2-24-18658/11 · Harju Maakohus Tallinna kohtumaja

K O H T U O T S U S

EESTI VABARIIGI NIMEL

Kohus

Harju Maakohus

Kohtunik

Andrea Lega

Otsuse tegemise aeg ja koht

03.07.2025, Tallinna kohtumaja

Tsiviilasja number

2-24-18658

Tsiviilasi

Saue vald, Laitse küla, Lossi tee 9 // Laitse loss

korteriühistu hagi Osaühingult Muldia ja Laitse Star

OÜ-lt solidaarselt 76 500 euro ja edasiulatuva viivise

väljamõistmiseks

Tsiviilasja hind

85 029,75 eurot

Menetlusosalised ja nende

esindajad

Hageja: Hageja: Saue vald, Laitse küla, Lossi tee 9 //

Laitse loss korteriühistu (registrikood: 80494559);

Hageja lepinguline esindaja: Ülli Kastepõld (e-post:

xxx);

Kostja I: Osaühing Muldia (registrikood: 12586809;

asukoht Harju maakond, Saue vald, Laitse küla,

Lossipargi tee 1, 76302; e-post: xxx; telefon: xxxx);

Kostja II: Laitse Star OÜ (registrikood: 12853305;

asukoht Harju maakond, Saue vald, Laitse küla, Lossi tee

9, 76302; e-post: info@laitseloss.ee; telefon: 5662 0742);

Kostjate lepinguline esindaja: Reet Vokk (e-post: xxx;

Tel xxxx).

Asja läbivaatamine

Kirjalik menetlus

RESOLUTSIOON

1. Jätta hagi rahuldamata.

Menetluskulude jaotus ja kindlaksmääramine

2. Jätta menetluskulud Saue vald, Laitse küla, Lossi tee 9 // Laitse loss korteriühistu

kanda.

3. Määrata menetluskulude rahaline suurus kindlaks mõistliku aja jooksul pärast

kohtulahendi jõustumist.

Edasikaebamise kord

Pooled võivad esitada otsuse peale apellatsioonkaebuse 30 päeva jooksul alates otsuse

kättetoimetamisest, kuid mitte hiljem kui viie kuu möödumisel esimese astme kohtu otsuse

avalikult teatavakstegemisest. Ringkonnakohus võib apellatsioonkaebuse lahendada kirjalikus

2-24-18658

menetluses, kui kaebaja ei taotle selle lahendamist istungil.

Menetlusabi taotlemise selgitus

Vastavalt tsiviilkohtumenetluse seadustiku (TsMS) § 187 lg-le 6 peab seaduses sätestatud

tähtaja järgimiseks menetlusabi taotleja tegema tähtaja kestel ka menetlustoimingu, mille

tegemiseks ta menetlusabi taotleb, eelkõige esitama kaebuse. Kaebuse põhjendamiseks või

riigilõivu tasumiseks või kaebuses esineva sellise puuduse kõrvaldamiseks, mis on seotud

menetlusabi taotlemisega, annab kohus sellisel juhul mõistliku tähtaja pärast menetlusabi

andmise taotluse lahendamist, kui nimetatud taotlus ei olnud esitatud põhjendamatult või

tähtaja pikendamise eesmärgil. See ei välista menetlustähtaja ennistamist.

HAGIAVALDUSE ALUSEKS OLEVAD ASJAOLUD JA HAGEJA NÕUDED

1. Hagiavaldusest nähtub, et hoones aadressil Harju maakond, Saue vald, Laitse küla, Lossi

tee 9 on moodustatud kuus korteriomandit:



Korteriomandi M1 omanik on alates 23.07.2015 Laitse Star OÜ (registrikood

12853305), kes on käesolevas asjas kostja 2. Tegemist on mitteeluruumiga, mis

moodustab 9257/16433 mõttelist osa kinnistust ja mille üldpind on 925,7 m2.



Korteriomandi 2 omanik on alates 04.09.2020 JUNG INVEST OÜ (registrikood

12529605). Enne seda oli korteriomanikuks X (05.12.2013 kuni 04.09.2020).

Tegemist on eluruumiga, mis moodustab 987/16433 mõttelist osa kinnistust ja mille

üldpind on 98,7 m2.



Korteriomandi 3 omanik on alates 05.12.2013 X. Tegemist on eluruumiga, mis

moodustab 2307/16433 mõttelist osa kinnisasjast ja mille üldpind on 230,7 m2.



Korteriomandi 4 omanik on alates 16.03.2021 Y (isikukood XXX). Alates 17.01.2007

kuulus korteriomand Qle, kelle surma järel veebruaris 2019 olid omanikeks pärijad,

kellest tänaseks on jäänud Y ainuomanikuks. Tegemist on eluruumiga, mis

moodustab 895/16433 mõttelist osa kinnisasjast ja mille üldpind on 89,5 m2.



Korteriomandi 5 ühised omanikud on W (isikukood XXX) ja Z (isikukood XXX). Q,

kes oli korteriomandi ainuomanik alates 20.06.2014, surma järel kanti

kinnistusraamatusse omanikuna Q Sihtasutus, kellelt omandas korteriomandi

05.04.2022 kohtutäituri enampakkumisel HB Holdings OÜ. HB Holdings OÜ-lt

omandas korteriomandi Sakala Varad OÜ, temalt omakorda Siriam Kinnisvara OÜ.

Praegused omanikud on kantud kinnistusraamatusse 16.08.2024. Tegemist on

eluruumiga, mis moodustab 395/16433 mõttelist osa kinnistust ja mille üldpind on

39,5 m2.



Korteriomandi 6 omanik on alates 10.12.2012 C OÜ (registrikood xxxx). Tegemist

on eluruumiga, mis moodustab 2592/16433 mõttelist osa kinnistust ja mille üldpind

on 259,2 m2.

2. Kuni 31.12.2017 toimus korteriomandite valitsemine korteriomandiseaduse (KOS, kehtetu

alates 01.01.2018) järgi.

2-24-18658

3. 23.12.2015 toimus korteriomanike üldkoosolek (protokoll – lisa 8), kus valiti ühisuses

valitsejaks Muldia OÜ, antud asjas kostja 1.

4. 23.12.2015 üldkoosoleku otsusega (protokoll – lisa 8) kinnitati remondifondi igakuiseks

makseks kõigi korteriomanike poolt kokku 500 eurot.

5. 27.01.2016 toimunud üldkoosolekul (protokoll – lisa 9) kinnitati amortisatsioonifondi

igakuiseks makseks kõigi korteriomanike poolt kokku 300 eurot.

6. Kostja-1 oli valitud korteriomanike poolt kortermaja ühisuse valitsejaks. Ehkki

korteriomanikud ei olnud võtnud vastu otsust, et valitseja võiks enda volitusi delegeerida,

esitas korteriomanikele igakuiseid arveid kostja 2 (näiteks arve SM3112233 – lisa 15).

Teisisõnu oli saanud kostja-2 valitsejalt volitused ning tegutses operaatorfirmana. Mõlema

kostja juhatuse liikmeks oli nõudeperioodil Sulo Muldia.

7. Ebaoluliste eranditega on olnud korteriomandite otseseks valdajaks Sulo Muldiaga seotud

juriidilised isikud, kes on erinevatel aegadel osutanud Laitse lossis majutusteenust.

Üürilepingutest tulenevalt on majandamiskulude arvete tasumise kohustus üürilevõtjal

(avaldusele lisatud korteriomandite 4 ja 6 üürilepingud – lisad 16 ja 17), seega ei

arveldanud korteriomanikud valitseja ega operaatorfirmaga, vaid valitseja (kostja-1) ja

operaatorfirmaga (kostja-2) pidid arveldama üürilevõtjad.

8. Korteriühistute registrisse kanti hageja korteriühistuna 12.10.2018. Korteriühistu

registrikaart (lisa 10) on avatud ametiülesande korras KrtS § 66 lõige 4 alusel.

Korteriühistu kande tegemise päeval oli varem korteriomandiseaduse alusel tegutsenud

ühisuse valitsejaks Muldia OÜ.

9. Juhatuse valis hageja 29.12.2023 toimunud korteriomanike üldkoosolekul (lisa 11).

Juhatuse liikme olemasolu korral ei saa korteriühistul olla valitsejat, seega lõppesid kostja

1 volitused 29.12.2023 seoses hagejale juhatuse liikme valimisega.

10. Kostjale 1 kui valitsejale oli üldkoosolekute otsuste täitmine kohustuslik ja ta pidi

koguma jaanuarist 2016 kuni detsembrini 2023 korteriomanikelt remondifondi makseid

kokku 48 000 eurot (96 kuud korda 500 eurot). Kostja ei ole kortermaja kaasomandi osal

teinud remonttöid, milleks oleks saanud kasutada remondifondi kogutud vahendeid, sest

korteriomanikud ei ole võtnud vastu sellekohaseid otsuseid.

Perioodil veebruar 2016 kuni detsember 2023 pidi kostja-1 koguma amortisatsioonifondi

makseid 28 500 eurot (95 kuud korda 300 eurot). Korteriomanikud ei ole ühelgi

koosolekul otsustanud kogutud raha kasutamise üle.

11. Ühisuse liikmed ei olnud otsustanud fondi kogutavate rahade kasutamise üle, seega oli

kostja 1 kohustatud kui valitseja ja kostja 2 kui operaatorfirma andma üle valitsemise ajal

fondidesse kogutud rahalised vahendid kokku summas 76 500 eurot. Raha ei ole hagejale

üle antud.

12. 14.08.2024 kirjalikul hääletusel otsustasid korteriomanikud pöörduda kostjate vastu

fondidesse kogutud raha üleandmise nõudega kohtusse (protokoll – hagiavalduse lisa 19).

04.02.2025 kirjalikul hääletusel otsustasid korteriomanikud anda kohtus esindamise

volitus Ülli Kastepõllule (protokoll – hagiavalduse lisa 20).

2-24-18658

13. Kostjad on eiranud hoolsuskohustust. Kui rahalisi vahendeid koguti valitseja poolt ühisuse

üldkoosolekul vastuvõetud otsuste kohaselt, on täitmata raha üleandmise kohustus

korteriühistule. Kui valitseja ei kogunud rahalisi vahendeid ühisuse üldkoosolekul

vastuvõetud otsustele vastavas suuruses, on rikkunud valitseja hoolsuskohustust ning peab

raha kogumata jätmisega tekitatud kahju korteriühistule hüvitama.

14. Hageja palub: mõista välja solidaarselt Osaühingult Muldia (registrikood 12586809) ja

Laitse Star OÜ-lt (registrikood 12853305) 76 500 eurot; mõista välja solidaarselt

Osaühingult Muldia (registrikood 12586809) ja Laitse Star OÜ-lt (registrikood

12853305) kohtu poolt väljamõistetavalt summalt viivis alates kohtulahendi jõustumisest

kuni kohase täitmiseni võlaõigusseaduse § 113 lõike 1 teises lauses sätestatud määras;

jätta Osaühing Muldia ja Laitse Star OÜ menetluskulud nende endi kanda ja mõista Saue

vald, Laitse küla, Lossi tee 9 // Laitse loss korteriühistu menetluskulud välja solidaarselt

Osaühingult Muldia ja Laitse Star OÜ-lt.

15. Seoses kostjate vastuväidetega märgib hageja järgmist. Nõue ei ole aegunud. Nõue

muutus sissenõutavaks juhatuse valimisega 29.12.2023 korteriomanike üldkoosolekul.

Juhatuse valimise järel muutusid sissenõutavaks hageja nõuded kogutud ja kortermajas

kasutamata rahaliste vahendite üleandmiseks korteriühistule. Isegi kui juhinduda sellest, et

seadusemuudatus saanuks lõpetada valitseja volitused, ei kohaldu antud juhul viieaastane

aegumistähtaeg.

16. Nii valitsejal kui ka lihtsalt korteriomanikul, kes on kogunud rahalisi vahendeid

erinevatesse fondidesse, on kohustus need kogutud vahendid korteriühistule üle anda.

Siiski on kostjate tegevus tõlgendatav valitseja tegevusena, kuivõrd majandamiskulude

arvetel ei ole jagatud mitte ainult igakuiseid tegelikke kulusid, vaid kogutud on ka

katlamaja amortisatsiooni, haldus- ja koristusteenuse eest raha. Samuti on eranditult kõik

teised korteriomanikud aktsepteerinud kostjate tegevust valitsejana.

17. KrtS § 66 lg 3: Kui korteriomanikud on nimetanud valitseja kuni käesoleva seaduse

jõustumiseni kehtinud korteriomandiseaduse tähenduses, loetakse füüsilisest isikust

valitseja korteriühistu juhatuse liikmeks ja juriidilisest isikust valitseja loetakse valitsejaks

käesoleva seaduse tähenduses. KrtS eelnõu seletuskiri (lk 92/93) on avanud seadusandja

tahet: See paragrahv on üleminekusäte korteriomanike ühisustele, st sellistele

korteriomanditele, mille valitsemiseks ei ole asutatud korteriühistut. Sellisel juhul tekib

KOS III jõustumisel seaduse alusel automaatselt korteriomandite valitsemiseks

korteriühistu. Kõik senise ühisuse õigused ja kohustused lähevad üle korteriühistule (lg 2),

st kõik ühisuse nimel sõlmitud lepingud kehtivad edasi.

18. 26.03.2025 menetlusdokumendi punktis 5 väljendavad kostjad, et neile on ebaselge nõude

õiguslik alus. Hageja selgitab, et esitatud on kaks alternatiivset nõuet ning seadust

kohaldab kohus, olemata seotud poolte esitatud õiguslike väidetega (TsMS § 436 lg 7).

19. Vastuse punkti 6 osas märgib hageja, et kuivõrd kostjate juhatuse liikmel oli läbimõeldud

skeemina erinevate juriidiliste isikute nimel sõlmitud üürilepingud teiste korteriomanikega

ning kostja-2 on ise suure korteriomandi omanik, siis kostja-1 valitsejana ja/või kostja-2

operaatorfirmana justnimelt pidi koguma ettenähtud fondidesse rahalisi vahendeid ehk

teisisõnu Sulo Muldia juhtimisel tegutsevad juriidilised isikud arveldasid omavahel. Seega

ei ole küsimus mitte rahaliste vahendite tagastamises, vaid rahaliste vahendite

üleandmises hagejale.

2-24-18658

20. Vastuse punkti 7 osas selgitab hageja, et KrtS § 26 lg 1 tähenduses valitsejaks olemine ei

tähenda seda, et valitsejal peaks olema töötaja või juhatuse liige, kes oleks omandanud

kinnisvarahalduri, korteriühistujuhi või korterelamuhalduri kutse kutseseaduse

tähenduses. Sellise inimese puudumine ei toonud kaasa valitseja volituste lõppemist.

21. 26.03.2025 esitatud menetlusdokumendi punkti 8 osas selgitab hageja, et kulude

hüvitamist korteriühistult tõepoolest võib korteriomanik KrtS § 37 lg 1 alusel nõuda, ent

seadus ei anna võimalust ühe korteriomandi omanikul lihtsalt, ilma igasuguste tõenditeta,

hakata erinevaid makse koguma. Antud korteriühistus kuulub kostjale 2 9257/16433

mõttelist osa kinnisasjast ehk 56,33% kogu kaasomandist. Ka on kostja-2 korteriomandi

M1 koosseisus ühiskommunikatsiooni sõlmpunktid: elektri peakilp, katlaruum ja veesõlm.

Viimasest asjaolust tulenevalt oli võimalik kostjal-2 neid korteriomanikke, kes ei allunud

tema tahtele (ei sõlminud üürilepingut, et kostja-2 või temaga seotud isik saaks osutada

majutusteenust, vaidlustas mõne kulurea esitatud arvel, ei andnud soovitud nõusolekut

vms), karistada elulistest teenustest ilmajätmisega.

KOSTJATE VASTUVÄITED HAGILE

22. Kostjad märgivad, et hagi on täies ulatuses põhjendamata. Isegi, kui hagejal oleks nõue

kostjate vastu, siis on hageja nõue aegunud.

23. Kogu hageja nõue on arusaamatu, sest hageja on hagi punktides 1.11. ja 1.12. selgelt välja

toonud, et kostja I pidi raha korteriomanikelt koguma. Kuid siis äkki ütleb, et valitseja ka

kogus nimetatud makseid. Hageja on esitanud nõude raha tagastamiseks, kuid ei ole

kuidagi tõendanud, et korteriomanikud oleksid kunagi nimetatud makseid tasunud. Kostja

I kinnitab, et ükski korteriomanikest ei ole märgitud makseid temale kui valitsejale

tasunud, ja ka kostjale II ei ole selliseid fondimakseid tasunud. Kuivõrd korteriomanikud

ei ole midagi tasunud, siis ei ole ka kostjatel midagi tagastada.

24. 23.12.2015 korteriomanike üldkoosolekul valiti valitsejaks kostja I tähtajaga 5 aastat.

Kuid KrtS § 28 lg 2 muutmisega 09.05.2017, ei saanud kostja I enam olla valitseja, sest

mitte ükski tema töötajatest ega juhatuse liige ei omanud kinnisvarahalduri,

korteriühistujuhi või korterelamuhalduri kutset kutseseaduse tähenduses. Seega lõppesid

ka siis kostja I volitused. Kuna kostja I ei olnud enam valitseja, siis kulud, millised olid

seotud kaasomandi esemega, kandis korteriomandi M1 omanik kostja II kui üks

korteriomanikest, kes tegi kulutusi kaasomanikuna, mitte valitsejana.

25. Mitte ükski korteriomanikest peale kostja II ei tundnud vähimatki huvi selle vastu, kes

tasub küttekulud, elektrienergia, vee- ja kanalisatsiooni, prügiveo, hoone üldkindlustuse

kulud. Rääkimata igapäevastest hooldus- ja remondikuludest. Juunis 2021 tunnistasid

teised korteriomanikud fakti, et kostja II on kaasomandi eseme säilitamiseks kandnud kõik

need kulud ning volitasid kostjat II sõlmima kaasomandi eseme säilimiseks vajalikud

lepingud (elektrienergia, vee- ja kanalisatsiooni, prügiveo ja hoone üldkindlustuse).

26. Kui hageja nõue isegi oleks põhjendatud, siis on hageja nõue aegunud. Nimelt sätestab

KrtS § 27 lg 3, et valitseja juhatuse liikme vastutuse aegumistähtaeg viis aastat. Samuti

sätestab TsÜS § 37 lg 4, et juriidilise isiku juhtorgani liikme vastu esitatava nõude

aegumistähtaeg on viis aastat kohustuse rikkumisest. Kuna kostja I ei olnud alates

09.05.2017 valitsejaks siis on nõue tema suhtes ka aegunud. Kostja II aga ei ole kunagi

olnud valitseja ja talle ei ole ka kostja I poolt mingeid summasid üle antud.

2-24-18658

KOHTUOTSUSE PÕHJENDUSED

27. Kohus, tutvunud poolte seisukohtadega ning toimiku kõigi materjalidega, leiab, et

hagiavaldus tuleb jätta rahuldamata. Tsiviilkohtumenetluse seadustiku (TsMS) § 5 lg 1

järgi hagi menetletakse poolte esitatud asjaolude ja taotluste alusel, lähtudes nõudest.

Sama paragrahvi lg 2 sätestab, et pooltel on võrdne õigus ja võimalus oma nõuet

põhjendada ja vastaspoole esitatu ümber lükata või selle vastu vaielda. Pool määrab ise,

mis asjaolud ta oma nõude põhjendamiseks esitab ja milliste tõenditega neid asjaolusid

tõendab. TsMS § 436 lg 2 järgi kohus rajab otsuse üksnes asjas esitatud ja kogutud

tõenditele. TsMS § 436 lg 7 kohaselt ei ole kohus otsust tehes seotud poolte esitatud

õiguslike väidetega.

28. Poolte vahel puudub vaidlus järgmiste oluliste asjaolude osas:



Harju maakond, Saue vald, Laitse küla, Lossi tee 9 elamus on 6 korteriomandit;



Lossi tee 9 korteriomandite kaasomandi osa valitsemiseks ei olnud moodustatud

korteriühistut;



23.12.2015 korteriomanike üldkoosolekul valiti korteriühisuse valitsejaks kostja I;



23.12.2015 korteriomanike üldkoosolekul kinnitati remondifondi igakuiseks

makseks kõigi korteriomanike poolt kokku 500 eurot;



27.01.2016 korteriomanike üldkoosolekul kinnitati amortisatsioonifondi

igakuiseks makseks kõigi korteriomanike poolt kokku 300 eurot.



12.10.2018 kanti hageja korteriühistute registrisse;



29.12.2023 korteriomanike üldkoosolekul valis hageja juhatuse

29. Hageja palub mõista välja kostjatelt solidaarselt hageja kasuks: 76 500 eurot; kohtu poolt

väljamõistetavalt summalt viivis alates kohtulahendi jõustumisest kuni kohase täitmiseni

võlaõigusseaduse § 113 lõike 1 teises lauses sätestatud määras.

30. Hageja nõuab kostjatelt järgmiste maksete väljamõistmist:



jaanuar 2016 kuni detsember 2023 remondifondi maksed 48 000 eurot (96 kuud x 500

eurot);



veebruar 2016 kuni detsember 2023 amortisatsioonifondi maksed 28 500 eurot (95

kuud x 300 eurot).

Hageja leiab, et kostjad on eiranud hoolsuskohustust. Kui rahalisi vahendeid koguti

valitseja poolt ühisuse üldkoosolekul vastuvõetud otsuste kohaselt, on täitmata raha

üleandmise kohustus korteriühistule. Kui valitseja ei kogunud rahalisi vahendeid ühisuse

üldkoosolekul vastuvõetud otsustele vastavas suuruses, on rikkunud valitseja

hoolsuskohustust ning peab raha kogumata jätmisega tekitatud kahju korteriühistule

hüvitama.

31. Kostjad nõuet ei tunnista. Kostjad märgivad, et: (i) kuivõrd korteriomanikud ei ole

makseid tasunud, siis ei ole kostjatel midagi hagejale tagastada/edastada; (ii) KrtS § 28 lg

2 muutmisega 09.05.2017 ei saanud kostja I enam olla valitseja; (iii) nõue on aegunud.

32. Pooled ei vaidle, et 23.12.2015 korteriomanike üldkoosolekul valiti korteriühisuse

valitsejaks kostja I. Otsuse protokollist (dtl 126) nähtub, et valitseja nimetamine jõustub

24.12.2015 ja ta nimetatakse ametisse 5 aastaks (seega kuni 23.12.2020).

2-24-18658

01.01.2018 jõustus KrtS, mille § 66 lg 3 sätestab, et kui korteriomanikud on nimetanud

valitseja kuni käesoleva seaduse jõustumiseni kehtinud korteriomandiseaduse tähenduses,

loetakse füüsilisest isikust valitseja korteriühistu juhatuse liikmeks ja juriidilisest isikust

valitseja loetakse valitsejaks käesoleva seaduse tähenduses. Eeltoodust tulenevalt oli

kostja I valitseja ka KrtS tähenduses ning seda kuni varem mainitud 5-aastase tähtaja

möödumiseni (st kuni 23.12.2020). Ei ole esile toodud ega tõendatud, et kostja I volitusi

oleks veelkordselt pikendatud.

Korteriühistut esindab ja juhib üldjuhul juhatus (KrtS § 24 lg 1 esimene lause) või selle

asemel valitseja (KrtS § 26 lg 1). Kui korteriühistul puudub nii juhatus kui ka valitseja,

siis juhivad ja esindavad korteriomanikud korteriühistut ühiselt (vt RKTKo nr 2-21-

12405/44, p 19). Eeltoodust tulenevalt ei saa hagejal olla õigust nõuda kostjalt I maksete

hüvitamist perioodi eest, mil kostja I ei olnud enam valitseja (st alates 2021. a jaanuarist

kuni 2023. a detsembrini, arvestades siinjuures esitatud nõude perioodi).

33. Hageja leiab, et kostjal I on kohustus anda VÕS § 626 lg 1 alusel ja kostjal II VÕS § 1021

lg 1 alusel hagejale üle valitsemisajal remondi- ja amortisatsioonifondi kogutud rahalised

vahendid. Kostjad on märkinud, et hageja ei ole tõendanud, et kostjatele oleks makseid

tehtud ning kostjad on kinnitanud, et selliseid makseid ei ole tehtud. Seega leiab kohus, et

kostjatel ei ole võimalik hagejale midagi üle anda, mistõttu nimetatud alusel nõude

rahuldamine võimalik ei ole.

34. Järgnevalt analüüsib kohus hageja kahjunõuet. Korteriomanike ja valitseja vahel on

lepinguline õigussuhe (RKTKo nr 3-2-1-188-15, p 11). VÕS § 619 sätestab, et

käsunduslepinguga kohustub üks isik (käsundisaaja) vastavalt lepingule osutama teisele

isikule (käsundiandja) teenuseid (täitma käsundi), käsundiandja aga maksma talle selle

eest tasu, kui selles on kokku lepitud.

Kui käsundisaaja rikub oma lepingulisi kohustusi, sh kaitsekohustusi, saab käsundiandja

nõuda VÕS § 101 lg 1 p 3 ja § 115 lg 1 järgi käsundisaajalt kohustuse rikkumisega

tekitatud kahju hüvitamist. Sellise nõude rahuldamiseks tuleb kontrollida:



kas käsundisaaja on lepingut rikkunud (VÕS § 100 ja § 115 lg 1);



kas ta vastutab lepingu rikkumise eest (VÕS § 115 lg 1), st tuleb hinnata, kas

rikkumine ei ole VÕS § 103 järgi vabandatav;



kas käsundiandjale on tekkinud või tekib kahju (VÕS § 127 lg 1, § 128);



kas kahju on hõlmatud rikutud lepingulise kohustuse kaitse-eesmärgiga (VÕS §

127 lg 2);



kas kahju oli rikkumise võimaliku tagajärjena käsundisaajale lepingu sõlmimise

ajal ettenähtav, v.a kui kahju tekitati tahtlikult või raske hooletuse tõttu (VÕS §

127 lg 3);



kas rikkumise ja kahju vahel on põhjuslik seos (VÕS § 127 lg 4) (vt ka Riigikohtu

8. jaanuari 2013. a otsus tsiviilasjas nr 3-2-1-173-12, p 15; 20. märtsi 2012. a otsus

tsiviilasjas nr 3-2-1-5-12, p 27).

35. Käesoleval juhul ei ole vaidlust, et kostja I oli valitseja ning et tal oli kohustus valitsejana

hagi esemeks oleva nõude aluseks olevaid makseid koguda. Tulenevalt VÕS § 8 lg-st 2 on

leping lepingupooltele täitmiseks kohustuslik. VÕS § 76 lg 1 ning § 82 lg 1 alusel tuleb

kohustus täita nõuetekohasel viisil ning kindlaksmääratud tähtajal vastavalt lepingus või

seaduses sätestatule. VÕS § 620 lg 1 sätestab, et käsundisaaja peab käsundi täitmisel

tegutsema käsundiandjale lojaalselt ja käsundi laadist tuleneva vajaliku hoolsusega. VÕS

2-24-18658

§ 620 lg 2 sätestab, et käsundisaaja peab täitma käsundi vastavalt oma teadmistele ja

võimetele käsundiandja jaoks parima kasuga ning ära hoidma kahju tekkimise

käsundiandja varale. Oma majandus- või kutsetegevuses tegutsev käsundisaaja peab lisaks

sellele toimima üldiselt tunnustatud kutseoskuste tasemel. Puudub ka vaidlus, et nimetatud

makseid ei kogutud – vastupidist ei ole väidetud ega tõendatud. Nimelt sätestab VÕS §

100, et kohustuse rikkumine on võlasuhtest tuleneva kohustuse täitmata jätmine või

mittekohane täitmine, sealhulgas täitmisega viivitamine.

Seega on olemas

lepingurikkumine ehk kahjunõude esimene eeldus on täidetud.

36. Kostjad ei ole esile toonud asjaolusid, millest saaks järeldada, et rikkumine oleks

vabandatav.

37. Järgmisena analüüsib kohus, kas hagejal on seoses kostjatepoolse rikkumisega tekkinud

kahju ning kas tekkinud kahju on põhjuslikus seoses rikutud kohustusega. Riigikohus on

06.05.2015.a lahendi nr 3-2-1-36-15 p-is 22 märkinud, et kahju hüvitamise eesmärk on

kahjustatud isiku asetamine olukorda, mis on võimalikult lähedane olukorrale, milles ta

oleks olnud, kui kahju hüvitamise kohustuse aluseks olevat asjaolu ei oleks esinenud.

Seega tuvastatakse kahju olemasolu rikkumisele eelneva ja sellele järgneva varalise

olukorra võrdlemise kaudu. Varaline diferents VÕS § 127 lg 1 mõttes eeldab varalise

olukorra võrreldavat halvenemist – kahjustatud isik peab olema sattunud kahju tekitaja

käitumise tõttu halvemasse olukorda võrreldes olukorraga, milles ta oleks olnud, kui

rikkumist ei oleks toimunud. VÕS § 127 lg 4 järgi tuleb hüvitada üksnes selline kahju,

mis on kahju tekitaja käitumise tagajärg. Põhjusliku seose tuvastamisel tuleb kohaldada nn

conditio sine qua non põhimõtet. Selle põhimõtte kohaselt loetakse ajaliselt eelnev

sündmus hilisema sündmuse põhjuseks, kui ilma esimese sündmuseta poleks ajaliselt

hilisemat sündmust toimunud. Kui kahjulik tagajärg oleks ikkagi saabunud, pole isiku

käitumine kahju põhjuseks (RKTKo nr 3-2-1-173-12, p 18; RKTKo nr 3-2-1-42-16, p 19).

Kui kostja I oleks valitsejakohustusi nõutava hoolsuse täitnud ja hoolitsenud jooksvalt

maksete laekumise eest, sh võlgnevuste korral need sisse nõudnud, oleks nimetatud raha

käesoleval ajal olemas ja seda saaks kasutada elamu kaasomandiosa korrashoidmiseks või

parendamiseks. Kuivõrd kostja nimetatud kohustust ei täitnud, on maksetega võrdne raha

puudu. Esineb põhjuslik seos kahju ja rikkumise vahel. Kostja I poolt tekitatud kahjuna on

võimalik käsitleda maksete kogumisega seotud tegevusetust, mis leidis aset kuni

valitsemisperioodi lõpuni 2020. a detsembris. Seega on põhjendatud kahju kogusumma 38

100 eurot, mis kujuneb järgmiselt:



jaanuar 2016 kuni detsember 2020 remondifondi maksed 24 000 eurot (48 kuud x 500

eurot);



veebruar 2016 kuni detsember 2020 amortisatsioonifondi maksed 14 100 eurot (47

kuud x 300 eurot).

38. VÕS § 127 lg 5 järgi tuleb kahjuhüvitisest maha arvata igasugune kasu, mida kahjustatud

isik sai kahju tekitamise tagajärjel, eelkõige tema poolt säästetud kulud, välja arvatud

juhul, kui kasu mahaarvamine oleks vastuolus kahju hüvitamise eesmärgiga (vt ka

Riigikohtu 25.10.2004 otsus tsiviilasjas nr 3-2-1-115-04, p 26). Juhul kui säästetud kulude

täpset suurust ei ole võimalik tuvastada, võib kohus kohaldada VÕS § 127 lg-s 6 ning

TsMS § 233 lg-s 1 sätestatut ning otsustada hageja säästu suuruse oma siseveendumuse

kohaselt (vt nt Riigikohtu 27.10.2014 otsus tsiviilasjas nr 3-2-1-90-14, p 15). Kostjad ei

ole esile toonud, et hageja oleks kahju tekkimise tagajärjel mingit kasu saanud.

2-24-18658

39. Järgmisena selgitab kohus välja, kas kahju on hõlmatud rikutud lepingulise kohustuse

kaitse-eesmärgiga (VÕS § 127 lg 2). Riigikohus on selgitanud, et VÕS § 127 lg 2

võimaldab jätta tähelepanuta rikkumise negatiivsed tagajärjed, mis on küll põhjuslikus

seoses rikkumisega, kuid on mõistliku inimese seisukohast vaadates erakordsed. Seda

põhjusel, et selliste tagajärgede ärahoidmine ei saanud eeldatavasti olla kohustuse

eesmärgiks ning seega ei olnud rikkujal neid tagajärgi ka võimalik ette näha. Hüvitatav

kahju tuleb kindlaks määrata, arvestades VÕS § 127 lg 2 järgi rikutud kohustuse kaitse-

eesmärki (vt viidatud sätte kohaldamise kohta Riigikohtu 7. detsembri 2011. a otsus

tsiviilasjas nr 3-2-1-106-11, p 12; 26. septembri 2006. a otsus tsiviilasjas nr 3-2-1-53-06, p

13). Kolleegium rõhutas lisaks, et rikkumisega põhjustatud kahju hüvitamine peab

vastama pooltevahelisele mõistlikule riskijaotusele. Kohus leiab, et hageja nõutav hüvitis

ja selle koosseis on kooskõlas rikutud kohustuse (kohustusega koguda valitsejana

remondi- ja amortisatsioonifondi makseid) kaitse-eesmärgiga. Rikutud kohustus pidi

tagama, et hagejal on olemas elamu korrashoidmiseks ja parendamiseks vajalikud

rahalised vahendid.

40. Järgmisena selgitab kohus välja, kas kahju oli rikkumise võimaliku tagajärjena kostjatele

lepingu sõlmimise ajal ettenähtav, v.a kui kahju tekitati tahtlikult või raske hooletuse tõttu

(VÕS § 127 lg 3). Riigikohus on 13.02.2014.a lahendi nr 3-2-1-178-13 p-is 12 selgitanud,

et kahju ettenähtavuse puhul on oluline selgitada, kas lepingut rikkunud pool pidi

arvestama lepingurikkumise korral selliste tagajärgedega, s.o sellist liiki ja sellise

suurusega kahju tekkimisega. Kahju ettenähtavust tuvastades tuleb arvestada üldjuhul

seda, kas lepingut rikkunud pool nägi või pidi asjas esile toodud asjaoludel kahju ette

nägema, kuid majandus- ja kutsetegevuses lepingut rikkunud poole puhul saab lähtuda ka

sellest, mida pidi ette nägema sellel majandus- või kutsealal tegutsev keskmine mõistlik

isik. Kohus leiab, et tekkinud kahju pidi kostjale I olema ettenähtav. Kostja pidi lepingu

sõlmimisel aru saama, et kui ta ilma igasuguse põhjenduseta jätab remondi- ja

amortisatsioonifondi maksed kogumata, võib hagejal tekkida kahju, mis seisneb ja on

võrdne puuduolevate remondi- ja amortisatsioonifondi maksetega.

41. Kohus leiab, et kahju hüvitamise nõude rahuldamise eeldused on täidetud ning

kahjuhüvitis summas 38 100 eurot tuleks kostjalt I hageja kasuks välja mõista.

42. Järgnevalt lahendab kohus kostjate aegumise vastuväite.

Kostjad on tuginenud KrtS § 27 lg-le 3 ja TsÜS § 37 lg-le 4. Kohus märgib, et viidatud

sätted ei ole asjakohased, kuna KrtS § 27 lg 3 reguleerib KrtS § 27 lg 1 nimetatud valitseja

juhatuse liikme vastutust. Hetkel ei ole juhatuse liikme vastu nõudeid esitatud, mistõttu ei

ole ka sellega seotud aegumise temaatika asjakohane. Ka TsÜS § 37 lg 4 reguleerib

nõudeid, mis esitatakse juriidilise isiku juhtorgani liikme vastu.

Kohus on ülal sisuliselt lahendanud käsunduslepingust tuleneva kahjunõude. TsÜS § 146

lg 1 sätestab, et tehingust tuleneva nõude aegumistähtaeg on kolm aastat. TsÜS § 147 lg 1

esimese lause kohaselt algab aegumistähtaeg nõude sissenõutavaks muutumisega, kui

seaduses ei ole sätestatud teisiti. TsÜS § 147 lg 2 järgi muutub nõue sissenõutavaks alates

ajahetkest, mil õigustatud isikul on õigus nõuda nõudele vastava kohustuse täitmist,

seejuures pole oluline, millal nõuet esitama õigustatud isik nõudest teada sai (vt ka

RKTKo 3-2-1-67-14, p 35; 3-2-1-168-10, p 12). Seadusest ei tulene otseselt, millal võib

võlausaldaja nõuda lepingu rikkumisest tuleneva kahju hüvitamist. Seega ei ole selle

kohustuse täitmise tähtpäev kindlaks määratud. Kui kohustuse täitmise aega ei ole

kindlaks määratud ja see ei tulene ka võlasuhte olemusest, peab võlgnik VÕS § 82 lg 3

2-24-18658

järgi täitma kohustuse ning võlausaldaja võib VÕS § 82 lg 7 kolmanda lause järgi nõuda

kohustuse täitmist selle täitmiseks mõistlikult vajaliku aja jooksul pärast võlasuhte

tekkimist, arvestades eelkõige kohustuse täitmise kohta, viisi ja olemust. Nõude

aegumistähtaja alguse väljaselgitamiseks tuleb tuvastada, millal möödus mõistlikult

vajalik aeg kahju tekitamisest selle hüvitamiseks. (vt ka Riigikohtu 17. veebruari 2011. a

otsus tsiviilasjas 3-2-1-168-10, p 13).

Kohus ei ole tuvastanud asjaolusid, mis viitaksid sellele, et kostja I tekitas hagejale kahju

tahtliku heade kommete vastase käitumisega. Kohustuse tahtliku rikkumisega TsÜS § 146

lg 4 tähenduses on tegemist juhul, kui isik soovib õigusvastast tagajärge ja käitub

tahtlikult heade kommete vastaselt (vt RKTKo 3-2-1-79-09, p 11; RKÜKo 1-17-

2359/122, p 64). Seetõttu on täitmata TsÜS § 146 lg 4 kohaldamise eeldused.

Nõude põhjendatud osa hõlmab kogumata makseid perioodil jaanuar 2016 kuni detsember

2020. Hagi esitati kohtule alles 10.12.2024. Nõue kostja I vastu on TsÜS § 146 lg 1 alusel

seega täies ulatuses aegunud.

Tähtsust ei oma, millal hageja võis oma nõudest teada saada või millal valiti talle juhatus.

Kui valitseja volitused 2020. a detsembris lõppesid, juhtisid ja esindasid korteriomanikud

korteriühistut ühiselt.

43. Kostja II vastu esitatud kahjunõue on täies ulatuses alusetu, kuivõrd kostja II ei ole kunagi

olnud valitseja. Samuti ei oleks kostja II saanud valitseja olla, kuna seaduses on sätestatud

ühe valitseja piirang (KrtS § 26 lg 2). Seega, vaatamata asjaolule, et kostja II võib olla

majaelanikele arveid esitanud, ei saa tal tekkida või temale üle kanda kohustust koguda

remondi- ja amortisatsioonifondi makseid.

44. Kokkuvõtvalt jätab kohus hagi täies ulatuses rahuldamata.

45. Kõik kohtuotsuses käsitlemata menetlusosaliste väited ning esitatud tõendid hagiavalduse

läbivaatamisel kohtu arvates tähtsust ei oma ja seetõttu kohus neid lahendis ei käsitlenud.

Menetluskulude jaotus

46. TsMS § 173 lg 1 sätestab, et asja menetlenud kohus märgib menetluskulude jaotuse

menetlusosaliste vahel kohtuotsuses. TsMS § 173 lg 4 kohaselt näeb kohus

menetluskulude jaotuses ette, millised menetluskulud keegi menetlusosalistest peab

kandma, välja arvatud kulude rahalise suuruse. TsMS § 162 lg 1 kohaselt kannab

hagimenetluse kulud pool, kelle kahjuks otsus tehti. Käesoleval juhul on otsus tehtud

hageja kahjuks, mistõttu tuleb menetluskulud jätta hageja kanda.

Menetluskulude rahalise suuruse kindlaksmääramine

47. TsMS § 174 lg 1 kohaselt määrab menetluskulude rahalise suuruse menetluskulude

jaotuse alusel vajalikus ja põhjendatud ulatuses kindlaks asja menetlev kohus samas

tsiviilasjas, millega seoses kulud tekkisid. TsMS § 174 lg 2 kohaselt määrab maakohus

menetluskulude rahalise suuruse kindlaks kohtuotsuses või menetlust lõpetavas määruses,

kui menetluskulude kindlaksmääramine ei takista kohtuotsuse või menetlust lõpetava

määruse tegemist. TsMS § 174 lg 4 sätestab, et kui maakohus kohtuotsuses või asja

lõpetavas määruses menetluskulusid kindlaks ei määra, määrab tsiviilasja lahendanud

maakohus menetluskulude rahalise suuruse kindlaks pärast kohtuotsuse või menetlust

lõpetava määruse jõustumist TsMS § 177 lõikes 2 sätestatud korras.

2-24-18658

48. Kohtupraktikast tuleneb, et maakohus peab menetluskulud uuesti kindlaks määrama juhul,

kui otsus kaevatakse edasi ja menetluskulude jaotus selle tulemusel muutub. Poolte vahel

leidis aset intensiivne vaidlus ning pooltevahelised erimeelsused näivad olevat

ületamatud, mida kinnitab ka menetluses kompromissile mittejõudmine. Eeltoodust

tulenevalt leiab kohus, et menetluskulude suuruse kindlaksmääramine on

menetlusökonoomikast tulenevalt mõistlik alles peale lõpplahendi jõustumist. Seega ei

määra kohus menetluskulude rahalist suurust kindlaks kohtulahendis, vaid määrab

menetluskulude rahalise suuruse kindlaks pärast kohtulahendi jõustumist TsMS § 177

lõikes 2 sätestatud korras.

/allkirjastatud digitaalselt/

Andrea Lega

kohtunik