2-25-6828/3 · Tartu Ringkonnakohtu tsiviilkolleegium

K O H T U M Ä Ä R U S

Kohus

Tartu Ringkonnakohus

Kohtukoosseis

Anneli Alekand, Üllar Roostoja, Margit Jäätma

Määruse tegemise koht ja aeg

Tartu, 12. juuni 2025

Tsiviilasja number

2-25-6828

Tsiviilasi

Eesti Vabariigi (Maksu- ja Tolliameti kaudu)

kandeavaldus

Vaidlustatud kohtulahend

Tartu Maakohtu kinnistusosakonna 16. aprilli 2025. a

kandemäärus nr 397192025 kinnistamisasjas nr

22431202550

Kaebuse esitaja ja kaebuse liik

Eesti Vabariigi (Maksu- ja Tolliameti kaudu)

määruskaebus

Menetlus

Kirjalik menetlus

Menetlusosalised ja nende

esindaja

Avaldaja (määruskaebuse esitaja) Eesti Vabariik

(Maksu- ja Tolliameti kaudu), lepinguline esindaja

Rauno Õismaa

RESOLUTSIOON

1. Jätta Tartu Maakohtu kinnistusosakonna 16. aprilli 2025. a kandemäärus nr

397192025 kinnistamisasjas nr 22431202550 muutmata ja määruskaebus

rahuldamata.

2. Jätta määruskaebuse menetlusega seotud menetluskulud Eesti Vabariigi (Maksu- ja

Tolliameti kaudu) kanda.

Edasikaebamise kord

Avaldajal on õigus esitada määruse peale määruskaebus Riigikohtule 15 päeva jooksul alates

käesoleva määruse kättetoimetamisest (tsiviilkohtumenetluse seadustiku (TsMS) § 599 lg 1).

Hagita menetluses võib menetlusosaline Riigikohtus menetlustoiminguid teha ning avaldusi ja

taotlusi esitada ise või advokaadi vahendusel.

Juhul kui menetlusosaline taotleb menetlusabi, peab ta esitama tähtaja kestel määruskaebuse.

Kaebuse põhjendamiseks või kaebuses esineva sellise puuduse kõrvaldamiseks, mis on seotud

menetlusabi taotlemisega, annab kohus mõistliku tähtaja pärast menetlusabi taotluse

lahendamist, kui nimetatud taotlus ei ole esitatud põhjendamatult või tähtaja pikendamise

eesmärgil.

ASJAOLUD JA MAAKOHTU SEISUKOHT

1. Harju Maakohus edastas Tartu Maakohtu kinnistusosakonnale 24. märtsi 2025. a hagi

tagamise määruse tsiviilasjas nr 2-25-4503, mille resolutsioon oli järgmine:

1) Rahuldada hagi tagamise taotlus.

2) Hagi tagamiseks kanda Tartu Maakohtu kinnistusosakonna kinnistusraamatu

registriossa numbriga 20368850 eelmärge ja märkus Eesti Vabariigi (Maksu- ja

Tolliameti kaudu) kasuks järgnevalt:

•

eelmärge: tsiviilasjas nr 2-25-4503 on Eesti Vabariik (Maksu- ja Tolliameti kaudu)

esitanud hagi Tehnokeskus OÜ ning Nadežda Lõsikova ja Anatoli Lõsikovi vahel

31. oktoobril 2023 sõlmitud kinnistu müügilepingu ja asjaõiguslepingu

tagasivõitmise korras kehtetuks tunnistamiseks ja kinnistu registriosa numbriga

20368850 omandi üleandmiseks Tehnokeskus OÜ-le.

•

märkus: tsiviilasjas nr 2-25-4503 on Eesti Vabariik (Maksu- ja Tolliameti kaudu)

esitanud Tehnokeskus OÜ ning Nadežda Lõsikova ja Anatoli Lõsikovi vastu

nõude 31. oktoobril 2023 sõlmitud kinnistu müügilepingu ja asjaõiguslepingu

kehtetuks tunnistamiseks ja kinnistu registriosa numbriga 20368850 omandi

üleandmiseks Tehnokeskus OÜ-le.

3) Keelata Tehnokeskus OÜ-l, Nadežda Lõsikoval ja Anatoli Lõsikovil hagi tagamise

määruse kättetoimetamisest alates järgmiste tehingute ja toimingute tegemine: uute

kohustuste võtmine või tagatiskokkulepete sõlmimine, mille täitmist tagavad kinnistu

registriosa numbriga 20368850 koormavad järgmised hüpoteegid:

•

hüpoteek summas 281 580 eurot Coop Pank AS-i kasuks (07.03.2022

kinnistamisavalduse alusel sisse kantud 08.03.2022);

•

hüpoteek summas 250 000 eurot ühiselt Nadežda Lõsikova ja Anatoli Lõsikovi

kasuks (08.08.2023 kinnistamisavalduse alusel sisse kantud 14.08.2023).

4) Kanda hagi tagamise korras kinnistusraamatu registriossa numbriga 20368850 märkus

Eesti Vabariigi (Maksu- ja Tolliameti kaudu) kasuks järgnevalt:

•

märkus: tsiviilasjas nr 2-25-4503 on Tehnokeskus OÜ-l, Nadežda Lõsikoval ja

Anatoli Lõsikovil hagi tagamise korras keelatud uute kohustuste võtmine või

tagatiskokkulepete sõlmimine, mille täitmist tagavad kinnistu registriosa numbriga

20368850 koormavad järgmised hüpoteegid: hüpoteek summas 281 580 eurot

Coop Pank AS-i kasuks (07.03.2022 kinnistamisavalduse alusel sisse kantud

08.03.2022); hüpoteek summas 250 000 eurot ühiselt Nadežda Lõsikova ja Anatoli

Lõsikovi kasuks (08.08.2023 kinnistamisavalduse alusel sisse kantud 14.08.2023).

5) Käesolev kohtumäärus on viivitamata täidetav.

6) Saata käesolev kohtumäärus täitmiseks Tartu Maakohtu kinnistusosakonnale.

7) Lükata kohtumääruse kostjatele kättetoimetamine edasi kuni tagamise abinõude

rakendamiseni.

8) Registripidajal tuleb määruse täitmisest kohut viivitamatult teavitada.

2. Tartu Maakohtu kinnistusosakonna kohtunikuabi (registripidaja) rahuldas 16. aprilli 2025. a

kandemäärusega nr 397192025 kinnistamisasjas nr 22431202550 kandeavalduse osaliselt.

Kohtunikuabi rahuldas 24. märtsi 2025. a hagi tagamise määruse resolutsiooni p-s 2 sisalduva

taotluse märkuse kandmiseks ning jättis rahuldamata määruse resolutsiooni p-s 2 sisalduva

taotluse eelmärke kandmiseks ja p-s 4 sisalduva taotluse märkuse kandmiseks.

Asjaõigusseaduse (AÕS) § 53 lg 1 kohaselt kantakse kinnistusraamatusse ainult seaduses

ettenähtud andmed. AÕS § 62 kohaselt kantakse kinnistusraamatusse asjaõigused ja märked.

AÕS § 63 lg 1 p 1 kohaselt võib kinnistusraamatusse kanda eelmärke asjaõiguse omandamise

või kustutamise või selle õiguse sisu või järjekoha muutmise nõude, sealhulgas tulevase või

tingimusliku nõude tagamiseks. AÕS § 63¹ lg 2 esimese lause alusel võib eelmärke

kinnistusraamatusse kanda ka hagi tagamise korras.

Hagi tagamise korras kinnistusraamatusse kantav eelmärge peab vastama seaduses sätestatule,

st eelmärge peab tagama asjaõiguslikku nõuet. 24. märtsi 2025. a määruse kohaselt on

kohtumenetluses Eesti Vabariigi hagi Tehnokeskus OÜ, Nadežda Lõsikova ning Anatoli

Lõsikovi vastu tehingute kehtetuks tunnistamiseks ja tehingu alusel saadu üleandmiseks.

Eelmärget taotletakse kanda Eesti Vabariigi (Maksu- ja Tolliameti kaudu) kasuks. Esitatud

kohtumääruse kohaselt ei ole vaidluse sisuks omandiõiguse üleandmise hagi Eesti Vabariigile.

Registripidaja viitas Riigikohtu lahendi 2-20-7985 p-s 16.3 selgitustele.

AÕS § 63¹ lg 6 ja § 363 lg 1 lubavad hagi tagamise korras kanda kinnistusraamatusse

keelumärke ja kohtuliku hüpoteegi. AÕS § 63 sätestab, milliseid märkeid võib

kinnistusraamatusse kanda. AÕS § 63 lg 1 p 3 kohaselt võib kinnistusraamatusse kanda märke

omandi või piiratud asjaõiguse käsutamise täielikuks või osaliseks keelamiseks (keelumärge).

AÕS § 53 lg 1 lubab kinnistusraamatusse kanda ainult seaduses ettenähtud andmed.

Kinnistusraamatuseaduse (KRS) § 16 kohaselt kantakse kinnistusregistriosa neljandasse jakku

„Hüpoteegid“ hüpoteegipidaja, hüpoteegi rahaline suurus (hüpoteegi summa) ja märked

hüpoteegi kohta. Seadus ei luba kanda kinnistusraamatusse hüpoteegiga tagatavatele nõuetele

uute kohustuste võtmist ega tagatiskokkulepete sõlmimist. Seetõttu ei ole võimalik ka kanda

kinnistusraamatusse märkust, et hagi tagamise korras on keelatud uute kohustuste võtmine või

tagatiskokkulepete sõlmimine, mille täitmist tagavad kinnistu registriosa numbriga 20368850

koormavad hüpoteegid 281 580 eurot ja 250 000 eurot.

MÄÄRUSKAEBUSE ESITAJA TAOTLUS JA PÕHJENDUSED

3. Avaldaja esitas määruskaebuse, milles palub tühistada Tartu Maakohtu kinnistusosakonna

16. aprilli 2025 kandemäärus nr 397192025 osas, millega jäeti kinnistamisavaldus

rahuldamata ja saata Harju Maakohtu 24. märtsi 2025. a määrus tsiviilasjas nr 2-25-4503

Tartu Maakohtu kinnistusosakonnale kohtumääruse resolutsiooni p-s 2 sisalduva eelmärke ja

p-s 4 sisalduva märkuse kandmiseks kinnistusraamatusse.

Tartu Maakohtu kinnistusosakonna kandemääruses toodud põhjendused ei ole asjakohased

ning Harju Maakohtu kohtumääruses toodud hagi tagamise abinõusid on kehtiva õiguse ja

kohtupraktika pinnalt võimalik kinnistusraamatusse kanda.

Harju Maakohus on oma määruses selgitanud, et omandi üleandmisele suunatud nõuded on

Riigikohtu praktika kohaselt tagatavad eelkõige eelmärkega (RKTKm 28.03.2018 nr 2-17-

8524, p 9.1). Hagejat kaitseb hagi tagamiseks sissekantava eelmärke korral AÕS § 63 lg 3

esimene lause, mille kohaselt on asjaõiguse käsutamine pärast eelmärke kandmist

kinnistusraamatusse tühine osas, milles see eelmärkega tagatud nõuet kahjustab või piirab.

Maakohtu sõnul piisab hagi eelmärkega tagamiseks hageja esiletoodust, mille kohaselt ta

soovib tagada kinnisasja üleandmist (tehingu tagasitäitmist).

Asjaõigusseadus ega kehtiv kohtupraktika ei nõua, et eelmärke kandmiseks peab nõue olema

suunatud üksnes asjaõiguse omandamisele (omandi üleandmine hagejale). AÕS § 63 lg 1 p 1

ütleb selgelt, et eelmärke võib kinnistusraamatuse kanda ka asjaõiguse kustutamise või selle

õiguse sisu või järjekorra muutmise nõude tagamiseks. Eelmärge tagab võlaõiguslikku nõuet

kinnistusraamatust nähtuva õigusliku olukorra muutmiseks ja seega saab eelmärkega mh

tagada võlaõiguslikke nõudeid piiratud asjaõiguste seadmiseks (RKTKm 12.04.2017, 3-2-1-

13-17, p 14). Eelmärge kaitseb õigustatud isikut kohustatud isiku, tema õigusjärglaste ja

võlausaldajate vastu, tuues AÕS § 63 lg 3 järgi kaasa eelmärkega tagatud nõudeid

kahjustavate või piiravate käsutuste tühisuse ning tagades õiguse järjekoha ja võlaõigusliku

lepingu täitmise. Registripidaja viidatud Riigikohtu lahend ei ole praegusel juhul asjakohane.

TsMS § 378 lg 1 p-s 3 sätestatud abinõuga on võimalik keelata selliseid tehinguid või

toiminguid, mis võivad kostja vara väärtust vähendada. Ei ole välistatud, et kinnistu omanik ja

hüpoteegipidaja sõlmivad pärast hüpoteegi seadmist uue kokkuleppe, millega muudavad või

täiendavad olemasoleva hüpoteegiga tagatud nõuete ringi või suurendavad tagatavat nõuet (nt

võttes uue rahalise kohustuse, mille täitmist tagab seatud hüpoteek).

AÕS § 63 lg 1 p 4 kohaselt võib kinnistusraamatusse kanda märke muude seadusega

kinnistusraamatusse kanda lubatud asjaolude nähtavakstegemiseks (märkus). Märkuse

eesmärk võib olla ka ainult teatud asjaolude esiletoomine ning ei oma seetõttu järjekohta.

AÕS § 631 lg 7 sätestab, et märkus kantakse kinnistusraamatusse seaduses sätestatud juhul.

AÕS § 63 lg 1 p 4 ja § 631 lg 7 mõttes võib kohaseks seaduseks lugeda ka TsMS § 378 lg 1 p-

i 10 (vt RKTKm 28.03.2018, 2-17-8524, p 11), mis võimaldab kinnistusraamatus märkuse

abil nähtavaks teha, et isikutel on keelatud teatud tehingute ja toimingute tegemine.

Kuigi kinnistusosakond viitab oma määruses AÕS § 63 lg 1 p-le 3 (keelumärge), on jäetud

tähelepanuta AÕS § 63 lg 1 p 4 ja § 631 lg 7, mis võimaldavad kinnistusraamatusse kanda

märkuse muude seadusega kinnistusraamatusse kanda lubatud asjaolude

nähtavakstegemiseks. Hüpoteekide kohta taotletud märkuse kandmist kinnistusraamatusse

võimaldab KRS § 16 p 5.

4. Registripidaja jättis määruskaebuse rahuldamata ja andis selle tsiviilkohtumenetluse

seadustiku (TsMS) § 663 lg 6 alusel lahendamiseks Tartu Maakohtu kohtunikule.

5. Tartu Maakohtu kohtunik jättis määruskaebuse rahuldamata ning edastas selle TsMS § 663

lg 5 alusel läbivaatamiseks ja lahendamiseks ringkonnakohtule.

RINGKONNAKOHTU SEISUKOHT

6. Ringkonnakohus, tutvunud määruskaebuse ja tsiviilasja materjalidega, leiab, et Tartu

Maakohtu kinnistusosakonna määrus tuleb jätta TsMS § 659 ja § 657 lg 1 p 1 alusel

muutmata ning määruskaebus rahuldamata.

7. Vastusena määruskaebuses esitatud väidetele selgitab ringkonnakohus järgmist.

8. Eelmärge on hagi tagamise vahend, kui hagi eseme raames taotletakse (n-ö

lõpplahendusena) kinnistusraamatusse kande tegemist, kande kustutamist või kande

muutmist. Seega nõustub ringkonnakohus avaldajaga, et omandiõiguse üleandmisele suunatud

nõue on eelkõige tagatav eelmärkega (AÕS § 63 lg 1 p 1).

Omandiõiguse üleandmist tagavas eelmärkes nimetatud õigustatud isik on see, kellele

omandiõigust soovitakse üle anda. Hageja viidatud Riigikohtu lahendis nr 2-17-8524 nõudis

hageja omandiõigust endale, mistõttu oli eelmärge õige hagi tagamise abinõu. Praeguses asjas

nõuab hageja omandiõiguse üleandmist ühele kostjatest, mis on sama olukord nagu

kohtunikuabi viidatud lahendis nr 2-20-7985, mille puhul eelmärge hagi tagamiseks ei sobi.

9. Hageja esitas hagi tagamise määruse kohaselt tsiviilasjas nr 2-25-4503 hagi Tehnokeskus

OÜ, Nadežda Lõsikova, Anatoli Lõsikovi vastu tehingute kehtetuks tunnistamiseks ja tehingu

alusel saadud kinnistu registriosa numbriga 20368850 üleandmiseks Tehnokeskus OÜ-le.

Maakohtu määruse kohaselt on avaldaja kasuks seatava eelmärke sisuks see, et tsiviilasjas nr

2-25-4503 on Eesti Vabariik (Maksu- ja Tolliameti kaudu) esitanud hagi Tehnokeskus OÜ

ning Nadežda Lõsikova ja Anatoli Lõsikovi vahel 31. oktoobril 2023 sõlmitud kinnistu

müügilepingu ja asjaõiguslepingu tagasivõitmise korras kehtetuks tunnistamiseks ja kinnistu

registriosa numbriga 20368850 omandi üleandmiseks Tehnokeskus OÜ-le.

Esmalt leiab ringkonnakohus, et vaidlustatud määruses eelmärke sõnastus ei vasta seaduse

nõuetele, sest seda ei taotleta ühegi asjaõiguse omandamiseks, muutmiseks või kustutamiseks.

Hagi esitamine tsiviilasjas ei ole asjaõigus. Eelmärke tekstis tuleb märkida, kelle ja millise

asjaõiguse omandamise, muutmise või kustutamise kohta kande tegemist tagatakse.

Teiseks selgitab ringkonnakohus, et kui kohus teeb hagi tagamise määruse, siis selle

sissekandmise lubatavuse üle otsustab kinnistamismenetluses kohtunikuabi. Haginõudest

tulenevalt soovib hageja tagada omandiõiguse üleandmist mitte endale, vaid Tehnokeskus

OÜ-le. Eelmärke järgi õigustatud isik võib sättejärgsest kaitsest ühepoolse avaldusega ka

loobuda, st eelmärke lõpetada. Seega eelmärke kandmine Tehnokeskus OÜ kasuks ei taga

hageja õigusi. Ringkonnakohus nõustub kohtunikuabiga, et hageja esitatud omandi

üleandmisele suunatud nõue ei ole eelmärkega tagatav. Avaldajal puudub võlaõiguslik nõue

kinnistusraamatust nähtuva õigusliku olukorra muutmiseks, mille maksmapanekut eelmärkega

tagada.

10. Hagi tagamisel ei saa kohus teha midagi sellist, mis läheb vastuollu seadusega, sh

asjaõigusseaduse või kinnistusraamatuseadusega või kinnistamismenetluse olemusega. See, et

TsMS nimetab ühe hagi tagamise vahendina „muud, seaduses otseselt nimetamata abinõud“,

ei tähenda, et kohus võiks seadusega vastuollu minna.

Hageja viidatud märge hüpoteegi kohta (KRS § 16 p 5) tuleb valida AÕS § 63 lg-s 1

nimetatud märgete seast. Märkuse saab AÕS § 63 lg 1 p 4 ja § 631 lg 7 kohaselt

kinnistusraamatusse kanda seadusega lubatud asjaolu nähtavakstegemiseks.

Ringkonnakohtule teadaolevalt ei nimeta ükski seadus, et sisse saaks kanda märkuse sellise

tehingu keelamiseks, mis ei ole suunatud asjaõiguslikule muudatusele. Käsutuskeeld on

suunatud käsutamise ehk asjaõigusliku muudatuse takistamisele, mitte võlaõigusliku tehingu,

nt kohustuse võtmise takistamisele. Ka tagatiskokkuleppega ei anta üle õigusi ja kohustusi,

tegemist ei ole käsutusega. Kinnistusraamatusse ei kanta ei hüpoteegiga tagatavaid nõudeid

ega tagatiskokkuleppe alusel sõlmitud lepinguid, mistõttu ei saa selliste lepingute sõlmimise

keeldu tagada registrisse kantava märkusega, liiatigi kui see tuleks kanda piiranguna

hüpoteegipidaja õiguse juurde.

Ringkonnakohus nõustub seega registripidajaga, et tehingute keelamist puudutava märkuse

sissekandmiseks kinnistusraamatusse puudub alus.

Eeltoodust tulenevalt jättis registripidaja kandeavalduse vaidlustatud osas õigesti rahuldamata.

11. Kuna määruskaebus jääb rahuldamata, tuleb menetluskulud jätta TsMS § 171 lg 1 alusel

avaldaja kanda. Kuna menetluses osales üksnes avaldaja, siis ei ole hüvitatavaid

menetluskulusid.

(allkirjastatud digitaalselt)