2-18-3134/63 · Tallinna Ringkonnakohtu tsiviilkolleegium

K O H T U O T S U S

EESTI VABARIIGI NIMEL

Kohus

Tallinna Ringkonnakohus

Kohtukoosseis

Eesistuja Gea Lepik, liikmed Liis Arrak ja Kairi Piirisild

Otsuse tegemise aeg ja koht

10.06.2025, Tallinn

Kohtuasja number

2-18-3134

Kohtuasi

V.U hagi W.S vastu kaasomandi lõpetamiseks

Vaidlustatud kohtulahend

Harju Maakohtu 08.05.2024 otsus

Kaebuse esitaja ja liik

W.S apellatsioonkaebus

Kaebuse hind

3500 eurot

Menetlusosalised ja nende

esindajad ringkonnakohtus

Hageja (vastustaja) V.U (isikukood XXX), lepinguline

esindaja vandeadvokaat

Natalja Santaševa

Kostja (apellant) W.S (isikukood XXX), lepinguline

esindaja vandeadvokaat Jevgeni Tverdohlebov

Menetluse liik

Kirjalik menetlus

RESOLUTSIOON

1. Tühistada Harju Maakohtu 08.05.2024 otsus tsiviilasjas nr 2-18-3134 osas, millega

maakohus määras, et /aadress/, Harjumaa (registriosa nr XXX) kinnistut

koormavate hüpoteekidega tagatud laenukohustused Swedbank AS-i ees

täidetakse kinnistu avaliku enampakkumise tulemist pärast V.U-le müügitulust

50% väljamaksmist, samuti menetluskulude jaotuse osas. Teha tühistatud osas uus

otsus, millega määrata, et avaliku enampakkumise tulemist täidetakse esmalt

kinnistut koormavate hüpoteekidega tagatud kohustused Swedbank AS-i ees;

ülejäänud summast 50% makstakse välja V.U-le ; seejärel täidetakse W.S-ile

kuuluvale ½ mõttelisele osale kinnistust seatud keelumärkega tagatud kohustused

Mati Kadaku ja Saku valla ees ning järele jääv summa makstakse välja W.S-ile .

Jätta poolte maakohtus kantud menetluskulud 90% ulatuses W.S kanda ja 10%

ulatuses V.U kanda.

2. Jätta maakohtu otsuse resolutsioon muus osas muutmata, muutes osaliselt

kohtuotsuse põhjendusi.

3. Rahuldada apellatsioonkaebus osaliselt.

4. Jätta apellatsioonimenetluse kulud 90% ulatuses W.S kanda ja 10% ulatuses V.U

kanda.

2-18-3134

5. Menetluskulude rahalise suuruse määrab kindlaks maakohus mõistliku aja

jooksul alates kohtuotsuse jõustumisest.

6. Kohtuotsuse resolutsiooni terviklik sõnastus

:

6.1. Rahuldada osaliselt V.U hagi W.S vastu kaasomandi lõpetamise nõudes.

6.2. Lõpetada V.U ja W.S kaasomand kinnisasjale asukohaga /aadress/, Harjumaa

(registriosa nr XXX) alljärgneval viisil:

6.2.1. müüa kinnisasi asukohaga /aadress/, Harjumaa (registriosa nr XXX)

avalikul enampakkumisel täitemenetluse seadustikus sätestatud korras.

6.2.2. määrata, et enampakkumisel saadavast summast täidetakse esmalt

kinnistut koormavate hüpoteekidega tagatud kohustused Swedbank

AS-i ees. Ülejäänud summast 50% makstakse välja V.U-le . Seejärel

täidetakse W.S-ile kuuluvale ½ mõttelisele osale kinnistust seatud

keelumärkega tagatud kohustused Mati Kadaku ja Saku valla ees.

Järele jääv summa makstakse välja W.S-ile .

6.3. Jätta menetluskulud maa- ja ringkonnakohtus 90% ulatuses W.S kanda ja

10% ulatuses V.U kanda.

6.4. Menetluskulude rahalise suuruse määrab kindlaks maakohus mõistliku aja

jooksul alates kohtuotsuse jõustumisest.

6.5. Jätta otsuse täitmist tagava abinõuna jõusse Harju Maakohtu 28.11.2022

määrusega kohaldatud hagi tagamise abinõu, millega kohus peatas

täitemenetluse täiteasjades nr 008/2018/235, nr 008/2021/949, nr

008/2021/1061, nr 008/2021/1196 ja nr 008/2021/2672 kuni tsiviilasjas nr 2-18-

3134 tehtava lahendi jõustumiseni.

Edasikaebamise kord ja kohtu selgitused

Otsuse peale võib Riigikohtule esitada kassatsioonkaebuse 30 päeva jooksul alates otsuse

kassaatorile kättetoimetamisest, kuid mitte pärast viie kuu möödumist otsuse avalikult

teatavaks tegemisest.

Hagimenetluses võib menetlusosaline Riigikohtus menetlustoiminguid teha ning avaldusi ja

taotlusi esitada üksnes vandeadvokaadi vahendusel. Menetlusosaline võib ise esitada

Riigikohtule menetlusabi saamise taotluse, samuti esitada teise menetlusosalise kaebuse või

muu taotluse kohta seisukohti ja vastuväiteid. Kui menetlusosaline taotleb kassatsioonkaebuse

esitamiseks menetlusabi, tuleb kaebetähtaja kestel lisaks menetlusabi taotlusele esitada ka

kassatsioonkaebus.

ASJAOLUD JA MENETLUSE KÄIK

Hageja nõue ja selle aluseks olevad asjaolud

1. V.U (hageja) ja P.Z esitasid 17.07.2017 Harju Maakohtule hagi W.S (kostja) vastu

abielulahutuse ja kaasomandi lõpetamise ning elatise väljamõistmise nõuetes. Harju

Maakohus eraldas 26.02.2018 määrusega V.U hagi kaasomandi lõpetamiseks iseseisvasse

menetlusse.

2 (11)

2-18-3134

1.1. Hagiavalduse kohaselt omandasid hageja ja kostja abielu ajal kostja vanematelt

kinkelepinguga kaasomandisse kinnistu registriosa numbriga XXX, aadressil /aadress/,

Harjumaa (kinnistu). Kummalegi kuulub ½ suurune mõtteline osa.

1.2. Kinnistu oli hageja ja kostja ühine eluase, kuni poolte abielusuhted lõppesid ning hageja

lahkus ühisest elukohast.

1.3. Hageja tegi kostjale mitmel korral ettepaneku asja kohtuväliseks lahendamiseks selliselt,

et ostab kostjale kuuluva osa välja, kuid kostja ei nõustunud sellega ja hageja pöördus

kohtusse.

1.4. Pärast nõude täpsustamist palus hageja kohtumenetluses jagada kinnistu kaasomand

selliselt, et kinnistu müüakse avalikul enampakkumisel, saadud raha jagatakse kaasomanike

vahel vastavalt nende osade suurusele (ehk pooleks) ning kostja laenuvõlgnevus Swedbank

AS ees kustutatakse kostjale kuuluva osa arvelt.

1.2.1. Hageja selgitas 17.01.2018 menetlusdokumendis, et kinnistu on koormatud

hüpoteekidega AS Swedbank kasuks. Kuigi kinkelepingu kohaselt on kinnistu igakordne

omanik kohustatud alluma kohesele sundtäitmisele hüpoteegiga tagatud nõude rahuldamiseks,

on laenukohustused Swedbank AS ees ainult kostjal. Kostja sõlmis Swedbank AS-ga

laenulepingud enne seda, kui hageja sai kinnistu kaasomanikuks, ja enne poolte abielu

sõlmimist. Hageja ei ole võimeline kohustusi panga ees täitma. Ei ole teada, kas kostja on

suuteline laenukohustusi täitma. Seetõttu tuleb laenukohustused täita kostjale kuuluva osa

arvelt.

Kostja vastuväited

2. Kostja vaidles hageja kaasomandi lõpetamise nõudele vastu.

2.1. Kostja ei vaidle vastu sellele, et pooled omandasid kinnistu kinkelepinguga ning

kummalegi poolele kuulub ½ suurune mõtteline osa kinnistust, ent leiab, et tegemist on hageja

ja kostja lahusvaraga, mille jagamisega ta ei nõustu.

2.2. Kostja tõi menetluses esile, et poolte panused kinnistusse ei ole olnud võrdsed. Nii tööga

kui ka rahaliselt panustasid märkimisväärselt kostja vanemad.

Menetluse edasine käik maakohtus

3. Hageja esitas 06.02.2018 hagi tagamise taotluse, milles palus kohustada kostjat andma

hagejale volitused kinnistu suhtes vajalike toimingute tegemiseks seoses xx.xx.2015

ettekirjutusega nr XXX ning asendada vastav kostja tahteavaldus kohtumäärusega. Hageja

selgituste kohaselt tegi Saku Vallavalitsus kostjale ettekirjutuse, milles nõudis kinnistu

teepoolse piirdeaia ümberpaigaldamist kinnistule või kinnistu piirile. Kuna kostja ettekirjutust

ei täitnud, teatas Saku Vallavalitsus sunniraha sissenõudest summas 2000 eurot koos

hoiatusega algatada sunniraha tasumata jätmisel täitemenetlus. Vallavalitsuse selgituste

kohaselt tehti ettekirjutus ehitavale isikule, mitte omanikule, mistõttu ei saa hageja selle

küsimusega ilma kostja volituseta tegeleda.

Kohus rahuldas hagi tagamise taotluse 15.02.2018 määrusega.

4. Maakohus peatas 17.12.2018 määrusega siinse tsiviilasja menetluse kuni tsiviilasja nr 2-18-

16534 menetluse lõppemiseni. Selles tsiviilasjas nõudsid kostja vanemad (kinkijad) V.U-le

3 (11)

2-18-3134

kuuluva ½ suuruse mõttelise osa kinnistust tagastamist nende ühisomandisse. Harju

Maakohus jättis 26.10.2021 otsusega tsiviilasjas nr 2-18-16534 kostja vanemate nõude

rahuldamata.

5. Maakohus uuendas 03.12.2021 määrusega siinse tsiviilasja menetluse.

6. Kostja esitas 14.03.2022 kohtule tõendid (kuludokumendid) tema vanemate poolt tema

nimel kinnistul asuva elamu seadustamiseks tehtud kulutuste kohta. 30.01.2022 seisukohas

avaldas kostja, et tema vanemad tegid kasutusloa saamiseks kulutusi elektripaigaldise

rekonstrueerimiseks 344,95 eurot, küttesüsteemi rekonstrueerimiseks 1609,12 eurot ja projekti

eest makstud tasuna 6689,07 eurot. Samas kirjas palus kostja kohtul kaasomandi lõpetamise

korral määrata kindlaks otsuse täitmise viis ja tasaarvestada vastav kulu hagejale kuuluva

hüvitisega, alternatiivselt määrata, et enampakkumise tulemist hüvitatakse esmalt kõnealune

summa ja tasutakse hüpoteekidega seotud kohustused ning allesjääv summa jagatakse poolte

vahel. Hageja vaidles tõendite vastuvõtmisele vastu.

Maakohus jättis 28.03.2024 määrusega kostja 14.03.2022 esitatud tõendid asja materjalide

juurde võtmata. Maakohtu hinnangul ei olnud tegemist asjakohaste tõenditega TsMS § 238 lg

1 järgi, sest need tõendasid kostja vanemate tehtud kulusid, mis ei puutu siinse asja

menetlemisse.

7. Hageja esitas 28.11.2022 hagi tagamise taotluse täitemenetluste peatamiseks täiteasjades nr

008/2018/235, nr 008/2021/949, nr 008/2021/1061, nr 008/2021/1196 ja nr 008/2021/2672

kuni siinses tsiviilasjas lahendi jõustumiseni põhjendusel, et täitemenetluse jätkumisel

võidakse müüa kostjale kuuluv mõtteline osa ning kaasomandi lõpetamine muutuks

võimatuks.

Kohtutäitur Mati Kadak esitas 15.11.2022 kinnisasja arestimise akti, mille kohaselt on kostja

suhtes algatatud täitemenetlus sissenõudja Saku Vallavalitsuse xx.xx.2015 ettekirjutuse XXX

ja avalduse alusel ning sissenõudega on ühinenud kohtutäiturid Kaire Põlts, Katrin Vellet,

Kersti Seisler, Elin Vilippus, Mati Roodes, Kristiina Feinman, Marek Laanemets ja Hille

Kudu.

Harju Maakohus rahuldas 28.11.2022 määrusega hagi tagamise taotluse ja peatas

täitemenetlused nimetatud täiteasjades kuni siinses asjas tehtava lahendi jõustumiseni.

Maakohtu otsus ja selle põhjendused

8. Maakohus rahuldas hagi ja lõpetas poolte kaasomandi kinnistu suhtes selliselt, et kinnistu

müüakse avalikul enampakkumisel ning saadud summast 50% saab hageja, ülejäänud 50%

arvelt tasutakse esmalt AS Swedbank ees olev laenukohustus, mille tagamiseks on kinnistule

seatud hüpoteegid, seejärel tasutakse Saku valla ja Mati Kadaku nõuded, mille tagamiseks on

kostjale kuuluvale osale seatud käsutamise keelumärge, ning järgi jääva summa saab kostja.

Menetluskulud jättis maakohus kostja kanda.

8.1. Maakohus tuvastas järgmised asjaolud:

-

hageja ja kostja on kinnistu asukohaga /aadress/, Harju maakond (registriosa nr XXX)

kaasomanikud ja kummalegi kuulub ½ mõttelist osa kinnistust;

-

hageja ja kostja omandasid kinnistu kinkelepinguga;

-

seisuga 08.05.2024 on kostjale kuuluvale ½ mõttelisele osale kinnistust seatud

keelumärge kohtutäituri Mati Kadaku ja Saku valla kasuks. Kostja suhtes on algatatud

4 (11)

2-18-3134

täitemenetlus, mille aluseks on Saku Vallavalitsuse xx.xx.2015 ettekirjutus XXX ja

sissenõudja Saku Vallavalitsuse avaldus;

-

kostja on võtnud laenulepingu nr 06-062424-EL järgi laenu ning laenu täitmise

tagamiseks on kinnistule seatud hüpoteegid.

8.2. Maakohus viitas, et asjaõigusseaduse (AÕS) § 76 lg 1 kohaselt on kaasomanikul õigus

igal ajal nõuda kaasomandi lõpetamist ning üldjuhul ei ole selleks vaja olulist põhjust. Kostja

ei ole tõendanud oma vastuväidet, et kinnisasja müük avalikul enampakkumisel oleks

ebaõiglane. Kostja ei ole täpsustanud ega tõendanud oma vanemate poolt (väidetavalt)

sõlmitud laenulepinguga seotud asjaolusid ega väidet, et kinnistu müümise korral jääks kostja

vanematele suur võlg. Kohus ei tuvastanud kaasomandi lõpetamist piiravaid asjaolusid.

8.3. Maakohtu hinnangul on õiglane ja mõistlik lõpetada kaasomand vastavalt hageja

taotlusele selle müügiga avalikul enampakkumisel. Kumbki pool pole avaldanud kohtule huvi

kinnisasja enda omandisse jätmiseks ning hageja põhiline huvi on eeskätt rahaline. Lisaks ei

ole kostja vaidlustanud hageja väidet, mille kohaselt tagavad kinnistut koormavad hüpoteegid

kostja vastu suunatud nõudeid, ega esitanud vastuhagi kinnistu teisel viisil jagamiseks.

8.4. Maakohus asus seisukohale, et nõuded, mille sundtäitmise tagamiseks on kostja

mõttelisele osale kinnistust seatud käsutamise keelumärge, tuleb jätta kostja kanda. Kostja ei

ole esitanud kohtu määratud tähtajaks seisukohta, kelle kanda tuleks jätta Saku Vallavalitsuse

xx.xx.2015 ettekirjutusest tulenev nõue.

Kohus selgitas, et kaasomandi lõpetamist avalikul enampakkumisel müümisega ei takista

kostja kaasomandi mõttelisele osale seatud käsutamise keelumärge. Kinnisasja võib käsutada,

kui keelumärke järgi õigustatud isik annab selleks nõusoleku. Õigustatud isikul võib olla

kohustus anda vastav nõusolek samadel tingimustel hüpoteegipidajaga, kui tema õigusi

kinnisasja jagamisega ei kahjustata. Seega on otsuse täitmiseks vajalik reguleerida nende

isikute nõuete täitmine, mille tagamiseks on keelumärge seatud.

Eelnevast tulenevalt määras maakohus otsuse täitmise selliselt, et kostja kanda jäävad Mati

Kadaku ja Saku valla nõuded, mille tagamiseks on kostjale kuuluvale ½ osale seatud

käsutamise keelumärge.

8.5. Maakohus asus seisukohale, et kohustused AS Swedbank ees tuleb hüvitada kinnistu

müügist saadava kostja tulemiosa arvelt, kuna kinnistule seatud hüpoteegid tagavad üksnes

kostja poolt sõlmitud laenulepingust tulenevaid kohustusi (vastupidist pole kostja tõendanud).

Kostja ei ole selgelt vastu vaielnud hageja väitele, mille kohaselt tagavad hüpoteegid vaid

kostja laenulepinguid, ega esitanud omapoolset nägemust laenukohustuse täitmise kohta.

Samuti ei ole kostja selgitanud ega tõendanud oma väidet selle kohta, et tema vanemad võtsid

laenu maja ehitamiseks.

8.6. Maakohus jättis rahuldamata kostja taotluse otsuse täitmise viisi määramiseks selliselt, et

tasaarvestada kostja vanemate kulu V.U-le kuuluva hüvitisega või alternatiivselt määrata, et

enampakkumise tulemist hüvitatakse esmalt kõnealune summa ja tasutakse hüpoteekidega

seotud kohustused ja allesjääv summa jagatakse poolte vahel. Maakohtu põhjenduste kohaselt

ei saa teha otsust isiku kohta, kes ei ole menetlusosaline.

8.7. Hagi rahuldamise tõttu jättis maakohus TsMS § 445 lg 2 järgi kohtuotsuse täitmise

tagamiseks jõusse hagi tagamise abinõu täitemenetluste peatamise kohta.

5 (11)

2-18-3134

8.8. Maakohus jättis menetluskulud TsMS § 162 lg 1 alusel kostja kanda, kuna kostja vaidles

kaasomandi lõpetamisele vastu ilma objektiivseid asjaolusid välja toomata ja tõendeid

esitamata ning esitas asjakohatuid vastuväiteid ja asjakohatuid või rahuldamata jäänud

taotlusi.

8.9. Maakohus mõistis kostjalt hageja kasuks välja menetluskulud 2833,30 eurot, vähendades

osaliselt hageja õigusabikulusid kaasomandi lõpetamise nõude eraldamise tõttu ning osade

menetlustoimingute ajakulu ülepaisutatuse tõttu.

Apellatsioonkaebus

9. Apellatsioonkaebuses palub kostja tühistada maakohtu otsuse ning jätta menetluskulud

hageja kanda.

9.1. Apellatsioonkaebuse kohaselt ei ole maakohus hinnanud kõiki tõendeid ning vaidlustatud

otsus ei ole seaduslik ega põhjendatud. Maakohtu otsus ei ole selge ega jälgitav.

9.2. Apellant on seisukohal, et maakohus jättis ebaõigesti vastu võtmata kostja 14.03.2024

esitatud täiendavad tõendid kostja vanemate poolt tema nimel kinnistul asuva maja

seadustamiseks kantud kulude kohta. Kostja hinnangul on tegemist kaasomaniku kuluga,

mille teine kaasomanik peab temale langevas osas hüvitama. Kostja on seisukohal, et

kõnealused tõendid on vajalikud tsiviilasja õigeks lahendamiseks.

9.3. Apellant heidab maakohtule ette ka seda, et kohus ei võtnud arvesse, et kostja vanemad

võtsid laenu maja ehitamiseks ning müümise korral jääks suur võlg kostja vanematele.

9.4. Apellant juhib tähelepanu asjaolule, et kinkeleping sõlmiti 22.11.2012 ning hageja ja

kostja omandasid kinnistu kaasomandisse. Apellant ei nõustu maakohtu seisukohaga, mille

kohaselt tuleb just kostjale ettenähtud kinnistu müügist saadava tulemi arvelt hüvitada

Swedbank AS ees olevad kohustused.

9.5. Apellandile jääb arusaamatuks, millisel õiguslikul alusel kohustas maakohus kostjat

tasuma talle kuuluva kinnistu mõttelise osa müügist saadava raha arvelt täiteasjade nr

008/2018/235, nr 008/2021/949, nr 008/2021/1061, nr 008/2021/1196 ja nr 008/2021/2672

nõuded.

9.6. Apellant ei nõustu maakohtu otsustusega, mille kohaselt peab kostjale kuuluva

müügitulemi arvelt tasuma Mati Kadaku ja Saku Valla nõuded, mille tagamiseks on seatud

keelumärge kostjale kuuluvale ½ mõttelisele osale. Keelumärke sissekandmise ajal

(31.01.2018) olid pooled kaasomanikud ning keelumärge on seotud kinnistul asuvale elamule

kasutusloa saamisega. Kostja hinnangul peavad kaasomanikud kulud solidaarselt kandma.

9.7. Maakohus ei täitnud selgitamiskohustust, jättes selgitamata tõendamiskoormuse ja selle,

et kohtu hinnangul ei ole tegemist poolte ühise kohustusega. Apellandi hinnangul peab ka

hageja vastavalt oma osale laenukohustusi kandma.

Vastustaja seisukoht

10. Hageja vaidleb apellatsioonkaebusele vastu, palub jätta see rahuldamata ja maakohtu otsus

muutmata. Menetluskulud palub hageja jätta kostja kanda.

6 (11)

2-18-3134

RINGKONNAKOHTU SEISUKOHT

11. Ringkonnakohus leiab, et maakohtu otsus tuleb TsMS § 657 lg 1 p 2 alusel osaliselt

tühistada kaasomandi jagamiseks korraldatava enampakkumise müügitulemi jaotamise viisi

osas, samuti menetluskulude jaotuse osas. Ringkonnakohus teeb tühistatud osas uue otsuse,

millega määrab hüpoteegipidaja nõuete rahuldamise müügitulemist enne kummalegi

kaasomanikule väljamaksete tegemist, ning jaotab uuesti maakohtus kantud menetluskulud.

Muus osas tuleb maakohtu otsuse resolutsioon jätta TsMS § 657 lg 1 p 21 alusel muutmata,

muutes osaliselt kohtuotsuse põhjendusi. Apellatsioonkaebus rahuldatakse osaliselt.

Ringkonnakohus esitab otsuse resolutsioonis kehtiva resolutsiooni tervikliku sõnastuse (TsMS

§ 654 lg 22).

12. Vastavalt TsMS § 651 lg-le 1 kontrollib ringkonnakohus apellatsiooni korras esimese

astme kohtu otsuse seaduslikkust ja põhjendatust üksnes osas, mille peale on edasi kaevatud.

Kostja vaidlustab apellatsioonkaebuses maakohtu otsuse täies ulatuses, paludes jätta hagi täies

ulatuses rahuldamata ja menetluskulud hageja kanda.

13. Pooled ei vaidle järgmiste asja lahendamiseks oluliste asjaolude üle:

-

hageja ja kostja on kinnistu asukohaga /aadress/, Harju maakond (registriosa nr XXX)

kaasomanikud ja kummalegi kuulub ½ mõttelist osa kinnistust;

-

hageja ja kostja omandasid kinnistu kinkelepinguga;

-

seisuga 08.05.2024 on kostjale kuuluvale ½ mõttelisele osale kinnistust seatud

keelumärge kohtutäituri Mati Kadaku ja Saku valla kasuks;

-

kinnistu on koormatud hüpoteekidega Swedbank AS kasuks.

14. Apellatsioonimenetluses vaidlevad pooled eelkõige enampakkumise müügitulemi

jaotamise üle.

15. Kolleegium selgitab, et AÕS § 76 lg 1 kohaselt on kaasomanikul õigus igal ajal nõuda

kaasomandi lõpetamist ning kohus peab üldjuhul kaasomandi lõpetama (vt nt RKTKo

22.03.2023, 2-19-18320 p 11). Siinsel juhul puuduvad asjaolud, mis õigustaksid kaasomandi

lõpetamata jätmist (st hagi rahuldamata jätmist) hea usu põhimõttest tulenevalt. Maakohus

märkis õigesti, et kostja ei ole tõendanud oma vastuväidet, mille kohaselt jääks kinnistu

müümise korral tema vanematele suur võlg maja ehitamiseks võetud laenu tõttu. Vastav väide

on jäänud paljasõnaliseks ja ebamääraseks ka apellatsioonkaebuses. Lisaks ei ole see

vastuväide ka asjakohane, kuna kaasomandi lõpetamise nõude rahuldamisel ei ole tähtsust

sellel, kas kinnisasja võõrandanud isikutel on seoses kinnisasjaga tekkinud varem kohustusi.

Kostja vanemate kohustus võetud laen tagastada ei sõltu sellest, kellele kuulub vaidlusalune

kinnistu. Seega on põhjendamatu ka kostja apellatsioonkaebuse etteheide maakohtule, et

kohus ei võtnud arvesse kostja vanemate poolt maja ehitamiseks laenu võtmist.

Samas märgib kolleegium, et juhul kui kostja vanemad tõepoolest kinnistuga seonduvaid

laene võtsid ning kinnistut koormavad hüpoteegid neid laene tagavad, siis tasutakse need

kohustused kinnistu enampakkumisel müümise korral müügitulemist (vt praeguse otsuse p

20).

Eelnevat arvestades leidis maakohus õigesti, et siinsel juhul puudub alus jätta kaasomand

lõpetamata.

7 (11)

2-18-3134

16. Kohus saab jagada kaasomandis oleva kinnisasja vaid ühel AÕS § 77 lg-s 2 sätestatud

viisil, mida on taotletud hagis või vastuhagis (vt nt RKTKo 29.05.2025, 2-20-17399 p-d 15 ja

17 ning seal viidatud kohtupraktika). Praeguses asjas taotles hageja kaasomandi jagamist

kinnistu müümisega avalikul enampakkumisel. Kostja ei esitanud vastuhagi kaasomandi

jagamiseks mõnel teisel viisil, mistõttu saab kohus kaasomandi lõpetamise viisina kaaluda

üksnes avalikku enampakkumist (vt RKTKo 10.04.2019, 2-17-9749, p 12).

17. AÕS § 77 lg 2 kohaselt tuleb kinnisasja enampakkumise müügitulem jaotada kaasomandi

mõtteliste osade suuruse järgi. Seejuures on Riigikohus rõhutanud, et kohus ei saa lõpetada

kaasomandit muul viisil, kui on sätestatud AÕS § 77 lg-s 2 ning seda isegi siis mitte, kui

kaasomanike panused kinnisasja soetamisse, parendamisse, hooldamisse vms on erinevad (vt

nt RKTKo 29.05.2025, 2-20-17399, p 15 ja seal viidatud kohtupraktika). Kinnistusraamatust

nähtuvalt kuulub nii hagejale kui ka kostjale ½ mõttelist osa kinnistust (dtl-d 55–56). Seega

tuleb siinsel juhul enampakkumise müügist saadav tulem jaotada selliselt, et 50% saab hageja

ja 50% kostja. Maakohus on otsuse tegemisel sellest põhimõttest ka lähtunud (vt vaidlustatud

otsuse resolutsiooni p 2).

18. Siiski on maakohus otsustanud vääralt täita kinnistut koormavate hüpoteekidega tagatud

nõuded üksnes kostja tulemiosa arvelt. Kolleegiumi hinnangul ei võimalda kaasomandi

jagamist reguleerivad sätted otsustada kaasomandi jagamise nõude lahendamisel selle üle,

kuidas kasutada kaasomandi jagamise tulemusena tekkivat ühe kaasomaniku vara

(ainuomandit). Samuti ei saa hageja nõuet käsitada TsMS § 445 lg 1 järgse kohtuotsuse

täitmise korra kindlaksmääramise taotlusena. Analoogsele seisukohale on asunud ka

Riigikohus ühisvara jagamise menetluses, märkides, et kohus ei saa TsMS § 445 lg 1 järgi

määrata taotluse alusel kindlaks otsuse täitmise viisi ja korda, mille kohaselt tuleb ühisvara

jagamise tulemusena tekkiva võlgniku lahusvara arvelt täita kohustus võlausaldaja ees, kelle

nõue ei ole ühisvaral lasuv kohustus (RKTKm 26.10.2022, 2-20-15758, p 10 ja RKTKm

17.05.2023, 2-22-4541, p 9.1).

18.1. Kinnistusraamatust nähtuvalt koormavad kinnistut järgmised hüpoteegid: 09.06.2006

sisse kantud hüpoteek summas 1 170 000 krooni Swedbank AS kasuks, 17.04.2007 hüpoteek

summas 195 000 krooni Swedbank AS kasuks ja 03.06.2008 sisse kantud hüpoteek summas

100 000 krooni Swedbank AS kasuks. Kõik hüpoteegid koormavad kinnistut tervikuna, st nii

kostjale kui ka hagejale kuuluvat mõttelist osa (dtl-d 55–56). Seega on hüpoteegipidajal õigus

nõuda nõude rahuldamist nii hagejale kui ka kostjale kuuluva mõttelise osa arvel (vt AÕS §

359 lg-d 1 ja 11 ning § 360 lg 1). Eelnevat ei muuda ka hageja esile toodud asjaolu, et

Swedbank AS on käsitanud laenulepingu nr 06-062424-EL puhul laenusaajana kostjat (dtl

57). See ei muuda kinnistusraamatust nähtuvat asjaolu, et hüpoteek koormab ka hageja

kaasomandiosa, mistõttu see vastutab kogu hüpoteegiga tagatud nõude eest sarnaselt kostja

kaasomandiosaga.

18.2. Asjakohatu ja toimikust nähtuvaga vastuolus on hageja väide, et hageja ei pea kustutama

kohustusi panga ees kostjaga võrdselt, kuna kostja oli võtnud laenud enne seda, kui hageja sai

kinnistu kaasomanikuks. Esiteks ei mõjuta kohustuste tekkimise aeg seda, et ka hageja ½

suurune mõtteline osa kinnistus tagab neid kohustusi. Hageja samastab ekslikult

laenulepingust tulenevat kohustust hüpoteegist tulenevate kohustustega. Teiseks olid

hüpoteekidega tagatud kohustused tekkinud ka enne seda, kui kostja sai kinnistu

kaasomanikuks. Nimelt nähtub asja materjalidest, et hageja ja kostja omandasid oma

mõttelised osad kinnistus 22.11.2012 sõlmitud kinkelepingu alusel (dtl-d 16–21) ning nad

kanti omanikena kinnistusraamatusse 03.12.2012. Seega on kõik hüpoteegid kantud

kinnistusraamatusse enne hageja ja kostja kaasomanikeks saamist. Lisaks nähtub

8 (11)

2-18-3134

kinkelepingust kinkijate ja kingisaajate (s.o hageja ja kostja) kokkulepe kinnistut koormavate

hüpoteekide kehtima jäämise kohta (vt kinkelepingu p 3.4, dtl 19). Järelikult oli hageja kingi

saamisel hüpoteekide olemasolust teadlik ja pidi sellega arvestama.

18.3. Ringkonnakohus selgitas menetlusosalistele, et juhul, kui hüpoteek tagab selliseid

nõudeid, mille puhul hageja ei ole võlgnik, ja võlg hageja poolt (sh talle kuuluva kaasomandi

osa arvel) tasutakse, läheb nõue AÕS § 349 lg 3 järgi rahuldatud ulatuses hagejale üle ning

hagejal võivad tekkida rahalised nõuded kostja või vastavate kolmandate isikute vastu (vt nt

RKTKo 22.02.2011, 3-2-1-153-10, p 10; RKTKm 08.01.2014, 3-2-1-152-13, p 14), kuid neid

rahalisi nõudeid ei saa lahendada siinses kaasomandi lõpetamise menetluses. Sellist rahalist

nõuet ei ole hageja siinses menetluses kostja vastu ka esitanud, seejuures ei ole selline nõue

käsitatav otsuse täitmise korra määramisena TsMS § 445 lg 1 järgi. Kohtule avaldatud

asjaoludest ka ei nähtu, et hageja oleks hüpoteekidega tagatud nõudeid täitnud.

18.4. Eelnevat arvestades on maakohtu otsus osas, millega ta määras täita hüpoteegipidajate

nõuded üksnes kostja tulemiosa arvel, vastuolus TsMS § 445 lg-ga 1 ja TsMS § 436 lg-ga 1.

Ringkonnakohus tühistab selles osas maakohtu otsuse.

19. Samas võib kohus kaasomandi lõpetamise otsuses TsMS § 445 alusel määrata, et

kaasomandi ese võõrandatakse täitemenetluses ilma koormatisteta selliselt, et enampakkumise

tulemist rahuldatakse mh pandipidajate või teiste piiratud asjaõiguse omajate nõuded, nii et

piiratud asjaõigused saab kustutada, ja et järelejääv tulem jagatakse vastavalt kaasomandi

mõtteliste osade suurusele (RKTKo 23.10.2024, 2-22-2159, p 23), ning seda ka olukorras, kus

hüpoteegiga tagatud kinnistu omandamiseks ei võtnud laenu mõlemad kaasomanikud, (vt ka

RKTKo 10.05.2017, 3-2-1-39-17, p 12 ja TlnRnKo 20.04.2019, 2-18-18362, p 27).

20. Hageja ja kostja taotlesid 03.06.2025 seisukohtades määrata, et enampakkumise tulemist

rahuldatakse esmalt hüpoteegipidaja nõuded nii, et hüpoteegid kustutatakse, ning ülejäänud

tulem jagatakse hageja ja kostja vahel vastavalt nende kaasomandiosa suurustele (vt hageja

vastav taotlus dtl 312 ja kostja taotlus dtl 315). Ringkonnakohus rahuldab need taotlused.

Kolleegium leiab, et kuna kinnistut koormav hüpoteek vähendaks enampakkumisel kinnistu

müügihinda, on põhjendatud määrata kaasomandi lõpetamise lõpplahendis kindlaks

hüpoteegipidaja nõuete rahuldamine selliselt, et need täidetakse kinnisasja müügi tulemist

enne hagejale ja kostjale nende kaasomandiosa mõtteliste osade suurusele vastava osa

väljamaksmist. Sellisel juhul on võimalik müüa kinnistu parema hinnaga, sest isik, kes

kinnisasja enampakkumisel omandab, saab arvestada sellega, et hüpoteek kustutatakse ja ta

saab endale koormamata kinnisasja (vt ka RKTKo 10.05.2017, 3-2-1-39-17, p 12).

21. Kuna ringkonnakohus tühistab maakohtu otsuse osas, millega nähti ette hüpoteegipidajate

nõuete täitmine kostja tulemiosa arvel, ei ole siinse asja lahendamise seisukohalt tähtsust

apellandi etteheitel, mille kohaselt ei selgitanud maakohus pooltele, et kohtu hinnangul ei ole

tegemist poolte ühise kohustusega.

22. Lisaks hüpoteekidele koormab kostja mõttelist osa vaidlusaluses kinnistus ka keelumärge

kohtutäitur Mati Kadaku ja Saku valla kasuks. Hageja esitas 03.06.2025 seisukohas taotluse

kohtuotsuse täitmise korra kindlaksmääramiseks selliselt, et keelumärkega seotud nõuete

rahuldamine toimuks kinnistu enampakkumisest saadava kostja osale vastava müügitulemi

arvel (dtl 312). Kostja taotles, et piiratud asjaõiguste omajate nõuded täidetakse

müügitulemist enne hagejale ja kostjale nende kaasomandiosa mõtteliste osade suurusele

vastavate osade väljamaksmist (dtl 315). Ringkonnakohtu hinnangul on siinsel juhul

põhjendatud keelumärkega tagatud kohtutäitur Mati Kadaku ja Saku valla nõuete rahuldamine

9 (11)

2-18-3134

enne kostjale väljamakse tegemist, st kostja tulemiosa arvel. Ringkonnakohus rahuldab hageja

taotluse.

22.1. Vastavalt Riigikohtu seisukohale saab kaasomandi lõpetamise otsuses TsMS § 445

alusel määrata, et kaasomandi ese võõrandatakse täitemenetluses ilma koormatisteta selliselt,

et enampakkumise tulemist rahuldatakse piiratud asjaõiguse omajate nõuded, nii et piiratud

asjaõigused saab kustutada (RKTKo 23.10.2024, 2-22-2159, p 23). Kolleegiumi hinnangul on

praegusel juhul vajalik ja põhjendatud keelumärkega tagatud nõuete täitmise reguleerimine

selliselt, et keelumärke saaks kustutada. Vastasel juhul ei pruugi olla võimalik (nt ilma

keelumärke järgi õigustatud isikute nõusolekuta) siinses asjas tehtava kohtulahendi alusel

kaasomandit jagada, sest keelumärget (käsutuskeeldu) rikkuv tehing oleks TsÜS § 88 lg 1 ja

TMS § 54 lg 2 kohaselt tühine ning AÕS § 63 lg 2 kohaselt ei oleks võimalik uut omanikku

kinnistusraamatusse kanda. Keelumärke järgi õigustatud isikutel puuduks aga enne nende

nõuete rahuldamist kohustus anda kinnistu võõrandamiseks nõusolek.

22.2. Kaasomanikud on omavahelistes suhetes kohustatud järgima tsiviilseadustiku üldosa

seaduse (TsÜS) §-s 138 sätestatud hea usu põhimõtet (RKTKo 10.05.2017, 3-2-1-39-17, p

10). Kuna keelumärge on seatud üksnes kostja mõttelisele osale, mistõttu see koormab üksnes

kostja mõttelist osa kinnistus, on õiglane määrata selle tasumine pärast hageja mõttelisele

osale vastava tulemiosa väljamaksmist ehk kostja mõttelisele osale vastava tulemi arvel.

22.3. Vastuseks apellatsioonkaebuses esitatud väitele, et keelumärge on seotud kinnistul

asuvale elamule kasutusloa saamisega, märgib kolleegium järgmist. Hageja esitas tõendid

selle kohta, et Saku valla selgituste kohaselt tehti ettekirjutus mitte omanikule, vaid ehitavale

isikule ehk siinsel juhul üksnes kostjale (dtl-d 69–70 ja 75–76). Samuti ei kinnita asjas

esitatud tõendid kostja vastuväidet, et keelumärge on seotud kasutusloa saamisega. Esitatud

tõenditest nähtuvalt on ettekirjutus ja selle täitmata jätmise tõttu määratud sunniraha tasumata

jätmise tõttu algatatud täitemenetlus seotud kinnistu piirdeaia ümberpaigutamisega ning

ettekirjutus on adresseeritud üksnes kostjale (dtl-d 69 ja 76). Seega on eelnev kooskõlas

kinnistusraamatust üheselt nähtuvaga, et keelumärge koormab üksnes kostja mõttelist osa

kinnistus.

23. Asjakohatu on apellatsioonkaebuses esitatud väide, justkui määras maakohus kostja

tulemisosa arvel ka teistes tema suhtes läbi viidavates täiteasjades menetletavate nõuete

tasumise. Maakohus ei näinud kostja müügitulemi osa arvel ette kõigi kostja nimetatud

täitemenetlustes täidetavate nõuete tasumist, vaid üksnes kohtutäituri Mati Kadaku ja Saku

valla nõuete tasumise, mis on seotud kostja mõttelisele osale seatud keelumärkega. Maakohtu

otsuse p-s 21 märkis maakohus selgelt, et „Nõuete täitmist täiteasjades nr 008/2018/235,

008/2021/949, 008/2021/1061, 008/2021/1196 ja 008/2021/2672, mis olid peatatud

28.11.2022 kohtumäärusega, korraldab kohtutäitur oma ametitegevuse raames. Kohus ei

lahenda küsimust, millise vara arvelt tuleks täita eelnimetatud täiteasjades olevad nõuded,

kuivõrd eelnev ei takista kaasomandi lõpetamist hagis nõutud viisil“. Seega on apellandi

vastav etteheide asjakohatu.

24. Apellatsioonkaebuses vaidlustab kostja ka täiendavate tõendite vastu võtmata jätmise.

Ringkonnakohus kostja etteheidetega ei nõustu, kuid muudab maakohtu põhjendusi

kõnealuste tõendite vastu võtmata jätmise põhjuste osas. Maakohus jättis kostja esitatud

tõendid vastu võtmata, kuna need on seotud menetlusväliste isikutega. See seisukoht ei ole

põhjendatud, kuna kostja väitel tehti tõenditelt nähtuvad kulud tema nimel. Seega pole

välistatud, et kostjal on tekkinud kulutustele vastavas summas kohustusi oma vanemate ees.

Ringkonnakohtu hinnangul ei ole kõnealused tõendid siiski asjakohased, sest

10 (11)

2-18-3134

enampakkumisel müümise korral ei saa tekkida tasaarvestatavat nõuet (vt ka RKTKo

30.10.2024, 2-21-6200, p 37) ning kostja ei ole vaatamata maakohtu selgitustele esitanud

vastuhagi kaasomandi jagamiseks muul viisil ega eraldiseisvat nõuet kõnealuste kulude

hüvitamiseks (vt RKTKo 29.05.2025, 2-20-17399). Kostjal on võimalik rahalisi nõudeid

hageja vastu esitada ka eraldiseisvas menetluses.

25. Ringkonnakohus selgitab, et kaasomand ei lõpe tsiviilasjas tehtud otsusega, millega

otsustatakse kaasomand lõpetada ja müüa kinnistu avalikul enampakkumisel. Kaasomand

lõpeb, kui kinnistu müüakse. Käesoleval juhul tuleb pooltel selleks pöörduda enampakkumise

korraldamiseks kohtutäituri poole.

Menetluskulude jaotus

26. Kuna apellatsioonkaebuse läbivaatamise tulemusena muudab ringkonnakohus maakohtu

otsust asja sisulise lahendamise osas, tuleb TsMS § 173 lg 3 järgi üle vaadata ka maakohtus

kantud menetluskulude jaotus. Ühtlasi tuleb TsMS § 173 lg 1 järgi jaotada

apellatsioonimenetluse kulud.

27. Kolleegiumi hinnangul leidis maakohus iseenesest õigesti, et hagi täieliku rahuldamise

korral tulnuks siinsel juhul jätta menetluskulud TsMS § 162 lg 1 järgi kostja kanda.

Kolleegium nõustub selles osas maakohtu otsuse põhjendustega. Lisaks on Riigikohus

leidnud, et olukorras, kus kostja on palunud jätta hagi rahuldamata, s.o kaasomand

lõpetamata, ja pole esitanud vastuhagi, milles oleks taotlenud kaasomandi jagamist muul viisil

kui hagis taotletu, ei saa öelda, et kaasomand oleks lõpetatud võrdselt mõlema poole huvides

(vt RKTKo 21.01.2009, 3-2-1-138-08, p 12), mis õigustaks menetluskulude TsMS § 163 lg 1

järgi poolte endi kanda jätmist (RKTKo 27.09.2010, 3-2-1-70-10, p 14). Siinsel juhul vaidles

kostja kaasomandi lõpetamisele vastu ja vastuhagi ei esitanud.

28. Kuna aga hagi ja apellatsioonkaebus rahuldatakse osaliselt, tuleb menetluskulud jaotada

TsMS § 163 lg 1 järgi vastavalt hagi rahuldamise ulatusele. Kuna ringkonnakohus muudab

maakohtu otsust vaid osaliselt hageja taotletud kaasomandi jagamise viisi osas (mis puudutab

hüpoteegipidaja nõuete täitmist kinnistu müügitulemist), kuid hageja nõue kaasomandi

lõpetamiseks ja ülejäänud taotlused rahuldatakse, sh saavutab hageja enda põhieesmärgi –

kaasomand lõpetatakse ja jagatakse avalikul enampakkumisel müümisega –, siis on

kolleegiumi hinnangul õiglane jaotada menetluskulud nii maa- kui ka ringkonnakohtus TsMS

§ 163 lg 1 järgi vastavalt hagi rahuldamise ulatusele selliselt, et 90% menetluskuludest jääb

kostja kanda ja 10% menetluskuludest jääb hageja kanda.

29. Arvestades, et ringkonnakohus muudab maakohtus kantud menetluskulude jaotust ja

maakohus ei ole kostja menetluskulude rahalist suurust kindlaks määranud, määrab asja

lahendanud maakohus hüvitatavate menetluskulude suuruse TsMS § 177 lg 1 p 2 ja lg 2 järgi

kindlaks mõistliku aja jooksul alates kohtuotsuse jõustumisest (vt RKTKo 20.04.2016, 3-2-1-

142-15, p-d 21–23).

30. Ringkonnakohus selgitab, et vastavalt TsMS § 178 lg-le 1 saab menetluskulude jaotust

vaidlustada üksnes selle kohtulahendi peale edasi kaevates, millega menetluskulude jaotus

kindlaks määrati.

(allkirjastatud digitaalselt)

11 (11)