3-25-632/39 · Tartu Ringkonnakohtu halduskolleegium

K O H T U M Ä Ä R U S

Kohus

Tartu Ringkonnakohus

Kohtukoosseis

Madis Ernits, Maili Lokk, Einar Vene

Otsuse tegemise aeg ja koht

3. juuni 2025, Tartu

Haldusasja number

3-25-632

Haldusasi

Lossi tn 9 korteriühistu ja Lossi Majad OÜ kaebus

Tartu Linnavalitsuse 11. veebruari 2025. a korralduse

nr 104 „Tartu linn, Lossi tn 11 ja Lossi tn 13

ehitusloa andmine“ ja selle alusel antud ehituslubade

nr 2512271/00803 ja nr 2512271/00806 tühistamiseks

Vaidlustatud kohtulahend

Tartu Halduskohtu 17. aprilli 2025. a määrus

Menetluse alus ringkonnakohtus

Lossi tn 9 korteriühistu ja Lossi Majad OÜ

määruskaebus

Asja läbivaatamine

Kirjalik menetlus

Menetlusosalised

Kaebaja I / määruskaebuse esitaja I – Lossi tn 9

korteriühistu

Kaebaja II / määruskaebuse esitaja II – Lossi Majad

OÜ

Kaebajate lepinguline esindaja – vandeadvokaat

Rene Varul

Vastustaja – Tartu linn

Kolmas isik I – Lossi 11 OÜ, lepinguline esindaja

vandeadvokaat Margo Lemetti

Kolmas isik II – Eesti Vabariik (Haridus- ja

Teadusministeeriumi kaudu)

RESOLUTSIOON

1. Rahuldada määruskaebus ja tühistada Tartu Halduskohtu 17. aprilli 2025. a määrus

ning teha asjas uus määrus, millega jätta kolmanda isiku I taotlus rahuldamata ja

rahuldada kaebajate esialgse õiguskaitse taotlus.

2. Kohaldada esialgset õiguskaitset ja peatada Tartu Linnavalitsuse 11. veebruari 2025.

a korralduse nr 104 „Tartu linn, Lossi tn 11 ja Lossi tn 13 ehitusloa andmine“ ja

korralduse alusel antud ehituslubade nr 2512271/00803 ja nr 2512271/00806 kehtivus

kuni käesolevas haldusasjas kohtulahendi jõustumiseni.

3. Võtta asja juurde määruskaebusele lisatud Tartu Linnavalitsuse 13. aprilli 2023 kiri

nr 7-1/EPD-21-0792 ja kolmanda isiku II esitatud vaade Lossi tn 11 ja 13 hoonetele.

4. Jätta asja juurde võtmata kolmanda isiku I esitatud väljavõte kirjavahetusest ja

kolmanda isiku II esitatud lisad.

EDASIKAEBAMISE KORD

Määruse peale ei saa esitada määruskaebust (halduskohtumenetluse seadustik (HKMS) § 252

lg 7).

ASJAOLUD JA MENETLUSE KÄIK

1. Tartu linnas Lossi tn 11 // 13 (katastriüksuse katastritunnus 79507:019:0016) omanikuks on

Lossi 11 OÜ. Kinnisasjal on korteriomandid nr 3929103 ja 3929203. Eriomand on loodud

vastavalt 12. septembri 2002 eriomandi kokkuleppele ja hoonejaotusplaanile. Sihtotstarbeks

on elamumaa 75% ja ärimaa 25% ning omanikuks on Lossi 11 OÜ. Kinnisturaamatu kandest

nähtuvalt on aadress Tartu linn, Lossi tn 11 // 13 määratud 19. augustil 2021, varasemalt oli

aadressiks Lossi tn 11. Eelmärgitud alal kehtib Tartu Linnavalitsuse 11. augusti 2019. a.

korraldusega nr 622 kehtestatud Lossi tn 11 krundi detailplaneering.

2. Tartu Linnavalitsus andis 11. veebruari 2025. a korraldusega nr 104 „Tartu linn, Lossi tn

11 ja Lossi tn 13 ehitusloa andmine“ ehitusload Tartu linnas Lossi tn 11 korterelamu-kohviku

püstitamiseks ja Lossi tn 13 korterelamu-teenindushoone püstitamiseks. Korralduse alusel

väljastati ehitusload nr 2512271/00803 ja 2512271/00806.

3. Lossi tn 9 korteriühistu (äriregistri järgi on nimeks „Tartu linn, Lossi tn 9 korteriühistu“) ja

Lossi Majad OÜ esitasid halduskohtule kaebuse korralduse nr 104 tühistamiseks. Kaebajad

esitasid esialgse õiguskaitse taotluse korraldusega antud ehituslubade kehtivuse peatamiseks

kuni asjas tehtava kohtuotsuse jõustumiseni. Kaebajate põhjendused olid järgmised.

3.1. Detailplaneeringu kohaselt peab Lossi tn 13 hoone olema 5-korruseline ja parkla Lossi tn

13 hoone soklikorrusel. Ehitusprojektiga on muudetud hoone 7-korruseliseks (sh kaks maa-

alust parkimiskorrust). Maa-alused lisakorrused annavad märgatavalt juurde ehitusmahtu ja

suureneb kasutuskoormus.

3.2. Maa-alune hoonestusala jääb ehitatavate Lossi tn 11 ja 13 vahele ja hoonestus

kavandatakse lubatust sügavamale. Ületatakse detailplaneeringus lubatud ehitisealust pinda

(550 m2).

3.3. Krundile on kavandatud 32 korterit ja lisaks veel 24% äripindasid, mida hakkab projekti

kohaselt kasutama 133 elanikku. Plaanitav intensiivsus on märkimisväärne ja antud asukohta

mittesobiv.

3.4. Hea ehitustava ei näe ette, et ehitusloa andmisega saaks niivõrd oluliselt ja mahukalt

muuta detailplaneeringu lahendusi. Samuti oli eelduslikult vajalik ehitusgeoloogiline uuring.

Lisaks on esitamata piirdeaia projekt ja lahendamata sademevee valgumise probleem.

3.5. Esialgse õiguskaitse kohaldamine on vajalik, kuna vaidlustatud ehituslubade kehtivuse

peatamata jätmise korral võib tekkida olukord, kus enne kohtumenetluse lõppemist on hooned

valmis ehitatud.

4. Tartu linn oli esialgse õiguskaitse taotlusele esitatud vastuses seisukohal, et kaebaja

subjektiivsete õiguste riive osa on äärmiselt üldsõnaline ning põhistamata. Kaebajate

põhiväiteid seonduvad eelkõige korterite arvuga ning lähtuvalt korterite arvust tuleneva

kinnistu kasutamisintensiivsusega. Parkimiskohtade arv ei ole mõjutanud korterite arvu.

5. Halduskohus rahuldas 18. märtsi 2025. a määrusega esialgse õiguskaitse taotluse ning

peatas Tartu Linnavalitsuse 11. veebruari 2025. a korralduse nr 104 ja korralduse alusel antud

ehituslubade kehtivuse kuni 17. aprillini 2025 (k.a). Sama määrusega kaasati menetlusse

kolmanda isikuna Lossi 11 OÜ.

6. Lossi 11 OÜ esitas halduskohtule taotluse mitte jätkata esialgse õiguskaitse kohaldamist.

6.1. Kaebajal I kui korteriühistul kaebeõigust ei ole. Kaebajale II kuulub Lossi tn 9 kinnistust

mõtteline osa ja reaalosa eluruum nr 2. Tegemist on äriühinguga, kes saab tugineda ainult

omandiõiguse riivele.

6.2. Lossi tn 11 hoone püstitamiseks antud ehitusluba ei riiva mingil viisil kaebajate õigusi.

Korterite maksimaalset arvu ei pea määrama detailplaneeringus.

6.3. Asjaolu, et hoone soklikorruse asemel toimub parkimine hoone kahel maa-alusel

korrusel, ei saa rikkuda kaebajate subjektiivseid õigusi. Soklikorrusel vabaneva parkla arvelt

ei ole korterite üldarvu suurendatud. Detailplaneeringu kohaselt ei ole kavandatavate korterite

arv ka kuidagi seotud parkimiskohtade arvuga.

6.4. Ehitusprojektis välja toodud 133 elanikku ei tähenda tegelikku elanike arvu.

6.5. Maa-aluse hoonestusala nihutamisega ei kaasne kaebajate õiguste riivet. Maa-aluse

parkimisala nihutamine oli vajalik tulenevalt arheoloogiliste uuringute käigus tuvastatud

säilitamist vajavatest müüridest. Detailplaneeringus määratud maapealsed mahud ei muutu.

6.6. Detailplaneeringu põhijoonisel märgitud maksimaalse sügavuse piirangu eesmärk ei

olnud kaitsta Lossi tn 9 kinnistuomaniku õigusi või huve. Detailplaneering nägi iseenesest ette

ka võimaluse rajada hoonestus maa-alla allapoole absoluutkõrgust 45.00.

6.7. Ehitusgeoloogilised uuringud on kinnistul teostatud.

6.8. Esialgse õiguskaitse kohaldamise mittepikendamine oleks avalikes huvides, sest see

aitaks kõrvaldada võimalikku ohtu kõrvalasuva muusikakooli (Lossi tn 15) hoone püsimisele.

Samuti saaks linnaruum kavandatud viisil hoonestatud.

6.9. Kolmas isik I on juba ehitusloa vaidlustamise ja esialgse õiguskaitse kohaldamise tõttu

kandnud kahju seoses laenulepingutega. Esialgse õiguskaitse kohaldamisel ei saa asuda

müüma rajatavaid elamispindu ning ei ole võimalik täita õigeaegselt võetud kohustusi.

7. Halduskohus rahuldas 17. aprilli 2025. a määrusega kolmanda isiku I taotluse ja tühistas

kohaldatud esialgse õiguskaitse ja jättis kaebajate esialgse õiguskaitse taotluse rahuldamata.

Halduskohtu põhjendused olid järgmised.

7.1. Kaebajatel esineb esialgse õiguskaitse vajadus, kuid esialgse õiguskaitse jätkamine ei ole

enam põhjendatud.

7.2. Tähelepanuta jäävad kaebajate väited esialgse õiguskaitse kohaldamiseks Lossi 15

kinnistule avalduvat mõju arvestades kui ka kolmanda isiku I väited, mis on esitatud esialgse

õiguskaitse tühistamiseks mh riigile kuuluva Lossi tn 15 kinnistu ja koolihoone kaitse

eesmärgiga. Kui tegevus vastustaja väljastatud ehitusloa alusel või ka selle loa

reguleerimisalast väljudes kahjustab kohtumenetluse-välise isiku õigusi ja huve, saab sellele

reageerida ehitusjärelevalveks pädev haldusorgan (Tartu linn).

7.3. Ehitamisest tulenev mõju korteriühistust kaebajale I ei ole sedavõrd suur, et takistada

ehitusloa alusel ehitamist. Äriühingust kaebaja II puhul saab subjektiivsete õiguste riive

seisneda eelkõige omandiõiguse riives, erinevalt elanikest korteriomanike huvidest. Kuigi ka

tema huvides saab olla, et naaberkinnistul toimuv ehitamine ei ohustaks Lossi tn 9 hoonet ega

tekitaks ehitamisest tulenevate mõjutustega kahju, saavad kaebuses väidetud argumendid, sh

suurema asutustiheduse ja liikumisintensiivsus tema õigusi riivata vaid väga vähesel määral.

Kaebajad ise on jäänud oma omandiõiguse riive sisustamisel üldsõnaliseks.

7.4. Kolmanda isiku I seisukohtadest nähtuvalt ei ole parkimislahenduse muudatus tegelikult

ehitatavates hoonetes korterite arvu suurendanud ja parkimine on endiselt lahendatud sama

hoone mahus. Usutav on kolmanda isiku selgitus, et ehitusprojektis märgitud 133 elanikku ei

tähenda tegelikult hoonetesse elama asuvate inimeste võimalikku arvu, vaid tegemist on

maksimaalse inimeste arvuga. Samuti on kolmas isik selgitanud, et detailplaneering ei

välistanud tegelikkuses ehitamist allapoole absoluutkõrgust 45.00 ning detailplaneeringus

määratud maapealsed mahud ei muutu. Vaidlust pole, et maa-alune hoonestusala jääb

ehitatavate Lossi tn 11 ja 13 hoonete vahele, mistõttu selle nihutamisest tulenev kaebajate

õiguste riive on küsitav. Kaebaja II ja Lossi tn 11 kinnistuomaniku vahel on ka 20. detsembril

2018 sõlmitud servituudi seadmise leping (dtl 163-175), millega on lahendatud piirdeaia ja

sademevee küsimused ning seatud teeservituut, mis tagab Lossi tn 9 kinnistul laiema

juurdepääsutee oma hoovialale. Kuna Lossi tn 9 ning Lossi tn 11 ja 13 kinnistutele on

eraldiseisvad juurdepääsuteed, mis tulevikus eraldatakse ka aiaga, nõustus kohus kolmanda

isikuga, et kaebajate väited, mis puudutavad jäätmekäitlust kinnistutel ei ole kuigivõrd

põhjendatud.

7.5. Olukorras, kus ehitusload on väljastatud ja neid ei saa soovitud ajagraafikus realiseerida,

võib kolmandale isikule kui ehitamisest huvitatud isikule kahju tekkida. Kolmanda isiku I

õigused ehitusloa alusel ehitamiseks kaaluvad praegusel juhul üles kaebajate õiguse säilitada

kohtumenetluse ajaks olemasolev olukord. Samuti ei ilmne ülekaalukat avalikku huvi, mille

kaitseks oleks esialgse õiguskaitse jätkamine õigustatud.

8. Halduskohus kaasas 28. aprilli 2025. a määrusega menetlusse kolmanda isikuna Eesti

Vabariigi (Haridus- ja Teadusministeeriumi kaudu) kui Tartus Lossi tn 15 omaniku.

MENTLUSOSALISTE PÕHJENDUSED

9. Kaebajad esitasid halduskohtu 17. aprilli 2025. a määruse peale määruskaebuse, milles

paluvad halduskohtu määruse tühistada ja teha uus lahend, millega jätta kolmanda isiku I

taotlus rahuldamata ja jätkata esialgse õiguskaitse kohaldamisega kuni asjas vaidluse

lahendamiseni. Määruskaebuse põhjendused on järgmised.

9.1. Halduskohus on jätnud tähelepanuta väited, mis on esitatud Lossi tn 15 kinnistu ja

koolihoone kaitse eesmärgiga.

9.2. Ehituslubade vastuolu detailplaneeringuga on ilmne. Ehituslubade korraldusest ja selle

aluseks olevast projektist nähtub, et linn lubab hakata ehitama maa alla, väljaspoole

hoonestusala, lubatust suuremale ehituspinnale ja lubatust sügavamale. Kui maa alla ehitada

ei lubataks, siis ei oleks võimalik rajada 32 korterit. Kasutuskoormuse kasv on kaebajate

peamine etteheide ja nende kaebeõiguse alus. Väikesele krundile soovitakse mahutada

ebaproportsionaalselt suur elamumaht.

9.3. Lossi tn 13 kinnistu tulevane kasutamise intensiivsus mõjutab kaebajate õigusi ja rikub

muude negatiivsete mõjude kõrval kaebajate omandiõigust.

9.4. Detailplaneeringujärgne parkimiskohtade arv krundil on 7. Kui parkimiskohtade arv

krundil on 7, siis see võimaldaks rajada maksimaalselt 20 korterit. Kaebajad viitavad

kolmandale isikule I edastatud Tartu Linnavalitsuse 13. aprilli 2023. a kirjale.

10. Vastustaja palub jätta vastuses määruskaebuse rahuldamata.

10.1. Maa-aluse hoonestusala muutus ning maa-alused parkimiskorrused ei saa mitte kuidagi

rikkuda kaebajate subjektiivseid õigusi. Parkimine on alati olnud nähtud ette rajada osaliselt

maa-alla (soklikorrus).

10.2. Kaebajate viidatud kirjast nähtuvalt on vastustaja lubanud kavandada lähiala

koormusindeksi analüüsi kohaselt antud kinnistule juba aastal 2023 kokku 35 korterit.

Lähedal asuvate parkimiskohtade analüüs on detailplaneeringus toodud.

10.3. Tihedasse linnakeskusesse 32 korteri lisandumist ei saa pidada naabrite subjektiivseid

õigusi ülemäära riivavaks.

11. Kolmas isik I palub jätta vastuses määruskaebuse rahuldamata.

11.1. Igasugune riive, mis annab aluse kaebuse esitamiseks, ei õigusta esialgse õiguskaitse

kohaldamist kolmandate isikute õigusi kahjustaval viisil.

11.2. Esialgse õiguskaitse kohaldamine oleks kolmanda isiku I suhtes ebaproportsionaalne.

Kolmas isik I on käesolevaks hetkeks teinud kõik vajalikud ettevalmistused ehitustegevuse

alustamiseks. Kolmandal isikul I ei teki õigust kaebuse rahuldamata jätmisel nõuda

kaebajatelt tekkinud kahju hüvitamist (HKMS § 254 lg 3).

12. Kolmas isik II esitas määruskaebusele hiljem täiendatud vastuse, mille kohaselt ei pea

kolmas isik II asjakohaseks esialgse õiguskaitse kohaldamist. Kolmas isik II selgitab, et on

kolmanda isikuga I leidnud lahenduse omavahelises kokkuleppes.

RINGKONNAKOHTU PÕHJENDUSED

13. Kaebajate määruskaebus tuleb rahuldada.

14. Kaebajad on seisukohal, et Tartu Linnavalitsuse 11. veebruari 2025. a korraldusega nr 104

antud ehituslubade kehtivuse peatamata jätmise korral võib tekkida olukord, kus enne

kohtumenetluse lõppemist on hooned valmis ehitatud. Kaebajad on esitanud väiteid selle

kohta, et ehitusloa andmisega on oluliselt muudetud detailplaneeringus ettenähtud lahendusi.

Kaebajad toovad välja, et ehitusprojekti kohaselt on Lossi tn 13 puhul nähtud 5-korruselise

hoone asemel ette 7-korruseline hoonestus, maa-alune parkla jääb ettenähtud hoonestusalast

välja, hoonestus kavandatakse sügavamale ja ehitusalust pinda ületatakse.

15. HKMS § 249 lg 1 esimese lause kohaselt võib kohus kaebaja põhjendatud taotluse alusel

või omal algatusel teha igas menetlusstaadiumis määruse kaebaja õiguste esialgse kaitse

kohta, kui vastasel juhul võib kaebaja õiguste kaitse kohtuotsusega osutuda oluliselt

raskendatuks või võimatuks. HKMS § 249 lg 3 esimese lause kohaselt arvestab kohus esialgse

õiguskaitse määruse tegemisel avalikku huvi ja puudutatud isiku õigusi ning hindab kaebuse

perspektiive ja esialgse õiguskaitse määruse ettenähtavaid tagajärgi.

16. Kaebajad saavad ehitusloa vaidlustamisel tugineda enda subjektiivsete õiguste

rikkumisele (HKMS § 44 lg 1). Kaebusest ja määruskaebusest saab aru, et kaebajad on

esitanud kaebuse omandiõiguse kaitseks.

Riigikohus on selgitanud, et kaebeõiguse tekkimiseks ei pea subjektiivsete õiguste riive olema

intensiivne. Kaebeõigus saaks ilmselgelt puududa üksnes siis, kui negatiivsed mõjutused

kaebaja kinnistule ei riivaks ühelgi moel tema õigusi ega vabadusi (RKHKm nr 3-17-981/16,

p 11). Ehitusloa vaidlustamiseks seoses maa-aluse korrusega on kaebajatel kaebeõigus

(HKMS § 44 lg 1), kuna koosmõjus muude ehitist iseloomustavate näitajatega võib hoonesse

kavandatud lisakorrus mõjutada kinnistu kasutamise intensiivsust ja avaldada mõju naabrite

õigustele. Ka hoone korruselisust käsitlevad planeeringu nõuded võivad luua isikutele

iseseisva subjektiivse õiguse (RKHKo nr 3-17-1930/93, p 13; 3-14-52416/72, p 15).

17. Kaebajatel on esialgse õiguskaitse vajadus. Esialgse õiguskaitse kohaldamata jätmisel

alustatakse ehitustöödega, millest tulenevalt ei ole välistatud, et kohtumenetluse ajal valmivad

ehitised, mille lammutamine pole mõistlik. Kaebajatele hilisem kahju hüvitamine ei saa

kõrvaldada kõiki õigusvastase haldusakti täitmisest tekkinud tagajärgi. Vastupidine seisukoht

tähendaks, et kahju hüvitamise korral ei saagi tekkida pöördumatuid tagajärgi.

18. Ringkonnakohtu hinnangul ei saa pidada kaebust antud menetlusetapis ilmselgelt

perspektiivituks. Asjaolu, kas vaidlustatud korraldus on õiguspärane või mitte, kuulub

lahendamisele kaebuse sisulisel läbivaatamisel. Siiski nähtub juba praeguses menetlusetapis

asjaolusid, mis viitavad ehitamise õigusvastasusele ning mida vastustaja ei ole senises

menetluses ümber lükanud.

Ehitusseadustiku (EhS) § 38 lg 1 järgi annab ehitusluba õiguse ehitada ehitist, mis vastab

ehitusloa andmise aluseks olevale ehitusprojektile. EhS § 42 lg 1 kohaselt ehitusluba antakse,

kui esitatud ehitusprojekt vastab õigusaktides sätestatud nõuetele, eelkõige

detailplaneeringule või projekteerimistingimustele ning ehitisele ja ehitamisele esitatud

nõuetele. Seaduses sätestatud juhul peab ehitis vastama riigi või kohaliku omavalitsuse

eriplaneeringule.

Kaebajate põhiväited seostuvad ehituslubade kaudu maa-aluste korruste rajamisega ja krundil

ehitusmahu suurendamisega, millest tulenevalt suureneb kinnistu kasutusintensiivsus, mis

mõjutab kaebajate omandiõigust.

18.1. Ringkonnakohtu hinnangul ei ole asjas praeguses menetlusetapis üheselt selge, kas maa-

aluste korruste ehitamisega rikutakse lubatud piirangut. Korruselisuse osas on oluline vaadata

ka seda, kas ehitamisega järgitakse detailplaneeringus ehitamiseks lubatud kõrgusi ja

sügavusi.

Korruselisuse ja parkimise osas on detailplaneeringus kirjas, et parkimine tuleb põhiosas

paigutada põhjapoolse hoonestusmahu soklikorrusele, vajadusel võib kuni kaks

parkimiskohta paigutada ka väljapoole hooneid. Soklikorrusel olevad parkimiskohad ei tohi

olla tänavalt ega pargipoolselt küljelt vaadeldavad. Põhijoonisel on näidatud 7 parkimiskohta,

täpne parkimiskohtade arv selgitatakse projekteerimisel lähtuvalt hoone lõplikust kasutusest,

korterite võimalikust arvust ning hoone ehitaja eelistustest (dtl 26). Eelnevast nähtub, et

parkimiskohtade arv on jäetud lahtiseks. Detailplaneeringu põhijoonisel on aga märgitud

hoonete suurimaks lubatud abs sügavuseks 45.00 (mõeldud on kõrgust merepinnast).

Detailplaneeringu seletuskirjas on selgitud, et kaevetööde teostamisel absoluutkõrgusest

47.00 madalamal tuleb läbi viia täiendavad arheoloogilised uuringud. Absoluutkõrgusest

47.00 kõrgemale jäävate kaevetööde puhul on vajalik arheoloogiline järelevalve. Lisaks on

selgitatud, et parkimise tasapind on planeeritud rajada kuni kõrgusmärgini 47.00. Kõrguseni

45.00 on lubatud rajada keldriruumid nii hoovi‐ kui ka tänavaäärses majas (dtl 28).

Ehitusprojektis on selgitatud, et Lossi tn 13 asukohale planeeritud 5 maapealset ja 2 maa-alust

korrust, parkimiskorrused jäävad detailplaneeringus määratud hoone maksimaalsest

sügavusest madalamale ning ehitise sügavus on -6,5 m, abs 42,5 (dtl 54, 66). Linn on

korralduses selgitanud, et hoone sügavuse määramine planeeringu menetluses tulenes sellest,

et sooviti vältida arheoloogilisi kaevamisi, kuid projekteerimise käigus osutusid

arheoloogilised väljakaevamised vajalikuks ja need ka teostati. Linn leidis, et maa-aluse

parkla kavandamine osaliselt väljaspoole planeeringuga määratud hoonestusala on lubatav,

kuna see ei ole linnaruumis tajutav ja ei mõjuta kuidagi naaberkinnistu omanike

naabrusõigusi.

Ringkonnakohus leiab eelnevat silmas pidades, et kuigi detailplaneeringus ei ole välistatud

kaevetööde teostamine absoluutkõrgusest 47.00 madalamale, on detailplaneeringus ka

selgitatud, et parkimise tasapind on planeeritud rajada kuni kõrgusmärgini 47.00. Projektis

märgitud 42,5 on kõrgusmärgist 47.00 madalam (lähemal merepinnale) ehk siis ehitamisega

planeeritakse minna sügavamale. Asjaolusid, kuidas on kõrgusmärgid ja teostatud kaevetööd

seotud planeeritud korrustega, tuleb hinnata asja sisulisel lahendamisel. Lisandunud maa-

aluste korruste arv võib jääda linnaruumis märkamata, kuid selle mõju läbi nende kasutamise

otstarbe on naaberkinnistu omanikele märgatav.

18.2. Ringkonnakohtu hinnangul ei ole üheselt selge ka planeeritav ehitusalune pind.

Detailplaneeringus (dtl 22) on kirjas, et krundi planeeritud suurim lubatud ehitisealune pind

on 550 m² ning seejärel on selgitatud, et ehitisealune pind sisaldab hoone maapealse osa aluse

pinna ja maa‐aluse osa aluse pinna projektsiooni horisontaaltasapinnal. Lossi 11 // 13

korterelamute ehitusprojektist aga nähtub, et Lossi 11 ehitusalune pind on 125,5 m2 ja Lossi

13 ehitusalune pind (maapealne) on 420,7 m2 ning maa-alune 481,8 m2 (dtl 65). Seega liites

Lossi tn 11 ehitusaluse pinna ja Lossi tn 13 maa-aluse ehitusaluse pinna, tuleb kokku

ehitusaluseks pinnaks 607,3 m2, mis on detailplaneeringus lubatust suurem.

Vaidlustatud korralduses on linn ehitusaluste pindade osas selgitanud, et maa-alune parkla

jääb osaliselt planeeringuga määratud hoonestusalast välja, kuna maa-aluse parkimisala

nihutamine oli vajalik tulenevalt arheoloogiliste uuringute käigus tuvastatud säilitamist

vajavatest müüridest. Vastustaja on sealjuures märkinud, et seetõttu on Lossi tn 13 ja Lossi tn

11 hoonete ehitisealune pind kokku suurem 110 m2 võrra kui planeeringus määratud (dtl 39).

Ehitusprojektis on selgitatud, et Lossi 13 hoone kaks maa-alust parkimiskorrust on võrreldes

maapealse hoonemahuga nihkes ja jääb hoonestusalast välja. Lisatud on, et maa-aluse

parkimisala nihutamine on vajalik tulenevalt arheoloogiliste uuringute käigus tuvastatud

säilitamist vajavatest müüridest (dtl 54). Asjaolu, kas nihutamine on olnud vajalik

arheoloogiliste uuringute tulemustest lähtuvalt ning millest tulenevalt on maa-alune

ehituspind suurem maapealsest ehituspinnast, tuleb selgeks teha asja sisulisel lahendamisel.

18.3. Kolmas isik I ja vastutaja väidavad, et lubatud korruselisus ja ehitusaluse pinna muutus

ei kahjusta kuidagi kaebajate subjektiivseid õigusi. Ringkonnakohus sellega ei nõustu.

Parkimiskohtade arvu on ehitusprojektis märkimisväärselt suurendatud. Vastustaja selgitab

määruskaebuses, et vastavalt kehtivale detailplaneeringule oleks olnud võimalik planeerida

35 korterit ka ilma parkimiskohtadeta. Kaebajad on seisukohal, et kui maa alla ehitada ei

lubataks, siis ei oleks siia kindlasti võimalik rajada 32 korterit. Kaebajad on esitatud

määruskaebusega vastustaja 13. aprilli 2023 kirja nr 7-1/EPD-21-0792, milles on kolmandale

isikule I selgitatud kinnistu koormusindeksi arvutamist. Ringkonnakohus võtab selle asja

juurde (HKMS § 62 lg 2).

Ringkonnakohtu hinnangul ei ole asjas praeguses menetlusetapis üheselt selge, kuidas

mõjutavad lisandunud korrused korterite ja elanike arvu. Ringkonnakohtu hinnangul ei saa

välistada, et maa-aluste korralduste lisandumisega kaasneb kasutamiskoormuse kasv

kaebajate naaberkinnistul. Ka Riigikohus on märkinud, et koosmõjus muude ehitist

iseloomustavate näitajatega võib hoonesse kavandatud maa-alune lisakorrus mõjutada

kinnistu kasutamise intensiivsust ja avaldada mõju naabrite õigustele (RKHKo 3-17-1930, p

13). Olukorras, kus planeering näeb parkimiseks ette ühe soklikorruse, aga ehitusluba kaks

korrust, on selge, et parkimiskohti on võimalik rajada kaks korda suuremale pinnale ja seega

tuleb reaalselt parkimiskohti kaks korda rohkem kui planeeringust tuleneks. Parkimiskohtade

lisandumisega võib kaasneda ka kaks korda intensiivsem sõidukite kasutus krundil. Seega on

võimalik näha planeeringu ja ehitusloa vahel vastuolu.

19. Kolmas isik II on esialgses määruskaebusele esitatud vastuses pidanud esialgse

õiguskaitse kohaldamist vajalikuks, kuid on seejärel enda seisukohta muutnud. Seega ei peatu

ringkonnakohus kolmanda isiku II väidetele ja jätab sellest lähtuvalt ka asja juurde võtmata

kolmanda isiku II esitatud lisad (Lossi tn 11 ja 13 kavandatava hoonestuse mõju analüüsi

Lossi tn 15 muusikakooli töö- ja õpperuumide valgustingimustele; lõpueksamite kava; 3 fotot

naaberkinnistust). Seoses kolmanda isiku II seisukoha muutmisega ei pea ringkonnakohus

vajalikuks võtta asja juurde ka kolmanda isiku I esitatud kirjavahetust muusikakooliga seoses

hoone plaanilahenduse ja ruumide rentimise teemal. Kolmanda isik I esitatud pildi vaatega

Lossi tn 11 ja 13 hoonetele võtab ringkonnakohus asjast parema ülevaate saamiseks asja

juurde.

20. Kaebajate esialgse õiguskaitse taotluse rahuldamine tähendab seda, et kolmas isik I, kes

on Lossi tn 11 ja 13 osas teinud ettevalmistusi ehitamiseks, ei saaks ehitustöid teostada, mis

võib kaasa tuua varalise kahju tekkimise kolmandale isikule. Kolmas isik I on viidanud 2.

aprilli 2025 Coop Pank AS tehtud pakkumusele ja 8. aprillil 2025 sõlmitud laenulepingule

Hüpoteeklaen AS-ga. Kuna halduskohus rahuldas esialgse õiguskaitse taotluse 18. märtsil

2025, siis sellest lähtuvalt pidi kolmas isik I olema teadlik, et ehituslubade kehtivus on

peatatud ja esialgse õiguskaitse kohaldamisega võidakse jätkata. Samas on usutav, et

planeeritud ehitamise edasilükkumisega võib kolmandale isikule kahju tekkida. Vastustajale

ja kolmandale isikule I aga pidi olema mõistetav, et ehituslubade andmisega olukorras, kus

kaldutakse kõrvale kehtivast detailplaneeringust, esitatakse suure tõenäosusega kaebus, mis

võib tingida muutusi planeeritud tähtaegades ja tekitada täiendavaid kulutusi. Kohtu

hinnangul väljendub käesolevas asjas avalik huvi kehtivas detailplaneeringus välja toodud

tingimuste elluviimises. Avalikkusel on õigustatud ootus, et realiseeritakse

detailplaneeringuga ette nähtud ehitusõigus.

21. Eelnevat arvestades tuleb Tartu Halduskohtu 17. aprilli 2025. a määrus tühistada ja teha

uus määrus, millega ringkonnakohus jätab kolmanda isiku I taotluse rahuldamata ja rahuldab

kaebajate esialgse õiguskaitse taotluse. Ringkonnakohus peatab Tartu Linnavalitsuse 11.

veebruari 2025. a korralduse nr 104 „Tartu linn, Lossi tn 11 ja Lossi tn 13 ehitusloa andmine“

ja korralduse alusel antud ehituslubade nr 2512271/00803 ja nr 2512271/00806 kehtivuse

kuni käesolevas asjas kohtulahendi jõustumiseni.

(allkirjastatud digitaalselt)