2-23-134194/65 · Tartu Ringkonnakohtu tsiviilkolleegium

K O H T U O T S U S

EESTI VABARIIGI NIMEL

Kohus

Tartu Ringkonnakohus

Kohtukoosseis

Anneli Alekand, Triin Uusen-Nacke, Margit Jäätma

Otsuse tegemise koht ja aeg

Tartu, 28. mai 2025

Tsiviilasja number

2-23-134194

Tsiviilasi

Meelis Pärna hagi Evelin Lööndre-Avaldi vastu

võlgnevuse väljamõistmiseks

Apellatsioonkaebuse hind

2006 eurot 45 senti

Vaidlustatud kohtulahend

Tartu Maakohtu 6. märtsi 2024. a otsus

Kaebuse esitaja ja liik

Evelin Lööndre-Avaldi apellatsioonkaebus

Kohtuistungi toimumise aeg

Kirjalik menetlus

Menetlusosalised ja nende

esindajad

Apellant (kostja) Evelin Lööndre-Avald (isikukood

XXXXXXXXXXXX)

Vastustaja (hageja)

Meelis Pärna

(isikukood

XXXXXXXXXXXX)

RESOLUTSIOON

1. Tühistada Tartu Maakohtu 6. märtsi 2024. a ja 14. mai 2024. a otsused

tsiviilasjas nr 2-23-134194 ning saata asi Tartu Maakohtule uueks

läbivaatamiseks eelmenetluse staadiumis.

2. Rahuldada Evelin Lööndre-Avaldi apellatsioonkaebus osaliselt.

Edasikaebamise kord

Otsuse peale võib esitada kassatsioonkaebuse Riigikohtule 30 päeva jooksul otsuse

kättetoimetamisest.

Hagimenetluses Riigikohtus võib menetlusosaline menetlustoiminguid teha ning avaldusi ja

taotlusi esitada üksnes vandeadvokaadi vahendusel, kui seaduses ei ole sätestatud teisiti.

Juhul, kui menetlusosaline taotleb menetlusabi, peab ta esitama tähtaja kestel

kassatsioonkaebuse. Kaebuse põhjendamiseks või riigilõivu tasumiseks või kaebuses esineva

sellise puuduse kõrvaldamiseks, mis on seotud menetlusabi taotlemisega, annab kohus

mõistliku tähtaja pärast menetlusabi taotluse lahendamist, kui nimetatud taotlus ei ole esitatud

põhjendamatult või tähtaja pikendamise eesmärgil.

ASJAOLUD JA MENETLUSE KÄIK

1. Meelis Pärna (hageja) esitas 23. augustil 2023 Pärnu Maakohtule maksekäsu kiirmenetluse

avalduse Evelin Lööndre-Avaldi (kostja) vastu 1565 euro saamiseks. Seoses kostja vastuväite

esitamisega makseettepanekule andis Pärnu Maakohus hageja nõude kostja vastu üle Tartu

Maakohtule menetluse jätkamiseks hagimenetluses.

2. Hageja esitas Tartu Maakohtule hagiavalduse, mille kohaselt palus kostjalt hageja kasuks

välja mõista 1791 eurot 47 senti ja viivise alates hagiavalduse esitamisest kuni võlgnevuse

täies ulatuses tasumiseni võlaõigusseaduse (VÕS) § 113 lg-s 1 sätestatud määras.

Menetluskulud palus hageja jätta kostja kanda.

Hagiavalduse kohaselt sõlmisid hageja ja kostja 14. juulil 2016 üürilepingu, mida igal aastal

uuesti aastaks pikendasid. Lepingu alusel andis hageja temale kuuluva korteri asukohaga

XXXXX kasutamiseks kostjale ja tema pereliikmetele. Kostja kohustus tasuma üürilepingus

kokkulepitud arved, sh üürisumma ja tarbitud kommunaalteenuste eest vastavalt esitatud

arvetele hageja pangakontole iga kuu 15. kuupäevaks. Alates 1. novembrist 2022 kuni lepingu

lõppemiseni 15. juulil 2023 tasus kostja hagejale vähem üüri ja kõrvalkulusid, kui pidi

tasuma. Kostja lahkus korterist 2023. aasta juulis üleandmisakti vormistamata ja jättis võtmed

postkasti. Korteri sisustus oli rikutud. Lahkumise hetkeks oli osaliselt tasumata üür ning

kommunaalkulud kogusummas 2277 eurot 47 senti. Hageja on võlgnevusest maha arvestanud

kostja poolt 2016. aastal tasutud ettemakse 486 eurot, mistõttu on võlgnevus 1791 eurot 47

senti (2277,47 – 486).

Kostja kinnitas, et ta on makseraskustes ja püüab olukorda parandada, kuid võlga siiski

tasunud ei ole. Hageja on pakkunud ka võimalust tasuda võlgnevus osadena, kuid sellele ei

ole kostja reageerinud. Kuna hageja on ise tasunud kõik arved teenusepakkujatele õigeaegselt,

ei ole võlgnevust kommunaalkulude tasumise osas tekkinud. Seetõttu ei nõua hageja viivist

kuni hagi esitamiseni.

3. Kostja hagi ei tunnistanud. Üürilepingu järgi kohustus kostja tasuma üüriga koos

kommunaalmakseid. Korteriühistu saadetud arves olid aga kõik halduskulud kokku kirjutatud,

mis on korteri jaoks tehtud hooldused, sh remonditasud ning haldus- ja hooldustasud.

Remondifondi maksete nõudmine üürnikult on põhjendamatu VÕS § 292 lg 1 kohaselt.

Kostja koostas tabeli, mille järgi on ta perioodil 31. juuli 2016 kuni 30. septembrini 2022

tasunud haldus- ja hooldustasu ning remonditasusid kokku 2705 eurot 95 senti ning pärast

seda kuni hageja elukohast väljakirjutamiseni veel summasid. Põhjendamatute summade

nõudmise tõttu on kostja tasunud seega ettemaksu.

Kostja pidi nõustuma ka hageja sooviga üürihinda tõsta, kuigi korteri seisukord ei paranenud,

vaid amortiseerus. Kostja pere ei jõudnud enam hageja nõudmisi täita, polnud ka

motivatsiooni maksta halvenenud kinnisvara eest. Kraanid tilkusid, pistikud särisesid, mööbel

oli vana ja lagunev, korter haises, tapeet koorus seintelt, plaadid seintelt kukkusid, pidevad

uputused, dušinurk lahtiselt põrandal jne. Korteriomanik ei ole taganud üürnikele

elementaarseid hügieenitingimusi ja söögitegemise võimalusi. Hinnatõus 312 eurolt 400

eurole ei ole kuidagi põhjendatud, samuti on see esitatud väljapressimise vormis vahetult enne

lepingu pikendamist.

Lepingu soovis hageja lõpetada ilma etteteatamise ajata ja kohe, kuigi viisakas olnuks üks kuu

ette teatada. Kostja teadmata teatas hageja ka juba juunis rahvastikuregistrisse, et kostja pere

ei ela enam korteris. Kostja perekonnale oli oluline saada ka sissekirjutus korterisse.

Lisaks otsustas hageja üürilepingu kehtivuse ajal ka korteri ära müüa. Kostja jaoks oli see

ootamatu ja ebamugavust tekitav, kui puudus sissekirjutus.

Aastal 2018 koostati gaasipliidi ja -torustiku audit, millest nähtub, et pliit vajas

väljavahetamist. Kostja teavitas sellest hagejat, kuid vaatamata sellele jäi gaasiseade

remontimata. Seetõttu pidi kostja tegema ise kulutusi, et osta söögitegemiseks vajalikke

seadmeid (elektriahi, fritüür, röster).

MAAKOHTU LAHEND

4. Maakohus lahendas hageja hagi 6. märtsi 2024. a otsusega kirjeldava ja põhjendava osata.

Maakohus rahuldas hagi täies ulatuses ja mõistis kostjalt hageja kasuks välja 1791 eurot 47

senti ning viivise tasumata võlgnevuselt VÕS § 113 lg 1 teises lauses sätestatud määras alates

23. augustist 2023 kuni võlgnevuse täieliku tasumiseni. Maakohus jättis menetluskulud kostja

kanda ja määras hageja menetluskulude rahaliseks suuruseks 670 eurot, mõistis nimetatud

menetluskulud kostjalt hageja kasuks välja ja määras, et kostja peab väljamõistetud

menetluskuludelt tasuma viivist VÕS § 113 lg-s 1 sätestatud määras alates kohtuotsuse

jõustumisele järgnevast päevast kuni menetluskulude täieliku tasumiseni. Maakohus täiendas

6. märtsi 2023. a otsust kirjeldava ja põhjendava osaga 14. mail 2023.

Määruse põhjenduste kohaselt ei vaidle pooled selle üle, et nad sõlmisid 14. juulil 2016

tähtajalise üürilepingu ja et pooled pikendasid lepingut igal aastal ühe aasta võrra kuni 2023.

aastani ning kostja elas üüritud korteris koos perekonnaga alates 2016. aasta juulist kuni 2023.

aasta juulikuuni. Puudub vaidlus ka selles, et kuni 1. novembrini 2022 tasus kostja nii üüri kui

ka kõrvalkulud, sh remondimaksed, probleemideta. Tõendeid selle kohta, et kostja oleks

hagejat korteril esinevatest puudustest üürilepingu kehtivuse ajal teavitanud, kohtule esitatud

ei ole.

Maakohus märkis, et gaasiseadmetega seonduv probleem ilmnes aastal 2018, seega kaks

aastat enne seda, kui kostjal võlgnevus tekkis, mistõttu ei ole kostja viited gaasilekkele ja

korteri ohtlikkusele asjakohased. Ka aastaid pärast gaasiseadmete auditis märgitud

probleemide tuvastamist on kostja lepingut nõuetekohaselt täitnud. Tõendeid korteri

seisukorra kohta, millele kostja menetluses on viidanud, kohtule esitatud ei ole, mistõttu on

kostja väited korteri halva seisukorra kohta paljasõnalised. Kohtule esitatud asjaoludest

nähtuvalt ei ole kostja hagejat puudustest VÕS § 282 lg 1 p 1 sätestatu kohaselt teavitanud.

Ka on täielikult tõendamata väited selle kohta, et kostja on ise pidanud vajalikke kulutusi

üüritud varale tegema.

Maakohus leidis, et hageja poolt kostjale üüritud korter vastas lepingutingimustele (VÕS §

277) ning hageja üüri ja kõrvalkulude nõue on põhjendatud ja tuleb rahuldada.

VÕS § 292 lg 11 näeb ette, et eluruumi üürilepingu korral peab üürnik mõistlikus,

proportsionaalses ja ettenähtavas ulatuses kandma terve hoone lepingujärgses seisundis

hoidmiseks ja parendamiseks vajalikke kulusid (edaspidi hoone korrashoiu- ja parenduskulud)

üksnes juhul, kui selles on lepingu sõlmimisel kirjalikku taasesitamist võimaldavas vormis

kokku lepitud. Kui üürnik ja üürileandja lepivad kokku, et üürnik kannab terve hoone

parendamiseks vajalikke kulusid, on vastavate parenduste tõttu üüri tõstmine tühine.

Pooled on üürilepingus kokku leppinud, et üürnik kohustub tasuma üürileandjale eluruumi ja

sisustuse kasutamise eest igakuiselt üürisumma (alates 2022. aastast 400 eurot) ja

kommunaalmakseid vastavalt korteriühistu koostatud arvele. Elekter tuleb tasuda koostatud

arve alusel. Korteriühistu esitatud arvetest nähtuvalt sisaldavad kommunaalmaksed ka

remonditasu.

Maakohus leidis, et kuna kostja täitis kuni 1. novembrini 2022 lepingut nõuetekohaselt ja

tasus kõik kommunaalmaksed (sh remonditasu), seejuures pretensioone esitamata, olid pooled

kokku leppinud ka selles, et kostja tasub lisaks üürisummale ka hoone seisukorra säilitamiseks

vajalikud kulud (remondimaksed). Üürilepingus ei ole küll eraldi välja toodud, millest

kõrvalkulud koosnevad, kuid tulenevalt pooltevahelisest pikemaajalisest üürisuhtest oli

kulude sisu ja suurus kostjale teada. Asjaolu, et kostja enne kohtumenetlust kulude osas

hagejale vastuväiteid ei esitanud ja neid probleemideta tasus, kinnitab kohtu sellekohast

veendumust. Kohtule esitatud kirjavahetusest nähtuvalt on kostja 2023. aastal ka teadvustanud

võlgnevust ja avaldanud, et tegeleb lahenduste leidmisega.

Pooled sõlmisid tähtajalise üürilepingu. Tulenevalt lepinguvabaduse põhimõttest oli hagejal

õigus määrata üürihind ning kostjal võimalus lepingu sõlmimisest keelduda, kui hageja

pakutud lepingutingimused ei sobinud. Pooled pikendasid igal aastal üürilepingut, kusjuures

kirjavahetusest nähtuvalt tuli initsiatiiv lepingu pikendamiseks kostjalt endalt. Asjaolu, et

üürileping oli tähtajaline ja võis tekkida olukord, kus hageja ei ole nõus lepingut pikendama

või tegema seda senistel tingimustel, ei saanud olla kostjale üllatuslik. Ei ole ka eluliselt

usutav, et kostja oli vastuväideteta nõus üürima korterit, mis vastas kostja kirjeldatule.

Vaidlust ei ole selles, et kostja on hagi esitamise seisuga olnud rahalise kohustuse täitmisega

(üüri ja kõrvalkulude tasumisega) viivituses. Seega on hageja viivisenõude eeldus täidetud.

Maakohus rahuldas hageja viivisenõude ja mõistis kostjalt hageja kasuks välja viivise

tasumata võlgnevuselt VÕS § 113 lg 1 teises lauses sätestatud määras alates 23. augustist

2023 kuni võlgnevuse täieliku tasumiseni.

Maakohus jättis menetluskulud kostja kanda ja määras kindlaks hüvitatavad menetluskulud.

MENETLUSOSALISTE TAOTLUSED JA PÕHJENDUSED

5. Kostja esitas maakohtu otsuse peale apellatsioonkaebuse, milles palub maakohtu otsuse

tühistada.

Apellatsioonkaebuse kohaselt on maakohus hinnanud ebaõigesti kostja esitatud dokumente.

Kõrvalkuludena on üürilepingus märgitud üldsõnaliselt, et üürnik peab tasuma

kommunaalmaksed, s.o arve, mille on esitanud ühistu. Ühistu esitatud arvel olid kajastatud ka

kinnisvara üldised haldus-hooldus- ning remonditasud, igakuiselt ca 42 eurot. Üürileandja

võib kõrvalkuludena küsida ainult neid kulusid, mis on otseselt seotud eluruumi

kasutamisega. Kostja arvutuste järgi on kostja tasunud 7 aasta (31. juuli 2016 kuni 2023. a

aprill) jooksul üürikorteri haldus-, hooldus- ja remonditasusid kokku 3485 eurot 99 senti, mis

on liigkasuvõtmine ja vastuolus heade kommetega.

Hageja tõstis kogu aeg üüri. Üürilepingust ei nähtu, kas see on tähtajaline või tähtajatu

üürileping.

6. Hageja vaidles apellatsioonkaebusele vastu. Kostja on esitanud arvestuse vanade arvete

kohta, mida ei ole hagimenetluses käsitletud. Need arved on aegunud, mistõttu puudub nõude

õiguslik alus. Korteriühistu arvetel ei ole ühtegi rida, mida seaduste ja üürilepingu järgi üürnik

tasuma ei peaks. Üürilepingus on kokku lepitud, et üürnik kohustub tasuma

kommunaalmakseid vastavalt korteriühistu koostatud arvele. Üürilepingut, kus oli üürisumma

ja kõrvalkulude tasumine mainitud (lisaks elekter), aktsepteeris alati ka Tartu Linnavalitsus,

kes maksis kostjale toimetulekutoetust. Tartu Linnavalitsuse sotsiaalosakond tegi selle alusel

makseid otse üürileandja arvele.

Üürileandja lähtus lepingu sõlmimisel osapoolte kokkuleppest. Üürilepingu pikendamise

initsiatiiv tuli alati (igal aastal) üürnikult. Kordagi ei teinud üürnik ettepanekut lõpetada

üürileping, et leida omale taskukohane elamispind. Üürnik kolis välja enda initsiatiivil, jättes

tegemata korteri vastuvõtu-üleandmise akti. Võtmed jäeti postkasti. Väljakolimise aeg ei ole

täpselt teada, ilmselt juuni lõpp 2023. Üürnik teatas lahkumisest e-kirja teel alles 13. juulil

2023, seades ohtu sellise käitumisega hageja korteri. Ta pidas kasse, koeri, loomade

kahjustusi oli korteris palju. Korter oli lahkumise järel lagastatud .

Üürnikku teavitati ja tal oli aega 30 päeva reageerida väljakirjutamisele.

Üürnik sai väga hästi aru, et tegu on tähtajalise lepinguga. Lepingut pikendati korduvalt just

üürniku soovil tähtajalisena nii paberil kui digitaalselt. Leping oli ka aluseks sotsiaaltoetustele

ja ilma selleta ei oleks üürnik kuidagi toetust saanud.

Lepingut aktsepteeris ka Tartu Linnavalitsuse sotsiaalosakond iga kord peale pikendamist.

See annab lisatõendi selle kohta, et lepingul olid olulised juriidilised tagajärjed ning see ei

olnud lihtsalt formaalsus. Sotsiaalosakonna soovitusel oli üürilepingule tehtud ka pastakaga

korrektuure (lisatud teiste üüriliste nimed, uued tähtajad). Üürniku enda saadetud

apellatsioonkaebuses leidub ka üürniku kinnitus, kus ta mainib üürilepingu lõppemise

tähtaega. Samuti on sel teemal olemas mitmed meilivestlused üürnikuga.

Gaasipliidil ei tuvastatud leket, vaid voolikul oli leke, mis ühendab torustikuga gaasipliiti.

Selle vahetas ühistu. Gaasipliit oli täiesti töökorras ja selle vahetust nõuda on alusetu (põletid

korras, töötamise kontroll aktis märgitud). Gaasipliidi korrasolekut kinnitab ka üürniku kiri .

Apellatsioonikaebusele on lisatud aegunud ja hagisse mittepuutuv arve.

RINGKONNAKOHTU PÕHJENDUSED

7. Ringkonnakohus, tutvunud tsiviilasja materjalidega, leiab, et maakohtu otsus tuleb

menetlus- ja materiaalõiguse normi olulise rikkumise tõttu TsMS § 657 lg 1 p 3 ja § 656 lg 1

p 1 ja 5, lg 2 alusel tühistada ja saata asi samale maakohtule uueks läbivaatamiseks

eelmenetluse staadiumis. Apellatsioonkaebus tuleb rahuldada osaliselt.

8. Ringkonnakohus leiab, et maakohus on oluliselt rikkunud õigusliku ärakuulamise

põhimõtet. Tsiviilasi vaadatakse TsMS § 341 lg 1 järgi läbi ja lahendatakse kohtuistungil, kui

seadusega ei ole ette nähtud teisiti. Maakohus lahendas asja lihtmenetluses ning kohtuistungit

ei korraldanud. Lihtmenetluse asjas võib kohus loobuda kirjalikust eelmenetlusest või

kohtuistungist (TsMS § 405 lg 1 p 7), kuid TsMS § 405 lg 2 kohaselt peab kohus tagama

menetlusosaliste põhiõiguste ja -vabaduste ning oluliste menetlusõiguste järgimise ning

kuulab menetlusosalise tema taotlusel ära. Selleks ei pea korraldama kohtuistungit. Lõike 3

kohaselt võib kohus TsMS § 405 lg 1 nimetatud viisil asja menetleda, ilma et selle kohta oleks

vaja teha eraldi määrust. Menetlusosalistele tuleb siiski teatada nende õigusest olla kohtu

poolt ära kuulatud. Tsiviilasja materjalidest ei nähtu, et maakohus oleks menetlusosalisi

teavitanud nende õigusest olla kohtu poolt ära kuulatud või oleks nad ära kuulanud.

9. Maakohus on rikkunud materiaalõigust ning jätnud asja lahendamiseks olulised asjaolud

välja selgitamata. Pooled vaidlevad selle üle, milliseid kulusid lisaks üürile saab üürileandja

sõlmitud kokkuleppe alusel üürnikult nõuda.

Pooltevahelise üürilepingu kohaselt kohustus üürnik tasuma üürileandjale eluruumi ja

sisustuse kasutamise eest igakuiselt üüri ja kommunaalmakseid vastavalt korteriühistu

koostatud arvele. Elekter tuli tasuda koostatud arve alusel. Kostja oli nii hagiavaldusele

esitatud vastuses kui ka apellatsioonkaebuses seisukohal, et ta ei pea maksma korteriühistu

esitatud arvetel kajastatud kinnisvara üldiseid haldus-, hooldus- ning remonditasusid, sest

üürileandja ei saa neid kulusid kõrvalkuludena nõuda.

Kuni 13. jaanuarini 2021 kehtinud VÕS § 292 lg 1 nägi ette, et lisaks üüri maksmisele peab

üürnik kandma muid üüritud asjaga seotud kulusid (kõrvalkulud) üksnes juhul, kui selles on

kokku lepitud. Kõrvalkuludeks on tasu üürileandja või kolmanda isiku teenuste ja tegude eest,

mis on seotud asja kasutamisega. Alates 14. jaanuarist 2021 kehtima hakanud VÕS § 292 lg 1

sätestab, et lisaks üüri maksmisele peab üürnik kandma muid üüritud asjaga seotud kulusid

(kõrvalkulud) üksnes juhul, kui selles on kirjalikku taasesitamist võimaldavas vormis kokku

lepitud. Kõrvalkuludeks on tasu üürileandja või kolmanda isiku teenuste ja tegude eest, mis

on seotud asja kasutamisega ja ei seondu lepingueseme parendamise või selle puuduse

kõrvaldamisega. Lõige 11 näeb ette, et eluruumi üürilepingu korral peab üürnik mõistlikus,

proportsionaalses ja ettenähtavas ulatuses kandma terve hoone lepingujärgses seisundis

hoidmiseks ja parendamiseks vajalikke kulusid (hoone korrashoiu- ja parenduskulud) üksnes

juhul, kui selles on lepingu sõlmimisel kirjalikku taasesitamist võimaldavas vormis kokku

lepitud. Kui üürnik ja üürileandja lepivad kokku, et üürnik kannab terve hoone parendamiseks

vajalikke kulusid, on vastavate parenduste tõttu üüri tõstmine tühine. VÕS § 275 kohaselt on

eluruumi üürilepingus lepingupoolte õiguste ja kohustuste ning vastutuse osas seadusega

sätestatust üürniku kahjuks kõrvalekalduv kokkulepe tühine.

Vastupidiselt maakohtu seisukohale ei saa ringkonnakohtu hinnangul pooltevahelises

üürilepingus sisalduvast kokkuleppest, mille kohaselt üürnik kohustus maksma

kommunaalmakseid korteriühistu esitatud arve alusel, ja kostja käitumisest, et ta vastuväiteid

esitamata aastate jooksul korteriühistu arveid tasus, teha järeldust, et üürnik pidigi tasuma

kõiki korteriühistu arvel kajastatud kulusid, sh neid, mida VÕS § 275 ja § 292 lg-te 1 ja 11

kohaselt ilma sellekohase kirjalikku taasesitamist võimaldavas vormis sõlmitud kokkuleppeta

üürniku kanda jätta ei saa. Ringkonnakohtu hinnangul ei hõlma üürilepingus olev üldsõnaline

kokkulepe üürniku kohustust kanda hoone korrashoiu- ja parenduskulusid VÕS § 292 lg 11

tähenduses. Asjaolu, et Tartu Linnavalitsuse sotsiaalosakond tegi poolte esitatud üürilepingu

alusel väljamakseid, ei muuda hageja nõuet hoone korrashoiu- ja parendamiskulude osas

õiguspäraseks.

10. Ringkonnakohus leiab, et kui poolte vahel on üldsõnaline kirjalik kokkulepe tasuda kogu

korteriühistu arve, mis sisaldab mitu kulurida (nt üldelekter, prügivedu, vee soojendamine,

vesi ja kanalisatsioon jne) ning need kõik kuuluvad VÕS § 292 lg-s 1 sätestatud kõrvalkulude

mõiste alla, tuleb üürnikul tasuda kõigi kuluridade eest. Kui aga mõni kulurida ei ole käsitatav

kõrvalkuluna, siis tulenevalt VÕS §-st 275 seda kõrvalkuluna üürniku kanda jätta ei saa.

Seega tuleb vaidluse korral mitmest kulureast koosneva korteriühistu arve puhul kõikide

kuluridade kuulumist kõrvalkulude mõiste alla eraldi hinnata.

Kõigil hageja esitatud korteriühistu arvetel on kajastatud kuluridadena ka haldus- ja

hooldustasu ja remonditasu, mille maksmise osas on hageja esitanud vastuväite. Seega tuleb

haldus- ja hooldustasu ning remonditasu puhul eraldi hinnata, kas tegemist on

kõrvalkuludega, mille kandmise võib teatud osas siiski üürniku kanda jätta või tegemist on

täies ulatuses hoone korrashoiu- ja parenduskuluga, mis kuulub üürileandja korrashoiu

kohustuste hulka ja seetõttu kõrvalkuluga tegemist ei ole. Ringkonnakohtu hinnangul tuleb

näiteks remondifondi (remonditasu) maksete olemust hinnata eelkõige üürileandja

korrashoiukohustuse kontekstis, sest reeglina kuulub remondifondi (remonditasu) maksete

tegemine üürileandja korrashoiukohustuse hulka. Vastupidine tuleb tõendada hagejal.

Tegemist on nõude aluseks olevate asjaoludega, mida tuleb esitada ja tõendada hagejal.

Eeltoodust tulenevalt on maakohus rikkunud TsMS § 392 lg 1 p-dest 1 ja 3 tulenevat

kohustust selgitada eelmenetluses välja hageja nõude aluseks olevad asjaolud ja kohaldanud

valesti materiaalõigust.

Ringkonnakohus leiab, et maakohtu rikkumised toovad TsMS § 656 lg 1 p-de 1 ja 5 ja lg 2

alusel kaasa maakohtu otsuse tühistamise ja asja maakohtule uueks läbivaatamiseks saatmise

eelmenetluse staadiumis. Ringkonnakohus ei pea võimalikuks asja ise lahendada, sest

ringkonnakohtus asja sisuline lahendamine tähendaks täiemahulise eelmenetluse läbiviimist.

Eeltoodut arvestades saadab ringkonnakohus asja uueks läbivaatamiseks maakohtule

eelmenetluse staadiumis.

11. Ringkonnakohus jätab apellatsioonimenetluses esitatud menetlusosaliste tõendite

vastuvõtmise maakohtu otsustada.

12. Kuna asi tuleb saata maakohtule uueks läbivaatamiseks eelmenetluse staadiumis, ei hinda

ringkonnakohus muid menetlusosaliste väiteid ja vastuväiteid, mis puudutavad sisulist asja

lahendamist. Kostja ettemaksu vastuväite osas leiab ringkonnakohus, et seda saab lugeda

menetluslikuks tasaarvestusavalduseks. Selles osas tuleb maakohtul selgitada kostjale

tasaarvestusavalduse esitamise nõudmisi ja tõendamiskoormist.

13. TsMS § 448 lg 5 kolmanda lause alusel tuleb maakohtu 6. märtsi 2024. a otsuse

tühistamise tõttu tühistada ka maakohtu 14. mai 2024. a otsus, millega täiendati 6. märtsi

2024. a otsust kirjeldava ja põhjendava osaga.

14. Kuna ringkonnakohus tühistab maakohtu otsused hagi rahuldamise osas, tuleb tühistada

maakohtu otsused ka menetluskulude jaotuse osas. Menetluskulud jaotab ja väljamõistetavad

menetluskulud määrab kindlaks maakohus asja uuel läbivaatamisel.

(allkirjastatud digitaalselt)