2-22-3658/88 · Tallinna Ringkonnakohtu tsiviilkolleegium

K O H T U M Ä Ä R U S

Kohus

Tallinna Ringkonnakohus

Kohtukoosseis

Eesistuja Gea Lepik, liikmed Liis Arrak ja Kairi Piirisild

Määruse tegemise aeg ja koht

20. juuni 2025, Tallinn

Kohtuasja number

2-22-3658

Kohtuasi

B.X avaldus avalikule teele juurdepääsu määramiseks

Vaidlustatud kohtulahend

Harju Maakohtu 2. veebruari 2023. a määrus

Kaebuse esitaja ja liik

Kosenex OÜ ja Z.G määruskaebused

Menetlusosalised ja nende

esindajad ringkonnakohtus

Avaldaja B.X (isikukood XXX), lepinguline esindaja

Karlis Kolk

Puudutatud isik Kosenex OÜ (registrikood 16325494),

lepinguline esindaja vandeadvokaat Rene Varul

Puudutatud isikud J.J (isikukood XXX) ja Q.U (isikukood

XXX)

Puudutatud isikud Z.G (isikukood XXX), R.S (isikukood

XXX) ja H.P (isikukood XXX)

Puudutatud

isiku

Z.G

lepinguline

esindaja

vandeadvokaadi abi Kristjan Madisson

Puudutatud isik L.Q (isikukood XXX), lepinguline

esindaja vandeadvokaat Mariann Tusti

Puudutatud isik Saue Vald (Saue Vallavalitsuse kaudu,

registrikood 77000430), esindaja Renee Kokmann

Puudutatud isikud P.Q (isikukood XXX) ja N.E

(isikukood XXX)

Puudutatud isik Eesti Vabariik (Transpordiameti kaudu,

registrikood 70001490), esindaja Tiina Raja

Menetluse liik

Kirjalik menetlus

RESOLUTSIOON

1. Võtta asja materjalide juurde Kosenex OÜ määruskaebuse, 13. aprilli 2023. a, 22.

juuli 2024. a ja 6. juuni 2025. a seisukohtade lisad; Z.G määruskaebuse, 13. aprilli

2023. a, 22. juuli 2024. a ja 6. juuni 2025. a seisukohtade lisad; B.X 18. juuli 2024.

2-22-3658

a, 22. augusti 2024. a ja 18. juuni 2025. a seisukohtade lisad; Q.U 24. juuli 2024. a

seisukoha lisad ning L.Q 22. augusti 2024. a seisukoha lisad.

2. Tühistada Harju Maakohtu 2. veebruari 2023. a määrus tsiviilasjas nr 2-22-3658.

3. Teha tühistatud osas uus määrus, millega rahuldada avaldus osaliselt ning

määrata avalikult kasutatavalt teelt juurdepääs Paistaku kinnisasjale (registriosa

nr 6328402, katastritunnus 51801:001:0420) alljärgnevalt:

3.1. Paistaku kinnisasja omanikul ja temalt nõusoleku saanud isikutel on tähtajatu

ööpäevaringne jalgsi ja igat liiki transpordivahenditega juurdepääs avalikult

kasutatavale 11179 Z.G teele üle Vana-Paistaku kinnisasja (registriosa nr

13012102, katastritunnus 51801:001:0415) ja Liivaku (registriosa nr 11198202,

katastritunnus 51801:001:0323) kinnisasja.

3.2. Punktis 3.1 nimetatud juurdepääsu pikkus on u 325 m (u 147 m ulatuses

Vana-Paistaku kinnisasjal ning u 178 m ulatuses Liivaku kinnisasjal), laius 3

m ning selle ligikaudne asukoht on määruse lisaks nr 1 oleval plaanil

tähistatud punase joonega.

3.3. Määrata, et Vana-Paistaku kinnisasja ja Liivaku kinnisasja koormava

juurdepääsutee hooldamise kohustus lasub Paistaku kinnisasja igakordsel

omanikul.

3.4. Määrata, et juurdepääsu võimaldamise eest peab Paistaku kinnisasja

igakordne omanik maksma Liivaku kinnisasja igakordsele omanikule tasu

5,34 eurot aastas, millele lisandub 1,49% Liivaku kinnisasja aastasest

maamaksust. Tasu tuleb maksta järgmise aasta eest ette hiljemalt 31.

detsembriks. Tasu aasta eest, mil siinne määrus jõustub, tuleb arvestada

proportsionaalselt alates määruse jõustumisest kuni aasta lõpuni ning tasuda

14 päeva jooksul alates määruse jõustumisest.

3.5. Määrata, et juurdepääsu võimaldamise eest peab Paistaku kinnisasja

igakordne omanik maksma Vana-Paistaku kinnisasja igakordsele omanikule

tasu 3,09 eurot aastas, millele lisandub 0,92% Vana-Paistaku kinnisasja

aastasest maamaksust. Tasu tuleb maksta järgmise aasta eest ette hiljemalt 31.

detsembriks. Tasu aasta eest, mil siinne määrus jõustub, tuleb arvestada

proportsionaalselt alates määruse jõustumisest kuni aasta lõpuni ning tasuda

14 päeva jooksul alates määruse jõustumisest.

4. Kohustada Liivaku kinnisasja omaniku Kosenex OÜ seaduslikku esindajat C.V

(isikukood XXX) andma nõusolek kinnistusraamatusse märkuse kandmiseks

registriossa nr 11198202 siinse määruse punktides 3.1–3.4 määratud tingimustega.

5. Kohustada Vana-Paistaku kinnisasja omanikke Z.G-d (isikukood XXX), R.S-i

(isikukood XXX) ja H.P-d (isikukood XXX) andma nõusolek kinnistusraamatusse

märkuse kandmiseks registriossa nr 13012102 siinse määruse punktides 3.1–3.3 ja

3.5 määratud tingimustega.

6. Lugeda käesoleva kohtumääruse lahutamatuks osaks kohtumäärusele lisatud

kaart juurdepääsutee asukoha kohta (lisa nr 1).

7. Rahuldada Kosenex OÜ ja Z.G määruskaebused osaliselt.

8. Jätta maa- ja ringkonnakohtus kantud menetluskulud menetlusosaliste endi

kanda.

Edasikaebamise kord ja kohtu selgitused

Määruse peale võib Riigikohtule esitada määruskaebuse 15 päeva jooksul alates määruse

kättetoimetamisest.

2-22-3658

Määruskaebemenetluses võib menetlusosaline Riigikohtus menetlustoiminguid teha ning

avaldusi ja taotlusi esitada ise või advokaadi vahendusel. Kui menetlusosaline taotleb

määruskaebuse esitamiseks menetlusabi, tuleb kaebetähtaja kestel lisaks menetlusabi

taotlusele esitada ka määruskaebus.

ASJAOLUD JA MENETLUSE KÄIK

Avaldus ja selle aluseks olevad asjaolud

1. B.X (avaldaja) esitas 11. märtsil 2022 (täpsustatud 18. aprillil 2022) Harju Maakohtule

avalduse, milles palus määrata avalikult kasutatavale teele juurdepääsu Paistaku kinnisasjale

(registriosa nr 6328402, katastritunnus 51801:001:0420, edaspidi ka Paistaku kinnisasi) üle

Kruusiaugu kinnisasja (registriosa nr 5155402, katastritunnus 51801:001:0554, edaspidi ka

Kruusiaugu kinnisasi), Liivaku kinnisasja (registriosa nr 11198202, katastritunnus

51801:001:0323, edaspidi ka Liivaku kinnisasi), Vana-Paistaku kinnisasja (registriosa nr

13012102, katastritunnus 51801:001:0415, edaspidi ka Vana-Paistaku kinnisasi) ja Liivola

kinnisasja (registriosa nr 5155002, katastritunnus 51801:001:0063, edaspidi ka Liivola

kinnisasi). Avaldaja palus määrata, et Paistaku kinnisasja igakordsel omanikul on õigus läbida

kinnisasju ööpäev läbi nii jalgsi kui ka autoga. Samuti palus avaldaja määrata

juurdepääsutasuks mitte rohkem kui 100 eurot aastas ning kohustada viidatud kinnisasjade

omanikke andma nõusolek kinnistusraamatusse juurdepääsu kohta märke kandmiseks.

1.1. Avalduse kohaselt kuulub avaldajale Paistaku kinnisasi, millele ei ole juurdepääsu

avalikult kasutatavalt teelt. Avaldaja taotletud juurdepääs on väljakujunenud tavaks, mida

kinnitab osaliselt ka Saue valla detailplaneering. Ka Saue valla üldplaneeringu ja ajalooliste

kaartide kohaselt on avaldaja taotletud juurdepääsutee ette nähtud liikumiseks ja

läbipääsemiseks. Seega on tee kasutamine mõeldud kõigile ning selle kasutamine ei ole

ebaseaduslik ega omavoliline. Tavana välja kujunenud teega kinnisasja omandaja peab

kinnisasja soetamisel arvestama, et kinnisasjal on vahetu seadusjärgne kitsendus.

1.2. Avaldaja hinnangul peab tee laius olema vähemalt 3,5 m, et liiklema mahuks ka

lumelükkamise sõiduk (saha laius on tavapäraselt 2,5 m). Kaalupiirangu seadmist ei pea

avaldaja vajalikuks. Kui kohus peab vajalikuks piirangu seada, siis tuleb arvestada, et teed

peaks saama läbida ka kinnisasja teenindavad sõidukid (prügiauto, lumelükkamise sõiduk,

küttepuid vedav auto, reovee purgimiseks sobilik sõiduk jne), mille kaalukategooria on kuni

7500 kg. Juurdepääsuteed ei ole mõistlik määrata tähtajaliselt, sest avaldaja ja ka järgmised

Paistaku kinnisasja omanikud vajavad juurdepääsu kinnisasjale ka 10 või 15 aasta pärast.

1.3. Avaldaja hinnangul ei ole põhjendatud juurdepääsutasu suuremas summas kui 100 eurot

aastas (kokku kõikidele kinnisasja omanikele). Tasu suuruse määramisel tuleb arvestada, et

tava kohaselt on avaldaja taotletud juurdepääsutee olnud kasutuses juba aastaid ning

kinnisasjade omanikud peavad sellega arvestama. Juurdepääsutasu sisse on arvestatud ka

avaldaja saadav kasutuseelis (maade rent kõnealuses piirkonnas on keskmiselt 0,20 eurot/m2

ning tee pikkus on ca 538 eurot) ning maamaks (maamaksu suurus aastas on 60 eurot). Kuna

juurdepääsutee on tavaline metsarada, mida ei pea hooldama, siis ei teki ka teehoolduskulusid,

mida tuleks eraldi arvestada. Seejuures teeb Saue vald juurdepääsuteel lumetõrjet. Kui aga

kohus leiab, et siinsel juhul tuleb jagada ka teehoolduskulud, siis avaldaja hinnangul peaksid

need kulud kandma kõik tee kasutajad võrdselt. Sellisel juhul oleksid teehoolduskulud umbes

40 eurot aastas ning see summa mahuks 100 euro sisse. Kui tee hooldamise kulud jäävad

avaldaja kanda, tuleb selle võrra vähendada juurdepääsutasu. Avaldaja on nõus ka tasu iga-

2-22-3658

aastase suurenemisega, kui see on proportsionaalne ja mõistlik ning vastab juurdepääsu

seadmise tavatingimustele.

1.4. Juurdepääsutee rajamine Saue valla pakutud viisil, s.o üle Liivaku ja Vana-Paistaku

kinnisasjade, ei ole mõistlik. Tegemist on põllumaadega, mida haritakse ja küntakse.

Seejuures ei ole juurdepääsutee seadmisel esmatähtis tee pikkus ega see, mitme isiku

omandiõigust riivatakse. Juurdepääsutee määramine pakutud viisil tooks avaldajale kaasa

ebamõistlikult suuri kulutusi (põllumaa on kaetud haritud mullaga ning maad peab hakkama

pindama). Ka kinnisasjade omanikele tähendaks see ebamõistlikult suurt kahju (haritava maa

osaline kaotamine), mille peaks eeldatavasti hüvitama avaldaja. Avaldaja poolt pakutud

juurdepääsutee on aga piisavalt hea pinnasega ning seetõttu ei ole selle kasutamiseks vaja

ulatuslikku pindamist.

1.5. Mõistlik lahendus ei oleks ka juurdepääsutee, mis läbiks Kruusaaugu kinnisasja

(registriosa nr 7285302, katastritunnus 51801:001:0553, edaspidi ka Kruusaaugu kinnisasi).

Kinnisasjal asub autoremonditöökoda, elamu ja muud hooned, mis on aiaga piiratud.

Avalikult teelt on võimalik jõuda küll Kruusaaugu kinnisasjani, kuid kuna Saue valla

üldplaneeringu kohaselt lõpeb „muu tee“ Kruusaaugu kinnisasjal, on kinnisasja omanik selle

aiaga piiranud ning sealt kaudu ei ole võimalik Paistaku kinnisasjale pääseda.

Puudutatud isikute seisukohad

2. Kosenex OÜ-le (puudutatud isik I, edaspidi ka Liivaku kinnisasja omanik) kuulub Liivaku

kinnisasi. Kohtule esitatud arvamuses tegi Liivaku kinnisasja omanik järgmised ettepanekud:

1) ühekordne servituudi seadmise tasu iga kinnisasja omaniku kohta on 300 eurot; 2) tee

hooldamise kohustus jääb avaldajale; 3) servituudi tasu suureneb regulaarselt (nt 5% igal

aastal seoses maamaksu tõusu ja inflatsiooniga); 4) servituut seatakse tähtajaliselt (nt 10 aastat

või 15 aastat); 5) servituudiga koormatud kinnisasjaga tehingute tegemisel kaasata avadajat

vaid juhul, kui see puudutab servituudi ala.

2.1. Liivaku kinnisasja omaniku hinnangul on tavapärane, et servituudi seadmisega seotud

kulud kannab avaldaja. Menetluses osalemine ja dokumentidega tutvumine on ajakulu.

Põhjendatud ei ole ka tee hooldamise kulude jagamine kinnisasjade omanike vahel, vaid see

kulu tuleb jätta avaldaja kanda. Liivaku kinnisasja omanik taotletud juurdepääsuteed ei

kasuta.

2.2. Avaldaja pakutud juurdepääsutasu 100 eurot on ebaõiglane. On tavapärane, et servituudi

kasutamise eest makstavat tasu korrigeeritakse perioodiliselt ning vähemalt proportsionaalselt

maamaksu tõusu ja inflatsiooniga. Ka ei ole Liivaku kinnisasja omanik nõus tähtajatu

servituudi seadmisega, sest kinnisasja omaniku vahetumisel võivad tekkida uued probleemid,

millega ei ole praegu võimalik arvestada.

3. J.J-ile ja Q.U-le (puudutatud isikud II, edaspidi koos ka Kruusiaugu kinnisasja omanikud)

kuulub Kruusiaugu kinnisasi ning nad olid avaldusega nõus. Q.U-le (edaspidi ka Kruusaaugu

kinnisasja omanik) kuulub ka Kruusaaugu kinnisasi ning ta oli avaldusega nõus.

4. Z.G-le , R.S-ile ja H.P-le (puudutatud isikud III, edaspidi koos ka Vana-Paistaku

kinnisasja omanikud) kuulub Vana-Paistaku kinnisasi ning nad ei toetanud avalduses taotletud

viisil juurdepääsutee määramist.

2-22-3658

4.1. Avaldaja on ekslikult leidnud, et taotletud juurdepääsutee on väljakujunenud tava

Paistaku kinnisasjale pääsemiseks. Juurdepääs Paistaku kinnisasjale avalikult teelt oli tagatud

ajaloolise tee kaudu, mis läbis Vana-Paistaku, Kruusaaugu ja Kruusiaugu kinnisasju. Seda

ajaloolist juurdepääsuteed kasutati seni, kuni Kruusaaugu kinnisasja omanik Q.U selle

omavoliliselt sulges. Muid alternatiivseid võimalusi juurdepääsutee määramiseks saaks

arutada vaid juhul, kui oleks põhjendatud lõpetada ajaloolise tee kasutamine. Praegusel juhul

selliseid põhjuseid ei ole.

4.2. Saue vald on ekslikult leidnud, et Ääsmäe-Haapsalu-Rohuküla teelt võis olla otse ligipääs

Paistaku kinnisasjale üle Kruusaaugu, Kruusiaugu ja Vana-Paistaku kinnisasjade. Valla

esitatud 1998. a ortofotolt nähtub hoopis ajalooline juurdepääsutee Ääsmäe-Haapsalu-

Rohuküla teelt Paistaku kinnisasjale, mis läbib Vana-Paistaku (väiksemas osas, kui avaldaja

taotletud juurdepääsutee), Kruusaaugu ja Kruusiaugu kinnisasju.

4.3. Väär on avaldaja väide, et taotletavat juurdepääsuteed kasutavad kõik osapooled.

Kõnealust teed kasutavad vaid Paistaku kinnisasja omanik ja tema üürnik. Lisaks on suurem

osa teest määratletav metsarajana, mis on tekkinud kas loomade käiguteedele või kuivematele

aladele. Vana-Paistaku kinnisasja omanikud ei nõustu avaldaja ja tema üürniku omavolilise

metsaraja sõiduteena kasutamisega.

4.4. Vana-Paistaku kinnisasja renditakse põllumaana. Taotletava juurdepääsutee määramisel

kinnisasi poolitatakse, millega tekib ilmselge kahju kinnisasja omanikele. Uue tee rajamisega

lõigataks maatükist ära kolmnurgakujuline osa suurusega 5045 m2. Seda osa ei saa harida ega

elamumaana kasutada, mistõttu kinnisasja kui terviku väärtus väheneb. Avaldaja taotletud

juurdepääsutee määramine põhjustaks ka ebamõistlikult suure keskkonnaalase „jalajälje“.

Avaldaja ja tema üürnik on kõnealust teed soovinud täita erineva ehitusprahiga, et tee oleks

läbitav. Selline keskkonnareostus ei ole põhjendatud ega tohiks jätkuda.

4.5. Juhul kui kohus peab siiski põhjendatuks määrata juurdepääsutee avalduses taotletud

viisil, tuleb määrata põhjendatud juurdepääsutasuks Vana-Paistaku kinnisasja kasutamise eest

1017,16 eurot aastas. Maa-ameti kinnisvara hinnastatistika andmetel on sellel aastal Z.G külas

olnud seitse maa ostu-müügi tehingut kogupinnaga seitse hektarit ja kogu väärtuses 178 000

eurot, mis teeb ühe hektari hinnaks keskmiselt 25 429 eurot. Z.G küla on asukohana väga

perspektiivikas

(lähedal suurele maanteele ja raudteele ning umbes

40-minutilise autosõidu kaugusel Tallinnast). Seega on kinnisasi perspektiivne elamiseks ja

elamuarenduseks, mistõttu on kinnisasjast n-ö ära lõigatud poolehektarilise maa-ala väärtus

12 714,50 eurot. Diskontomäär on 8% aastas ning selle võrra tuleb iga-aastast tasu

suurendada.

4.6. Ka tuleb avaldaja kanda jätta avalduses taotletud juurdepääsutee ehitamise ja hooldamise

kulud, sest teised seda teed ei vaja ega kasuta. Avaldaja peab esmalt rajama seaduse nõuetele

vastava tee. Hetkel on tegemist põllurajaga, mis on avaldaja ja/või tema üürniku poolt

omavoliliselt sisse sõidetud ning mida on pehmemates kohtades täidetud eterniidi ja

telliskivitükkidega. Kuna eterniidi ja muu taolise ehitusprahi loodusesse toomine on

vaadeldav keskkonna reostamisena, tuleks see reostus likvideerida.

5. L.Q-le (puudutatud isik IV, edaspidi ka Liivola kinnisasja omanik) kuulub Liivola

kinnisasi. Liivola kinnisasja omanik peab avaldust põhjendamatuks ja palub jätta see

rahuldamata ning menetluskulud avaldaja kanda.

2-22-3658

5.1. Juurdepääs avaldaja kinnisasjale on ajalooliselt toimunud üle Kruusaaugu kinnisasja.

Mõni aasta tagasi märkas Liivola kinnisasja omanik, et tema kinnisasjalt on sõidetud

korduvalt üle, tekitatud inetud rattaroopad, kuhu on mingil hetkel puistatud ka eterniiti.

Selgus, et ilma loata sõidab kinnisasjalt üle avaldaja üürnik, sest varasem juurdepääsutee on

Kruusaaugu kinnisasja omaniku poolt suletud.

5.2. Kruusaaugu kinnisasja omanik omandas kinnisasja teadmisega, et sealt läheb läbi tee.

Põhjendamatu on rikkuda Liivola kinnisasja omaniku omandiõigust ja tekitada täiesti uus tee

Paistaku kinnisasjale pääsemiseks. Kuna Liivola kinnisasja üks pool on vana

kruusakaevanduse ala, siis on kinnisasja kasutamine niigi piiratud. Servituudi seadmine

muudaks aga kinnisasjale ehitamise või selle vaba kasutamise sisuliselt võimatuks.

5.3. Saue vald lükkas 2020/2021 talvel Liivola kinnisasjal lund selle omaniku teadmata ja

rikkus sellega kinnisasja pinnast. Edaspidi keelas Liivola kinnisasja omanik lume lükkamise,

viidates pinnase kahjustamisele. Asjaolu, et Liivola kinnisasja läbiv „tee“ ei sobi liiklemiseks,

kinnitab ka see, et looduslikule pinnasele on puistatud eterniiti. Tee rajamiseks avaldaja

soovitud asukohta ei piisa vaid pindamisest.

5.4. Väide, et Kruusaaugu kinnisasjale on tekkinud elamumaa, mida ajaloolise tee kasutamise

ajal ei olnud, ei ole õige. Kruusaaugu kinnisasjal paiknes ka varem hoone, mis säilis kogu

nõukogude aja. Alates maa Liivola kinnisasja omanikule tagastamisest 1994. aastal kuni tee

sulgemiseni Kruusaaugu kinnisasjal, ei olnud Liivola kinnisasjal mingit liikumisrada, vaid

ainult heinamaa. Seejuures nähtub Transpordiameti seisukohast, et Liivola kinnisasja

mahasõit ei ole sobilik elamumaa teenindamiseks.

5.5. Arvestades väga muutuvaid ja ettenägematuid aegu, võiks servituudi seada tähtajaliselt.

Juurdepääsu parameetrite juures tuleks arvestada, et see on mõeldud ligipääsuks ainult

elanikele, st sõiduauto kuni minibussi laius. Kuna päästeautode jms sarnase läbipääsu

lubamine tuleneb seadusest, ei ole seda vaja servituudiga reguleerida.

5.6. Liivola kinnisasja omanik esitas võrdlusandmed kinnisasja väärtuse määramiseks.

Kinnisasja omaniku hinnangul võiks Liivola kinnisasja väärtus olla umbes 40 000 – 50 000

eurot. Koos juurdepääsutee alla jääva maaga hõlmab kitsendatud ja häiritud kasutamisega

maa-ala kokku 2859 m2, mis moodustab 10,3% kinnisasjast ja 68% rohumaast. Seejuures

tuleb arvestada, et Liivola kinnisasjale on seatud veel kokku 8292,55 m2 ulatuses kitsendusi

(avalikult kasutatavate teede (9 ja 11179) kaitsevöönd ning sideehitise kaitsevöönd). Kuna

võrreldavaid andmeid juurdepääsutasu määramiseks ei ole, on väheusutav, et tasu suuruse

osas suudaks arvamuse anda ekspert. Seega võiks kohus kaaluda tsiviilkohtumenetluse

seadustiku (TsMS) § 233 kohaldamist. Juurdepääsutee ehitamise ja selle hooldamise kulud

peaksid jääma avaldaja kanda. Seejuures tuleb avaldajal vältida seniseid sobimatuid ja

keskkonnaohtlikke tee korrashoiu viise.

6. Saue valla (Saue Vallavalitsuse kaudu, puudutatud isik V, edaspidi ka vald) seisukoha

kohaselt ei piirne Paistaku maaüksus ühestki küljest avalikult kasutatava teega ning kinnistule

on ligipääsu vaja.

6.1. Saue valla üldplaneeringu kaardile on märgitud punktiirjoonega liikumisrada Z.G teelt

kuni Aia kinnisasjani (registriosa nr 12952602, katastritunnus 51801:001:0394). Liikumisrada

ei ulatu Paistaku kinnisasjani. Liikumisrada lõpeb üldplaneeringu kaardi kohaselt kohas, kus

Paistaku kinnisasjani viib edasi üldplaneeringu kaardi kohaselt „muu teena“ tähistatud tee.

Seega ei ole täpne väita, et üldplaneeringu kohaselt oleks kõnealuse punktiirjoonega

2-22-3658

tähistatud ala määratud läbipääsuteeks.

6.2. Kruusaaugu ja Paistaku kinnisasjade vahele on üldplaneeringu kohaselt märgitud „muu

tee“. Maa-ameti hallatavas ajaloolises kaardirakenduses on 1998. aasta ortofoto pealt nähtav,

et sellel ajal võis Ääsmäe-Haapsalu-Rohuküla teelt olla otse ligipääs Paistaku kinnisasjale üle

Kruusaaugu, Kruusiaugu ja Vana-Paistaku kinnisasjade. 2020. aasta ortofoto pealt on näha, et

Paistaku kinnisasjale enam kõnealuse tee kaudu sõidukiga tõenäoliselt liigutud ei ole. Maa-

ameti fotolaos oleva 16. aprillil 2022 tehtud foto põhjal on võimalik tuvastada, et selle aasta

aprillis on avaldaja esitatud plaanil märgitud punase joonega asukohas sõidetud tõenäoliselt

mootorsõidukiga.

6.3. Vald peab võimalikuks, et on ka alternatiivne lahendus juurdepääsuteeks, mis eeldaks

lühemat marsruuti kui avaldaja taotletud üle poole kilomeetri pikkune tee. Näiteks põllumaa

serva äärest otse avalikult kasutatavale transpordimaaüksusele (Vana-Paistaku ja Liivaku

kinnisasjadelt). Tee pikkus oleks sellisel juhul ligikaudu 320 m.

7. P.Q ja N.E (puudutatud isikud VI, edaspidi ka Aia kinnisasja omanikud) on Aia kinnisasja

omanikud, kes menetluses seisukohti ei esitanud.

8. Transpordiamet (puudutatud isik VII, edaspidi ka Transpordiamet) esitas seisukoha

avaldusele.

8.1. Riigiteel nr 9 (s.o Ääsmäe-Haapsalu-Rohuküla maantee) on kaks ristumiskohta –

juurdepääs Kruusaaugu kinnisasjale (km 29,988) ja juurdepääs Kruusiaugu kinnisasjale (km

29,154). Juurdepääs riigiteelt nr 9 on olemasolevate ristumiskohtade kaudu võimalik, kuid

mitte eelistatud. Riigitee nr 9 liiklussagedus on suur ja liitumised põhiteega peaksid valdavalt

toimuma ristmike kaudu. Põhimaantee funktsioon on eelkõige läbiva liikluse (transiitliikluse)

teenindamine suuremate linnade vahel ja juurdepääsud kõrvalolevatele kinnisasjadele tuleb

tagada kogujateede või kohalike teede kaudu. Ohutuse seisukohalt peaks enamik liitumisi

toimuma ristmike piirkonnast, kuna ristmiku piirkonnad on sõidukijuhtidele paremini

tajutavad (kui potentsiaalsed ohukohad) ja liiklejad on tähelepanelikumad, osates teiste

sõitjate võimalikke vigu paremini ennetada. Mahasõidud külgnevatele kinnisasjadele sarnast

efekti kaasa ei too.

8.2. Vastavalt normidele on II ja III klassi maanteel lubatud kaks mahasõitu ühe kilomeetri

kohta. Riigitee nr 9 lõigus km 28,5–29,5 on juba neli ristumiskohta, millest üks on ristmik

riigiteega nr 11179 (s.o Z.G tee). Seega esineb juba praegu vastuolu normidega ning

täiendava liikluse suunamisel riigiteele peab kaaluma ohutuse aspekte ja vajadusel nägema

ette normikohased riigitee laiendused või muud meetmed. Seega ei ole juurdepääsu

kavandamine Paistaku kinnisasjale riigiteel nr 9 paiknevate mahasõitude kaudu sobilik.

8.3. Riigiteel nr 11179 on kolm ristumiskohta: 1) juurdepääs Liivola kinnisasjale (km 0,075);

2) juurdepääs põllu- ja metsamajanduse sihtotstarbe teenindamiseks (km 0,197, Liivola

kinnisasjaga puutumus); 3) juurdepääs Liivaku kinnisasjale (km 0,413). Kui arvestada, et

riigitee on V klassi maantee, on riigiteele lubatud kavandada viis mahasõitu ühe kilomeetri

kohta. Arvestades, et riigiteel nr 11179 lõigus km 0,0-1,0 on neli ristumiskohta, vastab

mahasõitude arv normidele. Seega on juurdepääsu võimaldamine riigitee nr 11179 kaudu

võimalik (sh olemasolevate ristumiskohtade kaudu). Küll aga tuleb arvestada, et riigitee nr

11179 km 0,197 olev mahasõit ei ole sobilik elamumaa sihtotstarbe teenindamiseks, mistõttu

tuleb ette näha olemasoleva pinnaskattega mahasõidu rekonstrueerimine. Ristumiskoha

2-22-3658

rekonstrueerimiseks tuleb Transpordiametilt taotleda ehitusseadustiku (EhS) § 99 lg 3

kohased nõuded.

Maakohtu määrus ja põhjendused

9. Harju Maakohus rahuldas 2. veebruari 2023. a määrusega avalduse osaliselt ja määras, et

Paistaku kinnisasja igakordsel omanikul ja temalt nõusoleku saanud isikutel on tasuta

tähtajatu ööpäevaringne jalgsi ja igat liiki transpordivahenditega juurdepääs avalikult

kasutatavale Z.G teele üle Vana-Paistaku ja Liivaku kinnnisasjade. Kohus määras, et

juurdepääsutee pikkus on 341 m (147 m ulatuses Vana-Paistaku kinnisasjal ja 194 m Liivaku

kinnisasjal), laius 3 m ning selle ligikaudne asukoht on tähistatud punase joonega määruse

lisaks oleval plaanil. Kohus määras, et juurdepääsutee hooldamise kohustus on Paistaku

kinniasja igakordsel omanikul. Maakohus kohustas Vana-Puistaku kinnisasja omanikke ja

Liivaku kinnisasja omaniku seaduslikku esindajat andma nõusoleku kinnistusraamatusse

juurdepääsu kohta märkuse kandmiseks ja asendas tahteavaldused kohtumäärusega.

Maakohus jättis menetluskulud avaldaja kanda, jättes menetluskulude suuruse rahaliselt

kindlaks määramata.

9.1. Maakohtu määruse põhjenduste kohaselt puudub Paistaku kinnisasjalt juurdepääs

avalikult kasutatavale teele. Avaldaja taotleb juurdepääsu avalikult kasutatavale Z.G teele üle

Vana-Paistaku, Kruusiaugu, Liivaku ja Liivola kinnisasjade (alternatiiv 1). Täiendavalt oleks

võimalik kaaluda juurdepääsutee määramist Z.G teele üle Vana-Paistaku ja Liivaku

kinnisasjade (alternatiiv 2), Ääsmäe-Haapsalu-Rohuküla teele üle Vana-Paistaku, Aia ja

Kruusaaugu kinnisasjade (alternatiiv 3), üle Vana-Paistaku, Kruusiaugu ja Kruusaaugu

kinnisasjade (alternatiiv 4) ning üle Vana-Paistaku ja Kruusiaugu kinnisasjade (alternatiiv 5).

9.2. Maakohus asus seisukohale, et juurdepääsutee tuleb määrata alternatiivi 2 kohaselt.

Juurdepääsutee asukoht tuleb määrata selliselt, et see hakkab kulgema Paistaku kinnisasjalt

mööda olemasolevat põllumassiivi äärt kuni Z.G teele viiva pealesõiduni. Juurdepääsutee

määramine eelnimetatud viisil riivab küll kahe kinnisasja omanike huve, kuid nimetatud

asukohas on juurdepääs kõiki võimalusi kõrvutades optimaalseim valik. Viidatud varianti ei

ole kunagi Paistaku kinnisasjale pääsemiseks kasutatud, st tegemist ei ole tavaga. Samas ei ole

see juurdepääsu määramise vältimatuks eelduseks. Kohus tuvastas vaatlusel, et

juurdepääsualal on pinnas piisavalt kõva, millele viitavad ka sõidukite jäljed. Põld ei ole üles

küntud, pigem oli selle pinnas kõva kamaraga läbi kasvanud, ei nähtunud ka liigniiskust,

mistõttu saab eeldada, et see on ka autoga liiklemiseks sobilik. Viidatud kohas on juba välja

ehitatud mahasõit/pealesõit Z.G teele, mis Transpordiameti kinnitusel vastab nõuetele, sh

ohutusnõuetele. Juurdepääsuala kasutamiseks ei pea eemaldama haljastust ega rajatisi ning

avaldaja ei pea tegema olulisi kulutusi uue tee rajamiseks. Kuivõrd juurdepääsuala kulgeb

põllu äärel, ei tähenda juurdepääsu määramine koormatud kinnisasjade omanikele olulist

riivet. See variant on ka kaalutavatest kõige lühem. Kuivõrd Paistaku kinnisasja puhul on

tegemist elamumaaga, ei saa eeldada, et juurdepääsu kasutamise intensiivsus oleks

ebamõistlik.

9.3. Juurdepääsutee määramine alternatiivi 1 kohaselt ei ole põhjendatud, sest selliselt oleks

juurdepääsuala ebamõistlikult pikk ja sellest johtuvalt põhjustaks koormatud kinnisasjade

omanikele ebamõistlikult suure riive. Lisaks oleks vaja koormata nelja erinevat kinnisasja,

mis adekvaatsete alternatiivide olemasolu valguses on põhjendamatu. Kõnealune variant ei

ole mõistlik ning seda vaatamata sellele, et lähiminevikus on just nimetatud teed kasutatud

Paistaku kinnisasjale juurdepääsemiseks.

2-22-3658

9.4. Maakohus ei pidanud mõistlikuks ka alternatiive 3–5.

9.4.1. Ajalooliselt on juurdepääs toimunud üle Vana-Paistaku, Kruusiaugu ja Kruusaaugu

kinnisasjade. Samas tuvastas kohus vaatlusel, et lähiminevikus ei ole nimetatud varianti

juurdepääsuks kasutatud, kuivõrd rada oli kinni kasvanud. Samuti ääristas seda puuhekk/allee,

mida tuleks asuda juurdepääsu seadmise korral eemaldama. Ka on Kruusiaugu ja Kruusaaugu

kinnisasjad elamumaad ning elamumaa koormamine juurdepääsuservituudiga tähendab

ulatuslikku riivet. Liiati oli Kruusaaugu ja Aia kinnisasjade piiril kulgev variant

ruumikitsikuses, mistõttu ei oleks sealt kaudu võimalik tagada Paistaku kinnisasja

teenindamist prügiveokite jms tavapärasest suuremate sõidukitega. Juurdepääs kulgeks

kinnisasjal asuvast autoremonditöökojast/garaažist ebamõistlikult lähedalt, mis ei pruugi olla

turvaline ega sellest tekkivat riivet arvestades õigustatud. Samuti on viidatud variant pikem

kui alternatiiv 2 ning selle puhul koormataks kolme kinnistut. Transpordiamet on lisanud, et

Ääsmäe-Haapsalu-Rohuküla teelt maha- ja pealesõit ei vasta nõuetele ning ei pruugi seetõttu

olla parim ja ohutuim variant.

9.4.2. Mõistlik ei ole määrata juurdepääsu Ääsmäe-Haapsalu-Rohuküla teele ka üle Vana-

Paistaku, Aia ja Kruusaaugu kinnisasjade. Kruusaaugu kinniasja puhul kehtivad eelviidatud

põhjendused. Aia kinnisasi aga paistis vaatlusel kogutud tõendite põhjal olevat aiand/puukool,

mistõttu riivaks sealtkaudu juurdepääsu määramine oluliselt omaniku äritegevust. Eemaldada

tuleks märkimisväärses mahus aeda ning puuhekki, mis mõistlike alternatiivide olemasolul on

põhjendamatu. Seda varianti ei ole ajalooliselt Paistaku kinnisasjale juurdepääsuks kasutatud.

Transpordiamet on lisanud, et Ääsmäe-Haapsalu-Rohuküla teelt maha- ja pealesõit ei vasta

nõuetele ning ei pruugi seetõttu olla parim ja ohutuim variant.

9.4.3. Ka ei ole põhjendatud juurdepääs Ääsmäe-Haapsalu-Rohuküla teele üle Vana-Paistaku

ja Kruusiaugu kinnisasjade (alternatiiv 5). Vaatlusel nähtus, et Kruusiaugu kinnisasja

kirdeosas on traktoriga pinnast kohendatud ning teoreetiliselt oleks see sõidukitega läbitav.

Siiski on pinnas kohati suhteliselt ebatasane ning esineb järsem tõus/langus, mis võib

liiklemise libedal ajal keeruliseks muuta. Seda varianti ei ole ajalooliselt Paistaku kinnisasjale

juurdepääsuks kasutatud. Kruusiaugu kinnisasi on elamumaa, mille koormamine

juurdepääsuservituudiga tähendab ulatuslikku riivet. Transpordiamet on lisanud, et Ääsmäe-

Haapsalu-Rohuküla teelt maha- ja pealesõit ei vasta nõuetele ning ei pruugi seetõttu olla

parim ja ohutuim variant.

9.5. Maakohus määras kindlaks juurdepääsu tingimused. Kohus asus seisukohale, et Paistaku

kinnisasjale tuleb juurdepääsuõigus määrata viisil, et juurdepääs pikkusega ca 341 m (millest

147 m on Vana-Paistaku kinnisasjal ning 194 m on Liivaku kinnisasjal) ja laiusega 3 m

kulgeb Z.G teele üle Vana-Paistaku ja Liivaku kinnisasjade (kus olemasolev tee puudub)

määruse lisaks oleva plaani kohaselt. Võttes arvesse, et avaldaja soovib juurdepääsuteed

kasutada ka sõidukitega, tuleb juurdepääsutee laiuseks määrata 3 m, mis on piisav ka

talihooldust tegevate sõidukite jaoks. Kohus ei pidanud vajalikuks kehtestada sõidukite

kaalupiirangut, kuna menetlusosalised ei ole sellisele vajadusele sõnaselgelt viidanud ega

sellist vajadust tõendanud. Kuivõrd puuduvad mõjuvad põhjused avaldajale juurdepääsu

ajaliseks piiramiseks, peab juurdepääs olema tagatud igal ajal. Juurdepääsutee hooldamise

kohustuse jättis maakohus avaldaja kanda.

9.6. Lõpetuseks võttis maakohus seisukoha juurdepääsutasu osas. Kuivõrd kohus koormab

Vana-Paistaku ja Liivaku kinnisasju, tuleb hinnata, kas viidatud kinnisasjade omanikud on

kohaselt tõendanud tasunõude aluseks olevaid asjaolusid. Vaatamata kohtu selgitustele ei ole

Vana-Puistaku kinnisasja omanikud tasunõude aluseks olevaid asjaolusid kohaselt esile

2-22-3658

toonud ega tõendanud. Riigikohtu selgitustest tulenevalt on tasu suuruse puhul oluline

kinnisasja väärtus ning sama kinnisasja väärtus koos kõnealuse koormatisega. Vana-Paistaku

kinnisasja omanikud on püüdnud tõendada üksnes kinnisasja väärtust, kuid koormatud

kinnisasja väärtus on täielikult tõendamata. Põhjendatud ei ole lähtuda eeldusest, et

servituudiala alla jääv ala kinnisasjast on sisuliselt kaotatud omand – tegelikkuses omandit ei

kaotata, sellest tulenevaid õigusi üksnes mõnevõrra piiratakse. Samuti ei ole Vana-Paistaku

kinnisasja väärtuse puhul võimalik lähtuda piirkonnas tehtud kõigi kinnisvaratehingute

keskmisest hinnast, kuivõrd ei ole teada, milliseid kinnisasju (mh kas tegemist on

maatulundusmaaga jne) see hõlmab. Vana-Paistaku kinnisasja omanikud ei ole esitanud

tõendeid ka teiste tasukomponentide (maamaksu suurus, kasutuseelise suurus jne) kohta.

Vana-Paistaku kinnisasja omanikud tõid esile, et piirkonnas on võrdlustehingud olemas, kuid

info esitati sedavõrd üldistatud kujul, et kohus ei saa seda tasunõude puhul arvesse võtta.

Samuti ei ole esile toodud või tõendatud ega ka põhistatud, et kõnealuses küsimuses

asjatundja arvamuse hankimine eeldab ebamõistlikult suuri kulutusi. Seega puudub alus

TsMS § 233 kohaldamiseks. Liivaku kinnisasja omanik ei ole kinnisasja koormamisega

seotud tasunõude osas toonud esile ühtegi asjaolu ega tõendit. Seega on vastav tasunõue

täielikult tõendamata. Eeltoodud põhjendustel asus maakohus seisukohale, et Vana-Paistaku

ja Liivaku kinnisasjad tuleb koormata tasuta.

9.7. Maakohus pidas põhjendatuks jätta menetluskulud TsMS § 172 lg 1 alusel avaldaja

kanda, sest menetlus toimus avaldaja huvides.

Määruskaebused ja menetlusosaliste seisukohad

10. Liivaku kinnisasja omanik esitas määruskaebuse, milles palub maakohtu määruse

tühistada ja teha uus määrus, millega rahuldada avaldaja avaldus ja määrata juurdepääsutee

alternatiivi 1 järgi. Menetluskulud palub Liivaku kinnisasja omanik jätta avaldaja kanda.

10.1. Määruskaebuse väidete kohaselt oleks maakohus pidanud Paistaku kinnisasjale

juurdepääsu määrama vastavalt alternatiivile 1. Praegusel juhul on maakohus määranud

juurdepääsu uuest kohast, kus tee puudub. Selliselt on loodud Paistaku kinnisasjale täiendav

juurdepääs. Maakohus ei tuvastanud selliseid erandlikke asjaolusid, mis õigustaksid täiendava

juurdepääsu määramist. Maakohus tõi vaid esile, et alternatiivi 1 puhul oleks juurdepääsutee

ebamõistlikult pikk ja koormaks nelja erinevat kinnisasja. Alternatiivide 1 ja 2 puhul on

juurdepääsutee pikkuse vahe vaid ca 200 m, mistõttu ei saa 540 m pikkust juurdepääsuteed

pidada ebamõistlikult pikaks. Nelja kinnisasja koormamises ei ole samuti midagi erakordset ja

määruskaebuse esitaja on ühe omanikuna sellise variandiga nõus. Praegu läbib neid nelja

kinnisasja niikuinii tee ja Liivaku kinnisasja omanik ei näe põhjust, miks avaldaja ei võiks

seda teed kasutada ka edaspidi.

10.2. Maakohus määras juurdepääsu üle põllu, mida haritakse. Maakohus ei saanud vaid

vaatluse põhjal eeldada, et kõnealune põld on autoga liiklemiseks sobilik ja et avaldaja ei pea

tegema tee rajamiseks olulisi kulutusi. Teadaolevalt vajab ka kõige lihtsam pinnastee aluskihi

ehitust, et tee kannaks sõidukeid igal aastaajal. Ka ei arvestanud maakohus aastaaegade

vaheldumisega (lume sulamine, sügisesed vihmad) ega sellega, et ka raskemad masinad

peavad avaldaja juurde jõudma (prügivedu, küttepuude autod jne). Seejuures ei ole maakohus

määranud, et Liivaku kinnisasja omaniks peaks taluma tee ehitust.

10.3. Maakohus kaalus vääralt osapoolte huvisid. Praegusel juhul tuleb uut juurdepääsu alles

rajama hakata, mistõttu peab avaldaja tegema selleks olulisi kulutusi. Seejuures on Liivaku

kinnisasi välja renditud ja rentnik harib kogu põldu. Juurdepääsutee määramine üle põllu jätab

2-22-3658

haritavast maast välja ca 0,1 ha maad, mille osas Liivaku kinnisasja omanik ei saa enam

rendilepingut täita. Samuti väheneb Põllumajanduse Registrite ja Informatsiooni Ameti

(PRIA) toetuskõlbulik maa-ala.

10.4. Maakohus koormas vääralt Liivaku kinnisasja selle eest tasu määramata. Kuna Liivaku

kinnisasja omanik ei väljendanud, et ta ei soovi tasu, pidanuks maakohus hagita menetluses

ise vajalikud asjaolud välja selgitama ja vajalikud tõendid koguma. Maakohtu määratud

juurdepääsu puhul kaoks Liivaku kinnisasjal haritavast maast ca 0,1 ha. Arvestades

Riigikohtu praktikat, väheneb kinnisasja väärtus ca 600–700 eurot, millele lisandub

seadusjärgne intress (RKTKm 01.06.2022, 2-19-20416). Nimetatud summa ulatuses tuleks

igal juhul määrata juurdepääsutee aastatasu.

11. Vana-Paistaku kinnisasja omanik Z.G esitas määruskaebuse, milles vaidlustab maakohtu

määruse resolutsiooni p-d 2, 3, 5 ja 7.

11.1. Määruskaebuse väidete kohaselt on Paistaku kinnisasjale juurdepääs tagatud Kruusiaugu

ja Kruusaaugu kinnisasjade kaudu. Kõnealuste kinnisasjade omanikud ei ole kohtumenetluses

esile toonud, miks avaldaja ei võiks ka edaspidi seda juurdepääsuteed oma kinnisasjale

pääsemiseks kasutada. Seega ei ole uue juurdepääsu määramine põhjendatud. Seejuures

määras maakohus uue juurdepääsu üle kahe põllumaa, kus ei ole kunagi teed olnud, kus

liiguvad põllutöömasinad ning kuhu tee rahamine on oluliselt kulukam ja teistele koormavam.

11.2. Maakohus viitas vaidlustatud määruses, et Kruusaaugu kinnisasja läbiv juurdepääsutee

on kinni kasvanud, mistõttu ei ole seda varianti juurdepääsuks kasutatud. Kõnealune

juurdepääsutee osa on kinni kasvanud, sest kinnisasja omanik sulges selle ebaseadusikult ning

avaldaja ei reageerinud sellele koheselt. Ka nähtub vaatluse protokollist, et kõnealusel

juurdepääsuteel on sõidukitega liiklemiseks piisavalt ruumi ning autoteeninduse ja

Kruusaaugu kinnisasja aiaga piiratud ala vahelt ei peaks midagi (hekki) eemaldama, sest seal

on isegi rattajäljed näha. Ka ei nõustu määruskaebuse esitaja maakohtu seisukohaga, et

juurdepääsu võimaldamine üle Kruusaaugu kinnisasja tähendaks ulatuslikku riivet.

Kruusaaugu kinnisasjal on autoteenindus, mistõttu ei põhjustaks selle kaudu juurdepääsu

määramine suuremat liikluskoormust, kui seal juba praegu on. Maakohus viitas vääralt, et

Transpordiameti hinnangul ei vasta Ääsmäe-Haapsalu-Rohuküla teelt maha- ja pealesõit

nõuetele. Sellist väidet kohtuistungil ei esitatud ning see ei nähtu ka istungiprotokollist.

11.3. Põhjendatud ei ole juurdepääsutee kasutamine selle eest tasu maksmata. Vana-Paistaku

kinnisasja omanik Z.G on nõus tasuta juurdepääsu määramisega vaid juhul, kui see

määratakse vastavalt alternatiivile 2. Kõikidel muudel juhtudel tuleks lähtuda maahinna

väärtusest ja valemist, mille määruskaebuse esitaja maakohtumenetluses välja tõi. Praegusel

juhul väheneb Vana-Paistaku kinnisasja väärtus ning tõuseb Paistaku kinnisasja väärtus.

11.4. Vaidlustatud määruse resolutsiooni p 4 on vastuolus määruse põhjendustega. On igati

loogiline, et juurdepääsutee hooldamise kohustuks jääb avaldajale.

12. Avaldaja leidis vastuses määruskaebustele, et maakohtu määrus tuleks tühistada ja

ringkonnakohus peaks juurdepääsutee määrama nii, nagu avaldaja seda taotles. Alternatiivselt

tuleks asi saata tagasi maakohtule uueks lahedamiseks.

Avaldaja nõustub kaebajatega selles, et maakohtu määrus on üllatav. Maakohtu määratud

juurdepääsuteed sisuliselt ei arutatud. Ka on see ebamõistlik, sest vastav pinnas ei ole mingil

juhul sõiduauto ega raskeveokitega (prügiauto jne) aastaringselt läbitav. Paikvaatlus viidi läbi

2-22-3658

südatalvel, mil maapind oli jäätunud ja kõva, kuid kevade hakul, suvel ja sügisel on maa-ala

mullane ning seetõttu pehme ja mudane. Määratud ala sõiduväärseks muutmine nõuab

arvestatavat investeeringut, mis ei ole mingil juhul mõistlik. Avaldaja ei nõustu kaebajate

väidetega, nagu oleks Paistaku kinnisasjale juurdepääs juba olemas või tuleks juurdepääs

määrata Kruusiaugu ja Kruusaaugu kinnisasjade kaudu.

13. Maakohus jättis määruskaebused rahuldamata ja edastas need TsMS § 663 lg 5 alusel

läbivaatamiseks ringkonnakohtule.

Menetluse edasine käik

14. Kuna maakohus küsis määruskaebuste kohta seisukohta vaid avaldajalt, määras Tallinna

Ringkonnakohus 30. märtsi 2023. a kirjaga ka teistele menetlusosalistele tähtaja soovi korral

seisukoha esitamiseks.

15. Liivaku kinnisasja omanik avaldas 13. aprilli 2023. a seisukohas, et peab Vana-Paistaku

kinnisasja omaniku Z.G määruskaebust põhjendatuks. Maakohtu määrus on põhjendamatu, sh

tasuta kasutamise määramise osas.

16. Vana-Paistaku kinnisasja omanik Z.G esitas 13. aprillil 2023 seisukoha, milles vaidleb

Liivaku kinnisasja omaniku määuskaebusele vastu. Õige ei ole määruskaebuse väide, nagu

oleks avalduses taotletud juurdepääsutee olnud kogu aeg olemas. Ajalooliselt on Paistaku

kinnisasjale pääsenud üle Kruusiaugu ja Kruusaaugu kinnisasjade, mida kinnitas ka maakohus

määruse p-s 62.

17. Liivola kinnisasja omanik avaldas 17. aprilli 2023. a seisukohas, et nõustub Vana-Paistaku

kinnisasja omaniku Z.G määruskaebuse põhjendustega. Nõustuda ei saa aga Liivaku

kinnisasja omaniku määruskaebusega, kuna selle kohaselt tulnuks avaldus rahuldada avaldaja

soovitud viisil.

18. Tallinna Ringkonnakohus määras 1. juuli 2024. a kirjaga asjaomastele

kinnisasjaomanikele ja avaldajale tähtaja kirjas toodud küsimustele vastamiseks.

Menetlusosalised esitasid seisukohad ning said võimaluse ka üksteise seisukohtadele vastata.

19. Ringkonnakohus otsustas 21. märtsi 2025. a määrusega korraldada paikvaatluse Paistaku,

Kruusiaugu, Liivaku, Vana-Paistaku, Liivola, Aia, Kruusiaugu ja 1179 Z.G tee kinnisasjadel.

Vaatlus toimus 11. aprillil 2025.

20. Ringkonnakohus määras 2. mai 2025. a kirjaga menetlusosalistele tähtahtaja seisukohtade

esitamiseks. Seisukohad esitasid avaldaja, Aia ja Liivaku kinnisasjade omanikud, Vana-

Paistaku kinnisasja omanik Z.G ning Kruusiaugu ja Kruusaaugu kinnisasjade omanik Q.U.

21. Ringkonnakohus avaldas 23. mai 2025. a kirjas, et kaalub Paistaku kinnisasjale

juurdepääsutee määramisel ühe arvestatava variandina maakohtu määratud teed, aga sellisel

kujul, nagu Saue vald selle 11. mai 2022. a seisukohas algselt välja pakkus. Seonduvalt

sellega määras ringkonnakohus Liivaku ja Vana-Paistaku kinnisasjade omanikele tähtaja

tõendite esitamiseks seonduvalt juurdepääsutasu suurusega.

22. Vana-Paistaku kinnisasja omanik Z.G esitas 6. juunil 2025 seisukoha koos tõenditega.

23. Liivaku kinnisasja omanik esitas 6. juunil 2025 seisukoha koos tõenditega.

2-22-3658

24. Ringkonnakohus määras 16. juuni 2025. a kirjadega Vana-Paistaku kinnisasja omanikele

tähtaja maamaksu osas täpsustuse esitamiseks. Samuti andis kohus avaldajale võimaluse

esitada soovi korral seisukoht uute tõendite osas ning määras menetlusosalistele tähtajad

menetluskulude nimekirjade ja vastuväidete esitamiseks.

25. Vana-Paistaku kinnisasja omanik Z.G esitas 18. juunil 2025 täpsustuse kinnisasja eest

tasutava maamaksu kohta ning avaldaja esitas seisukoha uute tõendite kohta.

26. Avaldaja, Liivaku ja Liivola kinnisasjade omanikud esitasid 18. juunil 2025

menetluskulude nimekirjad.

RINGKONNAKOHTU SEISUKOHT

27. Kolleegium leiab, et maakohtu määrus tuleb TsMS § 667 lg 2 alusel tühistada.

Ringkonnakohus teeb asjas uue määruse, millega rahuldab avalduse osaliselt ja määrab

avalikult kasutatavalt teelt juurdepääsu Paistaku kinnisasjale ning kohustab koormatud

kinnisasjade omanikke andma nõusoleku juurdepääsu kohta märkuse kandmiseks

kinnistusraamatusse. Määruskaebused rahuldatakse osaliselt.

28. Ringkonnakohus otsustab esmalt määruskaebemenetluses esitatud uute tõendite vastu

võtmise.

28.1. TsMS § 662 lg 3 järgi võib määruskaebuse põhjendamiseks esitada uusi asjaolusid ja

tõendeid. Uusi asjaolusid ja tõendeid võivad esitada ka teised menetlusosalised. Liivaku

kinnisasja omanik esitas kohtule uued tõendid määruskaebusega, 13. aprilli 2023. a, 22. juuli

2024. a ja 6. juuni 2025. a seisukohtadega. Vana-Paistaku kinnisasja omanik Z.G esitas uued

tõendid määruskaebusega, 13. aprilli 2023. a, 22. juuli 2024. a ja 6. juuni 2025. a

seisukohtadega. Avaldaja esitas uued tõendid 18. juuli 2024. a, 22. augusti 2024. a ja 18. juuni

2025. a seisukohtadega. Kruusaaugu ja Kruusiaugu kinnisasjade omanik Q.U esitas uued

tõendid 24. juuli 2024. a seisukohaga. Liivola kinnisasja omanik esitas uued tõendid 22.

augusti 2024. a seisukohaga. Ringkonnakohus võimaldas menetlusosalistel esitada arvamust

uute tõendite vastuvõtmise kohta.

28.2. TsMS § 238 lg 1 esimese lause kohaselt võtab kohus vastu ainult sellise tõendi ja

korraldab selliste tõendite kogumise ning arvestab asja lahendamisel ainult sellist tõendit,

millel on asjas tähtsust. Õiguskirjanduses on selgitatud, et kohus ei pea vastu võtma tõendeid,

mida pool esitab õiguslikult ebaoluliste, vaidluse all mitteolevate või omaks võetud

faktiväidete tõendamiseks (TsMS I komm (2017), § 238, p 3.3.1). Kolleegiumi hinnangul pole

siinsel juhul alust menetlusosaliste esitatud uute tõendite vastuvõtmisest keelduda. Kõigil

esitatud tõenditel on asjas tähtsust TsMS § 238 lg 1 mõttes. Sellele, kas tõendid tõendavad

menetlusosaliste konkreetseid väiteid, saab kohus anda hinnangu tõendite hindamise käigus.

28.3. Eelnevat

arvestades

võtab

ringkonnakohus

kõik

menetlusosaliste

määruskaebemenetluses esitatud tõendid asja materjalide juurde.

29. Määruskaebemenetluses vaidlevad menetlusosalised jätkuvalt selle üle, kuidas tuleks

määrata avalikult kasutatavalt teelt juurdepääs avaldaja Paistaku kinnisasjale. Selguse huvides

märgib ringkonnakohus, et siinses asjas olid maakohtus kaalumisel järgmised alternatiivid:

-

alternatiiv 1 (I kd, tl 4; dtl 5);

-

alternatiiv 2 (I kd, tl 36; dtl 52);

2-22-3658

-

alternatiiv 4, variandid a ja b (I kd, tl-d 113 ja 114; dtl-d 166 ja 167);

-

alternatiiv 3 (I kd, tl 116; dtl 169);

-

alternatiiv 5 (I kd, tl 117; dtl 170).

11. aprilli 2025. a vaatluse ajal tuvastas ringkonnakohus koos vaatlusel osalejatega täiendava

alternatiivi: alternatiiv 6 (dlt 519).

30. Iseenesest nõustub ringkonnakohus maakohtuga selles, et kõikidest maakohtus arutluse all

olnud alternatiividest on asjassepuutuvate kinnisasjade omanike ja ohutuse küsimuses

avalikku huvi arvestades parim lahendus Paistaku kinnisasjalt juurdepääs Z.G teele üle Vana-

Paistaku ja Liivaku kinnisasjade (mööda olemasolevat põllumassiivi äärt). Samas ei ole aga

mõistlik maakohtu määratud asukohaga mahasõit Z.G teele, sest enne avalikult kasutatavale

teele jõudmist tuleks teha kaks järsku, 90-kraadist pööret. Selliste pöörete tegemine võib olla

raskendatud eelkõige suuremate (nt kinnisasja teenindavate) sõidukitega. Samuti lõikab

selliselt kulgev tee ära ebamõistlikult suure tüki Liivaku kinnisasjal asuvast põllumaast.

Maakohus küll viitas vaidlustatud määruses, et määratud kohas on juba välja ehitatud

mahasõit/pealesõit, kuid ringkonnakohus tuvastas 11. aprilli 2025. a vaatlusel, et tavalise

sõiduautoga sõitmiseks sobivat pealesõitu Z.G teele selles asukohas ei ole (dtl 503, foto 5).

Lisaks eksis maakohus, kui määras juurdepääsu talumise eest koormatud kinnisasjade

omanikele tasu määramata.

31. Eeltoodut arvestades tuleb maakohtu määrus tühistada osas, millega maakohus määras

juurdepääsu ja jättis koormatud kinnisasjade omanikele tasu määramata. Arvestades, et

ringkonnakohus muudab maakohtu määratud juurdepääsutee asukohta, tuleb maakohtu

määrus tühistada ka juurdepääsutee kohta kinnistusraamatusse märkuse kandmiseks

nõusoleku andmise kohustamise osas. Ringkonnakohus saab tühistatud osas teha uue

määruse, millega määrab uue juurdepääsutee ja selle eest makstava tasu suuruse ning sätestab

kohustused anda nõusolek kinnistusraamatusse märkuse kandmiseks.

32. Asjas esitatud ja kogutud tõendeid kogumis hinnates on ringkonnakohus seisukohal, et

juurdepääsutee tuleb määrata vastavalt alternatiivile 2 sellisel kujul, nagu Saue vald selle 11.

mai 2022. a seisukohas välja pakkus (dtl 52), s.o Z.G tee kaudu üle Vana-Paistaku ja Liivaku

kinnisasjade. Juurdepääsutee asukoht tuleb määrata selliselt, et see kulgeb Paistaku

kinnisasjalt mööda põllumassiivi äärt sirgjooneliselt kuni Z.G teeni. Ringkonnakohus

põhjendab oma seisukohta alljärgnevalt.

32.1. Juurdepääsu määramine Z.G teele üle Liivaku ja Vana-Paistaku kinnisasjade koormab

vaid kahte kinnisasja. Kõigi teiste arutluse all olnud alternatiivide puhul tuleks koormata

kolme või nelja kinnisasja. Kuna tegemist on põllumaaga, puudub seal ka asustus ja hooned

(erinevalt alternatiivist 3, kus Aia kinnisasjal on aiand, ning alternatiivist 4, kus Kruusaaugu

kinnisasjal on elamu ja autoremonditöökoda). Samuti ei ole Vana-Paistaku ja Liivaku

kinnisasjadele tee rajamiseks vaja eemaldada haljastust ega aeda (erinevalt alternatiivist 4

(eelkõige b, aga ka a), mille puhul tuleks kärpida kuusehekki, ning alternatiivist 3, mille puhul

tuleks osaliselt eemaldada kinnisasjade piiril asuv võrkaed ja võtta osaliselt maha seal olevaid

puid/hekki, ka alternatiivi 5 puhul eemaldada aed).

32.2. Ka on juurdepääsutee määramine Z.G teele üle Liivaku ja Vana-Paistaku kinnisasjade

kõikidest kaalutud alternatiividest kõige lühem variant. Maa- ja Ruumiameti kaardirakenduse

järgi oleks juurdepääsutee pikkus ligikaudu 325 m, millest 178 m jääb Liivaku kinnisasjale ja

147 m Vana-Paistaku kinnisasjale (võrdluseks: alternatiiv 1 – ligikaudu 540 m; alternatiiv 3 –

2-22-3658

ligikaudu 455 m; alternatiiv 4a – ligikaudu 430 m; alternatiiv 4b – ligikaudu 440 m;

alternatiiv 5 – ligikaudu 500 m; alternatiiv 6 – ligikaudu 480 m).

32.3. Ringkonnakohtu hinnangul on alternativi 2 kohane juurdepääs parim lahendus ka

ohutuse aspektist.

32.3.1. Esiteks kulgeks juurdepääsutee Z.G teelt sirgjooneliselt selge vaatega Paistaku

kinnisasjani. Ükski teine kaalutud alternatiiv ei kulge sirgjooneliselt, vaid on vähemal või

rohkemal määral kurvidega. Kuna tegemist on põllumaaga, on sinna võimalik ehitada ka

piisavalt lai tee ohutuks liiklemiseks.

32.3.2. Teiseks ei ole Tranpordiamet ohutuse seisukohalt pidanud sobilikuks selliseid

juurdepääsu alternatiive (s.o alternatiivid 3, 4, 5 ja 6), mis viivad Ääsmäe-Haapsalu-Rohuküla

maanteele (s.o riigitee nr 9). Amet on selgitanud, et kuna Ääsmäe-Haapsalu-Rohuküla

maantee liiklussagedus on suur, peaks liitumised põhiteega valdavalt toimuma ristmike

kaudu. Ääsmäe-Haapsalu-Rohuküla tee lõigus km 28,5–29,5 on juba neli ristumiskohta, mis

ei ole kooskõlas õigusaktidega (dtl-d 141 ja 142). Transpordiamet esitas 29. mail 2025

täpsustatud arvamuse, milles jäi seisukohale, et juurdepääsutee võimaldamine Ääsmäe-

Haapsalu-Rohuküla tee kaudu ei ole sobilik. Täiendavalt avaldas Transpordiamet, et uute

kehtivate normide kohaselt on võimalik rajada 11179 Z.G teele uus mahasõit selliselt, et see

jääks kõrvalasuvast mahasõidust vähemalt 10 m kaugusele, ja enam ei pea arvestama

mahasõitude arvu ühe kilomeetri kohta (dtl 586). Maa- ja Ruumiameti kaardirakenduse järgi

jääks maakohtu määratud (s.o olemasoleva) ja uue kavandatava mahasõidu vahele ligikaudu

28 m. Seega ei oleks uue mahasõidu rajamine vastuolus õigusaktidega sätestatud nõuetega.

Arvestades, et majandus- ja taristuministri 25. juuni 2015. a määruse nr 72 „Riigiteede liigid

ja riigiteede nimekiri“ lisa järgi on Ääsmäe-Haapsalu-Rohuküla tee põhimaantee ja Z.G tee

kõrvalmaantee, mille liiklussagedus on Transpordiameti andmetel alla 500 sõiduki ööpäevas

(dtl 586), on igal juhul ohutum tagada juurdepääs Paistaku kinnisasjale Z.G teelt kui Ääsmäe-

Haapsalu-Rohuküla teelt.

32.4. Lisaks on oluline märkida, et kuigi määruskaebustele esitatud seisukohas ei pidanud

avaldaja maakohtu määratud juurdepääsuteed üldse mõistlikuks, muutis avaldaja 18. juuli

2024. a seisukohas arvamust, leides, et määratud tee on suuremas osas mõistlik. Avaldaja

märkis, et tee on läbitav, võrreldes teiste alternatiividega lühem, ei läbi elamumaad ja riivab

vähemate isikute õigusi. Avaldaja pidas probleemseks vaid maakohtu määratud mahasõitu

Z.G teele (dtl 381). Kuigi ajal, mil ringkonnakohus vaatluse läbi viis, oli põld värskelt küntud,

maa oli pehme ja ebatasane, siis avaldaja esitatud kirjelduse ja pildi järgi on kündmata põld

tasane ja sellel on näha sõiduki jäljed (vt pilt põllust 2024. aasta juulil, dtl 384). Seega on

kõnealusele pinnasele eelduslikult võimalik tee rajada.

32.5. Kuigi alternatiivi 2 kohast juurdepääsu ei ole Paistaku kinnisasjale pääsemiseks varem

kasutatud, siis AÕS § 156 lg-te 1 ja 2 järgi ei eelda juurdepääsu määramise nõude

rahuldamine, et taotletud juurdepääsu asukohas juba paikneks tee. Juurdepääsu määramine ise

võib olla alles tee rajamise aluseks (vt ka RKTKm 17.05.2010, 3-2-1-42-10, p 31). Seejuures

tuleks ka kõigi teiste variantide puhul vähemalt osaliselt ehitada täiesti uus tee või muuta

olemasolev teerada koormatud kinnisasju kahjustamata sõidukõlblikuks.

32.6. Liivaku kinnisasja omanik ja Vana-Paistaku kinnisasja omanik Z.G avaldasid, et

kinnisasjad on põllumaana välja renditud ning juurdepääsutee alla jääva maa osas ei oleks

kinnisasjade omanikel võimalik rendilepinguid täita. Lisaks väheneks PRIA toetuskõlbulik

maa-ala, millega omakorda tekiks kahju rentnikule. Ringkonnakohtu hinnangul on väidetud

2-22-3658

kahju rentnikule hüpoteetiline, see ei ole millegagi tõendatud. Lisaks on põllumaa vähenemise

maht marginaalne (kui tee laius on 3 m, siis Vana-Paistaku kinnisasja puhul 441 m2 ehk vaid

0,0441 ha ja Liivaku kinnisasja puhul 534 m2 ehk 0,0534 ha), mistõttu ei tohiks see

rendilepingu täitmist oluliselt mõjutada. Ka saavad Vana-Paistaku kinnisasja omanikud

haritavat põllumaad juurde, kui avaldaja ei kasuta enam Paistaku kinnisasjale liikumiseks

avalduses taotletud juurdepääsuteed. Võrreldes maakohtu määratud juurdepääsuga jääb

ringkonnakohtu määratud juurdepääsu puhul Liivaku kinnisasja põllumaast tee alla vähem

maad, kuna mahasõidu/pealesõidu asukoht Z.G teelt muutub. Kokkuvõtvalt leiab

ringkonnakohus, et Liivaku ja Vana-Paistaku kinnisasjade omanike majanduslikud huvid ei

kaalu siinsel juhul üles teiste asjast puudutatud kinnisasjade omanike huve ega õigusta

juurdepääsu määramist mõne muu alternatiivi kui alternatiivi 2 järgi. Seejuures on saamata

jääva renditasu suurust võimalik arvestada juurdepääsutasu suuruse määramisel.

32.7. Eeltoodut arvestades on põhjendatud määrata Paistaku kinnisasjale juurdepääs avalikult

kasutatavalt Z.G teelt sirgjooneliselt üle Vana-Paistaku ja Liivaku kinnisasjade mööda

põllumassiivi äärt.

33. Liivaku kinnisasja omaniku määruskaebusest ja edasistest seisukohtadest nähtuvalt peaks

Paistaku kinnisasjale juurdepääsu määrama avaldaja taotletud viisil, s.o üle Kruusiaugu,

Liivaku, Vana-Paistaku ja Liivola kinnisasjade (alternatiiv 1). Ringkonnakohtu hinnangul

leidis maakohus asjakohaselt, et avaldaja taotletud viisil juurdepääsu määramine ei ole

põhjendatud. Kolleegium nõustub selles osas maakohtu määruse põhjendustega ning TsMS §

654 lg 6 (koosmõjus TsMS §-ga 659) alusel neid täies ulatuses ei korda. Vastuseks

määruskaebuse väidetele märgib ringkonnakohus järgmist.

33.1. Väär on Liivaku kinnisasja omaniku arusaam, nagu oleks Paistaku kinnisasjale

alternatiivi 1 näol juba juurdepääs olemas ning lisajuurdepääsu määramine ei ole põhjendatud.

Maakohus tuvastas õigesti, et Paistaku kinnisasjalt puudub juurdepääs avalikult kasutatavale

teele. Seda ei muuda asjaolu, et avaldaja on enne kohtusse pöördumist ja kohtumenetluse ajal

kasutanud oma kinnisasjale pääsemiseks ajutise lahendusena üle Kruusiaugu, Liivaku, Vana-

Paistaku ja Liivola kinnisasjade kulgevat teed (s.o vastavalt alternatiivile 1). Liivaku ja Vana-

Paistaku kinnisasjade omanikud ei ole selle juurdepääsuvariandiga nõus olnud enne

kohtumenetlust ega ka kohtumenetluse ajal.

33.2. Kuigi Kruusiaugu ja Liivaku kinnisajade omanikud on andnud nõusoleku

juurdepääsutee määramiseks alternatiivi 1 järgi, põhjustaks selline tee ebamõistlikult suure

riive Liivola ja Vana-Paistaku kinnisasjade omanikele.

33.2.1. Liivola kinnisasja omanik on menetluses selgitanud, et Liivola kinnisasjast pool on

vana kruusakaevandus, millele ehitamine on võimatu, ning avaldaja taotletud juurdepääsu

puhul läbiks tee ainsat osa kinnisasjast, mida oleks võimalik kasutada elamu ehitamiseks.

Ringkonnakohus tuvastas vaatluse käigus, et tee läbib Liivola kinnisasja alalt, mis on lage

(dtl-d 504 ja 505, foto 9). Kohus veendus, et seda osa kinnisasjast, mida kõnealune tee läbib,

oleks potentsiaalselt võimalik elamu rajamiseks kasutada. Arvestades, et kinnisasja metsaga

kaetud alal on vana kruusakaevandus, oleks sellele alale elamu rajamine tõenäoliselt oluliselt

raskendatud kui mitte võimatu. Kuigi Liivola kinnisasja omanik ei ole kohtu ette toonud

asjaolusid ega tõendanud, et lähiajal oleks plaanis kinnisasjale elamu planeerimine ja

ehitamine, kaasneks alternatiivi 1 kohase juurdepääsu määramisega see, et Liivola kinnisasja

kasutamine, sh tulevikus potentsiaalselt elamiseks, muutuks sisuliselt võimatuks. See oleks

kinnisasja omanikule ülemäärane riive olukorras, kus on olemas paremaid alternatiive

Paistaku kinnisasjale juurdepääsu määramiseks.

2-22-3658

33.2.2. Vana-Paistaku kinnisaja omanik Z.G on avaldanud, et alternatiivi 1 kohane

juurdepääsutee poolitaks Vana-Paistaku kinnisasja ning teega eraldatud väiksemat osa

kinnisasjast ei oleks võimalik põllumaana kasutada. Avaldusele lisatud kaardilt (dtl 5) nähtub,

et alternatiivi 1 järgne juurdepääsutee n-ö lõikaks Vana-Paistaku kinnisasjalt ära kolmnurkse

osa. Vaatluse käigus veendus ringkonnakohus, et kõnealusel osal hetkel põllumaad ei ole, aga

maa oli lage, s.t seda saaks künda, kui teed seal vahel ei oleks (dtl 517, fotod 41 ja 42). Kuigi

ka ringkonnakohtu eelistatud juurdepääs koormab Vana-Paistaku kinnisasja, on

juurdepääsutee alla jääv maa-ala tunduvalt väiksem.

33.3. Ringkonnakohus nõustub maakohtuga selles, et võrreldes teiste alternatiividega oleks

juurdepääsutee alternatiivi 1 puhul ebamõistlikult pikk. Seejuures ei ole olemasolev teerada

sellises seisukorras, mis võimaldaks avaldajal seda aastaringselt täiendavate kulutuste

tegemiseta kasutada. Ringkonnakohus tuvastas vaatluse käigus, et tee on mullapõhjaga,

ebatasane ja auklik. Osades kohtades oli näha tükikesi eterniidist, mida on tõenäoliselt

kasutatud aukude parandamiseks. Ka Vana-Paistaku kinnisasjale jääv teerada oli ebatasane

ning näha oli sõidukite poolt sissesõidetud kohati sügavaid rööpaid (dtl 504–506). Iseenesest

ei ole tavapäratu, et juurdepääsuteed sooviv kinnisasja omanik peab tegema kulutusi tee

rajamiseks ja hooldamiseks. Samas on alternatiivi 2 järgne juurdepääs üle Liivaku ja Vana-

Paistaku kinnisasjade oluliselt lühem kui alternatiiv 1, mistõttu on põhjendatud eelistada seda

varianti.

33.4. Eeltoodud põhjendusi kogumis arvestades ei ole Paistaku kinnisasjale juurdepääsu

võimaldamine alternatiivi 1 kaudu põhjendatud.

34. Vana-Paistaku kinnisasja omaniku Z.G määruskaebusest ja hilisematest seisukohtadest

nähtuvalt tuleks Paistaku kinnisasjale juurdepääs määrata üle Vana-Paistaku, Kruusiaugu ja

Kruusaaugu kinnisasjade (s.o alternatiiv 4a). Ringkonnakohtu hinnangul leidis maakohus

asjakohselt, et alternatiivi 4a kohaselt juurdepääsu määramine ei ole põhjendatud. Kolleegium

nõustub maakohtu määruse põhjendustega ning TsMS § 654 lg 6 (koosmõjus TsMS §-ga 659)

alusel neid täies ulatuses ei korda. Vastuseks määruskaebuse väidetele märgib

ringkonnakohus järgmist.

34.1. Ringkonnakohus ei nõustu Vana-Paistaku kinnisasja omaniku Z.G-ga selles, et Paistaku

kinnisasjale tuleks alternatiivi 4a kohane juurdepääs määrata ainuüksi seetõttu, et ajalooliselt

on Paistaku kinnisasjale seda kaudu pääsenud. Avaldaja väitel ei ole ta seda teed lähiaastatel

oma kinnisasjale pääsemiseks kasutanud. Ringkonnakohus tuvastas vaatlusel, et kuni

Kruusaaugu kinnisasjal asuva autoremonditöökojani on maapind rohtu kasvanud ning

kõvakattega teed seal ei ole (dtl 507). Ringkonnakohtu hinnangul ei ole tõendatud, et avaldaja

oleks kasutanud alternatiivi 4a kohast juurdepääsu tavana välja kujunenud ühenduse

pidamiseks avalikult kasutatava teega ning et ta on praeguseks selle ühenduse kinnisasja

eraldamise tõttu kaotanud. Seda arvestades ei ole täidetud ka AÕS § 156 lg 2 kohaldamise

eeldused.

34.2. Ka tuleb arvestada, et alternatiiviga 4a kaasneks oluline riive Kruusaaugu kinnisasja

omanikule, sest tee läbib kinnisasja ja tee vahetus läheduses on kasutuses olev elamu.

Ringkonnakohus nõustub maakohtuga, et kasutuses oleva elamuga kinnisasja koormamine

juurdepääsuõigusega tähendab ulatuslikku riivet, seda eriti olukorras, kus on olemas teised

vähem koormavad alternatiivid. Ehkki kinnisasjale potentsiaalsele juurdepääsuteele praegu

pargitud autoromud (fotod 19 ja 20, dtl 508) oleks eelduslikult võimalik suuremate raskusteta

mujale paigutada (sh kõrvale tõsta), tuleks tee rajamiseks eemaldada ka haljastust (tee ääres

on kuusehekk, foto 18, dtl 508).

2-22-3658

34.3. Nagu ringkonnakohus eespool märkis (vt määruse p 32.3), ei ole Paistaku kinnisasjale

juurdepääsu võimaldamine Ääsmäe-Haapsalu-Rohuküla teelt sobilik lahendus ka ohutuse

vaatest. Seda arvestades ei oleks Paistaku kinnisasjale juurdepääsu tagamine alternatiivi 4a

järgi kooskõlas avaliku huviga, sest Ääsmäe-Haapsalu-Rohuküla tee mahasõidule täiendava

liikluse suunamine ei oleks ohutu. Samuti oleks alternatiivi 4a kohane juurdepääsutee pikem

kui ringkonnakohtu eelistatud alternatiiv 2.

34.4. Eeltoodud põhjendusi kogumis arvestades ei ole Paistaku kinnisasjale juurdepääsu

võimaldamine alternatiivi 4a kaudu põhjendatud.

35. Ringkonnakohus nõustub maakohtu määruse põhjendustega ka selles osas, miks ei ole

põhjendatud Paistaku kinnisasjale juurdepääsu määramine alternatiivi 3 kaudu (s.o üle Vana-

Paistaku, Kruusiaugu, Aia ja Kruusaaugu kinnisasjade Ääsmäe-Haapsalu-Rohuküla

maanteele), alternatiivi 4b kaudu (s.o üle Vana-Paistaku, Kruusiaugu, Kruusaaugu ja Aia

kinnisasjade Ääsmäe-Haapsalu-Rohuküla maanteele) ja alternatiivi 5 kaudu (s.o Vana-

Paistaku, Kruusiaugu Kruusaaugu ja Aia kinnisasjade Ääsmäe-Haapsalu-Rohuküla

maanteele).

35.1. Ükski viidatud alternatiividest ei ole sobiv lahendus liiklusohutuse aspekti arvestades (vt

määruse p 32.3) Ka oleks kõikide nende alternatiivide puhul juurdepääsutee Paistaku

kinnisasjale märkimisväärselt pikem (vt ka määruse p 32.2).

35.2. Alternatiivide 3 ja 4b puhul tuleks eemaldada Kruusaugu ja Aia kinnisasjadel haljastust

ning alternatiivide 3 ja 5 puhul tuleks Aia ja Kruusiaugu kinnisasjadelt osaliselt eemaldada ka

aed. Lisaks tuvastas ringkonnakohus vaatlusel alternatiivi 4b osas, et Kruusaaugu ja Aia

kinnisasjade vaheline ala on kitsas ja seal võib esineda probleeme läbipääsuga, eriti suuremate

sõidukitega (dtl-d 509 ja 510). Alternatiivi 3 puhul oli Aia kinnisasjal tee olemas, mida

kasutatakse majandustegevuseks. Vaatluse ajal liikusid seal inimesed (sh aiandi töötajad, kes

vedasid erinevaid istikuid). Liikluse suunamine teele, kus liiguvad inimesed jalgsi ja

kergliiklusvahenditega, ei ole mõistlik olukorras, kus on olemas teisi, ohutumaid alternatiive.

Samuti kaasneks alternatiivi 3 järgse juurdepääsu määrusega ülemäärane sekkumine Aia

kinnisasjal tegutseva aiandi majandustegevusse.

36. Vaatlusel tuvastas ringkonnakohus koos vaatlusel osalenutega täiendava

juurdepääsuvariandi (alternatiiv 6). Kuigi avaldaja oli kõnealuse alternatiiviga põhimõtteliselt

nõus, ei ole see ringkonnakohtu hinnangul siiski sobiv lahendus Paistaku kinnisasjale

pääsemiseks.

36.1. Nagu ka alternatiivid 3, 4 ja 5, ei ole alternatiiv 6 mõistlik lahendus ohutuse aspektist (vt

määruse p 32.3). Nii ei oleks Paistaku kinnisasjale juurdepääsu tagamine alternatiivi 6 järgi

kooskõlas avaliku huviga, sest see eeldaks täiendava mahasõidu kasutuselevõtmist Ääsmäe-

Haapsalu-Rohuküla teele. Ehkki kõnealune mahasõit on juba olemas, ei ole see praegu

kasutuses, kuna teed seal pole. Transpordiameti seisukohti arvestades ei oleks selle

kasutuselevõtmine sinna tegeliku liikluse suunamise kaudu ohutu. Seejuures ilmnes vaatlusel,

et vastav mahasõit suundub metsa vahele, mis halvendab selle ümbruses nähtavust ja

täiendavalt suurendab mahasõidu kasutuselevõtuga kaasnevat liiklusohtu.

36.2. Samuti oleks alternatiivi 6 kohane juurdepääs Paistaku kinnisasjale ebamõistlikult pikk.

Ringkonnakohus tuvastas vaatlusel, et kuigi Kruusiaugu kinnisasjal oli pinnas osaliselt

täidetud ja kõva, siis teed seal ei olnud. Kuna osaliselt oli pinnas täitmata ning osaliselt

2-22-3658

kulgeks tee ka üle praeguse pehme pinnasega heinamaa, tuleks avaldajal alternatiivi 6 puhul

ehitada märkimisväärses ulatuses täiesti uut teed.

37. Eelpool toodud põhjendusi kogumis arvestades on määratav juurdepääsutee

olemasolevatest alternatiividest kõige mõistlikum lahendus. Kõrvutades avaldaja ja teiste

asjaomaste kinnisasjade omanike huve, on määratava juurdepääsuga koormatud kinnisasjade

omanike õigustele kaasnevad kitsendused teiste alternatiividega võrreldes väiksemad.

38. Järgmisena lahendab ringkonnakohus juurdepääsutasu küsimuse.

38.1. Ringkonnakohtu hinnangul maakohus eksis, kui leidis, et juurdepääsutee on võimalik

määrata selle eest koormatud kinnisasjade omanikele tasu maksmata. Riigikohus on

selgitanud, et tasu välja mõistmata jätmine on erandina lubatav üksnes juhul, kui teeniva

kinnisasja omanik on väljendanud kohtule selgelt, et ta tasu ei soovi (vt nt RKTKm

16.06.2016, 3-2-1-180-15, p 42). Asja materjalidest nähtuvalt ei ole maakohtu määratud

juurdepääsuga koormatud kinnisasjade omanikud tasust loobunud. Eeltoodut arvestades ei

saanud maakohus Liivaku ja Vana-Paistaku kinnisasju koormata tasuta ning maakohtu määrus

tuleb ka selles osas tühistada.

38.2. Riigikohus on selgitanud, et juurdepääsutasu hõlmab endas hüvitist maamaksu,

juurdepääsutee korrashoiu kulude (juhul kui juurdepääsutee korrashoiu kohustus lasub

juurdepääsuteed taluma kohustatud kinnisasja omanikul) ning omandiõiguse riive eest, mis

peab vastama juurdepääsutee kasutamisest saadavale kasutuseelisele. Kui isik, kelle kinnisasi

soovitakse juurdepääsuga koormata, on menetluses tuginenud sellele, et juurdepääsutee tõttu

väheneb tema kinnisasja kui terviku väärtus, ja taotleb juurdepääsutasu kaudu kinnisasja

väärtuse vähenemise hüvitamist, tuleb kohtul välja selgitada kinnisasja väärtus ilma

juurdepääsutee talumise kohustuseta ning see, kui palju juurdepääsutee talumise kohustus

kinnisasja väärtust vähendab. Minimaalne hüvitis, mida õigustatud kinnisasja omanik peaks

maatüki kasutamise eest koormatud maatüki omanikule maksma, ei või olla väiksem kui

juurdepääsualuse maatükiosa maamaksu suurus. Juurdepääsutasu suurus sõltub sellest,

millised negatiivsed tagajärjed koormatud kinnisasja omanikule juurdepääsutee talumise

kohustusega kaasnevad. Selline negatiivne tagajärg võib olla kas koormatava kinnisasja mõne

osa kasutuseeliste kaotus, kogu koormatava kinnisasja väärtuse vähenemine, saamata jääv

tulu või juurdepääsutee korrashoiuks vajalikud kulutused (RKTKm 01.06.2022, 2-19-20416,

p-d 15.3-15.5).

38.3. Liivaku kinnisasja omanik ja Vana-Paistaku kinnisasja omanik Z.G esitasid oma

seisukohtades väiteid kinnisasjade maamaksu, kaotatud kasutuseelise (renditasu) ja väärtuse

vähenemise kohta. Ringkonnakohus määras Liivaku ja Vana-Paistaku kinnisasjade omanikele

23. mai 2025. a kirjaga tähtaja kohtule tõendite esitamiseks kinnisasja maamaksu ja kaotatud

kasutuseelise (s.o saadava renditasu) suuruse kohta. Kohus selgitas, et kinnisasja väärtuse

vähenemise välja selgitamiseks on vaja esitada tõendid selle kohta, kui palju on kinnisasi

väärt ilma juurdepääsuta ja koos juurdepääsuga (dtl 579).

38.4. Vana-Paistaku kinnisasja omanik Z.G esitas 6. juunil 2025 seisukoha koos rendilepingu

ja maamaksu teatega (dtl-d 588–593; 598 ja 599). Z.G täpsustas 18. juuni 2025. a seisukohas,

et 6. juuni 2025. a seisukohaga esitatud maamaksu teatelt nähtuv 162,04 eurot moodustab

tasutavast maamaksust pool. Liivaku kinnisasja omanik esitas 6. juunil 2025 seisukoha koos

maamaksuteatega (dtl-d 603–609). Lisaks on Liivaku kinnisasja omanik määruskaebusega

esitanud rendilepingu (dtl 287).

2-22-3658

38.5. Arvestades ringkonnakohtule 6. juunil 2025 esitatud seisukohti, tuginevad Vana-

Paistaku kinnisasja omanik Z.G ja Liivaku kinnisasja omanik jätkuvalt kinnisasjade väärtuse

vähenemisele, kuid tõendeid kinnisasjade väärtuse vähenemise kohta kohtule esitatud ei ole.

Seejuures viitavad mõlemad kinnisasjaomanikud kinnisasja väärtuse vähenemise hindamise

akti ebamõistlikult suurele kulule (dlt-d 599 ja 604). Ringkonnakohtu hinnangul on väited

kinnisasjade väärtuse vähenemise hindamise ebamõistliku kulukuse kohta tõendamata. Samuti

ei saa kohus tasu määramisel arvestada kinnisasjaomanike oletuslikke väiteid kinnisasjade

väärtuse ja selle vähenemise kohta.

38.6. Olukorras, kus kinnisasjade väärtuse vähenemise kohta ei ole tõendeid esitatud, saab

kohus määrata juurdepääsutasu maamaksu ja rendilepingus ette nähtud tasu (s.o kasutuseelise)

alusel. Avaldaja viide, et Vana-Paistaku kinnisasja omaniku Z.G esitatud rendilepingul

puudub tema allkiri, ei oma tähtsust. Rendilepingu esitamisega kinnitas Z.G rendileandjana, et

ta on lepinguga nõus ja on selle sõlminud. Kuna sellisele lepingule ei näe seadus ette

vorminõuet, võis kinnisasja omanik lepingu sõlmimiseks nõusoleku anda ka suuliselt.

38.6.1. Maa- ja Ruumiameti kaardirakenduse järgi jääb määratavast juurdepääsuteest 178 m

Liivaku kinnisasjale. Kui juurdepääsutee laius on 3 m, siis hõivab juurdepääsutee 534 m2 (178

× 3) ehk 0,0534 ha Liivaku kinnisasjast. Rendilepingu kohaselt tasub rentnik renti 100 eurot

aastas 1 ha kohta (dtl 287). Seda arvestades jääb Liivaku kinnisasja omanikul renditasuna

aastas saamata 5,34 eurot (100 × 0,0534). Maamaksu teate kohaselt on 35 899 m2 suuruse

Liivaku kinnisasja 2025. a maamaks 29,10 eurot (dtl 606). Kuna juurdepääsutasu maksmise

kohustus tekib alates määruse jõustumisest ning maamaksu suurus võib igal aastal muutuda,

ei ole mõistlik maamaksu suurust määruse resolutsiooni kindla summana märkida.

Arvestades, et Liivaku kinnisasja suurus on 35 899 m2, millest juurdepääsutee alla jääv osa on

534 m2, moodustab juurdepääsutee 1,49% kogu kinnisasjast. Seega tuleb Paistaku kinnisasja

igakordsel omanikul Liivaku kinnisasja igakordsele omanikule juurdepääsu võimaldamise

eest maksta üks kord aastas tasu 5,34 eurot, millele lisandub 1,49% Liivaku kinnisasja

aastasest maamaksust.

38.6.2. Maa- ja Ruumiameti kaardirakenduse järgi jääb määratavast juurdepääsuteest 147 m

Vana-Paistaku kinnisasjale. Kui juurdepääsutee laius on 3 m, siis hõivab juurdepääsutee 441

m2 (147×3) ehk 0,0441 ha Vana-Paistaku kinnisasjast. Rendilepingu kohaselt tasub rentnik

renti 70 eurot aastas 1 ha kohta (dtl 593). Seda arvestades jääb renditasuna aastas saamata

3,09 eurot (70×0,0441). Maamaksu teate kohaselt on 481 848 m2 suuruse Vana-Paistaku

kinnisasja (katastritunnus 51801:001:0415) 2025. a maamaks 162,04 eurot (dtl 589). 18.

juunil 2025 esitatud täpsustuse kohaselt moodustab 162,04 eurot Vana-Paistaku kinnisasja

(katastritunnus 51801:001:0415) eest makstavast maamaksust pool (dtl 612). Ka Vana-

Paistaku kinnisasja puhul ei ole mõistlik maamaksu suurust määruse resolutsioonis märkida.

Arvestades, et Liivaku kinnisasja suurus on 481 848 m2, millest juurdepääsutee alla jääv osa

on 441 m2, moodustab juurdepääsutee 0,92% kogu kinnisasjast. Seega tuleb Paistaku

kinnisasja igakordsel omanikul Vana-Paistaku kinnisasja igakordsele omanikule juurdepääsu

võimaldamise eest maksta üks kord aastas tasu 3,09 eurot, millele lisandub 0,92% Vana-

Paistaku kinnisasja aastasest maamaksust. Selguse huvides märgib ringkonnakohus, et

praegusel hetkel kuulub Vana-Paistaku kinnisasja (katastritunnus 51801:001:0415)

kaasomandist ½ Z.G-le ja ½ kaasomandist ühisomanikele H.P-le ja R.S-ile.

38.7. Kuna juurdepääsutasu tuleb üldjuhul tasuda aasta lõpuks järgmise aasta eest ette

(RKTKm 01.06.2022, 2-19-20416, p 15.2), märgib ringkonnakohus määruse resolutsiooni, et

juurdepääsutasu tuleb tasuda iga-aastaselt järgmise aasta eest ette hiljemalt 31. detsembriks.

Lisaks tuleb määrata, et tasu selle aasta eest, mil käesolev määrus jõustub, tuleb arvestada

2-22-3658

proportsionaalselt alates määruse jõustumisest kuni aasta lõpuni ning see tuleb tasuda 14

päeva jooksul alates määruse jõustumisest.

38.8. Ringkonnakohus selgitab, et kui tasu määramise aluseks olevad asjaolud tulevikus

muutuvad, saavad puudutatud isikud pöörduda kohtusse tasu suuruse muutmiseks (RKTKm

04.03.2020, 2-17-12857, p 17.4).

39. Eelpool toodud põhjendusi kogumis arvestades määrab ringkonnakohus, et avaldajale

tuleb Paistaku kinnisasjale juurdepääsuõigus määrata viisil, et juurdepääs pikkusega ligikaudu

325 m (millest 147 m on Vana-Paistaku kinnisasjal ning 178 m on Liivaku kinnisasjal) ja

laiusega 3 m kulgeb Z.G teele üle Vana-Paistaku ja Liivaku kinnisasjade (kus olemasolev tee

puudub) määruse lisaks oleva plaani kohaselt (tee ligikaudne asukoht on tähistatud punase

joonega). Kuna Paistaku kinnisasjal on elamu, mida kasutatakse, tuleb kinnisasja

sihtotsarbeliseks kasutamiseks määrata juurdepääs kinnisasja igakordse omaniku ja omaniku

nõusolekut omavate isikute kasuks nii jalgsi kui ka sõidukitega (sh kinnisasja teenindamiseks

vajalikud sõidukid). Juurdepääs on tähtajatu, kuna eelduslikult ei kaota kinnisasja igakordsed

omanikud teatud aja möödudes huvi oma kinnisasjale juurdepääsuks. Muude tingimuste

seadmise vajalikkust ei ole kohtu ette toodud. Paistaku kinnisasja igakordsel omanikul tuleb

Liivaku kinnisasja igakordsele omanikule juurdepääsu võimaldamise eest maksta üks kord

aastas tasu 5,34 eurot, millele lisandub 1,49% Liivaku kinnisasja aastasest maamaksust, ning

Vana-Paistaku kinnisasja igakordsele omanikule 3,09 eurot, millele lisandub 0,92% Vana-

Paistaku kinnisasja aastasest maamaksust.

40. Asjas esitatud seisukohtade kohaselt ei hakkaks Liivaku ega Vana-Paistaku kinnisasjade

omanikud määratud juurdepääsuteed kasutama. Seega on tee määratud üksnes avaldaja

huvides, mistõttu juurdepääsutee ehitamise ja hooldamise kohustus jääb avaldaja kanda.

41. Kohtulahendiga määratud juurdepääsuõiguse kehtivuseks kolmandate isikute suhtes tuleb

see kanda kinnistusraamatusse märkusena. Kinnistusraamatusse märkuse kandmise eesmärk

on see, et juurdepääsuga seonduvad asjaolud oleksid selged ja üheselt mõistetavad ka

kolmandatele isikutele. Seega kohustab ringkonnakohus AÕS § 63 lg 1 p 4 ning

kinnistusraamatuseaduse § 341 lg 1 ja lg 2 p 5 alusel Liivaku kinnisasja omaniku Kosenex OÜ

seaduslikku esindajat C.V andma nõusolek registriossa nr 11198202 märkuse kandmiseks

siinse määruse resolutsiooni p-des 3.1–3.4 määratud tingimustel ning Vana-Paistaku

kinnisasja omanikke Z.G-d, R.S-i ja H.P-d andma nõusolek registriosa nr 13012102 märkuse

kandmiseks käesoleva määruse resolutsiooni p-des 3.1–3.3 ja 3.5 määratud tingimustel.

42. Ülaltoodud põhjendustel rahuldab ringkonnakohus määruskaebused osaliselt.

Menetluskulude jaotus

43. Kuigi avaldaja ei ole vaidlustanud maakohtu menetluskulude jaotust, tuleb maakohtu

määruse muutmise korral TsMS § 173 lg 3 järgi üle vaadata ka maakohtu määratud

menetluskulude jaotus.

44. Maakohus jättis TsMS § 172 lg 1 alusel menetluskulud avaldaja kanda, sest maakohtu

hinnangul toimus menetlus avaldaja huvides. Ringkonnakohus maakohtuga ei nõustu ja leiab,

et siinsel juhul on põhjendatud jätta menetluskulud menetlusosaliste endi kanda.

44.1. TsMS § 172 lg 1 sätestab, et hagita menetluses kannab menetluskulud isik, kelle huvides

lahend tehakse. Kui hagita menetluses osaleb mitu isikut, võib kohus otsustada, et

2-22-3658

menetluskulud kannab täielikult või osaliselt mõni menetlusosaline, kui see on asjaolusid

arvestades õiglane, muu hulgas siis, kui see menetlusosaline esitas põhjendamatu taotluse,

väite või tõendi. Ringkonnakohus märgib, et TsMS § 172 lg 1 teine lause annab mitme

menetlusosalise osalemisel hagita menetluses kohtule ulatusliku kaalutlusõiguse

menetluskulude jaotuse otsustamisel. Nii on õiguskirjanduses selgitatud, et juurdepääsu

vaidlustes saab menetluskulude jaotamisel vastavalt TsMS § 172 lg 1 esimesele lausele

lähtuda sellest, kelle huvides lahend tehakse (st kelle kasuks juurdepääs määratakse), aga

samas saab arvesse võtta samu põhimõtteid nagu kaasomandi lõpetamise hagimenetluses (vt

TsMS I komm (2017), § 172, p 3.3.6).

44.2. Kuigi avaldaja pöördus kohtusse, et saada juurdepääs enda kinnisasjale, ei ole siinsel

juhul õige väita, et menetlus toimus vaid avaldaja huvides. Lisaks avaldaja taotletud

juurdepääsuteele hinnati nelja erinevat alternatiivi, et leida kõigi asjast puudutatud

kinnisasjaomanike huvidega kõige paremini arvestav lahendus. Seda arvestades toimus

menetlus kõigi menetlusosaliste huvides ning menetluskulud tuleb TsMS § 172 lg 1 alusel

jätta menetlusosaliste endi kanda.

45. Tuginedes eelviidatud seisukohale ning seoses määruskaebuste osalise rahuldamisega

jäävad ka määruskaebuste menetlemisega seonduvad menetluskulud TsMS § 172 lg 1 teise

lause alusel menetlusosaliste endi kanda.

46. Kuna menetlusosaliste kulud jäävad mõlemas kohtuastmes nende endi kanda, ei ole

menetluskulude suurust vaja kindlaks määrata.

47. Menetluskulude jaotust saab vaidlustada üksnes selle kohtulahendi peale edasi kaevates,

millega menetluskulude jaotus kindlaks määrati (TsMS § 178 lg 1 esimene lause).

(allkirjastatud digitaalselt)

Lisa:

2-22-3658