2-24-3665/27 · Tartu Ringkonnakohtu tsiviilkolleegium

K O H T U M Ä Ä R U S

Kohus

Tartu Ringkonnakohus

Kohtunik

Margit Jäätma, Andra Pärsimägi, Triin Uusen-Nacke

Määruse tegemise koht ja aeg

Tartu, 2. juuni 2025

Tsiviilasja number

2-24-3665

Tsiviilasi

Põlva vald, Põlva linn, XXXXXX korteriühistu avaldus

Vaike Nilbe vastu võlgnevuse väljamõistmiseks

Vaidlustatud kohtulahend

Tartu Maakohtu 17. veebruari 2025. a määrus

Kaebuse esitaja ja kaebuse liik

Põlva vald, Põlva linn, XXXXXX korteriühistu ja Vaike

Nilbe määruskaebused

Kohtuistungi toimumise aeg

Kirjalik menetlus

Menetlusosalised ja nende

esindajad

Määruskaebuse esitaja Põlva vald, Põlva linn,

XXXXXX korteriühistu (avaldaja):

(registrikood

XXXXXXXXX), lepinguline esindaja vandeadvokaadi abi

Marit Seesmaa

Määruskaebuse esitaja (puudutatud isik): Vaike Nilbe

(isikukood XXXXXXXXXXXX), lepinguline esindaja Aet

Sepman

RESOLUTSIOON

1. Tühistada Tartu Maakohtu 17. veebruari 2025. a

määrus osas, millega maakohus avalduse osaliselt

rahuldas ja mõistis Vaike Nilbelt Põlva vald, Põlva linn,

XXXXXX korteriühistu kasuks välja 28. veebruari 2022

kuni 30. märtsi 2024 eest tekkinud halduskulu

võlgnevuse 56 eurot 16 senti ning jättis menetluskulud

menetlusosaliste endi kanda.

Jätta maakohtu määrus muus osas muutmata.

2. Teha tühistatud osas uus määrus, millega jätta

rahuldamata Põlva vald, Põlva linn, XXXXXX

korteriühistu nõue Vaike Nilbelt halduskulu võlgnevuse

56 euro 16 sendi väljamõistmiseks ning jätta

menetluskulud maakohtus Põlva vald, Põlva linn,

XXXXXX korteriühistu kanda.

3. Jätta Põlva vald, Põlva linn, XXXXXX korteriühistu

määruskaebus rahuldamata.

4. Rahuldada Vaike Nilbe määruskaebus.

5. Jätta menetluskulud ringkonnakohtus Põlva vald,

Põlva linn, XXXXXX korteriühistu kanda.

6. Jätta asja materjalide juurde võtmata Põlva vald,

Põlva linn, XXXXXX korteriühistu esitatud

korteriühistu 20. juuni 2022. a üldkoosoleku protokoll

ja korteriühistu juhatuse ja korteriomanike seisukohad

ning Vaike Nilbe esitatud korteriühistu registrikaardi

väljavõte ja nimekiri kortermajas tehtud töödest koos

maksumusega.

7. Lugeda määruse resolutsioon tervikuna sõnastatuks

järgmiselt:

7.1. Jätta Põlva vald, Põlva linn, XXXXXX

korteriühistu avaldus rahuldamata.

7.2. Jätta menetluskulud maa- ja ringkonnakohtus

Põlva vald, Põlva linn, XXXXXX korteriühistu kanda.

7.3. Menetluskulude rahalise suuruse määrab kindlaks

maakohus pärast lõpplahendi jõustumist.

Edasikaebamise kord

Menetlusosalisel on õigus esitada määruskaebus

Riigikohtule 15 päeva jooksul alates käesoleva määruse

kättetoimetamisest.

Hagita menetluses Riigikohtus võib menetlusosaline

menetlustoiminguid teha ning avaldusi ja taotlusi esitada

ise või advokaadi vahendusel.

Juhul, kui menetlusosaline taotleb menetlusabi, peab ta

esitama tähtaja kestel määruskaebuse. Kaebuse

põhjendamiseks või riigilõivu tasumiseks või kaebuses

esineva sellise puuduse kõrvaldamiseks, mis on seotud

menetlusabi taotlemisega, annab kohus mõistliku tähtaja

pärast menetlusabi taotluse lahendamist, kui nimetatud

taotlus ei ole esitatud põhjendamatult või tähtaja

pikendamise eesmärgil.

ASJAOLUD

1. Põlva vald, Põlva linn, XXXXXX korteriühistu (avaldaja) esitas 5. märtsil 2024 Tartu

Maakohtule avalduse, milles palus Vaike Nilbelt (puudutatud isik) avaldaja kasuks välja

mõista majandamiskulude võlgnevuse 310 eurot 7 senti.

Avalduse kohaselt on puudutatud isik XXXXXX-X korteriomandi omanik. Puudutatud isik

on jätnud talle esitatud arved ajavahemikul 28. veebruar 2022–30. märts 2024 osaliselt

tasumata.

Puudutatud isik on tasunud majandamis- ja halduskulusid ruutmeetritel põhineva arvestuse

järgi, mis on põhikirjaga vastuolus. Korteriomanike 29. veebruari 2016. a üldkoosolekul

kinnitatud põhikirja p-de 4.2.6.7 ja 4.2.6.8 kohaselt tuleb majandamis- ja halduskulud tasuda

vastavalt üldkoosoleku poolt vastu võetud otsusele ühe korteriomandi kohta. 25. septembri

2020. a üldkoosoleku otsusega suurendati alates 1. novembrist 2020 majandamistasu 15 euro

võrra kuus korteriomandi kohta (s.o 10 eurolt 25 euroni). Halduskulude suurus on vastavalt

üldkoosoleku poolt vastu võetud otsusele 12 eurot 65 senti. Majandamiskulu ja haldusteenuse

eest tasumine korteripõhiselt on õiguspärane ja vastab korteriomandi- ja korteriühistuseaduse

(KrtS) § 40 lg-le 2.

Puudutatud isik on jätnud tasumata välisukse koodipaneeli ja puutesüsteemi eest kokku 92

eurot ning ühekordse majandamistasu juurdemakse 45 eurot. Välisuksele koodipaneeli ja

puutesüsteemi ostmise aluseks on korteriühistu 17. novembri 2021. a üldkoosoleku otsus,

millega üldkoosolek volitas juhatust tegema korteriühistu nimel tehinguid 1000 euro ulatuses.

2. Puudutatud isik vaidles avaldusele vastu.

Avaldaja lepingulisel esindajal puudub esindamiseks kehtiv õiguslik alus. Õigusvaidluse

pidamine ei ole korteriühistu põhikirjaline ega kaasomandi valitsemisega seonduv tegevus

KrtS § 35 mõistes ning juhatuse liikmetel puudub õigus sõlmida õigusteenuse lepingut ilma

korteriomanike otsuseta. Korteriomanikud ei ole vastu võtnud otsust puudutatud isikuga

õigusvaidluse pidamiseks lepingu sõlmimiseks.

Avaldaja ei ole tõendanud nõudeõigust ega nõude suurust. Põhikirja muudatus jõustub selle

registrisse kandmisest. Korteriühistute kohta peetavas elektroonilises registris on 15. juulil

2019 avaldatud põhikiri, mille muutmise aluseks oli 16. aprilli 2019. a üldkoosolekul vastu

võetud põhikirja muutmise otsus. Tulenevalt TsÜS § 84 lg-st 1 ei ole puudutatud isikul

tekkinud korteriomanike poolt vastu võetud, kuid registris avaldamata põhikirja p-st 4.2.6.7

tulenevat kohustust, muudatus ei ole KrtS § 20 lg 1 ja MTÜS § 23 lg 2 järgi jõustunud.

25. septembril 2020 ei toimunud korteriomanike üldkoosolekut. Korteriomanikel ei olnud

õigust sihtotstarbelise makse ümberkvalifitseerimiseks korteriomandi alusel kogutavaks

majandamiskuluks. Korteriühistu juhatuse liikmetel on suuremad korterid, mistõttu on nad

huvitatud, et kulude jagamine toimub vastavalt korterite arvule, mitte korteriomandi

suurusele. Korteriühistu põhikirja punktid 4.2.6.5, 4.2.6.6, 4.2.6.7 ja 4.2.6.8 on puudutatud

isiku huve ebamõistlikult kahjustavad ning vastuolus KrtS § 40 lg-tega 1 ja 2. Korteriomanik

võib KrtS § 40 lg 3 kohaselt keelduda kandmast kulusid, millega ta ei ole nõustunud, kui

nende kandmise nõudmine temalt oleks vastuolus hea usu põhimõttega.

Korteriühistu juhatuse liikmete tegevus on pahatahtlik, vastuolus hea usu ja mõistlikkuse

põhimõttega.

Puudutatud isik saatis korteriühistu juhatusele kirja tasaarvestusavaldusega. Tartu

Ringkonnakohtu 4. veebruaril 2020 tsiviilasjas nr 2-19-14398 ja Tartu Maakohtu 13.

detsembril 2021 tsiviilasjas nr 2-21-109317 tehtud lahendite alusel on puudutatud isikul

rahaline nõue korteriühistu vastu, mille puudutatud isik tasaarvestab alates 1. jaanuarist 2022

majandamiskulu ja haldusteenuse maksetega.

Majandamistasu peaks põhikirja p 4.2.6.7 alusel olema 20 eurot 72 senti (48 m2 x 0,43 eurot/

m²), aga arvel on see 25 eurot. Halduskuluna peaks põhikirja p 4.2.6.8 kohaselt olema 10 eurot

49 senti (48 m2 x 0,218 eurot/m²), aga arvel on 12 eurot 65 senti. Seetõttu on puudutatud isik

tasunud iga kuu 6 eurot 41 senti vähem.

Tartu Maakohtu 16. oktoobri 2023. a määrusega tsiviilasja nr 2-23-2140 tunnistati kehtetuks

korteriomanike 22. detsembri 2022. a üldkoosoleku otsus, millega koguti igalt

korteriomanikult 135 eurot kortermaja trepikodade välisuste vahetamise kuludeks. Välisuste

väljavahetamise ja ustele koodipaneelide ja puutevõtmega süsteemi paigaldustööde

tellimisega ületati 1000 euro rahaline piirmäär. Kogu välisuste vahetamise maksumus oli

3792 eurot 2023. aasta kohta.

MAAKOHTU SEISUKOHT

3. Tartu Maakohus rahuldas 17. veebruari 2025. a määrusega avalduse osaliselt ja mõistis

puudutatud isikult avaldaja kasuks välja 28. veebruar 2022–30. märts 2024 eest tekkinud

halduskulu võlgnevuse 56 eurot 16 senti. Maakohus jättis ülejäänud osas avalduse

rahuldamata ja menetluskulud menetlusosaliste endi kanda.

Juhatuse liikmel on õigus nõuda ühistu nimel sisse majandamiskulusid ka kohtumenetluses ja

sõlmida leping kohtus esindamiseks. Kohtul ei ole alust arvata, et Marit Seesmaal ei ole

juhatuse liikmega sõlmitud esindusõigust andvat lepingut.

Puudutatud isik on korteriühistu ajavahemikul 28. veebruar 2022–30. märts 2024 esitatud

arvetest jätnud tasumata 310 eurot 7 senti.

Menetlusosaliste vahel on vaidlus selle üle, kas arvetel toodud majandamistasu ja halduskulu

on arvestatud õigesti. Puudutatud isik on tasunud iga kuu majandamistasu ja halduskulu

vähem 6 eurot 41 senti. Lisaks ei ole ta tasunud välisukse koodipaneeli ja puutesüsteemi eest

ning ühekordset majandamistasu juurdemakset.

Äriregistrisse on kantud korteriühistu 16. aprilli 2019. a üldkoosoleku otsusega vastu võetud

põhikiri, mille kohaselt:



p 4.2.6.7 - majandamiskulu tasutakse vastavalt üldkoosoleku poolt vastuvõetud

otsusele ühe korteriomandi kohta (majandamiskulu vahenditest rahastatakse kõigile

korteriomanditele võrdselt vajalikud kulud elamu hooldamiseks, jooksvaks remondiks,

elamu territooriumi korrashoiuks jm pisikuludeks);



p 4.2.6.8 - halduskulud tasutakse vastavalt üldkoosoleku poolt vastuvõetud otsusele

ühe korteriomandi kohta;



p 4.2.6.9 - sihtotstarbelised maksed (suuremahulised renoveerimistööd) tasutakse

korteriomandi 1 m2 kohta.

Nimetatud punktid on samasugused ka 29. veebruaril 2016 vastu võetud põhikirjas.

KrtS § 40 lg 1 sätestab, et korteriomanikud teevad majanduskava alusel perioodilisi

ettemakseid korteriühistule vastavalt oma kaasomandi osa suurusele. Sama paragrahvi lõike 2

kohaselt võib korteriühistu põhikirjaga ette näha teistsuguse kohustuste jaotuse aluse ja

tasumise korra. Tulenevalt TsÜS § 38 lg-st 7 ei saa enam vaidlustada põhikirja vastu võtnud

otsust. Samas peab kohus arvestama KrtS § 17 lg-ga 2, mis sätestab, et kui põhikirja säte on

vastuolus seadusega, kohaldatakse seaduses sätestatut.

Riigikohus selgitas 22. aprilli 2021. a määruse tsiviilasjas nr 2-18-12753 p-s 13.1, et KrtS §

40 lg-s 2 lubatud erandit tuleb mõista kitsalt ja rakendada ainult erandjuhtudel. Erandid

peavad olema kõiki asjaolusid arvesse võttes mõistlikud ja ei tohi ülemääraselt kahjustada

ühegi korteriomaniku õigustatud huve.

Maakohus leidis, et korteriühistu põhikirja p 4.2.6.7 on vastuolus KrtS § 40 lg-ga 2. AÕS § 75

lg 1 kohaselt kannavad kaasomanikud kasutamise ja valdamisega seotud kulutusi vastavalt

kaasomandi suurusele. Mitte millegagi ei ole põhjendatud, et elamu hooldamiseks, jooksvaks

remondiks, territooriumi korrashoiuks jms kuludeks ette nähtud summad jagunevad kõigi

korteriomanike (st kaasomanike) vahel võrdselt hoolimata neile kuuluva korteromandi

suurusest. Tegemist ei ole lõikes 2 lubatud erandiga, kuna kulude selline jaotus kahjustab

väiksemate korteriomandite omanike huve. Seega tuleb majandamiskulude jagamisel

kohaldada KrtS § 40 lg-s 1 sätestatud printsiipi ning määrata kulude suurus vastavalt

kaasomandiosa suurusele.

Maakohus leidis, et korteriühistu 25. septembri 2020. a üldkoosoleku otsus, millega

suurendati majandamistasu 25 euroni alates 1. novembrist 2020 ei ole tühine. Samuti ei ole

majandamiskulude suurendamine hea usu põhimõttega vastuolus (KrtS § 40 lg 3).

Avaldaja on arvestanud majandamiskulu ebaõigesti ja kohtule ei ole teada, kui palju oleks

majandamiskulu suurus, kui seda arvutataks korteriomandi suuruse põhjal. Samuti ei ole vastu

võetud ühtegi otsust, kus selline majandamiskulu suurus nähtuks. Seetõttu jättis maakohus

avaldaja nõude majandamiskulude välja mõistmiseks rahuldamata.

Põhikirja p-s 4.2.6.8 nimetatud halduskulud on eelduslikult raamatupidamise ja maja

haldamise teenuse eest makstav tasu. Maakohus leidis, et selliste kulude jaotamisel on

võimalik kohaldada KrtS § 40 lg-t 2 ning põhikirjas sätestada tasu korteriomandi kohta.

Näiteks korteriomandile arvete koostamine ning korteriga seotud teenuste üle arve pidamine

ei sõltu sellest, kui suure korteriga on tegemist. Raamatupidajal kulub eelduslikult iga korteri

soojaarve koostamiseks ühe palju aega, hoolimata sellest, mitme ruutmeetriga tuleb tasu läbi

korrutada. Seega on põhikirja punkt seadusega kooskõlas.

Maakohus rahuldas avaldaja nõude halduskulude võlgnevuse välja mõistmiseks. Puudutatud

isiku selgituste kohaselt on ta tasunud halduskuluna 10 eurot 49 senti kuus, aga arvel on 12

eurot 65 senti. Seega on puudutatud isik võlgu 28. veebruar 2022–30. märts 2024 eest kokku

56 eurot 16 senti (2 eurot 16 senti x 26 kuud).

Puudutatud isik ei ole tasunud välisukse koodipaneeli ja puutesüsteemi eest kokku 92 eurot

ning ühekordse majandamistasu juurdemakset 45 eurot. Välisuste kulu nõutakse 17. novembri

2021. a üldkoosoleku otsuse p 5 alusel, mille kohaselt juhatusel on õigus korteriühistu nimel

teostada rahalisi tehinguid kuni 1000 eurot. Kuivõrd uste vahetusega seotud lepingusumma

ületas 1000 eurot, ei olnud tegemist tehinguga, mida korteriühistu juhatusel oli õigus teha

ilma korteriomanike volituseta. Avaldaja ei selgitanud, millisel õiguslikul alusel nõuab ta 31.

mai 2023. a arves toodud ühekordse majandamistasu juurdemakset 45 eurot. Seega jättis

maakohus need avaldaja nõuded rahuldamata.

Puudutatud isik on enda väitel saatnud korteriühistu juhatusele kirja tasaarvestusavaldusega.

Maakohus ei lugenud seda tasaarvestusavalduseks, millega saab tasaarvestada käesoleva

otsusega välja mõistetud summat. Avaldus on saadetud 14. veebruaril 2023 ning sellest ei ole

selge, kas ja milliseid summasid milline korteriomanik tasaarvestab ning millised on

korteriühistu nõuded, millega tasaarvestus toimub. Kirjast võib ainult aru saada, milline on

korteriomanike arvates õige majandamistasu ja haldusteenuse kulu summa.

Maakohus jättis avaldaja menetluskulud TsMS § 172 lg-te 1 ja 7 alusel avaldaja kanda ning

puudutatud isiku menetluskulud puudutatud isiku kanda. Kohus rahuldab avaldaja nõude

vähem kui pooles ulatuses, kuid sellest hoolimata ei saa menetluskulusid jagada

proportsionaalselt nõude rahuldatud osaga. Korteriühistu on põhjustanud menetluse sellega, et

ei ole järginud kulude jaotusel seaduses toodud ettekirjutusi. Lisaks ei ole korteriühistu selgelt

välja toonud, millisel õiguslikul alusel on kõik kulud tekkinud. Puudutatud isik on

menetluskulusid kasvatanud sellega, et ei ole esitanud vastuväiteid piisava selgusega ning

lühidalt. Puudutatud isik ei toonud vastuses selgelt välja, millised summad ning miks ta on

jätnud tasumata.

AVALDAJA MÄÄRUSKAEBUS

4. Avaldaja esitas maakohtu määruse peale määruskaebuse, milles palub tühistada maakohtu

määruse resolutsiooni p 3 ja teha tühistatud osas uus määrus, millega mõista puudutatud

isikult avaldaja kasuks välja majandamiskulu 107 eurot. Avaldaja palub jätta menetluskulud

puudutatud isiku kanda.

Maakohus on rikkunud TsMS § 465 lg 2 p-s 8 sätestatut. Kohtumäärus on põhjendamata ega

lähtu faktilistest asjaoludest.

Maakohus on asunud seisukohale, majandamiskulude jagamisel tuleb kohaldada KrtS § 40

lg-s 1 sätestatut ja jaotada kulud vastavalt kaasomandi osa suurusele. Maakohus on jätnud

põhjendamata, kuidas ta jõudis järelduseni, et tegemist ei ole KrtS § 40 lg-s 2 lubatud

erandiga, ning selleni, et kulude senine jaotus kahjustab väiksemate korteriomandite omanike

huve.

Määruse põhjendamata jätmine on viinud kohtu ekslikult arusaamale, et majanduskulude

jaotus korteriomanike vahel võrdselt kahjustab väiksemate korteriomandite omanike huve.

Korteriühistu põhikirja p 4.2.6.7 ei kahjusta ülemääraselt puudutatud isiku õigustatud huve.

Maakohus leidis õigesti, et majandamiskulude suurendamine 15 euro võrra ei ole hea usu

põhimõttega vastuolus. Seega on majandamiskulu ühe korteriomandi kohta 25 eurot.

Puudutatud isik on välja toonud, et majandamiskulude ühe ruutmeetri keskmine maksumus

tema korteriomandi jaoks on 0,43 eurot/m². Kui puudutatud isik maksaks majandamistasu

ruutmeetripõhiselt, oleks tal tulnud tasuda majandamiskulu 20 eurot 72 senti (0,43x48,3).

Seega tasub puudutatud isik majandamiskulude võrdse jaotamise korral 4 eurot 28 senti (25-

20,72) rohkem, mida ei saa pidada puudutatud isiku huvide ülemääraseks kahjustamiseks.

Kui korteriomanikud tasuksid majandamiskulu ruutmeetripõhiselt, siis see kahjustaks

suuremate korteriomandite omanike huve. Sellisel juhul tuleks neil tasuda hooldustöödeks

oluliselt suurem summa kui väiksemate korteriomandite omanikel.

Ühistu on käsitlenud majandamiskuludena järgmisi kulusid: tööjõukulud – juhatuse liikme

tasu ja maksud; üldelektri süsteemi hooldus (valgustite vahetus, pirnide vahetus jne);

gaasisüsteemi hooldustööd ja tehniline kontroll; soojasõlme hooldustööd ja tehniline kontroll;

õueala ja parkla hooldustööd; muru ja heki hooldustööd; saali rent üldkoosoleku

läbiviimiseks; kontoritarbed; pangateenused – maksekorralduse maksete teenustasu, kaardi

teenustasu; muud hooldustööd.

Enamik suuremahulisi renoveerimis- ja remonditöid on tehtud ruutmeetripõhiselt.

Kõik korteriomanikud kasutavad olenemata nende korteriomandi suurusest võrdselt nt

autoparklat, trepikoda, keldrit, soojasõlme jne. Selleks tuleb korteriühistul hooldada parklat,

trepikoda, keldrit, soojasõlme, maja kõnniteed ja muru. Samuti on vajalik osta hooldamiseks

vajalikud seadmed ja tarvikud.

Puudutatud isik on tasunud majandamiskulu 20 eurot 72 senti. Seega on puudutatud isikul

tasumata ühes kuus majandamiskulu 4 eurot 28 senti (25-20,72).

5. Puudutatud isik palub jätta avaldaja määruskaebuse rahuldamata ja menetluskulud avaldaja

kanda.

Maakohus on õigesti leidnud, et korteriühistu põhikirja p 4.2.6.7 on vastuolus seadusega,

kahjustab ebamõistlikult väiksema kaasomandi osa omanikke, sh puudutatud isikut.

Korteriühistu kõikidel juhatuse liikmetel on oluliselt suuremad eluruumid kui puudutatud

isikul. Juhatuse liikmed on majanduslikult huvitatud sellest, et kulude jagamine toimuks

põhikirja p 4.2.6.7 järgi.

Korteriomanikke ei tohi kohelda ebavõrdselt sõltuvalt nende kaasomandi osa suurusest.

Olukorras, kus majandamiskulud ja haldustasud on jagatud korterite arvu, mitte kaasomandi

osa suuruse järgi, peab puudutatud isik maksma enda korteriomandi ühe ruutmeetri eest 60%

võrra rohkem kui juhatuse liige Asta Kütt.

Riigikohtu seisukoha järgi tuleb KrtS § 40 lg-s 2 lubatud erandit mõista kitsalt ja rakendada

ainult erandjuhtudel. Kuigi praktikas ei ole lg 2 teises lauses näitena tooduga võrreldes

välistatud ka teised erandid, peavad need olema kõiki asjaolusid arvesse võttes mõistlikud ja

ei tohi ülemääraselt kahjustada ühegi korteromaniku õigustatud huve.

Puudutatud isik eksitab kohut väites, et põhikiri kinnitati 29. veebruari 2016. a üldkoosolekul.

Üldkoosolekul ei võetud põhikirja vastu ja äriregistrile esitatud põhikiri jäi korteriomanike

otsusega kooskõlla viimata.

Suurema kaasomandi osa omanik saab ka suuremat hüve. Tema kasutuses on rohkem pinda ja

korteriomandi müümisel on tal võimalik saada kõrgemat müügihinda. Seega on mõistlik, et

suurema kaasomandi osa omanik kannab ka proportsionaalselt suuremat rahalist koormist,

nagu ta seda teeb kütte, maamaksu, kindlustuse ja kõikide teiste kaasnevate kulude puhul.

Määruskaebuses välja toodud näited töödest, mille puhul on kasutatud ruutmeetripõhist

arvestust, on asjakohatud. Ajavahemikul 2018–2024 on kortermajas tehtud kokku 40 453 euro

80 sendi eest töid selliselt, et kulude jaotus on toimunud korterite arvu, mitte kaasomandi osa

suuruse põhiselt (maja välistrepid, kanalisatsioonipüstakute ja veetorude vahetus,

välistreppide roostevabast terasest käsipuud, maja välisuste vahetus). Tegemist on väiksemate

korteriomandite omanike jaoks väga suure rahalise kuluga.

PUUDUTATUD ISIKU MÄÄRUSKAEBUS

6. Puudutatud isik esitas maakohtu määruse peale määruskaebuse, milles palub maakohtu

määruse tühistada resolutsiooni p-de 2 ja 4 osas. Puudutatud isik palub teha uus määrus,

millega jätta avaldus täielikult rahuldamata ja jätta menetluskulud maa- ja ringkonnakohtus

avaldaja kanda.

Puudutatud isik ei nõustu maakohtu seisukohaga, et halduskulu võib arvestada korteripõhiselt.

Maakohus on hinnanud tõendeid ebaõigesti ning tõlgendanud korteriühistu kehtiva põhikirja

punkti 4.2.6.8 vastuolus KrtS § 40 lg-ga 2 ja Riigikohtu praktikaga. KrtS § 40 lg 2 kohaselt on

kulude jaotuse aluseks kaasomandi osa suurus või mõõdikute näidud nende teenuste puhul,

mille tarbimist on võimalik mõõdikutega mõõta. Kehtivas seaduses ei ole võimalust jagada

kulusid korterite arvu alusel. Haldusteenus ei ole raamatupidamine, vaid vastavalt Kvatro

Kinnisvarahalduse OÜ-ga sõlmitud teenuse osutamise lepingule elamu majandamiseks

vajalike toimingute korraldamine, sh äriplaanide, eelarvete, lepingute sõlmimine,

kommunaalteenuste vahendamine ja üüriarvete esitamine, ekspluatatsioonikulude arvestamine

ja raamatupidamise korraldamine.

Puudutatud isik ei nõustu maakohtu määratud menetluskulude jaotusega. Maakohus ei ole

järginud kaalutlusõiguse ja hea usu ning mõistlikkuse põhimõtteid ning on kohaldanud

materiaalõigust ebaõigesti. Avaldaja menetluskulud jäid tema enda kanda, kuigi maakohus

rahuldas avaldaja nõude 18,11% ulatuses. Sellele lisanduvad osaliselt korteriühistu poolt

esindajale tasutud menetluskulud, kuna korteriühistu rahalised vahendid tekivad

korteriomanike rahalistest maksetest. Menetlusdokumendile ei ole ette nähtud konkreetset

mahunõuet, puudutatud isikule ei ole võimalik ette heita seda, kui tema esitatud vastused olid

mahukad. Puudutatud isik ei nõustu maakohtuga, et ta ei ole selgitanud, milliseid nõudeid ta

ei tasunud. Juhatuse liige A. Kütt kasutab korteriühistu liikmete vastu kohtusse pöördumisel

korteriomanike raha, milleks ei ole talle volitust ega nõusolekut antud.

7. Avaldaja palub jätta puudutatud isiku määruskaebuse rahuldamata ja menetluskulud

puudutatud isiku kanda.

Kvatro Kinnisvarahalduse OÜ (Kvatro) osutab korteriühistule raamatupidamise teenust. Muu

haldusteenuse korraldab korteriühistu ise. Kvatro ei allkirjasta korteriühistu nimel ühtegi

lepingut, korteriühistu ei ole andnud selleks Kvatrole volitusi. Seega võib halduskulu

arvestada korteripõhiselt, sest tegemist on peamiselt arvete jagamise ja

raamatupidamistoimingutega.

Maakohus on selgitanud, miks on õiglane jätta menetluskulud poolte endi kanda. Maakohus ei

ole diskretsiooni piire ületanud.

20. juuni 2022. a üldkoosoleku protokollist nähtub, et üldkoosolek andis juhatusele nõusoleku

juriidilise teenuse kasutamiseks. Seega ei vasta tõele puudutatud isiku väide, et juhatusele ei

ole antud nõusolekut juriidilise teenuse osutamiseks.

RINGKONNAKOHTU SEISUKOHT

8. Ringkonnakohus leiab, et maakohtu määrus tuleb materiaalõiguse normi ebaõige

kohaldamise tõttu tühistada osas, millega maakohus avalduse osaliselt rahuldas, mõistis

puudutatud isikult avaldaja kasuks välja halduskulu võlgnevuse 56 eurot 16 senti ja jättis

menetluskulud menetlusosaliste endi kanda. Ringkonnakohus teeb tühistatud osas uue

määruse, millega jätab avaldaja nõude halduskulu võlgnevuse väljamõistmiseks rahuldamata

ja menetluskulud maakohtus avaldaja kanda. Ringkonnakohus jätab avaldaja määruskaebuse

rahuldamata ja rahuldab puudutatud isiku määruskaebuse. Menetluskulud ringkonnakohtus

jäävad avaldaja kanda.

9. Ringkonnakohus kontrollib maakohtu määruse seaduslikkust ning põhjendatust TsMS §

651 lg 1 ja § 659 järgi üksnes määruskaebusega vaidlustatud osas. Avaldaja on vaidlustanud

maakohtu määruse osas, millega maakohus jättis rahuldamata 107 euro suuruse

majandamiskulu nõude. Avaldaja ei vaidlusta maakohtu määrust osas, millega maakohus

jättis tema ülejäänud nõuded rahuldamata. Puudutatud isik on vaidlustanud maakohu määruse

osas, millega maakohus avalduse osaliselt rahuldas, mõistis puudutatud isikult avaldaja

kasuks välja halduskulu 56 eurot 16 senti ja jättis menetluskulud menetlusosaliste endi kanda.

Maakohtu määrus on vaidlustamata osas TsMS § 456 lg 4 teise lause ja § 463 lg 2 kohaselt

jõustunud.

10. TsMS § 667 lg 3 esimese lause kohaselt lahendatakse määruskaebus kirjalikus

menetluses, kui kohus ei pea vajalikuks kohtuistungit korraldada. Avaldaja soovib asja

arutamist kohtuistungil. Ringkonnakohus ei pea vajalikuks kohtuistungit korraldada.

11. Määruskaebuse põhjendamiseks võib TsMS § 662 lg 3 kohaselt esitada uusi asjaolusid ja

tõendeid.

Avaldaja esitas koos määruskaebusega ja vastusega puudutatud isiku määruskaebusele eraldi

dokumentidena korteriühistu juhatuse ja korteriomanike seisukohad (dtl-d 383–386; 443–

446). Ringkonnakohus märgib, et tegemist ei ole dokumentidega, mis tõendavad asjas tähtsust

omavaid asjaolusid. Ringkonnakohus jätab need asja materjalide juurde võtmata.

Puudutatud isik esitas koos vastusega avaldaja määruskaebusele korteriühistu registrikaardi

väljavõtte (dtl-d 419–420) ja nimekirja kortermajas tehtud töödest koos maksumusega (dtl

421). Avaldaja esitas koos vastusega puudutatud isiku määruskaebusele korteriühistu 20.

juuni 2022. a üldkoosoleku protokolli (dtl-d 437–441). Ringkonnakohus jätab tõendid TsMS

§ 238 lg 1 p 1 alusel asja materjalide juurde võtmata, kuna nendel ei ole asja lahendamise

seisukohalt tähtust.

12. Menetlusosalised vaidlevad selle üle, kas korteriühistu põhikirja p-des 4.2.6.7 ja 4.2.6.8

sätestatud majandamis- ja halduskulude jaotamise viis (s.o võrdselt korteriomandi kohta) on

KrtS § 40 lg-s 2 sätestatuga kooskõlas.

KrtS § 40 lg 1 järgi teevad korteriomanikud majanduskava alusel perioodilisi ettemakseid

vastavalt oma kaasomandi osa suurusele. KrtS § 40 lg 2 kohaselt võib korteriomanike

kokkuleppe tingimusi arvestades korteriühistu põhikirjaga ette näha KrtS § 40 lg-s 1

sätestatust erineva kohustuste jaotuse aluse ja tasumise korra majandamiskulude kandmisel,

kui see on kõiki asjaolusid arvestades mõistlik ega kahjusta ülemäära ühegi korteriomaniku

õigustatud huve. Eelkõige võib põhikirjaga ette näha, et tegelikust tarbimisest sõltuvad

majandamiskulud tasub korteriomanik pärast kulude suuruse selgumist kas vastavalt oma

kaasomandi osa suurusele või vastavalt tema tarbitud teenuse mahule.

Riigikohus on selgitanud, et KrtS § 40 lg 2 sõnastusest ja sätte sisulisest eesmärgist lähtudes

tuleb KrtS § 40 lg-s 2 lubatud erandit mõista kitsalt ja rakendada ainult erandjuhtudel. Kuigi

praktikas ei ole lg 2 teises lauses näitena tooduga võrreldes välistatud ka teised erandid,

peavad need olema kõiki asjaolusid arvesse võttes mõistlikud ja ei tohi ülemääraselt

kahjustada ühegi korteriomaniku õigustatud huve. Kui kulude jaotamisel kaldutakse

põhikirjaga kõrvale KrtS § 40 lg-s 1 sätestatud põhimõttest muul viisil, kui see on sätestatud

KrtS § 40 lg 2 teises lauses, siis eelduslikult kahjustab kõrvalekalduv kulujaotus osade

korteriomanike õigustatud huve (vt RKTKm p-d 22.04.2021, 2-18-12753/34, p-d 13.1 ja

13.2).

Praegusel juhul on majandamis- ja halduskulude jaotamisel kaldutud põhikirjaga kõrvale KrtS

§ 40 lg-s 1 sätestatud põhimõttest muul viisil, kui see on sätestatud KrtS § 40 lg 2 teises

lauses. Kulude jaotus võrdselt korteriomandi kohta olenemata kaasomandi osa suurusest

eelduslikult kahjustab osade korteriomanike õigustatud huve.

13. Ringkonnakohus nõustub maakohtuga, et põhikirja p 4.2.6.7 on vastuolus KrtS § 40 lg-ga

2. Ringkonnakohus nõustub maakohtu põhjendustega määruse p-s 8.1 ja TsMS §-st 659 ja §

654 lg-st 6 tulenevalt neid ei korda. Maakohtu seisukoht on kooskõlas eespool viidatud

Riigikohtu praktikaga, millele ka maakohus määruse p-s 7 viitas. Maakohus on oma

seisukohta piisavas ulatuses põhjendanud.

Avaldaja ei ole põhjendanud, miks ei kahjusta majanduskulude seaduses sätestatust

teistsugune jaotus puudutatud isiku huve ülemääraselt. Puudutatud isik on välja toonud, et

KrtS § 40 lg-s 1 sätestatud jaotuse korral peaks ta tasuma majandamiskulu ühes kuus 4 eurot

28 senti vähem. Kuigi nimetatud summa ei ole objektiivselt võetuna suur, ei nõustu

ringkonnakohus avaldaja seisukohaga, et seda ei saa pidada puudutatud isiku kui

korteriomaniku huvide ülemääraseks kahjustamiseks. Summa suurus võib ajas muutuda.

Ringkonnakohus ei nõustu ka avaldaja seisukohaga, et KrtS § 40 lg-s 1 sätestatud üldreeglist

lähtumine kahjustab ebamõistlikult suuremate korteriomandite omanike huve.

Avaldaja määruskaebuses toodud korteriühistu juhatuse ja osade korteriomanike

seisukohtades viidatakse Tartu Ringkonnakohtu 4. veebruari 2021. a määrusele tsiviilasjas nr

2-19-14398, mille p-s 9 ringkonnakohus leidis, et korteriühistu põhikiri on kooskõlas KrtS §

40 lg-ga 2. Ringkonnakohus selgitab, et ei ole praeguses asjas seotud varasema kohtulahendi

põhjendavas osas esitatud seisukohaga.

14. Ringkonnakohus leiab erinevalt maakohtust, et ka põhikirja p 4.2.6.8 on vastuolus KrtS §

40 lg-ga 2. Sarnaselt majandamiskulule ei ole põhjendatud ka halduskulu jagamine võrdselt

korteriomandi kohta.

Maakohus on määruse p-s 9.1 õigesti märkinud, et põhikirja p-s 4.2.6.8 nimetatud

halduskulud on eelduslikult raamatupidamise ja maja haldamise teenuse eest makstav tasu.

Hinnates seda, kas see põhikirja punkt on kooskõlas KrtS § 40 lg-s 2 sätestatuga, on

maakohus lähtunud sellest, et tegemist on näiteks korteriomanditele arvete koostamise ja

korteriga seotud teenuste üle arve pidamisega, mis ei sõltu korteri suurusest. Teenuse

osutamiseks sõlmitud lepingu järgi on teenuse sisu aga eelkirjeldatust oluliselt laiem.

Avaldaja väide, mille kohaselt Kvatro Kinnisvarahalduse OÜ osutab korteriühistule

raamatupidamise teenust ja muu haldusteenuse korraldab korteriühistu ise, on vastuolus

avaldaja enda maakohtus esitatud tõendiga. Avaldaja esitatud uuendatud halduslepingu

tingimuste p-i 6 kohaselt on osutatavateks teenusteks haldusteenus ja raamatupidamise

korraldamine, lepingu tingimuste p-s 7 on viidatud lisas 1 olevale teenuste kirjeldusele (dtl

332). Lepingu üldtingimuste p-i 12.1 kohaselt on lepingu eesmärgiks kinnisasjal

korrashoiuteenuste osutamine, eesmärgiga tagada kinnisasja ohutu, energiat säästev ja

seadusest tulenev eesmärgipärane kasutamine. Lisas 1 toodud teenuse kirjelduse kohaselt (dtl

337) on osutatava haldusteenuse sisu järgmine: korteriühistu juhatuse nõustamine kinnisasja

majandamisega seotud küsimustes; korterühistu juhatuse nõustamine ja abistamine

majanduskava koostamisel; majanduskava täitmine ja jälgimine; üldkoosoleku ja juhatuse

otsusega ettenähtud tööde teostamiseks hinnapäringute võtmine; ehitus- ja remonditööde

korraldamine kinnisasja asukohas; tehnosüsteemide hooldustööde korraldamine; kinnisasja

üldiste mõõturite taatlemise ja vahetamise korraldamine; kinnisasja peamõõturite näitude

kogumine ja edastamine kommunaalteenuste pakkujatele; kinnisasja individuaalmõõturite

näitude (korterite ja äripindade) kogumine; kinnisasja vara- ja vastutuskindlustuse sõlmimise

korraldamine; projektiga seotud tööde läbiviimiseks vajalike lepingute sõlmimine või

sõlmimise korraldamine; kinnisasjaga seotud informatsiooni liikumise korraldamine;

kinnisasja dokumentatsiooni haldamine ja korrashoid; vajadusel korteriühistu juhatuse

nõustamine ja abistamine üldkoosoleku ettevalmistamisel ja korraldamisel, korteriomandi- ja

korteriühistuseaduses sätestatud valitseja vastutuse kandmine, kui korteriühistus puudub

juhatus ja see on kooskõlas korteriühistu põhikirjaga.

Avaldaja ei ole toonud esile ja tõendanud asjaolusid, mille põhjal saaks asuda seisukohale, et

osutatava teenuse puhul tervikuna saavad kõik korterid samasuguse teenuse mahu olenemata

nende suurusest. Avaldaja ei ole põhjendanud, miks korteriomanik peab võrreldes KrtS § 40

lg-s 1 sätestatuga tasuma makseid võrdselt teiste korteriomanikega, mitte oma kaasomandiosa

suurusest lähtuvalt.

Asja materjalidest nähtuvalt on puudutatud isik tasunud halduskulu KrtS § 40 lg-s 1 sätestatud

kaasomandi osa suurusel põhineva jaotuse alusel. Seega puudub puudutatud isikul halduskulu

võlgnevus ning rahuldamata tuleb jätta ka avaldaja nõue halduskulu võlgnevuse 56 euro 16

sendi väljamõistmiseks.

15. Arvestades et avaldaja nõuded jäävad rahuldamata, on põhjendatud jätta menetluskulud

maa- ja ringkonnakohtus TsMS § 172 lg 1 alusel avaldaja kanda.

Kuna maakohus ei määranud vaidlustatud lahendis menetluskulude rahalist suurust kindlaks,

määrab menetluskulude rahalise suuruse kõigis kohtuastmetes TsMS § 177 lg 2 järgi kindlaks

maakohus.

(allkirjastatud digitaalselt)