2-24-7896/22 · Pärnu Maakohus Haapsalu kohtumaja Haapsalus

K O H T U O T S U S

EESTI VABARIIGI NIMEL

Kohus

Pärnu Maakohus

Kohtunik

Ruth Sild

Otsuse tegemise aeg ja koht

10. juuni 2025 Haapsalu

Tsiviilasja number

2-24-7896

Tsiviilasi

Mubadala OÜ hagiavaldus I.K vastu kinnisasja

ebaseaduslikust valdusest välja nõudmiseks

Tsiviilasja hind

3 180 eurot

Menetlusosalised ja nende

esindajad

Hageja Mubadala OÜ (registrikood 12793612)

seaduslik esindaja E.O

Kostja I.K (isikukood XXX)

riigi õigusabi korras määratud esindaja vandeadvokaat

Anu Toomemägi-Kivistik

Kohtuistungi toimumise aeg

03. märts 2025

RESOLUTSIOON

1. Jätta rahuldamata Mubadala OÜ hagiavaldus I.K vastu kinnisasja

ebaseaduslikust valdusest välja nõudmiseks.

2. Jätta menetluskulud hageja kanda. Kohus määrab menetluskulud rahaliselt

kindlaks pärast kohtulahendi jõustumist.

3. Kohus määrab menetluskulude nimekirjade esitamise tähtajaks 7 päeva arvates

kohtulahendi jõustumisest ning vastastikuse vastamise tähtaja menetluskulude

nimekirjadele 7 päeva arvates menetluskulude nimekirja kättetoimetamisest.

Edasikaebamise kord

Kohtuotsuse peale võib esitada apellatsioonkaebuse Tallinna Ringkonnakohtule 30 päeva

jooksul alates otsuse apellandile kättetoimetamisest, kuid mitte hiljem kui viie kuu

möödumisel kohtuotsuse avalikult teatavaks tegemisest. Apellatsioonkaebus võidakse

lahendada kirjalikus menetluses, kui kaebuses ei taotleta selle lahendamist istungil.

Selgitus

Seaduses sätestatud tähtaja järgimiseks peab menetlusabi taotleja tegema tähtaja kestel ka

menetlustoimingu, mille tegemiseks ta menetlusabi taotleb, eelkõige esitama kaebuse.

Kaebuse põhjendamiseks või riigilõivu tasumiseks või kaebuses esineva sellise puuduse

kõrvaldamiseks, mis on seotud menetlusabi taotlemisega, annab kohus mõistliku tähtaja

pärast menetlusabi andmise taotluse lahendamist, kui nimetatud taotlus ei olnud esitatud

põhjendamatult või tähtaja pikendamise eesmärgil. See ei välista menetlustähtaja ennistamist.

Hageja nõuded

1. 19. mai 2024 esitas hageja Mubadala OÜ Pärnu Maakohtule hagi I.K vastu kostja

ebaseaduslikus valduses oleva kinnisasja väljanõudmiseks. Hagejale kuulub

korteriomand, mis asub XXX. Hageja rendib korterit välja tulu saamise eesmärgil.

Hageja ja kostja vahel sõlmiti üürileping 27.02.2021 lõpptähtajaga 29.02.2024. Alates

01.03.2024 muutus leping Võlaõigusseaduse (VÕS) § 310 lg 2 alusel tähtajatuks.

Kostja täitis oma lepingulisi kohustusi perioodil 27.02.2021 kuni 15.09.2023.

Perioodil 16.09.2023 kuni 21.01.2024 tegi kostja hagejale viis makset, millel ei ole

põhjuslikku seost üürilepingus märgitud tähtaegadega. Hageja käsitleb makseid üüri ja

kõrvalkuludena. Alates 15.03.2024 on kostjal tekkinud võlgnevus üüri ja

kõrvalkulude osas. Seisuga 16.04.2024 on võlgnevus summas 1 053 eurot. Nimetatud

võlgnevus ületab 2,2 kordselt keskmist üüri ja kõrvalkulude kogusummat kuu kohta

viimase aasta jooksul. Seega on täidetud VÕS § 316 lg 1 p 2 ja 3 alused.

2. 18.04.2024 edastas hageja kostjale VÕS § 316 lg 3 alusel avalduse kohustuse

täitmiseks, määrates tähtaja 14 päeva. Kohustuse mittetäitmisel on see avaldus

üürilepingu erakorraliseks ülesütlemise avalduseks. Kohtutäitur toimetas kostjale

dokumendid kätte 22.04.2024. Hageja saatis kostjale korduva makseviivituse hoiatuse

03.05.2025.

3. Üürivõlgnevuse tasumise tähtaeg oli 06.05.2024. Kuna kostja kohustust ei täitnud, siis

lõppes üürileping alates 07.05.2024. Hageja andis 13.05.2024 kostjale tähtaja

eluruumi vabastamiseks alates 17.05.2024. Kostja korterit ei vabastanud.

4. Kostja valdus on ebaseaduslik. Hageja on korteri omanikuks. Kostja valdab korterit

õigusliku aluseta. Üürileping on üles öeldud alates 07.05.2024 seoses võlgnevusega.

5. Eeltoodu alusel palub hageja välja nõuda kostja ebaseaduslikust valdusest XXX asuv

kinnisasi.

Kostja seisukohad

6. Kostja esitatud hagi ei tunnista. Üürilepingu ülesütlemisavaldused on ebaselged ja

eksitavad. Üürilepingu ülesütlemiseks polnud alust alates 18.04.2024. Hageja esitas

koos korralise ülesütlemise avaldusega ka erakorralise ülesütlemise avalduse. Hageja

ei ole tõendanud korralise ülesütlemise avalduse kättetoimetamist kostjale. Seega ei

ole poolt vahel sõlmitud üürileping lõppenud (TsÜS § 69 lg 2). Hageja tegi korraga

kaks erineva sisuga tahteavaldust. Juhul, kui üürnik sai kätte hageja tahteavaldused,

siis on tal õigus lähtuda endale soodsamast avaldusest ehk korralisest ülesütlemise

avaldusest.

7. Hageja on nõudnud kostjalt õigusvastaselt 37 kuu jooksul 1 286,86 euro tasumist,

mistõttu ei saa pidada õigeks hageja väidet, et kostjal oli hageja ees võlgnevus

summas 1 053 eurot, millele lisandus viivis 7,68 eurot. Nimetatud kulude

sissenõudmine üürnikult on vastuolus VÕS § 292 lg-ga 1 ja §-ga 273. Tegemist on

imperatiivsete normidega. Seega puudusid alused Asjaõigusseaduse (AÕS) § 80 lg 1

ja 2 alusel hagi esitamiseks. Erakorraline tingimuslik ülesütlemisavaldus on kehtetu.

Kui eeldada, et korralise ülesütlemise avaldus toimetati kostjale kätte 22.04.2024, siis

sai viimaseks üürilepingu päevaks lugeda 19.07.2024. Tõendamata on kostjale

korralise ülesütlemise avalduse kättetoimetamine.

Kohtuotsuse põhjendused

8. Esmalt märgib kohus, et kohus arutas asja suulises menetluses. Kohtuistung toimus

03.03.2025. Kohus lõpetas kohtuistungil asja arutamise ja avas poolte vaidlused /dtl

209/. Tsiviilkohtumenetluse seadustiku (TsMS) § 402 lg 8 kohaselt läheb kohus

pärast kohtuvaidlust otsust tegema. Eeltoodu alusel ei arvesta kohus hageja poolt

kohtule 15.04.2025 esitatud seisukohtadega. Kohus lahendab tsiviilasja materjalide

pinnalt, mis olid kohtule esitatud enne asja sisulise arutamise lõppemist.

9. Hagejale kuulub eluruum, mis asub XXX /dtl 6-7/. Seega on hageja õigustatud isikuks,

kellel on õigus kohtusse pöörduda nõudega AÕS § 80 lg 1 ja 2 alusel. Hageja ja kostja

vahel on 27.02.2021 sõlmitud eluruumi üürileping /dtl 9-16/. Kostja ei ole

vaidlustanud hageja väidet, et üürileping muutus tähtajatuks alates 01.03.2024 VÕS §

310 lg 2 alusel /dtl 2, 78/. TsMS § 436 lg 4 põhimõttest lähtuvalt on kohus seotud

hageja ja kostja seisukohaga, et alates 01.03.2024 oli hageja ja kostja vahel sõlmitud

tähtajatu eluruumi üürileping, millest kohus ka otsust tehes lähtub.

10. Hageja on 18.04.2024 määranud kostjale kohustuse täitmiseks täiendava tähtaja.

Hageja väidetel on kostja võlgnevuses seisuga 18.04.2024 üüri ja kõrvalkulude eest

summas 1 053 eurot, millele lisandub viivis summas 7,68 eurot. Võlgnevus tuleb

tasuda hiljemalt 03.05.2024. Juhul kui kostja võlgnevust 03.05.2024 ei tasu ning on

võlgnevuses kahe järjestikuse kuu üüri ja kommunaalkulude maksega, siis öeldakse

üürileping kostjaga üles ning üürileping loetakse lõppenuks alates 04.05.2024.

Üürileping öeldakse üles VÕS § 316 lg 1 p 1 alusel. Üüripind palutakse vabastada

04.05.2024 /dtl 53/.

11. 18.04.2024 on hageja koostanud ka üürilepingu korralise ülesütlemise teate VÕS §

311 lg 1 ja 312 lg 1 alusel. Üürisuhted loeti lõppenuks 19.07.2024. Üüripind paluti

vabastada 19.07.2024 /dtl 55/.

12. Hageja väidetel on tema poolt 18.04.2024 koostatud kaks avaldust kostjale

kättetoimetatud 22.04.2024 /dtl 3/. Hageja on tõendina esitanud tahteavalduse või

dokumendi kättetoimetamise akti /dtl 56//. Aktist nähtub, et hageja tahteavaldused

on pandud postkasti 22.04.2024, kuna kostja keeldus dokumentide vastuvõtmisest.

Kostja on vaidlustanud dokumentide kättetoimetamise /dtl 81/. Kohus ei nõustu

kostjaga, et kohtutäituri poolt koostatud aktist ei nähtu, millised dokumendid postkasti

jäeti. Aktis on märgitud, et dokumentideks on XXX eluruumi korralise ülesütlemise

teade ja sama eruruumi üürilepingu kohustuste täitmiseks täiendava tähtaja

määramine. Kohtutäituri seaduse (KTS) § 6 lg 1 p 2 kohaselt on kohtutäituri

ametitoiminguks dokumentide kättetoimetamine kohtumenetlusseaduste alusel. Kohtu

hinnangul on täidetud TsMS § 326 lg 1 ja 2 eeldused dokumentide

kättetoimetamiseks kostjale. Kohtule ei ole esitatud andmeid TsMS § 326 lg 3 osas, st

andmeid saadetise ümbrikule märgitud kättetoimetamise kuupäeva kohta. Kohtutäituri

aktist nähtub, et saadetis on pandud postkasti 22.04.2024, pärast seda, kui kostja

keeldus kirja vastu võtmast ja palus kohtutäituril lahkuda. Seega oli kostjale teada, et

saadetis pannakse talle postkasti ning kohus loeb hageja tahteavalduste

kättetoimetamise ajaks 22.04.2024. Kostjal oli mõistlik võimalus dokumentidega

tutvuda alates 22.04.2024.

13. Hageja tugineb hagi alusena asjaolule, et kostja valdab XXX korterit ilma õigusliku

aluseta. Hageja on esitanud 18.04.2024 üürilepingu korralise ülesütlemise avalduse.

Avaldus on esitatud VÕS § 311 lg 1 ja 312 lg 1 alusel, so etteteatamistähtajaga kolm

kuud. Hageja on esitanud hagi kohtusse 19. mail 2024. Hagi esitamise ajaks ei olnud

möödunud kolme kuuline ülesütlemise tähtaeg, mis toob kaasa selle, et kostjal oli

õiguslik alus eluruumi valdamiseks, kuna tal oli kehtiv üürileping, kui järgida tähtajatu

üürilepingu korralise ülesütlemise tähtaegu. Eeltoodu alusel jätab kohus rahuldamata

hagi kostja vastu tähtajatu üürilepingu korralise ülesütlemise alusel, sest hagi

esitamisel hagis toodud asjaoludel on kostjal kehtiv üürileping.

14. Hageja on esitanud 18.04.2024 ka tingimusliku erakorralise üürilepingu ülesütlemise

avalduse. Hageja väidetel võlgnes kostja hagejale 1 053 eurot seisuga 18.04.2024,

millele lisandus viivis. Kostja on võlgnevuse suuruse vaidlustanud.

15. Poolte vahel sõlmitud üürilepingu lisa nr 2 kohaselt peab üürnik kõrvalkuludena

tasuma kommunaalmaksed 100% ulatuses arve summast ja majandamiskulud 100%

ulatuses arve summast /dtl 19/. Lepingu p 3.2. sätetel tasub üürnik igakuised haldus-,

hooldus-, avarii- ja remondimaksed elamu haldajale. Kõrvalkulude loetelu on p 3.2.

kohaselt märgitud lepingu lisas nr 2. VÕS § 292 lg 1 1 sätetel eluruumi üürilepingu

korral peab üürnik mõistlikus, proportsionaalses ja ettenähtavas ulatuses kandma terve

hoone lepingujärgses seisundis hoidmiseks ja parendamiseks vajalikke kulusid

(edaspidi hoone korrashoiu- ja parenduskulud) üksnes juhul, kui selles on lepingu

sõlmimisel kirjalikku taasesitamist võimaldavas vormis kokku lepitud. Lepingu p 3.2.

ja VÕS § 292 lg 1 ja lg 1 1 koostoimest tuleneb, et pooled on kokku leppinud hoone

korrashoiu ja parenduskulude kandmises nii, et kostja tasub need 100% ulatuses.

16. Kohus nõustub kostjaga, et VÕS § 292 lg 1 ja 1 1 kuludena ei kvalifitseeru juhatuse

liikme tasu, Kredexi tehnilise konsultatsiooni teenus, kaasomandi kindlustus, e-arvete

edastamine panka, raamatupidamise teenus. Tegemist on kuludega, mis ei ole seotud

asja kasutamisega. Remondifondi makse on käsitletav korrashoiu- ja parenduskuluna.

Kostja väidetel on ta igakuiselt tasunud 34,78 eurot rohkem, mida hageja on nõudnud

vastuolus seadusega. Vastavalt TsMS § 5 lg 2 peab kumbki pool tõendama asjaolusid,

millele ta tugineb. Kostja ei ole esitanud tõendeid, mis tema väiteid kinnitaks. Seega

on kostja jätnud täitmata oma tõendamiskoormuse. Kohtule on hageja esitanud

kommunaalkulude ja majandamiskulude arved perioodil september 2023 kuni aprill

2024 /dtl 22-29/. Nimetatud perioodi arvetest saab maha arvata september 2023 eest

12,62 eurot juhatuse liikme tasu, Kredexi tehnilise konsultatsiooni teenuse,

kaasomandi kindlustuse ja raamatupidamise teenuse eest, mille kostja kanda jätmine

on seadusega vastuolus. Oktoober 2023 osas lisandub ka e-arvete edastamise kulu,

kokku on summa 12,92 eurot. November 2023 eest on summa 12,92 eurot, detsember

2023 eest samuti 12,92 eurot. Jaanuar 2024 on summa 12,99 eurot. Veebruar kuni

aprill 2024 on igakuine summa 13,04 eurot /dtl . Seega on ainuüksi nimetatud arvetega

ümber lükatud kostja väide, et ta on tasunud hagejale üürilepingu kehtivuse ajal 1

286,86 eurot rohkem, kui hagejal on õigus seaduse järgi nõuda.

17. Hageja tugineb asjaolule, et kostjal on tekkinud võlgnevus alates 15.03.2024 nii üüri

kui kõrvalkulude eest summas 1 053 eurot /dtl 3/. Alates 01.03.2023 on üür summas

265 eurot kuus vastavalt lepingu p 3.1. Kostja pidi tasuma lepingu p 3.6. järgi üüri

jooksva kuu 15. kuupäevaks. Kostja ei ole tõendanud, et ta on üüri tasunud 15. märtsil

ja 15. aprillil.

18. Eelneva kuu kõrvalkulusid pidi kostja tasuma lepingu p 3.7. sätetel hiljemalt järgneva

kuu 15. kuupäevaks. Seega pidi kostja tasuma veebruar 2024 kõrvalkulud hiljemalt 15

märtsiks 2024 ja märtsi kuu kõrvalkulud hiljemalt 15. aprilliks 2024. Arvestades

kohtuotsuse punktis 15 märgitut pidi kostja tasuma hagejale veebruari kuu kulude eest

186,37 eurot (199,41-13,04), millele lisandus tasu kasutatud elektrienergia eest. Märtsi

kuu kulude eest pidi kostja tasuma 180,67 eurot (193,71-13,04), millele lisandus tasu

tarbitud elektri eest.

Kostja ei ole tõendanud, et ta on oma kohustused täitnud.

19. Hageja on andnud kostjale täiendava tähtaja võlgnevuse tasumiseks kuni 03. maini

2024. Arvestades, et kostja sai hageja nõude kätte 22.04.2024, saabus VÕS § 316 lg 3

nimetatud tähtaeg 06. mail 2024. Kostja ei ole tõendanud, et ta on täitnud hiljemalt

06. mail oma kohustuse üüri ja kõrvalkulude osas.

20. Hageja on teates märkinud, et võlgnevuse mittetasumisel, loeb ta üürilepingu

lõppenuks. Hagi kohaselt on hageja lugenud üürilepingu lõppenuks alates 07. maist

2024, mis kohtu hinnangul on kooskõlas VÕS § 316 lg-ga 4 /dtl 3/.

21. Kostja ei ole tõendanud VÕS § 316 lg 2 asjaolusid, mis annaks kohtule aluse kaaluda,

kas hageja poolt 18.04.2024 esitatud erakorraline üürilepingu ülesütlemise avaldus

tasumisega viivitamise tõttu on tühine.

22. Hageja on tõendanud üürilepingu erakorralise ülesütlemisavalduse õiguspärasuse

tasumisega viivitamise tõttu. Hageja ja kostja vaheline üürileping on lõppenud alates

07.05.2024. Hageja esitas hagi kohtusse 19.05.2024, kuna kostja ei vabastanud

korteriomandi valdust ja valdas hagejale kuuluvat asja õigusliku aluseta. Seega oli

hageja õigustatud kohtule esitama hagi AÕS § 80 lg 1 ja 2 alusel.

23. Kostja väidetel on tema elukoht alates 18.11.2024 XXX /dtl 207/. Kostja väidetel

viibis ta ravil 06.09.2024 kuni 18.11.2024 ning selle aja sees vahetas hageja ära kostja

kasutuses oleva korteri lukud, mistõttu ei pääsenud kostja enam korterisse. Korteris oli

ka kogu kostja vallasvara /dtl 92/. Seega on kostja kaotanud valduse XXX

korteriomandile hiljemalt 18.11.2024.a. Kostja valduse kaotuse materiaalõiguslikuks

tagajärjeks on tema vastu suunatud vindikatsiooninõude lõppemine. Hageja ei ole

esitanud vastuväidet kostja väitele, et kostja on valduse kaotanud korteriomandile

pärast ravilt naasmist. Kuna kostja on kaotanud valduse korteriomandile pärast hagi

esitamist, siis toob see kaasa hagi rahuldamata jätmise.

24. Hageja ei ole esitanud AÕS § 82 lg 2 nimetatud asjaolusid, et kostja on valdusest

loobunud nõudest vabanemise eesmärgil. 24.02.2025 kostja poolt kohtule esitatud

taotlusest nähtuvad asjaolud, et kostja kasutada olnud korteri lukud on ära vahetatud

kostja haiglas viibimise ajal vastu kostja tahtmist. Seega ei ole kohtule esitatud

faktilisi asjaolusid, millest lähtuvalt saaks kohus lugeda kostja korteriomandi

valdajaks pärast 18.11.2024.

25. Eeltoodu alusel jätab kohus rahuldamata Mubadala OÜ hagi I.K vastu kinnisasja

väljanõudmiseks ebaseaduslikust valdusest.

26. Kohus selgitab kostjale, et juhul, kui kostja leiab, et tal on hageja vastu nõue nii

materiaalse kahju kui ka moraalse kahju osas, siis on kostjal õigus esitada hagi

kohtule. Kohus juhib kostja tähelepanu, et hagiavalduse vorminõuded on sätestatud

TsMS §-s 363.

27. Tsiviilasja hind TsMS § 128 sätetel on 3180 eurot.

28. TsMS § 173 lg 1 ja 2 alusel määrab kohus kindlaks menetluskulude jaotuse. Kuna

kohus jätab hagi rahuldamata, siis jäävad menetluskulud hageja kanda TsMS § 162 lg

1 alusel. Kohus määrab menetluskulude rahalise suuruse kindlaks TsMS § 177 lg 1 p

2 alusel. Kohus määrab menetluskulude nimekirjade esitamise tähtajaks 7 päeva

arvates kohtulahendi jõustumisest ning vastastikuse vastamise tähtaja menetluskulude

nimekirjadele 7 päeva arvates menetluskulude nimekirja kättetoimetamisest. Kohus

juhib hageja tähelepanu, et kostja esindaja riigi õigusabi korras on esitanud riigi

õigusabi tasu taotlused 26.11.2024 ja 03.03.2025 /dtl 82-83, 211-213/.

(allkirjastatud digitaalselt)

Ruth Sild

kohtunik