2-20-3711/198 · Tallinna Ringkonnakohtu tsiviilkolleegium

K O H T U M Ä Ä R U S

Kohus

Tallinna Ringkonnakohus

Kohtukoosseis

Mati Maksing, Siret Siilbek ja Siiri Malmberg

Määruse kuupäev

18.07.2025, Tallinn

Tsiviilasja number

2-20-3711

Tsiviilasi

J.L-i, M.Z-i, Osaühingu Ajutrust Konsultatsioonid, V.V

ja M.B avaldus X.T, P.L-i, N.V ja V.G vastu avalikult

kasutatavalt teelt juurdepääsu määramiseks

Vaidlustatud määrus

Pärnu Maakohtu 23.10.2023 määrus

Kaebuse esitajad ja liik

X.T, P.L-i, N.V ja V.G määruskaebus

Menetlusosalised ja nende

esindajad ringkonnakohtus

Avaldajad (vastustajad) J.L, M.Z, Osaühing Ajutrust

Konsultatsioonid, V.V ja M.B , ühised lepingulised

esindajad vandeadvokaadid Carri Ginter ja Marcus Niin

Puudutatud isikud (määruskaebuse esitajad) X.T, P.L, N.V

ja V.G, ühine lepinguline esindaja vandeadvokaat Rainer

Kuulme

Kohalik omavalitsus Häädemeeste vald (vallavalitsuse

kaudu), esindaja Marie Reinson

Asja läbivaatamine

Kirjalikus menetluses

I. RINGKONNAKOHTU MÄÄRUSE RESOLUTSIOON

I.1.

Pärnu Maakohtu 23.10.2023 määrus tühistada osas, milles vaidlusalune

juurdepääsutasu määrati väiksem kui käesoleva määruse resolutsiooni p II.1

järgi arvutatud summad. Teha tühistatud osas uus määrus, millega määrata

juurdepääsutasu eelmises lauses viidatud ulatuses ja täpsustada selle

maksmise tingimusi vastavalt resolutsiooni p-le II.2.

I.2.

Täiendada p-s I.1 viidatud määrust otsustusega, et määrus asendab

avaldajate tahteavaldused tasu kohta märkuste kinnistusraamatusse

kandmiseks vastavalt resolutsiooni p-le II.3.

I.3.

Ülejäänud osas jätta p-s I.1 viidatud määrus muutmata.

I.4.

Määruskaebus rahuldada osaliselt.

I.5.

Ekspertiisikulust jätta 50% avaldajate ja 50% puudutatud isikute kanda

ning mõista see neilt riigi kasuks välja vastavalt resolutsiooni p-le II.5

Määruskaebuse menetlemise ülejäänud kulud jätta iga menetlusosalise enda

kanda.

I.6.

Parandada Tallinna Ringkonnakohtu 30.05.2022 määruse resolutsiooni p-s 7

ilmne ebatäpsus ja asendada Terje kinnistu registriosa ekslik number

2810539 õige numbriga 4011306.

II. KOHTUMÄÄRUSE KEHTIVA RESOLUTSIOONI TERVIKLIK SÕNASTUS

II.1. Mõista alates 28.06.2022 Tallinna Ringkonnakohtu 30.05.2022 määruse

resolutsiooni p 7 (parandatud käesoleva määruse resolutsiooni p-ga I.6)

järgse juurdepääsuõiguse iga valitseva kinnistu igakordselt omanikult iga

teeniva kinnistu igakordse omaniku kasuks välja juurdepääsu tasu

poolaastate kaupa, mis tuleb arvutada poolaastal, mille eest tasu makstakse,

VÕS § 113 lg 1 ls 2 järgi ette nähtud intressimäära (diskontomäär, praegu

10,15%) ja järgnevas nimetatud baassumma (€)korrutisena:

valitseva kinnistu nr

teeniva kinnistu nr

4081006

4011306

2899906

323806

144,14

144,14

144,14

323706

62,42

62,42

62,42

323506

135,50

135,50

135,50

2879006

376,13

376,13

376,13

II.2. Juurdepääsutasu tuleb maksta iga aasta 15. jaanuariks selle aasta esimese ja

15. juuliks teise poolaasta eest. Käesoleva määruse jõustumise ajaks

sissenõutav tasu tuleb maksta 15 päeva jooksul alates määruse jõustumisest.

II.3. Kohtumäärus asendab kõik vajalikud avaldajate J.L-i, M.Z-

i, Osaühingu Ajutrust Konsultatsioonid,

V.V ja M.B

tahteavaldused ja nõusolekud märkuste kandmiseks juurdepääsu

kasutamise tasu kohta valitsevate kinnistute registriosadesse.

II.4. Ekspertiisikulust jätta 50% avaldajate ja 50% puudutatud isikute kanda.

Ülejäänud menetluskulud maa- ja ringkonnakohtus jäävad menetlusosaliste

endi kanda ning rahaliselt kindlaks määramata.

II.5. Välja mõista Eesti Vabariigi kasuks ekspertiisitasust J.L-ilt, M.Z-ilt,

Osaühingult Ajutrust Konsultatsioonid, V.V-lt ja M.B-lt 2318 € ning X.T-lt,

P.L-ilt, N.V-lt ja V.G-lt 2318 €, mis tuleb tasuda 15 päeva jooksul alates

käesoleva kohtumääruse jõustumisest vastavalt määrusele lisatud

makseinfole. Tasumisega viivitamise korral tuleb tasuda lahendi jõustumisest

kuni täitmiseni viivist VÕS § 113 lg 1 ls 2 määras.

Edasikaebamise kord

Kohtumääruse peale võib esitada määruskaebuse vahetult Riigikohtule 15 päeva jooksul

alates määruse kättesaamisest, aga mitte hiljem kui viie kuu möödumisel määruse tegemisest.

Hagita menetluses Riigikohtus võib menetlusosaline menetlustoiminguid teha ning avaldusi ja

taotlusi esitada ise või advokaadi vahendusel. Määruskaebuse esitamisel tuleb tasuda riigilõiv.

Seaduses sätestatud alustel võib menetlusosaline taotleda riigipoolset menetlusabi menetlus-

kulude kandmiseks. Seaduses sätestatud tähtaja järgimiseks peab menetlusabi taotleja tegema

tähtaja kestel ka menetlustoimingu, mille tegemiseks ta menetlusabi taotleb, eelkõige esitama

kaebuse. Kaebuse põhjendamiseks, riigilõivu tasumiseks või kaebuses esineva sellise puuduse

kõrvaldamiseks, mis on seotud menetlusabi taotlemisega, annab kohus mõistliku tähtaja

pärast menetlusabi andmise taotluse lahendamist, kui nimetatud taotlus ei olnud esitatud

põhjendamatult või tähtaja pikendamise eesmärgil. See ei välista menetlustähtaja ennistamist.

2 (10)

MENETLUSE KÄIK

1. Pärnu Maakohtu 22.09.2021 ja Tallinna Ringkonnakohtu 30.05.2022 määrustega

lahendati menetlusosaliste vaidlus juurdepääsutee üle. Ringkonnakohtu määrus jõustus edasi

kaebamata ja selle resolutsiooni p 7 järgi lahenes juurdepääsu osas asi järgmiselt.

Määrati seada Pärnumaal Häädemeeste vallas (edaspidi: vald) Penu külas asuvtele teenivatele

kinnistutele, milleks on:

-

Männiku X kinnistu (registriosa nr 323806, katastritunnus 21303:001:0473, pindala

1117 m², aadress Jürka – edaspidi: Jürka kinnistu), mille praegune omanik on X.T

(puudutatud isik I);

-

Männiku IX (registriosa nr 323706, katastritunnus 21303:001:0472, pindala 1110 m²,

aadress Kajaka – edaspidi: Kajaka kinnistu), mille praegune omanik on P.L

(puudutatud isik II);

-

MÄNNIKU VII kinnistu (registriosa nr 323506, katastritunnus 21303:001:0470,

pindala 1217 m², aadress XXX – edaspidi: Karu kinnistu), mille omanik on N.V

(puudutatud isik III);

-

Ahvena kinnistu (registriosa nr 2879006, katastritunnus 21303:002:0397, pindala

2108 m², aadress Ahvena – edaspidi: Ahvena kinnistu), mille omanik on V.G

(puudutatud isik IV)

samas külas asuvate valitsevate kinnistute, milleks on:

-

Kura Puhkebaasi kinnistu (registriosa nr 4081006, katastritunnus 21303:002:0659,

pindala 9737 m², aadress Kura puhkebaas – edaspidi: Kura kinnistu), mille

ühisomanikud on J.L (avaldaja I) ja M.Z (avaldaja II);

-

Terje kinnistu (registriosa nr 4011306, varasemates kohtulahendites ekslikult

2810539, katastritunnus 21303:002:0657, pindala 3210 m², aadress Terje – edaspidi:

Terje kinnistu), mille omanik on Osaühing Ajutrust Konsultatsioonid (avaldaja III);

-

Oksa kinnistu (registriosa nr 2899906, katastritunnus 21303:001:0146, pindala 6303

m², aadress Oksa – edaspidi: Oksa kinnistu), mille praegused omanikud on V.V

(avaldaja IV) ja M.B (avaldaja V)

kasuks juurdepääs avalikult kasutatavalt teelt mööda olemasolevat kruusakattega pinnasteed

(sõiduteed). Juurdepääsuks kasutatav eratee algab avalikult kasutatavalt teelt, st kõrval-

maanteelt nr 19331 (Rannametsa-Ikla tee) ning kulgeb mööda kohtumäärusele lisatud Maa-

ameti katastrikaardi ortofotol punasega tähistatud juurdepääsuteed. Eratee on osalise kruusa-

kattega pinnastee. Maa-ameti kaardirakendusel mõõdetuna on tee üldpikkus umbes 136 m.

Eratee laiuseks määras kohus 3 m.

Ühtlasi määrati kindlaks juurdepääsu tingimused, sh järgnevad:

-

valitsevate kinnistute igakordsed omanikud kannavad kõik juurdepääsutee aastaringse

hoolduse ja korrashoiuga seonduvad kulud, kuid kui tee tavapärane seisukord on

rikutud kas teeniva kinnistu või valitseva kinnistu omaniku tegudest lähtuvalt, siis

teostab viimati nimetatud rikkuja tee tavapärasesse seisukorda viimise hiljemalt kahe

kuu jooksul, arvates rikkumise päevast ainult oma kuludega ja ei oma õigust esitada

nõudeid teise omaniku vastu;

-

juurdepääs on tähtajatu.

Kohtud määrasid, et kohtulahend asendab kõik vajalikud puudutatud isikute tahteavaldused ja

nõusolekud avalikule teele juurdepääsu andva reaalservituudi seadmise, asjaõiguslepingu

sõlmimiseks ja reaalservituudi kinnisturaamatusse kandmiseks valitsevate kinnistute omanike

kasuks.

3 (10)

2. Ringkonnakohtu 30.05.2022 määruse järgi pidi maakohus juurdepääsutasu vaidluse uuesti

lahendama ja uuesti otsustama ka menetluskulude jaotuse. Tasu osas olid menetlusosaliste

seisukohad asja maakohtus uuel läbivaatamisel kokkuvõtvalt järgmised.

3. Avaldajad palusid mõista välja juurdepääsu tasu kokku 44,60 €, lähtudes tee pindalast

umbes 409 m² ja keskmisest tasukordajast 0,109. Kordaja tuleneb Maa-ameti tabelist

juurdepääsutasude kohta Pärnu maakonnas. Kordaja eelduslikult juba hõlmab maamaksu,

samuti kasutuseeliseid.

Avaldajad tuginesid lisaks sellele, et Ahvena kinnistul asuvat juurdepääsutee osa kasutavad 7,

Karu kinnistul 8, Kajaka kinnistul 11 ja Jürka kinnistul 13 kinnisasja omanikud sh puudutatud

isikud ise. Tasu tuleks jaotada proportsionaalselt nende isikute vahel, kes juurdepääsu

kasutavad, eeldades tee kasutamise võrdsust. Tasu suurus peaks olema selline, mida suudaks

iga kinnisasja omanik maksta, sõltumata oma vara seisust. Selline juurdepääsutee tasu on

kooskõlas tasuga, millised on tavapäraselt Pärnu maakonna elamumaade juurdepääsuteede

tasud. Tasu 44,60 € on põhjendatud ja õiglane.

Puudutatud isikute kinnisasju ületav tee ei ole eriti suure pindalaga ja tegemist on

pinnasteega. Tee on olemas alates 1967. a ja see ehitati eesmärgiga võimaldada juurdepääsu

Kura puhkebaasi. Puudutatud isikud ei ehitanud vaidlusalust teed, samuti ei kandnud nad selle

ehitamise kulusid. Kõik ülejäänud kinnisasjad (sh puudutatud isikutele kuuluvad) ja ehitised

tehti sinna pärast Kura kinnistu ja vaidlusaluse tee tekkimist. Puudutatud isikud omandasid

enda kinnistud juba arvestades, et neid läbib juurdepääsutee. Selline tee oli välja toodud ka

2002. a valla detailplaneeringus. Detailplaneering oli eelduseks, et puudutatud isikud saaksid

oma kinnisasjadele ehitada. Seega oli kõigil võimalik arvestada olemasoleva juurdepääsuga.

Arvestades eeltoodud asjaolusid, pole põhjendatud juhinduda perpetuiteedi põhimõttest ega

hüvitada kinnisasja väärtuse vähenemine iga-aastaselt.

4. Puudutatud isikud leidsid, et tasu tuleb välja mõista järgmiselt:

tee

pindala

(m2)

kinnistu

väärtus

(€)

min m2

hind (€/

m2)

tasu

kokku (€)

tasu (€)

jagatud 20

a peale

tasu ühe

kinnistu

kohta (€)

Ahvena

145 000

26 061

1303,05

434,33

Karu

58,62

145 000

6975,78

348,80

116,26

Kajaka

37,5

145 000

4462,50

223,13

74,37

Jürka

31,3

140 000

11 174,10

558,71

186,24

Juurdepääsutee tõttu väheneb teenivate kinnistute väärtus. Puudutatud isikud taotlevad

kinnisasja väärtuste vähenemise hüvitamist. Juurdepääsutee hõlmab kõigi puudutatud isikute

kinnistute pindalast ulatusliku osa, liikluskoormus tõuseb, juurdepääsutee kulgeb lähedalt

mööda kinnistutel asuvatest hoonetest (suvilad) ja läbib kinnistu õuealasid. Juurdepääsuõigus

rikub intensiivselt perekondade privaatsust ja piirab olulisel määral kinnistute kasutamist.

Kõik need asjaolud vähendavad kinnistute väärtust. Juurdepääsu määramise negatiivne

tagajärg on juurdepääsutee alla jääva maa kasutuseeliste kaotus. Avaldajad hoiavad

juurdepääsu määramisega kokku tee rajamise kulud. Peamiselt kasutavad juurdepääsuteed

vaid avaldajad ja nende külalised, mistõttu tuleb teealuse maamaksu kulud jätta tervikuna

avaldajate kanda. Avaldajad olid kinnistuid omandades teadlikud asjaolust, et nende

kinnistutele puudub vajalik juurdepääs avalikult kasutatavalt teelt. Juurdepääsutee

korrashoiuks vajalikud kulutused on jõustunud lahendi kohaselt jäetud valitsevate kinnistute

igakordsete omanike kanda, mistõttu ei pea seda kulutust juurdepääsutasu suuruse määramisel

arvestama. Maakohtu lahend, millega avaldajate kasuks juurdepääs määrati, jõustus

28.06.2022, mistõttu taotlevad puudutatud isikud juurdepääsutasu väljamõistmist alates sellest

kuupäevast.

4 (10)

5. Vald nõustus avaldajate seisukohtadega. Tasu on kohane vähendada, sest tee hooldamise

kulud on avaldajate kanda. Õiglane on jagada tasu tee kasutajate vahel võrdselt. Puudutatud

isikud soetasid elamukrundid peale tee ehitamist ja teadsid tee põhjustatud kitsendustest.

Seadusliku juurdepääsu tagamine ei tekita kinnisasjadele täiendavaid kitsendusi.

MAAKOHTU MÄÄRUS

6. Maakohus määras iga-aastased juurdepääsutasud 23.10.2023 määrusega (vaidlustatud

määrus) kinnistute kaupa järgmiselt:

kinnistu

Kura

Terje

Oksa

KOKKU

Ahvena

5,96

5,96

5,96

17,88

Karu

1,28

1,28

1,28

3,84

Kajaka

0,68

0,68

0,68

2,04

Jürka

1,46

1,46

1,46

4,38

KOKKU

9,38

9,38

9,38

28,14

Tasu tuli maksta alates 28.06.2022 iga aasta 30. detsembriks järgmise aasta eest ette.

Menetluskulud jättis maakohus TsMS § 172 lg 1 alusel menetlusosaliste endi kanda.

6.1.

Maakohus tuvastas, et hüvitist kinnisasja väärtuse vähenemise eest on põhjendatud

saada olukordades, kus määratakse tasu juurdepääsuteele, mida veel ei ole ja mis alles

rajatakse. Käesoleval juhul oli juurdepääsutee olemas enne, kui puudutatud isikud kinnistud

omandasid ja seda kasutati juurdepääsuteena. Kinnisasjade omadused ega väärtus ei ole

olemasolevat juurdepääsu arvestades muutunud. Seetõttu on põhjendamatud puudutatud

isikute väited nende privaatsuse rikkumisest ja piirangutest. Juurdepääsutee olemasolu oli

puudutatud isikutele kinnistute omandamisel teada, samuti oli teada, et seda kasutatakse

juurdepääsuna kinnistutele. Asja materjalidest nähtub, et tee loodi Kura Puhkebaasile

juurdepääsuks 1967. a. Lisaks kasutavad juurdepääsu teed ka puudutatud isikud ise.

6.2.

Kohtu ette ei ole toodud asjaolusid ja tõendeid, mille alusel oleks võimalik välja

arvutada iga-aastast juurdepääsutasu makse suurust perpetuiteedi alusel. Puudutatud isikud

arvestasid tasu nii, et sisuliselt tähendab see tee aluse maa võõrandamist avaldajatele

hoonestamata kinnistu turuhinnaga. See ei ole kooskõlas juurdepääsutasu eesmärgiga. Ühe

kinnistu müügikuulutuse kaudu ei saa välja selgitada kinnistute turuhinda. Seetõttu ei ole

kohaldatav puudutatud isikute soovitud arvestusmetoodika. Puudutatud isikute soovitud tasud

on ebamõistlikult suured ja koormaks avaldajaid oluliselt, arvestades vaidluse asjaolusid.

6.3.

Avaldajate pakutav tasu on mõistlik, see sisaldab nii kasutuseelist kui ka tee alla jääva

maa maamaksu. Kõigil osalistel oli võimalik olemasoleva teega arvestada kinnistu

omandamise ajal ja tee kasutamine ei ole intensiivne. Avaldajad kasutavad teed hooajaliselt,

mitte aga igapäevaseks elamiseks. Kura kinnistu omanik kinnitas, et ta ei plaani rajada

puhkekeskust.

6.4.

Tasu tuleb jaotada proportsionaalselt vastavalt sellele, kui palju isikuid teed kasutavad

ja eelduslikult tuleb kasutamist pidada võrdseks. Käesoleval juhul on põhjendatud

juurdepääsutasu jagada proportsionaalselt vaid valitsevate ja teenivate kinnistute igakordsete

omanike vahel (avaldajad ja puudutatud isikud), sõltuvalt sellest, kas puudutatud isikud ka ise

teed juurdepääsuks kasutavad. Jürka kinnistut kasutavad avaldajad (Kura, Terje ja Oksa

kinnistute omanikud) ja kõik puudutatud isikud (Jürka, Kajaka, Karu ja Ahvena kinnistute

omanikud). Kajaka kinnistut kasutavad avaldajad ja kolm puudutatud isikut (Kajaka, Karu ja

Ahvena kinnistute omanikud). Karu kinnistut kasutavad avaldajad ja kaks puudutatud isikut

(Karu ja Ahvena kinnistute omanikud). Ahvena kinnistut kasutavad avaldajad ja üks

puudutatud isik (Ahvena kinnistu omanik).

5 (10)

6.5.

Juurdepääsutee hooldus- ja korrashoiukulud jäeti avaldajate kanda, mistõttu puudutatud

isikutele tasutav juurdepääsutee tasu ei saa sisaldada juurdepääsutee korrashoiukulusid.

MENETLUSOSALISTE SEISUKOHAD

7. Puudutatud isikud esitasid määruskaebuse, milles paluvad vaidlustatud määruse osaliselt

tühistada ja suurendada iga-aastast juurdepääsutasu järgmiselt:

kinnistu

Kura

Terje

Oksa

KOKKU

Ahvena

434,33

434,33

434,33

1302,99

Karu

116,26

116,26

116,26

348,78

Kajaka

74,37

74,37

74,37

223,11

Jürka

186,24

186,24

186,24

558,72

KOKKU

811,20

811,20

811,20

2433,60

Menetluskulud palusid puudutatud isikud jätta solidaarselt avaldajate kanda.

7.1.

Maakohus jättis põhjendamata, miks ta lähtus avaldajate arvestuskäigust ja miks jättis

puudutatud isikute seisukohad kõrvale. Maakohtu seisukoht kinnistute väärtuse vähenemise

osas pole kooskõlas kehtiva kohtupraktikaga. Puudutatud isikutel on õigus nõuda hüvitist

kinnistute väärtuste vähenemise eest. Kinnisasjade väärtust on võimalik tõendada müügi-

kuulutusega. Asjas puuduvad tõendid, mis lükkaks ümber puudutatud isikute

müügikuulutuses toodud hinna. Kohus ei selgitanud, miks ei tõenda maa maksustamishinnad

puudutatud isikute kinnistute turuväärtust.

7.2.

Kohus hindas vääralt juurdepääsu tasu aluseks olevaid asjaolusid ja selle tulemusena

mõistis välja ebaõigesti tasu, mis on sümboolne ja äärmiselt ebamõistlik. Juurdepääs tekitab

puudutatud isikute kinnistutele ulatuslikke piiranguid. Avaldajate poolset kulude kokkuhoidu

(tee ehitamisel) tuleb samuti arvestada juurdepääsu tasu määramisel. Juurdepääsu tasu

määramisel tuleb arvestada, et teed kaustavad peamiselt avaldajad ja nende külalised.

Puudutatud isikud kasutavad juurdepääsu vähesel määral.

7.3.

Ringkonnakohtu menetluses märkisid puudutatud isikud, et nad soovivad jätkuvalt

kohtulahendiga avaldajate nõusolekute asendamist tasu kohta kinnistusraamatusse märkuste

kandmiseks – nii nagu oli algselt määratud maakohtu 22.09.2021 määruses.

8. Avaldajad vaidlesid kaebusele vastu ja palusid jätta menetluskulud puudutatud isikute

kanda. Maakohus määras tasu õigel alusel, sest juurdepääs ei tekita puudutatud isikutele

kahju.

9. Vald määruskaebust ei toetanud.

10. Ringkonnakohus määras 07.03.2025 ekspertiisi ja esitas eksperdile küsimuse, milline on

puudutatud isikute iga kinnistu kohalik keskmine müügihind (turuhind) võttes arvesse

maakohtu 22.09.2021 ja ringkonnakohtu 30.05.2022 määrustega määratud juurdepääsuõigusi

ja ilma nendeta. Ekspert esitas 02.06.2025 arvamused, mille kohaselt on kinnituste väärtused

vastavalt juurdepääsuõigusega koormamata ja koormatuna järgmised:

kinnistu

juurdepääsuta juurdepääsuga väärtuste vahe

Ahvena

29 000

25 991

3009

Karu

28 000

26 645

1355

Kajaka

22 000

21 251

Jürka

24 000

21 982

2018

11. Menetlusosalised esitasid pärast eksperdi arvamustega tutvumist täiendavad seisukohad.

11.1. Avaldajad leiavad jätkuvalt, et määratud juurdepääs ei vähenda koormatud kinnistute

väärtust, aga muid vastuväiteid neil eksperdi arvamustele ei olnud.

6 (10)

11.2. Puudutatud isikud heitsid ette kinnistute hindamist hoonestamata kujul,

võrdlustehingute valiku põhjendamata jätmist ja ühikuhindade olulist erinevust. Samuti ei

nõustunud puudutatud isikud eksperdi järeldusega, et koormatud kinnistute väärtust

vähendavad seadustatud juurdepääsu ja mereni naaberkinnistute kaudu juurdepääsu

puudumine.

RINGKONNAKOHTU PÕHJENDUSED

12. Ringkonnakohus tühistab maakohtu määruse osaliselt, suurendab juurdepääsutasu suurust

ja muudab tasu maksmise korda (TsMS § 657 lg 1 p 2 ja § 659). Menetluskulude jaotuse osas

pole alust määrust muuta. Lisaks asendab ringkonnakohus kohtulahendiga avaldajate

tahteavaldused tasude kohta kinnistusraamatusse märkuste kandmiseks ja parandab varasemas

määruses vea. Määruskaebus rahuldatakse osaliselt ja sellega seonduvad menetluskulud

jäävad menetlusosaliste endi kanda. Ekspertiisikulu mõistab kohus avaldajatelt ja puudutatud

isikutelt välja riigi kasuks.

13. Maakohus eksis juurdepääsutasu suuruses. Maakohtu seisukohad ja põhjendused pole

kooskõlas AÕS § 156 mõttega ega vasta kehtivale kohtupraktikale. Samadel põhjendustel ei

nõustu ringkonnakohus ka puudutatud isikute ega avaldajate käsitlusega tasu suuruse osas.

13.1. AÕS § 156 lg-st 1 lähtudes on koormatud kinnisasja omanikul õigus saada tasu, mis

hõlmab hüvitist maamaksu, juurdepääsutee korrashoiu kulude (juhul kui juurdepääsutee

korrashoiu kohustus lasub juurdepääsuteed taluma kohustatud kinnisasja omanikul) ning

omandiõiguse riive eest, mis peab vastama juurdepääsutee kasutamisest saadavale

kasutuseelisele (RKTKm 06.06.2023, 2-21-4128, p 12 ja seal viidatud kohtupraktika).

Juurdepääsutasu eesmärk on hüvitada juurdepääsutee talumise kohustusega koormatava

kinnisasja omanikule tema omandi kitsendamine (PS § 32 mõttes). Juurdepääsutasu hulka

arvestatava kasutuseelise hüvitamise eesmärk on tagada kinnisasja omanikule samasugune

seisund, milles ta oleks olnud, kui ta oleks saanud juurdepääsualust maatükki juurdepääsuta

ise kasutada, sh kasutada tee alla jäävat maad mõnel muul otstarbel (RKTKm 16.06.2016, 3-

2-1-180-15, p 39).

13.2. Kui juurdepääsutee määramise tõttu juurdepääsuteega koormatava kinnisasja kui

terviku väärtus väheneb (koormatava kinnisasja väärtuse vähenemine ehk koormatiste vaba ja

koormatud kinnisasja väärtuste vahe), tuleb kohtul koormatava kinnisasja väärtuse

vähenemist juurdepääsutasu suuruse määramisel arvesse võtta, kui isik esitab taotluse

juurdepääsutasu kaudu kinnisasja väärtuse vähenemise hüvitamiseks. Nimetatud juhul tuleb

juurdepääsutasu määrata selliselt, et juurdepääsutasuna juurdepääsuteega koormatava

kinnisasja omanikule tagatavad perioodilised maksed suurendaksid kinnisasja väärtuse

juurdepääsutee määramise eelsele tasemele, juhindudes märgitud valemist. Kui

juurdepääsutasu määratakse kindlaks koormatava kinnisasja väärtuse vähenemist arvesse

võttes (rakendades sellekohast valemit), siis eelduslikult hõlmab see ka hüvitist kaotatud

kasutuseeliste, kinnisasja korrashoiu kulude ja maamaksu eest (RKTKm 06.06.2023, 2-21-

4128, p 12 ja seal viidatud kohtupraktika). Tähtajatu tasu määramisel tuleb lähtuda

perpetuiteedi põhimõttest ja määrata tasu suurus koormatava kinnisasja väärtuse vähenemise

(baassumma) ja diskontomäära (üldjuhul VÕS § 113 lg 1 ls 2 järgne intressimäär) korrutisena

(RKTKm 13.12.2023, 2-18-12098/271, p 14).

13.3. Praegusel juhul tuginesid puudutatud isikud kinnisasjade väärtuste vähenemisele ja

soovisid saada selle eest tasu. Arvestades eelviidatud Riigikohtu juhiseid määras ringkonna-

kohus ekspertiisi ja küsis eksperdilt arvamuse, millised on koormatud kinnistute väärtused

vaidlusaluse juurdepääsuga ja ilma selleta. Ekspertiis tehti konkreetsete kinnistute kohta,

mistõttu pole vaja kasutada müügikuulutusi sama asjaolu tuvastamiseks. Eksperdi arvamuste

põhjal vähenesid puudutatud isikute kinnistute väärtused vaidlusaluse juurdepääsuõiguse

määramise tõttu eespool p-s 10 esitatud tabelis märgitud summade vahede võrra.

7 (10)

13.4. Ringkonnakohus ei nõustu puudutatud isikute etteheidetega eksperdi arvamustele.

13.4.1. Esmalt märgib ringkonnakohus, et 07.03.2025 määruse järgi oli eksperdile arusaadav,

et temalt oodatakse arvamust eesmärgiga teha kindlaks juurdepääsuõigusest tingitud

kinnistute väärtuste vähenemine. Ekspert on arvamustes õigesti sellest juhindunud.

Ringkonnakohtul pole kahtlust, et ekspert on oma valdkonnas pädev, sh oskab valida kohase

ja parima meetodi hinnangu andmiseks talle esitatud küsimuses.

13.4.2. Ekspert põhjendas piisavalt, miks ta võttis hinnangut andes aluseks hoonestamata

maa. Vaidlusalune juurdepääs asub kõigi koormatud kinnistute hoonestamata osal, mistõttu

annab hoonestamata maa hindamine objektiivsema tulemuse. Maakohus tuvastas õigesti, et

vaidlusalune juurdepääsutee oli olemas ja kasutusel enne koormatud kinnistute omandamist.

Juurdepääsutee paikneb nende kinnistute servades ega takista kinnistutel oleva hoonestuse

kasutamist. Neil kaalutlustel ei mõjuta hoonestus juurdepääsust tingitud väärtuse vähenemist.

Lisaks on ilmne, et kui ekspert hinnanuks algselt ka kinnistuid hoonestatud kujul, tulnuks tal

samadel põhjustel hiljem korrigeerida hinnangut väärtuse vähenemisele.

13.4.3. Võrdlustehingute valik on eksperdi arvamustes piisavalt põhjendatud ja loogiliselt

jälgitav. Arvamustest nähtub, et ekspert võttis arvesse võrdlustehingu eseme ja hinnatava

kinnistu sarnasust, sh asukoha ja suuruse poolest. Sarnaselt eespool p-s 13.4.1 märgituga

puudub kohtul alus kahelda, et ekspert ei olnud pädev valiku tegemiseks, sh kinnisasjade

oluliste tunnuste sarnasuse hindamiseks. Valitud võrdlustehingute ja hinnatud kinnistute

ühikuhinnad ei ole sel määral erinevad, mis seaks kahtluse alla eksperdi hinnangute

usaldatavuse. Ekspert võttis kinnistute suuruse erinevust asjakohaselt arvesse võrdlushindade

korrigeerimisel. Samuti on õige eksperdi otsustus, et võrdluse tulemust mõjutab koormatavate

kinnistute kahjuks neid läbiv tee. Vaidlusalust juurdepääsu võimaldav tee oli olemas

ajalooliselt ja paiknes koormatud kinnistutel juba enne praeguse kohtuvaidluse algust.

Kõnealuse teega tuleb niisiis arvestada, leidmaks kinnistute väärtust ilma kohtu määratud

juurdepääsuõiguseta.

13.4.4. Ringkonnakohus nõustub eksperdiga, et merele vahetu või lähedase juurdepääsu

puudumine, samuti avalikult kasutavalt teelt juurdepääsu puudumine mõjutavad kinnistute

väärtust. Mereni pääsemise võimalus võib küll sõltuda avaldajatest ja faktiline pääs avalikule

teele olemas olla, aga need aspektid ei mõjuta koormatud kinnistute objektiivset väärtust.

Eseme väärtuseks loetakse üldjuhul selle harilik väärtus ehk kohalik keskmine müügihind

(turuhind, TsÜS § 65). Merelähedases piirkonnas asuva kinnisasja keskmine müügihind

sõltub sellest, kas ja kui hõlpsalt pääseb kinnisasjalt mereni, aga ei sõltu võimalike takistuste

põhjustest. Teisalt mõjutab praeguses turusituatsioonis kinnisasja hinda avalikult kasutatavale

teele loodud juurdepääsu seadustatus.

13.5. Ringkonnakohus ei nõustu vaidlustatud määruses ega menetlusosaliste kasutatud tasu

arvutamise korra ja alustega. Ringkonnakohus tuvastas, et koormatud kinnistute väärtus

väheneb avaldajate taotletud juurdepääsuõiguse tõttu. Vastupidiselt maakohtu ja avaldajate

seisukohale leiab ringkonnakohus, et puudub takistus rakendada eespool p-s 13.2 kirjeldatud

perpetuiteedi põhimõtet. Juurdepääsutee varasem olemasolu ja kasutamine ei välista tasu

arvestamisel lähtumist koormatud kinnistute väärtuse vähenemisest. Korrashoiukulude

jätmine avaldajate kanda ei tähenda, et need peaks tasust maha arvama (RKTKm 13.12.2023,

2-18-12098, p 16). Küll aga nõustub ringkonnakohus maakohtuga juurdepääsutee igal lõigul

tuvastatud kasutajate arvudega (Jürka kinnistu – 7, Kajaka kinnistu – 6, Karu kinnistu – 5,

Ahvena kinnistu – 4).

13.6. Perpetuiteedi põhimõtet rakendades tuleb tasu määramiseks kasutada mh VÕS § 113 lg

1 ls 2 järgset intressimäära (diskontomäära). Nimetatud diskontomäär koosneb VÕS § 113 lg

1 ls 2 järgi kahest komponendist – VÕS § 94 lg 1 järgsest intressimäärast, millele lisandub

8% aastas. VÕS § 94 lg 1 järgne intressimäär on aga ajas, iga poole aasta tagant muutuda võiv

8 (10)

suurus. See on Euroopa Keskpanga põhirefinantseerimisoperatsioonidele kohaldatav viimane

intressimäär enne iga aasta 1. jaanuari ja 1. juulit. Vastavad määrad avaldab ka Eesti Pank

oma kodulehel (RKTKm 13.12.2023, 2-18-12098, p 17). Eesti Panga andmetel oli viimane

avaldatud intressimäär (kehtiv alates 01.07.2025) 2,15%. Seega on diskontomäär lahendi

tegemise seisuga on 10,15% (= 8 + 2,15) ja võib järgmist korda muutuda alates 01.01.2026.

Neil kaalutlustel on põhjendatud määrata juurdepääsu tasu poolaastate kaupa. Kui aastatasu

arvutamisel tuleb baassummana lähtuda väärtuse vähenemisest, siis poolaasta tasu

arvutamisel on kohane võtta aluseks sellest pool.

13.7. Arvestades eeltoodut kujuneb juurdepääsutasu arvestus järgmiselt:

kinnist

u

pool väärtuste

vahest

kasutaj

ate arv

poolaasta

baassumma

Ahven

a

1504,50

376,13

Karu

677,50

135,50

Kajak

a

374,50

62,42

Jürka

1009,00

144,14

14. Sarnaselt maakohtule lähtub ringkonnakohus sellest, et juurdepääsutee kasutamist saab

käesoleva juhtumi asjaoludel pidada võrdseks. Võrdse kasutamise eeldusest kõrvalekaldumist

võimaldavaid asjaolusid pole tõendatud. Õige on ka maakohtu otsustus, et tasu tuleb maksta

alates juurdepääsuõiguse määranud kohtulahendi jõustumisest (nii ka nt RKTKm 01.06.2022,

2-19-20416, p 15.7). Eelneva põhjal peab iga soodustatud kinnisasja omanik maksma alates

28.06.2022 poolaastate kaupa juurdepääsutasu järgmiselt:



Ahvena kinnistu omanikule summa, mis tuleb arvutada järgmiselt: 376,16 € × VÕS §

113 lg 1 ls-s 2 sätestatud intressimäär (diskontomäär, praegu 10,15%);



Karu kinnistu omanikule summa, mis tuleb arvutada järgmiselt: 135,50 € × VÕS §

113 lg 1 ls-s 2 sätestatud intressimäär (diskontomäär, praegu 10,15%);



Kajaka kinnistu omanikule summa, mis tuleb arvutada järgmiselt: 62,42 € × VÕS §

113 lg 1 ls-s 2 sätestatud intressimäär (diskontomäär, praegu 10,15%);



Jürka kinnistu omanikule summa, mis tuleb arvutada järgmiselt: 144,14 € × VÕS §

113 lg 1 ls-s 2 sätestatud intressimäär (diskontomäär, praegu 10,15%).

15. Maakohus määras, et tasu tuleb maksta iga aasta 30. detsembriks järgmise aasta eest ette.

Maakohus lähtus õigesti põhimõttest, et perioodiliste maksete puhul tuleb määrata nende

tasumise tähtaeg. Kuivõrd tasu suurus võib muutuda iga poole aasta tagant ja selle arvutamine

on võimalik iga aasta 1. jaanuaril ja 1. juulil, määrab ringkonnakohus, et tasu tuleb maksta

poolaastate kaupa, vastavalt iga aasta 15. jaanuaril selle aasta esimese ja 15. juulil teise

poolaasta eest. Juurdepääsu määrava kohtumääruse jõustumise ajaks sissenõutavaks

muutunud tasu tuleb maksta 15 päeva jooksul alates määruse jõustumisest.

16. Maakohtu menetluskulude jaotuse muutmiseks puudub alus. Ringkonnakohtu kulud

jäävad TsMS § 172 lg 1 ls 2 alusel samuti menetlusosaliste endi kanda, sest määruskaebus

rahuldatakse osaliselt ja vaidluse lahendamine on kõigi menetlusosaliste huvides. Kulude

sellise jaotuse korral ei ole vaja neid rahaliselt kindlaks määrata. TsMS § 659 kaudu

kohalduva § 654 lg 2¹ järgi koostatavas resolutsiooni terviklikus sõnastuses märgitakse kõigi

seniste menetluskulude jaotus (TsMS § 173 lg 1 ls 2).

17. Ekspertiis tehti ühtviisi kõigi menetlusosaliste huvides. Seetõttu on põhjendatud jätta

sellest kulust 50% avaldajate ja 50% puudutatud isikute kanda ning mõista neilt riigi kasuks

välja (TsMS § 179 lg 1). Ringkonnakohus määras 11.06.2025 eksperdi tasu kokku 4636 € (=

3800 € + käibemaks 836 €). Järelikult tuleb kummalgi poolel menetluses osalenud isikutel

9 (10)

hüvitada 2318 € (= 4636 : 2). Menetluskulu riigile hüvitamise lahendi täitmise tähtaeg on 15

päeva (TsMS § 179 lg 5) ja täitmisega viivitamisega korral tuleb maksta viivist VÕS § 113 lg

1 ls 2 määras (TsMS § 179 lg 9).

18. Maakohus jättis vaidlustatud määrusest välja otsustuse selle kohta, et määrus asendab

avaldajate nõusolekud juurdepääsutasu kohta kinnistusraamatusse märkuste kandmiseks,

kuigi puudutatud isikud seda taotlesid ja 22.09.2021 määrusega vastav taotlus ka rahuldati.

Nimetatud rikkumise saab ringkonnakohus kõrvaldada. Sõltumata sellest, millistele

õigusnormidele menetlusosalised viitavad, kohaldab kohus õigeid õigusnorme ning lahendab

tsiviilasja selliselt, et kohtulahendi jõustudes on menetlusosaliselt võimalik saavutada

kinnistusraamatusse asjakohase kande tegemine (RKTKm 07.04.2021, 2-18-15391/41, p 10).

19. Ringkonnakohtu 30.05.2022 määruse resolutsiooni p-ga 3 parandati maakohtu 22.09.2021

määruses viga Terje kinnistu registriosa numbri osas. Samas kordas ringkonnakohus määruse

kehtiva resolutsiooni tervikteksti esitades oma määruse resolutsiooni p-s 7 sama viga.

Kirjeldatud vea saab ringkonnakohus tänase määrusega TsMS § 447 lg 2 alusel parandada.

20. Käesoleva määruse peale saab esitada määruskaebuse Riigikohtule (TsMS § 696 lg 3).

(allkirjastatud digitaalselt)

10 (10)