2-22-140010/44 · Viru Maakohus Narva kohtumaja

2-22-140010

K O H T U O T S U S

Eesti Vabariigi nimel

Kohtuasja number

2-22-140010

Otsuse tegemise aeg ja koht

12. juuni 2025, Narva

Kohus

Viru Maakohus

Kohtunik

Aarne Lõhmus

Kohtuasi

Osaühingu PRAID-T hagi M K vastu võlgnevuse nõudes

Hagi hind

1720 eurot

Kohtuistungi toimumise aeg

Kirjalik menetlus

Menetlusosalised ja esindajad

Hageja:

Osaühing PRAID-T (RK 10246759)

Hageja esindaja:

Artur Pärnoja (lepinguline esindaja)

Kostja:

M K (IK XXX)

Kostja esindaja:

Vandeadvokaat Andrei Matvejev

RESOLUTSIOON

1. Hagi rahuldada.

2. Välja mõista M K Osaühingu PRAID-T kasuks tasumata üüritasu 1720 (üks tuhat

seitsesada kakskümmend) eurot perioodi oktoober 2021 kuni 31. detsembrini 2022 eest.

3. Jätta poolte menetluskulud täies ulatuses kostja M K kanda.

4. Rahuldada osaliselt hageja

Osaühingu PRAID-T

avaldus menetluskulude

kindlaksmääramiseks.

5. Määrata Osaühingule PRAID-T hüvitatavate menetluskulude rahaliseks suuruseks

943,00 eurot.

6. Välja mõista M K Osaühingu PRAID-T kasuks menetluskulude hüvitis 943

(üheksasada nelikümmend kolm) eurot.

7. Jätta M K riigi õigusabi osutamisega seotud kulud riigi kanda.

Kohus selgitab, et lähtuvalt hagihinnast, mis ei ületa summat, mis arvestatuna põhinõudelt vastab

3500 eurole ja koos kõrvalnõuetega 7000 eurole, ja vastavalt tsiviilkohtumenetluse seadustiku

(TsMS) § 405 lg 1, menetleb kohus hagi oma õiglase äranägemise kohaselt lihtsustatud korras,

järgides üksnes TsMS-s sätestatud üldisi menetluspõhimõtteid.

EDASIKAEBAMISE KORD

Kohus selgitab, et TsMS § 405 lg 1 sätestatud lihtmenetluse asjas esitatud apellatsioonkaebus

võetakse menetlusse üksnes juhul, kui maakohtu otsuses on antud luba edasikaebamiseks või kui

maakohtu otsuse tegemisel on selgelt ebaõigesti kohaldatud materiaalõiguse normi või on selgelt

rikutud menetlusõiguse normi või on selgelt ebaõigesti hinnatud tõendeid ja see võis oluliselt

mõjutada lahendit.

1(9)

2-22-140010

Maakohus ei anna luba edasikaebamiseks. Kui menetlusosaline leiab, et maakohtu otsuse

tegemisel on selgelt ebaõigesti kohaldatud materiaalõiguse normi või on selgelt rikutud

menetlusõiguse normi või on selgelt ebaõigesti hinnatud tõendeid ja see võis oluliselt mõjutada

lahendit, on pooltel on õigus esitada kohtuotsuse peale apellatsioonkaebus Tartu

Ringkonnakohtule 30 päeva jooksul alates otsuse tervikteksti apellandile kättetoimetamisest.

Kui kaebuse esitaja ei taotle apellatsioonkaebuse lahendamist kohtuistungil, on ringkonnakohtul

õigus lahendada apellatsioonkaebus kirjalikus menetluses.

Kohus selgitab, et menetlusabi taotluse esitamise korral peab menetlusabi taotleja seaduses

sätestatud tähtaja järgimiseks tegema tähtaja kestel ka menetlustoimingu, mille tegemiseks ta

menetlusabi taotleb, eelkõige esitama kaebuse. Kaebuse põhjendamiseks või riigilõivu

tasumiseks või kaebuses esineva sellise puuduse kõrvaldamiseks, mis on seotud menetlusabi

taotlemisega, annab kohus mõistliku tähtaja pärast menetlusabi andmise taotluse lahendamist,

kui nimetatud taotlus ei olnud esitatud põhjendamatult või tähtaja pikendamise eesmärgil. See ei

välista menetlustähtaja ennistamist.

ASJAOLUD

Viru Maakohtu menetluses on Osaühingu PRAID-T hagi M K vastu võlgnevuse nõudes.

Hagiavalduse kohaselt sõlmisid 07.02.2017 hageja ja FIE M K üürilepingu nr 2017-02.01,

millega andis hageja kostjale (üürnikule) üürile ruumi aadressil XXX. Kostja võttis ruumi üürile

ettevõtlusega tegelemiseks. Vastavalt lepingu p-le 3.1 pidi kostja maksma üüri summas 100

eurot kuus peale arve kättesaamist iga kuu 10-ndaks kuupäevaks. Üürimakse summasse kuulusid

ka kommunaalkulud. Vastavalt 25.01.2022 üürilepingu lisale suurenes üürimakse summa alates

01.02.2022 ning moodustas 120 eurot kuus. Hageja esitas kostjale arved igakuiselt lepingu 2.1.3.

punktis märgitud tähtaegadel, saates arved kostja e-posti aadressile. Alates 31.10.2021 ei tasunud

kostja ettenähtud üüritasu, kuid jätkas üüripinna kasutamist. Korduvatele suulistele ja kirjalikele

nõuetele tasuda võlg kostja ei tasunud ei jookvate arvete ega ka eelnevalt esitatud arvete eest.

Samaaegselt jätkas kostja üüritud ruumi kasutamist ateljeena. Hageja on pakkunud kostjale ka

võimalust tasuda võlgnevust graafiku alusel, kuid kokkulepet saavutada ei õnnestunud. Samal

ajal pidi hageja maksma kommunaalkulude eest, mida kostja ei hüvitanud, seega kandis hageja

ka kahju. 14.10.2022 lõpetas kostja FIE tegevuse, mis on tõendatud Eesti töötukassa otsusega.

Vaatamata sellele jätkas kostja üüritava ruumi kasutamist. Kokku ei ole kostja tasunud alates 31.

oktoobrist 2021 15 arve eest. Viimane tasumata arve on kostjale esitatud 31. detsembril 2022.

Poolte vahel sõlmitud üürileping lõpetati 31.12.2022, mille kohta koostati kirjalik kokkulepe.

Kostja tunnistas allkirjastatud kokkuleppes võlga summas 1720 eurot. Alates 31.10.2022.a

kasutas kostja üüritavat ruumi kommertstegevuseks ja rikkus sellega üürilepingu punkte 2.3.2. ja

3.3. Seejuures rikkus kostja lepingu nõuded, rikastus põhjendamatult hageja arvel, seega tekitas

kostja oma tegevusega hagejale varalist kahju summas 1720 eurot. Hageja palub nimetatud

summa kostjalt välja mõista ning jätta menetluskulud kostja kanda.

Kostja esitas vastuse hagile, milles hagi ei tunnistanud ja palus jätta hagi rahuldamata. Kostja

selgitab, et ta ei kasutanud üüritud ruumi faktiliselt alates 2019. aasta märtsist. Kostja tegi katset

leppida hagejaga kokku üürilepingu lõpetamisest kokkuleppel. Lepingu punkti 5.2 kohaselt

toimub ülesütlemine üksnes poolte kokkuleppel (nii kirjalikul kui suulisel kokkuleppel). Kostja

arvates on üürilepingu punkti 5.2 puhul tegemist tüüptingimusega, mis on kostja jaoks kahjulik.

Ehkki kostja on kohustatud leppima hagejaga kokku soovides loobuda ruumide üürimisest.

Tegemist on ilmselgelt tingimusega, mis ülemäära kahjustab kostja olukorda. Täiendavalt tuleb

rõhutada, et üürilepingu punkti 6.1 kohaselt on leping sõlmitud tähtajatult. VÕS § 311 lg. 1

kohaselt võivad lepingupooled tähtajatu üürilepingu käesoleva seaduse §-s 312 sätestatud

tähtaegadest kinni pidades üles öelda. Kui lepingupooled on kokku leppinud pikemas

ülesütlemistähtajas, tuleb järgida seda tähtaega. Tegemist on imperatiivse normiga, millest

kõrvalekaldumine on võimatu. Seega on lepingu punkt 5.2 tühi.

2(9)

2-22-140010

Kostja väidab, et ta leppis kokku hagejaga (suuliselt) lepingu lõpetamisest 2022. aasta alguses

pärast seda, kui hageja otsustas suurendada üüri suurust. Hageja aga jätkas arvete esitamist

kostjale. Kostja hakkas taas teavitama hagejat oma soovist leping üles öelda 2022. aasta

septembris, mis on tõendatud hageja poolt esitatud kirjavahetusega hageja ja kostja vahel.

Hageja sundis kostjat 2022. aasta detsembris kirjutama kokkuleppe lepingu lõpetamise kohta,

viidates lepingu punktile 5.2, ehkki kostjal puudub lepingu ülesütlemise õigus ilma selleta, et

hageja annaks nõusoleku lepingu lõpetamiseks. Olles eksimuses oma õiguste kohta, kirjutas

kostja lepingu lõpetamise kokkuleppele alla märkides, et kostja võlgneb hagejale 1720 eurot.

Kostja arusaama kohaselt, kui kokkulepet ei oleks tema poolt allakirjutatud, oleks hagejal õigus

esitada kostjale edasi arveid üüri tasumiseks. Kuid kostja ei ole kunagi nõustunud sellega, et ta

võlgneb hagejale eelnevalt mainitud summa.

Eespool mainitud põhjustel leiab kostja, et tema üürisuhted hagejaga lõpetati ammu aega enne

lepingu lõpetamise kokkuleppe allakirjutamist. Hageja ei suutnud tõendada, et kostja kasutas

üüritud ruumi aastal 2022, mistõttu hageja nõue on põhjendamatu. Kostja palub jätta hagi

rahuldamata.

Poolte täiendavad seisukohad

Hageja selgitas täiendavalt, et kostja pole tõendanud väidet, et tema on üürilepingut varem

lõpetanud ja üüriruumi ei kasutanud. Hageja märkis vastupidi, et üürilepingu muutmisel ja

üüritasu tõstmisel ei avaldanud kostja mingit soovi lepingu lõpetamiseks ja allkirjastas lepingu

muutmist. Hageja pakkus 13.12.2022 kirjas kostjale üle anda üüriruum, kuid selle peale vastas

kostja, et annab üüritava ruumi peale 15.12.022, kuid täpset kuupäeva ei nimetanud. Hageja

pakkus 27.12.2022 taas ruumi üle anda, kostja nõustus ruumi üle andma alles 31.12.2022.

Kirjavahetus kostjaga tõendab asjaolu, et üürisuhted ei olnud lõpetatud ammu aega enne lepingu

lõpetamise kokkuleppe allkirjastamist. Kostja 14.12.2022 kiri tõendab ka seda, et poolte vahel

oli 14.10.2022 saavutatud kokkulepe üürilepingu lõpetamisest. Üürilepingus on ette nähtud

lepingu lõpetamise tingimused sellest 2-kuulise etteteatamise tähtajaga (lepingu p 5.3). Kostja

teatas 14.10.2022 soovist lõpetada üürileping nr 2017-02-1, seega pidi lepingu lõpetamise

tähtaeg saabuma mitte enne 15.12.2022. Kuid kostja ei tagastanud 15.12.2022 hagejale ruumi,

kasutas ruumi oma huvides kuni 31.12.22 vaatamata hageja ettepanekutele. Kostja nõustus ruumi

hagejale üle andma alles 31.12.2022, mis on kinnitatud üleandmisaktiga, mis on mõlema poole

poolt allkirjastatud. Samuti kinnitab kostja oma allkirjaga aktis märgitud andmete õigsust,

sealhulgas oma võla summat. Kostja venitas ruumi üleandmisega, kasutades ruumi oma

vajadusteks, seoses millega peab hageja õigustatuks nõuda ruumi eest üüri ka detsembri 2022

eest. Arve detsembri eest oli kostjale esitatud. Peale ruumi üleandmise akti allkirjastamist

31.12.2022 keeldus kostja veel pikka aega oma asjade väljaviimisest ruumist, millega segas

hagejal kasutada ruumi oma huvides. Kostja väited on ümber lükatud poolte vahel toimunud

kirjavahetusega. Hageja jäi hagiavalduses esitatud nõude juurde.

Kostja leidis täiendavalt, et hageja esitatud tõendid tuleb jätta tähelepanuta. Kostja väidab, et

hageja pole tõendanud, et tema koostatud nõudekirjad olid kostjale edastatud ja kostja on

nendega tutvunud. Samuti ei ole hageja tõendanud seda, et tema poolt koostatud arved olid ka

kostjale edastatud. Hageja esitas 14.09.2022 koostatud kokkuleppe võla tasumise kohta, mida

kostja ei ole kunagi allkirjastanud, samuti puuduvad igasugused tõendid nimetatud kokkuleppe

kostjale edastamise kohta. Tegemist on tavapärases tekstiredaktoris (WORD-is) koostatud

dokumendiga, mille pinnalt pole võimalik tuvastada ei selle koostamise aega ega ka tegelikku

kättetoimetamist kostjale. Sellisel kujul esitatud dokument ei tõenda ühtegi asjaolu. Hageja on

esitanud tõenditena Wordis koostatud dokumente, milledest ei nähtu, kes on koostaja, millal on

koostatud, aga ka seda, kas kostjale olid nimetatud dokumendid tutvustatud. Kostja on

seisukohal, et hageja esitatud tõendid, ei kinnita mitte mingil määral kostja poolset võla

tunnistamist ega üldse hageja nõude olemasolu

KOHTU PÕHJENDUSED

3(9)

2-22-140010

1. Kohus, tutvunud hagiavalduse ja poolte seisukohtade ning esitatud tõenditega, leiab, et hagi

on põhjendatud ja kuulub rahuldamisele.

2. Tsiviilkohtumenetluse seadustiku (TsMS) § 5 järgi menetletakse hagi poolte esitatud

asjaolude ja taotluste alusel, lähtudes nõudest. Pooltel on võrdne õigus ja võimalus oma nõuet

põhjendada ja vastaspoole esitatu ümber lükata või selle vastu vaielda. Pool määrab ise, mis

asjaolud ta oma nõude põhjendamiseks esitab ja milliste tõenditega neid asjaolusid tõendab.

TsMS § 230 lg 1 1. lause kohaselt peab kumbki pool tõendama neid asjaolusid, millele tuginevad

tema nõuded ja vastuväited, kui seadusest ei tulene teisiti. Sama paragrahvi lõike 2 kohaselt

tõendeid esitavad menetlusosalised. TsMS § 231 lg 2 järgi poole faktilise asjaolu kohta esitatud

väide ei vaja tõendamist, kui vastaspool võtab selle omaks ning lg 4 järgi omaksvõttu eeldatakse,

kuni vastaspool ei vaidlusta faktilise asjaolu kohta esitatud väidet selgesõnaliselt ja vaidlustamise

tahe ei ilmne ka poole muudest avaldustest.

3. Pooled ei vaidle selle üle, et poolte vahel oli 07.02.2017 sõlmitud tähtajatu üürileping ruumi

asukohaga XXX kasutamiseks ning esialgseks üüritasuks oli 100 eurot kuus, mis sisaldas ka

kommunaalkulusid. Poolte vahel on aga vaidlus selles, millal oli üürileping lõpetatud ning

millises suuruses ja millise perioodi eest pidi kostja üüritasu maksma.

4. Pooled ei vaidle ka selle üle, et leping oli sõlmitud füüsilisest isikust ettevõtjaga ja lepingu

eesmärgiks oli kostjal enda majandustegevuse realiseerimine üüritud ruumis. Samas ei vaidle

pooled selle üle, et hagi on õigesti esitatud kostja kui füüsilise isiku vastu.

5. Võlaõigusseaduse (VÕS) § 271 järgi kohustub üürilepinguga üks isik (üürileandja) andma

teisele isikule (üürnikule) kasutamiseks asja ja üürnik kohustub maksma üürileandjale selle

eest tasu (üüri).

VÕS § 311 alusel võivad lepingupooled tähtajatu üürilepingu käesoleva seaduse §-s 312

sätestatud tähtaegadest kinni pidades üles öelda. Kui lepingupooled on kokku leppinud pikemas

ülesütlemistähtajas, tuleb järgida seda tähtaega. Kui lepingupool ei järgi ülesütlemisel

ülesütlemiseks ettenähtud tähtaega, loetakse leping ülesöelduks ettenähtud tähtaja möödumisest.

VÕS § 312 lg 1 alusel võib kumbki lepingupool kinnisasja, elu- või äriruumi,

laevakinnistusraamatusse kantud laeva ja Eesti õhusõidukite registrisse kantud õhusõiduki

üürimise puhul tähtajatu üürilepingu üles öelda, teatades sellest ette vähemalt kolm kuud. VÕS §

313 kohaselt võib mõjuval põhjusel kumbki lepingupool nii tähtajatu kui tähtajalise üürilepingu

üles öelda. Põhjus on mõjuv, kui selle esinemisel ei saa ülesütlemist soovivalt lepingupoolelt

kõiki asjaolusid arvestades ja mõlemapoolseid huvisid kaaludes eeldada, et ta lepingu täitmist

jätkab. Erakorraline ülesütlemine on lubatud eelkõige käesoleva seaduse §-des 314–319

nimetatud asjaoludel. Üürilepingu erakorralisest ülesütlemisest ei pea ette teatama, kui seadusest

ei tulene teisiti.

VÕS § 325 lg-te 1, 2 ja 5 kohaselt võivad üürileandja ja üürnik elu- või äriruumi üürilepingu üles

öelda ülesütlemisavaldusega, mis on kirjalikku taasesitamist võimaldavas vormis. Üürileandja

ülesütlemisavalduses peavad sisalduma vähemalt järgmised andmed: 1) üüritud asi; 2) lepingu

lõppemise päev; 3) ülesütlemise alus; 4) eluruumi üürilepingu ülesütlemise puhul ülesütlemise

vaidlustamise kord ja tähtaeg. Käesoleva paragrahvi lõigetes 1–4 sätestatud nõuetele mittevastav

ülesütlemine on tühine.

6. Kohtule on esitatud poolte vahel 07.02.2017 sõlmitud üürileping (dtl 52-58). Üürilepingu

punkti 3.1 kohaselt moodustab üüritasu 100 eurot kuus. Vastavalt lepingu punktile 3.3.

üüritasu tuleb maksta 10 päeva jooksul alates arve esitamisest. Üürilepingu p 5.2 kohaselt

lõpetatakse üürileping poolte kirjalikul või suulisel kokkuleppel. Lepingu punkti 5.3 järgi

tuleb lepingu lõpetamisest hoiatada kirjalikult hiljemalt kaks kuud ette. Üürileping on

sõlmitud määramata ajaks (p 6.1). Üürileping on mõlema poole poolt allkirjastatud.

4(9)

2-22-140010

Pooled ei ole tuginenud sellele, et üürileping oleks mingil põhjusel tervikuna tühine. Samuti ei

ole pooled kohtule ette toonud selliseid asjaolusid, mille põhjal võiks kohus tuvastada, et

üürileping oleks tühine. Kohus leiab, et poolte vahel sõlmitud üürileping on kehtiv.

7. Kostja leidis, et üürilepingu p 5.2 puhul on tegemist tüüptingimusega ja see on kostjat

ebamõistlikult kahjustav, mistõttu on ka tühine.

VÕS § 35 lg-te 1 ja 2 kohaselt tüüptingimuseks loetakse lepingutingimust, mis on eelnevalt välja

töötatud tüüplepingutes kasutamiseks või mida lepingupooled muul põhjusel ei ole eraldi läbi

rääkinud ja mida tüüptingimust kasutav lepingupool (tingimuse kasutaja) kasutab teise

lepingupoole suhtes, kes ei ole seepärast võimeline mõjutama tingimuse sisu. Eeldatakse, et

tüüptingimust ei olnud eraldi läbi räägitud. VÕS § 42 lg 1 järgi tüüptingimus on tühine, kui see

lepingu olemust, sisu, sõlmimise viisi, lepingupoolte huvisid ja teisi olulisi asjaolusid arvestades

kahjustab teist lepingupoolt ebamõistlikult, eelkõige siis, kui tüüptingimusega on lepingust

tulenevate õiguste ja kohustuste tasakaalu teise lepingupoole kahjuks oluliselt rikutud.

Ebamõistlikku kahjustamist eeldatakse, kui tüüptingimusega kaldutakse kõrvale seaduse olulisest

põhimõttest või kui tüüptingimus piirab teise lepingupoole lepingu olemusest tulenevaid

õiguseid ja kohustusi selliselt, et lepingu eesmärgi saavutamine muutub küsitavaks.

Tüüptingimuse tühisust ja sellega seotud asjaolusid hinnatakse lepingu sõlmimise aja seisuga.

Kohus on seisukohal, et kostja ei ole põhjendanud, et tegemist võiks olla tüüptingimusega.

Tüüplepingu kasutamine, nt internetist vabalt leitud lepingu näidise puhul ei ole tegemist

tüüptingimustega lepinguga. Antud juhul puudub ka teine oluline kriteerium – tüüptingimust

peab kasutama pool teise lepingupoole suhtes – antud juhul siis hageja kui üürileandja pidi

kasutama lepingu p 5.2 kostja kui üürniku suhtes. Tsiviilasja menetluse käigus ei olnud

tuvastatud, et kostja lepingu ülesütlemisel oleks hageja tuginenud lepingu p-le 5.2 ja nõudnud

lõpetamist ainult kokkuleppel.

8. Kohus leiab ka, et lepingu p 5.2 ei välista poole õigust lepingut lõpetada muul seaduslikul

alusel, nt teise poole lepingu rikkumise korral või tähtajatu lepingu korraliselt üles öelda.

Lepingut tõlgendades, ei jõua kohus järeldusele, et p 5.2 oli sätestatud ainukeseks

võimalikuks lepingu lõpetamise aluseks. See ei tulene sätte sõnastusest ega lepingust üldiselt.

Kohus leiab, et tegemist ei ole üldse lepingu ülesütlemise täiendava või ainsa alusega.

Lepingu p 5.2 kordab sisuliselt VÕS § 13 lg 1, mille kohaselt võib lepingut muuta või

lepingu võib lõpetada lepingupoolte kokkuleppel või lepingus või seadusega ettenähtud muul

alusel. VÕS § 186 p 4 alusel lõpeb võlasuhe võlasuhte lõpetamise kokkuleppega. Lepingus ei

ole öeldud, et seadust ei kohaldata või et lepinguga välistatakse poolte seadusest tulenevaid

õigusi. Seega ei ole lepingu p 5.2 tühine.

9. Iseenesest ei ole välistatud, et kostja on soovinud lepingut varem lõpetada, kuid kuna

hagejaga kokkulepet ei saavutatud, ei saanud leping lõppeda lepingu p 5.2 alusel. Sel juhul

oli kostjal võimalik kohaldada seadusest tulenevat õigust ja tähtajatu lepingut korraliselt üles

öelda VÕS § 312 alusel, esitades selleks lepingu ülesütlemise kirjaliku avalduse vastavalt

VÕS §-le 325. Samuti oli kostjal võimalik hageja rikkumise korral lepingut üles öelda

erakorraliselt.

Kohus leiab, et lepingu p-de 5.2 ja 5.3 on seega seadust täiendavate sätetega, mis võimaldavad

pooltel lepingut kokkuleppel lõpetada, näevad ette selleks vormi (kirjalikult või suuliselt) ja

tähtaega. Kohus aga peab vajalikuks märkida, et lepingu p 5.2 võimalik tühisus ei mõjutaks

poolte vahelist üürisuhet. Lepingu p 5.2 kordab VÕS § 13 lg 1 ning ka sätte kehtetuse korral

oleks pooltel võimalik lepingut kokkuleppel lõpetada või üles öelda vastavalt seadusele. Kostja

ei ole aga tõendanud, et tema on üürilepingut varem üles öelnud seadusega ette nähtud vormis.

Ka kostja käitumine (ruumi mittevabastamine) räägib sellest, et kostjal oli tegelikult soov

üürisuhteid jätkata.

5(9)

2-22-140010

Selleks, et üürilepingut üles öelda ükskõik millisel alusel, tuli kostjal sellest teisele poolele

teatada seadusega ettenähtud vormis. Menetluse käigus ei olnud tuvastatud, et kostja oleks seda

teinud ja ülesütlemisavaldust esitanud.

10. Kohus leiab, et ülesütlemisavalduseks ei saa pidada ka kostja 14.10.2022 kirjalikult e-posti

teel saadetud kinnitust sooviga lepingut lõpetada. Ülesütlemisavaldusena oleks see vastavalt

VÕS § 325 lg-tele 2 ja 5 tühine, kuna ei sisaldanud vajalikke andmeid.

Küll aga võib kostja 14.10.2022 kirja (dtl 200) pidada üürilepingu p 5.3 mõttes hoiatusena, mis

on toimunud vähemalt kaks kuud enne lepingu poolte kokkuleppel lõpetamist.

Hageja esitas tõendina nõudekirja (dtl 200-203), millest nähtub, et hageja on kostjale enda

nõudest teatanud, märkides, et alates 01.03.2022 ei maksnud kostja üüritasu ja paludes

võlgnevust summas 1600 eurot ära tasuda. Samas kirjast selgub, et kostja on 14.10.2022 teatanud

hagejale kavatsusest lõpetada üürileping. Hageja selgitas, et üürilepingu lõpetamine toimub

vastavalt lepingu punktile 5.3 ruumi koos võtmete üleandmisega. Hageja märkis, et oli valmis

kohtuma 15.12.2022 kell 11:00-12:00 vara üleandmise-vastuvõtmise akti koostamiseks.

Hageja esitas kostja 14.12.2022 vastuse hageja nõudele (dtl 204-205). Vastuses viitab kostja

lepingu punktile 5.3, mille kohaselt toimub lepingu lõpetamisest teatamine kirjalikult mitte

hiljem kui kaks kuud ette. See tähendab, et leping ei saa lõppeda varem kui 15.12.2022. Samas

teatas kostja, et tal on vaja aega ruumi ettevalmistamiseks ja võtmete üleandmiseks. Kui ruum on

valmis üleandmiseks lubas kostja sellest teatada kirjalikult detsembris 2022.

Hageja esitas tõendina kirjavahetuse kostjaga (dtl 196-198), millest muuhulgas tuleneb, et

13.10.2022 sai kostja hageja esindajalt kirja palvega kirjalikult kinnitada enda soovi üürilepingut

lõpetada enne tähtaega. Kostja aga leidis, et kuna üürileping on tähtajatu, siis polegi seda

võimalik enneaegselt lõpetada. Samas kirjas aga kinnitab kostja enda soovi lepingut lõpetada ja

ruumi vabastada. Millest ühtlasi kohus järeldab, et vähemalt 13.10.2022 olid ruumis veel kostja

mingid asjad ja seega ei saa öelda, et tema ruumi ei kasutanud.

Hageja esitas tõendina kirja kostjale (dtl 206-207) koos ettepanekuga üle anda üüritud ruum

30.12.2022 kell 12:00 ja lõpetada sellega üürileping, kuna kostja ei ole vastanud hageja

varasemale ettepanekule ruumi tagastada. Samuti esitas hageja teise kirja (dtl 74-75)

ettepanekuga 31.12.2022 kell 12:00 ruumi üle anda ja leping lõpetada.

Kohtule on esitatud lepingu lõpetamine poolte kokkuleppel 31.12.2022 (dtl 71, 76), mis on

mõlema poole poolt allkirjastatud.

Kostja leidis, et hageja esitatud kirjavahetus ei saa midagi tõendada, tegemist ei ole isegi e-

kirjadega ning hageja pole tõendanud, et kirjad olid ka tegelikult kostjale saadetud. Kohus sellise

seisukohaga ei nõustu. Esiteks ei ole kostja enda väidete tõendamiseks ise mingeid tõendeid

esitanud ning teiseks on kostja ise tuginenud osaliselt kirjavahetuses toodud asjaoludele. Kohus

leiab seega, et asjas on tõendamist leidnud, et poolte vahel oli leping lõpetatud poolte

kokkuleppel 31.12.2022. Selle ajani leping kehtis ning pooltel oli kohustus lepingust tulenevaid

kohustusi täita.

11. Kohus peab vajalikuks ka märkida, et üürilepingu lõpetamise seisukohalt ei oma tähtsust, kas

ja kuidas on kostja üüriruumi faktiliselt kasutanud. Üürilepinguga tekib üürnikul õigus, mitte

aga kohustus ruumi kasutada. Kui võlgnik ruumi ei kasutanud, ei too see endaga kaasa

üürilepingu lõppemist. Samuti viitavad kohtule esitatud tõendid sellele, et kostja on siiski

ruumi kasutanud ja on hoidnud seal enda asju kuni vähemalt 31. detsembrini 2022. Samuti ei

oma tähtsust, kas kostja kasutab ruumi oma majandustegevuseks või mitte, kuna pooled ei

esitanud seoses sellega mingeid nõudeid ning iseenesest antud asjaolu ei oma tähtsust

lepingu kehtivusel.

12. Kuna kohus on tuvastanud, et poolte vahel sõlmitud leping oli kehtiv kuni 31.12.2022, oli

kostjal ka üüri maksmise kohustus.

6(9)

2-22-140010

Kohtule on tõendina esitatud üürilepingu muutmine (dtl 59-60), mille kohaselt tõuseb üüritasu

alates 01.02.2022 seoses kommunaalteenuste hinna tõusuga 120 euroni kuus. Muutmine on

samuti mõlema poole poolt allkirjastatud. Hageja esitas ka saldoteatise ja arved, mis olid kostja

poolt tasumata jäetud (dtl 86-100), perioodi 31.10.2021-31-12.2022 eest, kokku summas 1720

eurot.

Kostja ei ole välja toonud ühtegi asjaolu, mille tõttu oleks võimalik üüritasu alandada, nt

üürilepingu p 2.4.3 (üüritasu maksmisel arvestada tehtud ehituslikke muudatusi ja

rekonstrueerimistööde maksumust).

Kohus selgitab, et üüritasu ei ole tasu kommunaalkulude katteks, vaid tasu üüritava pinna

kasutamise eest. Seetõttu pole tähtis, et kostja kommunaalteenuseid ei kasutanud, nt ei kasutanud

vett või prügiveoteenuseid. Kui üüritavas ruumis polnud kütet, oli kostjal võimalik tugineda

lepingu võimalikule rikkumisele, kuid kostja ei ole seda teinud. Seega ei ole menetluses

tuvastatud ka sellist asjaolu, mis võimaldaks kostjal üüritasu alandada või keelduda enda

kohustuse täitmisest.

Samuti ei oma tähtsust asjaolu, kas hagejal on tekkinud või mitte lisakulusid seoses sellega, et

kostja üüritasu ei maksnud. Hageja ei ole esitanud kahju hüvitamise või kulude väljamõistmise

nõuet, hageja palus välja mõista ainult lepinguga ettenähtud üüritasu. Tasu tuleneb lepingust

ning hagejal ei ole vajadust täiendavalt tõendada, et tal on kulusid või kahju tekkinud.

Kostja ei ole esitanud ka tõendeid, et tema on tegelikult üüritasu korralikult või vähemalt mingis

osas nõutud perioodi jooksul maksnud.

13. Kohus leiab ka, et üüritasu maksmise seisukohalt, ei oma tähtsust, kas kostja on tegutsenud

FIE-na ning kas tema tegeles ametlikult majandustegevusega. Hageja ei nõua seoses eespool

nimetatud asjaoludega kahjuhüvitist vms, hageja palub välja mõista üüritasu. Seega ei oma,

kohtu arvates, ka tähtsust tõendina esitatud Eesti Töötukassa otsus (dtl 69), et kostja on

töötuna arvele võetud alates 04.10.2022. Majandustegevuse lõpetamine ei vabasta kostjat

lepinguliste kohustuste täitmisest ega lõpeta poolte vahel sõlmitud lepingut.

14. VÕS § 299 lg 1 p 1 alusel eeldatakse, et üürileandja võib tähtajatu üürilepingu korral tõsta

üüri järgmiselt: 1) kinnisasja, laevakinnistusraamatusse kantud laeva ja Eesti õhusõidukite

registrisse kantud õhusõiduki üürimise puhul iga aasta möödumisel lepingu sõlmimisest.

Kohtule esitatud tõenditest ja poolte selgitustest nähtub, et leping oli sõlmitud 07.02.2017 ja

üüritasu tõstmine toimus alles alates 01.02.2022. Seega oli hagejal ka ühepoolselt võimalus

üüritasu tõsta. Kostja ei ole ka kohtule esitanud tõendeid, et lepingu muudatus oli toimunud

pettuse või eksimuse tagajärjel või muudatus võiks olla muul põhjusel tühine. Kohus leiab, et

lepingu muudatus on kehtiv ning alates 01.02.2022 oli üüritasu kuni lepingu lõpetamiseni 120

eurot kuus. Seega moodustab kostja võlgnevus hageja ees 1720 eurot perioodi oktoober 2021

kuni 31.12.2022 eest.

15. Hageja esitas tõendina 14.09.2022 maksegraafiku võlgnevuse ajatamiseks (dtl 61-65).

Graafik oli kostjale e-posti teel saadetud ning kostja sellele vastas, et vajab aega sellega

tutvumiseks. Kohtumenetluses väitis kostja, et ei ole graafikut kätte saanud ning hageja

esitatud dokumendid ei tõenda, et kostja on graafiku kätte saanud. Samas on kohtule esitatud

kostja vastus graafikule ja tema ettepanek võla tasumiseks (dtl 66-68). Kohus märgib, et

võlgnevuse olemasolu seisukohalt ei oma tähtsust, kas hageja on kostjale pakkunud tasumist

graafiku alusel või proovinud muul viisil kohtuväliselt kokku leppida. Kui kostja ei ole

graafikut kätte saanud, ei vabasta see teda üüritasu maksmise kohustusest.

16. Kohus leiab, et hageja nõude olemasolu on tõendatud. Hageja nõue tuleneb poolte vahel

sõlmitud lepingust ja selle lisast, mitte aga poolte vahel peetud kirjavahetusest. Kohus leiab

ka, et pole asjas tähendust sellel, kas kirjavahetust saab pidada võla suuruse tõendiks ning

kas see tõendab, et kostja on võla tunnistanud. Kohus rõhutab, et hageja nõue tuleneb

7(9)

2-22-140010

lepingust ja selle lisast, mitte kirjavahetusest, samuti ei esitanud hageja enda nõuet lähtudes

võlatunnistusest. Kohus on seisukohal, et esitatud kirjavahetus tõendab ainult seda, et

pooltevahelised lepingulised suhted jätkusid ka pärast lepingu muutmist ja kuni ruumi

üleandmise-vastuvõtmise akti koostamiseni. Kostja ei ole tõendanud, et tema on tegelikult

üüritasu maksnud või temal on alust üüritasu maksmisest keelduda. Samuti ei ole kostja

tõendanud sellise asjaolu esinemist, mis võiks tema vastutust välistada või mille tõttu oleks

tal võimalik keelduda lepingulise kohustuse täitmisest.

Seega oli poolte vahel sõlmitud kehtiv leping, mida kostja on rikkunud ning tema rikkumine ei

olnud vabandatav. Hagejal on õigus nõuda lepingu täitmist.

17. Eeltoodu alusel rahuldab kohus hagi ning mõistab kostjalt hageja kasuks välja tasumata

üüritasu summas 1720 eurot perioodi oktoober 2021 kuni 31.12.2022 eest.

Menetluskulud

18. TsMS § 162 lg 1 alusel kannab hagimenetluse kulud pool, kelle kahjuks otsus tehti. Kohus

jätab poolte menetluskulud täies ulatuses kostja kanda.

19. Kostjale oli tsiviilasjas 18.12.2023 määrusega antud riigi õigusabi kohustuseta hüvitada riigi

õigusabi tasu ja kulud. Seega ei mõista kohus riigi õigusabi tasu kostjalt riigituludesse välja

ning jätab õigusabi tasu ja kulud riigi kanda. Kohus määras riigi õigusabi tasu eraldi,

09.06.2025 määrusega.

20. Hageja esitas 03.06.2025 Viru Maakohtule menetluskulude nimekirja, mille kohaselt

moodustavad hageja menetluskulud kokku 1243 eurot. Menetluskulude nimekirja kohaselt

tasus hageja maksekäsu kiirmenetluse avalduse esitamisel riigilõivu summas 65 eurot ning

hagiavalduse esitamisel täiendava riigilõivu summas 250 eurot, kokku 315 eurot.

Hageja õigusabikulud on järgmised:

24.10.2022 maksekäsu kiirmenetluse avalduse koostamine -20 eurot;

10.01.2023 hagiavalduse koostamine – 4 tundi, 480 eurot;

19.02.2024 seisukoha koostamine – 3 tundi, 360 eurot.

Õigusabiteenused olid osutatud hinnaga 120 eurot tunnis käibemaksuta.

Hageja kandis ka tõlkekulud summas 68 eurot dokumentide tõlkimise eest.

21. TsMS § 138 lg 1 ja 2 kohaselt on menetluskulud menetlusosaliste kohtukulud ja kohtuvälised

kulud.

22. TsMS § 139 lg 1 järgi on riigilõiv menetlustoimingu tegemise eest seaduse kohaselt Eesti

Vabariigile tasutav rahasumma.

Kohus tuvastas, et hageja on on tasunud riigilõivu summas 315 eurot, seega kuulub nimetatud

summa väljamõistmisele kostjalt.

23. TsMS § 143 p 1 alusel on asja läbivaatamise kuludeks tunnistaja-, eksperdi- ja tõlgikulud

ning kohtuekspertiisiseaduse alusel hüvitatavad menetlusvälisel isikul seoses ekspertiisi

tegemisega tekkinud kulud.

Hageja esitas menetluse käigus tõendid koos tõlgetega eesti keelde. Kohus leiab, et tegemist on

põhjendatud kuluga, kuna kõik dokumendid ja tõendid peavad olema esitatud eesti keeles või

tõlgituna eesti keelde. Seega tuleb kostjalt hageja kasuks välja mõista tõlkekulud summas 68

eurot.

24. TsMS § 144 p 1 kohaselt on menetlusosalise esindaja kulud kohtuväliseks kuluks. TsMS §

175 lg 1 kohaselt kui menetlusosaline peab menetluskulude jaotust kindlaksmäärava

kohtulahendi kohaselt kandma teist menetlusosalist esindanud lepingulise esindaja kulud,

mõistab kohus kulud välja põhjendatud ja vajalikus ulatuses. Lepinguline esindaja on

8(9)

2-22-140010

menetlusosalist menetluses esindav advokaat või muu esindaja TsMS §-s 218 sätestatu

kohaselt.

Tsiviilasjas esindas hagejat lepinguline esindaja TsMS § 218 lg 1 p 2 alusel. Kõik menetluses

esitatud dokumendid olid esindaja poolt allkirjastatud ja kohtule esitatud, seega osales hageja

menetluses lepingulise esindaja kaudu.

Kohus selgitab, et menetlusosalist esindanud lepingulise esindaja kulude põhjendatuse ja

vajalikkuse hindamine on TsMS § 175 lg 1 järgi kohtu kaalutlus- ehk diskretsiooniotsus,

millesse kõrgema astme kohus saab sekkuda vaid juhul, kui kohus on ületanud diskretsioonipiire.

Kohus teeb kaalutlusotsuse eelkõige õigusabile kulunud aja ja keerukuse hindamise kohta (vt

Riigikohtu 11. veebruari 2015 määrus tsiviilasjas nr 3-2-1-115-14, p 11).

Õigusabile kulunud aega ei ole reeglina võimalik esindajal tõendada, kohus peab ajakulu

põhjendatust hindama lähtudes asja keerukusest, esindaja oskustest, elulisest usutavusest jm

sellistest aspektidest. Kohus leiab, et hageja esindaja ajakulu 4 tundi hagiavalduse koostamisele

ja 4 tundi hageja seisukoha koostamisele on üleliigne. Hagiavalduses ei ole pikka ja keerulist

õiguslikku analüüsi, samuti hagiavaldus ei ole pikk ja mahukas. Hagiavaldusele on aga lisatud

tõendid. Kohus leiab, et sellise hagiavalduse koostamisele on põhjendatud ajakuluks 3 tundi.

Hageja seisukoha koostamisele on põhjendatud ajakuluks 1,5 tundi, kuna seisukoht ei sisalda

sisuliselt uusi asjaolusid või õiguslikke põhjendusi. Seega on kokku põhjendatud ajakuluks 4,5

tundi.

25. Hageja lepinguline esindaja on õigusteenust osutanud hinnaga 120 eurot/tund. Kohus leiab,

et esindaja tunnitasu 120 eurot on mõistliku suurusega.

Arvestades seda moodustavad hageja vajalikud ja põhjendatud õigusabi kulud: 4,5 tundi x 120

eurot= 540 eurot. Nimetatud summa tuleb kostjalt hageja kasuks välja mõista.

26. TsMS § 484² alusel määrab maksekäsu kiirmenetluses kohus maksekäsus või menetluse

lõpetamise määruses võla tasumise tõttu käesoleva seadustiku §-s 4881 ettenähtud juhul lisaks

menetluskulude jaotusele kindlaks ka hüvitatava riigilõivu rahalise suuruse ning määrab 20

eurot avaldaja menetluskulude katteks. Muid avaldaja kantud menetluskulusid maksekäsu

kiirmenetluses ei hüvitata.

Hageja palus hüvitada talle ka 20 eurot maksekäsu kiirmenetluse koostamise eest. Kohus leiab,

et tegemist on põhjendatud kuluga ning nimetatud summa tuleb kostjalt välja mõista.

27. Eeltoodu alusel moodustavad hageja menetluskulud kokku: 315+68+20+540=943 eurot, mis

tuleb puudutatud isikult avaldaja kasuks välja mõista.

28. TsMS § 177 lg 4 kohaselt märgib kohus menetlusosalise taotluse alusel menetluskulude

kindlaksmääramise kohtulahendis, et hüvitamisele kuuluvatelt menetluskuludelt tuleb tasuda

menetluskulude suurust kindlaks tegeva lahendi jõustumisest alates kuni täitmiseni viivist

võlaõigusseaduse § 113 lõike 1 teises lauses ettenähtud ulatuses. Hageja esindaja ei taotlenud

viivise väljamõistmist.

Digitaalne allkiri

Aarne Lõhmus

Kohtunik

9(9)