2-24-1067/18 · Tartu Ringkonnakohtu tsiviilkolleegium

K O H T U M Ä Ä R U S

Kohus

Tartu Ringkonnakohus

Kohtukoosseis

Margit Jäätma, Triin Uusen-Nacke, Kersti Kerstna-Vaks

Määruse tegemise aeg ja koht

10. juuni 2025, Tartu

Tsiviilasja number

2-24-1067

Tsiviilasi

XXXXXX korteriühistu avaldus Otoroz OÜ vastu

majandamiskulude väljamõistmiseks

Vaidlustatud kohtulahend

Tartu Maakohtu 12. märtsi 2025 määrus

Kaebuse esitaja ja kaebuse liik

Otoroz OÜ määruskaebus

Menetluse liik

Kirjalik menetlus

Menetlusosalised ja nende

esindajad

Määruskaebuse esitaja (avaldaja): XXXXXX

korteriühistu (registrikood XXXXXXXX), lepinguline

esindaja vandeadvokaat Katrin Jennsen

Vastustaja (puudutatud isik): Otoroz OÜ (registrikood

14884511), lepinguline esindaja vandeadvokaat Cardo

Soosaar

RESOLUTSIOON

1. Tühistada Tartu Maakohtu 12. märtsi 2025 määrus avalduse täieliku rahuldamata

jätmise osas, samuti menetluskulude jaotuse ja väljamõistmise osas.

2. Teha tühistatud osas uus määrus, millega rahuldada XXXXXX korteriühistu avaldus

majandamiskulude väljamõistmiseks osaliselt ja mõista Otoroz OÜ-lt XXXXXX

korteriühistu kasuks välja 532,14 eurot (reservkapital 207 eurot, kütmiskulu 288,43

eurot, vesi 16,87 eurot, üldelekter 19,84 eurot). Mõista Otoroz OÜ-lt XXXXXX

korteriühistu kasuks välja viivis põhinõudelt (532,14 eurot) alates kohtulahendi

jõustumisest kuni põhinõude täitmiseni võlaõigusseaduse § 113 lg 1 teises lauses

sätestatud määras. Ülejäänud osas jätta XXXXXX korteriühistu nõue rahuldamata.

Menetluskulud maakohtus jätta poolte endi kanda.

3. Sõnastada kohtumääruse tervikresolutsioon järgmiselt:

3.1.

Rahuldada XXXXXX korteriühistu avaldus osaliselt ja mõista Otoroz OÜ-lt

XXXXXX korteriühistu kasuks välja 532,14 eurot (reservkapital 207 eurot,

kütmiskulu 288,43 eurot, vesi 16,87 eurot, üldelekter 19,84 eurot).

3.2.

Mõista Otoroz OÜ-lt XXXXXX korteriühistu kasuks välja viivis põhinõudelt

(532,14 eurot) alates kohtulahendi jõustumisest kuni põhinõude täitmiseni

võlaõigusseaduse § 113 lg 1 teises lauses sätestatud määras.

3.3.

Menetluskulud maakohtus jätta poolte endi kanda.

4. Rahuldada XXXXXX korteriühistu määruskaebus osaliselt.

5. Rahuldada osaliselt XXXXXX korteriühistu taotlus ja võtta uue tõendina asja juurde

määruskaebuse lisana esitatud korteriühistu 28. detsembri 2023 üldkoosoleku

protokoll. Ülejäänud osas jätta

XXXXXX korteriühistu taotlus tõendite

vastuvõtmiseks rahuldamata ja lugeda need esitajale tagastatuks.

6. Menetluskulud maa- ja ringkonnakohtus jätta menetlusosaliste endi kanda.

Edasikaebamise kord

Käesoleva määruse peale võib esitada määruskaebuse Riigikohtule 15 päeva jooksul alates

käesoleva määruse kättetoimetamisest (tsiviilkohtumenetluse seadustiku (TsMS) § 617 lg 2 ja §

696).

Hagita menetluses võib menetlusosaline Riigikohtus menetlustoiminguid teha ning avaldusi ja

taotlusi esitada ise või advokaadi vahendusel.

Juhul, kui menetlusosaline taotleb menetlusabi, peab ta esitama tähtaja kestel määruskaebuse.

Kaebuse põhjendamiseks või riigilõivu tasumiseks või kaebuses esineva sellise puuduse

kõrvaldamiseks, mis on seotud menetlusabi taotlemisega, annab kohus mõistliku tähtaja pärast

menetlusabi taotluse lahendamist, kui nimetatud taotlus ei ole esitatud põhjendamatult või tähtaja

pikendamise eesmärgil.

ASJAOLUD JA MENETLUSE KÄIK

1. XXXXXX korteriühistu (avaldaja, korteriühistu) esitas 21. jaanuaril 2024 Tartu Maakohtule

avalduse, milles palus mõista Otoroz OÜ-lt (puudutatud isik) enda kasuks välja 2654,18 eurot ja

viivise põhinõudelt alates kohtulahendi jõustumisest kuni põhinõude täitmiseni võlaõigusseaduse

(VÕS) § 113 lg 1 teises lauses sätestatud määras. Avaldaja suurendas 16. septembri 2024

menetlusdokumendis oma põhinõuet ja palus mõista puudutatud isikult enda kasuks välja 4586,44

eurot.

Avalduse kohaselt kuulub puudutatud isikule X XXXXXXXX asuv korteriomand (registriosa

number XXXXXXX, kaasomandi mõttelise osa suurus 694/7080). Puudutatud isik on korteriühistu

liige. Puudutatud isikul on tekkinud võlg korteriühistu ees, mis koosneb korteriühistu reservfondi

tasumata sissemaksest ning tasumata majandamiskuludest. Võlgnevus on kujunenud ajavahemikul

6. aprill 2023 kuni 15. august 2024 tasumata jäänud majandamiskulude arvetest ning korteriühistu

üldkoosoleku otsusega reservfondi sissemaksest puudutatud isikule langevas osas.

2. Puudutatud isik vaidles avaldusele vastu. Avaldaja nõue ei ole tõendatud ega põhjendatud.

Avaldaja esitatud tõendite põhjal ei ole võimalik aru saada, kuidas on saadud puudutatud isikule

majandamiskulude eest igakuiselt esitatud arvetel märgitud summad. Avaldaja ei ole esitanud

tõendeid korteriomanike kokkulepete ja üldkoosoleku otsuste kohta.

3. Maakohus jättis 12. märtsi 2025 määrusega avaldaja avalduse täielikult rahuldamata ja kõik

menetluskulud avaldaja kanda. Puudutatud isiku menetluskulude rahaliseks suuruseks määras

maakohus 3294 eurot.

Maakohus tuvastas, et korteriühistu on esitanud puudutatud isikule ajavahemiku 6. aprill 2023 kuni

15. august 2024 eest arveid kokku 4586,44 euro eest. Vaidlust ei ole selles, et puudutatud isik ei ole

neid arveid tasunud.

3.1. Maakohus jättis rahuldamata korteriühistu järgmised nõuded järgmiste põhjendustega:

3.1.1. Reservfondi sissemakse 207 eurot. Reservfondi sissemakse suuruse otsustab korteriomandi-

ja korteriühistuseaduse (KrtS) § 48 kohaselt korteriomanike üldkoosolek. Avaldaja on kohtule oma

nõude tõendamiseks esitanud dokumendi, mis ei vasta üldkoosoleku otsuse nõuetele (tegemist on n-

ö mitteotsusega), seetõttu ei saa nõuet rahuldada.

3.1.2. Remondifondi makse 25 eurot korteri kohta. Korteriühistu põhikirja p 4.2.6.4 kohaselt

tasutakse elamu remondifondi vastavalt üldkoosoleku poolt vastu võetud otsusele korteriomandi 1

m2 kohta. Avaldaja on kohtule esitanud dokumendi, mis ei vasta üldkoosoleku otsuse nõuetele

(tegemist on n-ö mitteotsusega), seetõttu ei saa nõuet rahuldada. Lisaks ei vasta otsustus, mille

kohaselt on remondifondi suurus 25 eurot korteri kohta, ka korteriühistu põhikirjale.

3.1.3. Küttekulu 120 eurot kuus. Korteriühistu põhikirja p 4.2.6.12 sätestab, et vastavalt

üldkoosoleku poolt vastu võetud otsusele hangib korteriühistu küttematerjali ja määrab tasu,

korteriomandi kulu kujuneb vastavalt tubade arvule. Avaldaja on kohtule esitanud dokumendi, mis

ei vasta üldkoosoleku otsuse nõuetele (tegemist on n-ö mitteotsusega), seetõttu ei saa nõuet

rahuldada.

3.1.4. Kütmise kulu 1224,78 eurot. Korteriühistu põhikirja p 4.2.6.13 kohaselt kütab iga

korteriomanik ise, vastavalt kokku lepitud graafikule, kui omanik seda ei ole suuteline tegema, siis

leiab juhatus lahenduse ja määrab tasu korteriomandile, kütja vastutab katlaruumi ja katla

seisukorra eest.

Avaldaja arvestus seoses kütmisega ei ole selge. Korteriühistu arvetelt ei nähtu, millal ja millises

mahus on kütmisteenust osutatud (sh ei nähtu tundide arvu) ja osadelt arvetelt ei nähtu, millise

perioodi eest on need esitatud (nt arve selgitusega „eelnevad kütmistasud“). Avaldaja on puudutatud

isikule esitanud arveid kütmise eest kokku 1224,78 eurot, mis moodustab 5122,90 euro suurusest

kütmistasust 23,9%. Avaldaja ei ole selgitanud, miks puudutatud isik peab hüvitama kogusummast

23,9%, kui see ei ole tema korteriomandi kaasomandi osa suurus ja korteriühistu põhikirjast ei

tulene erinevat jaotust.

3.1.5. Teenustöö kulu 220 eurot. Jääb arusaamatuks, miks lisaks remondifondile (25 eurot kuus)

kogub korteriühistu ka teenustöödega seotud kulusid, mille suurus kuude kaupa erineb ja kuidas on

teenustöödega seotud kulud jagatud korteriomanike vahel.

3.1.6. Muruniitmise kulu 84,50 eurot. Avaldaja ei ole selgitanud, miks puudutatud isik peab

hüvitama kogusummast 14,5%, kui see ei ole tema korteriomandi kaasomandi osa suurus ja

korteriühistu põhikirjast ei tulene erinevat jaotust.

3.1.7. Vee- ja kanalisatsiooni kulu. Korteriühistu põhikirja p 4.2.6.1 kohaselt jagatakse vee ja

kanalisatsiooniga seotud kulud vastavalt juhatuse liikme poolt võetud näidu alusel või

korteriomandis elavate isikute arvu järgi. Puudutatud isikule esitatud arvetel on veekulu suurus väga

erinev ja on ebaselge, kuidas on kulu korteriomandite vahel jagatud.

3.1.8. Prügiveo kulu 156,38 eurot. Korteriühistu põhikirja p 4.2.6.3 kohaselt jagatakse prügiveoga

seotud kulud vastavalt üldkoosoleku poolt vastuvõetud otsusele jagatuna korteriomandite arvule.

Puudutatud isikule esitatud arvetel on prügiveo kulu suurus väga erinev ja on ebaselge, kuidas on

kulu korteriomandite vahel jagatud.

3.1.9. Üldelektri kulu 71,14 eurot. Korteriühistu põhikirja p 4.2.6.1 kohaselt jagatakse üldelektriga

seotud kulusid vastavalt eelmisel kuul tarbitud üldelektri näitudele tarnija poolt esitatud arvele

jagatuna korteriomandite arvule. Korteriühistu üldelektri kulu oli 735,77 eurot, mis jagatuna

korteriomandite arvule on 61,31 eurot. Avaldaja on sama ajavahemiku eest esitanud puudutatud

isikule arveid üldelektri eest kokku 71,14 eurot. Maakohtule jäi arusaamatuks, miks on puudutatud

isikule esitatud elektriga seotud kulude eest arveid summas 71,14 senti, seega ei ole avaldaja nõue

vastavas osas selge.

3.2. Maakohus jättis puudutatud isiku menetluskulud avaldaja kanda ja luges nende põhjendatud

suuruseks 3294 eurot koos käibemaksuga.

MENETLUSOSALISTE SEISUKOHAD

4. Avaldaja esitas 28. märtsil 2025 maakohtu määruse peale määruskaebuse ja palus maakohtu

määruse tühistada täies ulatuses. Maakohus on mitme nõude puhul välja toonud enda arvestuse

nõude suuruse kohta, kuid on jätnud selle hagita menetluse põhimõtteid rikkudes ikkagi täies

ulatuses rahuldamata. TsMS § 477 lg 5 kohaselt ei ole kohus hagita menetluses seotud

menetlusosaliste esitatud taotluste ega asjaoludega ega nende hinnanguga asjaoludele. Kui kohus

leidis avaldajast erineva summa, mis ei ole 0, ei ole võimalik asuda seisukohale, et avaldaja nõue on

terves ulatuses põhjendamatu ja tuleb jätta rahuldamata.

Korteriühistu alates 25. novembrist 2024 kehtiva põhikirja punktide 4.2.6.1–4.2.6.13 alusel on

kehtestatud korteriühistu majandamiskulude arvestuse alused ning tagatisfondi kogumine ühistu

liikmetelt, seega on korteriühistu nõuded nende kulude osas põhjendatud. Samuti tehti korteriühistu

27. oktoobri 2024 üldkoosolekul otsus koguda remondifondi 25 eurot kuus korteriühistu liikme

kohta, mistõttu on põhjendatud ka korteriühistu remondifondi nõue. Korteriühistu nõude

põhjendatust tõendavad ka määruskaebusele lisatud korteriühistu üldkoosolekute protokollid aastast

2023.

5. Puudutatud isik palus jätta avaldaja määruskaebuse rahuldamata. Maakohtu määrus on seaduslik

ja põhjendatud. Avaldaja esitatud tõendite põhjal ei olnud kohtul võimalik aru saada, kuidas on

saadud puudutatud isikule kommunaalteenuste eest igakuiselt esitatud arvetel märgitud summad.

Avaldaja ei esitanud tõendeid korteriomanike vaheliste kokkulepete ja korteriomanike üldkoosoleku

otsuste kohta. Kuna avaldaja ei esitanud tõendeid, jättis kohus tema nõude põhjendatult

rahuldamata.

Määruskaebusele lisatud põhikirja redaktsioon ja sellel põhinevad väited ei ole asjakohased, kuna

avaldaja nõue hõlmab ajavahemikku 6. aprill 2023 kuni 15. august 2024, millisel ajal kehtis

korteriühistu põhikirja eelmine redaktsioon. Kuna määruskaebusele lisatud põhikirja redaktsioon

kehtestati pärast vaidlusalust perioodi ja sellel ei ole tagasiulatuvat jõudu, ei saa selle sätteid

käesoleva vaidluse lahendamisel kohaldada.

Samal põhjusel ei ole asjakohane määruskaebusele lisatud korteriühistu 27. oktoobri 2024

kordusüldkoosoleku protokoll ja sellel põhinevad avaldaja väited.

Määruskaebuse lisadena 3, 4, 5 ja 6 esitatud dokumendid on korteriühistu juhatuse koosolekute

protokollid, millega ei saa tõendada korteriühistu liikmete tehtud otsuseid. Määruskaebuse lisana 7

esitatud 28. detsembri 2023 üldkoosoleku protokollist ei nähtu otsust kinnitada korteriomanike

sissemakse reservfondi.

Kuigi maakohus selgitas 4. novembri 2024 kohtuistungil avaldajale, et avaldaja ülesanne on

selgitada ja tõendada, kuidas nõue kujunenud on, ei esitanud avaldaja määruskaebusele lisatud

koosolekute protokolle varem kohtule. Puudutatud isik näeb selliseid dokumente esmakordselt ja

talle ei ole ka varasemalt teada, et sellised koosolekud oleksid toimunud ja sellise sisuga otsuseid

oleks tehtud.

6. Maakohus jättis määruskaebuse 14. aprilli 2025 määrusega rahuldamata ja edastas selle TsMS §

663 lg 5 alusel ringkonnakohtule läbivaatamiseks ja lahendamiseks.

RINGKONNAKOHTU SEISUKOHT

7. Ringkonnakohus leiab, et avaldaja määruskaebus kuulub rahuldamisele osaliselt. Maakohtu 12.

märtsi 2025 määrus tuleb TsMS § 657 lg 1 p 2 ja § 659 alusel tühistada osaliselt. Ringkonnakohus

teeb tühistatud osas uue määruse, millega rahuldab avaldaja nõude 532,14 euro ulatuses.

Ringkonnakohus muudab ka menetluskulude jaotust ja jätab menetlusosaliste menetluskulud nende

endi kanda. Ülejäänud osas jääb maakohtu määrus muutmata.

8. Avaldaja on määruskaebuses vaidlustanud maakohtu määruse kogu ulatuses ja palunud teha uue

määruse, millega avaldaja nõue täies ulatuses rahuldatakse, seega kontrollib ringkonnakohus

maakohtu määruse seaduslikkust ja põhjendatust kogu ulatuses (TsMS § 651 lg 1 ja § 659).

9. Maakohus on avaldaja nõude õigesti läbi vaadanud hagita menetluses (TsMS § 613 lg 1 p 1),

milles kohtul on TsMS § 5 lg 3 ja § 477 lg-te 5 ja 7 järgi kõrgendatud uurimis- ja

selgitamiskohustus (RKTKm 26.04.2023, 2-20-18894/30, p 11.2) Samas on tegemist sisulise

vaidlusasjaga, milles kohtu selgitamiskohustuse eesmärk on tagada, et asja lahendamiseks olulised

asjaolud ei jääks välja selgitamata ainuüksi põhjusel, et menetlusosaline ei osanud ette näha

vajadust esitada lisatõendeid, kuid see ei võta avaldajalt ära nõude tõendamise kohustust.

10. Ringkonnakohus selgitab kõigepealt korteriühistu majandamiskulude nõude aluseid. Tulenevalt

seadusest ja Riigikohtu praktikast saab korteriühistu majandamiskulude nõue korteriomaniku vastu

põhineda kahel alusel. Esiteks saab nõude aluseks olla korteriomanike otsus, millega kas

kinnitatakse majanduskava (KrtS § 41 lg-d 1 ja 3) või milles muul viisil otsustatakse kulu suurus

(RKTKm 20.06.2022, 2-19-8045/46, p 11). Teiseks saab korteriühistu põhikirjaga ette näha kulude

tasumise pärast kulude suuruse selgumist (KrtS § 40 lg 2), sellisel juhul ei pea korteriomanike

üldkoosolekul olema otsustatud kulu täpset suurust, vaid see sõltub tarbitud teenuse mahust (KrtS §

41 lg 2).

11. Lisaks saab korteriühistu põhikirjaga ette näha ka seadusest erineva kulude jaotuse (KrtS § 40 lg

2). Kui põhikirjas on ette nähtud tingimus, mis näeb ette seadusest erineva kulude jaotuse, kuid

millest ei nähtu majandamiskulude arvestuse viis, on see tingimus seadusega vastuolus ja kohaldada

tuleb seadust (RKTKm 24.05.2023, 2-20-119460/71, p 16.1–16.3). Korteriühistul võib olla põhikiri,

aga seda ei pea olema (KrtS § 17 lg 1).

12. Praeguses asjas on avaldaja esitanud nõude, mis hõlmab ajavahemikku 6. aprill 2023 kuni 15.

august 2024. Äriregistri andmetel kanti korteriühistu esimene põhikiri registrisse 31. jaanuaril 2024

ja järgmine 25. novembril 2024. Mittetulundusühingute seaduse (MTÜS) § 23 lg 2 lause 1 kohaselt

põhikirjamuudatus jõustub selle registrisse kandmisest, KrtS § 20 lg 1 kaudu kohaldub see säte ka

korteriühistu põhikirjale. Seega puudus avaldajal kooskõlas KrtS § 17 lg-ga 1 ajavahemikul 6. aprill

2023 kuni 30. jaanuar 2024 põhikiri. Eelnevast tulenevalt saab avaldaja majandamiskulude nõue

korteriomaniku vastu ajavahemiku 6. aprill 2023 kuni 30. jaanuar 2024 eest põhineda ainult

korteriomanike üldkoosoleku otsustel ja kulude jaotus saab olla ainult seadusjärgne, st vastavalt

kaasomandi osa suurusele. Ajavahemiku 31. jaanuar 2024 kuni 15. august 2024 eest saab avaldaja

nõue põhineda ka sellel ajavahemikul kehtinud põhikirjal.

13. Ringkonnakohus käsitleb kõigepealt avaldaja nõude aluseks olevaid otsuseid. Avalduse ja selle

täienduste kohaselt põhineb korteriühistu nõue kahel otsusel – 28. detsembri 2023 otsus teha

sissemakseid reservkapitali 3 eurot/m2 ja 1. veebruari 2022 otsus koguda kütte jaoks 40 eurot toa ja

remondifondi 25 eurot korteri kohta kuus.

13.1. Maakohus jättis rahuldamata avaldaja reservkapitali ehk reservfondi nõude 207 eurot.

Maakohus leidis, et kuivõrd üldkoosoleku otsuse vastuvõtmist ei ole nõuetekohaselt kindlaks

tehtud, ei ole otsust vastu võetud ehk tegemist on n-ö mitteotsusega (maakohtu määruse p-d 7 ja 8).

Maakohus leidis, et avaldaja üldkoosoleku otsuse tõendamiseks esitatud dokument (dtl 50) ei vasta

üldkoosoleku otsuse nõuetele ja et seetõttu on tegemist n-ö mitteotsusega. Maakohtu tuvastatu

kohaselt oli see ainus dokument, mille avaldaja otsuse tõendamiseks esitas.

Avaldaja esitas koos määruskaebusega uue tõendina korteriühistu 28. detsembri 2023 üldkoosoleku

protokolli (lisa 7, dtl 317), millest avaldaja hinnangul nähtub korteriühistu liikmete otsus kinnitada

korteriomanike sissemakse reservfondi.

Ringkonnakohus märgib, et sama dokument ehk korteriühistu 28. detsembri 2023 üldkoosoleku

protokoll oli juba avaldaja 16. septembri 2024 avalduse täienduse lisade hulgas (dtl 46–47), kuid

selles menetlusdokumendis avaldaja ise sellele ei viidanud, sh ka mitte lisade nimekirjas (dtl 34).

Avaldaja viitas ainult lisale 8 kui omanike reservfondi sissemakse suuruse ja tasumise korra

otsusele (dtl 33, 34 ja 50). Ka 4. novembri 2024 kohtuistungil kinnitas avaldaja esindaja, et rohkem

dokumente selle otsuse kohta ei ole (dtl 94). Eelnevast tulenevalt ei rikkunud maakohus TsMS §

438 lg-s 1 ja § 442 lg-s 8 sätestatut koosmõjus TsMS § 463 lg-ga 2, kui jättis tõendina hindamata

avaldaja esitatud dokumentide hulgas olnud 28. detsembri 2023 üldkoosoleku protokolli.

Ringkonnakohus nõustub maakohtuga, et kuigi kohus lahendab korteriühistu majandamiskulude

nõude hagita menetluses, on avaldaja ülesanne selgitada ja tõendada, kuidas nõue kujunenud on.

Kohus ei pea avaldaja esitatud dokumentide hulgast ise otsima avaldaja nõuet tõendavaid

dokumente.

Kuna määruskaebuse põhjendamiseks võib esitada uusi asjaolusid ja tõendeid (TsMS § 662 lg 3)

ning tegemist on asjas tähtsust omava tõendiga TsMS § 238 lg 1 tähenduses, võtab ringkonnakohus

määruskaebuse lisana esitatud korteriühistu 28. detsembri 2023 üldkoosoleku protokolli tõendina

asja juurde. Vaidlust ei ole selles, et selle otsuse kehtetuks tunnistamise nõuet ei ole seaduses

sätestatud 60 päeva (KrtS § 29 lg 3) jooksul esitatud.

13.2. Puudutatud isiku vastuväite kohaselt ei nähtu protokollist, et tegemist oli reservfondi

sissemaksega ega selle sissemakse summa (dtl 289). See seisukoht on iseenesest õige, sest

protokolli kohaselt oli 28. detsembri 2023 üldkoosoleku teise päevakorrapunkti sisuks „Korteri

omanike sissemakse korteriühistu pangakontole“ ja viide, et „sissemakse määramisel on lähtutud

seadusest“. Kuigi seaduse kohaselt peab korteriühistul olema reservkapital, mille suurus on

vähemalt üks kaheteistkümnendik korteriühistu aasta eeldatavatest kuludest (KrtS § 48 lg 1 esimene

lause), ei ole protokolli sõnastusest võimalik aru saada, et tegemist oli just reservkapitali

sissemaksega. Samuti ei saa reservkapitali suurust tuletada vahetult seadusest, sest KrtS § 48 lg 1

teise lause kohaselt otsustab reservkapitali suuruse üle korteriomanike üldkoosolek.

Riigikohus on äriühingute aktsionäride ja osanike üldkoosoleku otsuste osas leidnud, et olukorras,

kus otsusena esitatu ei sisalda nõutavas ulatuses otsuse vastuvõtmiseks õigustatud isikute

tahteavaldusi, otsusest üldjuhul rääkida ei saa. Selline on olukord eelkõige siis, kui aktsionäride või

osanike üldkoosoleku otsust ei ole vastu võtnud aktsionärid või osanikud või kui otsuse

vastuvõtmist ei ole nõuetekohaselt kindlaks tehtud (RKTKo 06.11.2019, 2-16-11216/75, vt p 15).

Ringkonnakohtu hinnangul saab seda seisukohta kohaldada ka muude juriidiliste isikute, sealhulgas

korteriühistu liikmete ehk korteriomanike üldkoosoleku otsustele.

Riigikohus on otsuse tuvastamise osas leidnud ka seda, et protokolli olemasolu või sisu ei ole otsuse

vastuvõetuks lugemiseks ainumäärav ja protokolli kui ühte tõendit tuleb hinnata kogumis asjas

kogutud muude tõenditega (RKTKm 26.02.2025, 2-22-10127/22, vt p 22 ja seal viidatud lahendid).

Ringkonnakohus leiab, et hinnates koosmõjus reservkapitali sissemakse otsuse ja selle suuruse

kohta esitatud tõendeid (lisaks protokollile ka korteriomanike sissemakseid kajastav tabel, dtl 50) ja

asjaolu, et otsuse tegi korteriomanike enamus (seitse korteriomanikku kaheteistkümnest), kes on

seda otsust ka täitnud, saab praegusel juhul asuda seisukohale, et korteriomanikud on kehtivalt

otsustanud teha reservkapitali sissemakse suurusega 3 eurot/m2 ja korteriühistu nõue on selles osas

põhjendatud.

Korteriühistu reservkapitali nõude suurus 207 eurot vastab puudutatud isiku korteriomandi

eriomandi eseme (reaalosa) pindala (69,4 m2) ümardatud suurusele (3 x 69). Eelnevast tulenevalt

muudab ringkonnakohus maakohtu määrust reservkapitali nõude osas ja mõistab puudutatud isikult

välja 207 eurot.

13.3. Maakohus jättis rahuldamata avaldaja remondifondi nõude 25 eurot kuus (maakohtu määruse

p 9) ja kütte kulu nõude 120 eurot kuus (maakohtu määruse p 10), mille aluseks oli väidetav 1.

veebruari 2022 üldkoosoleku otsus. Maakohus leidis nende nõuete osas, et kuivõrd üldkoosoleku

otsuse vastuvõtmist ei ole nõuetekohaselt kindlaks tehtud, ei ole otsust vastu võetud ehk tegemist on

n-ö mitteotsusega. Maakohus leidis, et üldkoosoleku otsusest peab olema arusaadav, et tegemist on

otsusega ehk sellest peab nähtuma üldkoosoleku päevakord, samuti osalejate nimekiri ning see, kes

on hääletanud otsuse poolt. Maakohtu hinnangul avaldaja esitatud dokumendist, mis on koostatud 1.

veebruaril 2022 ja kannab pealkirja volikiri (dtl 35), neid asjaolusid tuvastada ei ole võimalik.

Ringkonnakohus selgitas eelmises punktis, et iseenesest ei saa välistada korteriomanike otsuse

tuvastamist ka puudulikult vormistatud dokumentide põhjal, kui otsuse on teinud korteriomanike

enamus, kes seda otsusena ka aktsepteerib ja täidab.

Ringkonnakohtu hinnangul ei sisalda 1. veebruari 2022 otsusena esitatu nõutavas ulatuses otsuse

vastuvõtmiseks õigustatud isikute tahteavaldusi. Kinnistusraamatu andmetest nähtub, et 1. veebruari

2022 otsuse tegemisel väidetavalt osalenud isikutest ainult kolm (K.M. (volikirjas M.), E.M. ja

R.L.) olid sel ajal XXXXXX elamu korteriomanikud.

Eelnevast tulenevalt nõustub ringkonnakohus maakohtu seisukohaga otsuse olemasolu (puudumise)

kohta, mistõttu jääb maakohtu määrus remondifondi ja kütte kulu maksete puudutatud isikult välja

mõistamata jätmise osas muutmata.

14. Määruskaebuse lisadena 3–6 on esitatud dokumendid, mida määruskaebuses on nimetatud KÜ

üldkoosoleku protokollideks (dtl 264 ja dtl 278–281), kuid mis nende sisu kohaselt on korteriühistu

juhatuse koosolekute protokollid. Ringkonnakohus nõustub puudutatud isikuga, et tegemist ei ole

korteriühistu liikmete ehk korteriomanike üldkoosolekute protokollidega ja et korteriühistu juhatus

ei saa otsustada korteriomanike üldkoosoleku pädevusse kuuluvaid küsimusi. Eelnevast tulenevalt

ei ole korteriühistu juhatuse koosolekute protokollid käesoleva vaidluse lahendamisel asjas tähtust

omavad tõendid TsMS § 238 lg 1 tähenduses. Ringkonnakohus jätab seetõttu korteriühistu juhatuse

30. juuli 2023 (määruskaebuse lisa 3, dtl 313), 15. augusti 2023 (määruskaebuse lisa 5, dtl 315), 1.

augusti 2023 (määruskaebuse lisa 6, dtl 316) ja 1. septembri 2023 (määruskaebuse lisa 4, dtl 314)

koosolekute protokollid tõenditena asja juurde võtmata.

15. Järgnevalt käsitleb ringkonnakohus korteriühistu põhikirja alusel esitatud nõudeid (maakohtu

määruse p-d 11, 14 ja 16).

16. Määruskaebuse kohaselt tuleb maakohtu määrus tühistada osas, milles maakohus on jätnud

nõude rahuldamata ka selles osas, milles maakohus on välja toonud endapoolsed arvestused nõude

suuruse ja põhjendatuse kohta. Väide on põhjendatud ringkonnakohtu hinnangul siis, kui kohus

tuvastab nõude õige, st põhjendatud ja tõendatud suuruse, mis jääb avaldaja nõude piiridesse, peab

kohus nõude selles ulatuses rahuldama. Maakohus ei ole seda teinud ja on sellega oluliselt rikkunud

TsMS § 438 lg-s 1 ja § 442 lg-s 8 sätestatut koosmõjus TsMS § 463 lg-ga 2.

17. Maakohus rikkus oluliselt tõendite hindamise ja asjaolude väljaselgitamise kohustust (TsMS §

438 lg 1) ka sellega, et ei tuvastanud, et korteriühistu põhikiri hakkas kehtima alles 31. jaanuaril

2024. Selle asjaoluga arvestamata jätmine tõi kaasa materiaalõiguse vale kohaldamise – maakohus

lähtus korteriühistu põhikirjast ka ajal, kui see ei kehtinud. Maakohus ei selgitanud põhikirja

kehtivuse tähendust ka menetlusosalistele. Samas ei toonud maakohtu poolne selgitamiskohustuse

rikkumine kaasa ebaõiget kohtulahendit, sest menetlusosalistel ei ole võimalik esitada tõendeid selle

kohta, et põhikiri kehtis juba varem või teistsuguses sõnastuses.

18. Eelnevast tulenevalt tuleb avaldaja nõue osaliselt rahuldada selles osas, milles korteriühistu

põhikiri (dtl 37–44) nägi ette kulude kandmise pärast kulu suuruse selgumist ilma üldkoosoleku

otsuseta. Avaldaja nõue tuleb rahuldada osaliselt alates 8. märtsist kuni 8. augustini 2024

puudutatud isikule esitatud arvete alusel, st ajavahemikul veebruar kuni juuli 2024 kantud kulude

eest (dtl 52–57). Avaldaja 4. novembri 2024 kohtuistungil antud selgituste kohaselt on arved

korteriomanikele esitatud eelmisel kuul korteriühistu kantud kulude eest, seega on 6. veebruari 2024

arve esitatud jaanuaris tehtud kulude eest ja seda ei saa arvestada.

18.1. Kütmine (maakohtu määruse p 11). Korteriühistu põhikirja p 4.2.6.13 sätestab kütmise osas

järgmist: „kütmine – iga korteri omanik kütab ise, vastavalt määratud kokku lepitud graafikule iga

kuu muutuv, kui omanik seda ei ole suuteline tegema, siis leiab juhatus lahenduse ja määrab tasu

korteriomandile, kütja vastutab katlaruumi ja katla seisukorra eest, kui võtab vastu, kütab ja annab

üle“.

Puudutatud isikule ajavahemikul 8. märts 2024 kuni 8. august 2024 esitatud arvetel oli kütmise kulu

kokku 379,08 eurot (dtl 52–57). Avaldaja esitatud andmetel oli korteriühistu kulu ajavahemikul

veebruar kuni juuli 2024 kütmistasu eest kokku 2942,52 eurot (dtl 97 ja dtl 118–120). Kui lähtuda

puudutatud isiku korteriomandi kaasomandi osa suurusest, siis on tema osa kütmise kuludest 288,43

eurot (2942,52 x 694/7080).

Ringkonnakohus nõustub maakohtuga, et avaldaja arvestus seoses kütmisega ei ole selge.

Korteriühistule esitatud arvetelt ei nähtu, millal ja millises mahus on kütmisteenust osutatud (sh ei

nähtu tundide arvu) ning millise perioodi eest on need esitatud. Samas ei ole siiski vaidlust selle üle,

et korteriühistu on kandnud kütmisega seotud kulusid ja puudutatud isik ei ole väitnud, et ta oleks

ise kütmisega tegelenud.

Ringkonnakohus märgib, et korteriühistu põhikirja p 4.2.6.13 on sõnastatud nii ebaselgelt, et

mõistlikult pole võimalik aru saada, kuidas kütmisega seotud kulu korteriomanike vahel jaguneb.

Riigikohtu praktika kohaselt on seadusega vastuolus põhikirja tingimus, mis näeb ette seadusest

erineva kulude jaotuse, kuid millest ei nähtu majandamiskulude arvestuse viis (RKTKm

24.05.2023, 2-20-119460/71, p 16.1–16.3). Seetõttu on korteriühistu põhikirja p 4.2.6.13 seadusega

vastuolus osas, milles see näeb ette, et „juhatus leiab lahenduse ja määrab tasu korteriomandile“.

Kui korteriühistu põhikirja säte on vastuolus seadusega, kohaldatakse seaduses sätestatut (KrtS § 17

lg 2 teine lause).

Eelnevast tulenevalt loeb ringkonnakohus põhjendatuks korteriühistu kütmise kulude nõude 288,43

euro ulatuses ehk vastavalt puudutatud isiku korteriomandi kaasomandi osa suurusele ja mõistab

selle puudutatud isikult välja.

18.2. Vesi ja kanalisatsioon (maakohtu määruse p 14). Korteriühistu põhikirja p 4.2.6.2 sätestab

seda, et vee ja kanalisatsiooni kulu arvestatakse juhatuse liikme poolt võetud näidu alusel või

korteriomandis elavate isikute arvu järgi. Sama põhikirja punkt kohustab korteriomanikku

teavitama juhatust elanike arvu muutusest korteriomandis, vastasel juhul on juhatusel õigus teha

arvestus vastavalt juhatuse otsusele.

Puudutatud isikule ajavahemikul 8. märts 2024 kuni 8. august 2024 esitatud arvetel oli vee kulu

kokku 16,87 eurot (dtl 52–57). Avaldaja esitatud andmetel oli korteriühistu kulu ajavahemikul

veebruar kuni juuli 2024 tarbitud vee eest kokku 351,32 eurot (dtl 150–155). Avaldaja selgituse

kohaselt jagatakse iga vee arve võrdselt 12 korteri vahel (dtl 98). Kui jagada see kulu

korteriomandite arvuga (12), on tulemus 29,28 eurot, kui lähtuda puudutatud isiku korteriomandi

kaasomandi osa suurusest, siis 34,44 eurot (351,32 x 694/7080). Puudutatud isik ei ole väitnud, et ta

oma korterit ei kasutata ja et seetõttu ei peaks ta vee eest üldse tasuma. Arvest ja avaldaja

selgitustest ei selgu täpselt, kuidas kulu on jagatud, kuid kuna puudutatud isikult nõutav summa on

väiksem kui tema seadusjärgne osa, tuleb puudutatud isikule esitatud arvetel märgitud vee kulu

lugeda põhjendatuks ja talt tuleb välja mõista 16,87 eurot.

18.3. Üldelekter (maakohtu määruse p 16). Korteriühistu põhikirja p 4.2.6.1 sätestab seda, et

üldelekteri kulu arvestatakse eelmisel kuul tarbitud üldelektri näitude alusel vastavalt tarnija poolt

esitatud arvele jagatuna korteriomandite arvule.

Puudutatud isikule ajavahemikul 8. märts 2024 kuni 8. august 2024 esitatud arvetel oli üldelektri

kulu kokku 19,87 eurot (dtl 52–57). Avaldaja esitatud andmetel oli korteriühistu kulu ajavahemikul

veebruar kuni juuli 2024 tarbitud üldelektri eest kokku 238,02 eurot (dtl 209–220). Jagades selle

kulu korteriomandite arvuga (12), on tulemus 19,84 eurot. Selles ulatuses on avaldaja nõue

põhjendatud ja 19,84 eurot tuleb puudutatud isikult üldelektri kuluna välja mõista.

19. Ülejäänud avaldaja nõuded (teenustöö (maakohtu määruse p 12), muruniitmine (maakohtu

määruse p 13) ja prügivedu (maakohtu määruse p 15)) jättis maakohus põhjendatult rahuldamata,

kuid muuta tuleb maakohtu määruse põhjendusi selles osas. Nimetatud kulude osas nägi

korteriühistu põhikiri ette kas tasumise vastavalt üldkoosoleku otsusele (prügi/prügivedu põhikirja p

4.2.6.3) või ei olnud selliseid kulusid üldse põhikirjas eraldi nimetatud (teenustöö, muruniitmine).

Seetõttu ei ole asjakohased maakohtu määruse p-des 12, 13 ja 15 esitatud põhjendused selle kohta,

et avaldaja nõude suurus ei ole selge. Korteriühistu ei saa ainult tehtud kulu alusel korteriomanikult

tasu nõuda, kui korteriühistu põhikirjas ei ole ette nähtud, et tegelikust tarbimisest sõltuvad

majandamiskulud tasub korteriomanik pärast kulude suuruse selgumist (KrtS § 40 lg 2 teine lause).

Seetõttu ei ole nõude selguse või jaotuse selguse küsimus nende nõuete puhul asjakohane. Seega on

maakohtu määrus nende nõuete osas lõppjärelduses õige, aga muuta tuleb maakohtu määruse

põhjendusi (TsMS § 657 lg 1 p 21).

20. Ringkonnakohus nõustub puudutatud isiku väitega, et asjakohatud on määruskaebuses avaldaja

viited korteriühistu põhikirjale, mis hakkas kehtima 25. novembril 2024 ehk pärast vaidlusaluste

nõuete tekkimise aega (määruskaebuse lisa 1, dtl 300). Korteriühistu põhikirjal ei ole tagasiulatuvat

toimet. Samal põhjusel on asjakohatu määruskaebuse viide korteriühistu liikmete 27. oktoobri 2024

üldkoosolekul tehtud otsustele (määruskaebuse lisa 2, dtl 308). Kuigi määruskaebuse

põhjendamiseks võib esitada uusi asjaolusid ja tõendeid (TsMS § 662 lg 3), peavad ka need tõendid

olema asjakohased (TsMS § 238 lg 1). Ringkonnakohus jätab seetõttu alates 25. novembrist 2024

kehtiva korteriühistu põhikirja ja 27. oktoobri 2024 korteriühistu üldkoosoleku protokolli tõenditena

asja juurde võtmata.

21. Ringkonnakohus selgitab, et kuigi korteriomanikud ei saa teha tagasiulatuvat majanduskava

kehtestamise otsust, on neil võimalik teha edasiulatuv otsus, mille täitmisel tasaarvestatakse

korteriühistu nõue korteriomanike juba tehtud maksetega. Kui selgub, et korteriühistul puudus alus

nõuda korteriomanikelt majandamiskulude kandmist (näiteks põhjusel, et kohus on tuvastanud

korteriomaniku üldkoosoleku otsuse puudumise, selle tühisuse või tunnistanud selle kehtetuks),

kehtib see järeldus kõigi korteriomanike suhtes (TsÜS § 38 lg 6). Sellises olukorras tekib

korteriühistul kohustus tagastada tasutud summad kõigile korteriomanikele, kes on ilma õigusliku

aluseta makseid teinud. Tagasimaksete ja korteriühistu maksejõuetuse vältimiseks peab

korteriühistu juhatus KrtS § 41 lg 4 kohaselt tegema korteriomanikele ettepaneku kehtestada selline

majanduskava, millega tagatakse korteriühistu maksevõime säilimine. Uue otsuse tegemisel on

võimalik kehtetu otsuse alusel või üldse ilma otsuseta juba tasutud summad arvestada ettemakseteks

ning juurde peaksid maksma ainult need korteriomanikud, kes ei ole ettemakseid teinud. Tulenevalt

hea usu põhimõttest (tsiviilseadustiku üldosa seaduse § 32 ja KrtS § 12 lg 2) on võimalus arvestada

varem tehtud maksed uue otsuse kohasteks ettemakseteks siiski ajaliselt piiratud (vt ka Tartu

Ringkonnakohtu 8. veebruari 2025 määrus tsiviilasjas nr 2-23-6238, p 13). Ringkonnakohtu

hinnangul on võimalik tasaarvestus teha korteriomaniku alusetu rikastumise nõude aegumistähtaja

jooksul. TsÜS § 151 kohaselt aegub alusetust rikastumisest tulenev nõue kolme aasta jooksul

alusetust rikastumisest teada saamisest, aga hiljemalt kümne aasta jooksul alusetu rikastumise

toimumisest.

22. Kuna ringkonnakohus tühistab osaliselt maakohtu määruse ja rahuldab avaldaja nõude osaliselt,

muudab ringkonnakohus menetluskulude jaotust (TsMS § 174 lg 5). Ringkonnakohus leiab, et

asjaolusid arvestades on õiglane avalduse osalise rahulamise tõttu jätta menetlusosaliste

menetluskulud nii maakohtus kui ka ringkonnakohtus poolte endi kanda (TsMS § 172 lg 1).

(allkirjastatud digitaalselt)