2-24-1558/24 · Harju Maakohus Tallinna kohtumaja

K O H T U O T S U S

EESTI VABARIIGI NIMEL

Kohus

Harju Maakohus

Kohtunik

Antero Maksing

Otsuse tegemise aeg ja koht

4. juuli 2025, Tallinn

Tsiviilasja number

2-24-1558

Tsiviilasi

V. P. hagi E. R.-P. ja M. P. vastu eelmärke kustutamiseks

tahteavalduste andmiseks kohustamise ning kinnisasja

valduse saamise nõudes

Tsiviilasja hind

7000 eurot

Menetlusosalised ja nende

esindajad

Hageja: V. P. (isikukood XXX), lepinguline esindaja

vandeadvokaat Tauri Tigasson

Kostjad: E. R.-P. (isikukood XXX) ja M. P. (isikukood

XXX), kostjate ühine lepinguline esindaja Martin Traat

Asja läbivaatamine

21.04.2025 kohtuistungil

RESOLUTSIOON

1. Hagi rahuldada.

2. Kohustada E. R.-P.t ja M. P.t andma tahteavaldused kinnistusregistri registriosa

nr xxxx kolmandasse jakku kantud eelmärke kustutamiseks.

3. Kohustada E. R.-P.t ja M. P.t andma V. P. valdusesse kinnisasi asukohaga Xxxx

(registriosa nr xxxx).

4. Jätta menetluskulud solidaarselt E. R.-P. ja M. P. kanda.

5. Rahuldada hageja taotlus menetluskulude kindlaksmääramiseks osaliselt.

Määrata hageja põhjendatud ja vajalike menetluskuludena kindlaks 5156,20 eurot

ning mõista see summa solidaarselt E. R.-P.lt ja M. P.lt V. P. kasuks välja. Välja

mõistetud menetluskuludelt tuleb alates lahendi jõustumisest kuni menetluskulude

hüvitamiseni tasuda viivist võlaõigusseaduse § 113 lg 1 teises lauses sätestatud

määras.

Edasikaebamise kord ja kohtu selgitused

Kohtuotsusele võib esitada apellatsioonkaebuse Tallinna Ringkonnakohtule 30 päeva jooksul

alates otsuse apellandile kättetoimetamisest, kuid mitte hiljem kui viie kuu möödumisel otsuse

avalikult teatavakstegemisest. Apellatsioonkaebuse esitamisel tuleb tasuda riigilõiv sõltuvalt

tsiviilasja hinnast ja kaebuse ulatusest.

Apellatsioonkaebus võidakse lahendada ringkonnakohtus kirjalikus menetluses, kui kaebuse

esitaja ei taotle selle lahendamist istungil.

2-24-1558

Seaduses sätestatud alustel võib menetlusosaline taotleda riigipoolset menetlusabi

menetluskulude kandmiseks. Tähtaja järgimiseks peab menetlusabi taotleja tegema tähtaja

kestel ka menetlustoimingu, mille tegemiseks ta menetlusabi taotleb, eelkõige esitama

kaebuse. Kaebuse põhjendamiseks või riigilõivu tasumiseks või kaebuses esineva sellise

puuduse kõrvaldamiseks, mis on seotud menetlusabi taotlemisega, annab kohus mõistliku

tähtaja pärast menetlusabi andmise taotluse lahendamist, kui nimetatud taotlus ei olnud

esitatud põhjendamatult või tähtaja pikendamise eesmärgil. See ei välista menetlustähtaja

ennistamist.

MENETLUSE KÄIK, HAGEJA NÕUDED JA POOLTE SEISUKOHAD

1. V. P. (hageja) esitas 29.01.2024 Harju Maakohtule hagi E. R.-P. ja M. P. (kostjad) vastu

eelmärke kustutamiseks tahteavalduste andmiseks kohustamise ning kinnisasja valduse

saamise nõudes. Lõplike nõuetena palub hageja:

(1) Kohustada kostjaid andma tahteavaldused kinnistusregistri registriosa nr xxxx

kolmandasse jakku kantud eelmärke kustutamiseks.

(2) Kohustada kostjaid andma hageja valdusesse kinnisasi asukohaga Xxxx (registriosa

nr xxxx).

1.1.

Hagiavalduse kohaselt sõlmisid pooled 01.09.2020 notariaalse võlaõigusliku

müügilepingu (edaspidi: leping), millega hageja müüs ja kostjad ostsid Xxxx asuva kinnistu

(registriossa nr xxxx, edaspidi: kinnistu) ning leppisid kokku kinnistu omandiõiguse

üleandmise nõuet tagava eelmärke seadmises. Lepingu p 3 kohaselt oli kinnistu müügihinnaks

89 000 eurot ning see tuli koos intressidega tasuda kuues osas perioodil 30.09.2021–

30.09.2026. Kinnistu otsene valdus, juurdepääsu võimaldavad võtmed ning päraldiseks

olevad dokumendid anti hageja poolt kostjatele üle enne lepingu sõlmimist. Lepingu p 5.1

järgi kohustusid pooled sõlmima asjaõiguslepingu kinnistu omandi üleandmiseks kostjatele

hiljemalt 31.12.2026 tingimusel, et kostjad on täitnud lepingu p-s 3 kokkulepitud viisil

ostuhinna tasumise kohustuse.

1.2.

Pooled leppisid lepingu p-s 6.1.3 kokku, et hagejal on õigus lepingust kuni asjaõigus-

lepingu sõlmimiseni seitsmepäevase etteteatamistähtajaga (s.o täiendav tähtaeg kohustuste

täitmiseks) taganeda, kui kostjad ei ole tasunud ostuhinda lepingu p-s 3 kokkulepitud viisil.

Lepingu p-s 6.4 lepiti kokku, et lepingust taganemisel p 6.1 alusel on hageja õigustatud jätma

endale tasutud ostuhinna osa. Hagejal ei ole õigust esitada kostjate vastu rohkem mistahes

muid rahalisi nõudeid seoses lepinguga (sh kahju ja kulutuste hüvitamise nõue). Lepingu p-s

6.7 lepiti mh kokku, et kostjad kohustuvad lepingust taganemise jõustumisest 15 päeva

jooksul esitama avalduse lepingu alusel tehtud eelmärke kustutamiseks.

1.3.

Kostjad helistasid hagejale 2021. a augustikuus ja teatasid, et kinnistul asuva elamu

remondiks kulub raha ning kostjate sissetulekud on koroonapandeemia tõttu oluliselt

vähenenud. Kostjad tegid ettepaneku, et tasuvad 2021. a septembris esimesest osamaksest 19

270 euro asemel 14 500 eurot ning puuduoleva osa, s.o 4770 eurot, tasuvad kostjad koos teise

osamaksega hiljemalt 30. septembril 2022. Hageja nõustus kostjate ettepanekuga. Kostjad

tasusid 14 500 eurot. Järgmise, 2022. a osamakse eel tegid kostjad uue ettepaneku – kostjate

tütar saab 2023. a maikuus 18-aastaseks, taotleb pangast kodulaenu, võtab kostjatelt müügi-

lepingu üle ning tasub osamaksete summa otse hagejale. Pooled leppisid kokku, et hiljemalt

2023. a maikuus tuleb puuduolevad summad hagejale tasuda. 20.06.2023 kohtumisel nõustus

hageja kokkuleppe huvides lahendusega, et kostjad kohustuvad hiljemalt 2023. a juunikuu

jooksul esitama hagejale kirjavahetused ja kinnitused, mis tõendavad panga nõudmisi

2 (8)

2-24-1558

ehitusekspertiisi ja teisi dokumentide esitamiseks ning selleks vaja minevat ca 6 kuu pikkust

ooteperioodi. Hageja rõhutas, et kui 2023. a juunikuu jooksul kostjad ei likvideeri hageja ees

võlgnevusi ega esita vajalikke dokumente, siis taganeb hageja lepingust. Kostjad lubasid kõik

dokumendid hagejale saata juba kohtumisele järgneval päeval, kuid kahjuks ei saadetud neid

ka 2023. a juunikuu jooksul. Seetõttu otsustas hageja lepingust taganeda.

1.4.

Notar koostas ja tõestas 11.07.2023 taganemisavalduse (edaspidi: taganemisavaldus),

milles märgiti, et selle koostamise hetkeni ei ole kostjad täitnud lepingus kokkulepitud

ostuhinna tasumise kohustust ning kostjad on tasunud osamaksed osaliselt, mistõttu loeb

hageja seda lepingu oluliseks rikkumiseks. Taganemisavalduses teatas hageja, et taganeb

lepingust p 6.1 alusel. Taganemisavalduse kinnitatud ärakiri saadeti kostjatele. Kostjad

esitasid 18.07.2023 notarile e-kirja, milles teatasid, et esitavad taganemisavaldusele

vastuväite. Pooled pidasid seejärel esindajate vahendusel läbirääkimisi, kuid kokkuleppeni ei

jõudnud. Eelmärkega tagatud nõue on lepingust taganemise tulemusena lõppenud ja hagejal

on õigust nõuda eelmärke kustutamist. Lepingust taganemise tõttu tuleb kostjatel kinnistu

valdus hagejale tagastada, kuivõrd pooled ei ole sõlminud teistisuguseid kokkuleppeid.

2. Kostjad vaidlevad hagile vastu. Hageja esitas taganemisavalduse hilinenult, s.o pärast

mõistliku aja möödumist. Taganemisavaldus on esitatud hiljem kui kuus kuud alates lepingu

rikkumisest teadasaamisest. Lisaks ei andnud hageja kostjatele täiendavat tähtaega kohustuste

täitmiseks, nagu lepingu p 6.1 ette nägi. Kinnistul müügi hetkel asunud pooleliolev ehitis on

nüüdseks sisuliselt valmis üksikelamu, millesse kostjad on investeerinud vähemalt 176 000

eurot. Müügilepingust taganemisel tekib kostjatel hageja vastu alusetust rikastumisest tulenev

nõue. Lepingust taganemine on teostatud eesmärgiga põhjustada kostjatele kahju: kostjate

kahju võrreldes hageja kasuga on enam kui seitsmekordne – sellest tulenevalt on taganemine

vastuolus hea usu põhimõttega.

3. Kohus määras 25.03.2025 kirjaga pooltele kohtuistungi ettevalmistamiseks tähtajad ja

kuulas pooled ära 21.04.2025 kohtuistungil. Poolte ühisel taotlusel peatas kohus istungil asja

menetluse kompromissläbirääkimiste pidamiseks, kuid läbirääkimiste edutuse tõttu uuendas

18.06.2025 määrusega asja menetluse ja teatas lahendi teatavaks tegemise aja.

KOHTU PÕHJENDUSED

4. Kohus tutvus poolte väidete ja asjas esitatud tõenditega ning leiab, et hagi tuleb

rahuldada. Menetluskulud jäävad solidaarselt kostjate kanda ja kohus määrab need rahaliselt

kindlaks.

5. Tsiviilkohtumenetluse seadustiku (TsMS) § 5 kohaselt menetletakse hagi poolte esitatud

asjaolude ja taotluste alusel, lähtudes nõudest. Pooltel on võrdne õigus ja võimalus oma nõuet

põhjendada ja vastaspoole esitatu ümber lükata või sellele vastu vaielda. Pool määrab ise, mis

asjaolud ta oma nõude põhjendamiseks esitab ja milliste tõenditega neid asjaolusid tõendab.

TsMS § 230 lg 1 kohaselt peab kumbki pool hagimenetluses tõendama neid asjaolusid,

millele tuginevad tema nõuded ja vastuväited.

6. Pooled tõid esile järgmised asjaolud, mille vastaspool võttis omaks või mille

vaidlustamise tahe ei nähtu vastaspoole avaldusest, ja millised kohus loeb TsMS § 231 lg-te 2

ja 4 alusel tuvastatuks:



01.09.2020 sõlmisid pooled notari juures kinnistu võlaõigusliku müügilepingu ja

leppisid kokku kinnistu omandiõiguse üleandmise nõuet tagava eelmärke seadmises

kostjate kasuks (dtl 12-22).

3 (8)

2-24-1558



Eelmärge kanti kinnistusraamatusse 07.09.2020 ja koormab endiselt kinnistut (dtl 23-

24).



Hageja on kinnisasja omanik (dtl 23-24).



Kinnistu otsene valdus kostjatel (dtl 17).



Kostjad ei tasunud hagejale müügihinda tähtaegselt nii, nagu leping ette nägi.

Müügihinnast 89 000 eurost on kostjad hagejale tasunud 14 500 eurot (dtl 25, 26,

182).



Hageja taganes lepingust 11.07.2023 avaldusega, mille kostjad said kätte hiljemalt

18.07.2023 (dtl 29-30, 31-34).

7. Poolte vahel on vaidlus selle üle, kas hageja taganes lepingust kehtivalt (kas täidetud on

taganemise formaalsed ja materiaalsed eeldused) ning kas kostjatel on sellest tulenevalt

kohustus anda üle kinnistu valdus ja nõusolek eelmärke kinnistusraamatust kustutamiseks.

8. Hageja nõude (2) õiguslikuks aluseks on võlaõigusseaduse (VÕS) § 189 lg 1, mille

kohaselt võib kumbki lepingupool lepingust taganemise korral mh nõuda tema poolt lepingu

alusel üleantu tagastamist. Nõude (1) õiguslikuks aluseks on asjaõigusseaduse (AÕS) § 63 lg

8 ja tsiviilseadustiku üldosa seaduse (TsÜS) § 68 lg 5. AÕS § 63 lg 8 sätestab, et isikul, kelle

omandit või piiratud asjaõigust eelmärge või vastuväide puudutab, on õigus nõuda isikult,

kelle kasuks märge on tehtud, märke kustutamist, kui märkega tagatud õiguse maksmapanek

on välistatud, eelkõige juhul, kui nõue, mille tagamiseks märge tehti, on lõppenud. Seega on

hagejal õigus nõuda kostjatelt eelmärke kustutamist, kui kostjate õigus nõuda

asjaõiguslepingu sõlmimist on lõppenud (s.o kui hageja on kehtivalt müügilepingust

taganenud).

8.1.

Kinnistusraamatuseaduse (KRS) § 34¹ lg 1 järgi on kande kustutamiseks nõutav isiku

nõusolek, kelle kinnistusregistriossa kantud õigust kanne kahjustaks (puudutatud isik), s.o

antud juhul kostjad. Tema nõusolekut asendab KRS § 34¹ lg 8 järgi jõustunud või viivitamata

täitmisele kuuluv kohtulahend, millega on tuvastatud nõusoleku andmise kohustus. Sama

põhimõte tuleneb TsÜS § 68 lg-st 5 ja täitemenetluse seadustiku § 184 lg 1 esimesest lausest.

Kostjate kui eelmärke järgi õigustatud isikute nõusolek on seega vajalik märke kustutamiseks

ja nõusoleku saab asendada kohtulahendiga, kui kostjatel on kohustus selline nõusolek anda.

9. VÕS § 116 lg 1 sätestab, et lepingupool võib lepingust taganeda, kui teine lepingupool on

lepingust tulenevat kohustust oluliselt rikkunud (oluline lepingurikkumine). Hageja tugineb

lepingust taganemise avalduses poolte kokkuleppele (lepingu p 6.1.3), mille kohaselt oli

hagejal õigus lepingust kuni asjaõiguslepingu sõlmimiseni seitsmepäevase

etteteatamistähtajaga (s.o täiendav tähtaeg kohustuste täitmiseks) taganeda, kui kostjad ei ole

tasunud ostuhinda lepingu p-s 3 kokkulepitud viisil. Kostjad seevastu leiavad, et kuna

lepingust taganemise ajaks 11.07.2023 oli esimese makse tegemisest kostjate poolt möödunud

aasta ja 10 kuud ning teise osamakse tasumise tähtajast ca 9,5 kuud, ei taganenud hageja

lepingust mõistliku aja jooksul. Kohus sellega ei nõustu.

9.1.

VÕS § 118 alusel kaotab taganemiseks õigustatud lepingupool õiguse lepingust

taganeda, kui ta ei tee taganemise avaldust mõistliku aja jooksul pärast seda, kui (i) ta sai

olulisest lepingurikkumisest teada või pidi sellest teada saama; või (ii) kui VÕS § 114

kohaselt määratud täiendav täitmise tähtaeg on möödunud. Lepingu rikkumise tõttu lepingust

taganemise avalduse võib esitada VÕS § 118 järgi mõistliku aja jooksul kuni täitmise nõude

aegumiseni. VÕS § 118 kohaldamiseks peab esmalt olema tuvastatud taganemisaluse

olemasolu (RKTKo 24.11.2021, 2-18-13432, p 17).

4 (8)

2-24-1558

9.2.

Selle hindamisel, kas taganemisavaldus on tehtud mõistliku aja jooksul pärast seda, kui

lepingupool sai olulisest lepingurikkumisest teada või pidi teada saama, tuleb arvestada

võlasuhte olemust ja tehingu eesmärki, vastava tegevus- või kutseala tavasid ja praktikat,

samuti muid asjaolusid (VÕS § 7 lg 2). Mõistliku aja arvestamisel tuleb arvestada ka poolte

läbirääkimiste pidamisele kulunud ajaga, mis tuleb üldjuhul jätta mõistliku aja hulka

arvestamata, st selle võrra pikeneb taganemise aeg. Analoogia korras saab mõistliku aja

arvestamisel arvesse võtta ka aegumisele ettenähtud peatumise aluseid, sh jätta

pooltevaheliste läbirääkimiste aeg mõistliku aja hulka lugemata (RKTKo 24.11.2021, 2-18-

13432, p 18.5).

9.3.

Tunnistaja V. P. ütluste alusel tuvastab kohus, et poolte läbirääkimised lõppesid 2023. a

juunis, mil 20.06.2023 kohtumise järgselt osapoolte suhtlus lakkas. V. P. ütluste kohaselt

andis hageja teise osamakse tähtaja eel kostjate ettepanekul esimese osamakse jäägi ja teise

osamakse tasumiseks täiendava tähtaja 2023. a maikuuni. Kuna mais 2023 raha ei laekunud,

kohtuti 20.06.2023 hageja kodus. Kohtumisel anti kostjatele lepingust taganemise vältimiseks

täiendav tähtaeg (dtl 184-186). Kostjad ei ole väiteid, nagu oleks neil hagejaga olnud erineva

sisuga kokkulepe, millegagi tõendanud. Hageja väiteid kinnitab mh e-kirja-vahetus, millest

nähtuvalt on E. R. mais 2023 V. P. küsimusele, millal maja võlg saab makstud, vastanud, et

ootab viimast otsust pangast, mis peaks kohe tulema (dtl 28).

9.4.

Hageja taganes lepingust 11.07.2023. Kohtupraktikas on leitud, et lepingust taganemise

mõistlik aeg ei saa vähemalt üldjuhul olla lühem kui tehingu eksimuse või pettuse tõttu

tühistamise tähtaeg TsÜS § 99 lg 1 p 2 kohaselt, st kuus kuud (RKTKo 27.05.2015, 3-2-1-43-

15, p 13). Kuna poolte kokkuleppel pikendati esimese ja hiljem ka teise osamakse tasumise

tähtaega vähemalt maini 2023, ei olnud hagejal alust lepingust taganeda (dtl 28). Isegi kui

pidada oluliseks lepingurikkumiseks 2021. a septembris kostjate poolt esimese osamaksena

19 270 euro asemel 14 500 euro tasumist, ei saanud taganemise tähtaeg hakata kulgema

varem kui septembris 2021. Rikkumisest teadasaamise ajaks ei saa lugeda aega, mil

lepingupool sai kätte teate, kui rikkumine leidis aset hiljem (RKTKo 20.11.2008, 3-2-1-107-

08, p 13). Alates septembrist 2021 kuni 2023. a juunini toimusid poolte vahel läbirääkimised,

mistõttu tuleb nimetatud ajavahemik jätta mõistliku aja hulka lugemata. Taganemisavalduse

esitas hageja kostjatele vähem kui kuu pärast läbirääkimiste lõppu, s.o VÕS § 118 lg 1 p 1

mõttes mõistliku aja jooksul.

9.5.

Kuna tuvastatud asjaoludel on hageja teinud mõistliku aja jooksul taganemisavalduse ja

kostjad selle kätte saanud, on lepingust taganemise formaalsed eeldused täidetud.

10. Ekslik on kostjate käsitlus, nagu ei oleks hageja andnud kostjatele lepingu p 6.1 kohast

täiendavat tähtaega. Tuvastatud asjaoludel andis hageja 20.06.2023 kohtumisel kostjatele

täiendava tähtaja esitada vajalik kirjavahetus, mis võimaldaks lepingust taganemist vältida.

Kostjatel olnuks võimalik täiendava tähtaja jooksul võlgnevus likvideerida, välistades sellega

lepingust taganemise võimaluse. Kostjad seda ei teinud. Hageja ei taganenud lepingust enne

täiendava tähtaja möödumist. Kuna kostjad ei tasunud ostuhinda lepingus kokku lepitud viisil

ning olid taganemise ajaks 37 760 eurost tasunud üksnes 14 500, ei saanud hageja lepingust

pikema aja jooksul kostjate-poolse rikkumise tõttu seda, mida ta õigustatult ootas (VÕS § 116

lg 2 p 1). Seega on täidetud ka lepingust taganemise sisulised eeldused.

11. Kohus selgitas kostjatele (dtl 155), et lepingust taganemise kehtivuse eelduseks ei ole

üldjuhul see, kas taganemine oleks lepingut rikkunud poole suhtes proportsionaalne. Samas ei

ole välistatud, et taganemise lubamatus võib tuleneda hea usu põhimõttest, kui ebaolulisele

lepingurikkumisele tuginev taganemine on poolte huve kaaludes ebaõiglane. Kuivõrd TsÜS §

139 järgi heausksust eeldatakse, pidid hageja pahauskset käitumist tõendama kostjad. Kostjad

5 (8)

2-24-1558

seda ei teinud. Kostjad ei ole kohtu ette toonud ega tõendanud asjaolusid, millest kohus saaks

järeldada, et hageja käitus lepingust taganedes pahauskselt või eesmärgiga tekitada kostjatele

suurt varalist kahju. Kostjate lepingurikkumist ei saa pidada ebaoluliseks (VÕS § 116 lg 5).

Samuti andis hageja tuvastatud asjaoludel kostjatele korduvalt võimalusi võlgnevused

täiendava tähtaja jooksul likvideerida. Kohtu ette toodud asjaoludel ei saa hageja käitumist

pidada hea usu põhimõtte vastaseks või vastuoluliseks. Tõik, et kostjad investeerisid kinnistul

asunud pooleliolevasse ehitisse märkimisväärse summa raha (kostjate väitel vähemalt 176 000

eurot), kuid ei leidnud samal ajal juba esimese osamakse tasumiseks puuduvat 4770 eurot, ei

muuda lepingust taganemist hea usu põhimõtte vastaseks olenemata sellest, milline on

kinnistu nüüdne turuväärtus. Nii kostjate vastusest hagile (p 3.16, dtl 37) kui ka kohtueelsetel

läbirääkimistel on kostjad tõstatanud võimaliku alusetust rikastumisest tuleneva vastunõude,

kuid menetluses nõuet ega seda kinnitavaid tõendeid ei esitanud. Kostjate abstraktne

vastunõue ei välista lepingust taganemist ega hagi rahuldamist. Eksperthinnang nr 0780-23

(dtl 83-118) ja fotod (dtl 70-82) küll tõendavad, et kostjad on kinnistul asuvat ehitist

parendanud, kuid ei võimalda tuvastada, mil määral. Vaatamata sellele, et kostjad ei esitanud

käesolevas kohtuasjas ligi aasta jooksul konkreetset nõuet ega tõendeid, säilib kostjatel

võimalus esitada hageja vastu rahaline nõue edaspidi.

12. Tulenevalt VÕS § 188 lg 2 esimesest lausest vabastab lepingust taganemine mõlemad

lepingupooled nende lepinguliste kohustuste täitmisest. Kuna lepingust taganemiseks olid

täidetud nii formaalsed kui materiaalsed eeldused, vabastab kehtiv müügilepingust

taganemine hageja kohustusest anda kostjale üle lepingu eseme omand, st eelmärkega tagatud

nõude täitmisest. Eelmärge on tagatud nõudega lahutamatult (aktsessoorselt) seotud, st see

tekib koos tagatava nõudega ega kehti selleta (RKTKo 12.04.2017, 3-2-1-13-17, p 14, samuti

seal viidatud varasem praktika). Kuna praegusel juhul tagas eelmärge müügilepingust

tulenevat omandi üleandmise nõuet, mis on taganemisega lõppenud, on lõppenud ka

eelmärge.

12.1. Lepingu p 6.7 kohaselt on pooled kokku leppinud, et kostjad kohustuvad lepingust

taganemise jõustumisest 15 päeva jooksul esitama avalduse lepingu alusel tehtud eelmärke

kinnistusraamatust kustutamiseks. Eeltoodust tulenevalt tuvastab kohus, et kostjatel on

kohustus anda KRS § 34¹ lg-s 1 sätestatud nõusolek eelmärke kustutamiseks ning asendab

TsÜS § 68 lg 5 ja KRS § 34¹ lg 8 alusel kostjate nõusoleku kohtuotsusega. Kohtulahendi

resolutsioonis ei ole vajalik täiendavalt korrata TsÜS § 68 lg-s 5 sisalduvat tõdemust, et

kohtulahend tahteavaldust asendab, sest selle järele puudub vajadus (RKTKo 16.06.2021, 2-

17-9822, p 16; õiguskirjanduses M. Maksing. „Sooritusnõude lahendamine tsiviilasja

kohtulahendi resolutsioonis“, Juridica IV/2020, lk 313; TsÜS komm (2023), § 68, p 3.5.2).

13. AÕS § 80 lg 1 näeb ette, et omanikul on nõudeõigus igaühe vastu, kes õigusliku aluseta

tema asja valdab. Eelpool tuvastatud asjaoludel kuulub kinnistu hagejale ning selle valdus on

kostjatele üle antud. VÕS § 189 lg 1 kohaselt võib lepingust taganemise korral kumbki

lepingupool nõuda tema poolt lepingu alusel üleantu tagastamist ning saadud viljade ja muu

kasu väljaandmist, kui ta tagastab kõik üleantu. Kuna hageja on müügilepingust taganenud,

on lõppenud kostjate müügilepingust tulenev õigus kinnistut vallata. Kostjatel on kohustus

anda kinnistu valdus hagejale üle.

14. Kohus märgib, et pooltel on TsMS § 430 lg 1 järgi kuni otsuse jõustumiseni endiselt

võimalik ja mõistlik sõlmida kompromiss. Edasikaebetähtaja jooksul, aga enne kaebuse

esitamist, lahendab kompromissi kinnitamise avalduse lahendi teinud kohus, kes võib

kompromissi kinnitamisel oma lahendi ise tühistada (TsMS § 431 lg 2). Sellisel juhul on veel

võimalik tagastada pool maakohtu menetluses tasutud riigilõivust (TsMS § 150 lg 2 p 1 ja lg

3).

6 (8)

2-24-1558

Menetluskulude jaotus ja kindlaksmääramine

15. Kuna kohus rahuldab hagi, siis jäävad menetluskulud TsMS § 162 lg 1 ja § 165 lg 1

alusel solidaarselt kostjate kanda. Juhindudes TsMS § 174 lg-test 1 ja 2 ning § 177 lg 1 p-st 1

määrab kohus menetluskulud kindlaks hageja menetluskulude nimekirja ja kohtutoimiku

materjalide põhjal.

15.1. Hageja menetluskulude nimekirja kohaselt on hageja menetluskuluks riigilõiv 630 eurot

ja lepingulise esindaja kulu 6359,25 eurot. Esindaja tunnitasuks on 183 eurot (käibemaksuga)

ning ajakuluks 34 h ja 45 min. Hageja kinnitab, et kõik kulud on kantud seoses käesoleva

kohtuasja menetlusega. Vastaspool hageja menetluskulude nimekirjale vastuväiteid ei

esitanud. Kohus rahuldab hageja taotluse menetluskulude kindlaksmääramiseks osaliselt.

16. Riigilõiv 630 eurot on kohtukulu (TsMS § 138 lg 2), mille hageja on käesolevas

tsiviilasjas kandnud. Tegemist on vajaliku ja põhjendatud kuluga, mis tuleb hagejale hüvitada.

17. TsMS § 175 lg 1 järgi mõistab kohus menetlusosalist esindanud lepingulise esindaja

kulud teiselt menetlusosaliselt välja üksnes mõistlikus, vajalikus ja ettenähtavas ulatuses.

Lepingulise esindaja kulude põhjendatuse ja vajalikkuse hindamine on kohtu kaalutlusotsus,

mille kohus teeb eelkõige õigusabile kulunud aega ja asja keerukust hinnates.

17.1. Hageja esindaja tasumäära 183 eurot (käibemaksuga) peab kohus vaidluse keerukust ja

esindaja kvalifikatsiooni arvestades põhjendatuks (s.o konkreetse vaidluse kontekstis

mõistlikuks, vajalikuks ja ettenähtavaks).

17.2. Hageja menetluskulude nimekiri on üldiselt kooskõlas tsiviilasja käiguga. Seadus ei

piira, kui palju menetlusosaline oma lepingulisele esindajale esindamise eest tasuda võib, küll

aga ei näe TsMS ette lepingulise esindaja kulude hüvitamist eranditult täies ulatuses.

Põhjendatud ja vajalikeks toiminguteks, mille kulu vastaspool peaks kandma, ei loe kohus:



Hagi koostamise ja kohtule esitamise ajakulu (rida: 3.1-3.3) 10 h ületavas osas.



29.08.2024 ajakulu (3.6-3.7) 15 min ületavas osas.



02.10.2024-04.10.2024 toimingute ajakulu (3.10-3.12) 1 h ületavas osas.



14.10.2024 seisukoha koostamise ajakulu (3.13) selle sisu ja varasemalt juba esitatut

arvesse võttes 4 h ületavas osas.



28.01.2025 toiminguga seonduvat ajakulu (3.14).



Kohtu selgituste ja istungi korraldusega seonduvat ajakulu (3.15-3.17) 1 h ületavas

osas.



Istungiks ettevalmistamist (3.18) 3 tundi ületavas osas.



Kohtuisitungi ajakulu (3.19) 2h ja 15 min ületavas osas.



Menetluskulude nimekirja koostamise ajakulu (3.20) 30 min ületavas osas.

Ülejäänud toimingute ajakulu on vajalik ja põhjendatud. Eeltoodust tulenevalt peab kohus

hageja esindaja põhjendatud ajakuluks 24 h ja 44 min (= 10 h + 16 min + 43 min + 15 min + 1

h 31 min + 14 min + 1 h + 4 h + 1 h + 3 h + 2 h 15 min + 30 min). Kohus leiab, et selles

ulatuses kulude hüvitamine on asja sisu ja menetluse käiku arvestades põhjendatud.

7 (8)

2-24-1558

18. Kohus määrab eelneva põhjal hageja vajalike ja põhjendatud menetluskulude rahaliseks

suuruseks 5156,20 eurot (riigilõiv 630 eurot, lepingulise esindaja tasu 24 h ja 44 min eest

tasumääraga 183 eurot (käibemaksuga)). Hageja kinnitab, et ta ei ole käibemaksukohustuslane

ja taotleb kulude hüvitamist käibemaksuga.

19. Hageja taotlusel tuleb kostjatelt välja mõista ka viivis võlaõigusseaduse § 113 lg 1 teises

lauses sätestatud määras välja mõistetud menetluskuludelt alates lahendi jõustumisest kuni

kohustuse täitmiseni (TsMS § 177 lg 4).

20. Kohus selgitab, et menetluskulude jaotust saab vaidlustada üksnes selle lahendi peale

edasi kaevates, millega menetluskulude jaotus kindlaks määratakse. Hüvitatavate

menetluskulude suurust saab vaidlustada selle kohtulahendi peale edasi kaevates, millega

menetluskulude rahaline suurus kindlaks määratakse. Menetluskulude kindlaksmääramise

peale võib edasi kaevata menetluskulude hüvitamiseks õigustatud või menetluskulusid

kandma kohustatud isik, kui vaidlustatav menetluskulude summa ületab 280 eurot.

Menetluskulude kindlaksmääramise vaidlustamisel tekkinud kulusid ei hüvitata (TsMS §

178).

/ allkirjastatud digitaalselt /

Antero Maksing

kohtunik

8 (8)