3-24-3274/27 · Tallinna Halduskohus Tallinna kohtumaja

K O H T U O T S U S

EESTI VABARIIGI NIMEL

Kohus

Tallinna Halduskohus

Kohtunik

Maarja Oras

Otsuse tegemise aeg ja koht

28. mail 2025 Tallinnas

Haldusasja number

3-24-3274

Haldusasi

L.B

kaebus

Tallinna

linna

kohustamiseks

järelevalvemenetluse algatamiseks ning ettekirjutuse

täitmise nõudmise lõpetamiseks

Menetlusosalised

Kaebaja L.B, nõustaja X.G

Vastustaja Tallinna linn, esindajad Timo Päit ja Eva

Vanamb

Kolmandad isikud A.K, Q.A, Y.E ja T.G

Asja läbivaatamise vorm

Istung 6. mail 2025

RESOLUTSIOON

1. Jätta kaebus rahuldamata.

2. Jätta menetlusosaliste menetluskulud nende endi kanda.

EDASIKAEBAMISE KORD

Otsuse peale võib esitada apellatsioonkaebuse Tallinna Ringkonnakohtule 30 päeva jooksul

otsuse avalikult teatavakstegemisest arvates, so hiljemalt 27. juunil 2025 (halduskohtu-

menetluse seadustiku (HKMS) § 181 lg 1).

Vastuseks esitatud apellatsioonkaebusele võib teine menetlusosaline esitada vastu-

apellatsioonkaebuse 14 päeva jooksul apellatsioonkaebuse vastuapellatsioonkaebuse esitajale

kättetoimetamisest arvates või ülejäänud apellatsioonitähtaja jooksul, kui see on pikem kui 14

päeva (HKMS § 184 lg 3).

Kui apellant soovib asja arutamist kohtuistungil, tuleb tal seda apellatsioonkaebuses märkida,

vastasel korral eeldatakse, et ta on nõus asja lahendamisega kirjalikus menetluses (HKMS §

182 lg 1 p 9).

Kui menetlusosaline soovib apellatsioonkaebuse esitamiseks saada menetlusabi, tuleb tal

Tallinna Ringkonnakohtule esitada vastavasisuline taotlus. Menetlusabi taotluse esitamine ei

peata menetlustähtaja kulgemist (HKMS § 116 lg 5) ning apellatsioonitähtaja järgimiseks

peab menetlusabi taotleja tegema tähtaja kestel ka menetlustoimingu, mille tegemiseks ta

menetlusabi taotleb, eelkõige esitama apellatsioonkaebuse (HKMS § 116 lg 6).

Avaldus tuleb sõnastada võimalikult selgelt ja lühidalt (HKMS § 52 lg 1).

3-24-3274

ASJAOLUD JA MENETLUSE KÄIK

1. L.B (edaspidi kaebaja), A.K, Q.A, Y.E ja T.G (edaspidi ühiselt kolmandad isikud) on

Tallinnas XXXX kinnistu kaasomanikud. Kinnistul paikneb elamu, mis koosneb kahest

hooneblokist: 1926. aastal ehitatud hoonest ja 1929. aastal ehitatud juurdeehitusest. Hoone on

registreeritud ehitisregistris elamuna ning peamiseks kasutamise otstarbeks on määratud

üksikelamu. Täiendavalt on kinnistul kuur ja abihoone. XXXX elamu on Nõmme linnaosa

üldplaneeringu kohaselt miljööväärtuslikul hoonestusalal ning miljööala hoonete

väärtushinnangute kohaselt miljööväärtuslik.

2. Tallinna Linnaplaneerimise Amet (TLPA) algatas detsembris 2022. aastal XXXX

kinnistul järelevalvemenetluse. TLPA asus koguma informatsiooni ja teostas 2. märtsil 2023

paikvaatluse. TLPA tegi 9. juunil 2023 ettekirjutuse nr 2312899/0087 (digitoimiku lehekülg

(dtl) 46) XXXX kinnistu omanikele. Ettekirjutusega kohustati omanikke esitama elamul

teostatud ümberehitus- ja laiendustööde seadustamiseks ehitusteatis koos nõuetekohase

ehitusprojektiga. Seejuures on kohustuseks kajastada ehitusprojektis kõiki

teostatud/kavandatavaid ümberehitus- ja laiendustöid. Nõudega on hõlmatud ka kinnistul asuv

abihoone. Ettekirjutuses on rõhutatud, et esitatud nõue ei ole käsitatav ehitise seadustamise

võimalusena olemasoleval kujul, vaid nõuetega vastavusse viimiseks tuleb teostada vajalikud

ehitustööd. Sellest tulenevalt on esitatud ettekirjutuse teise nõudena kohustus esitada pärast

ehitusprojekti heakskiitmist 2 aasta ja 2 kuu jooksul kasutusteatis ja ehitusprojekt, mille järgi

ehitustööd teostati (st kohustus ehitusprojekt ellu viia nimetatud aja jooksul).

3. Tulenevalt kinnistuomanike vahelistest erimeelsustest pikendas TLPA 21. detsembril

2023 (dtl 126) ettekirjutuse täitmise tähtaega 2 kuu võrra. Tuginedes kaasomanike vahelisele

tsiviilvaidlusele asjas nr 2-23-13507 taotleti edaspidi korduvalt ettekirjutuse täitmise tähtaja

pikendamist, mille TLPA rahuldas.

4. Kaebaja esitas 6. septembril 2024 TLPA-le taotluse uue järelevalvemenetluse alusta-

miseks viidates hoone nõuetele mittevastavusele. TLPA ei pidanud 23. septembri 2024. a

vastuskirjas täiendava järelevalvemenetluse alustamist põhjendatuks, kuivõrd kinnistu omani-

kele on adresseeritud juba ettekirjutus, mis hõlmab kogu hoone nõuetega vastavusse viimist.

Kaebaja esitas 15. oktoobril 2024 TLPA toimingu osas vaide. TLPA edastas vaide haldus-

menetluse seaduse (HMS) § 80 alusel järelevalvet teostavale haldusorganile, kes tagastas 24.

jaanuaril 2025 vaide, sest asjas oli käimas käesolev kohtumenetlus.

5. Tallinna Halduskohus registreeris 3. detsembril 2024 kaebuse kohustamaks TLPA-d

rahuldama 15. oktoobril 2024 esitatud vaide ning tuvastamaks TLPA õigusvastase tegevuse ja

viivituse. Kaebaja esitas 20. detsembril 2024 kaebuse täienduse. Kaebaja märkis, et soovib

TLPA-le esitatud vaide lahendamist ja palub tunnistada kohtul TLPA toimingud õigus-

vastaseks. Kaebaja esitas 7. jaanuaril 2024 kaebuse täienduse, milles märkis, et soovib

vaidlustada TLPA järelevalvemenetluse algatamisest keeldumist (TLPA järelevalve osakonna

ehituskontrolli peaspetsialisti 23. septembri 2024. a kiri) sisuliselt. Kaebaja palub tuvastada

TLPA õigusvastase käitumise, milleks on TLPA tegevusetus avalik-õiguslikes suhetes, ning

täiendab oma kaebust nõudega kohustada TLPA-d lõpetama menetlust ettekirjutuse nr

2312899/00087 osas.

6. Kohus võttis 9. jaanuaril 2025 kaebuse menetlusse nõuetes kohustada vastustajat alga-

tama järelevalvemenetlust aadressil XXXX asuva elamu korterite osas ning kohustada vastus-

tajat lõpetama ettekirjutuse nr 2312899/00087 täitmise nõudmine. Ühtlasi kaasas kohus

kolmandate isikutena menetlusse XXXX kinnistu kaasomanikud.

2(10)

3-24-3274

7. Kohus määras 20. veebruari 2025. a määrusega asjas kohtuistungi toimumisajaga 6.

mail 2025.

8. Kaebaja nõustaja esitas 9. mail 2025 täiendavad seisukohad ning taotluse mõista

vastustajalt välja kaebaja menetluskulud 960 eurot.

9. Vastustaja esitas täiendavad seisukohad 14. mail 2025.

KAEBAJA NÕUDED JA PÕHJENDUSED

10. Kaebaja palub kohustada vastustajat algatama järelevalvemenetlust aadressil XXXX

asuva elamu korterite osas ning kohustada vastustajat lõpetama ettekirjutuse nr

2312899/00087 täitmise nõudmine.

10.1.

Kaebaja ei nõustu sellega, et uue järelevalvemenetluse algatamine ei ole otstarbekas.

Ehitusprojekti koostamist ei ole siiani alustatud, sest TLPA on pikendanud juba üle aasta

projekti esitamise tähtaega. Samas on hoonele tekitatud kahjustusi, mis nõuavad kiiret

tegutsemist.

10.2.

Ettekirjutusele on lisatud paikvaatluse akt, mis ei kajasta sisemiste kande-

konstruktsioonide ümberehitusi. Kajastamata on jäänud hoone kandekonstruktsioonide

kahjustused, millega tegelemisega ei saa viivitada. Paikvaatluse aktis oluliste ebaseaduslike

ümberehituste märkimata jätmine võib jätta ebaseaduslike ümberehituste teostajatele eksliku

mulje, et need ei ole olulised.

10.3.

Järelevalve ehituskontrolli peaspetsialist on käinud korterites ja teinud fotosid, ümber-

ehitused oleks pidanud talle teada olema. Ehituskontrolli peaspetsialist ei ole kajastanud aktis

sisemisi ümberehitusi, mis olid visuaalselt vaadeldavad. Ettekirjutuse koostamisse ega menet-

lusse ei kaasatud mitte ühtki ehitusliku eriharidusega spetsialisti, kes mõistaks kande-

konstruktsioonide omavolilise muutmise võimalikku mõju hoone püsivusele.

10.4.

Juba riikliku järelevalve menetluse algatamine põhjusega, et jääpurikad tekivad

katuseräästastesse, on naeruväärne ja näitab, et menetlusse ei ole kaasatud ühtki

ehitusharidusega spetsialisti. Kaebajale tundus ennekuulmatu ja ebaprofessionaalne, et TLPA

on 2023. a sügisel soovinud anda luba ehitada XXXX elamu kaasomanikele Y.E-le ja Q.A-le

katuseräästasse tekkivate jääpurikate eest kaitseks kapitaalse ja raske „ajutise varikatuse”,

mille kohta ei olnud esitatud isegi jooniseid, vaid ainult taotleja poolt antud ebamäärane

kirjeldus ja materjalid.

10.5.

TLPA on pikendanud 5 korda ettekirjutuse täitmise tähtaega, mistõttu olukorra

lahendus on lükkunud ebamäärasesse tulevikku. Samas ei ole ettekirjutuse täitmiseks

alustatud isegi projektieelsete tegevustega, näiteks mõõdistamisega, mille tulemus ei sõltu

kaasomanike isiklikest soovidest.

10.6.

Kaebaja hinnangul tuleks järelevalvemenetlus koheselt lõpetada tervikuna, sest ei ole

otstarbekas viia läbi menetlust hoone osas, mis tehtud ehitusvigade tõttu võib oluliselt kahjus-

tuda, muutuda elamiskõlbmatuks või hävida, ja algatada uus menetlus.

10.7.

Ettekirjutus ei sisaldanud teavet omavoliliste ümberehitustega kahjustatud konstrukt-

sioonidest. Kahjustused on kaebaja all olevas korteris, kuhu kaebajal puudub juurdepääs. Ka

korteris elavad kaasomanikud ei ole neid akti koostajale kas tahtlikult või tahtmatult

3(10)

3-24-3274

maininud. Kaebaja sai kahjustuste ulatusest täielikult teada alles 2024. aasta veebruaris, mil

ettekirjutuse vaidlustamise tähtaeg oli möödas.

10.8.

Kuna ettekirjutuses on jäetud kajastamata kandekonstruktsioonide ümberehitused,

millega kaebaja ei ole kunagi nõustunud, ei ole TLPA kaasomanikele piisavalt selgitanud

nende õigusrikkumisi ja nende tõsidust, sest kandekonstruktsioonide kahjustamine nõuab

kiiret sekkumist. Erinevalt fassaadil tehtud ümberehitustest, mis vaid moonutavad hoone

välimust, on kandekonstruktsioonide muutmine otseselt seotud hoone püsivusega. TLPA

poolne ettekirjutuse täitmise tähtaegade korduv pikendamine on lubamatu, kuna hoone

vahelaes on tekkinud vajumised ja ei ole teada, mismoodi konstruktsioonid edasi võivad

käituda näiteks koormuskombinatsiooni muutumise tõttu, mis võib muuhulgas tekkida mööbli

ümberpaigutamisel või lisamisel.

10.9.

Oluliste küsimuste lahendamisel on TLPA olnud tegevusetu, sisuliste asjaolude üle on

otsustanud vastavat pädevust mitteomavad töötajad, mis on viinud asja venitamiseni (haldus-

organi tegevusetus) ning õigusvastaste otsuste tegemiseni. Kui tähtaegu ei pikendataks,

oleksid kaasomanikud motiveeritud kiiresti omavahelised vaidlused lahendama.

10.10. Kujunenud olukord tähendab kaebaja, tema pereliikmete ning teiste kinnistul elavate

kaasomanike jaoks pidevat stressiseisundit ning viibimist alalises hirmus.

10.11. Hoonel on eemaldatud suur osa kandeseinast, täielikult eemaldatud üks jäigastav sein

ning tehtud ava teise jäigastavasse seina vastu kandvat välisseina, mis nõrgendab ristuvate

seinte ühenduskohta.

10.12. Kõik kolmandate isikute poolt väidetavalt teha soovitud kulutused oleks olnud

võimalik tellida nende enda poolt ja katta esialgu nende omavahenditest (sh tasu soovitud

arhitektile). Asjaõigusseaduse § 72 lg 4 alusel olnuks kolmandatel isikutel võimalik ka ilma

kaebaja nõusolekuta teha hoone säilitamiseks vajalikke toiminguid ning nõuda hiljem

kaebajalt kulude hüvitamist.

10.13. Istungil selgitas kaebaja, et on palunud vastustajalt konkreetseid suuniseid, mida teha,

et olukorda lahendada, kuid neid vastustajalt ei saanud. Ka ettekirjutuses ei ole

konkretiseeritud, milliseid samme tuleks teatud ajaks teha, nt ehitusprojekti tellimine.

Vastutaja pikendas selle asemel korduvalt kolmandate isikute taotlusel ettekirjutuse täitmise

tähtaega, samas kui teised kaasomanikud ei astunud samme näiteks ehitusprojekti tellimiseks.

VASTUSTAJA SEISUKOHT

11. Vastustaja ei nõustu kaebusega ja vaidleb sellele täies ulatuses vastu.

11.1.

Vastustaja ei ole kaebaja omandi rikkujaks, vaid kaasomanikud on oma tegevustega

rikkunud üksteise omandit. Seejuures ei saa vastustaja jagada kaasomanike sisesuhtes õigus-

likke ulatusi ning sekkuda kaasomanike vahelisse suhtesse. Kui kaasomanikud ei suuda oma-

vahel kokkuleppele jõuda, tuleb asjaõiguslike nõuetega pöörduda maakohtusse.

11.2.

Kaebus on eesmärgipäratu, sest ei taga olemasolevatest õigusaktidest rohkemal määral

hoone nõuetega vastavusse viimist ega leevenda kaebaja õiguste riive ulatust. Omanikud ise

(sh kaebaja) peavad ühiselt endale kuuluva hoone nõuetega vastavusse viima.

11.3.

Järelevalvemenetluse raames määratav sunniraha ei ole karistuslik meede, vaid on nn

motiveeriv meede nõuetele mittevastava olukorra likvideerimiseks. Kui tehtud on omavolilisi

4(10)

3-24-3274

ehitustöid, need ei ole nõuetega vastavuses ning järelevalvemenetluses selgub, et ehitise nn

seadustamiseks on vaja teha veel töid, on järelevalvemenetlus eelnevaks menetluseks

ehitusloa/-teatise ja kasutusloa/-teatise menetlustele. Nii saab ettekirjutusega sundida isikuid

tehtud tööde ja ehitise kui terviku seadustamise protsessi.

11.4.

Kohaliku omavalitsuse üheks ülesandeks on haldusmenetlustes tagada ehitise ja

ehitamise vastavus avalikele nõuetele, sh nt planeeringutest tulenevatele nõuetele. Hoonele on

igal juhul vaja teha täiendavaid ümberehitustöid, et viia see nõuetega vastavusse. Avalike

nõuete määratlemine ettekirjutuses ei kitsenda ettekirjutuse eesmärki, nagu kaebaja seda

tõlgendab. Ettekirjutus ei ole suunatud ainult avalike nõuetega vastavusse viimisele.

Sealhulgas käsitatakse ümberehitamisena ehitamist, mille käigus muudetakse hoone

piirdekonstruktsioone ja/või muudetakse ja asendatakse hoone kande- ja jäigastavaid

konstruktsioone. Viidatud ettekirjutuse punktides viidatakse ka ehitise ohutuse nõudele ja

asjatundlikkuse vajadusele. Ettekirjutuse nõue 1 hõlmab laiemalt kõiki hoonetel teostatud/

kavandatavaid ümberehitustöid. Ettekirjutuse nõude 1 all on eraldi välja toodud, et kui peaks

selguma ehitise mittevastavus nõuetele, tuleb teostada vastavad ümberehitustööd. Nii ei ole

järelevalvemenetluse lõpp määratletud ehitusprojekti esitamisega, vaid järelevalvemenetlus

saab läbi alles ettekirjutuse nõude 2 täitmisel ehk ehitise kasutusteatise teavitatuks lugemisel.

11.5.

Ka XXXX kinnistu omanikud ise on kinnitanud erinevate ümberehitustööde teosta-

mist, mistõttu ei ole asjakohane hakata eristama töid teostanud isikute kaupa, vaid ettekirjutus

on põhjendatult suunatud kogu hoonele, sest hoone peab moodustama ühtse terviku. Lisaks on

ümberehitustöid teostatud kaasomanike ühiste osade suhtes.

11.6.

Kinnistu omanikel tuleb ehitusprojektis käsitleda teostatud ümberehitustöid. See

tähendab, et tuvastada tuleb kõik ümberehitustööd, mis on tehtud, see hõlmab ka kandvaid

konstruktsioone hõlmavaid töid. Tööde tuvastamiseks tuleb ehitusprojekti koostamisel

koostada audit või ekspertiis. Asjaolu, mille tuvastamist kaebaja kaebusega soovib, on

ehitusprojekti koostamise osa. Vastustaja kohustus ei ole korraldada hoonele ekspertiisi, vaid

see kohustus on kaebajal ja teistel kinnistu omanikel.

11.7.

Kui isikud tegelevad ehitusprojekti koostamisega, kuid on takerdunud kaasomanike

vahelisse suhtesse, siis ei ole hea halduse tava kohane rakendada sunniraha. Nii võib kohtu-

menetluse ajal ettekirjutuse täitmise tähtaja pikendamine olla põhjendatud, kuna sunniraha

järjepidev rakendamine võib osutuda ebaproportsionaalseks meetmeks. Iga järgnev

rakendatav sunniraha on summalt suurem kui eelmine ning ehitusseadustiku (EhS) § 133

kohaselt on sunniraha ülemmäär füüsilisele isikule 6400 eurot. Kuivõrd ümberehitustööd

hõlmavad hoone osi, mis on kaasomanike ühiseks omandiks, on nõuetele mittevastavuse eest

vastustav ka kaebaja ise.

11.8.

Kohustamiskaebuse põhjendatus eeldab õiguste rikkumist haldusorgani keeldumise

või jätkuva tegevusetusega ning haldusorgani kohustust haldusakti andmiseks või toimingu

sooritamiseks. Kaebusest jääb arusaamatuks, milles seisneb õiguste rikkumine, mis on

kaebajale kaasnenud uue järelevalvemenetluse algatamata jätmisega. Uus järelevalvemenetlus

viiks samasisulise ettekirjutuse tegemiseni.

11.9.

Kaebajat ei saa järelevalvemenetlusest nn välja arvata, kuivõrd asjaoludest nähtuvalt

on ka tema teostanud hoonele ümberehitustöid, milleks oleks tal pidanud olema teiste

kaasomanike nõusolek ja ehitusprojekt koos ehitusteatise esitamise kohustusega.

11.10. Istungil märkis vastustaja, et käimasoleva järelevalvemenetluse lõpetamiseks õiguslik

alus puudub. Ettekirjutuse täitmine ei ole muutunud võimatuks, kuigi on kaasomanike

5(10)

3-24-3274

vaheliste erimeelsuste tõttu raskendatud. Kui järelevalvemenetluse käigus on hoonel

tuvastatud puudused, tuleks need küsimused lahendada ühe menetlus raames, lähtudes hoone

terviklikust seadustamisest, mitte alustada mitmeid eraldiseisvaid menetlusi. Vastustaja on

käitunud proportsionaalselt ning hea halduse tavast lähtudes, pikendades ettekirjutuse täitmise

tähtaega olukorras, kus ettekirjutuse täitmine ei seisa isikute tahtmatuse taga ning ettekirjutuse

adressaadid on avaldanud soovi ettekirjutuse täitmiseks samme astuda.

KOLMANDATE ISIKUTE SEISUKOHAD

12. Kolmandad isikud Q.A ja Y.E selgitavad, et kaebaja ei olnud enne tsiviilvaidluse

algust kunagi oma kahjustustest neile rääkinud, samuti mitte TLPA ametnikule ei kirjalikult

ega ka kohapeal paikvaatluse ajal. Kaebaja on välja toonud nende omavoliliselt tehtud

muudatused (mitte täies ulatuses õigesti), kuid jätnud mainimata enda tehtud omavolilised

muudatused sh talade osalise vahetuse, mis on kandekonstruktsioonidesse sekkumine.

Kolmandatel isikutel TLPA tegevuse osas pretensioone ei ole ning nad ei näe uuel

ettekirjutusel otstarvet, sest juba praegune ettekirjutus näeb ette kohustuse koostada uus

ehitusprojekt, mis hõlmab ebaseaduslike ehitustegevuste seadustamist või eemaldamist.

KOHTU PÕHJENDUSED

13. Kohus leiab, et kaebus tuleb jätta rahuldamata, ning põhjendab oma seisukohta

järgnevalt.

14. Vastustaja tegi XXXX kinnistu kaasomanikele (sh kaebajale) ettekirjutuse korrakaitse-

seaduse (KorS) § 28 lg 1 ning EhS § 130 lg 2 p-de 2, 3 ja 4 alusel, kuivõrd kinnistul asuvat

üksikelamut on ümber ehitatud ja laiendatud ning abihoonet on ümber ehitatud, seejuures

puudub üksikelamu ümberehitamiseks ja laiendamiseks ning abihoone ümberehitamiseks

nõutav projektdokumentatsioon. Vastustaja tuvastas, tuginedes kinnistuomanike selgitustele

ning paikvaatlusele, et XXXX elamu ja abihoone osas on teostatud töid, milleks luba taotletud

või teavitust esitatud ei ole – hoone piirde- ja kandekonstruktsioonide ümberehitamine ja

laiendamine ning tehnosüsteemide paigaldamine (avatäidete muutmine ja lisamine,

katusekatte vahetamine, fassaaditööd) ning kinnistul asuva abihoone ümberehitamine on

olnud loa- või teavituskohustuslik ehitustöö nii planeerimis- ja ehitusseaduse kehtivuse ajal,

ehitusseaduse kehtivuse ajal kui ka kehtiva ehitusseadustiku kohaselt. Riikliku ehitisregistri

ning TLPA arhiivi andmetel XXXX üksikelamu ümberehitamiseks ja laiendamiseks ning abi-

hoone ümberehitamiseks ehitusluba ja/või ehitusteatis puudub, st ehitustööd on tehtud ilma

õigusliku aluseta.

KorS § 28 lg 1 kohaselt on ohu või korrarikkumise korral pädeval korrakaitseorganil õigus

panna avaliku korra eest vastutavale isikule ettekirjutusega ohu tõrjumise või korrarikkumise

kõrvaldamise kohustus ning hoiatada teda sama paragrahvi lõikes 2 või 3 nimetatud haldus-

sunnivahendite kohaldamise eest, kui isik ei täida kohustust hoiatuses määratud tähtaja

jooksul.

EhS § 130 lg 2 sätestab, et kohaliku omavalitsuse üksus teostab riiklikku järelevalvet, täites

selleks mh järgmisi ülesandeid: ehitise või ehitamise nõuetele vastavuse kontrollimine, seal-

hulgas ehitise kasutamiseelse ohutuse kontrollimine (p 2); ehitamise teatise või ehitusloa

olemasolu ja sellele kantud andmete tegelikkusele vastavuse kontrollimine (p 3); ehitise

kasutusteatise või kasutusloa olemasolu ja sellele kantud andmete tegelikkusele vastavuse

kontrollimine (p 4).

6(10)

3-24-3274

15. Kaebaja hinnangul peaks vastustaja algatama XXXX elamu osas uue järelevalve-

menetluse, mis käsitleks konkreetsemalt elamu korterites õigusliku aluseta tehtud ehitustöid,

kuivõrd hoone kandekonstruktsioonides tehtud ümberehitused kujutavad ohtu hoone püsi-

misele ning nõuavad kiiret reageerimist.

15.1.

Ettekirjutusega on XXXX kinnistu kaasomanikele pandud kohustus esitada TLPA-le

XXXX üksikelamul tehtud ümberehitus- ja laiendustööde seadustamiseks ehitusteatis koos

nõuetekohase ehitusprojektiga, seejuures peab ehitusprojekt käsitlema kõiki üksikelamul

teostatud või kavandatavaid ümberehitus- ja laiendustöid. Kohtule nähtub, et ettekirjutus on

suunatud kõigi hoones tehtud või kavandatavate ehitustööde tuvastamisele ning ehitus-

projektis kajastamisele. Vastustaja on ettekirjutuses selgitanud mh, et ka kande-

konstruktsioonides tehtud muudatused on loakohustuslikud ning tuleb ettekirjutusega pandud

kohustuste raames seadustada.

EhS § 19 lg 1 kohaselt peab omanik tagama ehitise, ehitamise ja ehitise kasutamise vastavuse

õigusaktidest tulenevatele nõuetele, sealhulgas peab omanik tagama ehitise vastavuse

planeeringule või projekteerimistingimustele (p 1), ehitamiseks ja ehitise kasutamiseks

vajalike lubade olemasolu ning nõutavate teavituste ja teadete esitamise (p 2) ning ehitise

korrashoiu ja kasutamise ohutuse (p 4). Viidatud sätte lõige 2 lisab, et kui omanik ehitab või

koostab ehitusprojekti ise või teeb muid EhS-ga reguleeritud töid, peab ta järgima

asjatundlikkuse põhimõtet ja tagama töö nõuetele vastavuse, sealhulgas asjakohasel juhul

ehitamist dokumenteerima. AÕS § 72 lg 1 sätestab, et kaasomanikud valdavad ja kasutavad

ühist asja kokkuleppel. Vastustaja on ettekirjutuses asjakohaselt viidanud eelviidatud sätetest

tulenevatele ehitise omaniku kohustustele tagada ehitise ja ehitamise nõuetelevastavus.

Kuivõrd XXXX kinnistul asuv elamu on kaasomandis, tuleb hoone kaasomanikel ühiselt

tagada EhS §-st 19 tulenevate ehitise omaniku kohustuste täitmine ning seega ka ehitise

ohutus. Vastustaja on ettekirjutuses selgitanud, et hoone kande- ja jäigastavad ning

piirdekonstruktsioonid kuuluvad hoone kaasomandi osa eseme hulka sõltumata sellest, kellele

kuuluval reaalosal (sõltumata kasutuskorrast) viimased asuvad. Vastustaja lisas, et kuivõrd

XXXX kinnistul asuva üksikelamu ehitamise nõuetele vastavust tuleb hinnata kogumis ning

hoone ümberehitustööde osas tuleb ette näha arhitektuurselt terviklik lahendus, hoone kande-,

jäigastavad ja piirdekonstruktsioonid (vundament, kandvad seinad, vahelaed, välisseinad,

katus jms) kuuluvad üksikelamu kaasomandi osa eseme hulka, vastutavad XXXX üksikelamu

nõuetele vastavuse eest kinnistu omanikud ühiselt.

Vastustaja on nii kirjalikes seisukohtades kui ka istungil antud selgitustega kinnitanud, et

ettekirjutus hõlmab hoonet tervikuna, st nii hoone välisilmes kui ka hoones sees, sh korterites,

tehtud ebaseaduslike ümberehituste tuvastamist ning ehitusprojektis kajastamist. See nähtub

ka ettekirjutuses toodust, mille kohaselt hoone kande-, jäigastavate ja piirdekonstruktsioonide

osas tehtud ümberehitused tuleb kajastada olenemata, millisel kaasomandi reaalosal need

paiknevad. Seega, kui ka kaasomandi reaalosa hulka kuuluvates korterites on tehtud ümber-

ehitusi, mis puudutavad eelnimetatud hoone olulisi konstruktsioone, tuleb ka need ehitus-

projektis kajastada ning nende nõuetele vastavus tagada.

Ettekirjutuse adressaatidele on pandud kohustus koostada ehitusprojekt, miks kajastaks kõiki

hoones tehtud ümberehitus- ja laiendustöid. Seega käsitleb ettekirjutus hoonet kui tervikut.

Ehitusprojekti koostamise ülesanne kannabki endas eesmärki tuvastada kõik nõuetele mitte-

vastavad ning ebaseaduslikud ümberehitustööd, sh korterites sees tehtud ümberehitused, mis

hõlmavad mh hoone kandekonstruktsioone. Selliste puuduste tuvastamiseks ning ehitus-

projektis kajastamiseks võib olla vajalik vastava auditi või ekspertiisi koostamine, mis aga

ongi hoone kaasomanike ülesanne ettekirjutuse nõuete täitmise saavutamiseks. Kohtu

7(10)

3-24-3274

hinnangul on asjakohane vastustaja selgitus, mille kohaselt hoonet tuleb käsitleda tervikuna

ning ka järelevalvemenetlus peaks olema üks tervik, mitte ei tuleks algatada täiendavalt eraldi

menetlusi, mille eesmärk on lõppastmes üks – viia hoone nõuetega vastavusse selliselt, et see

oleks kooskõlas nii ehitise ohutust kui ka miljööväärtust puudutavate reeglitega.

15.2.

Asjaolu, et paikvaatluse aktis (dtl 57 jj) ei ole kajastatud kõiki korterites teostatud

ümberehitustöid, ei tähenda, et ettekirjutus vastavaid õigusliku aluseta tehtud ehitustöid ei

hõlmaks. Nagu eelpool selgitatud, on eelkõige ehitusprojekti ja selle aluseks oleva auditi või

ekspertiisi ülesanne täpsemalt tuvastada kõik juba teostatud ümberehitus- ja laiendustööd, aga

ka sellised ehitustööd, mida on vaja teha, et hoone nõuetega vastavusse viia. Seega ei piira

paikvaatluse aktis tuvastatu ettekirjutusega hõlmatavaid ehitustöid üksnes nendega, mis on

konkreetselt paikvaatluse aktis välja toodud, kuivõrd ettekirjutuses toodud nõuded hõlmavad

ka täiendavaid ehitustöid, mis on vajalikud, et tegelik olukord õigusaktides toodud nõuetega

vastavusse viia.

15.3.

Kaebaja hinnangul on vastustaja olnud tegevusetu ettekirjutuse täitmise nõudmisel.

Kaebaja heidab vastustajale ette, et vastustaja ei ole paika pannud konkreetseid tegevusi ja

tähtaegasid (nt ehitusprojekti või ekspertiisi koostamiseks), samuti seda, et vastustaja on selle

asemel kolmandate isikute taotluste alusel korduvalt pikendanud ettekirjutuse täitmise

tähtaegasid, mistõttu hoones valitsev ohtlik olukord jätkuvalt kestab.

Kohtule nähtub, et XXXX kinnistu kaasomanike vahel toimub paralleelselt tsiviilvaidlus

(tsiviilasi nr 2-23-13507) kaasomandi lõpetamiseks. Tulenevalt kaasomanike vahelistest eri-

meelsustest ning käimasolevast tsiviilkohtumenetlusest on vastustaja pikendanud ettekirjutuse

täitmise tähtaega (dtl 126, dtl 173 jj). Kohtu hinnangul on olukorras, kus ettekirjutuse

adressaatide vahel toimub kohtuvaidlus ettekirjutuse esemeks oleva hoone kaasomandi

lõpetamise üle, vastutaja käitumine asjakohane ning lähtub hea halduse tavast. Olukorras, kus

ettekirjutuse täitmine ei seisa mitte selle adressaatide tahtmatuse taga, vaid üritatakse

lahendada kaasomanike vahelisi erimeelsusi justnimelt selleks, et asuda ettekirjutuses toodud

nõudeid täitma, ei pruugiks sunnivahendite rakendamine vastustaja poolt olla

proportsionaalne ega eesmärgipärane. Kui ettekirjutuse adressaatidel on soov ettekirjutust

täita ning nad astuvad selle suunas samme, kuid on takerdunud erimeelsustesse, ei aita

sunniraha määramine ettekirjutuse täitmisele kaasa. Sunnivahendite eesmärk on mõjutada

ettekirjutuse adressaati ettekirjutust täitma, mitte aga teda karistada. Praegusel juhul ongi

vastustaja lähtunud asjaolust, et ettekirjutuse adressaadid soovivad ettekirjutust täita, kuid

seda takistab omavaheline tsiviilvaidlus, mille lahendus võib mõjutada ka ettekirjutuse

täitmisega seotud isikute ringi ja selle täitmise ulatust konkreetsete kaasomanike jaoks.

Seetõttu ei oleks vastustaja poolt mõistlik ega vajalik ka täpsemate tegevuste või suuniste ja

tähtaegade määramine, kuivõrd olukorras, kus ettekirjutuse täitmine on pidurdunud

käimasoleva tsiviilvaidluse tõttu, ei aitaks ka täpsemate korralduste ja tähtaegade määramine

ettekirjutuse täitmisele kaasa, kuivõrd kohtuvaidluse tõttu ei pruugi ka nende suuniste

täitmine olla realistlik. Veelgi enam, sunniraha rakendamise korral kohalduks sunnivahend ka

kaebajale, kes on samuti ettekirjutuse üks adressaatidest.

16. Kaebaja on seisukohal, et vastustaja peaks lõpetama tema suhtes ettekirjutuse täitmise

nõudmise, sh ettekirjutuse täitmata jätmisel sunniraha rakendamise.

Kohtule ei nähtu asjaolusid, millest tulenevalt oleks ettekirjutuse täitmine muutunud

võimatuks või esineks muid asjaolusid, mis annaks aluse kaebaja osas järelevalvemenetluse

lõpetamiseks. Ka kaebaja on teostanud XXXX elamus ümberehitustöid (dtl-d 48, 92, 120),

lisaks puudutavad teostatud ja kavandatavad ümberehitustööd ettekirjutuse kohaselt ka kaas-

8(10)

3-24-3274

omandisse kuuluvaid elamu osi, sh kandekonstruktsioone ning hoone välisilmes tehtud või

teostatavaid muudatusi. Kaebaja ei ole kohtu ette toonud veenvaid ja asjakohaseid põhjendusi,

miks ettekirjutuse täitmist temalt edaspidi nõudma ei peaks.

17. Kaebaja leiab ka, et erimeelsused kaasomanike vahel ei ole takistuseks ettekirjutuse täit-

misel ning kolmandad isikud, selle asemel, et ettekirjutuse täitmise tähtaega pikendada,

oleksid võinud ka omal algatusel vajaliku ehitusprojekti koostamise tellida ning vajalikud

kulutused hiljem asjaõigusseaduse kaasomandile kohalduvate sätete alusel teistelt

kaasomanikelt välja nõuda.

Kohtu hinnangul puudutab kaebaja eeltoodud argument peaasjalikult XXXX kaasomanike

omavahelisi tsiviilõigussuhteid, kuid tegu ei ole asjaoluga, mida vastustaja oleks pidanud

järelevalvemenetluse käigus (sh ettekirjutuse täitmise tähtaja pikendamisel) kaaluma.

Vastustaja on selgitanud, et lähtub järelevalvemenetluse käigus tehtud ettekirjutuses hoonest

kui tervikust, mistõttu on otstarbekas, et ettekirjutuse adressaadid lähenevad ettekirjutuse

täitmisele samuti ühiselt ja terviklikult. See ei pruugi aga olla võimalik olukorras, kus üks

kaasomanikest tellib omaalgatuslikult ehitusprojekti või mõõdistuse koostamise, kuid mõni

kaasomanikest ei nõustu vajalike töödega talle kuuluval reaalosal. Selliselt ei pruugi saada

kõik olulised ümberehitustööd ehitusprojektis kajastatud. Ehitusprojekti koostamisel juba

tehtud ümberehitustööde kajastamiseks võib olla vaja dokumentatsiooni nende varasemate

ehitustööde kohta, millele kolmandatel isikutel ei pruugi olla ligipääsu. Samas juhul, kui

asuda seisukohale, et ettekirjutuse nõuete täitmine on võimalik selliselt, et üksnes üks

kaasomanikest asub ettekirjutuse täitmiseks vastavaid teenuseid tellima (nt sõlmima

kokkuleppeid arhitekti või auditi/ekspertiisi koostajaga) ning kannab vastavad kulutused

esialgu iseseisvalt, on ka kaebajal endal olnud võimalik ettekirjutuse täitmise protsessi

kiirendada, mistõttu ei ole asjakohane ka kaebaja hinnang, et ettekirjutuse täitmist temalt

nõudma ei peaks. Kohaliku omavalitsusüksuse roll ei ole haldusmenetluse käigus otsustada, et

üks või teine kaasomanikest peaks kõigile kaasomanikele ühiselt tehtud ettekirjutuse täitmise

n-ö enda peale võtma. Linna ees vastutavad kõik kaasomanikud ehitise nõuetele vastavuse

eest ühiselt.

18. Kohus märgib, et lõppastmes on ettekirjutuse adressaatide, st XXXX kinnistu kaas-

omanike (sh kaebaja) ülesanne kinnistul asuvates hoonetes õigusliku aluseta teostatud ümber-

ehitus- ja laiendustööd seadustada vastavalt ettekirjutuses toodud nõuetele. Seega on kaebaja

poolt viidatud ohtliku olukorra lahendamine eelkõige kaasomanike omavaheliste kokkulepete

saavutamise küsimus, kuivõrd selleks vajalikud tööd tuleb tellida ja teostada justnimelt ette-

kirjutuse adressaatidel, mitte vastustajal. Praegusel juhul ei saa vastustajale ette heita passiiv-

sust või tegevusetust järelevalvemenetluse läbiviimisel, kuivõrd vastustaja on andnud ette-

kirjutuse, mis on kehtiv ning selle adressaatidele täitmiseks kohustuslik. Sunnivahendite

kohaldamine praegusel ajahetkel, mil XXXX kaasomanike vahel on tsiviilvaidlus kaasomandi

lõpetamise üle, ei pruugiks olla proportsionaalne ega eesmärgipärane, mistõttu ei saa vastus-

tajale ette heita ka vastavate mõjutusvahendite kasutamata jätmist. Kohtule ei nähtu

asjaolusid, mis viitaksid, et vastustaja on alusetult või erapoolikult tulnud vastu kolmandate

isikute taotlustele ettekirjutuse täitmise tähtaja pikendamiseks ning sellega õigusvastaselt

venitanud järelevalvemenetluse lõpuleviimise ning ettekirjutuse täitmise nõudmisega.

19. Eeltoodust tulenevalt on kohus seisukohal, et vastustaja on õiguspäraselt jätnud

algatamata eraldiseisva järelevalvemenetluse XXXX elamu korterites teostatud ümberehituste

osas, kuivõrd käimasolev järelevalvemenetlus ning selle raames koostatud ettekirjutus

kinnistu kaasomanikele hõlmab juba hoonet tervikuna, sh nii hoone välisilmes tehtud ja

kavandatavaid kui ka hoone sisemisi teostatud ja kavandatavaid ümberehitus- ja laiendustöid.

9(10)

3-24-3274

Kohtu hinnangul ei ole vastustaja järelevalvemenetluses olnud tegevusetu, vaid on lähtunud

proportsionaalsuse ning hea halduse põhimõtetest. Kohtule ei nähtu ka asjaolusid, mis

annaksid aluse kohustada vastustajat lõpetama ettekirjutuse täitmise nõudmine kaebaja suhtes,

kuivõrd ka kaebaja on teostanud XXXX elamus ümberehitusi ning ettekirjutus hõlmab mh

kaasomandis olevatele hoone osadele teostatud ümberehituste seadustamist. Eelnevast

tulenevalt jätab kohus kaebuse rahuldamata.

20. HKMS § 108 lg 1 kohaselt kannab menetluskulud pool, kelle kahjuks otsus tehti.

Kaebuse rahuldamata jätmisega tehti otsus kaebaja kahjuks. Kaebaja nõustaja esitas 9. mail

2025 oma allkirjaga menetluskulude nimekirja, milles palus vastustajalt kaebaja kasuks välja

mõista menetluskulud kokku 960 eurot. Kohus nendib, et vastustaja on 14. mai 2025. a

avalduses õigesti leidnud, et HKMS § 36 lg 2 teisest lausest tulenevalt ei saa nõustaja esitada

taotlusi, mistõttu ei saa 9. mai 2025. a avaldust lugeda esitatuks kaebaja poolt. Seega saab

kohus HKMS § 109 lg-st 1 tulenevalt lugeda kaebaja esimese kohtuastme menetluskuluks

üksnes riigilõivu 20 eurot (dtl 17). Kulu jääb aga kaebuse rahuldamata jätmise tõttu tema enda

kanda. Kuivõrd vastustaja ega kolmandad isikud ei ole taotlenud menetluskulude

väljamõistmist, jäävad menetlusosaliste menetluskulud nende endi kanda (HKMS § 109 lg 1

neljas lause).

Maarja Oras

/allkirjastatud digitaalselt/

10(10)