2-22-14923/25 · Viru Maakohus Narva kohtumaja

2-22-14923

K O H T U M Ä Ä R U S

Kohus

Viru Maakohus

Kohtunik

Aarne Lõhmus

Määruse tegemise aeg ja koht

30. juuni 2025, Narva

Tsiviilasja number

2-22-14923

Tsiviilasi

J V avaldus Narva linn, Vestervalli tn 6 korteriühistu vastu

maksete ümberarvutamise kohustamiseks

Menetlustoiming

Avalduse lahendamine

Menetlusosalised ja esindajad

Avaldaja:

J V (ik XXX)

Avaldaja esindaja:

Liudmila Bogdanova (lepinguline esindaja)

Puudutatud isik:

Narva linn, Vestervalli tn 6 korteriühistu (rk

80170874)

Puudutatud isiku

esindaja

Mihhail Tuštšenko (lepinguline esindaja)

RESOLUTSIOON

1. Rahuldada J V avaldus.

2. Lugeda tuvastatuks, et seisuga 31. detsember 2024 puudub J V võlgnevus Narva linn,

Vestervalli tn 6 korteriühistu ees summas 724,07 eurot hoolduskulude eest

ajavahemikul augustist 2021 kuni detsember 2024.

3. Kohustada Narva linn, Vestervalli tn 6 korteriühistut tegema ümberarvestus J V

nõutud hoolduskulude osas summas 724,07 eurot ajavahemiku august 2021 kuni

detsember 2024 eest.

4. Lugeda tuvastatuks, et seisuga 31. detsember 2024 puudub J V võlgnevus Narva linn,

Vestervalli tn 6 korteriühistu ees summas 885,76 eurot küttekulude eest ajavahemikul

augustist 2021 kuni detsembrini 2024.

5. Kohustada Narva linn, Vestervalli tn 6 korteriühistut tegema ümberarvestus J V

nõutud küttekulude osas summas 885,76 eurot ajavahemiku august 2021 kuni

detsember 2024 eest.

6. Jätta menetluskulud Narva linn, Vestervalli tn 6 korteriühistu kanda.

7. Menetluskulude rahalise suuruse määrab kohus kindlaks eraldi määrusega pärast

kohtulahendi jõustumist.

Määrus edastada menetlusosalistele.

1(15)

2-22-14923

Kohtu määrus jõustub ja kuulub täitmisele, kui seaduse järgi ei saa määruse peale enam edasi

kaevata või kui määruskaebus jäetakse jõustunud lahendiga rahuldamata või läbi vaatamata

või menetlusse võtmata.

Edasikaebamise kord

Kohtumääruse peale võib esitada määruskaebuse Tartu Ringkonnakohtule Viru Maakohtu kaudu 15

päeva jooksul kohtumääruse kättetoimetamisest. Määruskaebust ei saa esitada viie kuu möödumisel

määruse tegemisest arvates.

Kohus selgitab, et menetlusabi taotlemise korral peab menetlusabi taotleja seaduses sätestatud

tähtaja järgimiseks tegema tähtaja kestel ka menetlustoimingu, mille tegemiseks ta menetlusabi

taotleb, eelkõige esitama kaebuse. Kaebuse põhjendamiseks või riigilõivu tasumiseks või kaebuses

esineva sellise puuduse kõrvaldamiseks, mis on seotud menetlusabi taotlemisega, annab kohus

tähtaja pärast menetlusabi andmise taotluse lahendamist, kui nimetatud taotlus ei olnud esitatud

põhjendamatult või tähtaja pikendamise eesmärgil. See ei välista menetlustähtaja ennistamist.

ASJAOLUD JA ASJA KÄIK

Viru Maakohtu menetluses on J V (edaspidi avaldaja ja korteriomanik) avaldus Narva linn,

Vestervalli tn 6 korteriühistu (edaspidi puudutatud isik ja korteriühistu) vastu maksete

ümberarvutamise kohustamiseks.

Seoses kohtuniku vahetusega menetleb tsiviilasja alates 12. septembrist 2024 kohtunik Aarne

Lõhmus.

Esialgne avaldus

Vastavalt KrtS § 40 lg 1 teevad korteriomanikud majanduskava alusel perioodilisi ettemakseid

vastavalt oma kaasomandi osa suurusele. Kinnistusraamatu andmetel on avaldaja osa kaasomandis

89,3/1273,3. Seega on puudutatud isik kohustatud korteriomanikele maksete arvutamisel kasutama

pindala 1273,3 m². Kuid puudutatud isik rakendas alusetult 920,8 m² suurust pindala maksete

arvutamisel korteriomanikega, aga avaldaja KrtS § 40 lõike 1 alusel rakendas maksete arvutamisel

1273,3 m² suurust pindala (kinnistusraamatu andmetel). Avaldaja teatas 21. juunil 2019 puudutatud

isikule, et rakendab maksete arvutamisel pindala 1273,3 m² (kinnistusraamatu andmetel) ja saatis

puudutatud isikule oma kalkulatsiooni kuluartiklite "hooldus", "reservfond" ja "remondifond"

kohta. Puudutatud isik eiras avaldaja arvutusi ja rakendas jätkuvalt maksete arvutamisel 920,8 m²

suurust pindala ning märkis majapidamiskulude tasumise teatises, et avaldajal on võlgnevus.

Avaldaja esitas 14. augustil 2022 kohtule avalduse tsiviilasjas nr 2-21-12792, milles üheks nõudeks

oli tunnistada, et avaldajal puudub 01. augusti 2021 seisuga võlgnevus puudutatud isiku ees

summas 429,80 eurot. Kohus tunnistas 03. veebruari 2022 määrusega, et avaldajal puudub 01.

augusti 2021 seisuga puudutatud isiku ees võlgnevus summas 429,80 eurot. Kohus tuvastas 03.

veebruari 2022 lõpplahendiga, et avaldajal puudub võlgnevus summas 429,80 eurot, seega kohus

tunnistas avaldaja arvutused põhjendatuks.

Vaatamata 03. veebruari 2022 kohtumäärusele rakendas puudutatud isik jätkuvalt maksete

arvutamisel pindala 920,8 m² ja märkis majapidamiskulude tasumise teatises, et avaldajal on

võlgnevus. 2022. aasta augustikuu teatises märkis puudutatud isik, et avaldajal on 31. juuli 2022

seisuga võlgnevus 636,11 eurot. Seoses nimetatud asjaoluga on avaldaja sunnitud pöörduma

kohtusse taotlusega kohustada puudutatud isikut maksete ümber arvutamiseks kuluartiklite

hoolduse, remondifondi ja reservfondi lõikes. Selle nõude põhjendamiseks esitas avaldaja kohtule

maksete arvutused, rakendades 920,8 m² suurust pindala ja puudutatud isiku poolt tehtud maksete

2(15)

2-22-14923

arvutused, kes rakendas 1273,3 m² suurust pindala. Avaldaja esitas kohtule perioodi august 2019.

aasta (kaasa arvatud) kuni august 2022. aasta arvutused hooldus, remondifondi ja reservfondi

kuluartiklite kohta.

Avaldaja palub kohtul esitatud arvutuste põhjal kohustada puudutatud isikut arvutama ümber

järgmised maksed: 1) kuluartikli hoolduse all perioodil 2019. aasta kuni august 2022. aasta -

789,42 eurot; arvutus: 2468,26 eurot (puudutatud isiku poolt nõutav summa) – 1 678,84 eurot

(avaldaja poolt tasutud summa) = 789,42 eurot; 2) kuluartikli remondifondi all perioodil 2019.

aasta kuni 2020. aasta (kaasa arvatud) - 41,52 eurot; arvutus: 89,30 eurot (puudutatud isiku poolt

nõutav summa) – 47,78 eurot (avaldaja poolt tasutud summa) = 41,52 eurot; 3) kuluartikli

reservfondi all perioodil 2019. aasta kuni 2020. aasta (kaasa arvatud) – 25,20 eurot; arvutus: 89,40

eurot (puudutatud isiku poolt nõutav summa) – 64,20 eurot (avaldaja poolt tasutud summa) = 25,20

eurot.

Kohus võttis avalduse menetlusse, toimetas avalduse puudutatud isikule kätte ja andis puudutatud

isikule tähtaja avalduse osas kohtule kirjaliku vastuse esitamiseks.

Puudutatud isiku vastus avaldusele

Puudutatud isik arvab, et kohus on avalduse ekslikult menetlusse võtnud. Avaldaja on juba varem

vaidlustanud teenustasu ja remondifondi tehtavad maksed (tsiviilasjad nr 2-19-11299 ja nr 2-20-

9664). Antud asjas vaidlustab avaldaja ka teenustasu ja remondifondi tehtavate maksete alused

nendel aastatel (2019, 2020, 2021), mille suhtes ta on juba vaidlustanud tasu arvestamise alused.

Avaldaja viitab avalduses, et kohus tuvastas 03. veebruari 2022 lahendiga, et avaldajal puudub

võlgnevus summas 429,80 eurot, seega kohus tunnistas avaldaja arvutused põhjendatuks. Avaldaja

järeldus on ekslik. Maakohus ei analüüsinud tsiviilasjas nr 2-21-12792 vastu võetud määruses

avaldaja arvestusi, vaid viitas ainult, et kui eeldada, et puudutatud isiku arvutused kogu maja

majandamiskulude kohta on õiged, võib majandamiskulude jaotus KrtS § 40 lõike 1 alusel

tähendada, et avaldaja võlg on suurem kui kohtule esitatud arvetel märgitud summa. Samuti viitas

maakohus, et samas ei ole tähenda see tingimata, et avaldajal korteriühistu ees võlga üldse ei ole,

korteriühistul on õigus teha selles osas uus arvestus. Lisaks puudutab kohtu seisukoht ainult arveid,

mis on väljastatud vaidlustatud otsuse alusel ehk alates 15. juunist 2021. Seega ei kinnita kohtu

poolt 03. veebruaril 2022 tsiviilasjas nr 2-21-12792 vastu võetud määrus avaldaja arvestuste õigsust

ja ei sedasta fakti, et avaldajal ei ole võlgnevust puudutatud isikule. Maakohus tegi vaid kindlaks, et

avaldajal ei ole 429,80 euro suurust võlgnevust, kuid see ei tähenda, et avaldaja ei või olla näiteks

420 euro (või mingis muus summas) võlgnevust.

Avaldaja palub kohtul kohustada puudutatud isikut tegema järgmiste maksete ümberarvestust: 1)

teenustasu kulud ajavahemikus alates 2019.a kuni 2022.a augustini (kaasa arvatud); 2) maksed

remondifondi ajavahemikus alates 2019.a kuni 2022.a augustini (kaasa arvatud); 3) maksed

remondifondi ajavahemikus alates 2019.a kuni 2022.a augustini (kaasa arvatud).

Kõik tasude arvestused ajavahemikus alates 2019.a kuni 2022.a augustini tegi puudutatud isik

üldkoosolekute otsuste alusel:

- 2019.a – üldkoosoleku 28.05.2019.a otsusega on määratud teenustasu tariif suuruses 0,6

eurot/ruutmeetrilt, remondifondi maksete tariif oli määratud 0,1 eurot m2 ajavahemikus maist kuni

oktoobri kuuni, reservfondi makse tariif 0,05 eurot/m2. Üldkoosoleku otsus ei ole kohtu kaudu

selles osas kehtetuks tunnistatud.

- 2020.a – üldkoosoleku 02.06.2020.a otsusega on määratud teenustasu tariif suuruses 0,6 eurot/m2,

remondifondi maksete tariif oli määratud 0,1 eurot m2 ajavahemikus maist kuni oktoobri kuuni,

reservfondi makse tariif 0,05 eurot/m2. Üldkoosoleku otsus ei ole kohtu kaudu selles osas kehtetuks

tunnistatud.

3(15)

2-22-14923

- 2021.a – üldkoosoleku 15.06.2021.a otsusega on määratud teenustasu tariif suuruses 0,63

eurot/m2. Üldkoosoleku otsus ei ole selles osas kohtu poolt kehtetuks tunnistatud.

- 2022.a - Üldkoosoleku 17.06.2022.a otsusega on määratud teenustasu tariif suuruses 0,72

eurot/m2. Üldkoosoleku otsus ei ole selles osas kohtu poolt kehtetuks tunnistatud.

Seega toimus avaldajale teenustasu, remondifondi ja reservfondi maksete arvestamine korteriühistu

üldkoosoleku otsuste alusel, üldkoosoleku otsuseid ei ole kohtu poolt kehtetuks tunnistatud ja

järelikult puudub alus ümberarvestuse tegemiseks. Võimalik, et on alust teha ümberarvestus 2021.a

maksete osas, kuid kohtu 03. veebruari 2022 määruse formuleering ei võimalda teha ümberarvestust

määruse teksti tõlgendamise ebaselguse tõttu.

Pindala erinevus tuleneb sellest, et üldpindalast on välja arvatud ruumide M1, M2, M3 pindala, mis

on 352,5m2

(1273,30 – 352,50 = 920,80). Korteriomandites M1, M2, M3 paiknevad

kaupluseruumid. Kauplus oli sinna planeeritud juba maja ehitamisel. Korteriomanditel M1, M2, M3

on olemas sõltumatu veevarustuse ja kanalisatsiooni ning keskküttesüsteem, mis ei ole elamu

analoogsete süsteemidega kuidagi seotud. Korteriomandite M1, M2, M3 omanik kannab iseseisvalt

nende korteriomandite varustusvõrkude teeninduskulud. Sel põhjusel on korteriühistu ja

korteriomandite M1, M2, M3 omaniku vahelise lepinguga seatud erinev kord korteriomandite M1,

M2, M3 teenindamise eest teenustasu arvestamiseks.

Tuleb arvesse võtta, et kui arvestada korteriomandite M1, M2, M3 omanikule teenustasu samadel

tingimustel teistele korteriomanikele tehtava arvestusega, suurenevad teeninduskulud tuntavalt,

kuna lisanduvad teenindus- ja remondikulud korteriomandeid M1, M2, M3 varustavate võrkude

arvelt. See ei oleks mõistlik ning korteriomanike enamuse otsusega selline teeninduskulude

jaotamise kord kinnitatakse igal aastal. Juhul, kui arvestada teenustasu makseid, mida kannab

korteriomandite M1, M2 ja M3 omanik korteriühistu kuludest, kasvab korteriühistu teenustasu tariif

tunduvalt kõigi korteriühistu liikmete jaoks.

Avaldaja seisukoht puudutatud isiku vastusele

Avaldaja ei nõustu puudutatud isiku vastuväidetega. Avaldaja leiab, et puudutatud isik ei vastanud

vaidluse kohta sisuliselt midagi. Avaldaja leiab, et puudutatud isiku poolt esitatud dokumendid ei

saa käsitleda tõendina selle kohta, et korteriomanikele tasu määramisel on puudutatud isikul õigus

võtta arvestusele pinna 920,8 ruutmeetri suuruses 1273,3 ruutmeetri (kinnistusraamatus kehtestatud)

asemel. Avaldaja seisukoht esitatud nõuete osas jääb samaks.

Avaldaja esitas 10. aprillil 2024 kohtule täiendatud avalduse, milles palub 1) kohustada puudutatud

isikut ümber arvutama maksed ja tunnistada võlgade puudumist järgmiste maksete osas:

hooldustasu perioodil 2019-2023 (kaasa arvatud) summas 910,77 eurot; remondifonditasu perioodil

2019-2020 (kaasa arvatud) summas 41,52 eurot ja reservfonditasu perioodil 2019-2020 (kaasa

arvatud) summas 25,20 eurot ning 2) kohustada puudutatud isikut ümber arvutama maksed kütte

eest perioodil 2020-2022 summas 1013,63 eurot, seetõttu, et avaldaja tasus nimetatud perioodil

puudutatud isikule kütte eest enam 1013,63 eurot.

Kohus andis 19. veebruari 2025 kohtunõudega avaldajale tähtaja nõuete ja asjaolude

täpsustamiseks.

Avaldaja esitas 26. märtsil 2025 kohtule täpsustatud avalduse.

Täpsustatud avaldus

Puudutatud isik märkis teatises 2025. aasta jaanuari eest, et avaldajal on seisuga 31. detsember 2024

võlgnevus suuruses 1609,83 eurot. Seoses nimetatud asjaoluga on avaldaja sunnitud pöörduma

4(15)

2-22-14923

kohtusse tuvastamaks, et avaldajal ei ole puudutatud isiku ees võlgnevust. Selle nõude

põhjenduseks esitab avaldaja kohtule maksed, mida puudutatud isik tegi ja kes kasutas arveldamisel

pindala 920,8 m2, ja puudutatud isiku poolt tehtud maksete arvelduste tasumisel, kes kasutas

arveldamisel pindala 1273,3 m2. Avaldaja esitab kohtule arvutused ajavahemiku eest alates

augustist 2021 kuni detsembrini 2024 (kaasa arvatud) kohta puudutatud isiku ja avaldaja poolt

koostatud teenustasu kirjeldus.

Seega võttis puudutatud isik ajavahemikul august 2021 kuni detsember 2024 (kaasaarvatud)

kohaldades pindala 920,8 m2. Puudutatud isik arvutas avaldajale teenindamise artikli järgi 2660,17

eurot (281,30 eurot + 760,80 eurot + 760,80 eurot + 857,27 eurot). Ajavahemiku alates august 2021

kuni detsember 2024 (kaasa arvatud) kohaldades pindala 1273,3 m2 pinda, teenindamise artikli

järgi tasus avaldaja puudutatud isikule 1936,10 eurot. Puudutatud isik määras avaldajale

teenindamise artikli järgi võlgnevus summas 724,07 eurot (2660,17 eurot - 1936,10 eurot).

On tuvastatud, et puudutatud isik kasutab küttearvetel ebaõiget pinda 755,8 m2, kinnistusraamatus

on märgitud pind 1273,3 m2. Tõendina selle kohta, et puudutatud isik kasutab küttemaksel 755,8

m2 pinda, esitab avaldaja kohtule 07.04.2020 ja 27.05.2022 revisjoni aktid, milles revideerija

märkis, et köetav pind on 755,8 m2. Seetõttu rakendab puudutatud isik valesti korteriomanike

küttetariifi suurust, kasutades küttemaksel 755,8 m2 pinda. Sellest asjaolust lähtuvalt leiab avaldaja,

et tal on õigus nõuda puudutatud isikult küttearve ümberarvestamist.

2023. ja 2024. aasta eest kohaldades pindala 755,8 m arvutas avaldajale kütte eest 2282,34 euro.

2023. ja 2024. aasta eest kohaldades pindala 1273,3 m tasus avaldaja puudutatud isikule kütte eest

1396,58 eurot. Puudutatud isik leiab, et avaldajal on aastate 2023-2024 eest võlgnevus puudutatud

isikule kütte eest summas 885,76 eurot (2282,34 — 1396,58). Seega puudutatud isik määras

avaldajale võlgnevuse kokku summa 1609,93 eurot (724,07 eurot võlgnevus teenindamise eest +

885,76 eurot võlgnevus kütte eest).

Avaldaja palub kohtult tuvastada, et avaldajal puudub võlgnevus summas 1609,93 euro puudutatud

isiku ees ajavahemikul augustist 2021 kuni detsemberini 2024 (hooldamise eest suuruses 724,07

eurot + kütte eest 885,76 eurot) ning tuvastada, et avaldajal on õigus nõuda puudutatud isikult

küttekulude ümberarvestamist perioodi alates jaanuarist 2020 kuni detsembrini 2024 eest.

Kohus võttis 26. märtsi 2025 täpsustatud avalduse menetlusse, toimetas täiendatud avalduse

puudutatud isikule kätte ja andis puudutatud isikule tähtaja täpsustatud avalduse osas kohtule

kirjaliku vastuse esitamiseks.

Puudutatud isiku vastus täpsustatud avaldusele

Korteriühistu tunnustab nõudeid osaliselt avaldaja nõude osas: tuvastada, et avaldajal puudub

korteriühistu ees võlgnevus teeninduskulude tasumiseks summas 724,07 eurot perioodil august

2021 kuni detsember 2024 eest. Korteriühistu ei tunnusta avaldaja nõuet osas: tuvastada, et

avaldajal puudub korteriühistu ees võlgnevus küttekulude tasumiseks summas 885,76 eurot

perioodil august 2021 kuni detsember 2024 eest. Samuti tuvastada, et avaldajal on õigus nõuda

korteriühistult küttekulude ümberarvutamist perioodil jaanuar 2020 kuni detsember 2024 eest.

Küttevõla nõuete osas esitab korteriühistu järgmised argumendid ja arvutused: korteriühistu ei

nõustu avaldaja esitatud küttevõlgnevuse arvutustega ning esitab omapoolse tasude ja tegelike

maksete arvutuse perioodil detsembrist 2022 kuni detsembrini 2024.

Hooneregistri andmetel on maja kogupindala 1273,3 m², kuid tegelik köetav pind on erinev. Lisatud

väljavõttest nähtub, et elamus Vestervalli 6 Narva puudub kaugkütte järgmistes korteriomandites:

korteriomand nr. XXX, üldpinnaga 56,4 m², korteriomand nr. XXX, kogupinnaga 231,3 m²,

5(15)

2-22-14923

korteriomand nr. XXX, kogupindalaga 64,8 m². Kokku 352,5 m². Nimetatud korteriomandid ei ole

kaugküttega köetavad. Vastavalt korteriühistu liikmete 03.06.2004 üldkoosolekul vastu võetud

otsuse kohaselt otsustati vähendada korteriomandite nr XXX (kuni oktoobrini 2022) ja nr XXX

(kuni oktoobrini 2023) kütmistasu seoses üleminekuga nende autonoomsele gaasiküttele.

Korteriomandil nr XXX (pindalaga 89,8 m²) on olnud gaasiküte KT asutamisest (05.09.2002).

Korteriomand nr XXX (pindala 89,8 m²) ehitati gaasiküttele ümber 2003. aastal. Nendele

korteriomanditele kehtestati tingimuslik tasu üldkasutatavate ruumide kütmise eest 7,3 m² ulatuses.

Eelnevat arvesse võttes määras korteriühistu köetava pinna suuruse perioodide kaupa järgmiselt:

2003 - september 2022: 1273,3 – 352,5 – 89,8 + 7,3 – 89,8 + 7,3 = 755,8 м²; alates oktoober 2022

kuni november 2023: 1273,3 – 352,5 – 89,8 + 7,3 = 838,3 м²; alates oktoober 2023 kuni detsember

2024: 1273,3 – 352,5 = 920,8 м². Seega on lisatud tõendi kohaselt on avaldaja küttemaksete

võlgnevus järgmine: arvestatud kütte eest perioodil 01.12.2022.a kuni 31.12.2024.a 2488,16 eurot,

avaldaja poolt tasutud 1397,03 eurot, võlgnevus on 1091,14 eurot.

Kirjaliku menetluse määramine

Kohus leidis et tsiviilasja menetluse asjaolud ja vaidluse ese võimaldab asja menetleda edasi

kirjalikus menetluses. Kohus määras menetlusosalistele tähtaja lõppseisukohtade kohtule

esitamiseks. Kohus selgitas, et kuna tegemist on hagita menetlusega, ei määra kohus lõpplahendi

avalikult teatavakstegemise aega ning et kohus teeb tsiviilasjas lõpplahendi pärast menetlusosaliste

poolt vastuse saamist või selleks kohtu poolt antud tähtaja möödumist mõistliku aja jooksul.

Avaldaja lõplik seisukoht

Avaldaja on seisukohal, et puudutatud isiku poolt esitatud protokolli ei saa arvesse võtta, kuna

puudutatud isik ei lisanud protokolli juurde koosolekul osalejate nimekirja, mis on protokolli

lahutamatu lisa (MTÜ § 21 lg 6).

Avaldaja leiab, et puudutatud isiku esitatud 03. juuni 2004 üldkoosoleku protokoll ei saa olla

tõendiks selle kohta, et puudutatud isikul on seaduslik õigus kasutada arvutustes kütte eest pinda,

mis ei vasta kinnistusraamatus märgitud pindalale. 03. juunil 2004 toimunud üldkoosolek otsustas

lubada mitteeluruumide omanikul oma ruumi hoone keskküttest lahti lülituda. Avaldaja leiab, et

antud otsus on tühine, kuna keskküttesüsteemist lahtiühendamiseks peab mitteeluruumi omanik

saama kõigi hoone korteriomanike nõusoleku vastavalt AÕS § 74 lg 1 (Riigikohtu seisukoht,

18.07.2011.a. otsuse punkt 10 asjas 3-2-1-50-11). Ainult kõigi korteriomanike nõusolekul

keskküttesüsteemist lahtiühendamiseks saab mitteeluruumide omanik väita, et lahtiühendamine on

seaduslik.

Puudutatud isik märgib oma vastuses köetava ala, kuid õiguslikku köetava ala mõistet ei eksisteeri.

Ühistu liikmete vahelise maksete jaotamise õiguslik alus on KrtS § 40 lg 1 ja 2. Sellest tulenevalt on

puudutatud isik kohustatud ühistu liikmete vahel kulude jaotamisel juhinduma kinnistusraamatu

andmetest või põhikirjast, kui põhikirjas on sätestatud ühistu liikmete vahel kulude jaotamiseks

teistsugune kord. Avaldaja esitab kohtule korteriühistu põhikirja, mis ei sätesta puudutatud isiku

õigust kalduda kõrvale korteriomandi ja korteriühistu seaduse § 40 lg 1 kehtestatud

majandamiskulude kandmise kohustusest jaotuse alustest ja tasumise korrast.

Avaldaja ei nõustu puudutatud isiku arvutustega, mida ta märkis 20. mai 2025

menetlusdokumendis. Avaldaja veel kord esitab kohtule 07.01.2025.a. majandamiskulude tasumise

teate, milles on märgitud, et avaldajal on korteriühistu ees võlgnevus summas 1609,83 eurot seisuga

31. detsember 2024. Järelikult, kui puudutatud isik tunnistab, et avaldajal ei ole korteriühistu ees

võlgnevust summas 724,07 eurot, siis summa, mida puudutatud isik ei tunnista, moodustab:

1609,82 eurot, puudutatud isiku poolt arvestatud võlasumma - 724,07 eurot, puudutatud isiku poolt

6(15)

2-22-14923

tunnustatud summa = 885,76 eurot, summa, mida puudutatud isik 31. detsembri 2024 seisuga ei

tunnista.

Puudutatud isiku lõplik seisukoht

Puudutatud isik ei nõustu avaldaja seisukohaga, et tema poolt esitatud 03. juunil 2004 toimunud

üldkoosoleku protokolli koopia ei ole tõend. Avaldaja ei ole esitanud tõendeid selle kohta, et 03.

juuni 2004 üldkoosoleku otsuseid vaidlustati ja et on olemas jõustunud kohtulahend, mis oleks

tunnistanud toodud koosoleku otsused tühiseks või kehtetuks. Puudutatud isik käsitleb korteriühistu

liikmete üldkoosoleku otsuseid kui korteriomanike kokkuleppeid, milles kohustuste jaotus ja nende

tasumise kord halduskulude kandmisel erineb KrTS § 40 esimeses osas kehtestatud korrast.

Seega vastavalt korteriomanike otsusele (03. juunil 2004 toimunud üldkoosoleku otsuse p 3.)

jõudsid korteriomanikud kokkuleppele, et korterite XXX ja XXX omanikud maksavad

tsentraliseeritud kütte kulud 30% ulatuses nende poolt köetava korteri tasumisest. See tähendab, et

tsentraliseeritud kütte eest tasumine sõltub nende korterite pindalast, mitte "köetavast pinnast", nagu

viitab avaldaja oma vastulauses. Seega ei ole asjakohane kaebaja väide, et õiguslikku mõistet

"köetav pind" ei eksisteeri.

Puudutatud isik juhib tähelepanu sellele, et avaldaja väide, et küttesüsteemi muutmise otsuse peavad

vastu võtma kõik korteriomanikud, on samuti asjasse puutumatu. Seda väidet saab kasutada vastava

otsuse teinud korteriomanike otsuse vaidlustamisel. Nagu eespool märgitud, ei vaidlustatud

korteriühistu liikmete 03. juunil 2004 üldkoosolekul tehtud otsust tsentraliseeritud kütteteenuste

eest tasumise korra muutmise kohta.

Puudutatud isik veelkord toonitab autonoomse gaasikütte osas, et korteriomandil nr XXX

(pindalaga 89,8 m²) on olnud gaasiküte KT asutamisest (05.09.2002). Korteriomand nr XXX

(pindala 89,8 m²) ehitati gaasiküttele ümber 2003. aastal.

Puudutatud isik esitab kehtiva korteriühistu põhikirja vastavalt millise p.p.. f) p. 4.2. milles ühistu

liikmed on kohustatud: tasuma regulaarselt – kord kuus, mitte hiljem juhatuse poolt sätestatud

tähtajast ja suuruses maksed teenuste eest, mida kasutatakse maja ühiste kommunikatsioonide

kaudu (soojavarustus, veevaristus, kanalisatsioon, gaas jne) vastavalt üldkoosoleku poolt

vastuvõetud maksete jaotamise eeskirjadele. Seega maja ülalpidamise tasumise kord määratletakse

korteriomanike üldkoosolekuga.

KOHTUMÄÄRUSE PÕHJENDUSED

Kohus, tutvunud tsiviilasja materjalidega, leiab, et avaldus tuleb rahuldada.

Tsiviilkohtumenetluse seadustiku (edaspidi TsMS) § 613 lg 1 p 1 alusel lahendab kohus hagita

menetluses korteriomaniku või korteriühistu avalduse alusel asja, mis tuleneb korteriomandist ja

korteriomandi eseme valitsemisest ning puudutab korteriomanike omavahelisi õigusi ja kohustusi

ning korteriomanike ja korteriühistu vahelisi õigusi ja kohustusi, välja arvatud nõude, mis

korteriomandi- ja korteriühistuseaduse (edaspidi KrtS) § 33 järgi on esitatud korteriomandi

võõrandamise kohustamiseks. TsMS § 477 lg 1 kohaselt vaatab kohus hagita asja läbi

hagimenetluse sätete kohaselt, arvestades hagita menetluse kohta sätestatud erisusi.

Käesolev asi on hagita menetlus, kuna tegemist on korteriomandi ja kaasomandi asjaga (TsMS §

475 lg 1 p 13). Hagita menetluses selgitab kohus ise asjaolud ja kogub selleks vajalikud tõendid, kui

seaduses ei ole ette nähtud teisiti (TsMS § 5 lg 3). Kohus ei ole seotud menetlusosaliste esitatud

taotluste ega asjaoludega ega nende hinnanguga asjaoludele, kui seadusest ei tulene teisiti (TsMS §

477 lg 5). Kohus peab kontrollima avalduse vastavust seadusele ja avalduse tõendatust ka juhul, kui

7(15)

2-22-14923

avalduse kohta ei ole esitatud vastuväiteid. Vajaduse korral nõuab kohus avaldajalt tõendite

esitamist või kogub neid omal algatusel (TsMS § 477 lg 7).

Avaldaja nõuab puudutatud isikult maksete ümberarvutamist ja võlgnevuse puudumise tuvastamist,

tuginedes KrtS § 40 lg 1, mis sätestab, et korteriomanikud teevad majanduskava alusel perioodilisi

ettemakseid korteriühistule vastavalt oma kaasomandi osa suurusele. Avaldaja väidab, et

puudutatud isik on maksete arvutamisel alusetult kasutanud pindala 920,8 m² kinnistusraamatus

märgitud 1273,3 m² asemel. Avaldaja esitab oma arvutused hooldus-, remondifondi ja reservfondi

kulude kohta, mis on tehtud 1273,3 m² alusel. Samuti vaidlustab avaldaja küttekulude arvestuse,

väites, et puudutatud isik kasutab ebaõiget pinda 755,8 m² kinnistusraamatus märgitud 1273,3 m²

asemel.

Avaldaja palub kohtult tuvastada, et avaldajal puudub seisuga 31. detsember 2024 võlgnevus

summas 1609,93 euro puudutatud isiku ees ajavahemikul augustist 2021 kuni detsemberini 2024

(hooldamise eest suuruses 724,07 eurot + kütte eest 885,76 eurot).

Puudutatud isik tunnistab osaliselt avaldaja nõuet teeninduskulude osas (724,07 eurot), kuid ei

tunnusta küttekulude võlgnevuse (885,76 eurot) ja küttekulude ümberarvestamise nõuet.

Kohus selgitab, et asjaolu, et korteriühistu tunnistab osa nõudest, ei vabasta kohut kohustusest

kontrollida kogu nõude põhjendatust. Kohus peab veenduma, et avaldaja nõue maksete

ümberarvutamise ja võlgnevuse puudumise kohta on põhjendatud kogu ulatuses, sõltumata sellest,

et korteriühistu on osa nõudest tunnistanud. See on eriti oluline, kuna tegemist on hagita menetluses

tuvastamisnõudega, mis puudutab võlasuhte olemasolu või selle puudumist.

Seega tuleb kohtul lahendada asi sisuliselt kogu nõude ulatuses, hoolimata sellest, et puudutatud

isik on osa nõudest tunnistanud. Kohus peab kontrollima kõiki asjaolusid ja andma hinnangu kogu

võlgnevuse olemasolu või puudumise kohta.

KrtS § 40 lg 1 sätestab, et korteriomanikud teevad majanduskava alusel perioodilisi ettemakseid

vastavalt kaasomandi osa suurusele. KrtS § 40 lg 2 võimaldab põhikirjaga ette näha teistsuguse

jaotuse, kui see on mõistlik. KrtS § 40 lg 3 annab õiguse keelduda kulude kandmisest, kui nende

nõudmine oleks vastuolus hea usu põhimõttega. VÕS § 6 ja § 7 sätestavad hea usu ja mõistlikkuse

põhimõtted.

Korteriomanikul on võimalik tugineda KrtS § 40 lg-le 3 olenemata sellest, kas ta on vaidlustanud

korteriomanike üldkoosoleku otsuse, millega majanduskava kehtestati, s.t tuginenud selle

üldkoosoleku otsuse tühisusele KrtS § 29 lg 1 või TsÜS § 38 lg 2 järgi või esitanud kohtule nõude

üldkoosoleku otsuse kehtetuks tunnistamiseks KrtS § 29 lg 2 ja TsÜS § 38 lg 1 järgi (vt. RKTKm

20.06.2022, 2-19-8045/46, p 14).

Seega saab korteriomanik nõuda maksete ümberarvestamist kui: 1) kehtestatud maksed ei vasta

seadusele või korteriühistu põhikirjale; 2) maksete arvestus rikub hea usu põhimõtet; 3) maksete

jaotus ei ole mõistlik või kahjustab ülemääraselt korteriomaniku huve; või 4) majandamiskulude

jaotus ei vasta tegelikule tarbimisele (kui see on põhikirjas ette nähtud).

Kinnistusraamatu väljavõttega on tõendatud, et avaldaja on korteriomandi nr XXX aadressil Narva

linn, Vestervalli tn 6 omanik, seega on huvitatud isikuks, kes võib nõuda korteriühistust maksete

ümberarvestamist ja võlgnevuse puudumise tuvastamist.

Hoolduskulude osas

8(15)

2-22-14923

Avalduse kohaselt rakendas puudutatud isik alusetult 920,8 m² suurust pindala maksete arvutamisel

korteriomanikega, aga avaldaja KrtS § 40 lõike 1 alusel rakendas maksete arvutamisel 1273,3 m²

suurust pindala (kinnistusraamatu andmetel). Järelikult tugineb avaldaja sellele, et maksete arvestus

ei vasta seadusele.

KrtS § 40 lg 1 sätestab üldpõhimõtte, et korteriomanikud teevad majanduskava alusel perioodilisi

ettemakseid korteriühistule vastavalt oma kaasomandi osa suurusele. See tähendab, et vaikimisi on

kulude jaotamise aluseks kaasomandi osa suurus, mis on kinnistusraamatus märgitud.

KrtS § 40 lg 2 annab aga võimaluse sellest üldpõhimõttest kõrvale kalduda. See säte lubab

korteriomanike kokkuleppe tingimusi arvestades korteriühistu põhikirjaga ette näha KrtS § 40 lg 1

sätestatust erineva kohustuste jaotuse aluse ja tasumise korra majandamiskulude kandmisel. Oluline

on, et selline kokkulepe oleks mõistlik ega kahjustaks ülemääraselt ühegi korteriomaniku õigustatud

huve. Eelkõige võib põhikirjaga ette näha, et tegelikust tarbimisest sõltuvad majandamiskulud tasub

korteriomanik pärast kulude suuruse selgumist kas vastavalt oma kaasomandi osa suurusele või

vastavalt tema poolt tarbitud teenuse mahule.

Avaldaja tugineb oma nõuetes kinnistusraamatus märgitud pindalale (1273,3 m²), samas kui

puudutatud isik on kasutanud hoolduskulude arvestamisel 920,8 m². Avaldaja leiab, et puudutatud

isik on kohustatud korteriomanikele maksete arvutamisel kasutama pindala 1273,3 m²

(kinnistusraamatu andmetel). Avaldaja nõuded on esmapilgul põhjendatud KrtS § 40 lg 1 alusel,

kuna ta tugineb kinnistusraamatus märgitud kaasomandi osa suurusele.

Käesoleval juhul on menetlusosaliste esitatud arvutustest ja kuluarvestuse kohta käivatest otsustest

nähtuvalt tegemist olukorraga, kus korteriomanikud ei kanna majandamiskulusid ainult vastavalt

oma kaasomandiosa suurusele, vaid ka vastavalt sellele, kas korteriomandi koosseisus on eluruum

või mitteeluruum. Tegemist on seega kõrvalekaldumisega seaduse üldreeglist, mistõttu tuleb

hinnata, kas see kõrvalekaldumine on põhikirjaga ette nähtud ja arvestab korteriomanike

kokkuleppe tingimusi.

Korteriühistu põhikirja punkt 4.2.f) järgi lähtutakse jooksvate majandamis- ja teeninduskulude

maksete suuruse kindlaksmääramisel korteriühistu liikme omandis oleva korteri üldpinna osast elu-

ja mitteeluruumide üldpinnas (dtl. 43).

Kohtu hinnangul võib sellist määratlust pigem mõista kaasomandi osa suurusele vastava

arvestusena, sest säte ei nimeta, et elu- ja mitteeluruume koheldakse tariifide osas erinevalt. Kui

asuda seisukohale, et säte annab aluse elu- ja mitteeluruumide erinevaks kohtlemiseks, peaks

erinevate tariifide kehtestamise aluseks siiski olema üldkoosoleku otsus, mis põhikirja täpsustava

sisu tõttu peaks olema vastu võetud põhikirja muutmist võimaldava kvoorumiga. Lisaks peab

põhikirja muutmine/täpsustamine arvestama korteriomanike kokkuleppe tingimusi.

KrtS § 40 lõikes 2 viidatud korteriomanike kokkuleppena saab mõista KrtS §-s 5 nimetatud

eriomandi kokkulepet. Eriomandi kokkuleppe sõlmimise kohta kinnistusraamatus märkust ei ole. Ei

ole välistatud eriomandi kokkuleppe sõlmimine ilma registrisse selle kohta kannet tegemata või

sellesisulise otsuse vastu võtmine üldkoosolekul kokkuleppe jaoks vajaliku ehk 100%-lise

häälteenamusega, tingimusel, et avaldaja on olnud kokkuleppe osaline või otsuse vastuvõtmise

poolt. Sellist kokkulepet ega otsust kohtule esitatud ei ole.

KrtS eelnõu seletuskirja kohaselt tuleb juhul, kui korteriomanikud soovivad kulude jaotamisel

oluliselt kõrvale kalduda seadusjärgsest regulatsioonist, kulude jaotus ette näha eriomandi

kokkuleppes. Eriti oluline on seda teha juhul, kui korteriomandite esemeks on erineva otstarbega

ruumid ja korteriomanike huvid sellest tulenevalt vastandlikud.

9(15)

2-22-14923

Eeltoodust tulenevalt võib teatud juhtudel ka korteriühistu üldkoosoleku otsus olla aluseks KrtS §

40 lõikest 1 kõrvale kaldumiseks, kuid otsuseid või kokkuleppeid, mis vastaksid KrtS § 40 lõike 2

tingimustele, ei ole kohtule esitatud.

Puudutatud isik on esitanud kohtule arvutused ja selgitused tariifide kujunemise kohta,

põhjendades, et antud juhul on majanduskulude tasumine eluruumide omanike jaoks soodsam.

Kohus selgitab, et mõistlikkuse kriteerium on seaduses küll ette nähtud, kuid see ei asenda

seaduses sätestatud muude nõuete täitmist, vaid on nõutav täiendavalt lisaks muule. Seega järeldab

kohus, et KrtS § 40 lõikes 2 tingimustele vastavat alust sama sätte esimeses lõikes ettenähtust

kõrvale kaldumiseks ei ole. Korteriühistu kokkulepe, et korteriühistu elu- ja mitteeluruume

koheldakse tariifide osas erinevalt, ei ole korteriomanike kokkuleppeks, millele viitab KrtS § 40 lg

2. Kuna korteriühistu ei ole suutnud tõendada KrtS § 40 lg 2 alusel kehtivat erandit, peavad maksed

toimuma vastavalt kaasomandi osa suurusele.

Kinnistusraamatu andmetel on hoone kogupindala 1273,3 m² ja avaldaja osa kaasomandis

89,3/1273,3 (dtl. 9). Seega peavad maksed toimuma vastavalt kaasomandi osa suurusele.

Avaldaja esitas kohtule arvutused ajavahemiku eest alates augustist 2021 kuni detsembrini 2024

(kaasa arvatud) kohta, mille kohaselt võttis puudutatud isik ajavahemikul august 2021 kuni

detsember 2024 (kaasaarvatud) kohaldades pindala 920,8 m2. Puudutatud isik arvutas avaldajale

teenindamise artikli järgi 2660,17 eurot (281,30 eurot + 760,80 eurot + 760,80 eurot + 857,27

eurot). Ajavahemiku alates august 2021 kuni detsember 2024 (kaasa arvatud) kohaldades pindala

1273,3 m2 pinda, teenindamise artikli järgi tasus avaldaja puudutatud isikule 1936,10 eurot.

Puudutatud isik määras avaldajale teenindamise artikli järgi võlgnevus summas 724,07 eurot

(2660,17 eurot - 1936,10 eurot). Puudutatud isik tunnustab, et avaldajal puudub korteriühistu ees

võlgnevus teeninduskulude tasumiseks summas 724,07 eurot.

Kohus nõustub avaldaja esitatud arvutustega. Korteriühistu ka ei esitanud nendele arvutustele

vastuväiteid. Kohus leiab, et selles osas on avaldaja nõue põhjendatud ja tõendatud.

Kohus loeb tuvastatuks, et seisuga 31. detsember 2024 puudub avaldajal võlgnevus korteriühistu

ees summas 724,07 eurot hoolduskulude eest ajavahemikul augustist 2021 kuni detsembrini 2024.

Korteriühistut tuleb kohustada tegema ümberarvestus avaldajalt nõutud hoolduskulude osas

summas 724,07 eurot ajavahemiku august 2021 kuni detsember 2024 eest.

Küttekulude osas

Puudutatud isik põhjendab erinevate pindalade kasutamist küttekulude arvestamisel sellega, et osa

korteriomandeid (nr XXX, XXX, XXX) ei ole kaugküttega köetavad (kokku 352,5 m²),

korteriomandid nr XXX ja nr XXX on läinud üle autonoomsele gaasiküttele ning 03. juuni 2004

üldkoosoleku otsusega on kehtestatud erinev kord küttekulude jaotamiseks.

Avaldaja vaidlustab üldkoosoleku otsuse kehtivuse, väites et üldkoosoleku protokoll ei ole

nõuetekohaselt vormistatud (puudub osalejate nimekiri), keskküttesüsteemist lahtiühendamiseks on

vaja kõigi korteriomanike nõusolekut ning põhikiri ei sätesta teistsugust kulude jaotamise korda.

Üldkoosoleku otsuse kehtivus

Avaldaja väidab, et 03. juunil 2004 toimunud üldkoosoleku protokoll ei ole tõend, kuna sellele ei

ole lisatud koosolekul osalejate nimekirja, mis on protokolli lahutamatu lisa (MTÜS § 21 lg 6).

10(15)

2-22-14923

Kuigi KrtS § 21 lg 4 p 3 sätestab, et hääletusprotokolli kantakse vastuvõetud otsused koos

hääletamistulemustega, sealhulgas otsuse poolt hääletanud korteriomanike nimed, ja KrtS § 21 lg 5

kohaselt on korteriomanike seisukohtade ärakirjad hääletusprotokolli lahutamatu lisa, ei ole otseselt

viidatud mittetulundusühingute seaduse sätetele, mis nõuaksid osalejate nimekirja lisamist

protokolli lahutamatu osana. Siiski on üldine hea tava ja läbipaistvuse põhimõte, et koosoleku

protokollid sisaldavad piisavalt teavet otsuste vastuvõtmise seaduslikkuse kontrollimiseks.

KrtS § 20 lg 1 viitab mittetulundusühingute seaduse (edaspidi MTÜS) sätetele, mis reguleerivad

üldkoosolekuid. MTÜS kohaselt koostatakse üldkoosolekul osalevate liikmete nimekiri, millele

kirjutavad alla koosoleku juhataja ja protokollija, samuti iga üldkoosolekul füüsiliselt kohal olev

liige või liikme esindaja (MTÜS § 21 lg 3¹). Üldkoosolek protokollitakse ning protokolli

lahutamatuks lisaks on ärakirjad üldkoosolekust osavõtnute nimekirjast (MTÜS § 21 lg 6).

Üldkoosoleku otsus on tühine, kui otsuse teinud üldkoosoleku protokoll ei ole seaduses sätestatud

juhul notariaalselt tõestatud või kui otsuse vastuvõtmisel rikuti üldkoosoleku kokkukutsumise korda

(MTÜS § 24¹ lg 1). Otsuse tühisusele ei saa tugineda, kui otsuse alusel on tehtud kanne

mittetulundusühingute ja sihtasutuste registrisse ja kande tegemisest on möödunud kaks aastat

(MTÜS § 24¹ lg 3). Kohus võib mittetulundusühingu vastu esitatud hagi alusel kehtetuks tunnistada

seaduse või põhikirjaga vastuolus oleva üldkoosoleku otsuse, kuid nõude aegumistähtaeg on kolm

kuud alates otsuse vastuvõtmisest (MTÜS § 24 lg 1).

Kohtu hinnangul on avaldaja väide üldkoosoleku protokolli puuduste kohta põhjendatud, kuid

arvestades, et otsuse vastuvõtmisest on möödunud pikk aeg (21 aastat) ning otsust ei ole õigeaegselt

vaidlustatud, ei pruugi nimetatud asjaolu olla piisav otsuse tühisuse tuvastamiseks.

Kaasomanike kokkulepe (AÕS § 74 lg 1)

Puudutatud isik väidab, et maksete arvutamisel on õigustatud kasutama väiksemat pindala, kuna osa

korteriomanditest (M1, M2, M3) on erineva kasutusega (kaupluseruumid) ning korteriomandid nr

XXX ja nr XXX on autonoomse gaasiküttega ning 03. juuni 2004 üldkoosoleku otsusega on

kehtestatud erinev kord küttekulude jaotamiseks.

Avaldaja väidab, et keskküttesüsteemist lahtiühendamiseks on vajalik kõigi korteriomanike

nõusolek, tuginedes AÕS § 74 lg 1-le, kuna tegemist on asja majandusliku otstarbe olulise

muutmisega.

Riigikohus leidis, et ühise küttesüsteemiga seotud kulud on üldjuhul korteriomanike ühised kulud

elamu majandamisel ning neid tuleb kanda kõigil korteriomanikel ühiselt (RKTKM, 24.05.2023, 2-

20-119460/71, p 21).

AÕS § 74 lg 1 kohaselt võib kaasomandis oleva asja võõrandada või koormata, samuti asja või selle

majanduslikku otstarvet oluliselt muuta ainult kõigi kaasomanike kokkuleppel.

Seega nõuab kaasomandis oleva asja võõrandamine, koormamine või oluliselt muutmine kõigi

kaasomanike kokkulepet. Sätte eesmärk on kaitsta kaasomanikke nende nõusolekuta toimuva asja

võõrandamise, koormamise ja olulise muutmise eest. Kaasomanike kokkulepe on vajalik nii asja kui

ka selle majandusliku otstarbe oluliseks muutmiseks.

Riigikohus leidis, et olulise muutmise hindamisel tuleb lähtuda konkreetsetest asjaoludest (RKTKo,

03. aprill 2019, 2-17-16823/64, p 11). Näited olulisest muutmisest: pööningu väljaehitamine

(RKTKo, 03. aprill 2019 2-17-16823/64, p 11), ruumi majandusliku otstarbe muutmine (RKTKo,

03. aprill 2019, 2-17-16823/64, p 11), kandva seina avause tegemine (RKTKo, 27. märts 2015, 3-2-

1-155-14, p 13). Riigikohus on leidnud, et parkla laiendamine ei ole üldjuhul oluline muutmine, kui

11(15)

2-22-14923

see ei muuda oluliselt maa majanduslikku otstarvet (RKTKo, 15. aprill 2015, 3-2-1-29-15, p 11-12),

õhksoojuspumba paigaldamine ei ole oluline muutmine (RKTKm, 30. jaanuar 2019, 2-17-11887/61,

p 14). Riigikohus leidis ka, et küttesüsteemi muutmine (nt elektriküttelt kaugküttele) ei ole oluline

muutmine (RKTKo 22. aprill 2015, 3-2-1-31-15, p 10).

Kohtu hinnangul on korteriomanditel M1, M2 ja M3 olemas sõltumatu veevarustuse-,

kanalisatsiooni- ning küttesüsteem, mis ei ole seotud elamu teiste, analoogsete süsteemidega.

Seetõttu ei ole korteriomandite M1, M2 ja M3 puhul kaupluseruumi keskküttesüsteemist

lahtiühendamine käsitatav kaasomandis oleva asja olulise muutmisena AÕS § 74 lõike 1 mõttes.

Samuti ei ole korteriomandite nr XXX ja XXX puhul küttesüsteemi muutmine kaugküttelt

gaasiküttele käsitatav kaasomandis oleva asja olulise muutmisena AÕS § 74 lõike 1 mõttes.

Seetõttu võis korteriühistu üldkoosolek häälteenamusega otsustada nii kaupluseruumi

keskküttesüsteemist lahtiühendamise kui ka korterite nr 3 ja 6 ülemineku kaugküttelt gaasiküttele.

See võib olla aluseks edaspidisele küttekulude jaotuse muutmisele.

Korteriomanike kokkuleppe (KrtS § 40 lg 2)

Puudutatud isik käsitleb korteriühistu liikmete üldkoosoleku otsuseid kui korteriomanike

kokkuleppeid, milles kohustuste jaotus ja nende tasumise kord halduskulude kandmisel erineb KrTS

§ 40 esimeses osas kehtestatud korrast.

Puudutatud isik esitas kohtule kehtiva korteriühistu põhikirja vastavalt millise p.p.. f) p. 4.2. milles

ühistu liikmed on kohustatud: tasuma regulaarselt – kord kuus, mitte hiljem juhatuse poolt

sätestatud tähtajast ja suuruses maksed teenuste eest, mida kasutatakse maja ühiste

kommunikatsioonide kaudu (soojavarustus, veevaristus, kanalisatsioon, gaas jne) vastavalt

üldkoosoleku poolt vastuvõetud maksete jaotamise eeskirjadele. Seega on puuduatud isiku

hinnangul määratletakse maja ülalpidamise tasumise kord korteriomanike üldkoosolekuga.

Avaldaja ei nõustu puudutatud isiku vastuväitega ja esitas kohtule korteriühistu põhikirja, mis ei

sätesta puudutatud isiku õigust kalduda kõrvale KrTS § 40 lg 1 kehtestatud majandamiskulude

kandmise kohustusest jaotuse alustest ja tasumise korrast.

KrtS § 40 lg 1 sätestab, et ettemakseid tehakse vastavalt kaasomandi osa suurusele. Kohus selgitab,

et kinnistusraamatu andmed on olulised maksete arvutamisel, kuid KrtS § 40 lg 2 võimaldab

korteriühistu põhikirjaga ette näha erineva kohustuste jaotuse aluse, kui see on mõistlik ja ei

kahjusta ülemääraselt ühegi korteriomaniku õigustatud huve.

Kohtu hinnangul on puudutatud isiku viide KrtS § 40 lg 2-le põhjendatud, kuna see säte lubab

põhikirjaga ette näha erineva kulude jaotuse. Kui korteriühistu põhikirjas on selline erand sätestatud

ja see on mõistlik ning ei kahjusta ülemääraselt ühegi korteriomaniku õigustatud huve, siis on

korteriühistul õigus seda rakendada.

Riigikohtu praktika kohaselt, kui korteriomanik või tema õiguseellane on otsustanud enda

eriomandi elamu ühisest küttesüsteemist lahti ühendada, ei vabasta see teda või tema õigusjärglast

elamu soojusenergia kulude kandmisest ning asjaolu, et korteriomaniku isiklik soojusenergia

tarbimine seetõttu väheneb, ei muuda olukorda hea usu põhimõtte vastaseks (VÕS § 6). Mh ei

tulene hea usu põhimõttest teistele korteriomanikele kohustust teha kõnealusele korteriomanikule

erisusi elamu soojusenergia kulude kandmisel, kuid soovi korral võivad nad seda siiski teha (vt

RKTKm 24.05.2023 nr 2-20-119460, p 23).

Seadus võimaldab korteriomanikel kokku leppida tavapärasest erineva kulude jaotuse korras, sh

küttesüsteemist lahti ühendatud korteri puhul. Selleks on kaks võimalust: korteriomanike kokkulepe

(KrtS § 13) ning korteriühistu põhikirjas sätestatud erinev kulude jaotus (KrtS § 40 lg 2). Mõlemal

12(15)

2-22-14923

juhul peab arvestama hea usu põhimõtet ja teiste korteriomanike õigustatud huve. Kulude jaotuse

muutmine on võimalik, kui see on kõiki asjaolusid arvestades mõistlik ega kahjusta ülemääraselt

ühegi korteriomaniku õigustatud huve.

Riigikohus leidis ka, et saab KrtS § 40 lg-s 1 sätestatud kaasomandiosa suuruse põhisest arvestusest

sama KrtS § 40 lg 2 alusel kõrvale kalduda üksnes põhikirjaga. Selleks, et korteriühistu põhikirjaga

pindalapõhisest arvestusest kõrvale kalduda, peab olema korteriühistu põhikirjas konkreetselt

sätestatud, missugused kulutused jaotatakse erinevalt seaduses sätestatust ning milline on nende

kulude arvestuse viis (RKTKm 24.05.2023, 2-20-119460, p 16.1).

Puudutatud isik viitab korteriühistu põhikirja punktile 4.2 f), mis sätestab, et maksete jaotamise

eeskirjad määratakse üldkoosolekuga. See viitab võimalusele, et üldkoosoleku otsused on aluseks

kulude jaotusele.

Kohus on tuvastanud, et puudutatud isik esitas kohtule korteriühistu Puškini 20 põhikirja (dtl. 224-

229), kuid ei selgitanud, kuidas see on seotud kohtuvaidlusega avaldaja ja korteriühistu Vestervalli

tn 6 vahel. Kuna tegemist on erinevate korteriühistutega (KrtS § 16 kohaselt on iga korteriühistu

eraldi juriidiline isik), siis kohus loeb Puškini 20 korteriühistu põhikirja asjakohatuks tõendiks

käesolevas vaidluses.

Avaldaja poolt esitatud korteriühistu Vestervalli tn 6 põhikirja punkt 4.2.g) järgi on

kommunaalmaksete suuruse määratlemise aluseks kütteks kuluva soojaenergia eest – köetava

korteripinna suurus (dtl. 43-44).

Kohus leiab, et põhikirja punkt 4.2.g) on kooskõlas KrtS § 40 lg 2 võimaldatud erandiga, kuna

põhikirjas on konkreetselt määratletud, millise kulu osas erinev jaotus kehtib (kütteks kuluv

soojaenergia) ning määratletud on ka arvestuse viis (köetava korteripinna suurus). Seega

korteriühistu põhikiri sätestab õiguse kalduda kõrvale KrtS § 40 lg 1 kehtestatud majandamiskulude

kandmise kohustuse jaotuse alustest kütteks kuluva soojaenergia osas.

Samas leiab kohus, et korteriühistu põhikiri ei sätesta ega täpsusta puudutatud isiku õigust kalduda

kõrvale KrtS § 40 lõikes 1 sätestatud majandamiskulude jaotuse alustest ning tasumise korrast

tsentraliseeritud kütteteenuse osas küttesüsteemi muutmise korral (s.o erinev kord küttetasu

arvestamiseks). See puudutab olukorda, kus toimub kaupluseruumi keskküttesüsteemist

lahtiühendamine või korteriomandite küttesüsteemi muutmine kaugküttelt gaasiküttele. Kohus

selgitab, et KrtS § 40 lõike 2 kohaselt peab korteriühistu põhikirjas olema selgesõnaliselt ja

konkreetselt sätestatud, millised kulud jaotatakse erinevalt seaduses ettenähtust ning kuidas toimub

nende kulude arvestamine.

Kohtu hinnangul ei saa korteriühistu põhikirja punktist 4.2.g) järeldada, et korteriühistul oleks õigus

kõrvale kalduda KrtS § 40 lõikes 1 sätestatud kulude jaotuse alustest kaupluseruumi

keskküttesüsteemist lahtiühendamise ja/või korteriomandite küttesüsteemi muutmise korral.

Põhikiri ei sisalda piisavalt täpseid ja konkreetseid sätteid (s.o erinev kord küttetasu arvestamiseks),

mis määratleksid nimetatud kulude eriarvestuse alused ega nende arvestamise viisi, nagu seda

eeldab KrtS § 40 lõige 2.

Puudutatud isik käsitleb korteriühistu liikmete üldkoosoleku otsuseid kui korteriomanike

kokkuleppeid, mis võivad KrtS § 40 lg 2 alusel ette näha KrtS § 40 lg 1 sätestatust erineva

kohustuste jaotuse aluse ja tasumise korra majandamiskulude kandmisel.

Kohus ei nõustu puudutatud isiku väitega.

13(15)

2-22-14923

KrtS eelnõu seletuskirja kohaselt tuleb juhul, kui korteriomanikud soovivad kulude jaotamisel

oluliselt kõrvale kalduda seadusjärgsest regulatsioonist, kulude jaotus ette näha eriomandi

kokkuleppes. Eriti oluline on seda teha juhul, kui korteriomandite esemeks on erineva otstarbega

ruumid ja korteriomanike huvid sellest tulenevalt vastandlikud.

KrtS § 40 lg 1 sätestab üldreegli, mille kohaselt korteriomanikud teevad majanduskava alusel

perioodilisi ettemakseid korteriühistule vastavalt oma kaasomandi osa suurusele. KrtS § 40 lg 2

võimaldab sellest üldreeglist kõrvale kalduda, kuid seda ainult kahel tingimusel: 1) peab olema

sõlmitud korteriomanike kokkulepe ning 2) erinev kohustuste jaotus peab olema fikseeritud

korteriühistu põhikirjas. Seega on seadusandja selgelt eristanud korteriomanike kokkuleppe ja

korteriühistu põhikirja kui kaks erinevat dokumenti, mis peavad mõlemad sisaldama vastavat

regulatsiooni, et KrtS § 40 lg 1 sätestatust saaks kõrvale kalduda.

Kohus leiab, et üldkoosoleku otsus üksi ei saa asendada korteriomanike kokkulepet ega käsitleda

korteriomanike kokkulepetena KrtS § 40 lg 2 tähenduses. Seega puudutatud isiku käsitlus, mille

kohaselt korteriühistu liikmete üldkoosoleku otsused on samastatavad korteriomanike

kokkulepetega, ei ole kooskõlas seadusega.

KrtS § 40 lõikes 2 viidatud korteriomanike kokkuleppena saab mõista KrtS §-s 5 nimetatud

eriomandi kokkulepet. Kuid eriomandi kokkuleppe sõlmimise kohta kinnistusraamatus märkust ei

ole. Sellist kokkulepet kohtule esitatud ka ei ole.

Kohus tuvastas, et korteriühistu põhikirjas ei ole sätestatud erikorda küttetasu arvestamiseks

olukorras, kus kaupluseruum on keskküttesüsteemist lahti ühendatud ja/või korteriomandite

küttesüsteemi on muudetud. Kuna sellist erisätet kehtivalt kehtestatud ei ole, tuleb küttetasu

jaotamisel lähtuda kinnistusraamatus märgitud korteriomandite pindalast.

Kinnistusraamatu andmetel on hoone kogupindala 1273,3 m². Kuna puudutatud isik kasutab

küttearvete koostamisel aluseks ebaõiget pindala — 755,8 m², kuigi kinnistusraamatus on märgitud

pindalaks 1273,3 m² ning korteriühistu põhikiri ei sätesta puudutatud isiku õigust kalduda kõrvale

KrtS § 40 lõikes 1 sätestatud majandamiskulude jaotuse alustest ning tasumise korrast küttesüsteemi

muutmise korral (s.o erinev kord küttetasu arvestamiseks), on avaldajal õigus nõuda küttekulude

ümberarvestamist vastavalt õigele pindalale.

Avaldaja arvutuse kohaselt kasutab puudutatud isik küttearvetel ebaõiget pinda 755,8 m2,

kinnistusraamatus on märgitud pind 1273,3 m2. Avaldaja esitas oma arvutused kütte kulude kohta,

mis on tehtud 1273,3 m² alusel. 2023. ja 2024. aasta eest kohaldades pindala 755,8 m2 arvutas

puudutatud isik avaldajale kütte eest 2282,34 euro. 2023. ja 2024. aasta eest kohaldades pindala

1273,3 m2 tasus avaldaja puudutatud isikule kütte eest 1396,58 eurot. Puudutatud isik leiab, et

avaldajal on aastate 2023-2024 eest võlgnevus puudutatud isikule kütte eest summas 885,76 eurot

(2282,34 — 1396,58).

Korteriühistu esitas kohtule küttekulude arvestuse, lähtudes köetava pinna suurusest perioodide

kaupa järgmiselt: 2003 – september 2022: 755,8 m²; oktoober 2022 – november 2023: 838,3 m²;

oktoober 2023 – detsember 2024: 920,8 m². Selle arvestuse alusel kujunes küttekulude summaks

ajavahemikul 01.12.2022 kuni 31.12.2024 kokku 2488,16 eurot, millest avaldaja tasus 1397,03

eurot ning korteriühistu väitel jäi võlgnevuseks 1091,14 eurot.

Kuna kohus leidis, et küttetasu jaotamisel tuleb lähtuda kinnistusraamatus märgitud korteriomandite

kogupindalast (1273,3 m²), ei vasta korteriühistu esitatud arvestus tegelikkusele.

Kohus nõustub avaldaja poolt esitatud arvutustega.

14(15)

2-22-14923

Kohus leiab, et küttekulude osas on avaldaja nõue põhjendatud ja tõendatud. Kohus loeb

tuvastatuks, et seisuga 31. detsember 2024 puudub avaldajal võlgnevus korteriühistu ees summas

885,76 eurot küttekulude eest ajavahemikul augustist 2021 kuni detsembrini 2024.

Korteriühistut tuleb kohustada tegema ümberarvestus avaldajalt nõutud küttekulude osas summas

885,76 eurot ajavahemiku august 2021 kuni detsember 2024 eest.

Menetluskulud

TsMS § 172 lg 1 alusel kannab hagita menetluses menetluskulud isik, kelle huvides lahend tehakse.

Kui hagita menetluses osaleb mitu isikut, võib kohus otsustada, et menetluskulud kannab täielikult

või osaliselt mõni menetlusosaline, kui see on asjaolusid arvestades õiglane, muu hulgas siis, kui

see menetlusosaline esitas põhjendamatu taotluse, väite või tõendi.

Kohus leiab, et käesolevas kohtuvaidluses, kus korteriühistu tunnistas osaliselt avaldaja nõuet ja

avaldaja avaldus rahuldati täielikult, on õiglane jätta menetluskulud puudutatud isiku kanda.

Kooskõlas TsMS § 174 lg-tega 1 ja 2 määrab kohus kindlaks menetluskulude rahalise suuruse.

Kohus määrab menetluskulude rahalise suuruse kindlaks TsMS § 177 lõikes 2 sätestatud korras, s.o

eraldi määrusega peale kohtulahendi jõustumist.

Kohus selgitab, et TsMS § 178 lõikest 1 tulenevalt saab menetluskulude jaotust vaidlustada üksnes

selle kohtulahendi peale edasi kaevates, millega menetluskulude jaotus kindlaks määrati.

Jõustumine ja täitmine

TsMS § 617 lg 1 kohaselt kohtu määrus avalduse rahuldamise või rahuldamata jätmise kohta

jõustub ja kuulub täitmisele, kui seaduse järgi ei saa määruse peale enam edasi kaevata või kui

määruskaebus jäetakse jõustunud lahendiga rahuldamata või läbi vaatamata või menetlusse

võtmata.

Määruskaebuse esitamine

TsMS § 617 lg 2 kohaselt võib kohtu määruse peale avalduse rahuldamise või rahuldamata jätmise

kohta esitada määruskaebuse.

Digitaalne allkiri

Aarne Lõhmus

Kohtunik

15(15)