2-21-15434/23 · Tallinna Ringkonnakohtu tsiviilkolleegium

K O H T U M Ä Ä R U S

Kohus

Tallinna Ringkonnakohus

Kohtukoosseis

Iris Kangur-Gontšarov, Mati Maksing ja Indrek Soots

Määruse tegemise aeg ja koht

02.06.2025, Tallinn

Kohtuasja number

2-21-15434

Kohtuasi

X avaldus Tallinn, Pae tn 68 korteriühistu vastu

12.08.2021

üldkoosoleku

otsuste

kehtivuse

vaidlustamiseks

Vaidlustatud kohtulahend

Harju Maakohtu 02.03.2022 määrus

Kaebuse esitaja ja liik

X määruskaebus

Menetlusosalised ja nende

esindajad ringkonnakohtus

Avaldaja X (isikukood XXXXXXXXXX), lepinguline

esindaja Anatoli Jort

Puudutatud isik Tallinn, Pae tn 68 korteriühistu

(registrikood

80023570),

lepinguline

esindaja

vandeadvokaat Kalju Hanni

Menetluse liik

Kirjalik menetlus

RESOLUTSIOON

1. Jätta Harju Maakohtu 02.03.2022 määruse resolutsioon vaidlustatud osas, s.o osas,

milles maakohus jättis X avalduse rahuldamata, muutmata, kuid täiendada

määruse põhjendusi.

2. Jätta X määruskaebus rahuldamata.

3. Jätta määruskaebusega seotud menetluskulud, sh ringkonnakohtus ja Riigikohtus

kantud menetluskulud, X kanda.

4. Määrata kindlaks Tallinn, Pae tn 68 menetluskulude rahaline suurus ja mõista Xlt

välja Tallinn, Pae tn 68 korteriühistu kasuks menetluskulud 2033,20 eurot.

5. Hüvitatavatelt menetluskuludelt tuleb Xl tasuda viivist võlaõigusseaduse (VÕS) §

113 lg 1 teises lauses ettenähtud ulatuses alates kohtumääruse jõustumisest kuni

täitmiseni.

Edasikaebamise kord ja kohtu selgitused

Määruse peale võib Riigikohtule esitada määruskaebuse 15 päeva jooksul alates määruse

kättetoimetamisest.

2-21-15434

Määruskaebemenetluses võib menetlusosaline Riigikohtus menetlustoiminguid teha ning

avaldusi ja taotlusi esitada ise või advokaadi vahendusel. Kui menetlusosaline taotleb

määruskaebuse esitamiseks menetlusabi, tuleb kaebetähtaja kestel lisaks menetlusabi

taotlusele esitada ka määruskaebus.

ASJAOLUD JA MENETLUSE KÄIK

Avaldus ja selle aluseks olevad asjaolud

1. X (avaldaja) esitas 01.10.2021 Harju Maakohtule avalduse Tallinn, Pae tn 68 korteriühistu

(puudutatud isik, korteriühistu) korteriomanike 12.08.2021 üldkoosoleku päevakorrapunktide

nr 5, 6, 9 ja 10 raames vastu võetud otsuste tühisuse tuvastamiseks või nende kehtetuks

tunnistamiseks. Avaldaja palus jätta menetluskulud puudutatud isiku kanda.

1.1. Avalduse kohaselt kuuluvad avaldajale korteriomandid nr 7 ja 14 korterelamus aadressiga

Pae 68, Tallinn. Korterelamu majandamiseks on asutatud korteriühistu. Avaldaja on

korteriühistu liige.

1.2. Korteriühistu juhatus saatis 12.07.2021 korteriomanikele elektroonilise kirja

korteriomanike üldkoosoleku kokkukutsumise kohta 27.07.2021. See üldkoosolek osutus

otsustusvõimetuks kvoorumi puudumise tõttu, mistõttu saatis juhatus 03.08.2021

korteriomanikele e-kirja korduva üldkoosoleku kokkukutsumise kohta 12.08.2021

(korduskoosolek). Korduskoosoleku päevakorra raames võeti vastu mh otsused, millega

kinnitati 2021. a haldus- ja hoolduskulu tariifiks 0,25 eurot/m2 (p 5), 2021. a remondifondi

tariifiks 0,25 eurot/m2 (p 6), ühistu 2021. a majanduskava (p 9) ning otsustati ühistu

juriidiliste ja kohtukulude hüvitamine vastavalt majanduskavale (p 10) (vaidlusalused

otsused).

1.3. Avaldaja palus tuvastada vaidlusaluste otsuste tühisus või alternatiivselt kehtetus, kuna

korduskoosoleku kokkukutsumisel ei järgitud koosolekust etteteatamise tähtaega,

üldkoosoleku kokkukutsumise teates ja päevakorras puudusid punktid põhikirja muutmise

kohta ning vaidlustatavad otsused on vastuolus seaduse ja põhikirjaga.

1.3.1. Korteriühistu põhikirja 27.03.2003 redaktsiooni (vana põhikiri) p 6.8 näeb ette, et

üldkoosoleku kokkukutsumisest tuleb ühistu liikmetele teatada vähemalt 14 päeva enne

koosoleku toimumist. Korteriühistu põhikirja 16.10.2017 redaktsiooni (uus põhikiri) p-s 6.8

on seda tähtaega lühendatud seitsme päevani. Kuigi uus põhikiri on registrisse kantud, tuleb

selle p 6.8 jätta kohaldamata, sest see on võltsimistunnusega. Korteriomanike üldkoosolek ei

ole otsustanud üldkoosoleku toimumisest etteteatamise tähtaega lühendada. Seega on

üldkoosoleku kokkukutsumise korda oluliselt rikutud, kuna teade korduskoosoleku

toimumisest saadeti korteriomanikele 03.08.2021, s.o nõutava 14 päeva asemel üheksa päeva

enne koosoleku toimumist.

1.3.2. Vaidlusalused otsused on vastuolus põhikirja p-ga 4.2(g) ning korteriomandi- ja

korteriühistuseaduse (KrtS) § 40 lg-ga 1. Nii korduskoosoleku päevakorrapunktides 5 ja 6

raames vastu võetud otsused kui ka päevakorrapunkti 9 raames kinnitatud majanduskava

kalduvad kõrvale KrtS § 40 lg-s 1 ja korteriühistu põhikirja p-s 4.2(g) sätestatud

majandamiskulude jaotamise metoodikast, mistõttu saanuks selliseid otsustusi teha üksnes

korteriomaneike kokkuleppel või korteriühistu põhikirja muutes. Korteriühistu juriidilised ja

kohtukulud koosnevad olulisel määral kuludest, mis tulenevad puudutatud isiku

2-21-15434

kohtuvaidlustest avaldajaga. Avaldaja kanda ei saa jätta menetluskulusid, mis on

kohtulahenditega korteriühistult avaldaja kasuks välja mõistetud.

Puudutatud isiku seisukohad

2. Puudutatud isik nõustus, et üldkoosoleku kokkukutsumisel rikuti põhikirjas sätestatud 14-

päevast etteteatamistähtaega. Korduva üldkoosoleku teade edastati üheksa päeva enne

üldkoosoleku toimumist, s.o vähem kui seda näeb ette põhikirjas sätestatud 14-päevane

tähtaeg. Kuna üldkoosoleku otsused on kokkukutsumise korra rikkumise tõttu tühised, puudus

vajadus hinnata muid kehtetuse või tühisuse aluseid.

Maakohtu määrus ja põhjendused

3. Maakohus rahuldas 02.03.2022 määrusega avalduse osaliselt ja tunnistas korduskoosoleku

päevakorrapunkti 9 raames vastu võetud otsuse tühiseks osas, mis puudutab mitteeluruumide

prügiveokulude kandmist (majanduskava p 5.6 vastav osa), ning päevakorrapunktide 9 ja 10

raames vastu võetud otsused osas, mis puudutavad avaldaja osalemist jõustunud

kohtulahenditega tema kasus korteriühistult väljamõistetud menetluskulude kandmises

(majanduskava p 4.3 vastav osa). Muus osas jättis maakohus avalduse rahuldamata. Avalduse

osalise rahuldamata jätmise tõttu jäid menetluskulud menetlusosaliste endi kanda.

3.1. Maakohus ei nõustunud menetlusosaliste seisukohtadega põhikirja kehtiva redaktsiooni

osas. Registri andmetel on uus põhikiri kinnitatud 16.10.2017 ning sellekohane registrikanne

tehti 27.02.2018. Põhikirja kanne on konstitutiivne (KrtS § 20 lg 1, mittetulundusühingute

seaduse (MTÜS) § 23 lg 2). Uue põhikirja registreerimisega kaotas vana põhikiri kehtivuse.

Seega tuli korduskoosoleku kokkukutsumisel juhinduda registrisse kantud põhikirjast.

3.2. Kehtiva põhikirja p 6.8 järgi on üldkoosolekutest etteteatamise tähtaeg seitse päeva ehk

sama, mis seaduses sätestatu (KrtS § 20 lg 1, MTÜS § 20 lg 5). Avaldaja väitel teatati

vaidlusaluse üldkoosoleku toimumisest ette üheksa päeva. Seega ei ole koosoleku

kokkukutsumise korda rikutud.

3.3. Korduskoosoleku päevakorrapunktide 5 ja 6 kohta vastu võetud otsustega kehtestati

haldus- ja hoolduskulu ning remondifondi suurus ruutmeetri kohta. Otsused on kooskõlas

põhikirjaga ja ei ole alust väita, nagu oleks põhikiri ise selles osas vastuolus KrtS § 40 lg-ga 2.

3.4. Korduskoosoleku päevakorrapunkti 9 raames kinnitatud 2021. a majanduskava p 5.6

kohaselt tasutakse prügiveo eest vastavalt jäätmekäitluslepingule, kulud jaotatakse korterite

ainukasutuses oleva pinna ruutmeetritest lähtudes. Selle sõnastus mitteeluruumide osas ei ole

kooskõlas põhikirja p-ga 4.2(g), mida möönis ka korteriühistu. Seega tuli avaldus nimetatud

osas rahuldada ja üldkoosoleku otsus tunnistada kehtetuks majanduskava p-s 5.6 reguleeritud

mitteeluruumide prügiveo kulude osas. Muus osas jäi üldkoosoleku otsusega kinnitatud

majanduskava p-s 5.6 kehtima.

3.5. Korduskoosoleku päevakorrapunkti 10 raames kinnitati korteriühistu juriidiliste- ja

kohtukulude hüvitamine vastavalt majanduskavale. Otsuse sõnastusest järelduvalt ei ole sellel

iseseisvaid tagajärgi, mis ei tuleneks päevakorrapunktis 9 kinnitatud majanduskavast.

Majanduskava p 4.3 kohaselt kantakse nimetatud kulud tekkepõhiselt, teenuse vajadusel, kulu

võetakse haldus- ja hooldusfondist. Kõnealuse otsusega ja majanduskava p-ga 4.3 pole

hõlmatud üksnes avaldajaga seotud kohtuasjade menetluskulud. Avaldajaga mitteseotud

kulude jagamine vastavalt majanduskava p-le 4.3 on kooskõlas seaduse ja põhikirjaga.

2-21-15434

Otsused majanduskava p 4.3 kohta tuleb aga kehtetuks tunnistada osas, mis puudutab

jõustunud kohtulahenditega ühistult avaldaja kasuks väljamõistetud menetluskulude jaotamist

korteriomanike vahel. Nende kulude kandmisel korteriomanike sissemaksetest moodustunud

haldus- ja hooldusfondi vahendite arvel tuleb avaldaja poolt kantud osa temale hüvitada.

3.6. Avaldaja esitatust ei järeldunud, et majanduskava oleks muus osas vastuolus seaduse või

põhikirjaga.

Avaldaja määruskaebus

4. Avaldaja esitas maakohtu määruse peale määruskaebuse, milles palus tühistada maakohtu

määruse osas, milles avaldus jäeti rahuldamata. Avaldaja palus teha uue määruse, millega

rahuldada avaldus täies ulatuses ja jätta menetluskulud korteriühistu kanda.

Maakohus leidis ebaõigesti, et korteriomanike üldkoosoleku kokkukutsumise korda ei ole

rikutud. Korteriomanike üldkoosolek ei ole kinnitanud põhikirjamuudatust, mis lühendaks

korteriomanike üldkoosolekust etteteatamise tähtaega. Avaldaja on jätkuvalt seisukohal, et

otsused haldus-, hooldus- ja remondikulude jaotuse kohta on vastuolus põhikirja ja seadusega.

Puudutatud isiku seisukoht ja menetluse edasine käik

5. Puudutatud isik vaidles määruskaebusele vastu ja palus selle jätta rahuldamata.

6. Maakohus võttis määruskaebuse menetlusse, jättis selle rahuldamata ja saatis

lahendamiseks Tallinna Ringkonnakohtule.

7. Tallinna Ringkonnakohus rahuldas 31.05.2023 määrusega määruskaebuse ja tühistas

maakohtu määruse osas, milles maakohus jättis avalduse rahuldamata, ning tegi tühistatud

osas uue määruse, millega rahuldas avalduse ja tuvastas vaidlusaluste otsuste tühisuse osas,

milles maakohus neid kehtetuks ei tunnistanud. Ringkonnakohus tühistas määruse

menetluskulude jaotuse osas ja jättis menetluskulud puudutatud isiku kanda.

8. Puudutatud isik esitas Riigikohtule määruskaebuse, milles palus ringkonnakohtu määruse

tühistada ja jätta menetluskulud avaldaja kanda.

9. Riigikohus rahuldas 06.12.2023 määrusega määruskaebuse, tühistas ringkonnakohtu

määruse ja saatis asja samale ringkonnakohtule uueks läbivaatamiseks.

9.1. Riigikohtu otsuse kohaselt on ringkonnakohus valesti maakohtu määruse osaliselt

tühistanud ning ekslikult tuvastanud korduskoosoleku otsuste tühisuse osas, milles maakohus

neid kehtetuks ei tunnistanud. Maakohus on õigesti leidnud, et vaidlusaluse korduskoosoleku

kokkukutsumisel tuli korteriühistu juhatusel juhinduda uuest põhikirjast. Maakohus tuvastas,

et 27.02.2018 on registrisse kantud põhikirjamuudatus, millega on korteriühistu põhikirja p-s

6.8 sisalduvat üldkoosoleku etteteatamistähtaega lühendatud 14 päevalt seitsmele päevale.

MTÜS § 23 lg 2 esimese lause (KrtS § 20 lg 1 kaudu) kohaselt jõustub korteriühistu põhikirja

muudatus selle registrisse kandmisest.

9.2. TsÜS § 38 lg 7 teise lause kohaselt ei saa juriidilise isiku organi otsuse tühisusele

tugineda, kui otsuse alusel on tehtud kanne avalikku registrisse ja kande tegemisest on

möödunud kaks aastat. TsÜS § 38 lg 7 teises lausest tulenev kaheaastane õigust lõpetav

tähtaeg kohaldub ka olukorras, kui registrikanne on tehtud, ilma et juriidilise isiku organ oleks

teinud kande aluseks oleva otsustuse. Juriidilise isiku organi otsuse kui tehingu puudumise

2-21-15434

õiguslik tagajärg on sama mis tühisel otsusel, st sellest ei teki õiguslikke tagajärgi (TsÜS § 84

lg 1). TsÜS § 38 lg 7 teises lauses sätestatu eesmärk on tagada õiguskindlus, et pärast

kaheaastase tähtaja möödumist saaks registrikandest juhinduda sõltumata sellest, kas kande

aluseks on olemas vastav (kehtiv) otsus.

9.3. Kuna avalduse esitamise ajaks oli TsÜS § 38 lg 7 teises lauses sätestatud kaheaastane

tähtaeg möödunud, siis ei saanud avaldaja enam käesolevas menetluses põhikirja muutmise

otsuse tühisusele või puudumisele tugineda. Korteriühitu uue põhikirja p 6.8 järgi

üldkoosoleku toimumisest ette teatamine vähemalt seitse päeva ei ole vastuolus MTÜS § 20

lg-ga 5 (KrtS § 20 lg 1 kaudu), mille kohaselt tuleb üldkoosoleku kokkukutsumisest ette

teatada vähemalt seitse päeva. Tuvastatud asjaoludel teatas juhatus korteriomanikele

korduskoosoleku toimumisest ette üheksa päeva, mis on kooskõlas uue põhikirja p-ga 6.8.

RINGKONNAKOHTU SEISUKOHT

10. Ringkonnakohus leiab, et maakohtu määruse resolutsioon tuleb TsMS § 657 lg 1 p 1

alusel (koosmõjus §-ga 659) jätta muutmata, kuid täiendada tuleb määruse põhjendus.

Määruskaebus jääb rahuldamata.

11. Ringkonnakohus kontrollib TsMS § 651 lg 1 järgi (koosmõjus §-ga 659) maakohtu

määruse seaduslikkust ja põhjendatust üksnes osas, mille peale on edasi kaevatud. Maakohtu

määrust ei ole vaidlustatud osas, milles maakohus tunnistas korduskoosoleku

päevakorrapunkti 9 raames vastu võetud otsuse tühiseks osas, mis puudutab mitteeluruumide

prügiveokulude kandmist (majanduskava p 5.6 vastav osa), ning päevakorrapunktide 9 ja 10

raames vastu võetud otsused osas, mis puudutavad avaldaja osalemist jõustunud

kohtulahenditega tema kasuks korteriühistult väljamõistetud menetluskulude kandmises

(majanduskava p 4.3 vastav osa). Nimetatud osas on maakohtu määrus TsMS § 456 lg 4 teise

lause ja § 463 lg 2 kohaselt jõustunud.

12. Ringkonnakohtu arvates on määrus vaidlustatud osas seaduslik ja põhjendatud ning

määruskaebuse väited ei anna alust selle muutmiseks. Kolleegium nõustub TsMS § 654 lg 6

järgi (koosmõjus §-ga 659) maakohtu määruse põhjendustega ega korda neid. Vastuseks

määruskaebusele, millega täiendatakse maakohtu määruse põhjendusi, märgib

ringkonnakohus järgmist.

13. Riigikohus tühistas 06.12.2023 määrusega Tallinna Ringkonnakohtu 31.05.2023 määruse

ja saatis asja ringkonnakohtule uueks läbivaatamiseks. Ringkonnakohus märgib, et TsMS §

693 lg 2 kohaselt (koosmõjus §-ga 695) on Riigikohtu määruses esitatud seisukohad

õigusnormi tõlgendamisel ja kohaldamisel sama asja uuesti läbivaatavale kohtule

kohustuslikud.

14. Asja materjalidest nähtuvalt ei vaidle menetlusosalised järgmiste asjaolude üle:

-

korteriühistu juhatus saatis 12.07.2021 korteriomanikele elektroonilise kirja

korteriomanike üldkoosoleku kokkukutsumise kohta 27.07.2021;

-

27.07.2021 korteriomanike üldkoosolek osutus otsustusvõimetuks kvoorumi

puudumise tõttu;

-

03.08.2021 saatis korteriühistu juhatus korteriomanikele elektroonilise kirja korduva

üldkoosoleku kokkukutsumise kohta 12.08.2021;

2-21-15434

-

korteriomanike kordusüldkoosolek toimus 12.08.2021, mil võeti vastu mh otsused

kinnitada: p 5 järgi 2021. a haldus- ja hoolduskulu tariifiks 0,25 eurot/m2, p 6 järgi

2021. a remondifondi tariifiks 0,25 eurot/m2, p 9 järgi ühistu 2021. a majanduskava

ning p 10 järgi ühistu juriidiliste- ja kohtukulude hüvitamine vastavalt

majanduskavale;

-

korteriühistu 27.03.2003 põhikirja p 6.8 näeb ette, et üldkoosoleku kokkukutsumisest

tuleb ühistu liikmetele teatada vähemalt 14 päeva enne koosoleku toimumist;

-

korteriühistu 16.10.2017 põhikirja p 6.8 näeb ette, et üldkoosoleku kokkukutsumisest

tuleb korteriühistu liikmeid teavitada vähemalt 7 päeva enne koosoleku toimumist;

ning

-

27.02.2018 on registrisse kantud 16.10.2017 põhikirja muudatus, millega on

korteriühistu põhikirja p-s 6.8 sisalduvat üldkoosoleku toimumisest etteteatamise

tähtaega lühendatud 14 päevalt seitsmele päevale.

15. Määruskaebemenetluses vaidlevad avaldaja ja puudutatud isik endiselt selle üle, kas

vaidlustatud üldkoosoleku otsused on tühised koosoleku kokkukutsumise korra olulise

rikkumise tõttu.

15.1. Maakohus leidis õigesti, et vaidlusaluse korduskoosoleku kokkukutsumisel tuli

korteriühistu juhatusel juhinduda uuest põhikirjast. Maakohus tuvastas, et 27.02.2018 on

registrisse kantud põhikirjamuudatus, millega on korteriühistu põhikirja p-s 6.8 sisalduvat

üldkoosoleku etteteatamistähtaega lühendatud 14 päevalt seistele päevale. MTÜS § 23 lg 2

esimese lause (KrtS § 20 lg 1 kaudu) kohaselt jõustub korteriühistu põhikirja muudatus selle

registrisse kandmisest.

15.2. TsÜS § 38 lg 7 teise lause kohaselt ei saa juriidilise isiku organi otsuse tühisusele

tugineda, kui otsuse alusel on tehtud kanne avalikku registrisse ja kande tegemisest on

möödunud kaks aastat. TsÜS § 38 lg 7 teises lausest tulenev kaheaastane õigust lõpetav

tähtaeg kohaldub ka olukorras, kui registrikanne on tehtud, ilma et juriidilise isiku organ oleks

teinud kande aluseks oleva otsustuse. Juriidilise isiku organi otsuse kui tehingu puudumise

õiguslik tagajärg on sama mis tühisel otsusel, st sellest ei teki õiguslikke tagajärgi (TsÜS § 84

lg 1). TsÜS § 38 lg 7 teises lauses sätestatu eesmärk on tagada õiguskindlus, et pärast

kaheaastase tähtaja möödumist saaks registrikandest juhinduda sõltumata sellest, kas kande

aluseks on olemas vastav (kehtiv) otsus.

15.3. Kuna avalduse esitamise ajaks 01.10.2021 oli TsÜS § 38 lg 7 teises lauses sätestatud

kaheaastane tähtaeg registrisse põhikirja muudatuse kohta kande tegemisest (27.02.2018)

möödunud, siis ei saanud avaldaja enam käesolevas menetluses põhikirja muutmise otsuse

tühisusele või puudumisele tugineda. Korteriühistu uue põhikirja p 6.8 järgi üldkoosoleku

toimumisest ette teatamine vähemalt seitse päeva ei ole vastuolus MTÜS § 20 lg-ga 5 (KrtS §

20 lg 1 kaudu), mille kohaselt tuleb üldkoosoleku kokkukutsumisest ette teatada vähemalt

seitse päeva. Kuivõrd korteriühistu juhatus teatas korteriomanikele 12.08.2021

korduskoosoleku toimumisest ette 03.03.2021, s.o üheksa päeva, siis on see kooskõlas uue

põhikirja p-ga 6.8.

16. Määruskaebemenetluses vaidlevad avaldaja ja puudutatud isik endiselt ka selle üle, kas

korduskoosoleku otsused, millega kinnitati 2021. a haldus- ja hoolduskulu tariifiks 0,25 eurot/

m2 (p 5), 2021. a remondifondi tariifiks 0,25 eurot/m2 (p 6), on vastuolus seaduse või

põhikirjaga.

2-21-15434

17. MTÜS § 24 lg 1 järgi (KrtS § 20 lg 1 kaudu) võib kohus seaduse või põhikirjaga vastuolus

oleva korteriühistu üldkoosoleku otsuse kehtetuks tunnistada. Korteriühistu uue põhikirja

vastuvõtmise ajal 16.10.2017 kehtinud korteriühistuseaduse § 151 lg 1 kohaselt jaotatakse

korteriühistu majandamiskulud korteriomanike vahel nende eluruumi üldpinna ühe ruutmeetri

kohta, kui korteriühistu põhikirjas ei sätestata teisiti. Alates KrtS jõustumisest jaotatakse

majandamiskulud vastavalt korteriomaniku kaasomandi osa suurusele, millest võib erandina

kõrvale kalduda korteriühistu põhikirjas. KrtS § 40 lg 1 sätestab, et korteriomanikud teevad

majanduskava alusel perioodilisi ettemakseid korteriühistule vastavalt oma kaasomandi osa

suurusele. KrtS § 40 lg 2 kohaselt võib korteriomanike kokkuleppe tingimusi arvestades

korteriühistu põhikirjaga ette näha KrtS § 40 lg 1 sätestatust erineva kohustuste jaotuse aluse

ja tasumise korra majandamiskulude kandmisel, kui see on kõiki asjaolusid arvestades

mõistlik ega kahjusta ülemääraselt ühegi korteriomaniku õigustatud huve. Eelkõige võib

põhikirjaga ette näha, et tegelikust tarbimisest sõltuvad majandamiskulud tasub korteriomanik

pärast kulude suuruse selgumist kas vastavalt oma kaasomandi osa suurusele või vastavalt

tema poolt tarbitud teenuse mahule. Uue põhikirja p 4.2(g) järgi tasuvad korteriomanikud

majandamiskulude makseid regulaarselt ning täpsustatakse, et ruutmeetripõhise arvestuse

aluseks on korteromanike ainukasutuses olevate pindade suurus, mille mõistet omakorda on

alapunktides täpsustatud.

18. Kuna korduskoosolekul on kinnitatud haldus- ja hoolduskulu ettemaksete tasu ruutmeetri

põhiselt ja KrtS näeb ette, et ettemakseid tuleb teha vastavalt kaasomandi osa suurusele, siis ei

ole kolleegiumi arvates kaasomandi osa suuruse arvestamine ruutumeetrites vastuolus ei

seaduse mõtte ega põhikirjas reguleerituga, kus täpsustatakse kuidas ruutmeetrid on täpsemalt

arvestatud. KrtS § 8 lg 1 järgi võib kinnisasja omanik kinnistusraamatu pidajale esitatava

kinnistamisavaldusega jagada omandi kaasomandi osadeks selliselt, et igale kaasomandi osale

vastab eriomand eluruumile või mitteeluruumile kinnisasjas või sellele ehitatavas hoones.

Eluruumi eriomandi suurus, mis on seoses kaasomandi osa suurusega, väljendatakse

ruutumeetrites. Olukorras, kui haldus- ja hoolduskulu on arvestatud kogu aeg ruutmeetrites ja

arvestatakse ruutmeetrites kõigile korteriomanikele ning põhikirja p-st 4.2(g) tulenevalt on

kõigile korteriomanikele arusaadav, kuidas ruutmeetreid arvestatakse, siis ei ole seaduses

sätestatud kaasomandi osa suuruse arvestamine ruutmeetripõhiselt KrtS § 40 lg-ga 1

vastuolus. Kuivõrd sellise ruutmeetri põhise arvestuse alusel tasuvad kõik korteriomanikud

haldus- ja hoolduskulusid lähtuvalt nende ainukasutuses olevates pindade suurusest, siis ei ole

põhjendatud arvata, et kulujaotus ruutmeetripõhiselt ei oleks mõistlik ja oleks võrreldes teiste

korteriomanikega hagejat kahjustav.

19. Avaldaja ja puudutatud isik vaidlevad endiselt selle üle kas korduskoosoleku

päevakorrapunkti 9 raames kinnitatud 2021. a majanduskava, mis näeb ette vee soojendamise,

üldvee ja ampritasu kulude jaotuse, on vastuolus põhikirjas 4.2(g) sätestatud kulude jaotusega.

20. Kolleegium ei nõustu avaldajaga, et kui põhikirja p-s 4.2(g) on märgitud, et vee

soojendamise kulu arvestatakse tarnijate soovituslike tariifide alusel ja 2021. a majanduskava

p-s 5.2 järgi tuleb tasuda vee soojendamise kulu vastavalt korteri sooja vee arvesti näidule,

siis on nimetatud kulu arvestamine majanduskava järgi vastuolus põhikirjaga. Kui vee

soojendamise kulu arvestatakse vaid korterite veearvesti näitudest lähtudes, siis ei ole sellises

kulu jaotamises vastuolu põhikirjaga, milles viidatakse tarnija soovituslikele tariifidel hinna

osas. Põhikirja p-s 4.2 (g) on märgitud muu hulgas ka vee varustamise kulu arvestamine mis

toimub korterisiseste mõõteriistade näitude alusel. Seega on mõistlik järeldada, et sooja vee

soojendamiseks kulu ühes põhikirja p 4.2(g) alapunktis ja vee varustamise kulu teises

põhikirja p 4.2 (g) alapunktis, milleks on kahtlemata ka sooja vee kulu, arvestatakse korterite

mõõtude alusel.

2-21-15434

21. Üldvee arvestamise kohta on põhikirja p-s 4.2(g) märgitud, et maksete määramise aluseks

on maja üldveemõõtja näit, millest võetakse maha kõikide korteriomanike ja rentnike

edastatud näitude summa ning saadud vahe jagatakse ainuisikuliselt kasutatava pinna

ruutmeetri suuruse järgi. Majanduskava p 5.3 järgi kinnistu peaveearvesti ja korterite

veearvestite näitude vahe, kulu jagatakse korterite ainukasutuses oleva pinna ruutmeetritest.

Seega üldvee arvestust, kus kinnisasja peaveearvesti näidust võetakse maha kõikide korterite

veearvestite näitude summa s.o korteriomanike edastatud näitude summa ning saadud vahe

jagatakse korteriomanike (korterite) ainuisikuliselt kasutatava pinna ruutmeetri suurusega,

kinnitab otsesõnu ka põhikirja p 4.2(g). Kuigi põhikirjas on nimetatud korteriomanikke ja

rentnikke eraldi, siis ei ole võimalik sellest tuletada majanduskava vastuolu põhikirjaga.

Üldvee arvestuse aluseks on eelkõige oluline, et kõik isikud, olenemata sellest kas neid

nimetada korteriomanikuks või rentnikuks, s.o isikud, kellel on veearvesti, teatavad selle

näidust ning saadud vahe jagatakse korteriomanike vahel nende ainukasutuses oleva pinna

ruutmeetritest lähtudes. Asjaolust, et avaldajal on kahtlus, et kui rentnike puhul veearvesti

näite ei arvestata, siis arvestatakse rentnike veekulu kõigi korteriomanike vahel üldvee

kuluna, on põhjendamatu. Igal juhul ei ole võimalik sellest järeldada, et kinnitatud

majanduskava üldvee arvestamise kulu on vastuolus põhikirjaga.

22. Ampritasu kohta on põhikirja p-s 4.2(g) märgitud, et seda arvestatakse kõikidele

korteriomanikele, kes kasutavad ühistu valitsemise all oleva maja elektrivõrku. Majanduskava

p 5.8 järgi tasutakse ampritasu vastavalt Eesti Energia arvele, kulu jagatakse lähtudes korterite

ainukasutuses oleva pinna ruutmeetritest. Kolleegium ei nõustu avaldajaga, et põhikirja

kohaselt ei saa ampritasu ruutmeetripõhisest arvestusest lähtuda. Põhikirjas on märgitud eraldi

rõhutatult teenused, mille puhul lähtutakse vaid korterist (nt käterätikuivati, lift). Ampritasu

puhul, kus seda arvestatakse kõikidele korteriomanikele, ei ole võimalik mõista muul moel, et

see arvestatakse kõikidele korteriomanikele lähtuvalt ruutmeetripõhisest arvestusest. Sellele

viitab ka korteriühistu põhikirja p 4.2(g) ampritasu alapunkti 6 terviksõnastus, koos sellele

eelnevaga: „Ruutmeetripõhise arvestuse aluseks teenuste eest tasutakse maksete suuruse

määramisel võetakse ühistu liikme suletud ainukasutuses oleva pinna suurus, mis koosneb: 6.

Ampriasu arvestatakse kõikidele korteriomanikele, kes kasutavad ühistu valitsemise all olevat

maja elektrivõrku.“

23. Avaldaja esile toodud asjaoludest ei ole võimalik järeldada, et eeltoodud kulude jaotused

ei ole mõistlikud või on avaldajat võrreldes teiste korteriomanikega kahjustavad.

24. Kuna vaidlustatud määrus jääb muutmata, ei ole põhjust muuta ka maakohtu

menetluskulude jaotust.

Menetluskulude jaotus ja kindlaksmääramine

25. Määruskaebuse rahuldamata jätmise tõttu jäävad määruskaebuse menetlemise kulud, sh

ringkonnakohtus ja Riigikohtus kantud menetluskulud, TsMS § 171 lg 1 alusel avaldaja

kanda.

26. TsMS § 174 lg 3 järgi määrab ringkonnakohus kindlaks määruskaebemenetluses kantud

menetluskulude rahalise suuruse.

27. Puudutatud isiku 27.04.2023 ja 13.11.2023 esitatud menetluskulude nimekirjade kohaselt

on puudutatud isiku õigusabikulu määruskaebemenetlustes 921,60 eurot ja 1041,60 eurot.

Puudutatud isiku lepingulisel esindajal kulus menetluskulude nimekirjade kohaselt kaebusega

tutvumiseks ja vastamiseks 4 tundi ja 48 minutit; kohtunõude täitmiseks 1 tund;

2-21-15434

menetluskulude nimekirja esitamiseks ning avaldaja menetluskuludega tutvumiseks 36

minutit; Riigikohtule määruskaebuse esitamiseks 5 tundi ja 50 minutit; kokkuvõtlike

seisukohtade ja menetluskulude nimekirja esitamiseks 1 tund ja 24 minutit. Puudutatud isiku

lepingulise esindaja tunnihind on 120 eurot, millele lisandub käibemaks, kokku 144 eurot.

Lisaks on puudutatud isik määruskaebuselt Riigikohtule tasunud riigilõivu 70 eurot. Avaldaja

puudutatud isiku määruskaebemenetluste kuludele vastuväiteid ei esitanud.

28. TsMS § 175 lg 1 kohaselt mõistab kohus lepingulise esindaja kulud välja põhjendatud ja

vajalikus ulatuses. Ringkonnakohtu hinnangul on asja keerukust ja menetlusdokumentide sisu

ning mahtu arvestades avaldaja lepingulise esindaja ajakulu menetluskulude nimekirjas

märgitud ulatuses põhjendatud ja vajalik. Kostja lepingulise esindaja tunnitasu 120 eurot

(ilma käibemaksuta) ja 144 eurot koos käibemaksuga ei ületa keskmist sarnase õigusteenuse

eest makstavat tasu ning seda saab pidada põhjendatuks. Puudutatud isik on palunud

menetluskulu seoses temale osutatud õigusteenusega välja mõista käibemaksuga ning on

kinnitanud, et ta ei ole käibemaksukohustuslane (TsMS § 174 lg ). Puudutatud isikul on

tekkinud menetluskulu riigilõivu tasumisega 70 eurot seoses puudutatud isiku määruskaebuse

esitamisega Riigikohtule, mis on põhjendatud ja vajalik.

29. Eeltoodust tulenevalt mõistab ringkonnakohus puudutatud isikult avaldaja kasuks välja

menetluskulude hüvitise summas 2033,20 eurot (921,60 + 1041,60 + 70). Lisaks peab

avaldaja tulenevalt puudutatud isiku taotlusest tasuma hüvitatavatelt menetluskuludelt TsMS

§ 177 lg 4 järgi viivist VÕS § 113 lg 1 teises lauses ettenähtud ulatuses alates käesoleva

määruse jõustumisest kuni täitmiseni.

30. Käesoleva määruse peale saab Riigikohtule edasi kaevata TsMS § 617 lg 2 ja § 696 lg 3

teise lause alusel. Menetluskulude jaotust saab vaidlustada üksnes selle kohtulahendi peale

edasi kaevates, millega menetluskulude jaotus kindlaks määrati. Hüvitatavate menetluskulude

suurust saab vaidlustada selle kohtulahendi peale edasi kaevates, millega menetluskulude

rahaline suurus kindlaks määrati (TsMS § 178 lg 1). TsMS § 178 lg 2 sätestab, et

menetluskulude kindlaksmääramise peale võib edasi kaevata menetluskulude hüvitamiseks

õigustatud või menetluskulusid kandma kohustatud isik, kui vaidlustatav menetluskulude

summa ületab 280 eurot.

(allkirjastatud digitaalselt)