksvate arvete

tasumine. Toodud tasutud summad on korteriühistu poolt arvestatud võlgnevuse summa

arvutamisel. Eluruumid on varstatud elektripliitidega, eluruumide kütmine toimub läbi gaasikatla,

sojaveevarustus teostatakse samuti läbi gaasiboileri.

Toodud võlgnevuse tekkimise perioodi kestel puudutatud isikule saadeti tasumiseks arved (lisad 5,

6), millised sisaldavad osutatud teenuste, milliseid osutatakse läbi korteriühistu kirjeldust:

-

elumaja teenindus. Teenindamiseks vajalikud tariifid kinnitatakse iga-aastaste korteriühistu

liikmete üldkoosoleku otsustega majandustegevusekavades (lisad 7, 8, 9).

Majandustegevusekavad on kinnitatutud vastavate korteriühistu liikmete üldkoosoleku

otsustega (lisad 10,11, 12);

-

tasu kütte eest võetakse vastavalt eluruumi üldpinnale ja vastavate tariifide alusel, mis on

sätestatud lepinguga Eesti Gaas (lisa 13) ja antud maagasi tarnija arvete alusel (lisad 14,

15);

-

soojavee tarbimise tasu arvestatakse tarbitud koguse alusel vastavalt näidiku näidule

kohaldades tariifi mis on sätestatud lepinguga Eesti Gaas ja antud maagasi tarnija arvete

alusel (lisa 16);

-

külmavee tarbimise tasu arvestatakse tarbitud koguse alusel vastavalt näidiku näidule

kohaldades tariifi mis on sätestatud lepinguga N AS (lisa 17) ja antud maagasi tarnija arvete

alusel (lisad 18, 19);

3(24)

2-23-13839

-

prügiväljaveo tasu ja prügikonteineri renditasu arvestatakse vastavalt lepingule E OÜ ja

arvetele teenuse osutaja poolt (lisad 20, 21, 22, 23);

-

korteriühistu tasus maagaasi tarned AS A poolt arvete alusel millised lisatakse (lisa 24);

-

gaaasiseadmete teenindamise eest korteriühistu tasus makseid A AS (lisa 25);

-

kindlustusmakseid korteriühistu teostas E (lisa 26);

-

internetteenuste eest korteriühistu tasub F OÜ (lisa 27);

-

tehnilisevalve teenuste eest korteriühistu tasub FORUS lisa 28);

-

veevarustuse eest korteriühistu tasub N AS (lisa 29);

-

elektrienergia varustamise eest korteriühistu tasub VKG Elektrivõrgud (lisa 30).

Avaldaja palub mõista välja puudutatud isikult võlgnevus 3519,52 eurot hüvitamaks korteriühistu

kulutusi kommunaalteenuste osutamise eest.

Puudutatud isiku vastus täiendatud avaldusele

Puudutatud isik ei tunnista avalduse täielikult. Puudutatud isik on tutvunud dokumentidega ning

märganud, et mitmed neist on vananenud ja esitatud varasemas menetluses puudutatud isiku vastu.

Raamatupidamisdokumentides puuduvad vastutava isiku allkirjad ning jurist ei saa vastutada

esitatud arvete alusel. Korteriühistu protokollidel puuduvad hääletamises osalenud isikute allkirjad,

olemas on vaid protokollija ja esimehe allkirjad. Kõnealune korter müüdi enampakkumise teel

31.05.2023, mis tähendab, et seisuga november 2023 ei olnud puudutatud isik enam selle omanik.

Seetõttu on avaldus alusetu ning menetluses esitatud väited ebaõiged (täiesti võltsitud).

Avaldaja seisukoht puudutatud isiku vastusele

Avaldajale jääb ebaselgeks puudutatud isiku väide mis on toodud tema vastuse punktis 2 (s.o

puudutatud isik on tutvunud dokumentidega ning märganud, et mitmed neist on vananenud ja

esitatud varasemas menetluses puudutatud isiku vastu).

Avaldaja esitas kohtule allkirjastatud tõendi võlgnevuse kohta (lisa 3 avalduse täisteksti juurde).

Avaldaja kinnitab, et üldkoosoleku otsuste protokollid, millised on esitatud kohtule vastavad MTÜS

§ 21 lg 6 nõuetele. Vastavalt kinnistusraamatu andmetele on puudutatud isik korteriomandi

omanikuks asukohaga aadressil XXX kuni 04.01.2024.а (kuni kuupäevani mil kanti uued andmed

uue omaniku kohta mis järeldub lisatavast kinnistusraamatu väljavõttest.

Kohtu selgitamiskohustuse täitmine

Kohus leidis, et puudutatud isiku vastuväited ei ole põhjendatud ega tõendatud, kuna need on

üldsõnalised, ei sisalda konkreetseid viiteid dokumentidele. Kohus selgitas puudutatud isikule, et

korteriomanik peab esitama konkreetsed ja põhjendatud vastuväited, mitte üldisi väiteid. Kui

korteriomanik ei ole nõus korteriühistu avaldusega majandamiskulude võlgnevuse osas, peab ta

esitama põhjendatud vastuväite ja tõendama oma seisukohti. Üldised vastuväited ilma konkreetsete

põhjenduste ja tõenditeta ei ole hagita menetluses piisavad ning kohus võib sellisel juhul rahuldada

korteriühistu avalduse.

Kohus selgitas puudutatud isikule asja lahendamiseks olulisi asjaolusid, mille alusel võib

puudutatud isik esitada kohtule täiendavaid tõendeid ja põhjendusi. Kohus määras puudutatud

isikule tähtaja täiendavate tõendite j seisukoha kohtule esitamiseks, lähtudes kohtunõudes toodud

selgitustest.

Puudutatud isiku vastus

4(24)

2-23-13839

Puudutatud isik palub kohtul tunnistada korteriühistu poolt esitatud dokumendid õigustühiseks ning

jätta avalduse rahuldamata, kuna esitatud dokumendid on võltsitud. Korteriühistu esindaja – jurist

Mihhail Tuštšenko – pidi sellest olema teadlik, kuna ta nimetab end järjepidevalt juristiks, mis

tähendab, et ta on dokumentide sisust teadlik ja vastutab selle eest.

1) lisa 9 ja lisa 9 (tõlge): Avaldaja esindaja edastas kohtule 21.06.2021 üldkoosoleku protokolli ja

selle tõlke eesti keelde. Protokollide sisu aga ei ühti – venekeelses protokollis ei ole märgitud

hääletamist iga küsimuse kohta eraldi, vaid on kirjas üldine hääletamine kõikide küsimuste kohta

kokku. Eestikeelses versioonis on aga näidatud iga küsimuse eraldi hääletus. Tegelikult on seega

kohtu jaoks võltsitud korteriühistu hääletamise protokollid. Korteriühistu esimees oli teadlik,

millised tagajärjed sellisel tegevusel võivad olla, ent avaldaja oli kindel, et kohus dokumentide

kontrollimisega ei tegele.

2) 21.06.2021 protokolli punkt 3: Puudub otsus ja hääletus korteriühistu poolt kohtusse pöördumise

kohta võla sissenõudmiseks – on ainult otsus kohtukulude kandmise kohta. Selline protokoll on

puudulik ja ebaseaduslik, sest selle küsimuse üle oleks pidanud toimuma eraldi otsustamine ja

hääletamine. Selline protokoll, mis sisaldab mitmeid rikkumisi ja ebatäpsusi, on tühine.

3) lisa 10 – 18.04.2022 koosoleku protokoll J K volituste pikendamise kohta: Protokollis on kirjas,

et hääletas seitse inimest, neist kolm volikirjaga. Volikirju ei ole esitatud ega lisatud. Samuti on

lisatud hääletusprotokoll, kus on näidatud, et korterite nr XXX ja XXX eest hääletas volikirja alusel

J K ning korterit nr XXX esindas omaniku ema – ka tema volikiri puudub. Samuti esindas K

korterit nr XXX ja hääletas enda volituste pikendamise eest. Selline olukord tekitab huvide konflikti

ja on korteriühistu põhikirja punktide 5.10 (1, 2, 3) ja teiste sätete rikkumine – ta ei saa hääletada

iseenda volituste pikendamise küsimuses ega kasutada talle antud volikirju enda kasuks. Seega

hääletasid tegelikult ainult korterid nr XXX, XXX ja XXX, mis ei taga kvoorumit. Protokollid on

sisuliselt seadusvastased ja tühised.

Puudutatud isik palub kohtul tunnistada seetõttu korteriühistu poolt esitatud protokollid (21.06.2021

ja 18.04.2022) tühisteks. Korteriühistu Kraavi 7 põhikirja esitab puudutatud isik kohtule samuti.

4) Korteriühistu tegevus oli ebaseaduslik: korteriühistu Kraavi 7 oli nimetatud perioodil (aprill 2022

– mai 2023) ebaseaduslik, kuna esimees omastas ebaseaduslikult kogu võimu. Korteriühistu

esindaja – jurist Mihhail Tuštšenko – väitis oma vastuses kohtule 15.05.2025, et 18.04.2022

otsustati ainult tavalisi juhtimisega seotud küsimusi, kuid J K edastas seejärel äriregistrisse aasta

aruande oma allkirjaga, mis kinnitab, et ta kasutas volitusi absoluutselt ja ebaseaduslikult.

5) põhikirja rikkumised minu suhtes: puudutatud isiku suhtes on rikutud KÜ Kraavi 7 põhikirja

punkte 2.3–2.11, 3.1.4 ja 3.1.7. Korteriühistu oleks pidanud puudutatud isikule põhikirja järgi

saatma arved, mida ei tehtud. Korteriühistu esindaja tavapärane vastus igale päringule oli: „Olen

ebakompetentne!“ Korteriühistu jurist küsis, miks puudutatud isik ei vaidlustanud üldkoosoleku

otsuseid. Vastus on lihtne – puudutatud isik ei olnud neist teadlik, puudus juriidiline pädevus ja

mingit infot ei olnud minu käes.

6) Enampakkumise akt: Puudutatud isik saadab kohtule ka enampakkumise akti. Vastavalt TMS §

98 lõikele 1, kui korteriomand on soetatud enampakkumise teel, läheb kinnisvara omandamine

uuele omanikule üle enampakkumise akti kättesaamisel. Puudutatud isik sai selle akti 01.06–

02.06.2023. Sellest kuupäevast alates on kohustus korteri eest tasuda läinud üle uuele omanikule.

Korteriühistu otsus, et puudutatud isik peab arveid tasuma, on ekslik.

7) Korteri müük ja teavitamata jätmine: puudutatud isiku korter müüdi kohtumääruse nr 2-21-6707

alusel. Pärast müüki ei võtnud korteriühistu esimees puudutatud isikuga ühendust, ei suhelnud ega

5(24)

2-23-13839

selgitanud, millised summad olid tasutud või millised arved olid esitatud. Siiani puudub puudutatud

isikul täielik teave.

Puudutatud isik loodab, et tema seisukoht ja põhjendused on selged ja konkreetsed. Palub kohtul

arvestada tema selgitusi ning jätta esitatud avaldus rahuldamata. Kõik menetluskulud palub jätta

avaldaja kanda.

Avaldaja seisukoht puudutatud isiku vastusele

Avaldaja ei ole esitanud dokumenti «Koosoleku protokoll alates 21.06.2021» millele viitab

puudutatud isik oma vastuses (vastuse punkt 1, 2). Toodud ajavahemikul koosolekut läbi ei viidud.

Puudutatud isik ei vaidlustanud korduva korteriühistu liikmete üldkoosoleku otsuseid, milline

toimus 18.04.2022.а seaduses sätestatud korras. Väljavõtte korduva 18.04.2022 üldkoosoleku

protokollist oli esitatud koos korteriühistu avaldusega, originaal volikirjadega ja koosolekul

osalenute nimekirjaga Tartu Maakohtu Registriosakonnale. Antud esitatud dokumentide alusel olid

juhatuse esimehe volitusi pikendatud seaduslikel alustel, mille kohta on kanne Tartu Maakohtu

Registriosakonnas.

Vastavalt KrtS § 22 lg 3 ühistu juhatuse esimees J. K omas õigust osaleda hääletuses esindatavate

nimel. Volitused, millised on väljastatud J. K on kehtivad. KrtS ei piira isiku õigust olla esindajaks

samaaegselt mitmele korteriühistu liikmele üldkoosolekul. Korduval üldkoosolekul 18. aprillil 2022

otsustati tavalisi juhtimisega seotud küsimusi, ühistu ei võtnud laenu, ei planeerinud moderniseerida

kaasomandit, seepärast toimus hääletamine tavalise häälteenamuse alusel. Avaldaja leiab, et tuleb

jätta läbi vaatamata puudutatud isiku taotlus, milles ta palub „tunnistada esitatud KÜ poolt

protokollid 21.06.2021 ja 18.04.2022 tühistena nende sisu tõttu“.

Kirjaliku menetluse määramine

Menetlusosalised ei taotlenud enda ärakuulamist kohtuistungil. Kohtu hinnangul on

menetlusosaliste poolt kirjalikult esitatud seisukohad piisavad nende ärakuulamiseks TsMS § 477

lg 4 tähenduses. Kohus leidis, et tsiviilasja menetluse asjaolud ja vaidluse ese võimaldab asja

menetleda kirjalikus menetluses. Kohus määras menetlusosalistele tähtaja lõppseisukohtade kohtule

esitamiseks. Kohus tegi menetlusosalistele ettepaneku kaaluda kompromissi sõlmimise võimalust ja

esitada kohtule kompromissi kohtule kinnitamiseks, et lõpetada tsiviilasja menetlus võimalikult

väikeste kuludega. Kohus selgitas, et kuna tegemist on hagita menetlusega, ei määra kohus

lõpplahendi avalikult teatavakstegemise aega ning et kohus teeb tsiviilasjas lõpplahendi pärast

menetlusosaliste poolt vastuse saamist või selleks kohtu poolt antud tähtaja möödumist mõistliku

aja jooksul.

Avaldaja lõppseisukoht

Oma vastuses kohtule puudutatud isik järjekordselt viitab olematule dokumendile «Koosoleku

protokoll 21.06.2021». Avaldaja kordab, et ei esitanud antud dokumenti käesolevas tsiviilasjas. Ei

vasta tõele puudutatud isiku väide, et puudutatud isiku ei olnud teadlik korteriühistu ees oleva võla

olemasolust. Avaldaja esitab koopia puudutatud isiku e-kirjast korteriühistu raamatupidajale

kuupäevaga 17.12.2020.a, mille kohaselt kohustub puudutatud isik tasuma alates jaanuarist 2021.a

iga kuu 250 eurot, samuti tasuma jooksvaid arveid. Puudutatud isik antud kohustust ei täitnud ja 29.

septembril 2023 esitas avaldaja kohtule võla sissenõudmise nõude avalduse. See tähendab, et

puudutatud isik oli võla olemasolust piisavalt teadlik ja ta oli kohustatud selle võla tasuma.

Puudutatud isiku enda väide, et tema, puudutatud isiku esindaja, ei olnud võlast teadlik, on kohatu,

kuna puudutatud isik ise teadis seda, kuna ta ei tasunud korteriühistu arveid.

6(24)

2-23-13839

Avaldaja leiab, et käesolevas tsiviilasjas on esitatud kõik avalduse nõuete rahuldamiseks vajalikud

tõendid ja argumendid. Puudutatud isiku vastuväited on ebatõenäolised ja tõenditega toetamata.

Puudutatud isiku menetluslikud toimingud on suunatud protsessi venitamisele. Oma vastuses

kohtule puudutatud isik kinnitab, et ei vaidlustanud seaduses sätestatud korras korteriühistu

üldkoosoleku otsuseid millistele ta viitab. See juures ei oma tähtsust mis põhjustel ta seda ei teinud.

Varem avaldaja üksikasjalikult selgitas millise perioodil ja millistel alustel on arvestatud

puudutatud isiku võlgnevus.

Avaldaja jääb oma väidete, avalduses toodud nõuete juurde ja palub avaldus rahuldada täies mahus,

samuti välja mõista puudutatud isikult kantud menetluskulud.

Puudutatud isiku lõplik seisukoht ja vastus avaldaja lõppseisukohale

1) Kõigepealt palub puututatud isik tutvuda ühe dokumendiga, mis esitati Narva Maakohtule 2021.

aasta aprillis kohtuasjas nr 2-21-6707, lisa 7, milles on kirjavahetus. Seal on seesama kiri, mille

korteriühistu esindaja edastas kohtule oma lõplikus seisukohas ka käesolevas asjas 2025. aasta juuni

lõpus. Sellest nähtub, et sama isik edastab kohtule korduvalt valeandmeid ja võltsitud dokumente,

sest tal ei ole tegelikke, korrektseid dokumente. Kõik arved on segamini, protokollide sisu erineb

eestikeelses ja venekeelses versioonis ning mitmetel protokollidel puudub hääletus puudutatud isiku

võla kohta.

2) Puudutatud isik ei tunnista võlga täies ulatuses, kuna kohtule esitatud dokumendid ja protokollid

on koostatud mitmete rikkumistega. Selle kohta andis puudutatud isik konkreetsed selgitused oma

eelnevates seisukohtades. Samuti, kui korteriühistu otsustas pöörduda puudutatud isiku vastu

kohtusse, oleks pidanud selle kohta toimuma üldkoosolek, mille kohta oleks pidanud puudutatud

isikut teavitama. Sellist teavitamist ei toimunud, mitte ühtegi arvet ei edastatud puudutatud isikule

tema e-posti aadressile. Eriti palub puudutatud isik pöörata tähelepanu puudutatud isiku seisukoha

punktile 4, kus on ammendavalt selgitanud, miks ta ei tunnista võlga täies ulatuses. Siiani lootis, et

korteriühistu teeb mõistliku otsuse ja võtab tagasi selle alusetu ja häbiväärse avalduse, sest

puudutatud isik kaotas oma korteri võltsitud võla tõttu. Midagi sellist aga ei toimunud.

3) Korteri müügi järgselt ei tehtud mingit saldokontrolli ega arvestust. Siiani ei ole puudutatud

isikul mingit teavet selle kohta, kui palju raha korteriühistule laekus, kuidas see summa arvesse

võeti, mille eest puudutatud isik oli juba tasunud ja mille eest mitte.

4) Korteriühistu ja mõned korteriomanikud, kellel on suured korterid koos aatriumitega, on aastaid

kasutanud teiste korteriomanike raha, rikkudes teiste liikmete õigusi ja huve. Majas on kokku

kümme korterit, neist kõige väiksemad on korter nr XXX (2-toaline, 55 m²) ja puudutatud isiku

endine korter nr XXX (63,3 m²). Puudutatud isiku korter oli kahekorruseline, aga väike ja ilma

aatriumita – puudus avar lagi, korteris oli hoopis nn küttekaev ilma akendeta. Samal ajal on umbes

viies korteris aatriumid ja laekõrgus neis on mitte 2,75 meetrit, vaid koguni 5,5–6 meetrit. Lihtne

matemaatiline loogika ütleb, et sellise kaetud pinna kütmiseks kulub palju rohkem vahendeid kui

lihtsa, väikese korteri kütmiseks, kus on madal lagi ja sirged seinad, ilma aatriumita. Näiteks kui

aatriumi esimesel tasandil on 30–35 m² ja laekõrgus 5,5–6 meetrit, siis on selge, et küttekulud on

topelt suuremad. Tegelikkuses aga ei ole seda arvestatud – kõik kulud jagati pelgalt ruutmeetrite

järgi, arvestamata korterite eripärasid.

Ühtegi energia- ega küteaudiiti ei ole kunagi tehtud. Suurte korterite omanike erisusi ei ole arvesse

võetud. Puudutatud isiku vanemad ja puudutatud isik tasusid aastaid oma korteri eest arvestades, et

maksavad ausalt ainult oma pinna eest, kuid tegelikkuses tasusid teiste omanike mugavuste eest.

Korteriühistu endine esimees, kelle volitused pikendati ebaseaduslikult 2022. aastal, teadis seda

olukorda väga hästi – tema korteri pindala ületab 100 m² ja tal on samuti aatrium. Lähtudes

eeltoodust kinnitab puudutatud isik uuesti, et ta ei tunnista võlga täies ulatuses. Puudutatud isikul on

7(24)

2-23-13839

täielik õigus nõuda sõltumatut küteaudiiti ja korrektset kulude arvestust, mis võtaks arvesse kõikide

korterite eripärad. Samuti peab olema läbipaistev valem, mille alusel küttekulud igal ajal ja

korrektselt arvestatakse.

Puudutatud isik loodab, et tal on võimalik esitada ka vastuhagi, sest kavatseb nõuda kogu perioodi

detsember 2008 kuni mai 2023 eest tagasi ülemakstud küttekulud. Puudutatud isik kaotas oma

korteri just korteriühistu pettuse tõttu. On kindel, et mitte puudutatud isik ei ole korteriühistule

võlgu, vaid hoopis korteriühistu on puudutatud isikule võlgu. Kui korteriühistu esitas puudutatud

isiku vastu nõudeid ja süüdistusi, nagu ka kohtuasjas nr 2-21-6707, siis peab ta ka oma väidete eest

vastutama.

Puudutatud isik leiab, et teda ei tohi süüdistada korterivõlgades, kui puudub küteaudiit,

energiasäästupass ja korrektsed, läbipaistvad kütearvestused, mis arvestavad suurte korterite erisusi

(aatriumid).

5) Puudutatud isik palub jätta kõik menetluskulud avaldaja kanda.

6) Korteriühistu juristi tegevuse kohta avaldab puudutatud isik, et esitab tema suhtes avalduse

õiguskantslerile, kuna kohtule on esitatud võltsitud ja valed dokumendid mitte esimest korda.

Puudutatud isiku vastuavaldus

Pärast kirjalikus menetluses lõppseisukohtade esitamise tähtaja möödumist esitas puudutatud isik

kohtule vastuavalduse (vastuhagi).

Vastuavalduse kohaselt esitab ta oma vastuhagi, kuna on seisukohal, et korteriühistu avaldus

võlgnevuse väljamõistmiseks puudutatud isiku vastu on ebaseaduslik. Korteriühistu esitatud

arveldustes puuduvad vajalikud arvestuslikud valemid ja koefitsiendid. Arvestus ei hõlma

üldkasutatavate pindade küttekulusid ega arvesta selles majas paiknevate suuremate korterite

eripära, sealhulgas asjaolu, et mitmetel korteritel on avatud planeeringuga aatriumid lae kõrgusega

5,6–6 meetrit. Samuti ei ole arvesse võetud kütte jaotuslikke erinevusi, mis tulenevad muu hulgas

küttetorude läbimõõdust (torud on liiga väikesed), mis mõjutab küttekulu tegelikku jaotust korterite

vahel.

Puudutatud isik palub kohustada korteriühistut esitama kõik asjakohased andmed ja arvestuslikud

alused. Aastate jooksul on korteriühistu küttekulude jaotus olnud süsteemselt ebaõiglane, lähtudes

üksnes suuremate korterite omanike huvidest. Leiab, et korteriühistu poolt rakendatud

arvestusmeetod on olnud petlik ning kujutab endast pettuseskeemi, mille tagajärjel kaotas

puudutatud isik lõpuks oma korteri.

KOHTUMÄÄRUSE PÕHJENDUSED

Kohus, tutvunud tsiviilasja materjalidega, leiab, et korteriühistu avaldus on põhjendatud ja tuleb

rahuldada. Korteriomaniku vastuavaldust tuleb keelduda käesolevas tsiviilasjas vastuavaldusena

(vastuhagina) menetlusse võtmast ning edastada registreerimiseks iseseisva avaldusena kohtu

tsiviilkantseleisse.

Tsiviilkohtumenetluse seadustiku (edaspidi TsMS) § 613 lg 1 alusel lahendab kohus hagita

menetluses korteriomaniku avalduse alusel asja, mis tuleneb korteriomandist ja korteriomandi

eseme valitsemisest ning puudutab korteriomanike omavahelisi õigusi ja kohustusi.

Avaldus on esitatud korteriühistu poolt sama korteriühistu korteriomaniku vastu majandamiskulude

tasumise nõudes. Seega lahendab kohus esitatud avalduse hagita menetluses.

8(24)

2-23-13839

TsMS § 477 lg 2 kohaselt võib kohus hagita asja läbi vaadata ja lahendada kohtuistungit pidamata,

välja arvatud juhul, kui seadusega on sätestatud kohtuistungi korraldamise kohustus. TsMS § 477 lg

4 täpsustab, et menetlusosaline tuleb tema taotlusel ära kuulata, kui seadusest ei tulene teisiti.

Seejuures ei pea ärakuulamine toimuma kohtuistungil ning kohus võib isiku ära kuulata muu hulgas

telefonitsi või lugeda ärakuulamiseks piisavaks isiku kirjaliku või elektrooniliselt esitatud

seisukoha. TsMS § 615 lg 1 kohaselt arutab kohus üldjuhul menetlusosalistega asja suuliselt ja

püüab neid suunata kokkulepet sõlmima.

Menetlusosalised ei taotlenud enda ärakuulamist kohtuistungil. Kohus leidis, et menetlusosaliste

poolt kirjalikult esitatud seisukohad on piisavad nende ärakuulamiseks TsMS § 477 lg 4 tähenduses.

Kohus leidis, et tsiviilasja menetluse asjaolud ja vaidluse ese võimaldab asja menetleda kirjalikus

menetluses. Kohus määras menetlusosalistele tähtaja lõppseisukohtade kohtule esitamiseks ning

tegi menetlusosalistele ettepaneku kaaluda kompromissi sõlmimise võimalust ja esitada kohtule

kompromissi kohtule kinnitamiseks, et lõpetada tsiviilasja menetlus võimalikult väikeste kuludega.

Menetlusosalised ei saavutanud kompromissi ja esitasid kohtule oma lõplikud seisukohad. Kohus

leiab, et tsiviilasja menetluse asjaolud ja vaidluse ese võimaldab asja menetleda kirjalikus

menetluses. Kohtu hinnangul on asjas võimalik teha sisuline lahend kirjalikus menetluses.

Avaldaja palub mõista välja puudutatud isikult põhivõlgnevus majandamiskulude eest perioodil 01.

veebruar 2021 – 31. detsember 2023 summas 3519,52 eurot.

Puudutatud isik ei tunnista avaldust täielikult ja esitab järgmised vastuväited:

-

mitmed esitatud dokumendid on vananenud ja neid on esitatud varasemates menetlustes;

-

raamatupidamisdokumentidel puuduvad vastutava isiku allkirjad;

-

kohtule on esitatud võltsitud ja valed dokumendid;

-

korteriühistu protokollidel puuduvad hääletamises osalenud isikute allkirjad, on vaid

protokollija ja esimehe allkirjad;

-

protokollis puudub otsus ja hääletus korteriühistu poolt kohtusse pöördumise kohta võla

sissenõudmiseks;

-

üldkoosoleku otsus juhatuse esimehe volituste pikendamise kohta on ebaseaduslik;

-

puudutatud isik ei olnud teadlik võlast;

-

korter müüdi enampakkumisel ja puudutatud isik ei ole enam omanik;

-

pärast korteri müüki ei võtnud korteriühistu temaga ühendust ega selgitanud tasutud

summasid või esitatud arveid;

-

majandamiskulude jaotus on ebaõiglane;

-

puudub energia- ja kütteaudit;

-

puudutatud isik soovib esitada avalduse õiguskantslerile korteriühistu juristi tegevuse kohta;

-

puudutatud isik soovib esitada vastuhagi ülemakstud küttekulude tagasinõudmiseks.

Avaldaja ei nõustu puudutatud isiku vastuväidetega, leides, et need on põhjendamata ja tõendamata.

Kohus selgitab, et hagita menetluses ei ole kohus seotud menetlusosaliste esitatud taotluste ega

asjaoludega ega nende hinnanguga asjaoludele, kui seadusest ei tulene teisiti (TsMS § 477 lg 5).

Kohus peab kontrollima avalduse vastavust seadusele ja avalduse tõendatust ka juhul, kui avalduse

kohta ei ole esitatud vastuväiteid (TsMS § 477 lg 7).

Kohus täitis ka kohtu selgitamiskohustuse, selgitades puudutatud isikule asja lahendamiseks olulisi

asjaolusid ning andes tähtaja täiendavate tõendite ja seisukoha esitamiseks.

Korteriühistu nõue põhineb korteriomandi- ja korteriühistuseaduse ( edaspidi KrtS) § 40 lg 1, mille

kohaselt korteriomanikud teevad majanduskava alusel perioodilisi ettemakseid korteriühistule

9(24)

2-23-13839

vastavalt oma kaasomandi osa suurusele. KrtS § 40 lg 3 annab õiguse keelduda kulude kandmisest,

kui nende nõudmine oleks vastuolus hea usu põhimõttega.

Korteriomanikul on võimalik tugineda KrtS § 40 lg-le 3 olenemata sellest, kas ta on vaidlustanud

korteriomanike üldkoosoleku otsuse, millega majanduskava kehtestati, s.t tuginenud selle

üldkoosoleku otsuse tühisusele KrtS § 29 lg 1 või TsÜS § 38 lg 2 järgi või esitanud kohtule nõude

üldkoosoleku otsuse kehtetuks tunnistamiseks KrtS § 29 lg 2 ja TsÜS § 38 lg 1 järgi (vt. RKTKm

20.06.2022, 2-19-8045/46, p 14).

Arvestades puudutatud isiku vastuväiteid kohtuistungi protokollile allkirjade puudumise ja

protokolli sisu erinevuste kohta, samuti juhatuse esimehe volituste pikendamise otsuse väidetava

ebaseaduslikkuse ja muude asjaolude kohta, järeldab kohus, et puudutatud isik tugineb muu hulgas

korteriühistu otsuste tühisusele või kehtetusele.

Kohus selgitab, et korteriomanik saab teatud juhtudel tugineda korteriühistu üldkoosoleku otsuste

tühisusele või kehtetusele, kuid see ei pruugi automaatselt vabastada teda kommunaalkulude

tasumise kohustusest. Kui korteriomanik soovib tugineda üldkoosoleku otsuste tühisusele või

kehtetusele, peab ta seda tõendama.

Kohus hindab puudutatud isiku kõiki väiteid järjestikuses korras.

Dokumentide vananemine ja varasemates menetlustes esitamine

Puudutatud isik väidab, et mitmed esitatud dokumendid on vananenud ja neid on esitatud

varasemates menetlustes.

Kohus leiab, et puudutatud isiku väide on üldsõnaline ja ei sisalda konkreetseid viiteid

dokumentidele ega põhjendusi, miks vananenud dokumendid või varasemates menetlustes esitatud

dokumendid käesolevas asjas ebaolulised või ebaõiged oleksid. Puudutatud isik ei täpsustanud,

millised dokumendid on vananenud ja kuidas see mõjutab nõude põhjendatust. Kui dokumendid on

seotud ajavahemikuga, mille kohta nõue esitatakse, siis nende vananemine iseenesest ei muuda neid

ebausaldusväärseks

Puudutatud isik on märganud, et mitmed neist on esitatud varasemas menetluses puudutatud isiku

vastu.

Kohus tuvastas, et tsiviilasjas nr 2-21-6707 esitas avaldaja 28. aprillil 2021 kohtule avalduse

puudutatud isikult majandamiskulude võlgnevuse perioodi 18.06.2018-31.01.2021 summas 1791,14

eurot väljamõistmiseks. Kohus 02. detsembri 2021 määrusega rahuldas avalduse ning mõistis välja

puudutatud isikult avaldaja kasuks perioodi 18.06.2018 kuni 31.01.2021 eest majandamiskulude

võlgnevus 1791,14 eurot.

Käesolevas asjas esitas avaldaja kohtule 29. septembril 2023 avalduse ning 29. jaanuaril 2025

täiendatud avalduse, milles ta taotleb puudutatud isikult majandamiskulude võlgnevuse

väljamõistmist perioodi 1. veebruar 2021 kuni 31. detsember 2023 eest summas 3519,52 eurot.

Seega nõuab avaldaja võlgnevuse tasumist puudutatud isikult uue ajavahemiku eest.

Avaldaja esitas kohtule tõenditena ka dokumendid, mis olid esitatud varasemas tsiviilasjas nr 2-21-

6707, sealhulgas korteriühistu põhikirja, majandamiskavad, e-kirjavahetuse võlgnikuga jm. Kohus

leiab, et tegemist on tõenditega, millega avaldaja soovib tõendada võlgnevuse tekkimise ja

kujunemise aluseid. Kohtu hinnangul on avaldaja poolt käesolevas tsiviilasjas esitatud dokumendid

(avaldusele lisatud tõendid) vahetult seotud käesoleva asja ja kehtiva nõudega puudutatud isiku

vastu.

10(24)

2-23-13839

Kohus selgitas puudutatud isikule, et ta peab esitama konkreetsed ja põhjendatud vastuväited

esitatud dokumentide väidetava vananemise või kehtetuse kohta. Puudutatud isik ei ole aga esitanud

ühtegi tõendit, mis kinnitaks, et need dokumendid ei ole enam kehtivad või asjakohased. Seetõttu

on vastavad väited põhjendamata ja tõendamata.

Raamatupidamisdokumentide allkirjade puudumine

Puudutatud isik väidab, et raamatupidamisdokumentidel puuduvad vastutava isiku allkirjad.

Samas ei täpsustanud puudutatud isik, millised konkreetsed dokumendid on puudulikud. Kohus

selgitab, et allkirjade puudumine võib mõjutada dokumentide usaldusväärsust, kuid see ei tähenda

automaatselt, et dokumendid on võltsitud. Kui puudutatud isik soovib vaidlustada dokumentide

ehtsust, peab ta põhistama dokumendi võltsituse, mitte lihtsalt viitama allkirja puudumisele.

Kohus tuvastas, et avaldusele on lisatud korteriühistu raamatupidaja poolt võlgnikule esitatud arved

ja tõend võlgnevuse kohta, millel puuduvad korteriühistu raamatupidaja allkirjad.

Raamatupidamise seaduse kohaselt ei ole arve allkirjastamine kohustuslik, kui dokument vastab

muudele seaduses sätestatud nõuetele, eelkõige masintöödeldavuse nõudele või muule püsivale

kirjalikku taasesitamist võimaldavale vormile. Kohus leiab, et võlgnikule ja kohtule esitatud

dokumendid (korteriühistu arved ja tõend võlgnevuse kohta) vastavad nimetatud nõuetele ja

järelikult võib need esitada ka ilma allkirjata.

Vaatamata sellele on avaldaja esitanud kohtule täiendava tõendi võlgnevuse kohta, mis on

korteriühistu raamatupidaja poolt digitaalselt allkirjastatud (dtl. 675-677).

Seetõttu on vastav väide põhjendamata.

Kohtule on esitatud võltsitud ja valed dokumendid

Puudutatud isik palub kohtul tunnistada korteriühistu poolt esitatud dokumendid õigustühiseks ning

jätta avalduse rahuldamata, kuna esitatud dokumendid on võltsitud.

Samas ei täpsustanud puudutatud isik, millised dokumendid on võltsitud ega esitanud kohtule

taotlust dokumendi ehtsuse vaidlustamiseks.

TsMS § 277 lg 1 kohaselt võib menetlusosaline esitatud dokumendi ehtsuse vaidlustada ja taotleda,

et kohus dokumenti tõendina ei arvestaks, kui ta põhistab dokumendi võltsituse.

Kohus selgitab, et kui puudutatud isik leiab, et avaldaja poolt kohtule esitatud dokumendid on

võltsitud, peaks ta esitama kohtule vastuväited ja tõendid, mis seda kinnitavad, taotlema dokumendi

ehtsuse vaidlustamist ja vajadusel ekspertiisi määramist. Tõendamiskoormus lasub isikul, kes

väidab, et dokument on võltsitud või ei vasta tegelikkusele. Lihtsalt kahtluse avaldamine ei ole

piisav. Kui menetluses on esitatud dokument, mille ehtsust isik kahtlustab, on tal õigus seda

vaidlustada ja taotleda, et kohus seda tõendina ei arvestaks, kui ta põhistab dokumendi võltsituse

(TsMS § 277). Oluline on, et puudutatud isik põhistaks oma väidet dokumendi võltsituse kohta,

esitades selleks asjakohaseid tõendeid või selgitusi.

Vaatamata kohtu selgitusele ei ole puudutatud isik täpsustanud, millised dokumendid on tema

hinnangul võltsitud, ega esitanud kohtule taotlust nende dokumentide ehtsuse vaidlustamiseks.

Puudutatud isik ei ole kohtule esitanud ühtegi tõendit, mis kinnitaks tema kahtlusi avaldaja poolt

esitatud dokumentide tegelikkusele mittevastavuse kohta.

11(24)

2-23-13839

Seetõttu loeb kohus puudutatud isiku vastava väite põhjendamatuks.

Protokollide allkirjade puudumine ja sisu erinevused

Puudutatud isik väidab, et korteriühistu protokollidel puuduvad hääletamises osalenud isikute

allkirjad, on vaid protokollija ja esimehe allkirjad.

Avaldaja on kinnitanud, et üldkoosoleku otsuste protokollid vastavad MTÜS § 21 lg 6 nõuetele, mis

ei nõua kõigi hääletanute allkirju (Protokollile kirjutavad alla üldkoosoleku juhataja ja protokollija).

KrtS § 20 lõige 1 sätestab, et korteriomanike üldkoosolekule kohaldatakse lisaks KrtS-is sätestatule

mittetulundusühingute seaduse ( edaspidi MTÜS) § 21 lõigetes 6–9 mittetulundusühingu liikmete

üldkoosoleku kohta sätestatut. MTÜS § 21 lõige 6 sätestab, et üldkoosolek protokollitakse.

Protokollile kirjutavad alla üldkoosoleku juhataja ja protokollija. Eriarvamusele kirjutab alla selle

esitanud isik. Protokolli lahutamatuks lisaks on ärakirjad üldkoosolekust osavõtnute nimekirjast,

eriarvamustest ning üldkoosolekule esitatud kirjalikest ettepanekutest ja avaldustest.

Seega, kuigi MTÜS § 21 lõige 6 ei nõua kõigi hääletanute allkirju protokollile endale, nõuab MTÜS

§ 21 lõige 3¹ üldkoosolekul osalevate liikmete nimekirjale iga füüsiliselt kohal oleva liikme või

liikme esindaja allkirja. See nimekiri on protokolli lahutamatu lisa (MTÜS § 21 lg 6).

Avaldaja esitas kohtule 07.06.2021 korralise üldkoosoleku protokolli tõlge vene keelest eesti

keelde (dtl. 90) koos osalejate nimekirjaga (dtl. 85-86), 18. aprilli 2022 korduva üldkoosoleku

protokoll koos osalejate nimekirjaga (dtl. 91-93) ja 01. juuni 2023 korralise üldkoosoleku protokolli

tõlge vene keelest eesti keelde (dtl. 100).

Kohus tuvastas, et 07. juuni 2021 korralise üldkoosoleku protokoll (vene keeles) on allkirjastatud

koosoleku juhataja J K ja koosoleku protokollija I Š poolt (dtl. 83-84). Protokollile on lisatud

osalejate nimekiri koos osalejate allkirjadega (dtl. 85-86). 18. aprilli 2022 korduva üldkoosoleku

protokoll (eesti keeles) on allkirjastatud koosoleku juhataja J K ja koosoleku protokollija I Š poolt

(dtl. 91). Protokollile on lisatud osalejate nimekiri koos osalejate allkirjadega (dtl. 92-93). 01. juuni

2023 korralise üldkoosoleku protokoll (vene keeles) on allkirjastatud koosoleku juhataja J F ja

koosoleku protokollija J K poolt (dtl. 96). Protokollile on lisatud osalejate nimekiri koos osalejate

allkirjadega (dtl. 97-98).

Seega ei vasta tõele puudutatud isiku väide, et korteriühistu protokollidel puuduvad hääletamises

osalenud isikute allkirjad. Kohus leiab, et esitatud korteriühistu protokollid vastavad MTÜS § 21

lõike 6 nõuetele, mis käsitlevad protokollija ja koosoleku juhataja (esimehe)

allkirjastamiskohustust, ning MTÜS § 21 lõike 3-1 nõuetele, mis puudutavad üldkoosolekul

osalenud liikmete nimekirja lisamist protokollile. Kohus tuvastas, et kõigile protokollidele on

lisatud üldkoosolekul osalenud isikute nimekirjad, mis sisaldavad ka osalejate allkirju (dtl. 85-86;

92-93; 97-98).

Puudutatud isik väidab, et 21. juuni 2021 üldkoosoleku protokoll on võltsitud, kuna eesti- ja

venekeelne versioon ei ühti (vt avalduse lisa 9 ja lisa 9 (tõlge)).

Avaldaja on selgitanud kohtule, et 21. juuni 2021 üldkoosolekut ei toimunud ja sellist protokolli ei

ole esitatud.

Kohus tuvastas, et avaldusele on lisatud järgmised dokumendid – lisa 9 – kutse 07. juuni 2020

korteriühistu üldkoosolekule koos üldkoosoleku päevakorraga (dtl. 82) ja lisa 9 tõlge - korteriühistu

07. juuni 2021 korralise üldkoosoleku protokolli tõlge vene keelest eesti keelde. (dtl. 90).

12(24)

2-23-13839

Puudutatud isik ei esitanud ka kohtule 21. juuni 2021 üldkoosoleku protokolli. Kui dokumenti ei ole

esitatud, ei saa selle sisu erinevusi hinnata.

Kohus nõustub avaldaja seisukohaga, et kuna 21. juuni 2021 üldkoosolekut ei toimunud ning

seetõttu sellist protokolli ei ole kohtule esitatud. Kohtule on esitatud kutse 7. juuni 2021

korteriühistu üldkoosolekule koos päevakorraga ning korteriühistu 7. juuni 2021 korralise

üldkoosoleku protokolli tõlge. Esitatud kutse ja protokolli sisu on erinevad – kutsel on märgitud

üksnes üldkoosoleku päevakord, samas kui protokoll sisaldab hääletustulemusi ja muid koosolekul

käsitletud asjaolusid.

Järelikult ei ole puudutatud isiku väide protokollide võltsimise kohta piisavalt tõendatud. Samuti ei

ole ta vaidlustanud üldkoosoleku otsuseid seaduses ettenähtud korras ja tähtajal. Seetõttu loeb

kohus puudutatud isiku vastava väite põhjendamatuks.

Kohtusse pöördumise otsuse puudumine protokollis

Puudutatud isik väidab, et 21. juuni 2021 protokolli punktis 3 puudub otsus ja hääletus korteriühistu

poolt kohtusse pöördumise kohta võla sissenõudmiseks.

Avaldaja on selgitanud kohtule, et 21. juuni 2021 üldkoosolekut ei toimunud ja sellist protokolli ei

ole esitatud. Puudutatud isik ei esitanud ka kohtule 21. juuni 2021 üldkoosoleku protokolli.

Kohus leiab, et kuna nimetatud dokumenti ei ole kohtule esitatud ning 21. juuni 2021 üldkoosolekut

ei toimunud, puudub alus selle sisu hindamiseks.

Kohus tuvastas, et 01. juuni 2023 korralise üldkoosoleku protokolli kohaselt (vene keeles dtl. 96 ja

eesti keeles dtl 100) on üldkoosoleku päevakord nr 4 „Korduva kohtumenetluse algatamine

korteriomaniku suhtes kes omab süstemaatilist võlgnevust“, mille kohaselt „peale edukat

enampakkumist, millisel oli müüdud korter nr.4, meie korteriühistu ootab kohtutäiturilt võlgnevuse

kustutamist, samuti kohtukulusid, mis olid määratud kohtu poolt ajavahemikul 18.06.2021 kuni

31.01.2021.a. Kuid tasumata kommunaalteenuste arvete eest tulemusel ajavahemikul 1.02.2021

kuni tänase päevani on otsustatud esitada korduv hagi kohtusse N M vastu uue võlgnevuse summas.

Hääletuse tulemused poolt 7 vastu 0 erapooletuid 0“

Seega ei vasta tõele puudutatud isiku väide, et puudub otsus ja hääletus korteriühistu poolt kohtusse

pöördumise kohta võla sissenõudmiseks.

Kohus selgitab täiendavalt, et korteriühistu kohtusse pöördumiseks korterivõlgniku vastu ei ole

KrtS otseselt sätestatud nõuet, et selleks peab olema juhatuse või üldkoosoleku eraldi otsus. KrtS §

24 lg 1 kohaselt on juhatus korteriühistu juhtorgan, kes esindab ja juhib korteriühistut. Juhatusele

kohaldatakse lisaks KrtS-is sätestatule mittetulundusühingute seaduse vastavaid sätteid. Seega on

juhatusel õigus esindada korteriühistut, sh kohtusse pöördumisel.

Seega saab korteriühistu juhatus oma esindusõiguse piires pöörduda kohtusse korterivõlgniku vastu

ilma üldkoosoleku eraldi otsuseta, kui põhikirjaga ei ole sätestatud teisiti. Kohus tuvastas, et

korteriühistu põhikirjas (dtl. 38–42) ei sisaldu sätteid, mis nõuaksid üldkoosoleku otsust või

hääletust enne korteriühistu poolt kohtusse pöördumist võlgnevuse sissenõudmiseks.

Vaatamata eeltoodule arutati üldkoosolekul eraldi ka küsimust korteriühistu poolt kohtusse

pöördumise kohta ning vastav otsus võeti vastu ühehäälselt. Kohus järeldab, et korteriühistu on

järginud nii seadusest kui põhikirjast tulenevaid nõudeid ning ka täiendavalt kinnitanud juhatuse

tegevussuunda üldkoosoleku otsusega.

13(24)

2-23-13839

Seetõttu loeb kohus puudutatud isiku vastava väite põhjendamatuks.

Juhatuse esimehe volituste pikendamise ebaseaduslikkus ja huvide konflikt

Puudutatud isik väidab, et 18. aprilli 2022 üldkoosoleku koosoleku protokoll J K volituste

pikendamise kohta on ebaseaduslik, kuna volikirju ei ole esitatud, K hääletas enda volituste

pikendamise eest ja esindas mitut korterit, mis tekitab huvide konflikti ja rikub korteriühistu

põhikirja punkte 5.10 (alapunktid 1, 2, 3).

Kohus tuvastas, et 18. aprilli 2022 korduva üldkoosoleku protokoll (eesti keeles) on allkirjastatud

koosoleku juhataja J K ja koosoleku protokollija I Š poolt (dtl. 91). Protokollile on lisatud osalejate

nimekiri koos osalejate allkirjadega (dtl. 92-93).

Kuna avaldaja ei esitanud kohtule volikirju, kontrollis kohus avalduses esitatud väidete tõendatust

volituste osas omal algatusel TsMS § 477 lõike 7 alusel, kasutades selleks äriregistri andmeid.

Äriregistri andmetel esitas korteriühistu 27. mail 2022 äriregistrile 18. aprilli 2022 korduva

üldkoosoleku protokoll (protokollile on lisatud osalejate nimekiri koos osalejate allkirjadega) ja

volikirjad (M V – korter XXX, J F , korter XXX ja S R, korter nrXXX).

Seega ei vasta tõele puudutatud isiku väide, et volikirjad puuduvad.

Puudutatud isik leiab, et juhatuse liige J K hääletas enda volituste pikendamise eest ja esindas mitut

korterit, mis tekitab huvide konflikti ja rikub korteriühistu põhikirja punkte 5.10.

Korteriühistu põhikirja punkti 5.10 kohaselt ei saa ühistu liige hääletamises osaleda järgmistel

juhtudel: 1) kui ühistu esitab tema vastu nõudeid ja tema vabastamisel varalistest või muudest

kohustustest; 2) tema väljaarvamisel ühistust; 3) küsimustes, mis puudutavad lepinguid tema ja

ühistu vahel (dtl. 41).

Korteriühistu juhatuse liikme volituse pikendamise küsimuses hääletamise kohta kehtib KrtS § 22

lõige 3. KrtS § 22 lõike 3 kohaselt ei ole korteriomanikul hääleõigust juhul, kui otsustatakse tema

vabastamist kohustusest või vastutusest, tema ja korteriühistu vahel tehingu tegemist või temaga

õigusvaidluse pidamist ning selles tehingus või õigusvaidluses korteriühistu esindaja määramist või

küsimusi, mis puudutavad korteriomaniku või tema esindaja juhatuse liikmena tegutsemise

kontrollimist või hindamist. Esindatuse määramisel selle liikme hääli ei arvestata (KrtS § 22 lg 3).

KrtS § 22 lõige 5 sätestab, et üldkoosolekul võib osaleda korteriomanik ise või tema esindaja, kelle

esindusõiguse olemasolu on kirjaliku dokumendiga tõendatud. Esindaja osavõtt üldkoosolekust ei

võta korteriomanikult õigust osaleda üldkoosolekul (KrtS § 22 lg 5).

Korteriühistu juhatuse liikme volituse pikendamine on otsus, mis puudutab otseselt juhatuse liiget

ennast. Kuigi KrtS § 22 lõige 3 piirab hääleõigust teatud olukordades, ei ole antud seadusesätetes

otseselt välja toodud, et juhatuse liige ei või hääletada enda volituste pikendamise osas.

KrtS seletuskirja kohaselt on lõikes 3 sätestatud korteriomaniku hääleõiguse puudumine juhul, kui

tehtav otsus puudutab teda ennast. Riigikohus on ÄS analoogse sätte (§ 177 lg 1 esimene lause)

tõlgendamisel leidnud, et „ÄS § 177 lg 1 ei keela osanikul hääletada enda valimisel juhatuse

liikmeks, ametiaja pikendamisel ja tagasikutsumisel. […] Vastupidine seisukoht tähendaks seda, et

osaühingu vähemusosanik saaks igal ajal tagasi kutsuda osaühingu enamusosanikust juhatuse

liikme.“ Seda järeldust saab kohaldada ka korteriomaniku hääleõigusele, st korteriomanik saab anda

hääle enda valimisel juhatuse liikmeks, ametiaja pikendamisel ja tagasikutsumisel. Samuti ei takista

selle sätte tingimus korteriomaniku või tema esindaja juhatuse liikmena tegutsemise kontrollimine

14(24)

2-23-13839

või hindamine juhatuse liikmest korteriomaniku osalemist majandusaasta aruande kinnitamisel ja

majanduskava kehtestamisel. Majandusaasta aruande kinnitamisel ei hinda korteriomanikud

konkreetse juhatuse liikme tegutsemist.

Äriseadustiku (edaspidi ÄS) § 177 lõige 1 sätestab, et osanik ei või hääletada, kui otsustatakse tema

vabastamist kohustusest või vastutusest, nõusoleku andmist osanikule tema osa võõrandamiseks,

osaniku ja osaühingu vahel tehingu tegemist või osanikuga õigusvaidluse pidamist ning selles

tehingus või õigusvaidluses osaühingu esindaja määramist või küsimusi, mis puudutavad selle

kontrollimist või hindamist, milline on osaniku või tema esindaja tegevus juhatuse või nõukogu

liikmena. ÄS § 177 lõige 3 sätestab, et käesoleva paragrahvi 1. lõikes sätestatust sõltumata võib

osanik hääletada enda valimisel juhatuse liikmeks, ametiaja pikendamisel ja tagasikutsumisel.

Korteriühistu juhatuse liikme volituse pikendamise otsustamine on sarnane ÄS § 177 lõikes 3

toodud olukorrale, kus osanik võib hääletada enda valimisel juhatuse liikmeks, ametiaja

pikendamisel ja tagasikutsumisel. Kuigi KrtS-is puudub otsene säte, mis lubaks juhatuse liikmel

hääletada enda volituste pikendamise osas, on ÄS-is analoogne säte, mis seda lubab.

Seega, kui korteriühistu juhatuse liige on saanud volitused korteriomanikelt üldkoosoleku

esindamiseks, ja üldkoosolekul otsustatakse eelnimetatud KÜ juhatuse liikme volituse pikendamist,

siis puudub antud seadusesätete alusel otsene keeld, mis takistaks juhatuse liikmel talle antud

volituste alusel hääletada tema osas juhatuse liikme volituse pikendamiseks. KrtS § 22 lõige 3

piirab hääleõigust teatud olukordades, kuid ei välista hääletamist juhatuse liikme volituste

pikendamisel. Korteriühistu põhikirja punkt 5.10 sätestab samuti hääletuskeelu kitsastes

olukordades, millesse ei kuulu juhatuse liikme volituste pikendamine.

Kuna J K oli kehtiv volitus esindada mitut korteriomanikku ja otsus juhatuse volituste

pikendamiseks võeti vastu ühehäälselt, ei ole tuvastatav seaduse ega põhikirja rikkumine. Seega on

18. aprilli 2022 üldkoosolekul vastu võetud otsus J K juhatuse liikme volituste pikendamise kohta

õiguspärane ja kehtiv.

Puudutatud isik ei ole kohtule ka selgitanud, milles seisneb võimalik huvide konflikt juhatuse

liikme osalemises hääletamisel oma volituste pikendamise üle ning mitme korteri esindamises.

Samuti ei ole ta vaidlustanud üldkoosoleku otsuseid seaduses ettenähtud korras ja tähtajal. Seetõttu

loeb kohus puudutatud isiku vastava väite põhjendamatuks.

Korteriühistu ebaseaduslik tegevus

Puudutatud isik väidab, et korteriühistu oli aprillist 2022 kuni maini 2023 ebaseaduslik, kuna

korteriühistu esimees omastas ebaseaduslikult kogu võimu, kuna 18. aprilli 2022 üldkoosoleku

protokoll on ebaseaduslik, et juhatuse esimees hääletas enda volituste pikendamise poolt.

Avaldaja on 18. aprilli 2022 üldkoosoleku protokolli osas selgitanud, et see on esitatud koos

volikirjadega Tartu Maakohtu Registriosakonnale, kes on kande teinud.

KrtS § 24 lg 1 kohaselt on juhatus korteriühistu juhtorgan, kes esindab ja juhib korteriühistut.

Kohus on eelnevalt tuvastanud, et 18. aprilli 2022 üldkoosolekul vastu võetud otsus J K juhatuse

liikme volituste pikendamise kohta on õiguspärane ja kehtiv. Avaldaja esitas nimetatud

üldkoosoleku protokolli koos volikirjadega Tartu Maakohtu Registriosakonnale, kes on teinud

vastava kande äriregistrisse. Samuti ei ole puudutatud isik vaidlustanud nimetatud üldkoosoleku

otsust juhatuse liikme volituste pikendamise kohta seaduses sätestatud korras ega tähtaja jooksul.

Korteriühistu juhtorgan on KrtS § 24 lg 1 kohaselt juhatus, ning kui juhatuse liikme volitused on

kehtivad, loetakse ka ühistu tegevus õiguspäraseks.

15(24)

2-23-13839

Kohtu hinnangul puudub alus järeldada, et korteriühistu tegevus nimetatud perioodil oleks olnud

ebaseaduslik, ning puudutatud isiku väide ei ole veenvalt põhjendatud ega leidnud kinnitust.

Puudutatud isik ei olnud teadlik võlast

Puudutatud isik väidab, et teda ei teavitatud võlast ega saadetud talle arveid.

Avaldaja lõppseisukoha kohaselt ei vasta tõele puudutatud isiku väide, et puudutatud isik ei olnud

teadlik korteriühistu ees oleva võla olemasolust. Avaldaja esitab koopia puudutatud isiku e-kirjast

korteriühistu raamatupidajale kuupäevaga 17.12.2020.a, mille kohaselt kohustub puudutatud isik

tasuma alates jaanuarist 2021.a iga kuu 250 eurot, samuti tasuma jooksvaid arveid. Puudutatud isik

antud kohustust ei täitnud ja 29. septembril 2023 esitas avaldaja kohtule võla sissenõudmise nõude

avalduse. See tähendab, et puudutatud isik oli võla olemasolust piisavalt teadlik ja ta oli kohustatud

selle võla tasuma.

KrtS § 46 lg 1 kohaselt on korteriomanik kohustatud teatama korteriühistule oma olemasolevate

sidevahendite andmed, eelkõige telefoninumbri või elektronposti aadressi. KrtS § 20 lg 4 kohaselt,

kui korteriomanik on teatanud korteriühistule oma elektronposti aadressi, tuleb korteriomanike

üldkoosoleku teade ja dokumendid saata sellel aadressil.

Kohus tuvastas, et avaldaja on esitanud kohtule puudutatud isiku raamatupidajale 17. detsembril

2020 e-kirja aadressilt XXX, milles ta kohustub tasuma alates jaanuarist 2021 iga kuu 250 eurot ja

talle esitatud jooksvaid arveid (dtl. 736-737).

Kohtu hinnangul tõendab antud kirjalik kinnitamine, et poolte (korteriühistu ja korteriomaniku)

vahel oli saavutatud kokkulepe olemasoleva võla osas ning edasiste maksete tegemise kohta. Kuna

puudutatud isik on võla olemasolust teadlikult võtnud endale kohustuse seda järk-järgult tasuda, ei

vasta tõele tema väide, et teda ei teavitatud võlast ega saadetud arveid.

KrtS § 20 lõike 4 kohaselt tuleb korteriomanikule teated ja dokumendid saata tema poolt

korteriühistule teatatud e-posti aadressil. Kohus tuvastas, et suhtlus toimus aadressilt XXX, mille

kaudu puudutatud isik on ise kinnitanud oma maksekohustust. Seega järeldab kohus, et

korteriühistu ja puudutatud isiku vahel oli sõlmitud kokkulepe võlgnevuse tasumise ning jooksvalt

esitatavate arvete tasumise kohta.

Eeltoodud järeldus kinnitab ka asjaolu, et avalduses esitatud andmete kohaselt on puudutatud isik

perioodil 01.02.2021 kuni 31.08.2023 teinud üksikuid makseid summades 89 eurot (veebruar 2021),

89 eurot (märts 2021), 89 eurot (mai 2021), 81 eurot (juuni 2021), 85 eurot (juuli 2021) ja 155 eurot

(september 2021) (dtl. 677). See näitab, et puudutatud isik oli teadlik korteriühistu ees olevast

võlast ning asus seda osaliselt tasuma, kuid ei täitnud täielikult endale võetud kohustust tasuda

igakuiselt 250 eurot ning esitatud jooksvaid arveid.

Kohus leiab, et puudutatud isiku väide, et ta ei oleks olnud võla olemasolust teadlik ega oleks

saanud vastavaid arveid, on vastuolus tema enda 17. detsembri 2020 e-kirjaga, milles ta kinnitas

oma maksekohustust, ning samuti asjaoluga, et ta on teinud osalisi makseid 2021 veebruarist kuni

2021 septembrini.

Kohus selgitab täiendavalt järgmist. Isegi kui hüpoteetiliselt eeldada, et puudutatud isikut ei

teavitatud võlast ega saadetud talle arveid, peab keskmine mõistlik korteriomanik lähtuma

mõistlikkuse põhimõttest ja heast usust (VÕS § 7, KrtS § 12 lg 2) ning mõistma, et korteriomandi

kasutamine ja korteriühistu teenuste tarbimine ei toimu tasuta. Korteriomanik peab arvestama, et ta

on kohustatud tasuma korteriühistu esitatud arvete alusel tema kasutuses oleva korteri ning seotud

16(24)

2-23-13839

teenuste eest (KrtS § 40 lg 1). Juhul kui korteriomanik ei ole saanud arveid, on tal võimalus ja

kohustus pöörduda korteriühistu poole vastavate arvete saamiseks (KrtS § 45 lg 1).

Käesolevas asjas ei ole puudutatud isik esitanud kohtule tõendeid selle kohta, et ta oleks pöördunud

korteriühistu poole arvete nõudmiseks. Seega ei ole usutav ega tõendatud puudutatud isiku väide, et

ta ei olnud teadlik talle esitatud rahalistest kohustustest.

Seetõttu loeb kohus puudutatud isiku väite, et ta ei olnud teadlik korteriühistu ees olevast võlast ega

saanud arveid, põhjendamatuks.

Korteri müük enampakkumise teel ja omandiõiguse üleminek

Puudutatud isik väidab, et kohustus tasuda korteri eest läks üle uuele omanikule alates

enampakkumise akti kättesaamisest. Puudutatud isik sai enampakkumise akti 01.06–02.06.2023

ning sellest kuupäevast alates on kohustus korteri eest tasuda läinud üle uuele omanikule.

Avaldaja ei ole nõus sellega ja esitas kohtule kinnistusraamatu väljavõtte, mille kohaselt

puudutatud isik oli korteriomandi omanik alates 25. juuni 2018 kuni 04. jaanuarini 2024.

Kohus tuvastas, et kanne uue korteriomaniku kohta on tehtud kinnistusraamatusse 04. jaanuaril

2024 30. juuni 2023 kinnistamisavalduse ja 31. mai 2023 enampakkumise akti alusel (dtl. 678).

KrtS § 43 lg 1 kohaselt lähevad korteriomaniku õigused ja kohustused omandajale üle alates

omandi ülemineku hetkest. Täitemenetluse seadustiku (edaspidi TMS) § 98 lg 1 kohaselt tekib

omand enampakkumisel müüdud asjale asja üleandmisega enampakkumise akti alusel. TMS § 156

kohaselt tekib omand enampakkumisel müüdud kinnisasjale enampakkumise akti alusel

kinnistusraamatusse kande tegemisega. Riigikohus leidis ka, et erinevalt vallasasjast tekib omand

enampakkumisel müüdud kinnisasjale TMS § 156 järgi enampakkumise akti alusel

kinnistusraamatusse kande tegemisega (26.04.2017, 3-2-1-14-17, p 36.4).

Kuigi TMS § 98 lg 1 sätestab üldreegli, et omand enampakkumisel müüdud asjale tekib asja

üleandmisega enampakkumise akti alusel, siis kinnisasjade puhul kehtib TMS § 156 kui

eriregulatsioon, mis täpsustab, et kinnisasja puhul tekib omand kinnistusraamatusse kande

tegemisega.

Kinnistusraamatu väljavõtte kohaselt oli puudutatud isik korteriomandi omanik kuni 04. jaanuarini

2024. See tähendab, et omand läks üle alles 04. jaanuaril 2024, kui tehti vastav kanne

kinnistusraamatusse. Järelikult korteriomandist tulenevad kohustused, sealhulgas kohustus tasuda

korteriühistu makseid, läksid uuele omanikule üle alles 04. jaanuaril 2024, kui tehti vastav kanne

kinnistusraamatusse, mitte enampakkumise akti kättesaamise kuupäeval (01.06-02.06.2023).

Puudutatud isik oli korteriomanik kuni 04. jaanuarini 2024 ja vastutab selle perioodi eest, olenemata

enampakkumise toimumise ajast.

Seetõttu loeb kohus puudutatud isiku väite põhjendamatuks.

Kohus selgitab, et korteriühistul on õigus nõuda puudutatud isikult võlgnevuse tasumist, kuna

võlgnevus tekkis ajal, mil puudutatud isik oli korteriomanik ja KrtS § 43 lõike 1 kohaselt lähevad

korteriomandi võõrandamisel korteriomaniku õigused ja kohustused omandajale üle alates omandi

ülemineku hetkest, kuid see ei vabasta varasemat omanikku enne võõrandamist tekkinud

kohustustest. Uus omanik vastutab KrtS § 43 lõike 2 kohaselt käendajana võõrandaja

korteriomandist tulenevate sissenõutavaks muutunud kohustuste eest, kuid see ei välista nõude

esitamist endise omaniku vastu. Käesoleval juhul ei vastuta seega korteri omandanud isik korteril

lasuvate kohustuste eest, mis on tekkinud enne korteriomandi üleminekut.

17(24)

2-23-13839

Teavitamata jätmine pärast korteri müüki

Puudutatud isik väidab, et pärast korteri müüki ei võtnud korteriühistu temaga ühendust ega

selgitanud tasutud summasid või esitatud arveid.

Kohus ei pea põhjendatuks puudutatud isiku väidet, et pärast korteri müüki ei ole korteriühistu

temaga ühendust võtnud ega esitanud selgitusi arvelduste kohta.

Kohus on juba varasemalt tuvastanud, et puudutatud isik oli teadlik korteriühistu ees olevast võlast

ning oli selle osas võtnud endale maksekohustuse, mida ta asus osaliselt täitma. Seega ei ole usutav,

et puudutatud isik ei olnud teadlik talle esitatud arvete sisust ega võlgnevuse olemasolust.

Kohus selgitab, et KrtS § 45 lõike 1 kohaselt on igal korteriomanikul õigus saada juhatuselt teavet

korteriühistu tegevuse kohta ja tutvuda vastavate dokumentidega. Kui juhatus seda põhjendamatult

keelduks tegemast, on korteriomanikul õigus pöörduda kohtusse (KrtS § 45 lg 3).

Lisaks ei ole puudutatud isik esitanud kohtule ühtegi tõendit selle kohta, et ta oleks pärast korteri

müüki pöördunud korteriühistu poole teabe või arvelduste selgituse saamiseks. Samuti puuduvad

tõendid selle kohta, et korteriühistu oleks keeldunud talle sellist teavet andmast.

Kohus tuvastas lisaks, et korteri müük enampakkumise akti alusel (dtl. 723) on seotud varasema

tsiviilasjaga nr 2-21-6707, milles kohus mõistis puudutatud isikult avaldaja kasuks välja

majandamiskulude võlgnevuse summas 1791,14 eurot perioodi 18.06.2018 kuni 31.01.2021 eest.

Käesolevas menetluses on aga tegemist eraldiseisva nõudega, mis puudutab perioodi 01. veebruar

2021 kuni 31. detsember 2023 majandamiskulude võlgnevust summas 3519,52 eurot. Seetõttu ei

ole korteri müük, eelnevas tsiviilasjas tehtud lahend ega selle lahendi alusel läbiviidud täitemenetlus

seotud käesolevas asjas vaidlustatud korterivõlgnevusega.

Kohtutäitur jaotab kinnisasja müügist saadud tulemi sissenõudjate ja muude tulemi jaotamises

osalema õigustatud isikute vahel õiguste kinnistusraamatust nähtuvate järjekohtade alusel ja

arestimise järjekorras või sissenõudjate kokkuleppe alusel (TMS § 174 lg 1). Kohtutäitur kannab

raha sissenõudjatele ja teistele tulemis osalemiseks õigustatud isikutele üle kümne tööpäeva jooksul

raha kohtutäituri ametialasele kontole laekumisest või jaotuskava puhul alates selle kinnitatuks

lugemisest (TMS § 105 lg 2).

Kohus selgitab, et võlgnikul kui täitemenetluse osalejal on õigus tutvuda täitetoimikuga ning saada

täitetoimikust väljatrükke ja õiendeid (TMS § 35 lg 1). Seega on võlgnikul täitemenetluse raames

õigus saada täielikku teavet korteri müügist laekunud raha kohta, sealhulgas selle kohta, kellele ja

kuhu raha on laekunud, tutvudes täitetoimikuga kohtutäituri büroos.

Kuna puudutatud isik ei ole kasutanud seadusest tulenevaid võimalusi teabe saamiseks

korteriühistult ega kohtutäiturilt täitemenetluse raames ning ei ole esitanud tõendeid, et

korteriühistu oleks tema teabenõudeid eiranud, peab kohus puudutatud isiku väidet, et talle ei ole

antud arveldusalast teavet, põhjendamatuks.

Ebaõiglane kulude arvestus

Puudutatud isik väidab, et korteriühistu on jaotanud küttekulusid ebaõiglaselt, arvestamata korterite

eripärasid (aatriumid, laekõrgus jms)

KrtS § 40 lg 1 kohaselt teevad korteriomanikud majanduskava alusel perioodilisi ettemakseid

korteriühistule vastavalt oma kaasomandi osa suurusele. KrtS § 40 lg 2 kohaselt võib korteriühistu

18(24)

2-23-13839

põhikirjaga ette näha erineva kohustuste jaotuse aluse, kui see on kõiki asjaolusid arvestades

mõistlik ega kahjusta ülemääraselt ühegi korteriomaniku õigustatud huve.

KrtS § 40 lg 3 kohaselt võib korteriomanik keelduda kandmast kulusid, millega ta ei ole nõustunud,

kui nende kandmise nõudmine temalt oleks vastuolus hea usu põhimõttega. Riigikohus on leidnud,

et korteriomanik võib tugineda KrtS § 40 lg-le 3 sõltumata sellest, kas ta on vaidlustanud

korteriomanike üldkoosoleku otsuse, millega majanduskava kehtestati (RKTKm, 20.06.2022, 2-19-

8045/46, p 14). Seega peab korteriomanik tõendama asjaolusid, mis näitavad, et temalt kulude

kandmise nõudmine oleks vastuolus hea usu ja mõistlikkuse põhimõtetega, arvestades võlasuhte

olemust, tehingu eesmärki, tavasid ja praktikat ning muid asjaolusid.

Korteriühistu viitab oma põhikirja § 3.2 punktile 3, mis sätestab korteriühistu liikme kohustuse

tasuda kohustuslikud maksed (s.o maksma sihtkapitali ja muid liikmemakse ühistu üldkoosoleku

otsusega määratud korras ja summas) (dtl. 39).

Avaldusele on lisatud korteriühistu üldkoosoleku otsused ja majanduskavad 2021, 2022 ja 2023

aastate eest. Avalduse kohaselt kinnitatakse teenindamiseks vajalikud tariifid iga-aastaste

korteriühistu liikmete üldkoosoleku otsustega majandustegevusekavades (dtl. 75-80).

Majandustegevusekavad on kinnitatutud vastavate korteriühistu liikmete üldkoosoleku otsustega

(dtl. 82-100).

Äriregistri andmetel on puudutatud isiku eluruumi üldpind 63,30 m² (dtl. 33) ning korteriühistu

arvete ja võlgnevuse tõendi (dtl. 33 ja 37) kohaselt arvestatakse puudutatud isiku omandipinnaks

samuti 63,3 m². Seega arvestatakse puudutatud isikule majandamiskulud vastavalt tema omandi osa

suurusele KrtS § 40 lg 1 alusel.

Lähtudes eeltoodust järeldab kohus, et korteriühistu on arvestanud majandamiskulud seaduse

kohaselt, st KrtS § 40 lõike 1 alusel korteriomandi reaalosa suuruse järgi. Puudutatud isik ei ole

tõendanud, et korteriühistu oleks kehtestanud põhikirjas teistsuguse kulude jaotamise aluse (KrtS §

40 lg 2) ega esitanud piisavaid asjaolusid, mis viitaksid sellele, et kulude kandmise nõue oleks

vastuolus hea usu või mõistlikkuse põhimõtetega (KrtS § 40 lg 3). Samuti ei ole ta vaidlustanud

üldkoosoleku otsuseid, millega majanduskavad ja tariifid kinnitati.

Seega on korteriühistu kulude arvestamine toimunud õiguspäraselt ja kooskõlas seadusega.

Kütteaudidi puudumine

Puudutatud isik väidab, et ühtegi energia- ega kütteaudidi ei ole kunagi tehtud. Puudutatud isik on

aastaid tasunud teiste omanike mugavuste eest. Puudutatud isikul on õigus nõuda sõltumatut

kütteaudidi ja korrektset kulude arvestust.

Korteriühistu energiaauditi alused ja kohustus tulenevad KrtS-st ja Energiamajanduse korralduse

seadusest. KrtS § 35 lg 2 p 7 sätestab, et tavapärase valitsemisena käsitatakse muu hulgas

energiaauditi ja energiamärgise tellimine. See tähendab, et energiaauditi tellimine on osa

korteriühistu igapäevasest valitsemisest ja selle üle otsustavad korteriomanikud häälteenamuse

alusel, kui korteriühistu põhikirjaga ei ole ette nähtud rangemaid nõudeid (KrtS § 35 lg 1).

Kaugkütteseaduses (edaspidi KKütS) ega energiamajanduse korralduse seaduses ( edaspidi EnKS)

ei ole sätestatud korteriühistule otsest kohustust energia- ega kütteauditit tellida. Energiamajanduse

korralduse seaduses on sätestatud nõuded energiaaudititele ja energiajuhtimissüsteemidele üldiselt

(EnKS § 27) ning suurettevõtjate kohustus teha regulaarseid energiaauditeid (EnKS § 28).

Korteriühistu ei ole suurettevõtja Energiamajanduse korralduse seaduse tähenduses (EnKS § 19).

19(24)

2-23-13839

Järelikult ei ole korteriühistutel otsest seadustest tulenevat kohustust energiaauditi tegemiseks.

Puudutatud isik ei ole kohtule esitanud tõendeid selle kohta, et korteriomanike üldkoosolek oleks

teinud otsuse auditi tellimiseks või et korteriühistu oleks sellise kohustuse võtnud. Seega puudub

korteriühistul kohustus auditi tegemiseks ning puudutatud isiku nõue selle kohta ei ole õiguslikult

põhjendatud.

Korteriühistu juristi tegevuse kohta avaldus õiguskantslerile

Puudutatud isik soovib esitada avalduse õiguskantslerile korteriühistu juristi tegevuse kohta.

Kohtu hinnangul on olukorras, kus puudutatud isik soovib esitada õiguskantslerile avalduse

korteriühistu juristi tegevuse kohta, tegemist menetlusvälise toiminguga, mis ei oma käesoleva

kohtuasja lahendamise seisukohast otsustavat tähendust.

Puudutatud isik ei ole kohtule selgitanud, kuidas kavandatav avaldus õiguskantslerile on seotud

käesolevas tsiviilasjas esitatud nõuete või vaidlusaluste asjaoludega ega kuidas see võiks mõjutada

kohtuasja lahendust.

Kohus selgitab, et kuigi õiguskantslerile avalduse esitamine on isiku subjektiivne õigus

(Õiguskantsleri seaduse § 19 lg 1), ei mõjuta see kohtumenetluse kulgu ega kohtulahendi tegemist.

Kohus kogub TsMS § 477 lõigete 5 ja 7 alusel tõendeid omal algatusel ning teeb lahendi kogutud

tõendite ja kohaldatava õiguse alusel. Seetõttu ei oma õiguskantslerile avalduse esitamine

käesolevas kohtuasjas otsest õiguslikku tähendust.

Puudutatud isiku vastuavalduse lahendamine

Puudutatud isik on väljendanud lõppseisukohas soovi esitada vastuhagi ülemakstud küttekulude

tagasinõudmiseks.

Kuigi puudutatud isik väljendas kavatsust esitada vastuhagi ülemakstud küttekulude

tagasinõudmiseks, ei ole ta seda esitanud koos lõppseisukohaga.

TsMS kohaselt tuleb menetlusosalistel esitada oma avaldused, taotlused, tõendid ja vastuväited nii

varakult, kui menetluse seisund seda võimaldab ning see on menetluse kiireks ja õigeks

lahendamiseks vajalik (TsMS § 329 lg 1). Pärast eelmenetluse lõppemist võib uusi avaldusi,

taotlusi, väiteid, tõendeid ja vastuväiteid esitada üksnes juhul, kui neid ei olnud mõjuval põhjusel

võimalik varem esitada (TsMS § 329 lg 1). Vastuhagi esitamise õigus on kostjal kuni eelmenetluse

lõppemiseni või kirjalikus menetluses taotluste esitamise tähtaja möödumiseni (TsMS § 373 lg 1).

TsMS § 477 lg 1 kohaselt vaatab kohus hagita asja läbi hagimenetluse sätete kohaselt, arvestades

hagita menetluse kohta sätestatud erisusi. Seega kohalduvad hagita menetluses üldjuhul

hagimenetluse sätted, sh vastuhagi esitamise kohta, kui hagita menetluse erisätted ei näe ette teisiti.

Pärast kirjalikus menetluses lõppseisukohtade esitamise tähtaja möödumist (10. juulil 2025) esitas

puudutatud isik kohtule 17. juulil 2025 vastuavalduse (vastuhagi).

TsMS § 373 lg 2 kohaselt, vastuhagi TsMS § 373 lõikes 1 märgitust hilisema esitamise korral

võetakse see ühisesse menetlusse põhihagiga üksnes juhul, kui vastuhagi õigeaegselt esitamata

jätmiseks oli mõjuv põhjus ja vastuhagi ühisesse menetlusse võtmine on kohtu arvates asja

lahendamise huvides. Nimetatud säte kehtib TsMS § 477 lg 1 kohaselt hagita menetluses esitatud

avalduse kohta.

20(24)

2-23-13839

Riigikohus on leidnud, et ei tohiks kostja vastuhagi esitamisega põhjendamatult viivitada, sest kui

vastuhagi esitamine n-ö viimasel minutil tooks kaasa menetluse venimise, võib kohus asuda

seisukohale, et kostja on kasutanud oma menetlusõigusi pahauskselt, ning keelduda kostja nõuet

vastuhagina menetlusse võtmast, isegi kui lg 1 kohaselt on vastuhagi esitamise tingimused täidetud

(RKTKo, 28.11.2006, 3-2-1-111-06, p-5 15,16).

Kohus selgitas menetlusosalistele, et teeb tsiviilasjas lõpplahendi pärast menetlusosaliste poolt

vastuse saamist või selleks kohtu poolt antud tähtaja möödumist mõistliku aja jooksul. Kohus on

määranud tähtaja lõppseisukohtade esitamiseks kirjalikus menetluses ning puudutatud isik ei ole

esitanud selleks ajaks vastuavaldust ega taotlenud tähtaja pikendamist, vaid esitas vastuavalduse

pärast nimetatud tähtaja möödumist ning ei ole esitanud mõjuvat põhjust vastuavalduse õigeaegselt

esitamata jätmise kohta.

Kohus järeldab, et puudutatud isik on oma vastuavalduse (vastuhagi) esitamisega põhjendamatult

viivitanud, esitades selle alles pärast kohtumenetluses lõppseisukohtade esitamise tähtaja

möödumist, ilma mõjuva põhjuseta selle hilinemise kohta. Selline viivitus ja vastuhagi esitamine

pärast menetluslikult olulise tähtaja möödumist viitab sellele, et puudutatud isik on kasutanud oma

menetlusõigusi viisil, mis toob kaasa kohtuasja põhjendamatu venimise. Kohus ei pea lubatavaks, et

sellisel viisil esitatud hilinenud vastuavaldusega pikendatakse menetlust, mis vastavalt Riigikohtu

praktikale ei ole lubatud. Seetõttu jäetakse vastuavaldus menetlusse võtmata.

TsMS § 373 lg 3 kohaselt kohaldatakse vastuhagi avaldusele hagiavalduse kohta sätestatut. Kui

vastuhagina esitatud hagi ei võeta vastuhagina menetlusse, võetakse see menetlusse eraldi hagina,

kui vastuhagi esitaja ei ole taotlenud, et hagi menetletaks üksnes vastuhagina.

TsMS § 613 lg 1 p1 kohaselt lahendab kohus hagita menetluses korteriomaniku või korteriühistu

avalduse alusel asja, mis tuleneb korteriomandist ja korteriomandi eseme valitsemisest ning

puudutab korteriomanike omavahelisi õigusi ja kohustusi ning korteriomanike ja korteriühistu

vahelisi õigusi ja kohustusi.

Seega tuleb korteriomaniku nõue korteriühistu vastu ülemakstud küttekulude nõudes lahendada

hagita menetluses.

Kohus keeldub puudutatud isiku avaldust avaldaja vastu vastuavaldusena käesolevasse menetlusse

võtmast. Kuna puudutatud isik ei ole taotlenud, et tema avaldus menetletaks üksnes

vastuavaldusena, annab kohus puudutatud isiku vastuavalduse registreerimiseks iseseisva

avaldusena tsiviilkantseleisse.

Kohus ei keeldunud vastuavaldust menetlusse võtmast üldse, vaid andis korralduse registreerida

vastuavaldus iseseisva avaldusena tsiviilasjana. Seetõttu ei ole käesolev määrus, millega kohus

keeldus vastuavalduse käesolevasse menetlusse võtmisest, edasikaevatav.

Põhivõlgnevus

Korteriühistu on esitanud puudutatud isiku vastu nõude summas 3519,52 eurot, mis koosneb

perioodil 01. veebruar 2021 kuni 31. detsember 2023 tasumata jäänud majandamiskuludest.

Puudutatud isik ei ole vaidlustanud konkreetseid kululiike ega tariife muul alusel kui väidetel, et

korteriühistu poolt mitmed esitatud dokumendid on vananenud ja neid on esitatud varasemates

menetlustes, raamatupidamisdokumentidel puuduvad vastutava isiku allkirjad, kohtule on esitatud

võltsitud ja valed dokumendid, korteriühistu protokollidel puuduvad hääletamises osalenud isikute

allkirjad, on vaid protokollija ja esimehe allkirjad, protokollis puudub otsus ja hääletus korteriühistu

poolt kohtusse pöördumise kohta võla sissenõudmiseks, üldkoosoleku otsus juhatuse esimehe

21(24)

2-23-13839

volituste pikendamise kohta on ebaseaduslik, puudutatud isik ei olnud teadlik võlast, korter müüdi

enampakkumisel ja puudutatud isik ei ole enam omanik, pärast korteri müüki ei võtnud

korteriühistu temaga ühendust ega selgitanud tasutud summasid või esitatud arveid,

majandamiskulude jaotus on ebaõiglane ning puudub energia- ja kütteaudit.

Varem käesolevas kohtulahendis on kohus juba tuvastanud, et puudutatud isiku vastavad väited on

põhjendamata ja tõendamata. Ka tuvastas kohus, et puudutatud isik oli teadlik korteriühistu ees

olevast võlast. Puudutatud isik oli korteriomanik kuni 04. jaanuarini 2024 ja vastutab selle perioodi

eest, olenemata enampakkumise toimumise ajast. Korteriühistu kulude arvestamine on toimunud

õiguspäraselt ja kooskõlas seadusega. Samuti ei ole ta vaidlustanud üldkoosoleku otsuseid, millega

majanduskavad ja tariifid kinnitati.

KrtS § 31 lg 5 kohaselt on korteriomanik kohustatud korraldama oma korteriomandi valitsemise ka

ajal, kui ta ise viibib sellest eemal. KrtS § 35 lg 1 sätestab, et korteriomandi kaasomandi osa eseme

tavapärase valitsemise küsimuste üle otsustavad korteriomanikud häälteenamuse alusel, kui

korteriühistu põhikirjaga ei nähta ette rangemaid nõudeid. Sama paragrahvi lõike 2 p 2 kohaselt

käsitatakse tavapärase valitsemisena eelkõige korteriühistu kaudu tarbitavate teenuste jaoks

lepingute sõlmimist. KrtS § 41 lg 1 kohaselt koostab korteriühistu juhatus korteriühistu

majandusaastaks majanduskava, mille üldkoosolek § 41 lg 3 kohaselt kehtestab. KrtS § 40 lg 1

kohaselt teevad korteriomanikud majanduskava alusel perioodilisi ettemakseid vastavalt oma

kaasomandi osa suurusele. VÕS § 76 ja § 82 lg 1 kohaselt tuleb kohustus täita vastavalt lepingule

või seadusele kindlaks määratud tähtpäeval. Vastavalt VÕS § 101 lg 1 p 1 võib võlausaldaja, kui

võlgnik on kohustust rikkunud, nõuda kohustuse täitmist. VÕS § 108 lg 1 sätestab, et kui võlgnik

rikub raha maksmise kohustust, võib võlausaldaja nõuda selle täitmist.

Kohus selgitab, et korteriühistu peab oma majandamiskulude nõude rahuldamiseks tõendama

majandamiskulude suuruse ning asjaolud, mille kindlakstegemine on vajalik selleks, et jagada

majandamiskulud liikmete vahel (vt Riigikohtu 13.02.2013 otsus tsiviilasjas nr 3-2-1-181-12, p 15).

Korteriühistu on esitanud kohtule võlgnevuse arvestuse tabeli, milles on kajastatud

majandamiskulude arvestusperioodid, korteri üldpind, kohaldatud tariifid ning kululiigid, sealhulgas

teenindus, küte, soe ja külm vesi, kindlustus, prügi, prügikonteineri rent ja prügivedu. Tasud on

arvestatud vastavalt eluruumi üldpinnale ning kehtestatud tariifidele (dtl. 677).

Korteriühistu viitab oma põhikirja § 3.2 punktile 3, mis sätestab korteriühistu liikme kohustuse

tasuda kohustuslikud maksed (s.o maksma sihtkapitali ja muid liikmemakse ühistu üldkoosoleku

otsusega määratud korras ja summas) (dtl. 39). Avaldusele on lisatud korteriühistu üldkoosoleku

otsused ja majanduskavad 2021, 2022 ja 2023 aastate eest. Teenindamiseks vajalikud tariifid

kinnitatakse iga-aastaste korteriühistu liikmete üldkoosoleku otsustega majandustegevusekavades

(dtl. 75-80, tõlked eesti keelde dtl. 425-427). Majandustegevusekavad on kinnitatutud vastavate

korteriühistu liikmete üldkoosoleku otsustega (dtl. 82-100).

Korteriühistu on esitanud järgmised tõendid nõude põhjendamiseks: võlgnevuse arvestus perioodil

01.02.2021 kuni 31.12.2023 summas 3519,52 eurot; korteriühistu põhikiri; majanduskavad

aastateks 2021-2023; üldkoosolekute protokollid, millega majanduskavad kinnitati;

teenusepakkujatega sõlmitud lepingud (Eesti Gaas, N AS, E OÜ, AS A, A AS, E, F OÜ, FORUS,

VKG Elektrivõrgud) ja teenusepakkujate arved (dtl. 448-645).

Puudutatud isik ei ole vaidlustanud konkreetseid kululiike ega tariife ega korteriühistu üldkoosoleku

otsuseid, millega kinnitati majanduskavad ja vastavad tariifid.

Kohus leiab, et esitatud dokumentidega on avaldaja tõendanud põhivõlgnevuse kujunemist.

Korteriühistu on esitanud piisavalt detailse arvestuse, mis võimaldab mõista, millest koosneb

22(24)

2-23-13839

nõutav summa. Avaldaja on esitanud kohtule arved ja selgitused majandamiskulude arvestuse

kohta, viidates korteriomanike üldkoosoleku otsustele, majanduskavadele ja korteriühistu

põhikirjale. Tasumisele kuuluvad summad ja tariifid tulenevad korteriühistu liikmete üldkoosoleku

otsustest, korteriühistu põhikirjast ning teenuse osutajate tasumäärades.

Kinnistusraamatu andmete kohaselt oli puudutatud isik korteriomandi omanik kuni 04. jaanuarini

2024, mis tähendab, et kogu võlgnevuse tekkimise perioodil (01. veebruar 2021 kuni 31. detsember

2023) oli ta korteriomanik ja seega kohustatud tasuma majandamiskulusid vastavalt korteriomandi-

ja korteriühistuseadusele nõutud perioodi eest.

Seega kuulub puudutatud isikult väljamõistmisele põhivõlg summas 3519,52 eurot perioodil 01.

veebruar 2021 – 31. detsember 2023 tekkinud majandamiskulude eest

Menetluskulud

TsMS § 172 lg 1 alusel kannab hagita menetluses menetluskulud isik, kelle huvides lahend tehakse.

Kui hagita menetluses osaleb mitu isikut, võib kohus otsustada, et menetluskulud kannab täielikult

või osaliselt mõni menetlusosaline, kui see on asjaolusid arvestades õiglane, muu hulgas siis, kui

see menetlusosaline esitas põhjendamatu taotluse, väite või tõendi.

Kuna avalduse esitamist põhjustas puudutatud isiku tegevusetus (s.o korteriomanik ei ole oma

kohustust vabatahtlikult täitnud ega tasunud kasutatud kommunaalteenuste ja majandamiskulude

eest nõuetekohaselt) ning et kohus rahuldas avalduse ja mõistis puudutatud isikult avaldaja kasuks

välja võlgnevuse, leiab kohus, et on õiglane jätta menetluskulud puudutatud isiku kanda.

Puudutatud isiku poolt kantud menetluskulud jäävad tema enda kanda.

Kooskõlas TsMS § 174 lg-tega 1 ja 2 määrab kohus kindlaks menetluskulude rahalise suuruse.

Kohus määrab menetluskulude rahalise suuruse kindlaks TsMS § 177 lõikes 2 sätestatud korras, s.o

eraldi määrusega peale kohtulahendi jõustumist.

Kohus selgitab, et TsMS § 178 lõikest 1 tulenevalt saab menetluskulude jaotust vaidlustada üksnes

selle kohtulahendi peale edasi kaevates, millega menetluskulude jaotus kindlaks määrati.

Hüvitatavate menetluskulude suurust saab vaidlustada selle kohtulahendi peale edasi kaevates,

millega menetluskulude rahaline suurus kindlaks määrati.

Jõustumine ja täitmine

TsMS § 617 lg 1 kohaselt kohtu määrus avalduse rahuldamise või rahuldamata jätmise kohta

jõustub ja kuulub täitmisele, kui seaduse järgi ei saa määruse peale enam edasi kaevata või kui

määruskaebus jäetakse jõustunud lahendiga rahuldamata või läbi vaatamata või menetlusse

võtmata.

Määruskaebuse esitamine

TsMS § 617 lg 2 kohaselt võib kohtu määruse peale avalduse rahuldamise või rahuldamata jätmise

kohta esitada määruskaebuse.

Digitaalne allkiri

Aarne Lõhmus

23(24)

2-23-13839

Kohtunik

24(24)