2-23-4266/54 · Tallinna Ringkonnakohtu tsiviilkolleegium

K O H T U M Ä Ä R U S

Kohus

Tallinna Ringkonnakohus

Kohtukoosseis

Ele Liiv, Peeter Pällin ja Siret Siilbek

Määruse tegemise aeg ja koht

27.06.2025, Tallinn

Tsiviilasja number

2-23-4266

Tsiviilasi

Y.I avaldus Tallinn, Raadiku tn 9 korteriühistu vastu

Tallinn, Raadiku tn 9 korteriomanike 18.01.2023

üldkoosoleku otsuste nr 1-5 vaidlustamiseks

Vaidlustatud kohtulahend

Harju Maakohtu 26.07.2024 määrus

Kaebuse esitaja ja kaebuse liik

Y.I määruskaebus

Menetlusosalised ja nende

esindajad

Avaldaja Y.I (isikukood XXX), lepinguline esindaja Lia

Niitaru

Puudutatud isik Tallinn, Raadiku tn 9 korteriühistu

(registrikood 80328223) lepinguline esindaja Marina

Suhnjova

Menetluse liik

Kirjalik menetlus

RESOLUTSIOON

1. Jätta Harju Maakohtu 26.07.2024 määrus muutmata.

2. Jätta Y.I määruskaebus rahuldamata.

3. Jätta määruskaebuse menetlemisega seonduvad menetluskulud Y.I kanda.

4. Määrata Tallinn, Raadiku tn 9 korteriühistu menetluskulude suuruseks

määruskaebemenetluses 140 eurot ja mõista see Y.I-lt Tallinn, Raadiku tn 9

korteriühistu kasuks välja.

Edasikaebamise kord

Määruse resolutsiooni p-de 1-3 peale võib esitada määruskaebuse Riigikohtule 15 päeva

jooksul alates käesoleva määruse kättetoimetamisest. Määruse resolutsiooni p 4 ei ole

edasikaevatav (tsiviilkohtumenetluse seadustiku (TsMS) § 178 lg 2).

Määruskaebuse esitamisel tuleb tasuda riigilõiv. Hagita menetluses Riigikohtus võib

menetlusosaline menetlustoiminguid teha ning avaldusi ja taotlusi esitada ise või advokaadi

vahendusel.

Vastavalt TsMS § 187 lg-le 6 juhul, kui määruskaebuse esitaja taotleb menetlusabi, peab ta

seaduses sätestatud tähtaja järgimiseks tegema tähtaja kestel ka menetlustoimingu, mille

tegemiseks ta menetlusabi taotleb, eelkõige esitama kaebuse. Kaebuse põhjendamiseks või

kaebuses esineva sellise puuduse kõrvaldamiseks, mis on seotud menetlusabi taotlemisega,

annab kohus mõistliku tähtaja pärast menetlusabi andmise taotluse lahendamist, kui nimetatud

taotlus ei olnud esitatud põhjendamatult või tähtaja pikendamise eesmärgil. See ei välista

menetlustähtaja ennistamist.

Asjaolud

1. Y.I (avaldaja) esitas 18.03.2023 Harju Maakohtule avalduse Tallinn, Raadiku tn 9

korteriühistu (puudutatud isik) vastu Tallinn, Raadiku tn 9 korteriomanike 18.01.2023

üldkoosoleku otsuste nr 1-5 vaidlustamiseks.

1.1. Avalduse kohaselt on avaldaja Tallinnas Raadiku 9 asuvas majas korteri nr 4332 omanik.

18.01.2023 toimus korteriomanike üldkoosolek, kus võeti vastu järgmised otsused:

1) Korteriühistu põhikirja p 4.10 muutmine otsuste vastuvõtmise korra muutmise kohta

üldkoosolekut kokku kutsumata.

2) Volinike 27.10.2020 ja 07.12.2021 otsuste heakskiitmine ning 2021. a ja 2022. a

majandustegevuse kavade kinnitamine.

3) 2023. a majandustegevuse kava kinnitamine.

4) Korteriomanike 10.06.2021 otsusega valitud 24 voliniku volituste kinnitamine.

5) Revisjonikomisjoni volituste kinnitamine.

1.2. Üldkoosoleku protokollist nähtub, et üldkoosolekul osales 183 korteriomanikku ning

nende esindajat. Koosoleku protokollijateks valiti JT ja JS, kuid prokollist ei nähtu, kui palju

hääli anti JT ja kui palju JS poolt. Järelikult pandi hääletamisele koos kaks isikut, millega

rikuti isikuvalimise reeglit, mille järgi tuleb hääletada igat kandidaati eraldi.

Protokolli järgi valiti häältelugemiskomisjoni liikmeteks VM, AL, MG ja VP

hääletustulemusega 132 poolt, 49 vastu ja 2 erapooletut. Ka nende isikute puhul ei ole

prokollis kirjas, kui palju hääli iga kandidaat sai. Seega on ka mandaatkomisjoni liikmete

valimisel rikutud isikuvalimise reeglit.

1.3. Üldkoosoleku salvestuselt ei ole ühegi hääletamisele pandud otsuse osas kuulda

häältelugemiskomisjoni liikmete poolt hääletustulemustest teavitamist. Koosoleku juhataja

TL teatas ise otsuse poolt antud häälte arvu, kuid mitte vastu- ja erapooletute häälte arvu.

Seega on protokollis kajastatud vastu- ja erapooletud hääled jäänud tegelikult lugemata.

Järelikult ei vasta otsuste hääletustulemus tegelikkusele, kuna koosoleku juhatajal ei ole

võimalik endal hääli lugeda ning häältelugemiskomisjon ei teavita häältelugemise

tulemustest. Otsuste vastuvõtmise korra olulise rikkumise tõttu on otsused nr 1-5 tühised.

1.4. Otsustega nr 2 ja 3 kehtestati 2021., 2022. ja 2023. aasta majanduskavad. Need on

vastuolus seadusega.

1.4.1. Majanduskavade kohaselt olid palgakulud 2022. aastal 115 248 eurot ja 2023. aastal

127 948,80 eurot, kuid need on näidatud tegelikkusest väiksematena. Tegelikud töötasukulud,

s.o tulumaks ja sotsiaalmaks, olid 2022. a 142 759,08 eurot ning 2023. a 153 449,76 eurot.

1.4.2. Majanduskavas on toodud muud kulud (elektrienergia, prügivedu, vesi ja

kanalisatsioon, juriidilised teenused, lepingud äriühingutega, kindlustus, post, telefon,

kantselei kaubad), kuid neid ei ole kokku liidetud, vaid on näidatud iga kulu eraldi reana.

Hoolduskulud, s.o töötasukulud ja kulud elektrienergiale, prügivedu, vesi kanalisatsioon,

juriidilised teenused, lepingud äriühingutega, kindlustus, post, telefon ja kantseleikaubad on

kokku 2022. a majanduskava kohaselt 198 744 eurot ning 2023. a 225 204 eurot. Tegelikult

olid töötasukulud ja muud kulud 2022. aastal kokku 368 984,16 eurot ning 2023. aastal

407 507,52 eurot. Majanduskava järgi pidid korteriomanikud tasuma nende kulude katteks

2022. aastal 20 eurot kuus, s.o 240 eurot aastas ning kuna korteriühistul on 980 liiget, siis oli

tulu 2022. aastal 235 200 eurot, mis on 133 784,16 eurot väiksem kui 368 984,16 eurot. 2023.

aastal pidid korteriomanikud tasuma 22,25 eurot kuus, s.o 267 eurot aastas ja tulu kokku oli

261 660 eurot, mis on 145 847,52 euro võrra väiksem kui 407 507,52 eurot.

1.4.3. Majanduskavas on toodud lisaks korteriomanike poolt tasumisele kuuluvatele tuludele

ka järgmised tulud: remontbokside liikmete hooldustasu 2002. aastal 7817 eurot ja 2023.

aastal 9067 eurot; tasud elektri eest 2022. aastal 6500 eurot ja 2023. aastal 7280 eurot; tasud

vee ja prügi eest 2022. aastal ja 2023. aastal 1200 eurot; bokside rent 2022. aastal 13 800

eurot ja 2023. aastal 13 680 eurot; parkimine 2022. ja 2023. aastal 9240 eurot; viivis ja intress

2022. ja 2023. aastal 800 eurot ning muud tulud 2022. ja 2023. aastal 500 eurot. Viivis, intress

ja muud tulud tuleb tuludest maha arvata, sest ei ole selge, mis see muu tulu on. Puudutud isik

ei ole laenu andnud, seega ei saa olla ka intressitulu. Viivis tuluna ei saa olla samal real

intressiga ning seda ei saa planeerida tuluks.

Seega lisaks korteriomanike poolt tasutud maksetele olid 2022. aastal lisatulud kokku 38 557

eurot ning 2023. aastal 40 467 eurot, kuid lisatulud ei kata kulude ja tulude vahet, mis 2022.

aastal oli 95 227,16 eurot ja 2023. aastal 105 380,52 eurot.

1.4.4. Majanduskava kohaselt tehti 2022. aastal remonttöid 66 000 euro eest.

Korteriomanikud peavad remondifondi tasuma 30 eurot aastas, seega oli laekumine

remondifondi 2022. aastal 29 400 eurot. On arusaamatu, kuidas on võimalik teha 29 400

euroga töid, mille hind on 66 000 eurot. Majanduskava kohaselt oli 2023. aastal kavas teha

remonttöid 65 500 euro eest, kuid remondifondi makse on endiselt 30 eurot aastas, mis ei kata

remonditööde hinda.

Korteriomanikele ei ole koos majanduskavaga esitatud 2022. a tehtud tööde kohta

töövõtulepinguid ega töövõtjate arveid, seega ei ole tõendatud, et majanduskavas toodud tööd

on tehtud. 2023. aastal kavandavate tööde kohta (sadeveesüsteemi rekonstrueerimine, katuse

remont, tuletõrje signalisatsiooni ja videovalve tööd, videokaamerate, seadmete ja arvutite

paigaldamine, teekatte remont) ei ole korteriomanikele esitatud tööde loetelu koos materjalide

või seadmete hinnaga ega töövõtjate hinnapakkumisi ülal loetletud tööde kohta.

1.4.5. 2022. ja 2023. aasta majanduskavades puudub ülevaade kaasomandi eseme seiskorrast,

seega ei ole põhistatud, et kavas ette nähtud tööd tuleneksid kaasomandi eseme seisukorrast

ning on seetõttu vajalikud. Majanduskavades ei ole välja toodud vee- ja

kanalisatsiooniteenuse prognoositavat kogust ega maksumust, sest vesi ja kanalisatsioon on

näidatud koos prügiveokuluga. Elektri prognoositav maksumus puudub 2023. aasta kohta.

1.4.6. Majanduskavaga kehtestatud juhatuse esinaise tasu on vastuolus mittetulundusühingute

seaduse (MTÜS) § 281 lg-ga 2, sest majanduskava kohaselt on puudutatud isiku kulud

oluliselt suuremad kui tulud, mis tähendab, et puudutatud isikul puudub võimalus tasuda

juhatuse esinaisele tasu.

1.5. Avaldaja palub tuvastada 18.01.2023 üldkoosoleku otsuste nr 1-5 tühisus või

alternatiivselt tunnistada need kehtetuks.

Puudutatud isiku seisukoht

2. Puudutatud isik vaidles avaldusele vastu ja palus see rahuldamata jätta.

Avaldaja ei osalenud 18.01.2023 üldkoosolekul. Avaldaja etteheited, et üldkoosolekul rikuti

isikuvalimise reegleid, on arusaamatud. Vaidlusaluse üldkoosoleku protokollis on kajastatud

mõlema koosoleku protokollija kandidaadi poolt antud häälte arv, samuti on protokollis

kajastatud mandaatkomisjoni kandidaatidele antud poolt- ja vastuhäälte ning erapooletute arv.

Avaldaja väited, et otsuste vastuvõtmisel on jäetud hääled lugemata, ei vasta tõele.

Korteriühistu majanduskava on kulude/tulude prognoos. Puudutatud isiku hinnangul ei ole

majanduskava kehtestamise kohta tehtud otsust võimalik vaidlustada selle sisu tõttu. Seadus

ei pane juhatusele kohustust esitada majanduskavaga töövõtulepinguid ega töövõtjate arveid.

Avaldaja ei ole pöördunud enne üldkoosolekut juhatuse poole palvega selgitada talle

majanduskavade sisu või tutvuda nt revisjonikomisjoni arvamusega. Korteriühistu poolt

kogutud summad on taganud ühistu majandamise.

Maakohtu määrus

3. Maakohus jättis avalduse rahuldamata, menetluskulud avaldaja kanda ning mõistis

avaldajalt puudutatud isiku kasuks välja menetluskulud 2492,40 eurot.

3.1. Maakohus viitas, et korteriomandi- ja korteriühistuseaduse (KrtS) § 29 lg 2 kohaselt

lahendatakse korteriühistu organi otsuse kehtetuks tunnistamise ja tühisuse tuvastamise nõue

lahendatakse kohtus hagita menetluses. Muus osas kohaldatakse tsiviilseadustiku üldosa

seaduses (TsÜS) juriidilise isiku organi otsuse kehtetuse kohta sätestatut käesolevas

paragrahvis sätestatud erisustega.

3.2. KrtS § 29 lg 3 järgi on korteriühistu organi otsuse kehtetuks tunnistamise nõude esitamise

tähtaeg 60 päeva otsuse vastuvõtmisest arvates. Vaidlustatud otsused on tehtud 18.01.2023,

avaldus on esitatud 18.03.2023, seega tähtaegselt.

3.3. TsÜS § 38 lg 4 järgi võib organi liige, kes otsuse tegemisel osales, otsuse kehtetuks

tunnistamist nõuda üksnes juhul, kui ta on lasknud protokollida oma vastuväite otsusele.

Avaldaja 18.01.2023 üldkoosolekul ei osalenud.

3.4. KrtS § 20 lg 1 teise lause järgi kohaldatakse korteriomanike üldkoosolekule lisaks MTÜS

§ 19 lg 1 p-des 1–5 ja lg-s 2, §-des 20 ja 201, § 21 lg-s 31 ja lg-tes 6–9, § 22 lg-tes 1 ja 11, §

23 lg-tes 1 ja 2 ning §-s 25 mittetulundusühingu liikmete üldkoosoleku kohta sätestatut.

MTÜS § 22 lg 1 järgi on üldkoosoleku otsus vastu võetud, kui selle poolt hääletab üle poole

koosolekul osalenud mittetulundusühingu liikmetest või nende esindajatest ja põhikirjaga ei

ole ette nähtud suurema häälteenamuse nõuet. MTÜS § 23 lg 1 kohaselt põhikirja muutmise

otsus on vastu võetud, kui selle poolt on hääletanud üle 2/3 üldkoosolekul osalenud liikmetest

või nende esindajatest ja põhikirjaga ei ole ette nähtud suurema häälteenamuse nõuet.

Puudutatud isiku 18.01.2023 kehtinud põhikiri ei reguleerinud otsuste vastuvõtmist

üldkoosolekul häälteenamuse nõuete osas seaduses sätestatust erinevalt (põhikirja p 4.10).

3.5. Koosoleku protokolli kohaselt osales koosolekul 183 korteriomanikku, millest pool on 92

ning 2/3 on 122. Protokolli on märgitud, et hääletamistulemused olid järgmised:

päevakorrapunkti 1 osas poolt 138 poolt, vastu 42 vastu ja erapooletuid 3; päevakorrapunkti 2

osas poolt 99, vastu 39 ja erapooletuid 45; päevakorrapunkti 3 osas poolt 131, vastu 37 ja

erapooletuid 15; päevakorrapunkti 4 osas poolt 134, vastu 27 ja erapooletuid 22 ning

päevakorrapunkti 5 osas poolt 125, vastu 29 ja erapooletuid 29.

3.6. Avaldaja väitel ei ole protokolli märgitud tulemused õiged ning häälte lugemist tegelikult

ei toimunud. Nähtuvalt protokollist valiti häälte lugemiseks komisjon, kuhu kuulusid VM,

AL, MG ja VP.

Tunnistaja VP ütluste kohaselt toimus üldkoosolekul häälte lugemine selliselt, et lugejatel oli

saal ära jagatud, kes milliseid ridu loeb. Tunnistaja luges oma ridades hääled kokku ja ütles

vasakul lava servas seisnud inimesele tulemuse. See inimene liitis tunnistaja ja teiste lugejate

poolt öeldud hääled kokku ning ütles koosoleku juhatajale, presiidium teavitas saali. Eraldi

loeti poolt-, vastu- ja erapooletuid hääli kõigi päevakorrapunktide osas.

Tõendina on esitatud koosoleku helisalvestis, millelt kostub kõikide päevakorrapunktide osas

hääletamine. Asjaolu, et salvestiselt ei ole kosta, et hääletamistulemusi oleks teatavaks teinud

häälte lugemise komisjoni liikmed, ei tähenda, et hääli ei loetud. Salvestiselt kuuldu on

kooskõlas tunnistaja ütlustega selle kohta, kuidas häälte lugemine toimus. Salvestiselt on

kuulda, et koosolek toimub üldiselt konfliktses õhkkonnas. On eluliselt ebausutav, et

koosolekul osalejad oleksid jätnud reageerimata, kui häälte lugemist tegelikult ei oleks

toimunud. Protokolli hääletamistulemustega on allkirjastanud koosoleku juhataja ja kaks

protokollijat. Nii palju kui hääletamise tulemusi on salvestiselt kuulda, langevad ka need

kokku protokollis kajastatutega.

Nii protokolli, tunnistaja ütluste kui salvestisega on tõendatud, et päevakorrapunktide 1-5

poolt hääletas vastavalt 138, 99, 131, 134 ja 125 korteriomanikku ning kõigi otsuste

vastuvõtmiseks anti seega seadusega nõutav arv poolthääli, sh hääletas põhikirja muutmise

otsuse poolt üle 2/3 osalejatest. Erapooletute ja vastuhäälte arv tähendust ei oma. Samuti ei

oma vaidlustatud otsuste kehtivuse osas tähendust, et protokollijaid ja hääletamiskomisjoni

liikmeid ei hääletatud eraldi. Hääle andmisega väljendatud korteriomaniku tahteavalduse

kehtivus ei sõltu sellest, kes hääled kokku loeb.

3.7. KrtS § 41 lg 1 järgi koosneb majanduskava järgmistest osadest: 1) ülevaade kaasomandi

eseme seisukorrast ja kavandatavatest toimingutest; 2) korteriühistu kavandatavad tulud ja

kulud; 3) korteriomanike kohustuste jaotus majandamiskulude kandmisel; 4) reservkapitali ja

remondifondi tehtavate maksete suurus; 5) kütuse, soojuse, vee- ja kanalisatsiooniteenuse

ning elektri prognoositav kogus ja maksumus.

3.8. Koonddokument „Korteriühistu Raadiku tn 9 2021-2023a/а majanduskava“ sisaldab

2023. a majanduskava ning andmeid selle kohta, millise sisuga 2021. ja 2022.a majanduskava

volinike koosoleku 27.10.2020 ja 07.12.2021 otsustega vastu võeti.

Nõustuda ei saa puudutatud isikuga selles, et majanduskava vastuvõtmise kohta tehtud otsust

ei saa majanduskava sisu tõttu kehtetuks tunnistada. Samas ei too igasugune sisuline puudus

kaasa kehtetuks tunnistamist. Näiteks on Riigikohus aktsionäride üldkoosoleku otsuse

majandusaasta aruande kinnitamiseks kehtivuse hindamisel leidnud, et väiksemad

kõrvalekalded majandusaasta aruandes ei ole sellised puudused, mis mõjutaks otsuse

kehtivust (RKTKo 30.09.2015, 3-2-1-82-15, p 12). Tulenevalt KrtS § 40 lg 1 on

majanduskava eesmärgiks korteriomanike poolt korteriühistule tehtavate maksete suuruse

kindlaks määramine. Vastavad maksed on määratud 2021., 2022. ja 2023. aastate kohta.

Kavandatud toimingud on kajastatud lahtrites, mis puudutavad remondifondi maksete

kujunemist, s.o kavandatavaid remonditöid. Dokumendis puuduvad andmed kaasomandi

eseme seisukorrast. Märkimata on ka elektri prognoositav kogus ning vee- ja

kanalisatsiooniteenuse prognoositav kogus ja maksumus eraldi. Kõige nimetatu puhul on

tegemist informatiivse tähendusega andmetega, mis korteriomaniku kohustuste ulatust

korteriühistu ees ei mõjuta. Sama kehtib prognoositavate tulude ja kulude osas. Prognoosi

koostab tulenevalt KrtS § 41 lg 1 juhatus. Avaldaja alternatiivsed arvutused ei ole

arusaadavad. Majanduskavades on kuludena kajastatud mh maksud. Olulised ja ilmsed vead

esitatus puuduvad.

2022. aastal moodustus prognoositavaks hoolduskuluks kokku 198 744 eurot ja 2023. aastal

225 204 eurot. Remondikulud on kokku vastavalt 66 000 ja 65 500 eurot. Kavas on märgitud

kummagi aasta kohta kokku 65 856, mis näib olevat arvutusviga. Kulud kokku oleksid

vastava parandusega 2022. aastal 264 744 eurot (264 600 asemel) ja 2023. aastal 290 704

eurot (291 060 asemel). Tulud 2022. aastal 299 657 eurot ja 2023. aastal 324 622 eurot

vastavad koondsummale eelneva üheksa lahtri summeerimise tulemusel. Kõikidel aastatel

ületavad kavandatavad tulud kulusid.

Esitatust ei nähtu mh, et korteriühistu majanduslik seisund ei võimaldaks maksta juhatuse

liikmele tasu. Lisaks 2023. aasta prognoositud tuludele on majanduskava kohaselt ka

reservfond 33 562 eurot. Seadusest ei tulene kohustust lisada majanduskavale täiendavaid

dokumente kavandatavate tööde maksumuse kohta. Korteriühistu liikmel, kelle hinnangul ei

ole otsuse eelnõu piisavalt selge või kes on seisukohal, et ta ei ole saanud seoses kavandatava

otsusega piisavalt informatsiooni, on võimalik hääletada otsuse vastu. Seega ei sisaldu

majanduskavades selliseid olulisi vastuolusid seadusega, mille tõttu oleksid otsustused

kehtetuks tunnistatavad.

3.9. Eeltoodust tulenevalt jääb avaldus rahuldamata.

3.10. Seoses avalduse rahuldamata jätmisega jäävad menetluskulud TsMS § 172 lg 1 teise

lause alusel avaldaja kanda.

Puudutatud isiku menetluskulude nimekirjas nimetatud toimingud on kooskõlas menetluse

käiguga ning ühegi toimingu ajakulu ei ole ülemäärane. Lepingulise esindaja põhjendatud

ajakulu on kokku 19,27 tundi ning põhjendatud tunnitasu suuruseks on 120 eurot

käibemaksuta. Lepingulise esindaja põhjendatud ajakulu on seega 2312,40 eurot ning sellele

lisandub TsMS § 143 p 1 alusel tõlgikulu 180 eurot. Seega on puudutatud isikule hüvitamisele

kuuluv menetluskulu kokku 2492,40 eurot, mis kuulub avaldajalt puudutatud isiku kasuks

välja mõistmisele.

Määruskaebus

4. Avaldaja esitas määruskaebuse, milles palus maakohtu määruse tühistada ning teha uus

määrus, millega avaldus rahuldada ja jätta menetluskulud puudutatud isiku kanda.

4.1. Üldkoosoleku salvestiselt ei ole kuulda, et häälte lugejad ütleksid kõigile kuuldavalt,

millised olid hääletuse tulemused. Iga häälte lugeja pidi seda eraldi ütlema. Seega leidis

maakohus ebaõigesti, et hääli tegelikult loeti. Häälte lugemise mõte seisneb selles, et häälte

lugemise tulemustest saavad teada kõik koosolekul osalevad korteriomanikud.

Korteriomanikel puudus võimalus veenduda selles, et hääled õigesti loeti, sest nad ei kuulnud

hääletuse tulemusi. Ebaõige on ka maakohtu seisukoht, et erapooletute ja vastuhäälte arv

tähendust ei oma. Ilma kõikide häälte lugemiseta ei saa veenduda selles, et poolt antud häälte

arv on õige.

4.2. Maakohus tõlgendas ebaõigesti KrtS § 41 lg-t 1. Maakohus märkis, et majanduskavas

puuduvad andmed kaasomandi eseme seisukorrast ning märkimata on ka elektri prognoositav

kogus ning vee- ja kanalisatsiooniteenuse prognoositav kogus ja maksumus eraldi. Sellest

olenemata leidis maakohus, et see korteriomaniku kohustuste ulatust korteriühistu ees ei

mõjuta. Sama kehtib prognoositavate tulude ja kulude osas. See seisukoht on otseses

vastuolus KrtS § 41 lg-ga 1.

Maakohus leidis ebaõigesti, et olulised ja ilmsed vead majandamiskavas puuduvad. Seda

vaatamata avaldaja poolt avalduses toodud arvutustele. Maakohus ei ole avaldaja arvutusi

hinnanud. Pole aru saada, kuidas jõudis maakohus seisukohale, et esitatust ei nähtu mh, et

korteriühistu majanduslik seisund ei võimaldaks maksta juhatuse liikmele tasu. Korteriühistu

reservkapitali vahenditest juhatuse liikmetele tasu maksmine on vastuolus reservkapitali

mõttega, sest reservkapitali vahendid on ette nähtud ettenägematute kulude katteks.

Majanduskava peab olema vigadeta.

Menetluse edasine käik

5. Puudutatud isik vaidles määruskaebusele vastu ja palus selle rahuldamata jätta.

6. Maakohus jättis määruskaebuse rahuldamata ja edastas selle TsMS § 663 lg 5 alusel

lahendamiseks Tallinna Ringkonnakohtule.

RINGKONNAKOHTU SEISUKOHT

7. Ringkonnakohus leiab, et maakohtu määrus on seaduslik ja põhjendatud ning selle

muutmiseks alus puudub. Määruskaebus tuleb jätta rahuldamata ja maakohtu määrus TsMS §

657 lg 1 p 1 ja § 659 alusel muutmata.

8. Põhjendamatu on määruskaebuse seisukoht, et korteriomanike üldkoosolekul pidi iga hääli

kokku lugenud isik hääletustulemused valjult teatavaks tegema. Sellist nõuet seadusest ei

tulene ning asjaolu, et koosoleku salvestiselt ei kostu hääletustulemusi, ei tähenda, et

hääletamist ei oleks nõuetekohaselt toimunud. Maakohus analüüsis piisava põhjalikkusega

häälte lugemise küsimust ning leidis asjas esitatud tõendite (sh tunnistaja ütluste) põhjal, et

hääletamine toimus vastavalt üldkoosoleku protokollis kajastatule ning avaldaja väited ei anna

alust üldkoosolekul vastuvõetud otsuseid kehtetuks tunnistada. Ringkonnakohus nõustub

maakohtu põhjendustega ning ei korda neid.

9. Maakohus leidis põhjendatult, et kuigi majanduskava peab vastama KrtS § 41 lg-s 1

sätestatud nõuetele, ei mõjuta kõik kõrvalekalded majanduskavas otsuse kehtivust.

Majanduskava kehtestamine tähendab seda, et otsustatakse korteriomanike poolt

korteriühistule tehtavate maksete suurus. Samas on majanduskavas sisalduvate kulude (KrtS §

41 lg 1 p 5 – kütus, soojus, vesi- ja kanalisatsioon ja elekter) prognoosil informatiivne

tähendus ning korteriühistu nõude suurus sellest otseselt ei sõltu (vt KrtS eelnõu 462 SE

seletuskiri, lk 69 ja 72). Ka KrtS § 40 lg 1 näeb ette, et korteriomanikud teevad majanduskava

alusel perioodilisi ettemakseid, mis tähendab, et ettemaksed põhinevad prognoosil.

Puudutatud isiku 2021.-2023. aasta majanduskavades nähtuvad korteriomanike maksete

suurused erinevate kululiikide kaupa (sh elektri ning prügiveo, vee ja kanalisatsiooni

prognoositavate kulude suurus). Nagu ka maakohus välja tõi, nähtuvad kavandatavad tööd

remondifondi maksete kujunemise kohta käivates lahtrites. Majanduskavas on välja toodud, et

prognoositavad kulud 2021. aasta kohta olid 236 224 eurot, 2022. aasta kohta 264 600 eurot

ning 2023. aasta kohta 291 060 eurot. Tulud 2021. aasta kohta olid 272 917 eurot, 2022. aasta

kohta 299 657 eurot ning 2023. aasta kohta 324 622 eurot. Seega ületavad majanduskava

kohaselt tulud kulusid.

Maakohus tuvastas, et KrtS § 41 lg-s 1 sätestatud andmetest puuduvad majanduskavas vee- ja

kanalisatsiooniteenuse ning elektri prognoositav kogus (kuigi prognoositav maksumus on

olemas) ning ülevaade kaasomandi eseme seisukorrast. Ringkonnakohus nõustub

maakohtuga, et tegemist ei ole selliste puudustega, mis tooksid kaasa otsuste kehtetuks

tunnistamise. Peamised olulised andmed on majanduskavas välja toodud. Kui kavas esinevad

arvutusvead ning selle tulemusel (või ka muudel põhjustel) peaks tekkima olukord, kus

kehtestatud majanduskava ei taga korteriomandite valitsemist majanduskavas ettenähtud

mahus, on korteriühistu juhatus kohustatud koostama uue majanduskava ja kutsuma kokku

korteriomanike erakorralise üldkoosoleku uue majanduskava kehtestamiseks (KrtS § 41 lg 4).

Kokkuvõttes ei ole avaldaja esile toonud selliseid olulisi rikkumisi, mis annaksid alust väita,

et majanduskava kinnitamise otsused on vastuolus seadusega TsÜS § 38 lg 1 esimese lause

tähenduses. Seega puudub majanduskava kinnitamise otsuste kehtetuks tunnistamise alus.

10. Otsuse tühisuse toovad kaasa raskemad sisu- ja menetlusvead (nt kui tühisuse alus on

seaduses otseselt ette nähtud või kui rikutud on korteriühistu liikme õigust saada teada

koosoleku toimumisest, osalemisõiguse teostamist ning õigust olla koosolekul kohal ja

kaalutletult hääletada, vt ka TsÜS komm (2023), § 38, p 3.2.3.1), mida siinses asjas ei esine.

11. Eeltoodust tulenevalt jääb määruskaebus rahuldamata.

12. Seoses määruskaebuse rahuldamata jätmisega jäävad määruskaebuse menetlemise kulud

TsMS § 171 lg 1 alusel avaldaja kanda.

Puudutatud isiku menetluskulude nimekirja kohaselt on puudutatud isiku menetluskuluks

lepingulise esindaja kulu 140 eurot (käibemaksuta). Lepingulisel esindajal on kulunud

maakohtu määrusega tutvumisele 0,5 tundi, määruskaebusele seisukoha koostamisele 0,3

tundi ning menetluskulude nimekirja ja avaldaja menetluskulude osas seisukoha koostamisele

0,2 tundi. Lepingulise esindaja tunnitasu suuruseks on 140 eurot (käibemaksuta). Puudutatud

isik palub menetluskulud välja mõista ilma käibemaksuta.

Avaldaja tõi oma vastuväites puudutatud isiku menetluskuludele välja, et kuna e-toimikus ei

ole puudutatud isiku seisukohta määruskaebusele, siis ei ole puudutatud isikul

ringkonnakohtus menetluskulusid tekkinud.

Ringkonnakohus leiab, et puudutatud isiku lepingulise esindaja ajakulu 1 tund on teostatud

toimingute sisu ja mahtu arvestades põhjendatud ja mõistlik. Puudutatud isik on esitanud

avaldaja määruskaebuse osas seisukoha 13.08.2024 ning see on ka avaldaja lepingulisele

esindajale samal kuupäeval nähtavaks tehtud. Arvestades asja sisu ja mahtu, esindaja

kvalifikatsiooni ning tavapäraseid õigusteenuse osutamise tasusid, on avaldaja lepingulise

esindaja tunnitasu 140 eurot (käibemaksuta) põhjendatud.

Puudutatud isiku põhjendatud ja vajalikud lepingulise esindaja kulud on seega kokku 140

eurot (1 tundi x 140 eurot). Nimetatud summa kuulub avaldajalt puudutatud isiku kasuks

menetluskuluna väljamõistmisele.

13. TsMS § 178 lg-te 1 ja 2 järgi saab menetluskulude jaotust vaidlustada üksnes selle

kohtulahendi peale edasi kaevates, millega menetluskulude jaotus kindlaks määrati.

Menetluskulude kindlaksmääramise peale võib edasi kaevata menetluskulude hüvitamiseks

õigustatud või menetluskulusid kandma kohustatud isik, kui vaidlustatav menetluskulude

summa ületab 280 eurot.

(allkirjastatud digitaalselt)