2-24-115553/17 · Viru Maakohus Jõhvi kohtumaja

VIRU MAAKOHUS

KOHTUMÄÄRUS

Kohtuasja number

Määruse tegemise aeg ja koht

2-24-115553

23.05.2025, Jõhvi

Heleen Jääger

Kohtla-Järve linn, Sõpruse tn 8 korteriühistu avaldus A S

vastu võlgnevuse ja viivise

väljamõistmiseks

Avaldaja Kohtla-Järve linn, Sõpruse tn 8 korteriühistu

(registrikood 80038353), lepinguline esindaja advokaat

Irina Gromtsev

Puudutatud

isik

A

S

(isikukood XXX)

Kohtunik

Kohtuasi

Menetlusosalised

ja

esindajad

RESOLUTSIOON

nende

1. Rahuldada osaliselt Kohtla-Järve linn, Sõpruse tn 8 korteriühistu avaldus.

2. Välja mõista A S (isikukood XXX) Kohtla-Järve linn, Sõpruse tn 8 korteriühistu

(registrikood 80038353) kasuks põhinõue 1239,54 eurot, viivis 107,25 eurot

ajavahemiku 26.08.2024–23.05.2025 eest ja viivis põhinõudelt (1239,54 eurot)

võlaõigusseaduse § 113 lg 1 teises lauses sätestatud määras alates 24.05.2025 kuni

põhinõude täitmiseni. Muus osas jätta Kohtla-Järve linn, Sõpruse tn 8 korteriühistu

avaldus rahuldamata.

3. Jätta menetluskulud 90% ulatuses A S kanda ja 10% ulatuses Kohtla-Järve linn,

Sõpruse tn 8 korteriühistu kanda.

4. Välja mõista A S Kohtla-Järve linn, Sõpruse tn 8 korteriühistu kasuks menetluskulud

456,75 eurot.

Edasikaebamise kord ja selgitused

Määruse peale võib esitada Tartu Ringkonnakohtule määruskaebuse Viru Maakohtu kaudu 15

päeva jooksul määruse kättetoimetamisest arvates. Määruskaebust ei saa esitada viie kuu

möödumisel määruse tegemisest arvates (tsiviilkohtumenetluse seadustiku (TsMS) § 660 lg 1,

§ 661 lg-d 1 ja 2).

Menetlusabi taotluse esitamine ei vabasta kaebuse tähtaegse esitamise nõudest.

2-24-115553

Menetluskulude kindlaksmääramise peale võib edasi kaevata menetluskulude hüvitamiseks

õigustatud või menetluskulusid kandma kohustatud isik, kui vaidlustatav menetluskulude

summa ületab 280 eurot.

ASJAOLUD JA MENETLUSE KÄIK

1. Kohtla-Järve linn, Sõpruse tn 8 korteriühistu (avaldaja) esitas 25.04.2024 Pärnu

Maakohtule maksekäsu kiirmenetluse avalduse A S (puudutatud isik) 1920,34 euro

saamiseks. Kohus tegi võlgnikule nõude kohta makseettepaneku, millele võlgnik esitas

vastuväite. Pärnu Maakohus lõpetas maksekäsu kiirmenetluse ja andis asja üle Viru

Maakohtule menetluse jätkamiseks esimese astme kohtumenetluses.

2. Avaldaja esitas 02.09.2024 (hiljem täiendatud) Viru Maakohtule avalduse, milles palus

puudutatud isikult enda kasuks välja mõista põhivõlgnevuse 1239,54 eurot, 31.07.2024

seisuga sissenõutavaks muutunud viivise 99,01 eurot ning viivise alates 01.08.2024 kuni

põhivõlgnevuse tasumiseni võlaõigusseaduse (VÕS) § 113 lg 1 teises lauses sätestatud

määras. Avaldaja palus jätta menetluskulud puudutatud isiku kanda.

Avalduse kohaselt kuulub puudutatud isikule XXX asuvas kortermajas korteriomand nr XXX

üldpinnaga 36,50 m2. Puudutatud isik ei ole tasunud ajavahemikul 01.03.2023–31.07.2024

majandamiskulude ja kütte eest. Puudutatud isiku põhivõlg avaldaja ees 31.07.2024 seisuga

on 1239,54 eurot, millele lisandub viivis 99,01 eurot. Avaldaja esitas korteri eest kuni 2024. a

märtsini arveid endistele omanikele L O ja J K, sest avaldajat ei teavitatud omaniku

vahetusest. See ei vabasta puudutatud isikut siiski majandamiskulude tasumise kohustusest.

Võlgnevus on arvestatud maja hoolduse ja remondifondi ning kütte eest. Teised

kommunaalteenused on korteris võlgnevuse tõttu välja lülitatud. Maja hoolduse ja

remondifondimaksete aluseks on üldkoosoleku otsused ning makse suurus sõltub

korteriomandi üldpinnast. Üldkoosoleku 05.05.2022. a otsusega kehtestati hooldustariif 0,7

eur/m2. 23.05.2023. a otsuse järgi on hooldustariif alates 01.05.2023 0,70 eur/m2 ning

remondifondimakse 1,50 eurot/m2. Remondifondimakse jaotati viie kuu peale selliselt, et

2023. a maist kuni sama aasta septembrini lisandus hooldustariifile 0,30 eurot/m2. Samad

tariifid kehtestas üldkoosolek 14.05.2024. a otsusega 2024. aastaks. Küttega seotud kulud

olenevad tarbimisest ning jaotatakse korteriomanike vahel selliselt, et korteriühistule

teenuseosutaja esitatud arves toodud summa jagatakse maja köetava üldpindalaga 1611,90 m2,

saades ühe ruutmeetri maksumuse, ning ühe korteriomandi küttekulu saamiseks korrutatakse

ühe ruutmeetri maksumus konkreetse korteriomandi köetava pinnaga.

3. Puudutatud isik avalduse kohta seisukohta ei esitanud.

KOHTU PÕHJENDUSED

4. Kohus rahuldab Kohtla-Järve linn, Sõpruse tn 8 korteriühistu avalduse osaliselt.

5. Kohus võtab asja materjalide juurde avaldaja 02.09.2024. a, 09.12.2024. a, 10.04.2025. a ja

05.05.2025. a avaldustele lisatud tõendid (TsMS § 238 lg 1, § 442 lg 5).

6. Kohtla-Järve linn, Sõpruse tn 8 korteriühistu nõuab A S võlgnevuse ja viivise

väljamõistmist, sest puudutatud isik jättis ajavahemikul 01.03.2023–31.07.2024 tasumata

korteriomandiga seotud majandamiskulud. Nõue võib rahuldamisele kuuluda

korteriomandi- ja korteriühistuseaduse (KrtS) § 40 lg 1, VÕS § 101 p 1 ja § 108 lg 1 alusel

ning viivisenõue KrtS § 42 lg 1, VÕS § 113 lg 1 ja TsMS § 367 alusel.

2(6)

2-24-115553

7. Korteriühistu nõude rahuldamine eeldab, et võlgnik on korteriühistu liige. Lisaks peab

korteriühistu tõendama, et korteriühistu liikmel oli kohustus tasuda majandamiskulude eest

ning kohustuse suuruse. Majandamiskulud on kõik kulud, mida korteriomanik peab

korteriühistu liikmena kandma (KrtS § 40 lg-d 1 ja 2, § 12 lg 1, § 35 lg 2 p 2 ja § 41 lg 2).

Majandamiskulud ja korteriomanike kohustuste jaotus nende kandmisel tuleb välja tuua

majanduskavas, mille koostab juhatus ja kehtestab korteriomanike üldkoosolek (KrtS § 41

lg 1 p-d 3–5, lg 3). Kohustuste jaotus ja tasumise kord tuleneb KrtS § 40 lg-st 1, mille järgi

teevad korteriomanikud perioodilisi ettemakseid korteriühistule vastavalt oma kaasomandi

osa suurusele. KrtS § 40 lg 2 järgi võivad korteriomanikud korteriühistu põhikirjaga ette

näha erineva kohustuste jaotuse ja tasumise korra, kui see on kõiki asjaolusid arvestades

mõistlik ega kahjusta ülemääraselt ühegi korteriomaniku õigustatud huve. Eelkõige võib

põhikirjaga ette näha, et tegelikust tarbimisest sõltuvad majandamiskulud tasub

korteriomanik pärast kulude suuruse selgumist kas vastavalt oma kaasomandi osa suurusele

või vastavalt tema poolt tarbitud teenuse mahule. Sellisel juhul tuleb põhikirjas ette näha

seegi, kuidas tehakse tegelik tarbimine kindlaks (nt mõõteseadmete abil). Kui

majanduskava ei ole kehtestatud, võib korteriühistu kulude hüvitamist nõuda, kui

majandamiskulude kandmise on otsustanud korteriomanike üldkoosolek. Kulude

kandmisest ei vabasta korteriomanikku see, kui kulude kandmine tuleneb küll

korteriomanike üldkoosoleku otsusest, kuid otsust ei ole pealkirjastatud majanduskavana.

Juhul kui majanduskava ei ole kehtestatud ja kulude kandmist ei ole otsustatud

korteriomanike üldkoosoleku otsusega, saab korteriühistu nõuda korteriomanikelt

kaasomandil lasuvate kohustuste täitmist KrtS §-s 40 sätestatud suhte alusel. Selliste

majandamiskulude suurust, mis ei sõltu vahetult tegelikust tarbimisest (nt remondifond,

haldus- ja hoolduskulu), saab seega tõendada majanduskava või korteriomanike

üldkoosoleku otsusega, millega vastavad kulud ja nende jaotus kindlaks määrati.

Korteriühistu poolt elamu majandamiseks ostetud teenuste (nt soojusenergia, kütte) puhul

on võimalik raamatupidamisdokumentidega tõendada, kui palju oli korteriühistu

kohustatud teenuseosutajale tasuma. Seejuures peab korteriühistu välja tooma, kui suured

olid tervikuna korteriühistu majandamiskulud mingil ajavahemikul, mil nende tasumist

nõuti. Korteriühistu nõuet ei tõenda korteriomanikule esitatud arved ega raamatupidaja

poolt koostatud dokumendid võlgnevuse kohta (vt RKTKm 24.05.2023, 2-20-119460, p

16.1;

20.06.2022, 2-19-8045, p 11; RKTKo 16.06.2010, 3-2-1-53-10, p-d 13 ja 14; TrtRnKm

04.02.2022, 2-20-7413, p 12.2).

8. Korteriomanikud asutasid Ida-Viru maakonnas Kohtla-Järvel Sõpruse tn 8 asuva

korterelamu majandamiseks, liikmete huvide esindamiseks ja liikmetele teenuste osutamiseks

korteriühistu. A S kuulub selles korterelamus alates 30.05.2023 korteriomand nr XXX

üldpinnaga 36,50 m2, 365/16119 mõttelist osa kinnistust (dtl 43). Korteriomandi omanikuna

on puudutatud isik avaldaja liige (KrtS § 1 lg 4). Korteriühistu liikmena on puudutatud isikul

avaldaja ees KrtS-st tulenevad kohustused, sh majandamiskulude tasumise kohustus. Ühistu

liikme kohustust osaleda majandamiskulude kandmisel sihtotstarbeliste maksete tegemisega

ja tasuda nende maksete mittetähtaegsel tasumisel viivist täpsustab ka avaldaja põhikirja p

29.3 (dtl 49). Selle sätte järgi on ühistu liige kohustatud tasuma tähtaegselt sihtotstarbelisi

makseid (nn täishooldustasu). Makse suuruse kindlaksmääramisel lähtutakse liikme

omanduses oleva korteri üldpinna osast majas asuvate korterite üldpinnast, v.a elanike kohta

arvestatud sihtotstarbelised maksed. Maksete mittetähtaegsel tasumisel tasub iga liige iga

viivitatud päeva eest viivist. Maksmise tähtaeg ja viivise suurus määratakse kindlaks

üldkoosoleku otsusega.

3(6)

2-24-115553

9. Avaldaja on välja toonud, et puudutatud isiku võlgnevus koosneb majandamis- ja

küttekuludest (dtl 59, 103). Avaldaja sõnul ei osutata puudutatud isikule võlgnevuste tõttu

muid teenuseid. Majandamiskulud koosnevad omakorda hooldustasust ja

remondifondimaksest, mille suurus on otsustatud korteriomanike üldkoosoleku otsusega.

Küttekulu sõltub korteriühistule teenuseosutajate esitatud arvetest ning on seotud tarbimisega.

10. Kohus loeb tõendatuks, et puudutatud isikul oli kohustus tasuda majandamiskulude, sh

hoolduse- ja remondifondimakseid, ning kütte eest.

10.1.

Majandamiskulud – Arvete ja võlaarvestuse (dtl 59, 61–69) järgi on avaldaja

arvestanud majandamiskulude eest ajavahemikul 01.03.2023–30.04.2023 01.10.2023–

30.04.2024 igakuiselt 25,55 eurot ning ajavahemikul 01.05.2023–30.09.2023 ja

01.05.2024–31.07.2024 igakuiselt 36,50 eurot – kokku 521,95 eurot. Avaldaja on

esitanud tõendid, et asjaomased kulud on otsustanud üldkoosolek. Üldkoosolek

kehtestas 05.05.2022. a otsusega (dtl 109, 112), 25.03.2023. a otsusega (dtl 110) ja

14.05.2024. a otsusega (dtl 111) hoolduse tariifi 0,7 eur/m2 kohta (0,70 x 36,50 =

25,55). Lisaks otsustas üldkoosolek 25.03.2023. a ja 14.05.2024. a otsusega

remondifondimakse 1,5 eur/m2 kohta, mis otsustati jaotada viie kuu peale 0,30 eur/m2

kohta ajavahemikul 01.05.2023–30.09.2023 ja 01.05.2024–30.09.2024. Seega

hooldustasu sel ajavahemikul on 1 eur/m2 kohta (dtl 110, 111) (1 x 36,50 = 36,50).

10.2.

Küttekulud – Arvete ja võlaarvestuse järgi on avaldaja arvestanud küttekulusid

11 kuu eest kokku 717,59 eurot. Avaldaja on esitanud G AS igakuiselt väljastatud

arved teenuseosutajale tasumise kohustuse tõendamiseks (dtl 83–93). Avaldaja on

selgitanud küttearvestust: teenuseosutaja esitab majale kütmise eest arve. Arvel toodud

summa jagatakse maja köetava pindalaga 1611,90 m2, millega saadakse ühe ruutmeetri

kütmise hind. Ühe ruutmeetri kütmise hind korrutatakse konkreetse korteri köetava

pinnaga. Selliselt saadud kütte maksumus ühtib arvetel näidatuga. Seega on kulu

kandmine tõendatud. Küttekulu on jaotatud kooskõlas KrtS § 40 lg-le 1 kaasomandi

osa suuruse alusel.

11. Korteriomanike üldkoosoleku otsuse alusel on võimalik kehtestada kulude kandmine

ning arvestamise aluseks olevate tariifide suuruseid. Kohtu ette ei ole toodud asjaolusid,

millest võiks järeldada, et üldkoosoleku otsused on tühised.

12. Avaldaja sõnul ei ole puudutatud isik majandamiskulusid tasunud. Puudutatud isik ei

ole selle kohta seisukohta esitanud. Asjaolu, et korter ei kuulunud puudutatud isikule

võlgnevuse tekkimise ajal ja ta ei ela seal, ei vabasta teda kulude tasumise kohustusest.

Korteriühistu liikmena tuleb puudutatud isikul hea usu põhimõtte järgi korraldada kulude eest

tasumine ja arvete saamine ka siis kui ta viibib korterist eemal. Korteriomandi omandaja

vastutab korteriühistu ees käendajana võõrandaja korteriomandist tulenevate sissenõutavas

muutunud kohustuste eest (vt KrtS § 12 lg-d 1 ja 2, § 31 lg 5, § 35 lg 1, § 43 lg 2). Selleks, et

lükata ümber võlgnevuse olemasolu, oleks puudutatud isik pidanud esitama tõendid, kust

nähtuks kulude tasumine. Puudutatud isik ei ole seda teinud. Kohustuse õigel ajal, õiges kohas

ja õigel viisil täitmata jätmise korral on tegemist rikkumisega. Võlausaldaja võib rikkumise

korral nõuda võlgnikult kohustuse täitmist.

13. Rahalise kohustuse täitmisega viivitamise korral võib võlausaldaja nõuda viivist (VÕS

§ 101 lg 1 p 6, KrtS 42 lg 1). Viivist saab nõuda alates nõude sissenõutavaks muutumisest

kuni kohase täitmiseni (VÕS § 113 lg 1). Lisaks võib avaldaja nõuda viivist protsendina

põhinõudelt kuni põhinõude täitmiseni (TsMS § 367). Avaldaja on esitanud viivisearvestuse

(dtl 116), paludes puudutatud isikult avaldaja kasuks välja mõista 31.07.2024 seisuga

4(6)

2-24-115553

kogunenud viivis 99,01 eurot. Kohtu jaoks ei ole kuni 31.07.2024 kogunenud viivise arvestus

arusaadav. Avaldaja ei ole arvestanud viivist alates iga makse sissenõutavaks muutumisest

kuni 31.07.2024. Kohus selgitas avaldajale 10.04.2025. a istungil, et viivise arvestus on

ebaselge ja avaldaja esindaja nõustus sellega. Kohus palus esitada selgema viivisearvestuse.

Samas on uus viivise arvestus samuti ebaselge. Näiteks on puudutatud isikul 2023. a

märtsikuu eest võlgnevus 97,10 eurot. Esitatud arvetelt ja viivisearvestusest võib järeldada, et

eelmise kuu majandamiskulude maksed tuleb teha hiljemalt järgmise kuu 25. päevaks. Seega

muutus 2023. a märtsikuu eest tasumisele kuuluv 97,10 eurot sissenõutavaks 26.04.2023. Kui

puudutatud isik ei olnud märtsikuu eest 97,10 eurot 31.07.2024 seisuga tasunud, ei saa viivis

sellelt summalt jääda alla ühe euro, nagu on märgitud viivisearvestuses. Viivisekalkulaatori

järgi on viivis 97,10 eurolt ajavahemiku 26.04.2023–31.07.2024 eest 14,76 eurot. Seetõttu

peab kohus avaldaja esitatud viivisearvestust ebaselgeks. Kohus ei pea õigeks ebaselget nõuet

rahuldada. Kohus peab õigeks arvestada viivist põhinõudelt (1239,54 eurot) alates 2024. a

juulikuu makse sissenõutavaks muutumisest, s.o alates 26.08.2024 kuni määruse tegemiseni.

Viivisekalkulaatori järgi on see 107,25 eurot. Kohus mõistab puudutatud isikult avaldaja

kasuks välja seega viivise põhinõudelt (1239,54 eurot) VÕS § 113 lg 1 teises lauses sätestatud

määras alates 26.08.2024 kuni määruse tegemiseni ja alates 24.05.2025 põhinõudelt (1239,54

eurot) võlaõigusseaduse § 113 lg 1 teises lauses sätestatud määras kuni põhinõude kohase

täitmiseni.

14. Eeltoodust tulenevalt rahuldab kohus avalduse osaliselt. Puudutatud isikult tuleb

avaldaja kasuks välja mõista põhivõlgnevus 1239,54 eurot, viivis 107,25 eurot ajavahemiku

26.08.2024– 23.05.2025 eest ning viivis põhinõudelt (1239,54 eurolt) alates 24.05.2025 kuni

põhinõude täitmiseni VÕS § 113 lg 1 teises lauses sätestatud määras.

15. Kohus rahuldas avalduse osaliselt, mistõttu on õiglane jätta menetluskulud avalduse

rahuldamise ulatust arvestades TsMS § 172 lg 1 alusel puudutatud isiku kanda. Kohtu

hinnangul on avaldus rahuldatud u 90% ulatuses. Seega jätta kohus menetluskulud 90%

ulatuses puudutatud isiku kanda ja 10% ulatuses avaldaja kanda.

16. TsMS § 174 lg 1 sätestab, et menetluskulude rahalise suuruse määrab menetluskulude

jaotuse alusel vajalikus ja põhjendatud ulatuses kindlaks asja menetlev kohus samas

tsiviilasjas, millega seoses kulud tekkisid. Kohus määrab menetluskulude rahalise suuruse

kindlaks ka siis, kui menetlusosalised ei esita menetluskulude kindlaksmääramise taotlust,

võttes aluseks menetluskulude nimekirja või tsiviilasja materjalid. Hüvitatavad menetluskulud

on kohtukulud, sh riigilõiv, ja kohtuvälised kulud, sh lepinguliste esindajate kulud ja

maksekäsu kiirmenetlse kulud (TsMS § 138 lg 2, § 143 p 1, § 144 p 1).

17. Avaldaja esitas 05.05.2025 menetluskulude nimekirja, mille kohaselt koosnevad

avaldaja menetluskulud avalduselt tasutud riigilõivust 25 eurot ja esindajakuludest 457,50

eurot. Nimekirja järgi kulus esindajal toimingute tegemisele 3,75 tundi ning ta osutas teenust

tunnihinnaga 122 eurot (koos käibemaksuga).

18. Kohus märgib, et avaldaja maksis maksekäsu kiirmenetluses riigilõivu 65 eurot, kuigi

pidi maksma riigilõivuseaduse 59 lg 61 järgi 25 eurot. Avalduse esitamisel tasutav riigilõiv on

riigilõivuseaduse § 59 lg 5 järgi 50 eurot. Seega oleks avaldaja pidanud kohtumenetluses

maksma riigilõivu juurde 25 eurot. Kuna maksekäsu kiirmenetluses oli tasutud enam

riigilõivu, siis kohus täiendavat riigilõivu avaldajalt ei nõudnud. Kohus järeldab, et avaldaja

eesmärk on hüvitada kohtumenetluses riigilõivuga seotud kulu. Eksimus maksekäsu

kiirmenetluse kulude ja riigilõivu märkimisel ei takista nende kulude väljamõistmist, kui

kulud on nõutud ulatuses tasutud. Need kulud on põhjendatud ja vajalikud menetluskulud.

Enam tasutud osas on avaldajal võimalik taotleda riigilõivu tagastamist.

5(6)

2-24-115553

19. Kohus mõistab lepingulise esindaja kulud välja põhjendatud ja vajalikus ulatuses,

andes samas hinnangu kulude suurusele tervikuna ja kaaludes, kas esindamisega seotud kulu

vastab mõistlikule keskmisele sarnase õigusteenuse hinnale. Kaalutlusotsuse tegemisel

arvestab kohus kohtuasjale kulunud aega, kohtuvaidluse asjaolusid, asja liiki, asja keerukust

ja mahukust, samuti menetlusdokumentide sisu ja mahtu (TsMS § 175 lg 1; RKTKm

17.04.2024, 2-17-124505, p 12 ja seal viidatud kohtupraktika).

20. Avaldajat esindas advokaadist lepinguline esindaja tunnihinnaga 122 eurot (koos

käibemaksuga) ning esindamisele kulus 3,75 tundi. Kohtu hinnangul on asja keerukust ja

mahtu arvestades esindamisele kulunud aeg põhjendatud. Advokaadist esindaja tunnitasu ei

saa kohtupraktikas väljendatud seisukohti arvestades pidada ülemääraseks. Kohus loeb

avaldaja põhjendatud ja vajalikuks esindajakuluks seega 457,50 eurot käibemaksuga (3,75 ×

122 = 457,50).

21. Põhjendatud ja vajalikud menetluskulud on järelikult kokku 507,50 eurot (457,50 + 50

= 507,50). Arvestades menetluskulude jaotuse proportsiooni, tuleb puudutatud isikult avaldaja

kasuks välja mõista menetluskulude hüvitis 456,75 eurot (507,50 x 90% = 456,75).

(allkirjastatud digitaalselt)

6(6)