2-22-4734/32 · Harju Maakohus Tallinna kohtumaja

KOHTUMÄÄRUS

Kohus

Harju Maakohus

Kohtunik

Alan Biin

Määruse tegemise aeg ja koht

02. juuli 2025 Tallinn, Tallinna kohtumaja

Tsiviilasja number

2-22-4734

Tsiviilasi

ARSVIVA OÜ avaldus Tallinn, Graniidi tn 25

korteriühistu vastu kahju hüvitamise ja viiviste nõudes

Menetlustoiming

Lahend hagita asjas

Menetlusosalised ja nende

esindajad

Avaldaja ARSVIVA OÜ (registrikood 11439532),

seaduslik esindaja X, lepinguline esindaja Ants Kuningas

(e-post: xxx)

Puudutatud isik Tallinn, Graniidi tn 25 korteriühistu

(registrikood 80176701; lepingulised esindajad Elis Vija ja

Kätlin Hinnov, e-post: xxx, xxx)

Asja läbivaatamine

05.05.2025 ärakuulamine

RESOLUTSIOON

1. Jätta ARSVIVA OÜ avaldus Tallinn, Graniidi tn 25 korteriühistu vastu kahju

hüvitamise ja viiviste nõudes rahuldamata.

2. Määrata ARSVIVA OÜ menetluskulude suuruseks 3671,50 eurot.

3. Määrata Tallinn, Graniidi tn 25 korteriühistu menetluskulude suuruseks 8948,68

eurot.

4. Jätta avaldaja menetluskulud tema enda kanda.

5. Mõista välja avaldaja ARSVIVA OÜ-lt menetluskulu summas 8948,68 eurot

Tallinn, Graniidi tn 25 korteriühistu kasuks.

6. Määrata, et ARSVIVA OÜ on kohustatud välja mõistetud menetluskuludelt

(8948,68 eurot) tasuma viivist VÕS § 113 lg-s 1 sätestatud määras alates määruse

jõustumisest kuni kohase täitmiseni.

Edasikaebamise kord

Kohtumäärusele võib esitada määruskaebuse Tallinna Ringkonnakohtule 15 päeva jooksul

kaevatava määruse kättesaamisest arvates. Määruskaebus esitatakse Harju Maakohtu kaudu.

Avaldaja nõue

2-22-4734

ARSVIVA OÜ esitas Harju Maakohtule 31.03.2022. a avalduse Tallinn, Graniidi tn 25

korteriühistu vastu materiaalse kahju hüvitamise ja viiviste nõudes.

Avalduse kohaselt kuulub avaldajale Tallinnas Graniidi tn 25 asuvas elamus korter nr 1, mis

oli antud üürniku kasutusse. 2020. a mais teatas üürnik avaldajale, et korteri põranda ääreliistu

ja põranda vahele korteri õuepoolse seina ääres on tekkinud pragu, mis järjest suureneb.

Avaldaja vaatas prao üle ja avastas, et laminaataprketi alune põrandakonstruktsioon oli

osaliselt ära vajunud. Teiselpool kahjustatud kohta, õues, maja seina ääres asus sadevete

kogumise lehter, mille ümber oli pinnas tugevalt vajunud. Avaldaja teavitas 13.05.2020. a e-

kirjaga puudutatud isiku juhatust. Puudutatud isik tellis 2020. a sügisel vajumise põhjuste

väljaselgitamiseks ekspertiisi.

Avaldaja on seisukohal, et põranda vajumise ja niiskuskahjustuste põhjuseks on sademevete

maja seina ääres pinnasesse immutamine, hoone ja sokli renoveerimise ajal korteri alla

tuulutusava tegemata jätmine, kõrvalkorteris veeavarii tõttu 500 m3 vee imbumine pinnasesse

korteri all ning korteri all olev lekkiv kanalisatsioonitoru. Korteriühistu Graniidi 25 juhatus ei

ole kommunikatsioonide asukohta välja selgitanud ja ei ole nende seisundit perioodiliselt

kontrollinud ja on seega rikkunud hoolsuskohustust, mille tõttu tekkis avaldajale kahju.

Kahjustuste kõrvaldamiseks tuli lammutada kogu avaldaja korteri siseviimistlus ning avaldaja

pidi tegema kulutusi selle taastamiseks. Kuna avaldaja korter oli antud üürile, siis tekkis

avaldajale kahju saamata jäänud tulu näol. Avaldaja nõuab talle tekkinud korteri

taastamiskulude ja saamata jäänud tulu, kokku 12 770, 48 euro ja sellele lisanduvate viiviste

hüvitamist.

Puudutatud isiku seisukoht

Puudutatud isik avaldas vastuseks avaldusele, et Graniidi 25 elamu ehitati 1923. aastal ning

enne 2017-2018 toimunud renoveerimist tehti elamus kapitaalremont 1960. aastatel, kui algse

4 korteri asemel ehitati majja 19 korterit. Nimetatud ümberehitusest teadaolevalt projekte ega

muud dokumentatsiooni säilinud ei ole. Korteriühistule teadaolevalt renoveeris avaldaja

temale kuuluva korteri 2015/2016 ning oleks pidanud siis märkama korteri põranda all olevat

liigniiskust. Avaldaja sellest korteriühistut toona ei informeerinud. Renoveerimise käigus

kattis avaldaja põrandaaluse soojustuskihi fooliumiga.

Korteriühistu tellis 2016. a kogu hoonele ehitusekspertiisi. Maja remondiga seotud

ehitustööde projekt koostati 2017. a aprillis ja 2017. a septembris alustati

renoveerimistöödega, mille üle teostas järelevalvet Park Projekt OÜ. Renoveerimistööd võeti

vastu 09.05.2018. a ja üleandmise-vastuvõtmise aktile kirjutasid alla omanikujärelevalve

teostaja, ehituse peatöövõtja, projekteerija, arendaja ning korteriühistu. Aktile allakirjutanud

kinnitasid, et ehitus vastab ehituseeskirjadele- ja normidele ning keskkonna-, tervise-,

tuleohutus- ja töökaitse nõuetele.

Veeleke toimus korteris nr 2 2019. a detsembris, mitte avalduses märgitud 2018. a detsembris.

Korteriühistu sai sellest teada 2020. a esimeses kvartalis kui korteri nr 2 omanik küsis ühistult

2019. a novembri ja detsembri ning jaanuari 2020 veearveid, sest need olevat olnud

tavapärasest suuremad. 29.09.2020. a ekspertiisiakti ja 04.11.2020. a biokahjustuste

ekspertiisiakti järgselt selgus, et avaldaja korteri alune oli nakatunud majavammiga.

Korteriühistu tasus avaldajale kahjustatud seinapalgi vahetamise, seenetõrje,

kanalisatsioonitoru vahetamise ja täiendavata ventilatsiooniavade puurimise eest 4570,10

2-22-4734

eurot. Korteriühistu pakkus avaldajale põranda taastamistööde hüvitamiseks 5139 eurot aga

avaldaja nõudis kogu korteri siseviimistluse taastamise ja saamata jäänud tulu hüvitamist ning

pooled kokkuleppele ei jõudnud.

Kohtumääruse põhjendused

Menetlusosalised ei vaidle selle üle, et:

-

Avaldajale kuulub Graniidi tn 25-1 korteriomand;

-

Graniidi tn 25 kortermaja renoveeriti perioodil september 2017 – mai 2018;

-

13.05.2020. a teavitas avaldaja Graniidi tn 25 KÜ juhatust korteri nr 1 põranda

läbivajumise probleemist;

-

2020. a septembris ja novembris läbi viidud uuringute tulemusena selgus, et avaldajale

kuuluva korteri nr 1 alused põrandatalad ja osa seinapalke olid nakatatud

majavammiga;

-

2021. a alguses vahetati avaldaja korteri kahjustunud põrandatalad ning teostati

vammi tõrjetööd puudutatud isiku tellimusel ja arvel.

Menetlusosalised vaidlevad selle üle, mis oli avaldaja korteriomandi kahjustumise põhjuseks

ning kas puudutatud isik on kohustatud avaldajale hüvitama avaldaja korteriomandi

siseviimistluse taastamistööde maksumuse ja saamata jäänud tulu.

Võlaõigusseaduse (VÕS) § 127 lg 1 kohaselt on kahju hüvitamise eesmärgiks kahjustatud

isiku asetamine olukorda, mis on võimalikult lähedane olukorrale, milles ta oleks olnud, kui

kahju hüvitamise kohustuse aluseks olevat asjaolu ei oleks esinenud.

Avaldaja on seisukohal, et tema kahju hüvitamise nõude õiguslikuks aluseks on korteriühistu

juhatuse poolne tavapärase valitsemisega seotud kohustuste rikkumine. Rikkumisteks peab

avaldaja tema korteri all asunud kahjustusega kanalisatsioonitoru olemasolu, vihmavee

immutamist hoone välisseina äärde, ventilatsiooniavade tegemata jätmist elamu vundamenti

ning kõrvalkorteris 500 m3 mahus veekao tagajärgede hindamata jätmist ning kaasomanike

veekahjust teavitamata jätmist.

Korteriomandi- ja korteriühistuseaduse (KrtS) § 34 lg-te 1 ja 2 järgi valitsetakse

korteriomandite eset seadusest, korteriühistu põhikirjast, korteriomanike kokkulepetest ja

korteriomanike huvidest lähtudes. Korteriomandite kaasomandi osa eset valitsevad

korteriomanikud korteriühistu kaudu.

Menetlusosalised ei vaidle selle üle, et puudutatud isik on moodustatud Tallinnas Graniidi tn

25 asuva elamu valitsemiseks ning et hoone vundament ja vee- ning kanalisatsioonitorud on

kaasomandi osa.

30.11.2015. a notariaalse kokkuleppega (dtl 196-224) on tõendatud kinnistu kaasomanike

kokkuleppe sõlmimine uute korteriomandite moodustamiseks ja selle käigus elamu

renoveerimiseks. Nimetatud lepingu punktis 3.9. ja selle alapunktides leppisid kaasomanikud,

korteriühistu ja arendaja kokku millistele tingimustele peavad renoveerimistööd vastama.

20.03.2017. a ehitusprojektiga (dtl 119-185) on tõendatud hoone renoveerimiseks

ehitusprojekti olemasolu ja millistele normatiivaktidele pidi projekt ja ehitus vastama.

2-22-4734

09.05.2018. a ehitise ülevaatuse akt (dtl 230) tõendab valminud ehitise vastuvõtmist

arendajalt, mis kinnitab, et tehtud tööd vastavad projektile ja muudele asjakohastele nõuetele.

Avaldaja ei ole esile toonud, et elamu renoveerimise käigus tehtud tööd oleksid olnud

vastuolus ehitusprojekti, kehtivate nõuetega või projektis esineks puudusi, mis oleksid

avaldajale väidetavalt tekkinud kahju põhjuseks. Avaldaja on esitanud hulgaliselt oletusi, mis

võis olla põrandatalade niiskumise põhjuseks aga ei ole esile toonud ühtegi selget põhjust ega

seost puudutatud isiku tegevusega.

Kui elamu renoveerimisprojekt oli kooskõlas kehtivate ehitusnõuetega, ehituse üle teostas

järelevalvet ehitusjärelevalve ning puudutatud isik võttis valminud tööd vastu, siis ei saa

puudutatud isikule ette heita oma KrtS § 34 tulenevate kohustuste täitmata jätmist. Samuti ei

ole avaldaja esile toonud, et teostatud tööd vihmaveetorude ja tuulutusavade osas oleksid

olnud vastuolus ehitusprojekti või kehtivate nõuetega ning et puudutatud isik pidi sellest

teadlik olema.

Asjakohatu on avaldaja etteheide, et korteriühistu peab teostama kaamerauuringuid

kanalisatsioonitorude seisukorra väljaselgitamiseks. Üldteadaolevalt selliseid uuringuid

regulaarselt ei teostata. Kaamerauuringuid teostatakse lekkekoha otsimiseks ning toru seest ei

pruugi võimalik lekkekoht olla tuvastatav, sest torud on tavaliselt seestpoolt kaetud rooste ja

setetega, mistõttu ei pruugi kaameraga olla võimalik pragu näha.

Avaldaja ei ole esile toonud kuidas korteris nr 2 toimunud veeavarii põhjustas ainult tema

korteri aluse pinnase märgumise aga mitte ühtegi teise korteri kahjustumist. Kohus loeb

puudutatud isiku 30.03.2023. a seisukohas sisalduva plaaniga (dtl 335) tõendatuks avaldaja

korteri asukoha ja korteri nr 2 vannitoa asukoha. Plaanilt lähtuvalt on korter nr 2 vannitoa ja

korteri nr 1 vahel korteri nr 2 elutuba, kus veekahjustusi ei ole täheldatud ega seenkahjustusi,

mille kohta viidi läbi ekspertiis (dtl 20 – 38).

VÕS § 139 lg 1 sätestab, et juhul kui kahju osaliselt tekkis kahjustatud isikust tulenevatel

asjaoludel või ohu tagajärjel, mille eest kahjustatud isik vastutab, vähendatakse kahjuhüvitist

ulatuses, milles need asjaolud või oht soodustasid kahju tekkimist.

Avaldusele lisatud biokahjustuste ekspertiisiakti fotolt nr 5 (dtl 37) nähtub, et avaldaja korteri

põranda all soojustusena kasutatud kivivill on kaetud fooliumiga. Foolium on teada olevalt

niiskust isoleeriva toimega materjal. Seega kui põranda alune oli kaetud fooliumiga, siis ei

saanud põranda alla kogunev niiskus läbi põranda aurustuda, vaid kogunes põranda alla.

Tähelepanuta ei saa jätta ka seda, et tegemist oli 20. sajandi alguses ehitatud

madalvundamendiga majaga, kus niiskuskoormus elamu esimese korruse konstruktsioonidele

on niigi suur.

Ülaltoodust tulenevalt on kohus seisukohal, et avaldajale tekkis kahju tema enda tegevuse

tõttu ja VÕS § 139 lg-st 1 tulenevalt tuleb kahjuhüvitist vähendada nullini. Samuti on

tõendamata puudutatud isiku tegevus kahju tekkimisel. Puudub põhjuslik seos puudutatud

isiku tegevuse ja avaldajale väidetavalt tekkinud kahju vahel. Avaldaja oleks pidanud

mõistlikult ja heaperemehelikult käituva omanikuna renoveerima korteri põranda selliselt, et

sinna alla ei koguneks niiskust ning hoidma korteris sellist temperatuuri, mis kuivataks korteri

põrandaaluse ja regulaarselt kontrollima korteri seisukorda, et avastada võimalikud

kahjustused. Avaldaja seda teinud ei ole, mistõttu talle tekkinud kahjus on ta ise süüdi.

Menetluskulude jaotus

2-22-4734

TsMS § 173 lg 1 kohaselt märgib kohus menetluskulude jaotuse menetlusosaliste vahel

kohtuotsuses või menetlust lõpetavas määruses. TsMS § 174 lg 1 järgi määrab kohus

menetluskulude rahalise suuruse menetluskulude jaotuse alusel kindlaks vajalikus ja

põhjendatud ulatuses.

Avaldaja 18.05.2025. a menetluskulude nimekirja kohaselt on avaldaja menetluskulu

suuruseks 50 eurot riigilõivu eest ja õigusabikulu 3621,50 eurot. Kohtu hinnangul on

õigusteenuse tasu mõistliku suurusega ning arvestades asja mahukust ja keerukust on

õigusteenuse kulu põhjendatud suurusega.

Kohus määrab avaldaja menetluskulude suuruseks 3671,50 eurot.

Puudutatud isiku 19.05.2025. a menetluskulude nimekirja kohaselt on puudutatud isiku

õigusabikulude suuruseks 8948,68 eurot koos käibemaksuga, teenuse tunnihind 145 eurot,

millele lisandub käibemaks. Kohus rahuldab puudutatud isiku taotluse, sest teenuse tunnihind

vastab turutingimustele ning töömaht on kooskõlas asja keerukusega ja saadud teenuse

mahuga.

Kohus määrab puudutatud isiku menetluskulude suuruseks 8948,68 eurot.

Kuna kohus jätab avalduse rahuldamata, siis TsMS § 172 lg 1 alusel jätab kohus puudutatud

isiku menetluskulud avaldaja kanda ning avaldaja menetluskulud tema enda kanda.

Kompromissist

Kohus selgitab menetlusosalistele, et neil on jätkuvalt võimalus lahendada vaidlus

kompromissi sõlmimise teel kuni käesoleva määruse jõustumiseni. Puudutatud isik on

menetluse kestel korduvalt teinud avaldajale ettepaneku kompromissi sõlmimiseks. Kohus

soovitab avaldajal seda ettepanekut veel kaaluda.

/allkirjastatud digitaalselt/

Alan Biin

kohtunik

Kohtumäärus on osaliselt tühistatud Tallinna Ringkonnakohtu 18.06.2026. a määrusega nr 2-

22-4734.