2-24-19268/14 · Pärnu Maakohus Rapla kohtumaja

2-24-19268

KOHTUOTSUS

EESTI VABARIIGI NIMEL

Kohus

Pärnu Maakohus

Kohtunik

Siiri Malmberg

Määruse tegemise aeg ja koht

27. mai 2025, Kuressaare

Tsiviilasja number

2-24-19268

Tsiviilasi

Tsiviilasja hind

Menetlusosalised ja nende

esindajad

Kohtuistungi toimumise aeg

LVM Kinnisvara Kuressaare OÜ hagi XX-i vastu

võlgnevuse nõudes

5069,93 eurot

Hageja LVM Kinnisvara Kuressaare OÜ (registrikood

14106280), lepinguline esindaja vandeadvokaat Pirkka-Marja

Põldvere

Kostja XX (isikukood XXX), lepinguline esindaja Birgit

Riivits

23.04.2025

RESOLUTSIOON

1. Rahuldada LVM Kinnisvara Kuressaare OÜ hagi XX-i vastu.

2. Mõista XX-ilt (isikukood XXX) LVM Kinnisvara Kuressaare OÜ (registrikood

14106280) kasuks välja põhivõlg 4350 eurot, sissenõutavaks muutunud viivis

(19.12.2024 seisuga) summas 11,93 eurot ja viivis VÕS § 113 lg 1 teises lauses

sätestatud määras arvestatuna põhivõla tasumata jäägilt (4350 eurot) kuni põhivõla

täieliku tasumiseni.

3. Mõista XX-ilt LVM Kinnisvara Kuressaare OÜ kasuks välja kahjuhüvitis 156 eurot ja

viivis VÕS § 113 lg 1 teises lauses sätestatud määras arvestatuna kahjuhüvitise

tasumata jäägilt (156 eurot) alates 20.12.2024 kuni kahjuhüvitise täieliku tasumiseni.

4. Jätta menetluskulud XX-i kanda.

5. Määrata XX-i poolt hüvitatavate menetluskulude suuruseks 3185 eurot ja mõista

nimetatud summa XX-ilt LVM Kinnisvara Kuressaare OÜ kasuks välja.

6. Menetluskuludelt tuleb tasuda menetluskulude suurust kindlakstegeva lahendi

jõustumisest alates kuni täitmiseni viivist võlaõigusseaduse § 113 lõikes 1 teises lauses

ettenähtud ulatuses.

Edasikaebamise kord

2-24-19268

Tulenevalt TsMS § 637 lg 21 võetakse TsMS § 405 lõikes 1 nimetatud asjas esitatud

apellatsioonkaebus menetlusse üksnes juhul, kui maakohtu otsuses on antud luba edasikaebamiseks

või kui maakohtu otsuse tegemisel on selgelt ebaõigesti kohaldatud materiaalõiguse normi või on

selgelt rikutud menetlusõiguse normi või on selgelt ebaõigesti hinnatud tõendeid ja see võis

oluliselt mõjutada lahendit. Maakohus edasikaebamiseks luba ei anna.

Kohtuotsuse peale võib esitada apellatsioonkaebuse Tallinna Ringkonnakohtule 30 päeva jooksul

alates otsuse apellandile kättetoimetamisest, kuid mitte hiljem kui viie kuu möödumisel

kohtuotsuse avalikult teatavaks tegemisest. Taotledes menetlusabi, peab seaduses sätestatud tähtaja

järgimiseks tegema tähtaja kestel ka menetlustoimingu, mille tegemiseks menetlusabi taotletakse,

eelkõige esitama kaebuse.

Menetluskulude kindlaksmääramise peale võib edasi kaevata menetluskulude hüvitamiseks

õigustatud või menetluskulusid kandma kohustatud isik, kui vaidlustatav menetluskulude summa

ületab 200 eurot.

KIRJELDAV OSA

Hagiavalduse asjaolud ja hageja seisukohad

1. Hageja esitas 19.12.2024 kohtule hagi maakleritasu 4350 euro, kahju 156 euro, sissenõutavaks

muutunud viivise 11,93 euro ja edasiulatuva viivse nõudes. Hageja nõuded lähtuvad poolte

vahel 21.06.2023 sõlmitud maaklerlepingust (dtl 10).

2. Pooled leppisid maaklerlepingus kokku, et hageja vahendab kolmanda isikuga korteriomandi

xxx müügilepingu sõlmimist selliselt, et otsib korteriomandile ostja ja osutab temaga

müügilepingu sõlmimise võimalusele (lepingu p 1). Kostja soovitud müügihind oli 109 000

eurot, mida võis muuta ainult kooskõlastatult kostjaga (lepingu p 2). Kostjale jäi korteriomandi

isemüügi õigus (lepingu p 3). Oma ülesande täitmiseks oli hagejal õigus ja kohustus

korteriomandit reklaamida, näidata võimalikele ostjatele, edastada kostjale ostja poolt tehtud

hinnapakkumine aktsepteerimiseks või tagasilükkamiseks, nõustada kostjat müügilepingu

sõlmimisega seotud asjaajamises (lepingu p 4). Kostja pidi hagejale maaklerlepingu täitmise

eest maksma tasu 5% korteriomandi müügihinnast (sh käibemaks) müügilepingu sõlmimise

päeval (lepingu p 5).

3. Hageja täitis lepingut, mh koostas hageja korteriomandi müügikuulutuse, levitas seda oma

veebilehel ja Eesti suurimates kinnisvaraportaalides (nt kv.ee, kinnisvara24.ee) (dtl 11 – 16),

suhtles korteri ostust huvitatud isikutega ja edastas kostjale hinnapakkumise, mis kostjale ei

sobinud (dtl 17 – 36).

4. 23.07.2024 võttis hagejaga ühendust XX, kes leidis korteri hageja kuulutuse peale ja soovis

korterit vaatama minna (dtl 36 – 37). Hageja teavitas nimetatud asjaolust kostjat (dtl 17 – 36).

24.07.2024 näitas hageja korterit XXle. Kokku vahetasid hageja ja XX korteriga seonduvalt ca

10 kirja.

5. 07.08.2024 avaldas kostja soovi kuulutus maha võtta. Samas teatas kostja järgmisel päeval, et

soovib korteri müügihinda langetada 97 000 eurole. Hageja jätkas maaklerteenuse osutamist

(dtl 17 – 36).

6. 02.09.2024 avaldas XX hagejale soovi korterit veelkord vaatama minna ja andis mõista, et tema

ostusoov on kindel (dtl 39 – 41). Hageja pidas XX läbirääkimisi korteri vaatamise aja sobivuse

üle, kuid kindlat aega kokku ei lepitud.

7. 18.09.2024 teavitas kostja hagejat, et ta leidis korterile ostja ja palus müügikuulutuse maha

võtta (dtl 46).

8. Hageja palus kostjat edastada ostja andmed, millele kostja ei vastanud. 20.09.2024 selgus, et

kostja müüs korteri XXle (dtl 47).

9. Hageja on seisukohal, et tal on õigus maakleritasule VÕS § 664 lg 1 alusel, millega kostja pole

2-24-19268

nõustunud (dtl 50). Hageja on lepingu täitnud. XX soov korter osta tekkis hageja tegevuse

tulemusena. Asjaolu, et hageja ei ole nimeliselt osutanud XXle kui kolmandale isikule, kellega

kostjal on võimalik leping sõlmida, ei muuda olematuks hageja tehtud tööd lepingu sõlmimise

eesmärgi saavutamiseks. Hageja tegi kõik mõistlikud ettevalmistused, et viia XX ja kostja

müügihinna läbirääkimise eesmärgil omavahel kokku niipea, kui XX vaatab korteri uuesti üle.

Hageja on seisukohal, et vastavalt lepingule oli tal õigus arvestada maakleritasu hageja ja kostja

vahel kokkulepitud korteri pakkumishinnalt, mitte tegelikult müügihinnalt (dtl 49). Kostja tasus

hagejale ainult 500 eurot, mis ei ole kooskõlas lepinguga.

10. Hageja proovis kostjaga jõuda kohtuvälisele kokkuleppele ja kasutas selleks professionaalse

õigusnõustaja abi (dtl 51 – 52). Hageja tegi kohtueelses menetluses kulutusi professionaalsele

õigusnõustajale summas 153 eurot (dtl 56).

11. Hageja on maakleritasult arvestanud viivist VÕS § 113 lg 1 teises lauses sätestatud määras

alates 30.09.2024, s.o alates hageja poolt kostjale kohtueelses menetluses kohustuse täitmiseks

määratud tähtaja möödumist. Hagi esitamise päevaks, s.o 19.12.2024 on viivis muutunud

sissenõutavaks summas 11,93 eurot.

12. Hageja ei ole rikkunud kostja suhtes hoolsus- ja lojaalsuskohustust.

Kostja vastuse asjaolud ja kostja seisukohad

13. Kostja hagi ei tunnistanud ja vaidles sellele vastu.

14. Kostja võttis omaks, et pooled sõlmisid hagi lisas 1 kirjeldatud tingimustel maaklerlepingu.

15. Kostja on seisukohal, et hagejal ei ole õigust maakleritasule, sest hageja jättis lepingu täitmata.

Hageja ei teavitanud kostjat potentsiaalsest ostuhuvilisest XXust ega sellest, et ta tutvustas talle

kostja korterit. Samuti ei edastanud hageja kostjale XXu kontaktandmeid, tema ostuhuvi ega

asunud pidama hinna läbirääkimisi kuigi tõenditest nähtub, et XX soovis hinnas tingida ega

osundanud muul viisil ostjale ega teinud võimalikuks põhilepingu sõlmimist. Seega hageja ei

täitnud lepingust tulenevat kohustust, s.o ta ei leidnud kostja korterile ostjat ega loonud eeldusi

müügilepingu sõlmimiseks.

16. Maaklerlepingu järgi oli kostjal korteri isemüügiõigus (lepingu p 3). Kostja koos elukaaslase

Riin Rätsepaga avaldasid ja levitasid korteri müügikuulutusi erinevates FB kinnisvaragruppides

(dtl 80 – 82). XX pöördus ise otse kostja poole korteri ostusooviga. XX käis korterit vaatamas

koos kostja emaga. XX ja kostja pidasid korteri müügiga seonduvalt läbirääkimisi ja saavutasid

kokkuleppe (dtl 84). Asjaolu, et XX oli suhelnud korteri ostuga seoses hagejaga ja käis

hagejaga korterit vaatamas, selgus kostja jaoks alles pärast korteri müügilepingu sõlmimist, kui

hageja saatis sellekohase kirja.

17. Sisuliselt on hageja esitanud kostjale maakleritasu arve selle eest, et hageja on müüdavat

korterit potentsiaalsele ostjale esitlenud ja see isik hiljem ostab korteri, mida esitleti. VÕS § 664

lg 1 järgi on maakleril õigus maakleritasule alates tema vahendamise osutamise tulemusena

lepingu sõlmimisest. Käesoleval juhul hageja maakleritasu nõue ei ole kooskõlas lepingu ega

seadusega. Lepingus ei ole kokkulepet selle kohta, et maakleritasu saamine ei sõltu hageja

vahendusel lepingu sõlmimisest ehk vaid ostjale korteri tutvustamisest.

18. Kostja tasus hagejale 500 eurot, lootes saavutada hagejaga kohtuväline kokkulepe. Tasutud 500

euro näol ei ole tegemist maakleritasuga ülesande täitmise tähenduses vaid mõistliku

hüvitisega, kuigi seda kohustust kostjal maakleriteenuse lepingust ei tulenenud. Eesmärgiks oli

õigusrahu saavutamine ja pooltevahelise erimeelsuse lõpetamine.

19. Kostja on seisukohal, et maakleril ei ole tasu saamise õigust ka seetõttu, et hageja rikkus

lojaalsus- ja hoolsuskohustust (VÕS § 620 lg 1). Hageja ei edastanud kostjale XXu soovi

korteri hinna alandamiseks ega asunud üldse sellesse dialoogi. Hageja andis XXule valeinfot,

väites et korteri suhtes on mitmeid ostuhuvilisi, kuigi kogu maaklerlepingu kehtivuse jooksul

edastas hageja kostjale vaid ühe ostupakkumise. Seega on kostjal alust järeldada, et hageja ei

tegutsenud tema huvides, rikkudes lepingust tulenevat kohustust leida ostja. Lisaks ei saanud

2-24-19268

XX hageja vahendusel korteri kohta piisavalt infot, sh ei olnud tal võimalik tutvuda keldriga.

Kostjal on kahtlus, et maakler on takistanud korteri müüki, jättes kostjale potentsiaalsete

huviliste ostuhuvid/hinnapakkumised edastamata. Selle asemel, et pidada hinnaläbirääkimisi

XXuga, tegi hageja XXule ettepaneku omandada kostjale mittekuuluv korter aadressil Niidu 8.

Sellega võis kostja saada rahalist kahju, sest võib olla oleks ta saanud korteri müüa kõrgema

hinnaga huviliste konkurentsi tõttu (huviliste vahel oleks saanud korraldada enampakkumise).

20. Hageja on maakleritasu suuruse arvestanud valesti. Korteri tegelik müügihind oli 95 000 eurot.

Seega on 5% 95 000 eurost 4750 eurot, mitte 4850 eurot, nagu hageja on arvutanud.

KOHTUOTSUSE PÕHJENDUSED

21. Kohus, tutvunud asja materjalidega ja hinnates kõiki tõendeid kogumis, on seisukohal, et hagi

on põhjendatud ja tuleb rahuldada. Tsiviilkohtumenetluse seadustiku (TsMS) § 5 lg 1 kohaselt

menetletakse hagi poolte esitatud asjaolude ja taotluste alusel, lähtudes nõudest. Nimetatud sätte

lg 2 kohaselt on pooltel võrdne õigus ja võimalus oma nõuet põhjendada ja vastaspoole esitatu

ümber lükata või sellele vastu vaielda. Pool määrab ise, mis asjaolud ta oma nõude

põhjendamiseks esitab ja milliste tõenditega neid asjaolusid tõendab. TsMS § 230 lg 1 kohaselt

peab kumbki pool hagimenetluses tõendama neid asjaolusid, millele tuginevad tema nõuded ja

vastuväited. TsMS § 231 lg 2 järgi poolte faktilise asjaolu kohta esitatud väide ei vaja

tõendamist, kui vastaspool võtab selle omaks ning lg 4 järgi omaksvõttu eeldatakse, kui

vastaspool ei vaidlusta faktilise asjaolu kohta esitatud väidet selgesõnaliselt ja vaidlustamise

tahe ei ilmne ka poole muudest avaldustest. TsMS § 436 lg 2 järgi kohus rajab otsuse üksnes

asjas esitatud ja kogutud tõenditele. TsMS § 438 lg 1 kohaselt kohus otsustab otsust tehes, mis

asjaolud on tuvastatud ja millist õigusakti tuleb asjas kohaldada.

22. Võlaõigusseaduse (VÕS) § 658 lg 1 sätestab, et maaklerilepinguga kohustub üks isik (maakler)

vahendama teisele isikule (käsundiandja) lepingu sõlmimist kolmanda isikuga või osutama

kolmanda isikuga lepingu sõlmimise võimalusele, käsundiandja aga kohustub maksma talle

selle eest tasu (maakleritasu). Kostja on võtnud hagivastuse p-s 2.3 (dtl 72) omaks (TsMS § 231

lg 2), et pooled sõlmisid 21.06.2023 lepingu hagi lisas 1 toodud tingimustel. Kohus on

seisukohal, et poolte vaheline leping on maaklerileping. Vastavalt lepingu p-le 1 pidi hageja

vahendama kostjale kolmanda isikuga korteriomandi asukohaga Xxxmüügilepingu sõlmimist

selliselt, et otsib korterile ostja ja osutab temaga müügilepingu sõlmimise võimalusele.

Vastavalt lepingu p-le 4 oli hagejal korteri müümiseks õigus ja kohustus korterit reklaamida,

näidata seda võimalikele ostjatele, edastada kostja ostja poolt tehtud hinnapakkumised

aktsepteerimiseks/tagasilükkamiseks ja nõustada kostjat müügilepingu sõlmimisega seotud

asjaajamises. Vastavalt lepingu p-le 5 pidi kostja maksma hagejale teenuse eest tasu. Eeltoodud

tingimustel sõlmitud leping vastab maaklerilepingu tunnustele. Samal seisukohal on olnud ka

pooled.

23. Pooled vaidlevad selle üle, kas hagejal on õigus maakleritasule. VÕS § 664 lg 1 sätestab, et

maakleril on õigus maakleritasule alates tema vahendamise või osutamise tulemusena lepingu

sõlmimisest. Maakleritasu saamine VÕS § 664 lg 1 mõttes eeldab, et maakleri panuse

tulemusena sõlmib käsundiandja maakleri vahendatud või osundatud kolmandate isikutega

lepingu (RkTKO 2-18-1521, p 13). Tegemist on dispositiivse sättega. Vastavalt poolte vahel

sõlmitud lepingu p-le 5 pidi kostja hagejale tasuma „Ülesande“ täitmise eest tasu „Vara“

müügilepingu sõlmimise päeval. „Ülesanne“ oli määratletud lepingu p-s 1, millest nähtub, et

hageja pidi kostjale vahendama kolmanda isikuga korteriomandi asukohaga Xxxmüügilepingu

sõlmimist selliselt, et otsib korterile ostja ja osutab temaga müügilepingu sõlmimise

võimalusele. Riigikohus on selgitanud, et maakleri kohustused võivad VÕS § 658 lg 1 mõttes

piirduda sellega, et ta osutab käsundiandja võimalusele kolmanda isikuga leping sõlmida

(RkTKO 2-18-1521, p 11). Erialases kirjanduses on asutud seisukohale, et lepingu sõlmimise

võimalusele osutamine tähendab üksnes võimaluse äranäitamist käsundiandjale leping sõlmida.1

2-24-19268

24. Kohus loeb tuvastatuks, et hageja koostas lepingu täitmiseks korteri müügikuulutused ja

avaldas need kinnisvara müügiportaalides www.kv.ee (dtl 11 – 12) ja www.kinnisvara24.ee (dtl

13 – 15). Hageja käis huvilistele korterit mitmel korral näitamas (dtl 17 – 36). Ühel korral tegi

huviline ka konkreetse hinnapakkumise, mille hageja kostjale edastas ja mille kostja tagasi

lükkas (dtl 17 – 36). XX võttis hagejaga hageja avaldatud müügikuulutuse peale 23.07.2024

ühendust ja soovis minna kostja korterit vaatama (dtl 38). Hageja näitas XXule korterit

24.07.2024 (dtl 37). 27.08.2024 võttis XX hagejaga uuesti ühendust ja tundis huvi, kas müüdav

korter on veel alles ja soovis lisainformatsiooni kommunaalkulude kohta (dtl 40). Samal päeval

vastas hageja, et korter on alles, sellel on mitu huvilist. Hageja edastas teabe kommunaalkulude

kohta (saates kolm arvet) (dtl 40). 02.09.2024 avaldas XX hagejale, et ta soovib korterit uuesti

vaatama tulla ja kinnitas ostusoovi, kui hinnas saab läbi rääkida (dtl (39-40). Hageja pakkus

02.09.2024 XXule võimalust korteri näitamiseks, kuid XXule ei sobinud pakutud aeg (dtl 39).

17.09.2024 müüs kostja korteri XXule (dtl 88 – 108) hinnaga 95 000 eurot. Kohtu hinnangul

täitis hageja maaklerlepingust tulenevaid maakleri kohustusi. Kohustustest jäi täitmata see, et

hageja ei osutanud suhtes kostjaga XXule kui isikule, kellega on võimalik korteri müügileping

sõlmida, sest XX ei leppinud hagejaga korteri vaatamise aega kokku ega teinud hagejale

konkreetset ostupakkumist.

25. XXu selgitusest nähtub, et tal oli hagejaga ainult üks kokkupuude, kui ta käis hagejaga korterit

vaatamas. Ta uuris hagejalt, kas korteri hinnas on võimalik läbi rääkida, kuid hageja teatas, et

hinda madalamaks ei saa. Nimetatu on vastuolus XXu enda 02.09.2024 e-kirjaga hagejale,

milles ta avaldab soovi korterit uuesti vaatama minna ja et tal on ostuhuvi, kui hinnas on

võimalik (2000 – 3000 eurot) alla tulla. Juhul, kui hageja oleks eelnevalt teatanud, et hinnas

kaubelda ei ole võimalik, siis ei oleks XXul olnud enam vajadust teavitada hagejat hinna

läbirääkimise soovist. Seega ei ole kohtule usutav XXu väljendatu, et kuna hageja ei

võimaldanud hinnas läbi rääkida, siis ta rohkem hagejaga ühendust ei võtnud. Samuti ei ole

tõene XXu kirjutatu selle kohta, et ta pidi (korduvalt) kommunaalkulude kohta infot küsima,

mille peale hakkas hageja talle hoopis teist korterit pakkuma. Dokumentaalsetest tõenditest

nähtub, et hageja pakkus 27.07.2024 XXule Niidu 8 majas asuvat korterit vaatama minna (dtl

85), s.o 3 päeva pärast seda, kui XX käis hagejaga esmakordselt vaidlusalust korterit vaatamas.

Hageja edastas XXule teabe vaidlusaluse korteri kommunaalkulude kohta 27.08.2024 (dtl 40),

s.o ca kuu aega hiljem. Samuti järeldub XXu kirjast, et hageja ise pakkus uut aega korteri

vaatama minemiseks, kuid kirjalikest tõenditest nähtub, et tegelikult võttis XX ise hagejaga

ühendust selleks, et korterit uuesti vaatama minna (dtl 39 – 40). XXu kirjast nähtub, et ta ei

saanud hagejalt korteri kohta piisavalt informatsiooni, samas ei nähtu selgitusest, mis

informatsioon saamata jäi ja kuidas see mõjutas tema edasist otsustusprotsessi. Arvestades, et

XX avaldas hagejale uuesti soovi korterit vaatama minna ja et ta soovib korterit osta, kui hinnas

on võimalik läbi rääkida, siis järeldub sellest, et infopuudus, s.h asjaolu, et ta keldrit üle vaadata

ei saanud, XXu otsustusi müügiprotsessis ei mõjutanud. Kuna XXu kirjalikus selgituses olevad

väited on vastuolus asjas esitatud muude dokumentaalsete tõenditega, siis on kohus seisukohal,

et XXu selgitus korteri müüki puudutavate asjaolude kohta ei ole usaldusväärne.

26. Vastavalt poolte vahel sõlmitud lepingu p-le 3 oli kostjal korteri isemüügi õigus. Käesoleval

juhul on aga tuvastatav, et XX tutvus hageja avaldatud müügikuulutusega ja võttis hagejaga

ühendust, et korterit vaatama minna. Samuti on tuvastatav, et XX käis hagejaga koos korterit

vaatamas ja soovis korterit hagejaga koos korduvalt vaadata. Seega reageeris XX hageja

tegevusele, mitte kostja tegevusele korteri pakkumisel müügiks. Asjaolu, et XX pöördus pärast

otse kostja poole, ei tähenda, et hageja oleks oma kohustused jätnud täitmata. Kohtu hinnangul

saab maakleri kohustuse osutada käsundiandjale lepingu sõlmimise võimaluse lugeda

käesoleval juhul täidetuks sellega, et maakleri tegevuse tulemusena kostja korterile ostja

otsimisel tegi ostja ostupakkumise otse müüjale. Olukorras, kus kostja eesmärk maaklerilepingu

sõlmimisel on saada teada kolmanda isikuga lepingu sõlmimise võimalustest, on tema huvid

1 https://volaoigusseadus-iii.juuraveeb.ee/sisu/51518/_658_maaklerilepingu_moiste.

2-24-19268

võrdselt tagatud olukorras, kus maakleri tegevuse tulemusena osutab maakler ise kolmanda

isikuga tehingu sõlmimise võimalusele ja kus maakleri tegevuse tulemusena osutab kolmas isik

ise kostjale endaga tehingu sõlmimise võimalusele. Seejuures ei välista hageja õigust

maakleritasule asjaolu, et kostja väidetavalt ei teadnud, et XX oli enne kostjaga ühenduse

võtmist olnud ühenduses hagejaga ja hagejaga koos käinud korterit vaatamas, kuna sellist tasu

sissenõutavaks muutumise tingimust seadus ega leping ei sätesta.

27. Kohus loeb tõendatuks, et kostja sõlmis XXuga 17.09.2024 Vallimaa tn 21a – 12, Kuressaare

asuva korteriomandi müügilepingu ja asjaõiguslepingu (dtl 86 – 108), mille alusel kostja

võõrandas korteri XXule 95 000 euro eest. Eeltoodust tulenevalt on kohus seisukohal, et hageja

on oma lepingulised kohustused täitnud ja maakleritasu on muutunud sissenõutavaks.

28. Pooled vaidlevad selle üle, mis on maakleritasu suurus. VÕS § 29 lg 1 sätestab, et lepingu

tõlgendamisel lähtutakse lepingupoolte ühisest tegelikust tahtest. Kui see tahe erineb lepingus

kasutatud sõnade üldlevinud tähendusest, on määrav lepingupoolte ühine tahe. VÕS § 29 lg 4

sätestab, et kui lepingupoolte ühist tegelikku tahet ei saa kindlaks teha, tõlgendatakse lepingut

nii, nagu lepingupooltega sarnane mõistlik isik seda samadel asjaoludel pidi mõistma.

Maakleritasu sõltuvusse seadmine osutatud teenuse tulemusest (müügihinnast) ei ole

maaklerilepingu sätete dispositiivse iseloomu tõttu välistatud, kuid see peaks oma erandlikkuse

ja ühte poolt kahjustava iseloomu tõttu olema selgesti kokku lepitud (vt RKTKo nr 2-18-

1521/36, p 13).

29. Lepingu p 2 sätestas: „Kliendi poolt soovitud Vara müügihind on 109 000 eurot, mida võib

muuta ainult kooskõlastatult Kliendiga. Müügihind sisaldab ka soovi korral korteris olevat

sisustust. Lepingu p 5 sätestas: „Klient maksab Maaklerile Ülesande täitmise eest tasu viis (5)

% Vara müügihinnast (sh käibemaks) Vara müügilepingu sõlmimise päeval (maaklertasu).“

Pooltel on erimeelsus selle üle, kas lepingu p-s 5 sätestatud „Vara müügihinda“ tuleb mõista

poolte vahel kokku lepitud korteri pakkumishinnana või korteri tegeliku müügihinnana. Kohus

on seisukohal, et mõistlik inimene pidi samadel asjaoludel mõistma, et „Vara müügihind“ ei ole

mitte korteri tegelik müügihind, vaid poolte vahel kokkulepitud korteri pakkumishind. Esiteks

puudub mõistlik põhjendus, miks peaks maakler leppima kokku maakleritasus, mille suurus ei

ole talle etteennustatav, kuivõrd lõpliku hinnaotsuse teevad müüja ja ostja. Teiseks kui

maakleritasu suurus oleks ka tegelikult seatud sõltuvusse tegelikust müügihinnast, siis ei oleks

olnud lepingu p-s 2 kokkulepitud vara pakkumishinna ja selle muutmise võimaluse kajastamisel

lepingus mõtet, sest lõpliku müügihinna otsustab igal juhul müüja (käesoleval juhul müüja

võõrandaski korteri alla kokkulepitud pakkumise hinna). Kolmandaks ei ole pooled sõnaselgelt

kokku leppinud, et p-s 5 sätestatud „Vara müügihinda“ tuleb mõista tegeliku müügihinnana

(arvestades kohtuotsuse p-s 28 toodud Riigikohtu praktika kriteeriume). Neljandaks viitab

asjaolule, et lepingu p-s 5 sätestatud „Vara müügihind“ tähendab poolte vahel p-s 2 kokku

lepitud pakkumishinda, see et nii lepingu p-s 5 kui p-s 2 on „Vara müügihind“ tähistatud

ühtemoodi, s.o suure algustähega. Üheski teises lepingu p-s ei ole mõistet „Vara müügihind“

kasutatud teistsuguses kontekstis, mistõttu on mõistlikule inimesele arusaadav, et lepingu p-des

2 ja 5 kajastatud „Vara müügihinda“ on mõeldud samas tähenduses, s.o poolte vahel kokku

lepitud pakkumishinnana.

30. Pooled ei vaidle selles, et viimane poolte vahel kokku lepitud pakkumishind oli 97 000 eurot.

5% 97 000 eurost on 4850 eurot. Hagist nähtub, et kostja on hagejale tasunud 500 eurot. Kostja

on nimetatud asjaolu omaks võtnud hagivastuses (p 2.13). Seega on kostja kohustatud hagejale

tasuma maaklertasu 4850 – 500=4350 eurot. Kohus mõistab nimetatud summa kostjalt hageja

kasuks välja.

31. VÕS § 113 lg 1 sätestab, et rahalise kohustuse täitmisega viivitamise korral võib võlausaldaja

nõuda võlgnikult viivitusintressi (viivis), arvates kohustuse sissenõutavaks muutumisest kuni

kohase täitmiseni. Viivise määraks loetakse VÕS §-s 94 sätestatud intressimäär, millele

lisandub kaheksa protsenti aastas. Kui lepinguga on ette nähtud kõrgem intressimäär kui

seadusjärgne viivisemäär, loetakse viivise määraks lepinguga ettenähtud intressimäär. Hageja

2-24-19268

nõuab kostjalt viivist VÕS § 113 lg 1 teises lauses sätestatud määras alates 30.09.2024. Kuigi

kohus tuvastas kohtuotsuse p-s 27, et kostjal tekkis maakleritasu maksmise kohustus

17.09.2024 (nimetatud päeval sõlmisid kostja ja XX korteri võõrandamisele suunatud lepingu),

siis on hageja õigustatud viivist nõudma hilisemast ajast, s.o 30.09.2024. Hageja on nõudnud

viivist perioodi 30.09.2024 – 19.12.2024 eest summas 11,93 eurot. Kohtu hinnangul on

viivisesumma põhjendatud ega ületa VÕS § 113 lg 1 teise lause järgi arvutatud viivise suurust.

Kohus mõistab nimetatud summa kostjalt hageja kasuks välja.

32. TsMS § 367 sätestab, et viivisenõude võib koos põhinõudega esitada hagis selliselt, et

taotletakse viivise, mis ei ole hagi esitamise ajaks veel sissenõutavaks muutunud,

väljamõistmist kohtult mitte kindla summana, vaid täielikult või osaliselt protsendina

põhinõudest kuni põhinõude täitmiseni. Eelkõige võib viivist nõuda selliselt, et kohus mõistaks

selle välja kindla summana kuni otsuse tegemiseni ja edasi protsendina põhinõudest. Hageja on

hagis nõudnud kostjalt viivise väljamõistmist alates 20.12.2024 VÕS § 113 lg 1 teises lauses

sätestatud määras kuni maakleritasu täieliku tasumiseni. Kostja ei ole viivisenõudele sisulisi

vastuväiteid esitanud. Kohus rahuldab hageja nõude.

33. Riigikohus on oma 09.02.20211 otsuses nr 3-2-1-138-10 p-s 29 asunud seisukohale, et

advokaadi kaasamine kohtueelsetele läbirääkimistele aidata kaasa kokkuleppele ning samuti

aitab see pooli valmistuda kohtuvaidluseks, aidates teha kohtusse nõuete esitamiseks vajalikke

või vähemalt mõistlikke kohtuväliseid toiminguid. Professionaalne õigusabi kohtueelses

vaidluse staadiumis on seega vähemalt üldjuhul mõistlik ning sellega seotud kulud on hilisemal

kahju hüvitamise nõudmisel ka hüvitatavad. VÕS § 115 lg 1 sätestab, et kui võlgnik rikub

kohustust, võib võlausaldaja koos kohustuse täitmisega või selle asemel nõuda võlgnikult

kohustuse rikkumisega tekitatud kahju hüvitamist, välja arvatud juhul, kui võlgnik kohustuse

rikkumise eest ei vastuta või kui kahju ei kuulu seadusest tulenevalt muul põhjusel

hüvitamisele. Käesoleval juhul on kohus tuvastanud, et kostja on rikkunud hageja suhtes

maakleritasu maksmise kohustust. kohustuse rikkumisega tekitatud ja hüvitamisele kuuluv

kahju hõlmab VÕS § 128 lg 3 järgi ka kulusid kahjuhüvitise saamiseks, mh kahju hüvitamisega

seotud nõuete esitamiseks. Kostja ei ole kahju hüvitamise nõudele sisulisi vastuväiteid esitanud.

Kohtule esitatu kohaselt on hageja kandnud kohtueelselt õigusabikulusid summas 156 eurot,

mille väljamõistmist hageja taotleb. Kohus loeb tõendatuks (dtl 54 – 55), et hageja on

kohtueelses menetluses kandnud õigusabikulusid vähemalt 156 euro ulatuses. Kohtu hinnangul

on advokaadi tegevused (kostjaga peetud kirjavahetuse analüüs, hagejaga suhtlemine ja

kostjale e-kirjade koostamine) vajalik ja põhjendatud kulu. Advokaadi tunnitasu suurus on

olnud 180 eurot (dtl 54). Üldiselt on kohtupraktikas tunnustatud, et kohtuvälise õigusabi

saamiseks advokaadi poole pöördumine on mõistlik ja tunnustatud ning isik ei pea pöörduma

odavama õigusabi saamiseks pöörduma õigusbüroosse. Seega on kohane hinnata, kas hageja

lepingulisest esindaja vandeadvokaadi tunnihind vastab advokaadibüroode keskmisele

tunnihinnale. Üldisemalt on Riigikohus pidanud viimaste aastate praktikas põhjendatud

tunnitasu määradeks näiteks 170 eurot ilma käibemaksuta (RKTKm 27.02.2017, 3-2-1-159-16,

p 24), 175 eurot ilma käibemaksuta (RKTKo 02.06.2021, 2-19-5942), 190 eurot ilma

käibemaksuta (RKTKo 13.05.2020, 2-18-17536, p 18) ja 200 eurot ilma käibemaksuta (RKTKo

03.04.2019, 2-16-3785, p 31.4). Eeltoodust tulenevalt mahub 180 eurot/h (ilma käibemaksuta)

vandeadvokaadist lepingulise esindaja turuhinna piiresse ja tuleb seetõttu hinnata mõistlikuks.

Kohus on seisukohal, et advokaadi tegevused on vajalikud ja põhjendatud kohtueelses

menetluses. Seega mõistab kohus kostjalt hageja kasuks välja 156 eurot.

34. Hageja on taotlenud kostjalt kahjuhüvitiselt viivise väljamõistmist VÕS § 113 lg 1 teises lauses

sätestatud määras hagi esitamisele järgnevast päevast, s.o 20.12.2024, (VÕS § 113 lg 2) kuni

kahjuhüvitise täieliku tasumiseni (TsMS § 367). Kohtu hinnangul on viivisenõue põhjendatud

ja kuulub rahuldamisele.

35. TsMS § 173 lg 1 sätestab, et asja menetlenud kohus märgib menetluskulude jaotuse

menetlusosaliste vahel kohtuotsuses. TsMS § 162 lg 1 kohaselt hagimenetluse kulud kannab

2-24-19268

pool, kelle kahjuks otsus tehti, lg 2 kohaselt pool, kelle kahjuks otsus tehti, hüvitab teisele

poolele muu hulgas kohtumenetluse tõttu tekkinud vajalikud kohtuvälised kulud. Kuna kohus

rahuldab hagi täielikult, jäävad menetluskulud kostja kanda.

36. TsMS § 138 lg 1 sätestab, et menetluskulud on menetlusosaliste kohtukulud ja kohtuvälised

kulud. Vastavalt TsMS § 138 lg-le 2 on kohtukulud riigilõiv ja asja läbivaatamise kulud.

37. Hageja on tasunud asjas riigilõivu summas 595 eurot. Kohus on kontrollinud, et vastavas

ulatuses on riigilõiv laekunud. Riigilõiv on asjas vajalik ja põhjendatud kulu, olles

hagimenetluse eelduseks.

38. TsMS § 144 p 1 sätestab, et kohtuvälised kulud on menetlusosaliste esindajate ja nõustajate

kulud. TsMS § 175 lg 1 kohaselt kui menetlusosaline peab menetluskulude jaotust

kindlaksmäärava kohtulahendi kohaselt kandma teist menetlusosalist esindanud lepingulise

esindaja kulud, mõistab kohus kulud välja põhjendatud ja vajalikus ulatuses.

39. Hageja õigusabikulud olid 3248,50 eurot 17,75 tunni eest tunnitasu määradega 165 eurot/h, 170

eurot/h, 195 eurot/h ja 210 eurot/h (dtl 141-142). Kostja vaidleb hageja õigusabikulude

suurusele vastu.

40. Menetluskulude nimekirja kohaselt on 13.12.2024 toimingule kirjega „LVM Kinnisvara

Kuressaare OÜ vs XX (Xxx) kulunud 3 h ja 15 minutit ning 16.12.2024 toimingule kirjega

„LVM Kuressaare OÜ vs XX (Xxx). Kokku 1 h 30 min, millest rahalise arvestuseta 1 h“

kulunud 30 minutit. Kohus nõustub kostja seisukohaga, et kuna nimetatud toimingud ei sisalda

selget viidet konkreetsele menetlustoimingule ega sellele, milliseid konkreetseid

õigusabitoiminguid on tehtud, siis ei ole võimalik tuvastada, milliste konkreetsete toimingute

ajakulu hüvitamist hageja taotleb. Eeltoodust tulenevalt on kohus seisukohal, et kõnealuste

toimingute ajakulu ei ole põhjendatud ega kuulu hüvitamisele.

41. Ülejäänud toimingute osas leiab kohus, et need on kooskõlas menetluse käiguga ja nende osas

ei ole menetluskulude nimekirjas märgitud ajakulu ilmselt ülemäärane.

42. Eelpooltoodust lähtuvalt on kohtu hinnangul põhjendatud ja vajalikud hageja

õigusabitoimingud kokku 14 tunni ulatuses.

43. Menetluskulude nimekirja kohaselt osutati hagejale õigusabi erinevate tunnitasu määradega

alates 165 eurot/h kuni 210 eurot/h. Riigikohus on pidanud põhjendatud tunnitasu määradeks

näiteks 170 eurot ilma käibemaksuta (RKTKm 27.02.2017, 3-2-1-159-16, p 24), 175 eurot ilma

käibemaksuta (RKTKo 02.06.2021, 2-19-5942), 190 eurot ilma käibemaksuta (RKTKo

13.05.2020, 2-18-17536, p 18) ja 200 eurot ilma käibemaksuta (RKTKo 03.04.2019, 2-16-3785,

p 31.4). Hagejale osutatud õigusabi keskmiseks tunnitasu määraks on 185 eurot/h

(käibemaksuta) (165 + 170 + 195 + 210 : 4). Võttes arvesse käesoleva tsiviilasja mahtu ja

keerukuse astet, peab kohus käesoleval juhul põhjendatuks hageja lepingulise esindaja tunnitasu

määra 185 eurot/h käibemaksuta, mis vastab ühtlasi ka keskmisele turuhinnale ja

kohtupraktikale.

44. Eeltoodust tulenevalt on kohtu hinnangul põhjendatud hageja lepingulise esindaja kulu 2590

eurot (185 x 14).

45. Kostjalt tuleb hageja kasuks välja mõista menetluskulu kokku 3185 eurot (riigilõiv 595 eurot +

lepingulise esindaja kulu 2590 eurot).

46. Vastavalt TsMS § 177 lg-le 4 märgib kohus menetlusosalise taotluse alusel menetluskulude

kindlaksmääramise kohtulahendis, et hüvitamisele kuuluvatelt menetluskuludelt tuleb tasuda

menetluskulude suurust kindlaks tegeva lahendi jõustumisest alates kuni täitmiseni viivist VÕS

§ 113 lg 1 teises lauses ettenähtud ulatuses. Hageja on vastava taotluse esitanud.

(allkirjastatud digitaalselt)

Siiri Malmberg

kohtunik

2-24-19268

Kohtuotsus jõustus osaliselt, tühistatud osaliselt Tallinna Ringkonnakohtu 20.02.2026 lahendiga.