2-23-6833/35 · Tartu Ringkonnakohtu tsiviilkolleegium

K O H T U O T S U S

EESTI VABARIIGI NIMEL

Kohus

Tartu Ringkonnakohus

Kohtukoosseis

Andra Pärsimägi, Margit Jäätma, Triin Uusen-Nacke

Otsuse tegemise koht ja aeg

Tartu, 26. juuni 2025

Tsiviilasja number

2-23-6833

Tsiviilasi

B.P hagi F.L-i vastu alusetult saadu tagastamise,

kahju hüvitamise ja viivise nõudes

F.L-i vastuhagi B.P vastu võla ja viivise nõudes

Tsiviilasja

hind

apellatsioonikohtus

47 902 eurot 15 senti

Vaidlustatud kohtulahend

Tartu Maakohtu 12. veebruari 2025. a otsus

Kaebuse esitaja ja kaebuse liik

F.L-i apellatsioonkaebus

Kohtuistungi toimumise aeg

Kirjalik menetlus

Menetlusosalised

ja

nende

esindajad

Apellant (kostja): F.L

(isikukood XXX),

lepinguline esindaja vandeadvokaat F.L Jennsen

Vastustaja (hageja): B.P

(isikukood XXX),

lepinguline esindaja vandeadvokaat Kaisa Lumiste

RESOLUTSIOON

1. Rahuldada F.L-i apellatsioonkaebus osaliselt.

Tühistada Tartu Maakohtu 12. veebruari 2025. a

otsus osaliselt osas, milles maakohus B.P hagi F.L-

i vastu alusetult saadu tagastamise, kahju

hüvitamise ja viivise nõudes rahuldas ning

menetluskulude jaotuse ja kindlaksmääramise

osas.

2. Teha tühistatud osas uus otsus, millega jätta

B.P hagi F.L-i vastu alusetult saadu tagastamise,

kahju hüvitamise ja viivise nõudes rahuldamata.

3. Jätta muus osas Tartu Maakohtu 12. veebruari

2025. a otsus muutmata.

4. Lugeda kohtuotsuse resolutsioon tervikuna

sõnastatuks järgnevalt:

4.1. Jätta B.P hagi F.L-i vastu alusetult saadu

tagastamise, kahju hüvitamise ja viivise nõudes

rahuldamata.

4.2. Jätta F.L-i vastuhagi B.P vastu võla ja viivise

nõudes rahuldamata.

5. Jätta menetluskulud maa- ja ringkonnakohtus

poolte endi kanda.

Edasikaebamise kord

Otsuse peale võib esitada kassatsioonkaebuse

Riigikohtule

päeva

jooksul

otsuse

kättetoimetamisest.

Hagimenetluses Riigikohtus võib menetlusosaline

menetlustoiminguid teha ning avaldusi ja taotlusi

esitada üksnes vandeadvokaadi vahendusel, kui

seaduses ei ole sätestatud teisiti.

Juhul, kui menetlusosaline taotleb menetlusabi, peab

ta esitama tähtaja kestel kassatsioonkaebuse. Kaebuse

põhjendamiseks või riigilõivu tasumiseks või

kaebuses esineva sellise puuduse kõrvaldamiseks,

mis on seotud menetlusabi taotlemisega, annab kohus

mõistliku tähtaja pärast menetlusabi taotluse

lahendamist, kui nimetatud taotlus ei ole esitatud

põhjendamatult või tähtaja pikendamise eesmärgil.

MENETLUSOSALISTE NÕUDED, VASTUVÄITED JA PÕHJENDUSED

1. B.P (hageja) esitas 9. mail 2023 Tartu Maakohtule hagi F.L-i (kostja) vastu alusetult saadud

2000 euro, kahjuhüvitise 798 euro ja viivise väljamõistmiseks.

Hagiavalduse kohaselt kandis hageja 11. aprillil 2022 kostja arvelduskontole 2000 eurot tütre

A. B.P edasiulatuva elatise katteks. Hageja ja kostja leppisid suuliselt kokku, et hageja tasub

elatist 250 eurot kuus ning 11. aprillil 2022 tasus hageja elatist järgneva kaheksa kuu eest. A.

B.P esitas kohtusse hagi, milles nõudis hagejalt elatist tagasiulatuvalt perioodi eest 1. juuli

2022 kuni 4. september 2022 ning edasiulatuvalt alates 5. septembrist 2022. Tartu Maakohus

leidis 14. veebruari 2023. a otsuses, et hageja peab tasuma tütrele elatist vastavalt hagis

nõutule. Kohus tuvastas, et hageja tehtud 2000 euro suurune ülekanne ei olnud elatise ette

tasumine. Kohus mõistis hagejalt välja elatise sama ajavahemiku eest, mille eest hageja oli

2000 eurot ette tasunud. Hageja tasus väljamõistetud summad otsuse jõustumisel.

Kostjal tuleb hagejale tagastada alusetult saadud 2000 eurot. Ei esine ühtegi kohustust, mille

katteks oleks hageja kostjale pidanud tasuma 2000 eurot.

Hageja oli sunnitud juriidilise abi saamiseks pöörduma advokaadibüroo poole. Advokaat

saatis kostjale nõudekirja ning aitas hagejal valmistuda kohtuvaidluseks. Õigusabi kasutamine

oli vajalik, sest ilma selleta ei oleks hageja saanud enda õigusi tõhusalt kaitsta. Kohtueelses

menetluses kulus hagejal õigusabile 798 eurot.

2. Kostja palus jätta hagi rahuldamata ja esitas 19. septembril 2023 vastuhagi hageja vastu

kaasomandi osa kaotuse eest võlgnetava 40 000 euro ja viivise väljamõistmiseks.

Hageja ja kostja omandasid 27. juulil 2012 kinnisasja asukohaga XXXXX, XXX

kaasomandisse ½ suuruste mõtteliste osadena. Pooled abiellusid XXXXXX, abielu lahutati

31. detsembril 2021.

Hageja pakkus augustis 2021 kostjale, et omandab kostjale korteriomandist kuuluva osa.

Hageja ja kostja leppisid kokku, et hageja saab kostja lahusvarasse kuuluva kaasomandi osa

omanikuks ning hageja tasub kostjale omandi kaotuse eest kaasomandi lõpetamisel hüvitist

selliselt, et tasub kinnisasja koormava hüpoteegi kustutamiseks vajaliku laenujäägi 22 000

eurot ning tasub kostja uue korteri sissemakse kuni 25 000 eurot ja ostab kostjale sõiduauto

kuni 20 000 euro eest. Pooled leppisid kokku, et notariaalselt tõestatud tehingusse märgitakse

kaasomandi lõpetamisel kostja kaasomandi osa kaotuse eest saada oleva hüvitisena üksnes 22

000 eurot. Pooled leppisid kokku, et esmalt tasub hageja kostjale olemasoleva eluasemelaenu

kustutamiseks vajaliku summa (22 000 eurot) ning kui kostja on leidnud uue eluaseme, siis

selle sissemakseks vajaliku summa laenab kostja hageja palvel oma onult E.M., kellele

maksab laenatud raha tagasi hageja. Kostja ostis uue eluaseme märtsis 2022 ning tasus

sissemaksena 20 400 eurot. Sellele lisandus notaritasu ja korteri hindamise kulu.

Sissemakseks ja kulude kandmiseks laenas E.M. kostjale 22 000 eurot, selle katteks tasus

hageja laenu saamise kuule järgneval kuul ehk aprillis 2022 kostja arvele 2000 eurot

selgitusega „kokkulepe“. Kostja edastas selle E.M.le. Uue korteri ostmise järel selgus selle

renoveerimise vajadus ja kostja tegi hagejale ettepaneku tasuda sõiduauto hinna asemel 20

000 eurot kostja pangakontole korteri renoveerimiseks.

Eluliselt on ebausutav, et korteri ½ suuruse osa väärtus on 22 000 eurot ning et kostja oleks

nõus kaasomandiosa võõrandamisega üksnes sellises suuruses laenujäägi hinnaga.

Kaasomandi osa kaotuse eest saadav hüvitis pidi olema suurem kui notariaalses lepingus

märgitu, mistõttu on nimetatud tehing näilik. Sellega varjati tehingut, mille kohaselt nõustus

hageja tasuma kostjale tema omandiosa kaotuse eest kokku 64 000 eurot, millest on tasumata

40 000 eurot.

Hageja ei ole kostjale alusetult kandnud 2000 eurot. Hageja kandis nimetatud summa kostjale

korteriomandi kaasomandi lõpetamisel kaasomandi osa kaotuse eest saada oleva hüvitise

osamaksena. Põhjendamatud on ka hageja õigusabikulu ja viivise nõuded. Kostja ei tea, millal

ta sai kätte hageja nõudekirja. Viivisearvestust oleks korrektne alustada alates hagi

esitamisest.

3. Hageja palus jätta vastuhagi rahuldamata.

Poolte vahel puuduvad mistahes võlasuhted, millest tulenevalt oleks hagejal kostjale raha

tasumise kohustus. Poolte vahel oli kooselu lõppedes palju erinevaid arutelusid, kuid sellist

kokkulepet, nagu väidab kostja, ei ole poolte vahel sõlmitud. Kaasomandi lõpetamisega

seotud kokkulepped on kajastatud kaasomandi lõpetamise notariaalses lepingus.

Novembris 2019 hinnati kaasomandis olnud korteri väärtuseks 64 000 eurot. Pärast

hindamisakti koostamist algas korteris suuremahuline remont. Kaasomandi lõpetamise hetkel

oli korteris remont veel pooleli, mis vähendas korteriomandi hinda. Poolte abielu ajal oli

poolte varasuhteks varalahusus. Remondi eest tasus hageja.

Eluliselt pole usutav, et kui eelnevalt hinnati kogu korteriomandi väärtuseks 64 000 eurot, siis

kaasomandi lõpetamisel oleks hageja olnud nõus tasuma kostjale hüvitist sisuliselt kogu

korteriomandi väärtuses. Kaasomandi osa väärtus on tavapäraselt madalam kui kogu

kinnisasja väärtusest proportsionaalselt kaasomandi osa suurusega arvestatud väärtus.

Kaasomandi lõpetamise puhul oli tegemist poolte kokkuleppega, mille järgi oli kostja

kaasomandi osa eest makstava hüvitise suurus 22 000 eurot. Hüvitise suurus oli mõistlik ja

kostja nõustus sellega.

Hageja hakkas 2022. aasta jaanuaris tasuma poolte ühisele lapsele elatist kostja

arvelduskontole, kuivõrd kostja kolis siis koos lapsega poolte ühisest korterist välja. Poolte

vahel augustis 2021 toimunud arutelust nähtub, et üks osa kokkuleppest oleks olnud see, et

hageja ei maksa lapsele sel ajal elatist ning tasub kostjale muid hüvitisi. Elatise tasumisest on

võimalik järeldada, et pooled ei saavutanud kostja väidetud tingimustele vastavat kokkulepet.

Lisaks mõistis kohus hagejalt elatise välja. Kui poolte vahel oleks olnud kostja väidetud

kokkulepe, ei oleks kostja esitanud lapse nimel hagi elatise nõudmiseks. Isegi kui poolte vahel

oli kostja väidetud kokkulepe, siis kokkuleppe ühe osana oli hagejal väidetavalt kohustus

soetada kostjale auto. Tegemist ei ole raha tasumise kohustusega. Seega ei ole hageja selles

osas rikkunud raha tasumise kohustust.

MAAKOHTU LAHEND

4. Tartu Maakohus rahuldas 12. veebruari 2025. a otsusega hageja hagi osaliselt ja jättis kostja

vastuhagi rahuldamata. Maakohus mõistis kostjalt hageja kasuks välja 3402 eurot 46 senti

(alusetult saadud 2000 eurot ja sellelt arvestatud viivis 435 eurot 2 senti alates 22. aprillist

2023 kuni 12. veebruarini 2025 ning kahjuhüvitis 798 eurot ja sellelt arvestatud viivis 169

eurot 44 senti alates 10. maist 2023 kuni 12. veebruarini 2025) ja 2798 euro (alusetult saadud

2000 eurot ja kahjuhüvitis 798 eurot) tasumisega viivitamise eest viivise alates 13. veebruarist

2025 kuni 2798 euro tasumiseni VÕS § 113 lg 1 teises lauses sätestatud määras. Maakohus

jättis menetluskulud kostja kanda, mõistis kostjalt välja 3263 eurot 91 senti ja sellelt viivise

VÕS § 113 lg 1 teises lauses sätestatud määras alates lahendi jõustumisest kuni selle

täitmiseni.

Hageja esitas kostja vastu VÕS § 1027, § 1028 lg 1 ja § 1032 lg 1 alusel nõude ilma õigusliku

aluseta saadud 2000 euro tagastamiseks, VÕS § 115 lg 1, § 127 lg 1 ja § 128 lg 3 alusel 798

euro suuruse kahju hüvitamiseks ja VÕS § 113 lg 1 alusel viivise väljamõistmiseks.

Kostja esitas hageja vastu tsiviilseadustiku üldosa seaduse (TsÜS) § 89 lg 1, lg 3 ning VÕS §

108 lg 1 ja § 113 lg 1 alusel nõude varjatud tehingust tuleneva tasumata kohustuse 40 000

euro ja viivise väljamõistmiseks. Asjas ei ole vaidlust selle üle, et:



17. juulil 2012 omandasid pooled kaasomandisse korteriomandi (registriosa nr

XXXXXXXX, asukoht XXXXX, XXX), kummagi poole kaasomandiosa suurus oli

½;



pooled sõlmisid abielu XXXXXX, ühisvara režiimiks oli varalahusus;



pooled lahutasid abielu 31. jaanuaril 2022;



hageja tasus 15. septembril 2021 kostja pangakontole 22 000 eurot;



20. septembril 2021 sõlmisid pooled notariaalakti (hüpoteekide lõpetamine,

kaasomandi lõpetamine ja asjaõigusleping), millega lõpetasid kinnistu nr

XXXXXXXX kaasomandi ning selle ainuomanikuks sai hageja;



hageja tasus 11. aprillil 2022 kostja pangakontole 2000 eurot.

Kostja pangakontole tasutud 22 000 eurot vastab üheaegselt nii notariaalakti punktis 3.2

märgitud kompensatsioonile kui kinnistut koormanud hüpoteegi kustutamiseks vajaliku

laenujäägi summale, mille tasumise järel hüpoteek lõpetati ja kustutati kinnistusraamatust.

Vaidlus on selles, kas hageja ja kostja vahel oli kokkulepe ka selles, et kaasomandiosa

kaotuse eest tasub hageja kostjale lisaks tema uue eluaseme soetamiseks vajaliku sissemakse

kuni 25 000 eurot ja ostab kostjale vähekasutatud auto hinnaga kuni 20 000 eurot (mis hiljem

asendus kostja soetatud korteris tehtava remondi maksumuse hüvitamisega samas suuruses).

Kohus selgitas 4. septembri 2023 eelistungil, et omavaheliste kokkulepete tõendamise

kohustus lasub kostjal.

Kostja on oma väiteid selle kohta, et 20. septembri 2021 notariaalakti punktis 3.2 märgitud

kokkulepe kaasomandiosa kompensatsioonina 22 000 euro tasumise kohta on fiktiivne ning

poolte vahel oli kokkulepe hoopis suurema hüvitise tasumiseks, soovinud tõendada oma

vande all antud seletuse, hageja ja kostja vahel peetud sõnumi- ja e-kirjavahetusega ning

tunnistaja E.M. ütlustega. Selleks, et tõendada kinnistu tegelikku väärtust kaasomandi

lõpetamise ajal, on kostja kohtule esitanud ka eksperthinnangu.

Maakohus leidis, et sõna-sõna vastu olukorras ei saa kohus pelgalt ühe poole vande all antud

seletuse alusel ühtegi asjaolu tuvastatuks lugeda. Poolte vande all antud tõendeid tuleb hinnata

koos teiste asjas kogutud tõenditega.

Tunnistaja E.M. ütlustega on tõendatud, et E.M. andis 2022. aastal kostjale korteri sissemakse

tasumiseks laenu kokku 22 000 eurot. Selleks andis E.M. kostjale sularahas 13 000 eurot ning

tegi ülekande 9000 eurot.

Hageja väitis, et kostja 16. jaanuaril 2022 kontole sissemakstud sularaha 10 000 eurot oli

pooltele kuuluva äriühingu sularaha kassa, millest kostja lubas ära maksta tulumaksu osa ja

seejärel ülejäänu tasuda dividendidena. Hageja sellekohased väited on ümber lükatud E.M.

ütluste ja hageja 9. jaanuari 2022. a sõnumiga, mille kohaselt dividendide jaoks raha ei ole.

Kostja vande all antud seletuse, tunnistaja ütluste ja konto väljavõtetega on tõendatud, et

kostja sai E.M.lt korteri ostmiseks vajaliku sissemakse tegemiseks laenu 13 000 eurot

jaanuaris 2022 ja 9000 eurot märtsis 2022. Eeltoodu ei tõenda, et seda 22 000 euro suurust

laenu kohustus tagasi maksma hageja ning et see oli seotud kaasomandiosa kaotuse eest

ettenähtud hüvitisega.

Pooled otsustasid lahku minna augustis 2021. Kinnistu kaasomandi lõpetamise notariaalne

tehing tehti 20. septembril 2021. Järelikult oleks hiljemalt 20. septembriks 2021 pidanud

kaasomandi lõpetamise tingimused olema läbiräägitud ja kokkuleppe saavutatud.

Kostja esitas kohtule väljavõtted poolte vahel peetud sõnumivahetusest augustis 2021. 22.

augusti 2021. a sõnumivahetusest nähtub, et pooled arutasid onult laenu võtmist, laenu

suurust ja seostasid laenu suuruse korteri hinnaga. Täielikult on puudu viide, et hageja

pakutav laenukohustuse enese peale võtmine on seotud kostja kaasomandiosa väljaostmisega.

Isegi kui see seos luua, võib arutlust jälgides teha ka järelduse justkui kaasomandi osa kaotuse

eest tasutavaks hüvitiseks oleks see, et hageja võtab enese peale kostja onult võetava laenu

tasumise.

Samas sõnumivahetuses tegi hageja kostjale ettepaneku hüpoteegi muutmiseks kostja kasuks.

20. septembri 2021. a notariaalaktis aga kostja kasuks hüpoteeki ei seatud.

22. augustil 2021 arutasid pooled sõnumis ka hageja poolt kostjale sõiduauto ostmist, millest

võib teha järelduse, et onult oli laenu vaja hoopis kostjale sõiduauto ostmiseks. Sama väitis

hageja ka vande all antud seletuses. Sõnumivahetuses puuduvad viited sellele, et sõiduauto

ostmise plaan on seotud kostja kaasomandi osa võõrandamisega hagejale. Vastupidiselt

nähtub sõnumivahetusest, et hageja soovis sõiduauto kulude enda kanda võtmist tasaarvestada

temapoolse kohustusega maksta lapse ülalpidamiseks elatist. Seda kinnitavad ka poolte vande

all antud seletused. Hageja tasus alates jaanuarist 2022 lapse ülalpidamiseks elatist 250 eurot

kuus, mis pigem viitab sellele, et sõiduauto ostmise kokkulepet ei saavutatud.

Maakohus nõustus, et pooled arutasid sõnumites erinevate võimaluste üle, kuidas pärast

lahkuminekut edasi minna ning varalised küsimused, sh lapsele elatise maksmine, lahendada.

Poolte vaheline hüplik sõnumivahetus ei ole siiski piisav selleks, et tõendada sellega kostja

väidetavat kokkulepet ja selle tingimusi.

Sõnumi- ja e-kirjavahetuses väljendatud kostja soovid ja ettepanekud ei tähenda, et nendele

soovidele vastav kokkulepe ka sõlmiti. Lepingu sõlmimiseks on vaja mõlemapoolset

tahteavaldust (VÕS § 9 lg 1). Kohtule esitatud sõnumi- ja e-kirjavahetusega ei ole võimalik

tuvastada ei selget pakkumust ega nõustumist. Samuti ei anna esitatud sõnumi- ja e-

kirjavahetus alust väita, et lepingutingimused jäeti teadlikult lahtiseks (VÕS § 26). Tõendite

hindamisel tuleb arvestada, et kostja seisukohad väidetava kokkuleppe sisust on olnud ajas

muutuvad.

Hageja meelemuutust on näha ka tema enese poolt väidetavas kokkuleppes – pärast eluaseme

ostmist loobus kostja väidetava kokkuleppe kolmandast tingimusest, s.o temale kasutatud

sõiduauto ostmisest, ning nõudis hagejalt selle asemel remondi maksumuse hüvitamist. Ka

lepingu muutmiseks on VÕS § 13 lg 1 kohaselt vajalik lepingupoolte kokkulepe. Kostja

tunnistas vande all, et ta ei mäleta, mida hageja selle ettepaneku peale ütles, vastu ta ei olnud.

Muud tõendid peale kostja vande all antud seletuse puuduvad. Sõna-sõna vastu olukorras ning

olukorras, kus kostja väidetes napib nende korduva muutumise tõttu usaldusväärsust, ei

lugenud maakohus kostja vande all antud seletust piisavaks tõendusvahendiks.

Kaasomandi lõpetamine on notariaalse tehinguga fikseeritud, notariaalakti punktis 3.2 on

märgitud kaasomandi kaotuse eest kostjale tasutavaks kompensatsiooniks 22 000 eurot ning

see on hageja poolt kostjale tasutud. Võib vaielda selle üle, kas see summa vastas

turuväärtusele või mitte, kuid selline oli poolte notariaalakti märgitud tahe. Notariaalakti

punktis 5.2 on notar selgitanud, et lepingusse tuleb märkida kõik kokkulepped, mis on seotud

lepingu eseme kaasomandi lõpetamise kokkuleppega. Muid kokkuleppeid notariaalaktist ei

nähtu.

Pooled märkisid notariaalakti punktis 1.4.4 kogu kinnistu väärtuseks 70 000 eurot. Kinnistu

eluasemelaenu tasus kostja; kostja sõnul tasus tema ühistu kulud. Hageja kohtule esitatud

eksperthinnangu nr 1911-17429/RH kohaselt oli kinnistu turuväärtus 11. novembri 2019. a

seisuga 64 000 eurot. Enne 20. septembri 2021. a notariaalakti ja pärast seda tehti korteris

remonti. Kostja möönis, et enamuse remondi eest maksis hageja. Maakohus pidas usutavaks,

et hageja oli kulutanud remondile umbes 25 000 eurot ning et 20. septembrit 2021. a seisuga

tegemata tööde maksumus võis jääda suurusjärku 15 000 eurot. Eeltoodust järeldub, et

kinnistu turuväärtus oli tehtud tööde tõttu tõusnud, kuid kaasomandi lõpetamise seisuga oli

remont olulises osas veel tegemata. Seega võib notariaalakti punkti 1.4.4 märgitud kinnistu

väärtust 70 000 eurot pidada adekvaatseks väärtuseks. See vastab enam-vähem ka Maa-ameti

andmetele, mille kohaselt 2021. aasta III kvartalis maksis XXX kahetoaline järelturu korter

keskmiselt 76 755 eurot (1642 eurot/m2). Arvestades, et vaidlusaluse korteri suurus on 45,5

m2, oli sellises suuruses korteriomandi keskmine väärtus 74 711 eurot.

Kostja esitatud eksperthinnang nr 2024-08-02, mille kohaselt oli kinnistu turuväärtus 20.

septembri 2021. a seisuga ~ 94 000 eurot, on tõendina väheusaldusväärne.

Isegi kui kinnistu turuväärtus oleks 20. septembri 2021. a seisuga olnud 94 000 eurot, ei vasta

kostja poolt nõutav hüvitise summa 65 000 eurot tema kaasomandi osa turuväärtusele.

Matemaatiliselt oleks kaasomandi osa väärtus 94 000 euro suuruse koguväärtuse juures olnud

47 000 eurot (94 000/2). Arvestades, et kaasomandi osa on turutingimustel raske müüa, oleks

selle reaalne turuväärtus olnud eelduslikult väiksem kui 47 000 eurot. Kui lisaks arvestada ka

sellega, et hageja oli korteris teinud ca 25 000 euro väärtuses remonti ning pidi tegema veel

kulutusi ca 15 000 eurot, võib jõuda järeldusele, et notariaalses tehingus märgitud

kompensatsioon 22 000 eurot ei olnud ulmeliselt väike ka siis, kui korteri turuväärtus oleks

olnud 94 000 eurot. Eluliselt ei ole usutav, et hageja oleks nõustunud tasuma kostjale

kaasomandi osa eest hüvitist 65 000 eurot, s.o tugevalt üle turuhinna.

Kostja selgitas vande all, et 65 000 eurot kaasomandiosa eest ei ole suur summa, sest koos

rajati kaks ettevõtet, kostja oli hageja parem käsi ning abistas hagejat oma töö kõrvalt.

Maakohus märkis, et kaasomandi osa kaotuse eest tasumisele kuuluvat

kompensatsioonisummat ei saa sisustada muude hageja ja kostja ühiste varaesemete (OÜ

Antikars, OÜ Lüliti Pluss ja neile ettevõtetele kuulunud sõidukid jm) jagamisest tulenevate

nõuetega.

Maakohus oli seisukohal, et asjas kogutud tõendid ei ole piisavad tõendamaks, et 20.

septembri 2021. a kaasomandi lõpetamise kokkuleppe punktis 3.2 märgitud hüvitis 22 000

eurot oli fiktiivne ning tehing seetõttu TsÜS § 89 lg 1 ja lg 3 kohaselt näilik. Kostja ei ole

suutnud tõendada varjatud tehingu olemasolu ega selle tingimusi. Seetõttu ei saa kohus

kohustada hagejat VÕS § 108 lg 1 alusel täitma varjatud tehingut ega VÕS § 113 lg 1 alusel

tasuma viivist.

Hageja on 11. aprillil 2022 teinud kostjale 2000 euro suuruse ülekande ilma õigusliku aluseta.

Alusetu rikastumise nõuet välistavad asjaolud VÕS § 1028 lg 2 kohaselt puuduvad. Hagejal

on seega VÕS § 1032 lg 1 alusel õigus nõuda kostjale üleantud 2000 euro tagastamist. Hageja

nõue kostjalt alusetult saadud 2000 euro väljamõistmiseks tuleb seega rahuldada.

Maakohus rahuldas VÕS § 128 lg 3, § 127 lg 4 ja § 115 alusel hageja nõude kohtuvälise

õigusabi kulu hüvitamiseks summas 798 eurot.

Maakohus rahuldas VÕS § 113 lg 1 alusel hageja nõude alusetult saadud 2000 eurolt viivise

väljamõistmiseks osaliselt. Maakohus ei nõustunud hagejaga, et hagejal on õigus nõuda

viivist alusetult saadud 2000 eurolt alates nõudekirja saatmisele järgnevast päevast, s.o 13.

aprillist 2023. Ei ole tõendatud, et kostja sai hageja nõudekirja kätte selle saatmisele järgneval

päeval. Kuivõrd kostja vastas hageja nõudekirjale 22. aprillil 2023, tuleb järeldada, et kostja

sai hageja nõudekirja kätte ning hageja tahteavaldus muutus kehtivaks hiljemalt 22. aprillil

2023. Seega on hagejal õigus nõuda kostjalt viivist alates 22. aprillist 2023. Maakohus

rahuldas VÕS § 113 lg 1 alusel hageja nõude kahjuhüvitiselt 798 eurolt viivise

väljamõistmiseks.

Arvestades et hagi jäi rahuldamata vaid marginaalses ulatuses ja vastuhagi jäi rahuldamata,

jättis maakohus kõik menetluskulud TsMS § 162 lg 1 alusel kostja kanda.

MENETLUSOSALISTE TAOTLUSED JA PÕHJENDUSED

5. Kostja esitas maakohtu otsuse peale apellatsioonkaebuse, milles palub tühistada maakohtu

otsuse osas, millega maakohus rahuldas hageja hagi kostja vastu osaliselt ja jättis kostja

vastuhagi hageja vastu rahuldamata. Kostja palub teha tühistatud osas uus otsus, millega jätta

hageja hagi kostja vastu täies ulatuses rahuldamata ja rahuldada kostja vastuhagi ning jätta

menetluskulud kostja kanda.

Maakohus ei ole hinnanud asjas kogutud tõendeid õigesti ega kogumis. Maakohus on jätnud

tähelepanuta, et pooled sõlmisid tehingu sõnumivestluse tulemusena.

Ei ole eluliselt usutav, et kostja võõrandas oma kaasomandi osa hagejale 22 000 euro eest, kui

poolte vahel ei olnud kinnisasja müügihinna osas muud kokkulepet. Kinnisasja eest tasutud

22 000 eurot kattis täpselt laenukohustuse jäägi. Poolte selline kokkulepe tähendanuks seda, et

kostja võõrandas endale kuuluva kinnisasja osa üksnes kohustusest vabanemise hinnaga.

Kostjale kuulunud kaasomandi osa väärtus oli oluliselt suurem kui 22 000 eurot. Oluline osa

laenust oli müügi hetkeks juba tasutud.

Maakohus jättis tähelepanuta asjaolu, et kostja tasus ainuisikuliselt kinnisasja soetamiseks

võetud eluasemelaenu. Kostja tasus laenukohustust ka hageja omandiosa eest ning võõrandas

enda osa laenukohustuse jäägi eest, millest ½ suuruse osa suhtes oli tal nõudeõigus hageja

vastu. VÕS § 1041 alusel. Seega oli kostja jaoks tegelik tehingu väärtus 11 000 euro suurusest

kohustusest vabanemine ning hageja tasus 22 000 euro suurusest maksest 11 000 eurot temale

endale kuuluvat kohustust, mitte ei hüvitanud kostjale tema omandiosa kaotust.

Maakohus jättis arvesse võtmata, et hageja poolt korteri renoveerimiseks tehtud kulutuste

suuruse kohta oleks hageja saanud esitada dokumentaalsed tõendid. TsMS § 267 lg 1 järgi on

poole vande all ülekuulamisel saadud andmed tõendiks juhul, kui tema poolt tõendamist

vajavat asjaolu ei suudeta tõendada muude tõenditega.

Maakohus jättis arvesse võtmata, et hagejal on teise kaasomaniku vastu nõue üksnes ½

suuruses osas eseme säilimiseks vajalike kulutuste tegemise osas (AÕS § 72 lg 4 ja § 75 lg 1).

Samal ajal tasus teine kaasomanik korteri soetamiseks võetud eluasemelaenu, täites samuti

mõlema kaasomaniku kohustust ainuisikuliselt. Seega ei oleks hageja poolt korteri

renoveerimine ega kostja poolt laenumaksete tegemine müügihinda oluliselt mõjutanud.

Korteriomandi osa müügihind oleks pidanud olema keskmine turuhind.

Kinnisasja võõrandamistehingu vastastikuste kohustuste väärtus on heade kommete vastaselt

ebamõistlikult tasakaalust väljas. Kohus hindab tehingu heade kommete vastasust omal

algatusel. Leides, et tehing ei ole näilik, pidi maakohus hindama selle heade kommete

vastasust. Tehing on tehtud kostja jaoks äärmiselt ebasoodsatel tingimustel. Lisaks on kostja

22. jaanuari 2025. a kohtuistungil vande all andnud järgmised ütlused: „2021. aasta augustis

andis B.P mulle teada, et ta soovib lahutust. Et rahulikult ja sõbralikult lahku minna, pakkus

välja variandi, et ta ostab minu korteri poole ära /.../ Ma olin kõigega nõus, sest ma sain

põhimõtteliselt iga nädal rihmaga peksa. Mul polnud kuskile minna, sest mul polnud korterit

ja minuga manipuleeriti jne. Viskas välja nii, et võttis autovõtmed ära, et autoga ma liikuda ei

saanud.“ Hageja ei ole sellele vastu vaielnud. Kostja hinnangul on tema erakorraline vajadus

tehingu tegemise ajal tõendatud.

Mõlema poole vande all antud ütlustest nähtub, et kinnisasja müügilepingusse ei soovitud

üldse mingisugust tehingu väärtust kirja panna. Lõpuks lepingusse lisatud väärtus 22 000

eurot ei ole usaldusväärne ja viitab sellele, et tehing on kas näilik või heade kommetega

vastuolus.

Kostja ei nõustu maakohtu järeldusega, et tema ütlused on ebausaldusväärsed, kuna tema

seisukohad väidetava kokkuleppe sisu kohta on olnud ajas muutuvad. Kostja teises tsiviilasjas

avaldatu, mille kohaselt korteriomandi osa müügihinnaks oli kokku lepitud kostja uue

eluaseme sissemakse ca 22 000 eurot, vastab tegelikkusele ning ei ole vastuolus käesolevas

asjas kostja esitatuga.

Hageja vande all antud ütlusi kogumis tuleb pidada ebausaldusväärseks.

6. Hageja palub jätta apellatsioonkaebuse rahuldamata ja maakohtu otsuse muutmata. Hageja

palub jätta ringkonnakohtus kantud menetluskulud kostja kanda. Maakohus on kõiki esitatud

tõendeid kogumis hinnanud ning kõrvutanud neid korrektselt poolte vande all antud ütlustega.

Kostja viide TsMS § 267 lg-le 1 ei ole korrektne. Poolte vande all ülekuulamine ei toimunud

mitte TsMS § 267 lg 1 alusel, vaid TsMS § 2681 alusel ehk kohtu algatusel.

Poolte tegeliku tahte välja selgitamisel on oluline aru saada, millistest asjaoludest tulenevalt

jõudsid pooled lepingus välja toodud ostuhinnani. Seetõttu on loogiline, et kohus võttis poolte

tegeliku tahte välja selgitamisel arvesse kõiki asjaolusid, mida pooled välja tõid, muuhulgas

hageja ütlusi korteri renoveerimise osas, mis mõjutas selgelt kaasomandi osa hinda.

Seda, et kostja tasus ainuisikuliselt kinnisasja soetamiseks võetud eluasemelaenu, oleks kostja

saanud esitada kirjalikke tõendeid.

Arusaamatuks jääb kostja väide, et ta võõrandas enda osa laenukohustuse jäägi eest, millest ½

suuruse osa suhtes oli tal nõudeõigus hageja vastu VÕS § 1041 alusel. Tegemist on täiesti uue

asjaoluga, mida ei saa arvestada. Laenukohustus oli üksnes kostjal (tegemist ei olnud ühiselt

võetud laenuga) ehk VÕS § 1041 ei kohalduks.

Maakohtul ei ole kohustust hinnata tehingu vastuolu heade kommetega, tegemist on üksnes

kohtu õigusega.

Kostja ei tuginenud maakohtu menetluses sellele, et tehing on heade kommetega vastuolus

ega toonud välja asjaolu, et ta tegi tehingu oma erakorralisest vajadusest tulenevalt.

Kohustuste väärtus ei ole heade kommete vastaselt ebamõistlikult tasakaalus väljas.

Maakohus on otsuse p-s 12.6 põhjalikult analüüsinud, millistest asjaoludest tulenevalt võis 22

000 eurot olla kaasomandi osa eest põhjendatud summa.

Ei ole tõendatud, et kostja tegi tehingu erakorralisest vajadusest tulenevalt ja hageja oli sellest

teadlik. Hageja hinnangul ei olnud vastastikuste kohustuste väärtus heade kommete vastaselt

ebamõistlikult tasakaalust väljas. Seetõttu ei saa eeldada hageja teadlikkust kostja

erakorralisest vajadusest. Kostja oleks pidanud välja tooma ja põhistama, mil moel hageja oli

sellest teadlik.

RINGKONNAKOHTU PÕHJENDUSED

7. Ringkonnakohus leiab, et hageja apellatsioonkaebus tuleb rahuldada osaliselt. Maakohtu

otsus tuleb tühistada osaliselt osas, milles maakohus hagi rahuldas ning menetluskulude

jaotuse ja kindlaksmääramise osas. Ringkonnakohus teeb tühistatud osas TsMS § 657 lg 1 p 2

alusel uue otsuse, millega jätab hagi rahuldamata. Muus osas jääb maakohtu otsus muutmata.

Juhindudes TsMS § 654 lg-st 22 esitab ringkonnakohus otsuse resolutsiooni juures

kohtuotsuse kehtiva resolutsiooni tervikliku sõnastuse.

9. Hageja nõuab hagis kostjalt tagasi raha, mille ta oli kostjale väidetavalt alusetult üle

kandnud ning kahjuhüvitist kohtueelselt kantud õigusabikulude eest. Ringkonnakohus leiab,

et maakohus on asjas esitatud tõendeid hinnates ekslikult hageja nõude rahuldanud.

VÕS § 1028 lg 1 järgi, kui isik (saaja) on teiselt isikult (üleandja) midagi saanud olemasoleva

või tulevase kohustuse täitmisena, võib üleandja saadu saajalt tagasi nõuda, kui kohustust ei

ole olemas, kohustust ei teki või kui kohustus langeb hiljem ära.

Hageja väitel tasus ta kostja pangakontole 11. aprillil 2022 poolte ühise tütre edasiulatuva

elatise katteks 2000 eurot. Kuna Tartu Maakohus rahuldas teises tsiviilasjas lapse elatisehagi

ja mõistis elatise välja ka selle perioodi eest, mille osas hageja väidetavalt tasus elatise

ettemakse, puudus hageja hinnnagul kostjale 2000 euro tasumiseks õiguslik alus ja kostja on

selle võrra alusetult rikastunud ning kostja peab 2000 eurot hagejale tagastama.

TsMS § 230 lg 1 kohaselt peab kumbki pool hagimenetluses tõendama neid asjaolusid,

millele tuginevad tema nõuded ja vastuväited, kui seadusest ei tulene teisiti.

Hageja peab VÕS § 1028 lg 1 kohaldamiseks seega tõendama, et ta tahtis kostja rikastamiseks

täita olematut kohustust või kohustust, mida ei tekkinud või mis langes hiljem ära. VÕS §

1028 lg 1 kohaldamisel peab olema selge, milles seisnes hageja sooritus kostjale VÕS § 1028

lg 1 mõttes ja milline kohustus on ära langenud või tekkimata jäänud (vt RKTKo 2-18-7948,

17.06.2020, p 20).

Ringkonnakohtu hinnangul ei ole hageja oma tõendamiskoormist täitnud. Hageja esitas koos

hagiga hageja pangakonto väljavõtte ülekannetega kostjale, Tartu Maakohtu otsuse tsiviilasjas

nr 2-22-13152, hageja nõudekirja kostjale ja hageja vastuse sellele. Maakohus kuulas ära

pooled vande all. Hageja konto väljavõttest (dtl 9) nähtub, et hageja on teinud kostjale

erinevaid ülekandeid, erinevatel aegadel ja erinevates summades. 2000 euro ülekande

selgitusse on märgitud „kokkulepe“, sellele lisaks on hageja teinud kostjale 250 euro

suuruseid ülekandeid, mille selgitusse on märgitud „A.le“ ja erinevas suuruses ülekandeid

selgitusega „ük“.

Maakohus ei pidanud tsiviilasjas nr 2-22-13152 hageja kostjale tasutud 2000 eurot poolte

ühisele lapsele elatise andmise kohustuse täitmiseks. Maakohus leidis selles tsiviilasjas (dtl 24

jj), et elatise katteks ettemaksu tegemisel peab olema selgelt tõendatud, et nimetatud summa

on mõeldud just ettemaksena tulevikus sissenõutavaks muutuva elatise eest, mitte

vanematevahelisest muust suhtest tulnud muu kokkuleppe või varalise kohustuse täitmisena.

Ringkonnakohus nõustub seisukohaga, et kui hageja teeb kostjale erinevates summades ja

selgitusega ülekandeid suhteliselt väikese ajavahemiku jooksul (väljavõte on esitatud 22.

detsembrist 2021 kuni 30. juunini 2022), märkides aga selgelt ära lapse nime elatist puudutava

ülekande juurde, ei ole teiste ülekannete puhul eelduslikult tegemist lapse

ülalpidamiskohustuse täitmisega. Ka hageja enda nõudekiri ja kostja vastus sellele ei tõenda,

et ülekanne kostjale on tehtud ilma õigusliku aluseta.

10. Ringkonnakohus leiab, et kostja on tõendanud, et tal on õigus keelduda saadu

tagastamisest, kuna poolte vahel oli kokkulepe, millest tulenevalt oli kostjal õigus raha saada

ning ta ei pea seda tagasi maksma.

Asja materjalide põhjal on ilmne, et poolte vahel käisid erinevad arutelud omavaheliste

varaliste suhete reguleerimise ja elatise maksmise üle (dtl 70). Ka maakohus on istungil

leidnud, et kui mõelda 45 m2 korteri keskmisele turuväärtusele aastal 2021, kui hageja

omandas 22 000 euro eest poole korteriomandist, siis tundub eluliselt abausutav, et sellega

kokkulepe piirdus (dtl 115). Maakohus tuvastas ja pooled ei vaidle selle üle, et kostja

pangakontole tasutud 22 000 eurot vastab üheaegselt nii notariaalakti punktis 3.2 märgitud

kompensatsioonile kui kinnistut koormanud hüpoteegi kustutamiseks vajaliku laenujäägi

summale, mille tasumise järel hüpoteek lõpetati ja kustutati kinnistusraamatust.

Kostja esitas kohtule väljavõtted poolte vahel peetud sõnumivahetusest augustis 2021 (dtl-d

70–76, 140–154, 162–174). Kirjavahtustest nähtub selgelt hageja soov aidata kostjat auto

ostmisel ja sellega seotud kulutuste kandmisel ja kostja võla maksmisel onu ees „ma ei taha

onu võlga mingi 10 aastat ka maksta“; „ideaalis võiks 2 aastaga tasa saada“ (dtl 75).

Hageja leidis, et kuna kostja on reageerinud pöidla märgiga hageja ettepanekule „Kui auto

ostan ja 2-3 aastat kütuse ja muud kulud mõistliku läbisõidu juures kinni maksan (60-70

tuhat) ja onu võla jõuan tagasi maksta, siis A. jääb seniks Sinu ülal pidada. Kas see oleks

ok?“, on kostja olnud sellega nõus. Ringkonnakohtu hinnnagul ei saa ainuüksi märgi

lisamisest mitmeid asjaolusid sisaldavale sõnumile järeldada, et pooled oleksid saavutanud

kokkuleppe selles, et hageja tasub kostjale ühise lapse ülalpidamiseks ettemaksuna 2000

eurot. Kostja ise on samuti eelnevale väitele lisanud: „mingi väikese taskuraha ikka saaks“.

Hagejea väitel jätkas ta pärast 2000 eurose ülekande (hageja väitel ettemaksu) tegemist siiski

tütrele igakuise elatise maksmist (dtl 103), ringkonnakohtu hinnangul pigem viitab elatise

maksmise jätkamine sellele, et 2000 eurosel ülekandel oli muu õiguslik alus, kui elatise

maksmise kohustuse täitmine.

Hageja on menetluses avaldanud, et poolte vahel toimunud arutelust peegeldub, et kokkuleppe

tingimused oleks olnud sellised, et hageja tasub kostja laenujäägi, uue korteri sissemakse ja

uue sõiduki ning sellega loetakse eelnimetatud maksete teostamise perioodil tasutuks ka lapse

elatis. Kuivõrd hageja on tasunud kogu hilisema aja lapsele elatist, siis leiab hageja, et poolte

vahel ei ole sellist kokkulepet saavutatud. Ringkonnakohus leiab, et kuigi asja materjalide

juures ei ole tõendeid, mis viitaksid poolte selgele kokkuleppele, nähtus kirjavahetusest

selgelt hageja soov kostjat aidata ning osa elukoha ja auto vahetusega seotud kulutustest enda

kanda võtta. Selget seost elatise maksmise ja poolte muude varaliste kokkulepete vahel

kirjavahetusest ei tulene. Seega kirjavahtusest ei tulene, et kui hageja tasub lapsele elatist, siis

ta kostjat ei toeta.

Kostja kirjutas hagejale, et pooled on leppinud kokku, et hageja maksab korteri sissemaksu

kostja onule kahe aasta jooksul ja hageja ostab kostjale auto. 17. augustil 2022 kirjutas kostja

hagejale: „Onu soovis teada kuna on oodata järgmist ülekannet?“.

Ka maakohus on otsuse põhjendustes leidnud, et kuigi sõnumivahetuses puudub viide sellele,

et hageja pakutav laenukohustuse enese peale võtmine oleks seotud kostja kaasomandiosa

väljaostmisega, võib poolte arutlust jälgides teha ka järelduse, justkui kostja kaasomandi osa

kaotuse eest tasutavaks hüvitiseks olekski see, et hageja võtab enese peale kostja onult

võetava laenu tasumise.

Tunnistaja, kostja onu E.M., ütluste kohaselt andis ta kostjale laenu uue korteri sissemaksuks.

Laenu saamise ajaks olid kostja ja hageja lahus (dtl 387). Kohtul puudub alus kahelda

tunnistaja ütlustes.

Tunnistaja väitel oli ta hagejale ka varem laenu andnud ning see käis samuti kostja

vahendusel, tagasi on E.M. praegusest laenust saanud 2000 eurot, mis vastab summale, mille

hageja kostjale üle kandis. Kostja selgitas 22. aprilli 2023. a vastuses hageja nõudekirjale, et

2000 eurot, mille hageja kostjale 11. aprillil 2022 üle kandis, oli mõeldud hageja ja kostja

vahelise kokkuleppe täitmiseks (dtl 40).

Isegi kui nõustuda maakohtuga, et eluliselt ei ole usutav, et hageja oleks nõustunud tasuma

kostjale kaasomandi osa eest hüvitist 65 000 eurot, s.o tugevalt üle turuhinna, oli poolte

kirjavahtuse eesmärgiks jõuda kokkuleppele, kuidas ja millises suuruses tasub hageja kostjale

hüvitist lisaks lepingus kirjapandule. Arvestades vaidlusalusel ülekandel nimetatud selgitust,

poolte kirjavahetust ja tunnistaja ütlusi, leiab ringkonnakohus, et hageja tegi kostjale ülekande

soovides omavahelisi varalisi suhteid reguleerida, hageja ei ole tõendanud õigusliku aluse

puudumist.

Kuna hageja nõue alusetult saadu tagastamiseks jääb rahuldamata, jätab ringkonnakohus

rahuldamata ka hageja kahjuhüvitise nõude kohtueelselt kantud õigusabikulude eest. Samuti

jätab ringkonnakohus rahuldamata hageja viivisenõuded.

11. Ringkonnakohus leiab, et maakohus on õigesti jätnud kostja vastuhagi rahuldamata.

Kostja esitas hageja vastu nõude raha saamiseks, mille hageja jättis väidetava hageja ja kostja

vahelise kokkuleppe kohaselt kaasomandi kaotuse eest kostjale tasumata.

Hageja tugineb oma nõudes sellele, et 20. septembril 2021 sõlmitud hüpoteekide lõpetamise,

kaasomandi lõpetamise ja asjaõiguslepingu, millega lõpetati kinnistu nr XXXXXXXX

kaasomand ning selle ainuomanikuks sai hageja, notariaalselt sõlmitud lepingu hüvitise

tasumise kokkulepe oli näilik tehing. Hageja leidis, et selle näiliku tehinguga varjati tehingut,

mille kohaselt nõustus hageja tasuma kostjale tema omandiosa kaotuse eest kokku 64 000

eurot, millest on tänaseks tasumata 40 000 eurot.

12. Ringkonnakohus nõustub maakohtuga, et hageja ei ole menetluses tõendanud varjatud

tehingu olemasolu ega selle tingimusi.

TsÜS § 89 lg 1 kohaselt on näilik tehing, mille puhul pooled on kokku leppinud, et tehingu

tegemisel tehtud tahteavaldustel ei ole avaldatud tahtele vastavaid õiguslikke tagajärgi, sest

pooled tahavad jätta mulje tehingu olemasolust või varjata tehingut, mida nad tegelikult teha

tahavad. Tüüpilisemaks varjatava tehingu näiteks on tehingud, kus näidatakse tegelikust

hinnast madalam hind, olgu siis eesmärgil, et maksta vähem makse või notaritasu, või siis

hoopis kõrgem hind, näiteks eesmärgiga vältida ostueesõigusega isiku poolt ostueesõiguse

kasutamist.

20. septembri 2021 lepinguga lõpetasid hageja ja kostja kinnistu nr XXXXXXXX

kaasomandi ning selle ainuomanikuks sai hageja (dtl 32 jj). Pooled leppisid kokku, et seoses

lepingu eseme suhtes kaasomandi lõpetamisega tasub hageja kostjale kompensatsiooni 22 000

eurot ja selle summa on hageja kostjale ka tasunud (dtl 139).

Reeglina saab näilik olla vaid kohustusleping, sest kinnisasja üleandmise abstraktne ja

neutraalne asjaõigusleping ei saa üldjuhul olla näilik. Pooled ei ole ka tuginenud sellele, et

nad ei oleks üldse tahtnud anda kostjale kuuluva kinnistu mõttelise osa omandit hagejale üle.

Kui käsutustehingu (asjaõiguslepingu) pooled tegelikult soovisid kinnisasja omandi omaniku

vahetust ning see ka toimus, siis ei saa pidada käsutustehingut näilikuks (vt RKTKo

18.06.2019, 2-16-7090, p 13).

Kostja väitel ei kajasta notariaalses lepingus kokku lepitud kompensatsioon kaasomandi

lõpetamise eest kogu pooltevahelist kokkulepet ning hageja kohustus kostjale tegelikult

tasuma kinnisasja koormava hüpoteegi kustutamiseks vajaliku laenujäägi 22 000 eurot, kostja

uue korteri sissemakse kuni 25 000 eurot ja ostma kostjale sõiduauto kuni 20 000 euro eest.

Ringkonnakohus leiab et juhul, kui tehingus näidatakse lepingueseme tegelikust hinnast

(praegusel juhul tasumisele kuuluv kompensatsioon) madalam hind, on eelduslikult tegemist

näiliku tehinguga. Sellisel juhul on varjatud tehinguks kokkulepe, milles on lepingueseme

hind märgitud vastavalt poolte tegelikule tahtele. Kui näiliku tehinguga varjatakse teist

tehingut, kohaldatakse varjatud tehingule selle tehingu kohta sätestatut (TsÜS § 89 lg 3).

Pooled ei vaidle menetluses selle üle, et nad pidasid läbirääkimisi kokkuleppe saavutamise üle

kostjale auto ning uue korteri ostmise üle. Ringkonnakohus nõustub aga maakohtuga, et

kostja ei ole menetluses tõendanud konkreetset kokkulepet, selle sisu ja tingimusi.

Kohus kohaldab õigust ise ning ei ole seotud apellatsioonkaebuse õigusliku põhjendusega

(TsMS § 652 lg 8), ringkonnakohus täiendab osaliselt maakohtu otsuse põhjendusi.

Kostja nõude rahuldamine eeldab, et poolte vahel oli tehingu tegemise hetkel ühine

ettekujutus sellest, kui suur peaks olema notariaalses lepingus märgitud kompensatsioon.

Vastasel juhul oleks ka sisutühjad kostja väited, mis puudutavad kokkulepitud väärtuse

vastuolu heade kommetega.

Ringkonnakohus nõustub maakohtuga, et poolte vande all antud ütlused olid omavahel

vastuolus (maakohtu otsuse p 12.1). Samas tuleneb poolte sõnumivahetusest selgelt hageja

soov toetada kostjat laenu tagasimaksmisel ja auto ostmisel, ringkonnakohus nõustub

maakohtu seisukohtadega otsuse p-s 12.3). Ringkonnakohus nõustub maakohtu järeldusega, et

ükski menetluses esitatud tõend ei tõenda kindla kokkuleppe sõlmimist hageja ja kostja vahel.

Ringkonnakohus leiab, et kuigi kostja on teinud hagejale ülekandeid eelduslikult

pooltevahelise kokkuleppe täitmiseks (nt hagis nõutud summa, samuti muud hageja konto

väljavõttest tulenevad ülekanded), ei tõenda see hageja ja kostja vahelise kokkuleppe täpset

sisu ja tingimusi, mis oleksid vastuhagi nõude rahuldamise eelduseks. Nõustuda tuleb

apellatsioonkaebuses nimetatuga, et arvestades poolte kirjavahetust vahetult enne notariaalse

lepingu sõlmimist, oli pooltel soov ka täiendavate kokkulepete sõlmimine omavaheliste

varaliste suhete reguleerimiseks. Ringkonnakohus leiab aga sarnaselt maakohtuga, et ühegi

konkreetse kokkuleppe sõlmimist ja selle tingimusi ei ole kostja menetluses tõendanud.

Ainuüksi see, et tegelikkuses on üldteada ka asjaolu, et kinnisasja väärtus ajas suureneb, mitte

ei vähene, ei tõenda poolte kokkuleppe suurust.

Maakohus on otsuse p-s 12.6 põhjalikult hinnanud asjas esitatud asjatundja arvamusi

korteriomandi väärtuse kohta. Ringkonnakohus nõustub selles osas maakohtuga. Korteri

remontimiseks tehtud hageja kulutusi ei hinnanud maakohus detailse täpsusega, pooled ei

vaidle selle üle, et hageja kulutusi kandis, seega võis maakohus lähtuda ka poole vande all

antud ütlustest.

Tehing, millega kohustutakse omandama või võõrandama kinnisasja, peab olema notariaalselt

tõestatud (AÕS § 119 lg 1). Vaidlust ei ole selle üle, poolte vahel puudub notariaalne

kokkulepe kinnisasja omandi üleandmiseks kohustamiseks, milles oleks märgitud

kompensatsiooniks kostja poolt vastuhagis nimetatud tasu. Iseenesest on õige kostja väide, et

AÕS § 119 lg 2 järgi muutub AÕS § 119 lg-s 1 sätestatud vorminõuet järgimata tehtud

kohustustehing kehtivaks, kui tehingu täitmiseks on sõlmitud asjaõigusleping ja tehtud vastav

kanne kinnistusraamatusse. Kinnistusraamatu andmetel on hageja kinnistu ainuomanikuna

kantud kinnistusraamatusse 22. septembril 2021 (dtl 135).

Kuna ringkonnakohtu hinnangul ei ole menetluses aga tõendamist leidnud, et pooled oleksid

sõlminud kokkuleppe notariaalsest lepingust erinevas kompensatsioonis, siis ei oma

nimetatud säte praeguses menetluses tähendust.

13. Ringkonnakohus leiab, et ühe poole jaoks väidetavalt lepingueseme õiglase väärtuse

puudumine või kokkuleppe osa hilisem täitmata jätmine ei muuda kokkulepet näilikuks.

Seega ei ole ühisvara jagamise leping ja asjaõigusleping tühised nende näilikkuse tõttu.

14. Ringkonnakohus leiab, et 20. septembri 2021. a leping ei ole heade kommetega vastuolus.

Heade kommetega on tehing vastuolus siis, kui see toob kaasa olukorra, mis ei ole õiguskorra

poolt lubatud või on ühiskonnas valitsevate arusaamade järgi taunitav sõltumata sellest, kas

tehingu teinud isik subjektiivselt soovis sellise olukorra tekkimist. TsÜS § 86 lg 2 järgi on

tehing heade kommetega vastuolus mh, kui pool teab või peab teadma tehingu tegemise ajal,

et teine pool teeb tehingu tulenevalt oma erakorralisest vajadusest, sõltuvussuhtest,

kogenematusest või muust sellisest asjaolust, ja kui:1) tehing on tehtud teise poole jaoks

äärmiselt ebasoodsatel tingimustel või 2) pooltele tulenevate vastastikuste kohustuste väärtus

on heade kommete vastaselt tasakaalust väljas.

Ainuüksi vastastikkuste soorituste väärtuste vahe (või muu ebasoodne tingimus) iseenesest ei

ole heade kommetega vastuolus (vt nt RKTKm 3-2-1-49-11, p 9). Isegi kui lähtuda kostja

hinnangust, ei ole tegemist ühe poole jaoks äärmiselt ebaproportsionaalse ja heade kommete

vastaselt tasakaalust välja oleva tehinguga. Kostja ei vaidlusta seda, et hageja kandis korteri

remondiga seotud kulud.

Ringkonnakohus leiab, et kostja ei ole menetluses tõendanud tehingu tegemist selliste tema

jaoks erakorraliste asjaolude tõttu, mis viitaks selle vastuolule heade kommetega.

Apellatsioonkaebuses tugineb kostja 22. jaanuari 2025.a kohtuistungil vande all antud

ütlustele, millele hageja ei ole vastuväiteid esitanud: „2021. aasta augustis andis B.P mulle

teada, et ta soovib lahutust. Et rahulikult ja sõbralikult lahku minna, pakkus välja variandi, et

ta ostab minu korteri poole ära/.../Ma olin kõigega nõus, sest ma sain põhimõtteliselt iga

nädal rihmaga peksa. Mul polnud kuskile minna, sest mul polnud korterit ja minuga

manipuleeriti jne. Viskas välja nii, et võttis autovõtmed ära, et autoga ma liikuda ei saanud.

Loopisin minu ja laste asjad autosse, koliti mind minu vanema tütre üürikorterisse, püüdsin

läbi saada, sest oli korteri sissemaksu raha tagasi vaja. Sellele järgnesid igasugused

manipulatsioonid ja muud asjad.“

Ringkonnakohus leiab, et ainuüksi nendest lausetest ei saa tuletada kaasomandi lõpetamise

lepingu ja asjaõiguslepingu heade kommete vastasust.

Asja materjalidest ja kostja enda seisukohtadest tuleneb, et kostja sai tehingu sisu mõjutada.

Ka vastuses hagile nimetab kostja, et hageja ja kostja leppisid kokku, et notariaalselt tõestatud

tehingusse märgitakse kaasomandi lõpetamisel kostja kaasomandi osa kaotuse eest saada

oleva hüvitisena üksnes 22 000 eurot, mille hageja tasus kostjale tehingu eelselt ning mille

arvelt kostja tasus laenukohustuse jäägi ning nimetatud nõuet tagav hüpoteek panga kasuks

kustutati koos müügitehinguga. Ka poolte vahelise kirjavahetuse toon ja laad ei viita kostja

sundolukorrale. Vastuhagis kostja tehingu tegemisega seotud kostja jaoks äärmiselt

ebasoodsale olukorrale ei tugine.

Ringkonnakohus leiab, apellatsioonkaebuse väited ei anna alust maakohtu otsuse muutmiseks

osas, milles maakohus jättis kostja vastuhagi rahuldamata.

15. Ringkonnakohus peab põhjendatuks jätta menetluskulud maa- ja ringkonnakohtus TsMS §

163 lg 1 alusel poolte endi kanda. Ringkonnakohus rahuldab kostja apellatsioonkaebuse

osaliselt ning nii hageja hagi kui ka kostja vastuhagi jäävad rahuldamata. Kostja vastuhagis

esitatud nõue oli küll rahaliselt suurem, kuid põhjendatud on arvestada ka seda, et kostja

tugines vastuhagi esitamisel suures osas samadele asjaoludele kui hageja hagile vastu

vaieldes.

(allkirjastatud digitaalselt)