3-22-1219/40 · Tallinna Ringkonnakohtu halduskolleegium

K O H T U O T S U S

EESTI VABARIIGI NIMEL

Kohus

Tallinna Ringkonnakohus

Kohtukoosseis

Veiko Vaske (eesistuja), Maret Altnurme ja Monika

Laatsit

Otsuse tegemise aeg ja koht

13. juunil 2025 Tallinnas

Haldusasja number

3-22-1219

Haldusasi

Z.I ja KRX Veod OÜ kaebus Saue Vallavolikogu

28.04.2022 otsuse nr 18 tühistamiseks ning Saue valla

kohustamiseks otsustada uuesti Püha küla Tamme

kinnistu detailplaneeringu kehtetuks tunnistamine

Menetlusosalised ja nende

esindajad

Kaebaja (apellant) – Z.I ja KRX Veod OÜ,

lepinguline esindaja v-adv Anneli Aab

Vastustaja – Saue vald,

seaduslik esindaja vallasekretär Kristi Saar

Kolmas isik – Vundament Ehitus OÜ,

lepinguline esindaja v-adv Olavi Järve

Vaidlustatud kohtulahend

Tallinna Halduskohtu 09.11.2023 otsus

Menetluse alus ringkonnakohtus

Z.I ja KRX Veod OÜ apellatsioonkaebus

Asja läbivaatamise vorm

Avalik kohtuistung 15.05.2025

RESOLUTSIOON

1. Jätta Z.I ja KRX Veod OÜ apellatsioonkaebus rahuldamata ja Tallinna

Halduskohtu 09.11.2023 otsus muutmata.

2. Jätta apellatsiooniastme menetluskulud Z.I ja KRX Veod OÜ kanda ning mõista

Z.Ilt ja KRX Veod OÜ-lt Vundament Ehitus OÜ kasuks solidaarselt välja

apellatsioonimenetluse kulu 2337 (kaks tuhat kolmsada kolmkümmend seitse) eurot.

EDASIKAEBAMISE KORD

Otsuse peale võib esitada kassatsioonkaebuse Riigikohtule hiljemalt 14.07.2025 (HKMS §

212 lg 1). Teine menetlusosaline võib esitada vastukassatsioonkaebuse 14 päeva jooksul

kassatsioonkaebuse vastukassatsioonkaebuse esitajale kättetoimetamisest arvates või

ülejäänud kassatsioonitähtaja jooksul, kui see on pikem kui 14 päeva (HKMS § 215 lg 3).

Kui kassaator soovib asja arutamist kohtuistungil, tuleb seda kassatsioonkaebuses märkida,

vastasel korral eeldatakse, et ta on nõus asja lahendamisega kirjalikus menetluses

(HKMS § 213 lg 1 punkt 5). Sõltumata kohtuistungi soovi märkimisest võib Riigikohus

kassatsioonkaebuse läbi vaadata kirjalikus menetluses, kui ta ei pea istungi korraldamist

vajalikuks (HKMS § 223 lg 1).

3-22-1219

Kui menetlusosaline soovib kassatsioonkaebuse esitamiseks saada menetlusabi, tuleb tal

Riigikohtule esitada vastavasisuline taotlus. Menetlusabi taotluse esitamine ei peata

menetlustähtaja kulgemist (HKMS § 116 lg 5) ning kassatsioonitähtaja järgimiseks peab

menetlusabi taotleja tegema tähtaja kestel ka menetlustoimingu, mille tegemiseks ta

menetlusabi taotleb, eelkõige esitama kassatsioonkaebuse (HKMS § 116 lg 6).

ASJAOLUD JA MENETLUSE KÄIK

1. Saue Vallavolikogu (Saue vald edaspidi ka vastustaja) kehtestas 22.12.2005 otsusega nr

128 Püha küla Tamme kinnistu detailplaneeringu (DP), millega jagati planeeringuala (pindala

3,58 ha) üheksaks krundiks, sh moodustati viis elamukrunti: Kivi tee 12 (3393 m2), Kivi tee

14 (3297 m2), Kivi tee 16 (3585 m2), Kivi tee 18 (3969 m2) ja Kivi tee 20 (3777 m2). DP

kohaselt on lubatud elamukruntidele püstitada üks kuni 2-korruseline elamu (kõrgus kuni 8,5

m) ja üks abihoone (kõrgus kuni 5 m) ehitusaluse pinnaga kokku kuni 250 m2. Planeeringuala

kinnistute omanikuks on Vundament Ehitus OÜ (kolmas isik) ning ta on kinnitanud soovi

DP-ga lubatud elamuid ehitama asuda.

2. Kivi tee 10 ja 10a kinnistute omanik Z.I esitas Saue vallale 25.08.2021, 29.09.2021 ja

27.11.2021 taotlused tunnistada DP kehtetuks. Kulli kinnistu omanik KRX Veod OÜ (Z.I ja

KRX Veod OÜ koos edaspidi ka kaebajad) taotles Saue vallalt sama 02.12.2021 ja

25.01.2022. Taotluste kohaselt tuleb DP kehtetuks tunnistada, sest selle kehtestamisest on

möödunud enam kui viis aastat ja seda ei ole asutud ellu viima (planeerimisseaduse (PlanS) §

140 lg 1 p 1) ning DP on vastuolus Saue Vallavolikogu 28.06.2021 otsusega nr 40 kehtestatud

üldplaneeringuga (ÜP), mille kohaselt on planeeringuala määratud hajaasustusega alaks. ÜP

seletuskirja p 4.3 järgi peab hajaasustusega alal ehitusõiguse saamiseks olema moodustatava

uue kinnistu suurus vähemalt 1 ha, laius vähemalt 40 m ja kinnistule peab olema tagatud

juurdepääs, samuti peab õuemaade vaheline kaugus olema vähemalt 100 m. DP on ka muus

osas olulises vastuolus kehtivate nõuete ja ÜP-ga ning maa-alal toimunud muutuste tõttu ei

ole DP-d enam võimalik ellu viia.

3. Saue Vallavolikogu otsustas 28.04.2022 otsusega nr 18 PlanS § 140 lg 6 alusel mitte

algatada menetlust DP kehtetuks tunnistamiseks.

PlanS § 140 lg 1 p 1 alusel ei kaota ükski DP automaatselt kehtivust 5 aasta möödumisel, vaid

pärast 5 aasta möödumist on kohalikul omavalitsusel vajadusel võimalus (kas omal algatusel

või kinnistu omaniku taotlusel) kaaluda, kas DP on endiselt aja- ja asjakohane. See on

võimalus, mitte kohustus, ning kaebajatel ei ole õiguspärast ootust, et nende taotluste alusel

tunnistatakse DP kehtetuks, seda isegi juhul, kui nende taotluses esitatud väited vastavad

tõele. Kui DP-d on asutud ellu viima, ei saa seda PlanS § 140 lg 1 p 1 alusel kehtetuks

tunnistada. PlanS § 140 lg 1 ei näe kolmandatele isikutele ette võimalust taotleda DP

kehtetuks tunnistamist, vaid selline õigus on DP alal oleva kinnistu omanikul ja

vallavalitsusel või -volikogul. Kuna taotlejad ei ole DP-ga hõlmatud kinnistute omanikud,

tuleb taotlusi käsitada ettepanekuna DP kehtetuks tunnistamise menetluse algatamise

otsustamiseks.

Kuna DP-s ettenähtud krundid on moodustatud, siis on DP elluviimist alustatud (vt PlanS § 6

p 11, § 126 lg 1). DP elluviimine ei hõlma ainult ehitamist, vaid ka muid toiminguid. Lisaks

on Kivi tee 12 kinnistule püstitatud ehitis ja Kivi tee L1 maaüksusel on tee rajamiseks aastatel

2002–2007 langetatud puid. DP-d ei pea olema täielikult ellu viidud, vaid selle elluviimist

peab olema üksnes alustatud. DP seletuskirja p 3.4 järgi oli üheks eesmärgiks mh Kivi tee L2

kinnistu munitsipaalomandisse andmine, mis on toimunud. DP elluviimisena saab käsitada ka

DP alale eramute projekteerimist. Väide DP sobimatusest kohalikku ruumimustrisse on

subjektiivne. Senised detailplaneeringud ei kaotanud uue ÜP kehtestamisel automaatselt

2(14)

3-22-1219

kehtivust ja neid ei tule ka muuta pelgalt põhjusel, et DP võib mõnes aspektis olla vastuolus

aastaid hiljem kehtestatud ÜP-ga. DP ei olnud vastuolus selle kehtestamise ajal kehtinud

üldplaneeringuga, sest siis oli tegemist tiheasustusalaga. Asjaolu, et Saue Vallavolikogu

26.06.2019 otsusega nr 41 tunnistati DP osaliselt kehtetuks veevarustuse lahenduse osas, ei

tähenda, et see küsimus jääks lahendamata, kuna vallal on õigus anda selles osas DP

täpsustamiseks projekteerimistingimused (ehitusseadustiku § 27 lg 4 p 5). DP-s ette nähtud

sotsiaalmaa krundi (Tamme katastriüksus) liitmist teiste kinnistutega ei ole kaebajad

tähtaegselt vaidlustanud. Sotsiaalmaa sihtotstarbega seotud võimalused on jätkuvalt tagatud

Kivi tee 8 kinnistul, mis tuleb Saue Vallavolikogu 26.06.2019 otsuse nr 41 (p 4.3) järgi

võõrandada tasuta vallale. Samuti tuleb arvestada, et DP kehtetuks tunnistamisega kaotaksid

planeeringuala kinnistud ilmselt senise väärtuse, mis võiks omakorda tuua vallale kaasa kahju

hüvitamise kohustuse. DP kehtetuks tunnistamiseks puuduvad PlanS § 140 lg-s 1 toodud

alused ning DP kehtima jäämine ei riku ega piira taotlejate õigusi ega vabadusi.

4. Kaebajad esitasid Tallinna Halduskohtule 01.06.2022 kaebuse (täiendatud 11.08.2022)

Saue Vallavolikogu 28.04.2022 otsuse nr 18 tühistamiseks ja Saue valla kohustamiseks

algatada 1 kuu jooksul kohtuotsuse jõustumisest arvates Tamme kinnistu DP kehtetuks

tunnistamise menetlus. Kaebuse põhjendused olid kokkuvõttes järgmised.

Kaebuse eesmärk on, et vastustaja otsustaks DP kehtetuks tunnistamise menetluse alustamise

üle kaalutlusvigadeta. Kaebajad on tuginenud subjektiivsete õiguste rikkumisele. Z.I märgib,

et tema asus 2004. aastal teadvalt elama hajaasustusse ning ei soovi elada DP-ga kavandatud

tiheasutusele vastavas hoonete grupis. KRX Veod OÜ väitel takistab DP tema kinnistul

ehitusõiguse saamist. KRX Veod OÜ omandas Kulli kinnistu 13.12.2018.

Ainuüksi see, et kinnistute omanik ei soovi DP kehtetuks tunnistamist, ei välista PlanS § 140

lg 1 p 1 kohaldamist. Mida pikem aeg on DP kehtestamisest möödunud, seda vähem on

huvitatud isikul alust usaldada kokkuleppeid, mis viisid kunagi DP kehtestamiseni. Seda

enam, et DP-d ei ole praegusel kujul võimalik ellu viia. Seega tuleb Saue vallal vastava

taotluse lahendamisel kaaluda üldisi (sh piirinaabrite) huve ja erahuvi. Olukorras, kus

vastustaja on jätnud menetluse algatamata, ei ole Saue vald asjaomaseid huve kaalunud.

Kuivõrd PlanS § 140 on käsitatav n-ö DP ülevaatamise menetlusena, on asjakohane lähtuda

analoogiast kohtupraktikaga, mis puudutab järelevalvemenetluse algatamist (Riigikohtu

23.03.2016 otsus nr 3-3-1-85-15, p 13; 23.10.2013 määrus nr 3-3-1-29-13, p 17; 13.10.2010

otsus nr 3-3-1-44-10, p 15).

DP kehtetuks tunnistamise eelduseks on DP kehtestamise järgselt toimunud muutused.

Esiteks muudatused DP alal, mis tingivad olukorra, kus pole võimalik DP-d selle kehtestatud

kujul ellu viia. Seda põhjusel, et DP-s puudub sotsiaalmaa krunt ning veevarustuse- ja

tuletõrje lahendus. Teiseks muudatused piirkonnas tervikuna. 2012. aastal määratleti DP

piirkond ÜP-s sõnaselgelt hajaasustuspiirkonnana ja kehtestati ka maakasutuse piirang, mille

kohaselt ehitusõiguse saamiseks peab kinnistu suurus olema vähemalt 1 ha, millega 2005.

aastal kehtestatud tiheasustust kavandav DP läks vastuollu, nähes ette ÜP-s kehtestatud

miinimumist kolm korda väiksemaid krunte. ÜP-st tulenevalt on ka piirkonna praegune

ruumimuster kujunenud ÜP-järgsete hajaasustuse maakasutuse piirangute alusel, millega 17

aastat tagasi kehtestatud tiheasustust kavandav DP enam ei sobi.

2019. a-l on DP kehtetuks tunnistatud veevarustuse lahenduse osas ja seega pole seda

võimalik ellu viia, kuna täitmata on oluline DP ülesanne määrata tehnovõrkude ja -rajatiste

asukoht (PlanS § 126 lg 1 p 4). Alates 2016. a-st ei eksisteeri DP koosseisus enam sotsiaalmaa

kinnistut, mille aga DP ette nägi, mis samuti tähendab, et DP-d ei ole enam võimalik ellu viia.

Kõik DP alal toimuvad tegevused ei ole käsitatavad DP elluviimisena, mis välistaksid selle

kehtetuks tunnistamise. DP terviklahendust enam ei eksisteeri. Sealjuures märgiti ka Saue

3(14)

3-22-1219

Vallavolikogu 26.06.2019 otsuses nr 41 sama DP osas, et DP elluviimist ei ole alustatud, DP

on jätkuvalt realiseerimata ega ole seega enam käsitatav lähiaastate ehitustegevuse alusena

PlanS mõttes. Kõik tegevused, mida vastustaja ja kolmas isik kirjeldavad DP elluviimisena,

on eelnenud viidatud Saue Vallavolikogu 26.06.2019 otsusele. DP elluviimisena ei saa

käsitada nimetatud otsusega DP veevarustuse lahenduse kehtetuks tunnistamist ega Kivi tee

L2 vallale võõrandamist, mis toimus pärast kaebajate taotlust DP kehtetuks tunnistada, samuti

mitte kolmanda isiku väidetud elamukruntide tasandamist, kuna tegelikult tegeleb kolmas isik

seal ehitusmaterjalide ladustamisega.

Vastuolu ÜP-ga tingib ka avaliku huvi DP kehtetuks tunnistada. Ka vastustaja ise on teiste

detailplaneeringute puhul lähtunud kehtetuks tunnistamisel ÜP-st tulenevatest põhimõtetest.

DP vastuolu hiljem kehtestatud ÜP-ga ei ole lubatud tingimusteta. Hajaasustuse muutmine

tiheasustuseks on oluliste mõjudega muutus, ka tekib vastuolu kohaliku hoonemustriga. Ka

Tallinna Ringkonnakohus nõustus käesolevas asjas 15.03.2023 tehtud määruse p-s 14, et ÜP

eesmärkide tõhusaks saavutamiseks võib esineda põhjendatud vajadus DP-d muuta või

tunnistada see osaliselt või tervikuna kehtetuks (vt ka PlanS § 92 lg 2 p 5). Kolmanda isiku

väide, et DP kehtestamise aegne üldplaneering nägi alal ette tiheasustusala, ei ole

kohtumenetluses tõendatud, mistõttu ei saa sellele tugineda. Igal juhul tekkis aga vastuolu DP

ja ÜP vahel, mis nägi 2012. a-st alal ette hajaasustusala. Kolmanda isiku huve ei saaks DP

kehtetuks tunnistamine riivata, kuna ta omandas kinnistud aastal 2016, kui tegemist oli juba

ÜP-st tulenevalt hajaasustusalaga ning tal ei saanud olla õigustatud ootust 10 a vana DP

elluviimiseks.

5. Vastustaja palus jätta kaebuse rahuldamata kokkuvõttes järgmistel põhjendustel.

Kaebajate õigusi rikub nende väitel 2005. a-l kehtestatud DP, kuid kaebajad ei ole DP-d

vaidlustanud. Kui Z.I tuli teadvalt elama nn hajaasustusse (mis ei olnud võimalik, sest Z.I sai

oma kinnistule ehitusloa ajal, kui kehtinud detailplaneering nägi vaatlusalusele alale ette

tiheasutuse), siis pidi ta juba DP kehtestamisel aru saama, et DP võib tema õigusi rikkuda ja

kaebaja oleks pidanud DP kehtestamise vaidlustama. Z.I seda teinud ei ole. Kaebajal ei ole

õigust vaidlustada haldusakti, mis on kehtinud 17 aastat. KRX Veod OÜ omandas kinnistu

aastal 2018 ning pidi arvestama ümbruses kehtivate planeeringutega. KRX Veod OÜ

kinnistule ehitusõiguse saamist ei takista mitte DP, vaid ÜP, mis näeb uute ehitusõiguste

saamisel ette vastavad tingimused.

Vastustaja on volikogu otsuse tegemisel arvestanud kõigi oluliste asjaoludega ja kaalutlenud

erinevaid huve. DP on ellu viidud, mistõttu ei ole selle kehtetuks tunnistamine enam võimalik.

ÜP-ga peavad olema kooskõlas pärast seda kehtestatud detailplaneeringud.

Planeerimisdiskretsioon kuulub kohalikule omavalitsusele ja kaebajate pädevuses ei ole

hinnata, kas DP on piisavalt kaasaegne, vastab majanduslikele, kultuurilistele jne vajadustele.

PlanS § 140 lg 1 p 2 laiendab kohaliku omavalitsuse õigust detailplaneeringu kehtetuks

tunnistamiseks, kuid ei anna kaebajatele õigust seda nõuda. Vastavalt ÜP seletuskirja p-le 16

tuleb planeeritud juhtotstarvet ja ehitustingimusi järgida juhul, kui katastriüksuse seniseid

ehitustingimusi (k.a sihtotstarvet) soovitakse muuta. ÜP punkt 4.3 näeb ette uue hoonestuse

rajamise hajaasustusega alal, seega kuulub ÜP punktis 4.3 nimetatud regulatsioon

kohaldamisele alles siis, kui isik soovib muuta katastriüksuse seniseid tingimusi ja mitte

olukorras, kus kaebajale ei meeldi kunagi ehitatud hoone või kehtestatud detailplaneering.

Ka ÜP-s on lubatud hajaasustuses kolmesed elamugrupid, mille õuemaade kaugus on 100 m

ja mis on koos Z.I kinnistuga võimalik moodustada. Vallavolikogu 26.06.2019 otsusega nr 41

„Saue Vallavolikogu 22. detsembri 2005. aasta otsusega nr 128 kehtestatud Püha küla Tamme

kinnistu detailplaneeringu kehtetuks tunnistamine veevarustuse lahenduse osas“ hindaski

vastustaja vaidlusaluse DP aja- ja asjakohasust ja algatas DP osalise kehtetuks tunnistamise.

4(14)

3-22-1219

Kindlasti ei mõjuta DP elluviimist veevarustuse ja tuletõrjevee allikate elamukruntidele

lähemale toomine, kommunikatsioonide ehitamine ei eelda detailplaneeringut.

Vallavalitsuse 23.08.2016 korraldusega nr 594 „Püha külas katastriüksuste Pere-Kaarle,

Tamme ja Vahepere piiride muutmine“ ei muudetud DP-d. Detailplaneeringu muutmiseks

tuleb koostada uus sama planeeringuala hõlmav DP (PlanS § 140 lg 7). DP seletuskirja punkti

3.3 kohaselt on sotsiaalmaa krunt planeeritud vajadusega tagada sportimise, vabaaja veetmise

ja ühiste ürituste korraldamise võimalused planeeritaval alal, seega avalikult kasutatavana.

Vastustajal on soovi korral võimalik seada DP-s ette nähtud alale sundvaldus DP

terviklahenduse elluviimiseks. DP kehtestamise ajal kehtinud PlanS § 9 lg 3 kohaselt oli krunt

defineeritud kui ehitamiseks kavandatud maaüksus detailplaneeringu koostamise kohustusega

alal. See tähendab, et ehitusõiguseta kinnistud ei kvalifitseerunud kruntideks. DP-s ette nähtud

üldmaa kinnistu (mille piire muudeti 23.08.2016 korraldusega nr 594) algne moodustamine ei

olnud detailplaneeringukohustuslik tegevus, sest kinnistule ei määratud ehitusõigust. See

tähendab, et kuigi üldmaa kinnistu moodustati kehtiva DP alusel, polnud antud ajal nimetatud

maaüksuse moodustamiseks otsest DP koostamise kohustust. Sellest lähtuvalt ei saa

ehitusõiguseta maaüksuse piiride muutmist käsitleda DP-ga vastuolus oleva tegevusena.

6. Kolmas isik leidis, et kaebajatel puudub õigus nõuda DP kehtetuks tunnistamist

kokkuvõttes järgmistel põhjendustel.

Kuna PlanS-s on sätestatud DP kehtetuks tunnistamise alused, siis ei kohaldu

haldusmenetluse seaduses (HMS) toodud üldregulatsioon ja lähtuda tuleb PlanS-s sätestatud

alustest. Ka PlanS seletuskirjas on rõhutatud, et elluviidud DP-d ei saa kehtetuks tunnistada,

vaid muutmise soovi korral tuleb koostada uus DP. Elluviimise all saab mõista eeskätt

detailplaneeringu alusel toimingute tegemist, nt ehitusloa saamiseks taotluse esitamist.

Järelikult tuleneb PlanS-st piirang, et kui DP-d on asutud ellu viima, ei saa mitte mingil juhul

DP-d kehtetuks tunnistada, seejuures puudub haldusorganil ka sellekohane kaalutlusõigus.

Kolmanda isiku taotlusel veevarustuse lahenduse kehtetuks tunnistamine on haldusorgani

tegevusena samuti DP elluviimine. Vastustaja 2019. a otsuse alusel on tehtud kulutusi ja

võetud kohustusi, ehitatud välja tee. Kivi tee 12 kinnistule on faktiliselt püstitatud ka ehitis,

tähtis ei ole, et DP kohaselt võib hoonestamine toimuda vaid ehitusprojektide ja -lubade

alusel, seletuskiri ei kitsenda ehitamise mõistet, kui ehitamine on lubatud ka ilma ehitusloata.

Isegi kui HMS üldregulatsioon DP kehtetuks tunnistamisele põhimõtteliselt kohalduks,

puudub nii avalik huvi kui ka haldusaktiga koormatud isik, mistõttu tuleb lähtuda ainult

kolmanda isiku usaldusest, et DP jääb kehtima.

PlanS seletuskirjas on ka selgitatud, et DP kehtetuks tunnistamine saab muutunud olude alusel

kõne alla tulla eelkõige siis, kui avalik huvi seda tingib. Seega peab DP kehtetuks

tunnistamiseks olema toimunud mingi muutus võrreldes DP kehtestamise ajaga ning lisaks

peab kehtetuks tunnistamine teenima avalikke huve. Kolmandale isikule teadaolevalt on

piirkonna kinnistud olnud kogu aeg sama suurusega, ehk siis jääb arusaamatuks, mis on see

muutus, mis toimus võrreldes DP kehtestamisega. Ka ei ole kaebajad käesolevas asjas

selgitanud, milles seisneb avalik huvi, et DP kehtetuks tunnistataks. Sellest sõltumata ei saa

nad esitada populaarkaebust, nagu leidis Riigikohus asjas nr 3-17-2023. Planeeringute

ülevaatamine ega DP vastavus ÜP-le ei kvalifitseeru kaebajate subjektiivseteks huvideks.

KRX Veod OÜ kinnistu on maatulundusmaa. Z.I kinnistu ei vasta ÜP-järgsetele ehitusõiguse

saamise nõuetele, kuna on alla 1 ha.

7. Tallinna Halduskohus jättis 09.11.2023 otsusega (otsusel märgitud ekslikult kuupäev

07.11.2023) kaebuse rahuldamata ja mõistis kaebajatelt solidaarselt välja kolmanda isiku

menetluskulud 2618 eurot.

5(14)

3-22-1219

PlanS § 140 lg 1 p-st 1 tuleneb piirang, et kui DP-d on asutud ellu viima, ei saa mitte mingil

juhul DP-d kehtetuks tunnistada. Antud juhul on DP-d asutud ellu viima. PlanS § 6 p 11

kohaselt on planeeringu elluviimine tegevus, mille eesmärk on planeeringus sätestatu

realiseerimine ning planeeringulistest nõuetest kinnipidamise tagamine. Seega ei ole

elluviimisena mõeldud realiseerimist, tegevuste lõpetatust, vaid tegevusi ennast, mis näitavad

selget tahet planeering ellu viia. DP-s ettenähtud krundid on moodustatud (PlanS § 126 lg 1),

kolmanda isiku avalduse alusel on vastustaja 26.06.2019 otsusega nr 41 DP kehtetuks

tunnistatud veevarustuse lahenduse osas ja kolmas isik on teinud kulutusi uue eskiisi

koostamisele ja pidanud läbirääkimisi ning võtnud pakkumised puurkaevu ja veetrasside

rajamiseks, kolmanda isiku tellimusel tegeleb arhitekt eramute projekteerimisega, sõlmitud on

võrguleping jne. Need tegevused on käsitatavad DP elluviimisena. Samuti on kolmas isik

võtnud endale vastustaja 26.06.2019 otsuse alusel kohustuse rajada tee ja võõrandada tasuta

vastustajale Kivi tee L1 kinnistu (transpordimaa, mille kaudu kavandati juurdepääsu

planeeringualale) ning võõrandada tasuta vastustajale Kivi tee L2 ja Kivi tee 8 kinnistud.

Võõrandamine on ette nähtud ka DP-s. Järelikult on ka Kivi tee L2 kinnistu võõrandamine

osa DP elluviimisest. Kivi tee L2 kinnistule kohustus vastustaja rajama kattega tee, mis on

käesolevaks hetkeks vastustaja poolt rajatud, ehk siis on ka vastustaja teinud toiminguid DP

elluviimiseks.

DP seletuskirja p 3.3, mille kohaselt vastavalt ehitusseadusele võib kruntide hoonestamine

toimuda vaid kinnitatud ehitusprojektide alusel ja ehitusloa olemasolul, viitab sellele, et

ehitamisel tuleb kinni pidada seaduses sätestatud nõuetest. DP kehtestamise ajal kehtinud

ehitusseaduse § 15 lg 2 kohaselt ei ole väikeehitise ehitamiseks ehitusprojekt nõutav.

Kolmanda isiku püstitatud väikeehitis on samuti osa DP elluviimisest. Asjaolu, kas DP-d asus

ellu viima kolmas isik või tema õiguseellane, ei oma DP elluviimise kontekstis tähtsust.

Tuginedes haldusakti kehtetuks tunnistamise nõudes HMS §-dele 64–70, tuleb hoolikalt

kaaluda haldusakti kehtetuks tunnistamise negatiivseid tagajärgi. Antud juhul on kolmas isik

asunud DP-d ellu viima ja teinud selleks ka kulutusi ja DP kehtetuks tunnistamine toimuks

tema kahjuks. Kaebajate ootus, et planeeringud oleksid ajakohased ega oleks vastuolulised, ei

ole samastatav kaebajate subjektiivsete õigustega ega ole halduskohtus kaitstav. Kaebajatel

puudub subjektiivne õigus nõuda, et miljöö ja ümbritsev keskkond, milles nende kinnistud

asuvad, püsiks muutumatuna (Riigikohtu 24.05.2010 otsus nr 3-3-1-29-10). Seega ei ole

lubatavad argumendid hajaküla miljöö rikkumisest. Z.I omandas enda kinnistu 2004. aastal.

Seega tekkis potentsiaalne võimalus, et keegi asub DP-d ellu viima, juba DP kehtestamise

järgselt 2005. aasta lõpus ja Z.I oleks saanud ja pidanud oma privaatsusõigust kaitsma asuma

juba pärast DP kehtestamist. Vahepeal ei ole muudetud elamukruntide ega kruntidele

lubatavate hoonete suurust. KRX Veod OÜ omandas enda kinnistu 2018. aastal. Seega pidi ta

kinnistu omandamisel teadma, millise kruntide jaotuse ja ehitusõigusega on kehtestatud DP, ja

selle väidetavat vastuolu ÜP-ga.

Kohus ei nõustu kaebajatega, et DP-d pole selle kehtestatud kujul võimalik enam ellu viia.

Veetorustiku rajamine ei eelda DP koostamist (seda ei loetle PlanS § 125 lg 1), vaid see tuleb

lahendada projekteerimistingimuste teel. Seega on kolmandal isikul säilinud võimalus ehitada

uusi kommunikatsioonitrasse ka pärast DP osaliselt kehtetuks tunnistamist ja planeeringu

elluviimine ei ole takistatud. Saue Vallavalitsuse 23.08.2016 korraldusega nr 594 „Püha külas

katastriüksuste Pere-Kaarle, Tamme ja Vahepere piiride muutmine“ ei muudetud DP-d. DP

seletuskirja punkti 3.3 kohaselt on sotsiaalmaa krunt planeeritud vajadusega tagada sportimise,

vabaaja veetmise ja ühiste ürituste korraldamise võimalused planeeritaval alal. Seega on

vaatlusalune ala ette nähtud avalikult kasutatavana. Nimetatud sotsiaalmaa krunt on praeguseks

liidetud piirnevate kinnistutega. Kolmas isik ja vastustaja on aga omavahel leppinud kokku, et

kolmas isik võõrandab Kivi tee 8 kinnistu tasuta vastustajale, et rajada sinna sotsiaalmaa

6(14)

3-22-1219

sihtotstarbega maa. Seega tuleb sotsiaalmaa krundile asendus Kivi tee 8 kinnistu näol.

Järelikult, kui kaebajatel või ka teistel piirkonna elanikel on DP-st tulenev subjektiivne õigus nt

külaplatsi rajamise osas, siis on see tagatud. Kivi tee 8 on Z.Ile kuuluva Kivi tee 10 kinnistu

naaberkinnistu, samamoodi oli seda ka kaotatud sotsiaalmaa krunt (DP põhijoonis).

ÜP kehtestamine ei muuda automaatselt varem kehtinud DP-d (ehitusseadustiku ja

planeerimisseaduse rakendamise seaduse § 2), sõltumata DP võimalikust vastuolust ÜP-ga.

Sellega on kooskõlas ÜP rakendussätted (seletuskirja p 16), mille kohaselt planeeritud

juhtotstarvet ja ehitustingimusi tuleb järgida juhul, kui soovitakse muuta katastriüksuse

seniseid ehitustingimusi (k.a sihtotstarvet). Vaatamata vahepeal muutunud ÜP nõuetele jäi

vaidlusalune DP kehtivaks. Kohus ei nõustu kaebajatega, et kolmandal isikul ei olnud

kinnistuid omandades õiguspärast ootust DP kehtima jäämisele. Aastate möödudes ei muutu

DP iseeneslikult kehtetuks, vaid kuni see kehtib, tuleb sellest ka lähtuda.

Eeltoodu ei välista samas, et ÜP eesmärkide tõhusaks saavutamiseks võib esineda põhjendatud

vajadus kehtivat DP-d muuta või tunnistada see tervikuna või osaliselt kehtetuks (vt ka PlanS §

92 lg 2 p 5). See on aga kohaliku omavalitsuse kaalutlusotsus, mille otstarbekust kohus ei

hinda. Kohtule nähtub, et vastustaja on kaalunud DP kehtetuks tunnistamist ja mh selle

negatiivset mõju kolmandale isikule ning potentsiaalseid kahjunõudeid Saue valla vastu ja

otsustanud DP-d mitte kehtetuks tunnistada. Vastustaja selgitustest nähtub, et kaalutlusena

võeti arvesse, et vastuolu ÜP-ga (mida vastustaja iseenesest ei eita) ei ole sedavõrd suur

(vaidluse all on vaid 5 ühepere-elamu ehitamine üle 3000 m2 suurustele kruntidele, DP järgi on

säilitatava kõrghaljastuse osatähtsus planeeritavatel elamukruntidel min 50%). Arvestades, et

kaebajate kinnistud asuvad rakenduse Google Maps andmetel Tallinna südamest ca 17 km

kaugusel ja mõnesaja meetri kaugusel küllalt tiheda liiklusega Paldiski mnt-st, tuleb selle

seisukohaga nõustuda. Vastustaja on arvestanud kaalutlusena, et DP-ga ette nähtud Kivi tee L2

on kolmas isik juba tasuta Saue vallale üle andnud ja vald on selle asfalteerinud.

MENETLUSOSALISTE SEISUKOHAD APELLATSIOONIMENETLUSES

8. Kaebajad esitasid halduskohtu otsusele 11.12.2023 apellatsioonkaebuse, paludes

halduskohtu otsuse tühistada ja uue otsusega kaebuse rahuldada. Kokkuvõtlikult on

apellatsioonkaebuse põhjendused järgmised.

Halduskohus on kaevatavas otsuses küll õigesti leidnud, et kaebajatel on õigus taotleda DP

kehtetuks tunnistamist ja kaebajatel on kaebeõigus, kuid seejärel vääralt leidnud, et aluseid

DP kehtetuks tunnistamiseks ei esine. Otsusest ei selgu, kas kohus on selles osas esitatud

kaebajate seisukohad olulises ulatuses kõrvale jätnud, sest ei pea neid põhjendatuks (ja kui ei

pea neid põhjendatuks, siis miks), või lihtsalt tähelepanematusest.

Kohus on vääralt leidnud, et DP-d on asutud ellu viima ja see välistab planeeringu kehtetuks

tunnistamise. Kohus on vastavale järeldusele jõudmisel eiranud kõiki kaebajate poolt

menetluses DP realiseerimise (õigemini selle mitterealiseerimise) osas esitatud seisukohti.

Kohus on vääralt sisustanud kaebajate subjektiivsete huvide kaitse, jättes täiesti kõrvale ÜP-st

võrsuvad põhimõtted, millele samuti kaebajad saavad küllaldase kohtupraktika kohaselt

tugineda. Kaebajatel on õiguspärane ootus, et vald lähtub ja viib ellu ka ÜP-st tulenevaid

põhimõtteid. Ka hiljutises lahendis selgitas Riigikohus, et kaebajate subjektiivsed õigused

võivad võrsuda planeeringus sätestatud ehituslikest piirangutest ning kohtumenetluses enda

kui naabri huve kaitsvale planeeringu sättele tuginemiseks ei pea isik ära näitama

omandiõiguse või muu põhiõiguse riivet (RKHKo 3-20-2247/53, p 15; 3-3-1-69-16, p26; 3-

14-52416/72, p 15). Kaebajad ei soovigi, et elukeskkond jääks endiseks, vaid et vastustaja

kontrolliks planeerimismenetluse raames, kas ja mis ulatuses on asjakohane elukeskkond

õiguspäraselt muutunud (mis nähtub eelkõige ÜP-ga kavandatud põhimõtetest) ja võtaks seda

7(14)

3-22-1219

arvesse vanade DP-de üle otsustamisel. Seda sealjuures olukorras, kus Riigikohus on

märkinud, et omavalitsuses levinud praktika kehtestada detailplaneeringuid killustatult ei tohi

kahjustada kujundatava ruumilise lahenduse terviklikkust (RKHKo 3-17-1909/65, p 19).

Kohus on vääralt leidnud, et kaebajad oleksid pidanud oma kaebeõigust varem teostama.

Asjaolud, mis põhjustasid kaebuse esitamise, ei ole seotud mitte DP kehtestamisega, vaid DP

kehtestamise järgselt planeeringualal ja väljaspool seda toimunud muutusega. Z.I esitas

kaebuse kohe, kui talle said teatavaks DP alal toimunud muudatusega seotud asjaolud, mis Z.I

õigusi riivasid, s.o augustis 2021, mil sai Z.Ile teatavaks, et 2016. aastal on DP alale

moodustatud 3200‒3900 m2 suurused kinnistud, mis on ligi kolm korda väiksemad kui 2012.

aastast kehtima hakanud ja käesolevani kehtiv Saue valla ÜP maakasutuse piirang 1 ha.

Kohus on vääralt järeldanud, et DP-d on võimalik kehtestatud kujul ellu viia. DP

terviklahendust ei ole enam võimalik ellu viia, kuna DP on veetorustike osas kehtetuks

tunnistatud, mille asukoht tuleb määrata planeeringuga, ja sotsiaalmaa krunt on liidetud DP

alast väljapoole jääva kinnistuga. Neid ei saa asendada kolmanda isiku tulevikuplaanidega.

Lisaks, kuna DP-alal toimunud muutuste tõttu on DP-ala vähenenud sotsiaalmaa krundi

suuruse võrra, ei ole enam täidetav seletuskirja p 3.1 nõue, mis näeb ette, et elamukrundid

moodustavad 50% planeeritavast alast, vaid ehitustihedus on tunduvalt suurem.

Kohus on vääralt leidnud, et kolmandal isikul on õiguspärane ootus DP kehtima jäämisele.

„Lähiaastate“ möödudes ei kao detailplaneeringu toime küll iseenesest, ent kinnistuomanik

peab arvestama, et kui detailplaneeringut ei ole asutud realiseerima paari aasta jooksul, võib

kohalik omavalitsus hakata planeerimisotsust revideerima (TlnHKo 3-06-1210, p 13;

TlnRKo 3-08-1434, p 15).

Halduskohus on vääralt leidnud, et kolmanda isiku huvid on kaalukad ja õigustavad DP

kehtima jäämist. Halduskohus on osaliselt kaalumist teostanud ise, kuid jätnud sealjuures

täielikult analüüsimata ÜP-st tulenevad ehitustingimused ja kaebajate huvi nendest

kinnipidamise osas. Vastustaja ei ole DP kehtetuks tunnistamist sisuliselt kaalunud enamas

ulatuses, kui PlanS § 140 lg 1 p 1 ja p 2 alusel ja järeldanud, et kumbki alustest praegusel

juhul ei võimalda kaebajatel vastavat taotlust esitada. Sisuline analüüs ja erinevate huvide

kaalumine – st ÜP-s kavandatava elluviimisest kinnipidamine, mis on lisaks avalikule huvile

ka kaebajate kui piirinaabrite huvides ja arendaja huvi DP kehtima jäämise suhtes (eelkõige

nn usalduskahju) – otsuses puudub. Olgugi, et haldusakti motiveerimise (ja kaalumise

kohustust) ei saa üle tuua kohtumenetlusse, ei ole vastustaja ka kohtumenetluses selliseid

põhjendusi esitanud. Halduskohus on kaalumise teinud vastustaja eest, mis on lubamatu.

9. Vastustaja ja kolmas isik palusid jätta apellatsioonkaebuse rahuldamata, jäädes sisuliselt

halduskohtus esitatud seisukohtade juurde.

RINGKONNAKOHTU PÕHJENDUSED

10. Ringkonnakohus nõustub halduskohtu otsusega, apellatsioonkaebus tuleb jätta

rahuldamata ja halduskohtu otsus muutmata. Halduskohtu otsus on asjakohaselt motiveeritud,

kohtu järelduste kujunemine on jälgitav ja otsuse resolutsioon võrsub loogiliselt otsuse

põhjendustest. Kohtuotsust ei muuda õigusvastaseks see, et halduskohus on mõnedele kaebaja

väidetele vastanud sisuliselt ja kokkuvõtlikult, lähtudes kaebajate seisukohtade arusaadavast

mõttest, mitte vastates formaalselt igale silmapaistvalt sõnaohtras kaebuses formuleeritud

väitele eraldi. Ringkonnakohus nõustub halduskohtu põhjendustega ega korda neid HKMS §

201 lg 4 alusel kogumahus ning täiendab neid alljärgnevalt, vastates apellatsioonkaebuse

väidetele vastavalt apellatsioonkaebuses esitatud temaatilisele struktuurile.

8(14)

3-22-1219

11. Seoses n-ö sulgude ette toodud põhiväidetega apellatsioonkaebuse p-s 2.3 selgitab

ringkonnakohus, et halduskohus on õigesti leidnud, et DP vanus ei välista kolmanda isiku

õigustatud ootust selle kehtima jäämisele. Iseenesest on õige, et omaniku huvi kaalukus DP

elluviimise suhtes ajas väheneb ja pädeval asutusel tekib põhimõtteliselt kaalutluskohustus

muude konkureerivate huvidega. Antud DP puhul saab ka selgelt möönda nn lähiaastate

möödumist PlanS § 124 lg 2 II lause mõttes, millega korreleerub ka võimalus DP kehtetuks

tunnistamiseks viie aasta möödumisel kehtestamisest PlanS § 140 lg 1 p 1 alusel. Sellele

vaatamata ei saa aja möödumine iseenesest murda planeeringu õiguslikku siduvust ega luua

teistele isikutele õigustatud ootust selle kehtetuks tunnistamiseks. Eelkõige saab planeeringu

kehtetuks tunnistamine tuleneda vastassuunalisest avalikust huvist, mis omaniku tahte ja

õigustatud ootuse murdmiseks peaks olema selgelt ülekaalukas. Asjasse puutumatu on

kaebajate viide Riigikohtu halduskolleegiumi 09.06.2023 otsusele haldusasjas nr 3-20-2247,

kus Riigikohus küll nentis, et detailplaneeringu kehtetuks tunnistamine ei eelda ülekaalukat

avalikku huvi, kuid seda selgelt viitega olukorrale, kus detailplaneeringu kehtetuks

tunnistamist taotles ehitusõiguse mahu suurendamiseks kinnistu omanik ise ja kaalutavateks

huvideks olid planeeringuga kaitstavad naabrite huvid. Sama põhimõtet ei saa mingil moel

kohaldada kardinaalselt vastupidisele olukorrale, kus kehtetuks tunnistamist kaalutakse

omaniku huvide vastaselt.

12. Pelgalt asjaolust, et hiljem kehtestatud ÜP näeb üldnormina ette erinevad maakasutuse

põhimõtted, ei saa teha järeldust, et avalik huvi DP kehtetuks tunnistamiseks tingimata

eksisteeriks, kui kohalik omavalitsus ei ole ÜP menetluses DP kehtetuks tunnistamist

algatanud. Seda iseäranis olukorras, kus varasema maakasutus- ja ehitusõiguse säilimise

võimalus ka pärast ÜP kehtestamist on ÜP seletuskirjas selgelt ühe võimalusena ette nähtud

(ÜP seletuskirja p 16). Selline regulatsioon viitab, et varasema DP kehtima jätmine on olnud

vastustaja teadlik valik ja ühtlasi osa ÜP-ga fikseeritud ühiskondlikust kokkuleppest ning

hilisema ÜP ja varasema DP erinevust saab käsitada üld- ja erinormi suhtena, mitte

normikonfliktina. Lihtsustatult öeldes, ÜP-ga kehtestati küll n-ö hajaasustuse printsiip, aga

selge klausliga, et see ei kohaldu olemasoleva ehitusõiguse alal kuni selle muutmiseni.

Kaebajatel ei ole tekkinud õigustatud ootust ÜP-järgsete maakasutuse põhimõtete

rakendamiseks kehtiva DP planeeringualal, kuni vastava katastriüksuse seniseid

ehitustingimusi muuta ei soovita. Nagu ringkonnakohus käesolevas asjas tehtud 15.03.2023

määruses selgitas, võib ÜP kehtestamine põhimõtteliselt anda aluse DP kehtetuks

tunnistamiseks. Halduskohus on otsuses motiveeritult leidnud, et vastustaja on asjakohase

kaalumise läbi viinud ja jõudnud põhjendatult seisukohale, et konkreetsel juhul ÜP

kehtestamisest sellist vajadust ei tulenenud.

13. Apellatsioonkaebuse ptk-s 3.2 on kaebajad asunud seisukohale, et halduskohus on eiranud

põhjendusi, miks ei ole antud juhul asutud DP-d ellu viima. Alustuseks märgib

ringkonnakohus, et DP elluviimisega alustamisel ei ole määravat tähtsust otsustamaks, kas

vastustaja seisukoht kaebajate taotluste osas oli õiguspärane. DP elluviimisega

mittealustamine on küll eeldus DP kehtetuks tunnistamiseks PlanS § 140 lg 1 p 1 alusel

(vastavale pikaajalisele kohtupraktikale viitas ringkonnakohus 15.03.2023 määruse p-s 15),

kuid isegi kui tuvastada, et elluviimisega ei ole alustatud, ei annaks see kaebajatele õigustatud

ootust DP kehtetuks tunnistamiseks, vaid oleks käsitatav üksnes ühe kaalutlusena kehtetuks

tunnistamise otsustamisel.

14. Halduskohus ei ole ka sisuliselt eksinud DP elluviimisega alustamise tuvastamisel. Nagu

halduskohus õigesti märkis, ei tähenda elluviimine PlanS § 140 lg 1 p 1 mõttes realiseerimist

tegevuste lõpetamise mõttes, vaid faktilisi tegevusi, mis näitavad selget tahet planeering ellu

viia. Kuigi vastustaja on 26.06.2019 osalise kehtetuks tunnistamise otsuse põhjendustes

esitanud mh väite, et DP-d ei ole ellu viidud, ei saanud taoline põhjendus olla vastustajale

siduv ligi kolm aastat hiljem tehtud käesolevas asjas vaidlustatud otsuse tegemisel, vaid

9(14)

3-22-1219

vastustaja pidi hindama asjaolusid otsuse tegemise seisuga. Faktilist vaidlust ei ole nt

asjaolus, et DP alusel on moodustatud krundid, mis kujutab endast DP elluviimist ja mis ka

üksi oleks piisav tuvastamaks, et DP elluviimisega on alustatud. Samuti ei saa asjakohatuks

pidada põhjendusi, et DP elluviimiseks on teostatud töid DP-s ettenähtud teede

väljaehitamiseks, võõrandatud teemaad ning kolmas isik on teinud ettevalmistusi muudetud

kujul veevarustuse lahenduse väljaehitamiseks. Ringkonnakohus peab siiski vajalikuks

täpsustada halduskohtu õiguslikku hinnangut osas, mis puudutab detailplaneeringu elluviimist

selle osalise kehtetuks tunnistamise näol (halduskohtu otsuse p 96). Detailplaneeringu osalist

kehtetuks tunnistamist ei saa käsitada planeeringu elluviimisena PlanS § 140 lg 1 mõttes

isoleeritult ja abstraktselt, vaid üksnes koosmõjus sisuliste elluviimise toimingutega.

Käesoleval juhul peegeldab DP osaline kehtetuks tunnistamine planeeringu elluviimiseks

tehtud faktilisi tegevusi, sh ettevalmistusi ehitusõiguse realiseerimiseks, mis ühe õigusliku

järelmina tingis mh DP osalise kehtetuks tunnistamise algse veevarustuse lahenduse osas.

Erinevalt kaebaja väitest ei välista veevarustuse lahenduse väljajätmine DP-st veevarustusega

seotud tegevuste käsitamist DP elluviimisena. Mõistlikku kahtlust ei saa olla, et

elamukruntide hoonestamiseks on vaja lahendada ka veevarustuse küsimus ja selline tegevus

on suunatud DP elluviimisele ka juhul, kui see eeldab täiendavalt projekteerimistingimuste

andmist. Õiguslikku tähtsust ei saa omada ka see, kas mingid tegevused DP elluviimiseks

tehti enne või pärast kaebajate poolt vastustajale ettepaneku tegemist DP kehtetuks

tunnistamiseks. Avaldust ei saa käsitada kaebajate DP kehtetuks tunnistamise nõudeõiguse

teostamisena, kuna taolist õigust neil seaduse alusel ei ole ja järelikult ei saa avalduse

esitamine iseenesest mõjutada DP kehtivust ja siduvust ega muuta kolmanda isiku õigustatud

ootust selle elluviimiseks. Vastustaja pidi hindama faktilisi asjaolusid oma kaalutlusotsuse

tegemise seisuga ja vaidlusaluses otsuses esitatud kaalutlused on piisavad.

15. Apellatsioonkaebuse ptk-s 3.3 leiavad kaebajad, et halduskohus on vääralt sisustanud

kaebajate huvide kaitset ja jätnud kõrvale ÜP-st tulenevad põhimõtted. Põhjendatud on

halduskohtu seisukoht, et kaebajate ootus planeeringute ajakohasusele ja ÜP põhimõtete

elluviimisele ei ole samastatav nende subjektiivsete õigustega. Apellatsioonkaebuse väited ei

anna alust vastupidiseks järelduseks. Ringkonnakohus selgitas eelnevalt, et ÜP ja DP

regulatsiooni vahel ei ole õiguslikus mõttes vastuolu, vaid ÜP rakendussätete kaudu saab DP

kehtima jätmist sisuliselt käsitada vastustaja planeerimisdiskretsiooni alusel tehtud valikuna,

mis väljendab avalikkusega saavutatud kokkulepet ÜP kehtestamisel. Samuti seda, miks saab

vastu omaniku soovi DP kehtetuks tunnistamist õigustada eelkõige ülekaalukas avalik huvi.

Kehtivast DP-st tuleneb omaniku õigustatud ootus selle elluviimiseks, mis küll ajas väheneb,

kuid mille murdmiseks peab ometi esinema ülekaalukas avalik huvi. Asjakohaseks ei saa

pidada argumente seoses sellega, et detailplaneeringuga ei tohi kahjustada (üldplaneeringuga)

kujundatava ruumilise lahenduse terviklikkust. Olukorras, kus DP lahendus on kehtinud

aastaid enne ÜP kehtestamist, millega DP teadlikult kehtima jäeti, on järelikult tegemist

teadliku otsusega, et DP-ga kujundatud keskkond sobib ka ÜP-ga loodavasse laiemasse

konteksti. Tulenevalt omaniku õigustatud ootusest on kohaliku omavalitsuse kaalutlusruum

DP kehtetuks tunnistamise otsustamisel olemuslikult kitsam kaalutlusruumist DP

kehtestamise otsustamisel, mille puhul isikul ei saa olla õigustatud ootust konkreetse

planeeringulahenduse kehtestamiseks.

16. Apellatsioonkaebuse ptk-s 3.4 leiavad kaebajad, et halduskohus on vääralt leidnud, et

kaebajad oleksid pidanud oma kaebeõigust varem teostama. Ringkonnakohus selle väitega ei

nõustu, halduskohtu põhjendused on asjakohased. Z.Il, kes oli kinnistu omanik juba enne DP

kehtestamist, oleks olnud võimalik vaidlustada DP selle kehtestamise järel, kui ta leidis, et

tema hajaasustuse iseloomuga elukeskkonda hakataks DP elluviimisel lubamatult muutma.

KRX Veod OÜ pidi oma kinnistu omandamisel olema teadlik kehtivast detailplaneeringust

ning sai astuda samme oma huvide riive ärahoidmiseks, nt jättes omandama kinnistu, mis

10(14)

3-22-1219

kehtivate õiguslike kitsenduste tõttu tema vajadustele ei vasta. Olles omandanud oma kinnistu

aastal 2018, oli tal ühtlasi võimalik vaidlustada 2021. aastal kehtestatud ÜP, kui ta leidis, et

selles sätestatud ehitusõiguse piirangud, sh koosmõjus juba aastaid kehtiva DP-ga, rikuvad

tema õigusi. Et kaebajad endi väitel (apellatsioonkaebuse p 1.8) said DP-le vastavate kruntide

suuruse vastuolust ÜP üldregulatsiooniga teada alles aastal 2021, tuleneb nende enda

ebapiisavast hoolsusest. Võimalus varem oma õigusi kaitsta ei võta kaebajatelt õigust taotleda

DP kehtetuks tunnistamist, kuid seda saab õiguspäraselt arvestada otsuse kaalumisel DP

kehtima jätmise kasuks. Seadusest ei tulene alust nõuda detailplaneeringu kehtetuks

tunnistamist n-ö piisavalt pika aja möödumisel, kui isik ei ole õigeaegselt astunud samme oma

õiguste kaitseks. Samuti oleks kaebajatel tulnud vajadusel sellest teadasaamisel tähtaegselt

vaidlustada DP-järgse sotsiaalmaa sihtotstarbe muutmine või veevarustuse lahenduse

kehtetuks tunnistamine, kui nad pidasid neid otsuseid õigusvastaseks ja oma õigusi rikkuvaks.

17. Ptk-s 3.5 põhjendavad kaebajad, miks on halduskohus nende hinnangul vääralt

järeldanud, et DP-d on võimalik kehtestatud kujul ellu viia. Halduskohtu põhjendused selles

osas on õiged ja apellatsioonkaebuse argumendid ei anna alust nende muutmiseks.

18. Kaebajate väide, et DP terviklahenduse elluviimine ei ole enam võimalik, kuna kehtetuks

on tunnistatud DP veevarustuse lahendus ja seega terviklahendus puudub, ei ole põhjendatud.

Vastustaja tunnistas 26.06.2019 otsusega nr 41 DP osaliselt kehtetuks veevarustuse lahenduse

osas, mille kohaselt oli planeeringuala ehituskruntide veevarustus kavandatud Kivi tee 8

kinnistul asuvast puurkaevust, kust vesi tuli transportida teealust trassi mööda ülejäänud

kinnisutele, samuti pidi tuletõrje veevõtumahuti asuma nimetatud kinnistul. Sisuliselt saab

kaebajate väidet õiguslikult määratleda etteheitena Saue Vallavolikogu 26.06.2019 otsuse nr

41 õiguspärasusele, täpsemalt vastuolule PlanS § 140 lg-ga 2, mille kohaselt võib

detailplaneeringu osaliselt kehtetuks tunnistada, kui pärast seda on tagatud planeeringu

terviklahenduse elluviimine. Kohus märgib, et 26.06.2019 otsuse õiguspärasus ei ole

käesolevas haldusasjas kaebuse esemeks ning kohus ei saa anda sellele oma õiguslikku

hinnangut. Põhimõtteliselt saab aga nõustuda kaebajatega selles, et DP terviklahenduse

elluviidavus on asjakohane kaalutlus hindamaks vastustaja kaalutlusõiguse teostamist, kuna

terviklahenduse elluviidavuse puudumine räägiks ühe võimaliku kaalutlusena DP kehtetuks

tunnistamise kasuks.

19. Sellest tulenevalt on vähemalt analoogia korras asjakohane hinnata, milliste muudatuste

tegemine DP osalisel kehtetuks tunnistamisel oleks PlanS § 140 lg 2 mõttes põhimõtteliselt

lubamatu. Ringkonnakohus leiab, et detailplaneeringu terviklahenduse mõistet PlanS § 140

lg-s 2 saab mõista sisuliselt samatähenduslikuna detailplaneeringu ruumilise terviklahenduse

mõistega PlanS § 124 lg-s 2; muudes detailplaneeringut reguleerivates PlanS sätetes

terviklahenduse mõistet ei kasutata. PlanS eelnõu 571 SE I lugemise seletuskirjas on

selgitatud, et ruumilise terviklahenduse loomine PlanS § 124 lg 2 mõttes tähendab, et

detailplaneeringu tulemusena tekkiv ruumiline lahendus peab olema terviklik nägemus,

kuidas ala tulevikus parimal võimalikul viisil kasutama peaks, ning see hõlmab maa-alale

parima maakasutusviisi leidmist ning kinnisasja ehitusliku ja muu kasutuse ettevalmistamist

ja suunamist.1 Seega tähendab terviklahenduse elluviidavus PlanS § 140 lg 2 mõttes samuti

eeskätt võimalust viia ellu just ruumilise mõju vaates olemuselt sarnane või vähemalt

samaväärne lahendus nt maakasutusviisi ja ehituslike tingimuste mõttes. Riigikohus on PlanS

§ 142 lg-t 2 kohaldades tõlgendanud terviklahenduse elluviidavuse tunnustena näiteks seda, et

ülekaalukas osas säilivad planeeringualal DP-ga kehtestatud ehitustingimused muutumatuna

ning neid on võimalik ka faktiliselt järgida vaatamata teatavatele kõrvalekalletele, ning

planeeringualal tervikuna hoonestuslaad tuntavalt ei muutu, kuigi see võib muutuda

märkimisväärselt konkreetse kinnistu puhul (Riigikohtu halduskolleegiumi 26.02.2024 otsus

1 Planeerimisseaduse eelnõu 571 SE I lugemise seletuskiri, lk 155. Kättesaadav veebiaadressil

https://www.riigikogu.ee/download/4b53065b-c346-483b-ac41-5f36f5f1922b

11(14)

3-22-1219

haldusasjas nr 3-21-459, p 19). Ka viidatud Riigikohtu tõlgendusest saab järeldada, et

detailplaneeringu terviklahenduse elluviidavust tuleb hinnata eelkõige just planeeringuala

ruumilise mõju kontekstis.

20. Põhjendatuks ei saa seetõttu pidada kaebajate väidet, et veevärgilahenduse kehtetuks

tunnistamine välistab DP terviklahenduse elluviimise. Sh ei tulene sellist järeldust asjaolust,

et tehnovõrkude ja -rajatiste (võimaliku) asukoha määramine on detailplaneeringu kohustuslik

ülesanne (kehtiva PlanS § 126 lg 1 p 4, 2005. a-l kehtinud planeerimisseaduse § 9 lg 2 p 7).

Iga detailplaneeringuga kohustuslikult lahendatava detaili või tehnilise lahenduse muutmine ei

tähenda detailplaneeringu (ruumilise) terviklahenduse muutmist. Tehnovõrkude ja -rajatiste

asukoha lahendamine detailplaneeringus on tugifunktsioonina vajalik selleks, et

planeeringulahenduse teostatavus oleks läbimõeldud. Tajutavat ruumilist mõju mitteomavate,

valdavalt maa-aluste rajatiste asukoht ja tehniline lahendus iseenesest ei ole aga

planeeringulahenduse kui ruumilise terviklahenduse sedavõrd oluline osa, et selle muutmine

tähendaks eelduslikult terviklahenduse muutumist. Veevarustuse tagamise tehniline meetod

kaugemal kinnistul asuvast puurkaevust teelause trassi kaudu, puurkaevu või

tuletõrjeveemahuti täpne asukoht ei ole eelduslikult selline osa planeeringulahendusest, mille

muutmine projekteerimistingimustega terviklahendust olemuslikult muudaks või, ammugi,

välistaks selle elluviimise. Kaebajad ei ole ka esile toonud arusaadavaid sisulisi põhjuseid

(peale abstraktse viite tehnorajatiste asukoha kohustuslikkusele detailplaneeringus), miks

tuleks taolisi tehnilisi detaile antud juhul pidada DP põhilahenduse oluliseks osaks ja nende

muutmist lahenduse olemuslikuks muutmiseks. Samuti ei ole kaebajad esitanud arusaadavaid

põhjendusi, kuidas veevärgilahenduse muutmine nende subjektiivseid õigusi rikub.

Teadaolevalt ei ole kaebajad vaidlustanud ka 26.06.2019 otsust nr 41.

21. Kohtule ei nähtu asjaoludest, et DP terviklahenduse elluviimine oleks osalise kehtetuks

tunnistamise tõttu ka õiguslikult võimatu, sh ei saa õiguslikult võimatuks pidada puurkaevu,

veetorustike ja tuletõrjeveemahutite kavandamist nt projekteerimistingimuste alusel, millele

on viidatud vaidlustatud vastustaja otsuses ja halduskohtu põhjendustes. Seda ka juhul, kui

samal alal kehtib DP, mis (pärast osalist kehtetuks tunnistamist) neid küsimusi ei reguleeri.

Kaebajate käsitlus, et detailplaneeringu olemasolul on võimalik tehnorajatiste asukoha

täpsustamine, kuid mitte esmane määramine, on põhjendamatult kitsendav. PlanS § 125 lg 1

kohaselt on detailplaneeringu koostamine kohustuslik ehitusloa kohustusliku hoone ja olulise

huviga seotud rajatise püstitamiseks, millisel juhul tuleb planeeringus § 126 lg 1 p 4 kohaselt

lahendada ka tehnovõrkude ja -rajatiste asukoht. Tehnovõrkude ja -rajatiste (samuti muude

PlanS § 126 lg-s 1 nimetatud asjade, nt haljastuse) kavandamisel eraldiseisvalt aga viidatud

normidest detailplaneeringu koostamise kohustust ei tulene, vaid lähtuda tuleb

ehitusseadustiku sätetest.

22. Asjasse puutumatu on ka kaebajate väide, et DP terviklahendust pole võimalik ellu viia,

kuna DP koosseisus ei eksisteeri enam sotsiaalmaa kinnistut. Kaebajad viitavad sellele, et DP

kohaselt sotsiaalmaa sihtotstarbega maaüksusena ettenähtud maa-ala on Saue Vallavalitsuse

23.08.2016 korraldusega nr 594 liidetud teiste katastriüksustega, mis ülejäänud osas DP

planeeringualasse ei kuulu. Kaebajate väide on, et seeläbi on DP-d muudetud ilma kohase

menetluseta. Ringkonnakohus sellega ei nõustu. Õiguslikult ei saa olla vaidlust, et DP kehtib

planeeringuala ulatuses kuni kehtetuks tunnistamiseni (PlanS § 140 lg 1) või kuni uue

detailplaneeringu kehtestamiseni (lg 8) sama ala või selle osa suhtes. Kuna DP on teadaolevalt

kehtetuks tunnistatud osaliselt ainult Kivi tee 8 kinnistu osas (26.06.2019 otsus nr 41), kuid

mitte territoriaalselt ega ka muus osas ülejäänud planeeringuala puhul, kehtib see järelikult

edasi kogu planeeringualal. DP kehtivust sotsiaalmaana ettenähtud maa-ala suhtes ei saanud

õiguslikult lõpetada see, et ala võib olla maakorralduslikult liidetud katastriüksusega, mis

ülejäänud osas planeeringualasse ei kuulu. Puudub õigusnorm, mis lõpetaks detailplaneeringu

kehtivuse planeeringualal pelgalt põhjusel, et katastriüksuse piir (enam) detailplaneeringu ala

12(14)

3-22-1219

piiriga ei ühti. Kui kaebajad leiavad, et korraldusega nr 594 määrati õigusvastaselt

moodustatud katastriüksuste sihtotstarve, sh põhjusel, et DP-ga määratud sihtotstarbe

muutmine oli nende arvates lubamatu, ja see rikkus nende subjektiivseid õigusi, oleks neil

tulnud vastavast otsusest teadasaamisel see vaidlustada.

23. Detailplaneering ja sellega antav ehitusõigus kujutab endast nii kehtiva PlanS-i kui DP

kehtestamise aluseks olnud 2005. aastal kehtinud planeerimisseaduse kohaselt õigust teatud

mahus ja tunnustega ehitiste ehitamiseks, kuid mitte ehitamiskohustust. Planeeringukohaste

ehitiste rajamise teatud kindlal viisil, järjekorras või koosseisus saab detailplaneering ette

näha vaid juhul, kui selline elluviimise kord on planeeringus või selle kehtestamise otsuses

ette nähtud. Tüüpiline õiguslik lahendus selleks on nt elamumaa sihtotstarbega kinnistute

hoonestamiseks ehituslubade väljaandmisele õiguslike piirangute või eeltingimuste seadmine,

kuniks avalikku funktsiooni kandva sihtotstarbega kinnistutel on planeeringujärgsed ehitised

püstitatud. Ilma elluviimise korda ette nägemata ei saa avalik võim takistada omanikul

planeeringu elluviimist tema enda valitud viisil ja järjekorras. Sh ei saa pelgalt sotsiaalmaa

sihtotstarbe sätestamisest tuletada kohustust vastavat otstarvet kandvate ehitiste rajamiseks

või krundi muul moel väljaarendamiseks ei abstraktselt ega elamumaa kinnistute

väljaehitamise eeldusena. Vastavalt ei saa ka kaebajatel tekkida DP-s sotsiaalmaa krundi

moodustamisest nõuet, et antud maa-alal planeering ellu viidaks. Ilma vastava planeeringu

elluviimise korrata saab krundi sihtotstarbest tuletada eelkõige keelu kasutada krunti muul

otstarbel. Kohtule DP materjalidest selle elluviimise korda ei nähtu. Kuigi elluviimise korra

ette nägemata jätmine ei pruugi olla taotletud lahenduse tegeliku elluviimise seisukohast

otstarbekas, ei muuda see DP-d iseenesest õigusvastaseks ega mitteelluviidavaks. Kui

kaebajad leiavad, et kohalik omavalitsus on rikkunud nende õigusi seeläbi, et on jätnud

tagamata mingid sotsiaalmaa sihtotstarbega maaga seonduvad avalikud teenused või

ruumikujunduslikud kohustused, on neil võimalik seda vastustajalt taotleda ja vajadusel

kohustada vastustajat selleks kohtu kaudu.

24. Apellatsioonkaebuse ptk-des 3.6 ja 3.7 esitatud etteheited halduskohtu otsusele seoses

kolmanda isiku õigustatud ootusega DP elluviimisele ja huvide kaalumisega on samuti

põhjendamatud. Ringkonnakohus nõustub halduskohtu põhjendustega. Iseenesest asjakohane

on kaebajate viide, et halduskohtu tuginemist Google Maps’i andmetele ja sellest tehtud

järeldusi asustustiheduse kohta (halduskohtu otsuse p 110) võib pidada üllatuslikuks. Samas

nähtub kontekstist, et antud argument on üksnes toetava iseloomuga ega mõjutanud sisuliselt

halduskohtu otsuse sisu, mistõttu ei saa see anda ka alust kohtuotsuse tühistamiseks.

Kordamata käesolevas otsuses eelnevalt samal teemal esitatud põhjendusi, rõhutab

ringkonnakohus, et DP kui kehtiva haldusakti kehtetuks tunnistamisel kolmanda isiku kui

soodustatud isiku kahjuks, kes on sealjuures alustanud sellest tulenevate õiguste

realiseerimisega, saab aluseks olla eelkõige ülekaalukas avalik huvi, mida vaidluse

asjaoludest ei nähtu. Kaebajate huvi saavutada endale soodsam õiguslik positsioon kolmanda

isiku kehtiva ehitusõiguse arvelt ei kaalu üles kolmanda isiku õigustatud ootust enda omandi

kasutamiseks vastavalt kehtivale ehitusõigusele.

25. Kuna apellatsioonkaebus jääb rahuldamata, jäävad apellatsioonimenetluse kulud HKMS §

108 lg 1 kohaselt kaebajate kanda, sealjuures kolmanda isiku menetluskulud hüvitab tema

poole vastaspool samade reeglite järgi nagu poolele. Vastustaja ei ole esitanud taotlust

menetluskulude väljamõistmiseks. Kolmas isik osales kohtumenetluses vastustaja poolel ja

tema menetluskulud tuleb jätta kaebajate kanda.

26. Kolmas isik on esitanud taotluse mõista kaebajatelt välja õigusabikulu kokku 16,5

töötunni mahus summas 1980 eurot ilma käibemaksuta ja sõidukulu seoses esindaja

kohtuistungil osalemisega summas 357 eurot ilma käibemaksuta (kütusekulu 264 km × 0,5

eurot + ajakulu 3,75 tundi × 60 eurot). Kõik nimetatud kulud on tõendatud OÜ

13(14)

3-22-1219

Advokaadibüroo Kaire Aus arvetega, põhjendatud ja vajalikud ning tuleb kaebajatelt

kolmanda isiku kasuks solidaarselt välja mõista.

(allkirjastatud digitaalselt)

14(14)