2-22-13220/69 · Tallinna Ringkonnakohtu tsiviilkolleegium

K O H T U M Ä Ä R U S

Kohus

Tallinna Ringkonnakohus

Kohtukoosseis

Ele Liiv, Siret Siilbek ja Peeter Pällin

Määruse tegemise aeg ja koht

12.05.2025, Tallinn

Tsiviilasja number

2-22-13220

Tsiviilasi

N.G ja B.V avaldus kinnisasjale juurdepääsu

määramiseks

Vaidlustatud kohtulahend

Pärnu Maakohtu 20.02.2023 määrus

Kaebuse esitaja ja kaebuse liik

F.E ja I.F määruskaebus

Menetlusosalised ja nende

esindajad

Avaldaja I N.G (isikukood XXX)

Avaldaja II B.V (isikukood XXX)

Avaldajate lepinguline esindaja vandeadvokaat

Ljudmila Tamar

Puudutatud isik I F.E (isikukood XXX)

Puudutatud isik II I.F (isikukood XXX)

Puudutatud isik III Tori vald (Tori Vallavalitsuse kaudu)

Menetluse liik

Kirjalik menetlus

RESOLUTSIOON

1. Võtta asja materjalide juurde määruskaebemenetluses menetlusosaliste esitatud

tõendid.

2. Tühistada Harju Maakohtu 20.02.2023 määrus osas, millega maakohus jättis

menetluskulud puudutatud isikute I ja II kanda. Teha tühistatud osas uus määrus,

millega jätta menetluskulud menetlusosaliste endi kanda. Täpsustada maakohtu

määruse resolutsiooni punkte 3, 3.3, 3.4, 4, 4.3, 4.4 ja 5 vastavalt käesoleva määruse

tervikresolutsiooni punktides 5.2, 5.2.3, 5.2.4, 5.3, 5.3.3, 5.3.4, 5.4 ja 5.5 märgitule.

Muus osas jätta maakohtu määrus muutmata.

3. Rahuldada F.E ja I.F määruskaebus osaliselt.

4. Jätta määruskaebuse menetlemisega seonduvad menetluskulud menetlusosaliste

kanda.

5. Määruse tervikresolutsioon kehtib järgmises sõnastuses:

5.1. Rahuldada avaldus.

5.2. Määrata Karuse kinnistu (registriosa nr 4426206, asukoht Karuse, Pulli küla,

Tori Vald, Pärnu Maakond) igakordse omaniku kasuks juurdepääs avalikult

kasutatavalt teelt vastavalt käesolevale määrusele lisatud plaanile üle Juntsi-Jaagu

kinnistu (registriosa nr 1426406, asukoht Juntsi-Jaak, Pulli küla, Tori vald, Pärnu

maakond) ning üle Juntsi-Jüri kinnistu (registriosa nr 2857906, asukoht Juntsi-Jüri,

Pulli küla, Tori vald, Pärnu maakond) kuni Jõekääru tee 4 kinnistu (registriosa nr

692506) piirini järgmistel tingimustel:

5.2.1. Juurdepääs on vähemalt 4 meetrit lai.

5.2.2. Juurdepääs on tähtajatu ja ööpäevaringne ning kasutamiseks nii jalgsi

kui igat liiki sõidukitega.

5.2.3 Juurdepääsutee korrashoiukohustus on Karuse kinnistu igakordsel

omanikul.

5.2.4. Juntsi-Jaagu kinnistu igakordsele omanikule makstavaks

juurdepääsutasuks on ¼ Juntsi-Jaagu kinnistu aastasest maamaksust ning

Juntsi-Jüri kinnistu igakordsele omanikule makstavaks juurdepääsutasuks

on ¼ Juntsi-Jüri kinnistu aastasest maamaksust. Tasu tuleb maksta iga-

aastaselt järgmise aasta eest ette hiljemalt 31. detsembriks (võttes aluseks

jooksva aasta maamaksu suuruse, mille Juntsi-Jaagu ja Juntsi-Jüri kinnistu

omanikud eelnevalt teatavad). Tasu aasta eest, kui siinne määrus jõustub,

tuleb arvestada proportsionaalselt alates määruse jõustumisest kuni aasta

lõpuni ning tasuda 14 päeva jooksul alates määruse jõustumisest.

5.3. Määrata Jõekääru tee 4 kinnistu (registriosa nr 692506, asukoht Jõekääru tee 4,

Pulli küla, Tori vald, Pärnu maakond) igakordse omaniku kasuks juurdepääs

avalikult kasutatavalt teelt vastavalt käesolevale määrusele lisatud plaanile üle

Juntsi-Jaagu kinnistu (registriosa nr 1426406, asukoht Juntsi-Jaak, Pulli küla, Tori

vald, Pärnu maakond) ning üle Juntsi-Jüri kinnistu (registriosa nr 2857906, asukoht

Juntsi-Jüri, Pulli küla, Tori vald, Pärnu maakond) kuni Jõekääru tee 4 kinnistu

piirini järgmistel tingimustel:

5.3.1. Juurdepääs on vähemalt 4 meetrit lai.

5.3.2. Juurdepääs on tähtajatu ja ööpäevaringne ning kasutamiseks nii jalgsi

kui igat liiki sõidukitega.

5.3.3. Juurdepääsutee korrashoiukohustus on Jõekääru tee 4 kinnistu

igakordsel omanikul.

5.3.4. Juntsi-Jaagu kinnistu igakordsele omanikule makstavaks

juurdepääsutasuks on ¼ Juntsi-Jaagu kinnistu aastasest maamaksust ning

Juntsi-Jüri kinnistu igakordsele omanikule makstavaks juurdepääsutasuks

on

¼ Juntsi-Jüri kinnistu aastasest maamaksust. Tasu tuleb maksta iga-aastaselt

järgmise aasta eest ette hiljemalt 31. detsembriks (võttes aluseks jooksva

aasta maamaksu suuruse, mille Juntsi-Jaagu ja Juntsi-Jüri kinnistu

omanikud eelnevalt teatavad). Tasu aasta eest, kui siinne määrus jõustub,

tuleb arvestada proportsionaalselt alates määruse jõustumisest kuni aasta

lõpuni ning tasuda 14 päeva jooksul alates määruse jõustumisest.

5.4. Kohustada F.E-d andma nõusolek registriossa nr 1426406 märkuse kandmiseks

käesoleva määruse resolutsiooni p-des 5.2 ja 5.3 määratud tingimustel.

5.5. Kohustada I.F-i andma nõusolek registriossa nr 2857906 märkuse kandmiseks

käesoleva määruse resolutsiooni p-des 5.2 ja 5.3 määratud tingimustel.

5.6. Lugeda käesoleva kohtumääruse lahutamatuks osaks kohtumäärusele lisatud

plaanid (lisad 1 ja 2).

5.7. Jätta maa- ja ringkonnakohtu menetluskulud menetlusosaliste endi kanda.

Edasikaebamise kord

Menetlusosalisel on õigus esitada määruskaebus Riigikohtule 15 päeva jooksul alates käesoleva

määruse kättetoimetamisest. Määruskaebuse esitamisel tuleb tasuda kautsjon. Hagita menetluses

Riigikohtus võib menetlusosaline menetlustoiminguid teha ning avaldusi ja taotlusi esitada ise

või advokaadi vahendusel.

Juhul, kui määruskaebuse esitaja taotleb menetlusabi, peab ta seaduses sätestatud tähtaja

järgimiseks tegema tähtaja kestel ka menetlustoimingu, mille tegemiseks ta menetlusabi taotleb,

eelkõige esitama kaebuse. Kaebuse põhjendamiseks või kaebuses esineva sellise puuduse

kõrvaldamiseks, mis on seotud menetlusabi taotlemisega, annab kohus mõistliku tähtaja pärast

menetlusabi andmise taotluse lahendamist, kui nimetatud taotlus ei olnud esitatud

põhjendamatult või tähtaja pikendamise eesmärgil. See ei välista menetlustähtaja ennistamist.

ASJAOLUD

Avaldus

1. N.G (avaldaja I) ja B.V (avaldaja II) esitasid 06.09.2022 Pärnu Maakohtule avalduse

kinnistule juurdepääsu määramiseks.

Avalduse kohaselt kuulub avaldajale I Pärnu maakonnas Tori vallas Pulli külas asuv Karuse

kinnistu (registriosa nr 4426206). Kinnistule on väljastatud ehitusluba ning avaldaja I soovib

rajada sinna üksikelamu. Ehitustöödega on alustatud. Avaldajale II kuulub Pärnu maakonnas

Tori vallas Pulli külas asuv Jõekääru tee 4 kinnistu (registriosa nr 692506), kus asub tema alaline

elukoht. Kinnistul asuvad elumaja, abihooned ja põld. Jõekääru tee 4 kinnistu paikneb Karuse

kinnistu ümber ning avaldaja I on avaldaja II poeg.

Lähim avalikult kasutatav tee on riigile kuuluv 19285 Tori-Rütavere tee, kustkaudu hakkab

kulgema avaldaja II poolt rajatud/parendatud eratee läbi järgmiste kinnistute:

- Jõekääru tee 1 kinnistu, kus asub korterelamu;

- Juntsi-Jaagu kinnistu, mis kuulub F.E-le (puudutatud isik I);

- Juntsi-Jüri kinnistu, mis kuulub I.F-ile (puudutatud isik II).

Jõekääru tee 1 kinnistule plaanib Tori vald seada sundvalduse olemasolevale teele selle avalikku

kasutusse määramise eesmärgil. Karuse kinnistu kasuks plaanitakse Jõekääru tee 4 kinnistule

seada servituut notariaalse lepinguga kohtuasjast eraldiseisvalt. Juntsi-Jaagu ja Juntsi-Jüri

kinnistute omanikega ei ole avaldajad kokkuleppele saanud.

Juurdepääsu määramise tingimused on täidetud. Avaldajate kinnistuteni kulgeb kruusakattega

ajalooliselt välja kujunenud sõidutee, mis algab maanteest, kulgeb Jõekääru tee 1 kortermaja eest

ning läbib seejärel puudutatud isikute I ja II kinnistuid. Olemasolev tee on sellise laiuse ning

seisundiga, mis on seda võimaldanud aastaid kasutada nii jalgsi kui sõidukitega ning võimaldaks

seda teha ka tulevikus. Tee on praegusel kujul kasutuses juba pikemat aega ja seda hooldab

avaldaja II.

Taotletav juurdepääs kulgeb Juntsi-Jaagu ja Juntsi-Jüri kinnistute servast ja ei raskenda

kinnistute terviklikku kasutamist. Juurdepääsutee hõlmab kinnistutest marginaalse osa, mis on

neid läbinud juba aastaid ja olnud ka nende enda kasutuses.

Juurdepääsutasu määramisel tuleks arvestada, et tegemist on olemasoleva teega, mille

hooldamis- ja parandamiskohustus jääks avaldaja II kanda, mistõttu on põhjendatud tasuta

juurdepääsuõiguse määramine. Samas on avaldajad nõus tasuma mõlema kinnistu omanikule ¼

maamaksu suurusest. Avaldajad soovivad juurdepääsu tähtajatult ning ööpäevaringselt ning

kasutamiseks nii jalgsi kui igat liiki sõidukitega. Juurdepääsu tee laius peab olema 4 m.

Puudutatud isikute seisukohad

2. Puudutatud isikud I ja II avaldajate taotlust esitatud kujul ei toeta.

2.1. Puudutatud isikud on lubanud avaldajatel enda kinnistutel asuval teel liigelda ega ole

nõudnud selle eest tasu. Olemasolev eratee on olnud Juntsi-Jüri taluõuele viiv tee, mis kulgeb ca

30 m pikkuselt olemasoleva kõrvalhoone lähedal Juntsi-Jüri kinnistul läbi Juntsi-Jüri õueala ning

ca 40 m pikkuselt Juntsi-Jaagu kinnistu servas, vahetult Juntsi-Jüri õuela kõrval.

Juntsi-Jüri kinnistule on omanik kavandanud uue eluhoone ehitamise ja juurdepääsu määramine

hakkab selle valmimisel osutama elamumaa kasutamisele negatiivset mõju. Tee asub õuealast

edelas, kust puhuvad põhilised tuuled. Seetõttu kanduvad kruusateel sõitmisel tekkivad tolm,

müra ja heitgaasid õuealale. Avaldaja II kasutab põllumajandussõidukeid, mis tekitavad müra ja

kruusatee tolmamist. Karuse kinnistuni viiv liiklus kahekordistaks erateel senisega võrreldes

sõidukite arvu. Kavandatud eluhoone ehitamise järel asuks olemasolev tee koos liiklusega maja

ees päikesepoolsel küljel. Eluhoone esikülg ja õu peavad ruumiplaneerimise seisukohast olema

avatud ja võimalikult väheste häiringutega. Kuna liikluse mõju kestab eeldatavalt aastakümneid

või -sadu, osutub see äärmiselt oluliseks püsivaks mõjuriks.

2.2. Eelistatum variant oleks seada tähtajatu servituut ilma tee trassi fikseerimata. Alternatiiv on

fikseerida olemasoleva tee trass tähtajaliselt viieks aastaks või tingimuslikult kuni Juntsi-Jüri

kinnistu eluhoone kasutusele võtmiseni.

Avaldajate juurdepääsutee võiks minna Juntsi-Jüri kinnistu õuealast põhja poolt. Sel juhul on

häiringud õuealale vähimad ning kinnistu omanike huve on arvestatud. Selline trass on ka

Jõekääru tee 4 kinnistuni jõudmiseks olemasolevast eratee lõigust lühem. Lisaks on arvestatud

võimalusega, et tulevikus jõe äärde rajatavad võimalikud uued elamukinnistud saavad lühima

võimaliku juurdepääsu. Puudutatud isik II on alustanud uue ümbersõidutee rajamisega.

2.3. Juurdepääsu määramisega avaldajate poolt taotletud viisil tuleb määrata ka tasu, sest

kinnistuomanike huve kitsendatakse oluliselt ja pikaajaliselt ning piiratakse tahtevastaselt

eraomandi kasutamisvabadust. Võrguühendusega, hoonestatud ja ajalooliselt talu õueala hõlmav

jõeäärne asukoht tõendab Juntsi-Jüri kinnistu sobivust eluhoone rajamiseks. Olemasoleva tee

servituudiga koormamine muudab omaniku jaoks püsivalt mittekasutatavaks ~250 m2 suuruse

Juntsi-Jüri õueala osa kinnistu nurgas.

Kui avaldajatega mitteseotud eraisik soovib teed enda kinnistule läbisõiduteena kasutama asuda,

soovivad puudutatud isikud kasutustasu 200 eurot aastas, millele lisandub tee hoolduse

maksumus. Umbes viie aasta pärast on Juntsi-Jüri kinnistul tõenäoliselt ~160 m2 suurune

elumaja. Sellise maja rendihind on ~750 eurot kuus ehk ~9000 eurot aastas. Eluhoone kõrval

ebasoodsas suunas paiknev läbisõidutee langetab kinnisvara väärtust ~10 % ning aastane

renditasu on seega tänaste hindade alusel ~900 eurot aastas väiksem.

Alates 2028. aastast on vana tee puhul kasutustasuks 94,90 eurot aastas (130 m × 0,73 eur/m)

kummalegi avaldajale. Alates Juntsi-Jüri elumaja kasutusloa saamisest on talumistasu 450 eurot

(900 eurot ÷ 2) aastas kummalegi avaldajale, mis tuleneb eluhoone ja õueala aastase rendihinna

vähenemisest 10% võrra. Kui kohus ei saa eluhoonet puudutavat piisaval määral arvesse võtta,

peab servituudilepe võimaldama hiljem tasu muuta. Talumistasu tuleb indekseerida

tarbijahinnaindeksiga. Elamu rendihinna vähenemisel põhineva talumistasu puhul tuleb

tarbijahinnaindeksi asemel arvestada iga-aastast eluasemehinnaindeksi muutust.

3. Puudutatud isik III toetas avaldust. Juntsi-Jaagu ja Juntsi-Jüri kinnistutel juba kulgev tee ei

tükelda kinnistuid ebamõistlikult ning säilitab nende kasutusvõimalused peaaegu täies ulatuses,

sh on võimalik kinnistutel edaspidi tegeleda põllumajandusega või neid hoonestada. Soovitud

juurdepääs on piisav ka päästetehnika ja muude vajalike sõidukitega juurde pääsemiseks.

Pakutud lahendus järgib nii kehtivat detailplaneeringut kui ka maakorralduslikke nõudeid.

Puudub mõistlikum või otstarbekam juurdepääs. Võimaliku uue tee rajamise, hooldamise ja tasu

osas puudub vallal seisukoht.

MAAKOHTU MÄÄRUS

4. Maakohus rahuldas avalduse ning määras:

1) avaldaja I omandis olevale Karuse kinnistule juurdepääsu avalikult kasutatavalt teelt üle

Juntsi-Jaagu kinnistu ning Juntsi-Jüri kinnistu kuni Jõekääru kinnistu piirini järgmistel

tingimustel:

- Juurdepääs on vähemalt 4 meetrit lai.

- Juurdepääs on tähtajatu ja ööpäevaringne ning kasutamiseks nii jalgsi kui igat liiki sõidukitega.

- Juurdepääsu ala korrashoiukohustus on avaldajal I.

- Juurdepääsu tasu puudutatud isikule I on ¼ osa maamaksust, s.o 12,77 eurot aastas ning

puudutatud isikule II ¼ osa maamaksust, s.o 5,27 eurot aastas.

2) Avaldaja II omandis olevale Jõekääru tee 4 kinnistule juurdepääsu avalikult kasutatavalt teelt

vastavalt määrusele lisatud plaanile üle Juntsi-Jaagu kinnistu ja Juntsi-Jüri kinnistu kuni

Jõekääru tee 4 kinnistu piirini järgmistel tingimustel:

- Juurdepääs on 4 meetrit lai.

- Juurdepääs on tähtajatu ja ööpäevaringne ning kasutamiseks nii jalgsi kui igat liiki sõidukitega.

- Juurdepääsu ala korrashoiukohustus on avaldajal II.

- Juurdepääsu tasu puudutatud isikule I on ¼ osa maamaksust, s.o 12,77 eurot aastas ning

puudutatud isikule II ¼ osa maamaksust, s.o 5,27 eurot aastas.

3) Kohustada Juntsi-Jaagu kinnistu ja Juntsi-Jüri kinnistu omanikke andma nõusoleku vastavate

kinnistute registriossa märkuse kandmiseks ning asendada nõusolekud jõustunud

kohtulahendiga.

Maakohus jättis menetluskulud puudutatud isikute kanda ning märkis, et määrab menetluskulude

rahalise suuruse kindlaks pärast lahendi jõustumist. Maakohus jättis rahuldamata avaldajate ja

puudutatud isikute taotluse paikvaatluse korraldamiseks.

4.1. Maakohus tuvastas, et taotletavava juurdepääsu osas kulges ajalooline tee Juntsi-Jaagu ja

Juntsi-Jüri kinnistu piiridel vähemalt alates aastatest 1895-1917 ja perioodil 1923-1935.

Tegemist on pikaaegselt kasutuses olnud teega. Juntsi-Jaagu ja Juntsi-Jüri kinnisasjade

kasutamisele on seatud kitsendused, mis otseselt seonduvad juurdepääsuteega: elektriga seotud

mõjutused, maaparandussüsteemiga seotud kitsendused, veevarustuse ning veekogudega seotud

piirangud.

4.2. Pooltel puudub sisuline vaidlus üle Juntsi-Jaagu kinnistu juurdepääsutee seadmiseks.

Puudutatud isikule I kuuluva Juntsi-Jaagu kinnistu idapiiril paikneb eratee nimega Jõekääru tee,

mis koormab kinnisasja vähimal võimalikul viisil. Seejuures tagab ajalooline eratee pääsu

kinnistule ka puudutatud isikule I endale. Kuigi puudutatud isik II soovib paigutada tulevikus

kavandatava tee mahasõiduga Juntsi-Jaagu kinnistult kulgevalt teelt Juntsi-Jüri kinnistule, ei ole

välja toodud, millisel viisil avaldaks juurdepääsutee koormust või kahjulikku mõju Juntsi-Jaagu

kinnistu omaniku huvidele. Seega tuleb anda avaldajatele luba kasutada avalikule teele

juurdepääsuks ajaloolist teed, mis kulgeb piki Juntsi-Jaagu kinnistu idapiiri ca 250 m ulatuses.

4.3. Vaidlus piirdub Juntsi-Jüri kinnistule jääva tee ca 30 m pikkuse ja 4 m laiuse teeosa kaudu

avalikule teele juurdepääsu võimaldamise üle. Avaldajate taotlus põhineb poolte vahel seni

kindlaksmääratud taval ning asjaolul, et on olemas korralik, ajalooline kruusatee, mida avaldajal

on võimalik kasutada liikumiseks täiendavaid kulutusi tee ehitamiseks tegemata. Sealjuures

paikneb tee Juntsi-Jaagu kinnistu lääne- ja lõunapiiril ning Juntsi-Jüri 8,3 ha suurusest kinnistust

koormataks ca 102 m2 suurune ala. Tee paiknemisel oli arvestatud Juntsi-Jaagu ja Juntsi-Jüri

kinnistu omaniku parimaid huve ning tagatud minimaalne riive.

AÕS § 156 lg-s 1 sätestatud juurdepääsutee võimaldamine üle oma kinnisasja on omaniku

taluvuskohustuse alla kuuluv kinnisomandi kitsendus. Antud juhul on tegemist juurdepääsuteega,

mis on vanem kui 100 aastat ning see tee on võimaldanud juurdepääsu nii puudutatud isikutele

kui ka avaldajatele. Sellise ajaloolise juurdepääsu olemasolu käib kinnistuomaniku

taluvuskohustuse alla ning juhul, kui teeniva kinnisasja omanik soovib olemasolevate

juurdepääsuteed muuta, saab see toimuda kokkuleppel valitseva kinnisasja omanikuga. Teeniva

kinnisasja omanikul peab olema mõjuv põhjus ajaloolise juurdepääsu muutmiseks ning

juurdepääs peab vastama kõigile tee-ehituse nõuetele ja selle rajamine ei tohi valitseva kinnisasja

omaniku jaoks tuua kaasa põhjendamatult suuri kulutusi.

Puudutatud isiku II argument, mille kohaselt paikneks juurdepääsutee tema poolt planeeritava

tulevase eluhoone vahetus ja häirivas läheduses, on vastuolus kinnistul olemas olevate erinevate

kitsendustega, sh juurdepääsuteega. Samuti puuduvad mistahes ehitusdokumendid ning

kooskõlastused. Eluliselt usutav ei ole väide, et võimalus elumaja planeerimiseks hajaasutuste

piirkonnas 8,3 ha suurusele kinnistule on võimalik üksnes paiknemisega kinnistu edelanurgas ja

juurdepääsutee vahetus läheduses. Lisaks paiknevad elektri-, vee- ja maaparanduslikud

kitsendused kaardi kohaselt alal, mida puudutatud isik II planeerib kasutada elumaja ehituseks ja

võimaliku uue juurdepääsutee rajamiseks.

Uue tee rajamine tooks avaldajatele põhjendamatult suuri kulutusi ja selle paiknemine läheb

vastuollu avaldaja II kinnistul juba ehitatava elumaja ja selle juurde projekteeritud

maaküttesüsteemi paiknemisega. Puudutatud isiku II tee-ehitusprojekt koormab avaldajaid

oluliselt enam kui olemasoleva juurdepääsutee talumiskohustus puudutatud isikut.

Kruusatee kahjulikku mõju on minimeerida teekattematerjali kasutamise ja teeäärse heki

istutamisega oluliselt vähemate kulutustega, kui seda on uue tee rajamisega seonduvad kulud.

Puudutatud isik II ise on oma kinnistu koormanud hoonestusõigusega tuulepargi püstitamiseks

ning sellest tulenevad mõjutused ületavad olulisel määral kinnistu edelanurgas kinnistu piiri

vahetus läheduses ca 30 m ulatuses kulgeva teelõigu omasid. Kuna tegemist on teeniva

kinnisasjaga ning juurdepääsutee on olemas, on 8,3 ha suuruse kinnistu puhul võimalik

paigutada uus elumaja kinnistule viisil, et juurdepääsutee kasutamise koormus ei häiri kinnistu

kasutamist.

Eeltoodu põhjal leidis maakohus, et avaldajate kinnistutele tuleb juurdepääs määrata Juntsi-Jüri

kinnistu kaudu kuni Jõekääru tee 4 kinnistu piirini.

4.4. Maakohus tuvastas, et Jõekääru tee 4 kinnistu on kasutuses põllumajanduses rohumaana,

mis on kaetud PRIA toetustega, mis on avaldaja II sissetulekuks. Puudutatud isik II on avaldanud

soovi ehitada mitmeid elamukrunte ja seadnud kinnistule hoonestusõiguse tuulepargi rajamiseks.

Seega kasutavad nii avaldajad kui puudutatud isikud oma kinnistuid majandustegevuseks,

milleks on vajalik liiklemine põllumajandus- ja ehitustehnikaga. Välja pole toodud asjaolusid,

millest nähtuks, et vajalik on seada piiranguid tee kasutamisele ajaliselt või eriliigiliste

sõidukitega.

Põhjendatud ei ole teeservituudi seadmine tähtajaliselt. Puudutatud isikud on oma kinnistud juba

varasemalt koormanud väga pikaajaliselt hoonestusõigusega. Avaldajatel esineb täiendav

vajadus juurdepääsutee fikseerimiseks ka hoonestusõiguse omanike poolt teostatava

hoonestusõiguse suhtes. Kuna hoonestusõigus on pikaajaline, on vajalik avaldajate juurdepääsu

reguleerimine pikaks ajaks. Seetõttu tuleb juurdepääs tuleb määrata tähtajatult.

Juurdepääs tuleb määrata avaldajate poolt taotletud tingimustel: juurdepääs on 4 m lai, tähtajatu,

ööpäevaringne ning mõeldud kasutamiseks nii jalgsi kui igat liiki sõidukitega. Juurdepääsuala

korrashoiukohustus on avaldajatel.

4.5. Antud juhul ei välista juurdepääsu määramine mööda taotletavat juurdepääsuteed Juntsi-

Jaagu ega Juntsi-Jüri kinnistute sihtotstarbelist kasutamist. Samuti ei vähenda kinnistute piire

pidi kulgeva ja Juntsi-Jüri kinnistule juurdepääsu võimaldava ajaloolise juurdepääsutee

kasutamine kinnistute väärtust. Ka ei takista see puudutatud isikul II olulisel määral kasutamast

8,3 ha suurust kinnistut eluhoonete ehitamiseks. Seetõttu tuleb tasu määramisel arvestada

juurdepääsutasu määramisel üksnes tee alla jääva maa suurusega.

Puudutatud isikute tasuarvestus ei ole kohane, sest see ei põhine ei maa maksustamishinnal,

kehtival õiguspraktikal ega võta arvesse kinnistute koormamise ulatust ja kasutamise

intensiivsust. Samuti ei ole ükski väidetavatest kinnistu hinda ja puudutatud isikute elukvaliteeti

halvendavatest tingimustest hetkel reaalselt eksisteerivad. Puudutatud isikud selgitavad oma

nägemust kinnistu kasutamisest, lähtudes eeldusest, et juurdepääsuteed ei ole. Vaidlusalune

juurdepääsutee on ajalooliselt eksisteerinud vähemalt 128 aastat, mistõttu on arvestuse eeldus

ebaõige. Puudutatud isikud on kohustatud tagama juurdepääsu üle oma kinnistute ning kinnistute

piiril kulgev eratee on tee, mis tagab avaldajatele alalise juurdepääsu.

Tasu määramisel tuleb arvestada, et avaldajad on nõus kandma teehoolduskulud. Kinnistutel

asuvat juurdepääsuteed kasutavad lisaks avaldajatele ka puudutatud isikud ja hoonestusõiguse

omanikud.

Mõistlik ja õiglane kasutustasu on avaldajate poolt välja pakutud Juntsi-Jaagu kinnistu

omanikule ¼ maamaksu suurusest, mis on praegu 12,77 eurot aastas ja mis võib tulevikus

muutuda ning Juntsi-Jüri kinnistu omanikule samuti ¼ osa maamaksu suurusest, mis on praegu

5,27 eurot aastas ja mis võib tulevikus muutuda.

4.6. Maakohus jättis menetluskulud TsMS § 172 lg 1 teise lause alusel solidaarselt puudutatud

isikute kanda, sest menetluse on põhjustanud nende käitumine. Puudutatud isikud ei olnud nõus

vaidlust kohtuväliselt või kohtumenetluses kompromissiga lahendama. Menetluskulude rahaline

suurus kuulub kindlaksmääramisele TsMS § 174 lg 4 alusel pärast kohtuotsuse või menetlust

lõpetava määruse jõustumist § 177 lg-s 2 sätestatud korras.

Määruskaebus

5. Puudutatud isikud esitasid määruskaebuse, milles paluvad maakohtu määruse tühistada ning

teha uus määrus, millega:

1) Määrata Karuse kinnistule ja Jõekääru tee 4 kinnistule juurdepääs avalikult kasutatavalt teelt

vastavalt määruskaebusele lisatud plaanile üle Juntsi-Jaagu kinnistu alates Jõekääru tee 1 piirist

mööda Jõekääru teed 146 m pikkuselt ja üle Juntsi-Jüri kinnistu alates Juntsi-Jaagu kinnistu

piirist kuni Jõekääru tee 4 kinnistu piirini 110 m pikkuselt, järgmistel tingimustel:

- Juurdepääs on vähemalt 3,5 m lai.

- Juurdepääs on tähtajatu ja ööpäevaringne ning kasutamiseks nii jalgsi kui igat liiki sõidukitega.

- Juurdepääsutee hooldamiskohustus on avaldajatel ühiselt. Hooldamisel on lubatud kasutada

looduslikku, sõelutud või purustatud kruusa, aga mitte freesasfalti, asfalti, keemilisi sideaineid,

ilma omaniku kooskõlastuseta. Hooldamine sisaldab vastavalt avaldajate enda vajadustele

teekatte parandamist, teeäärte niitmist, lume lükkamist.

- Juurdepääsu kasutustasu omandiõiguse riive eest Juntsi-Jaagu kinnistu omanikule on mõlema

avaldaja puhul 0,75 eurot tee meetri kohta ehk 109,50 eurot aastas kummagi avaldaja kohta ning

Juntsi-Jüri kinnistu omanikule 0,75 eurot tee meetri kohta ehk 82,50 eurot avaldaja kohta aastas.

- Juurdepääsu kasutustasu hüvitis maamaksu eest on mõlema avaldaja puhul ¼ osa Juntsi-Jaagu

kinnistu maamaksust aastas (2023 a. ¼ = 12,77 eurot) ning ⅓ osa Juntsi-Jüri kinnistu

maamaksust aastas (2023 a. ⅓ = 7,3 eurot).

- Juurdepääsu kasutustasu tasumise tähtaeg on 31. märts.

- Maamaksu hüvitise suuruse arvutab ja edastab omanik aasta 15. märtsiks.

- Maksetähtaja ületamisel rakendub viivis 0,05 % päevas.

2) Kohustada kahe aasta jooksul alates kohtulahendi jõustumisest Juntsi-Jüri kinnistu omanikku

puudutatud isikut II rajama juurdepääsuks määruskaebuse lisaks oleval plaanil kujutatud

kruusatee.

3) Kohustada kahe aasta jooksul alates kohtulahendi jõustumisest puudutatud isikuid

võimaldama avaldajatele juurdepääs ajutiselt mööda Jõekääru teed.

4) Võtta arvesse Juntsi-Jaagu ja Juntsi-Jüri kinnistute omanike nõusolekut kinnistu registriossa

märkuse kandmiseks eelkirjeldatud tingimustel ning asendada nõusolekud jõustunud

kohtulahendiga.

5) Jätta menetluskulud tervikuna avaldajate kanda.

5.1. Maakohus eksitas puudutatud isikuid väitega, et juurdepääsu ei saa määrata teele, mida ei

eksisteeri. Kohtupraktika kohaselt ei eelda juurdepääsu nõude rahuldamine, et taotletud

juurdepääsu asukohas oleks tee olemas. Seetõttu ei saanud puudutatud isikud aru, milliseid

tõendeid tuleb tee rajamise osas esitada. Maakohus väitis, et uue tee jaoks peavad olema olemas

projekt, mõjude hindamised ja valla kinnitus tee rajamise projektile, kuid Tori Valla maanõuniku

sõnul eratee projekti ega vallaga kooskõlastamist ei vaja.

5.2. Puudutatud isikud on menetluses selgitanud enda huvide riivet ja selle pikaajalist mõju ning

tõendanud häiringu olulisust. Lisaks on ehitatava elumaja õuelt üle vana teeotsa juurdepääs

Pärnu jõele. Kui nt lapsed jooksevad jõe äärde ja tagasi, on läbisõiduteel liikuvad avaldajate

sõidukid ja majandustegevusega seotud põllumajandustehnika neile ohuks.

5.3. Veekogudega seotud kitsendused uue teelõigu asukohta ei ulatu ning madalpinge õhukaabli

kaitsevööndist läbimineva tee ehitus ehitusseadustiku (EhS) § 77 lg-s 2 olevaid keelde ei riku.

Uue tee rajamine maaparandussüsteemi kitsenduse alale vajab Põllumajandus- ja Toiduameti

kooskõlastust, mille puudutatud isikud on esitanud. Seega puuduvad kitsendustest tulenevad

takistused.

5.4. Ebaõige on maakohtu seisukoht, et välja pole toodud argumente selle osas, kuidas avaldaks

juurdepääsutee koormust või kahjulikku mõju Juntsi-Jaagu kinnistu omaniku huvidele.

Puudutatud isikud on selgitanud, et nende huvid on ühised. Juntsi-Jaagu ja Juntsi-Jüri kinnistud

on ühe pere ja leibkonna talumaad ja kinnistuid majandatakse ühiselt.

5.5. Veekaitsevöönd 50 m jõe veepiirist puudutatud isiku II poolt kavandatava elumajani ei

ulatu, kuni 1 kV elektripaigaldise kaitsevöönd laiusega 2 m ei kattu ehitatava elamu asukohaga

ning elumaja jääb ka väljapoole maaparandussüsteemi kaitsevööndit. Elumaja asukoht seega

kaitsevöönditega ei kattu ega vaja kitsenduste omanike kooskõlastusi.

5.6. Maakohus võttis ekslikult arvesse avaldaja valeväite, et uus juurdepääsutee läheb vastuollu

avaldaja II kinnistul ehitatava elumaja maaküttesüsteemi paiknemisega. Uue tee ehituseks

Jõekääru tee 4 kinnistul on lai vaba ala ja puuduvad ükskõik millised takistused. Seda tõendab

avaldajate esitatud asendiplaan.

5.7. Jõekääru tee 4 kinnistule uue teelõigu rajamise maksumus on ca 4400 eurot + käibemaks.

Uue teelõigu trass valitud kõige lühem ja optimaalsem, tagades samas teeniva kinnistu õuealal

piisava privaatsuse ja häiringute leevenduse. Vajadus juurdepääsutee välja ehitada ja sellega

kaasnevad võimalikud kulud ei välista automaatselt juurdepääsu määramist.

5.8. Elumaja on otstarbekas planeerida kõrvalhoone, elektriliitumise ja tee lähedusse. Kinnistu

kuju arvestades ei saa kinnistu edelanurka kasutada põlluna, kuid samas sobib see elumaaks, sest

on olnud õueala. Õueala piirneb Juntsi-Jaagu kinnistu maatulundusmaaga, mis on privaatne,

looduslik ning kust on kõige otsem juurdepääs Pärnu jõeni.

Kinnistul olev tuulikute hoonestusõigus ei puuduta Juntsi-Jüri 8,3 ha suurust katastriüksust.

Hoonestusõiguse omanikud ei kasuta vaidlusalust erateed.

5.9. Vana tee laius ei ole täpselt 4 m ja uut juurdepääsutee lõiku pole põhjust rajada laiemat kui

vajalik 3,5 m (nagu viitas Tori Vald).

5.10. Maakohus otsustas kasutustasu määramisel jagada Juntsi-Jüri kinnistu maamaksu neljaks.

Juntsi-Jaagu kinnistu puhul on see mõttekäik arusaadav, kuna Juntsi-Jüri kinnistu omanik

kasutab kinnistule pääsemiseks samuti Juntsi-Jaagu kinnistu erateed. Juntsi-Jaagu kinnistu

omanik Juntsi-Jüri kinnistul olevat teed läbisõiduks ei kasuta, mistõttu tuleb maamaks jagada

kolmeks.

Puudutatud isikud taotlevad ringkonnakohtult servituudi seadmise korral nii hüvitist

omandiõiguse riive eest kui ka maamaksu. Kasutustasu määramisel paluvad puudutatud isikud

arvestada muuhulgas oma 14.11.2022 seisukohta ja Tallinna Ringkonnakohtu lahendit

tsiviilasjas 2-18-12088 (p 42).

5.11. Puudutatud isik II on teinud endast oleneva, et leida avaldajaga I konsensus kohtuväliselt.

Puudutatud isikud on lubanud läbipääsu enda kinnistutelt. Teenivate kinnisasjade omanike poolt

on kohtuväliselt antud nõusolek tähtajatu servituudikokkuleppe osas. Avaldajatel oli kohtu poole

pöördumise õigus, aga mitte vajadus, mistõttu õiglane on jätta menetluskulud avaldajate kanda.

Edasine menetluse käik

6. Avaldajad ja puudutatud isik III palusid jätta määruskaebuse rahuldamata.

7. Maakohus jättis määruskaebused rahuldamata ja edastas need TsMS § 663 lg 5 alusel

lahendamiseks Tallinna Ringkonnakohtule.

8. Puudutatud isikud esitasid 04.06.2023 määruskaebuse täienduse, milles toovad välja, et

puudutatud isikule II kuuluval Juntsi-Jüri kinnistul valmis uus kruusakattega tee, mis on vajalik

tähtajatu juurdepääsu määramiseks avaldajate kinnistutele. Algsele määruskaebusele lisatud

kaardiga võrreldes muutus mõne meetri võrra tee asukoht ja pikkus, milleks on Juntsi-Jaagu

kinnistul 129,5 m ning Juntsi-Jüri kinnistul 121 m. Sellest tulenevalt muutub ka kasutustasu

suurus, milleks on Juntsi-Jaagu kinnistu osas 97,10 eurot avaldaja kohta aastas ning Juntsi-Jüri

kinnistu osas 90,80 eurot avaldaja kohta aastas. Eemaldatud on ka tee hooldamisel teeäärsete

oksade kärpimist puudutav, kuna avaldajad seda kokkulepet ei soovinud. Puudutatud isikud

paluvad eeltooduga juurdepääsutingimuste määramisel arvestada.

9. Avaldajad leiavad 28.06.2023 seisukohas, et puudutatud isikute 05.04.2023 ja 04.06.2023

määruskaebuse täiendused on esitatud hilinenult ja need tuleb jätta tähelepanuta. Avaldajad ei

ole nõus ehitama osa teest oma kulul ja asukohas, kus nende kinnistut kasutatakse ettevõtluseks,

mis on kaetud PRIA toetusega. Puudutatud isiku II ehitatud tee ei ole liiklemiseks (sh prügiveo-

või päästeautole) ohutu.

10. Avaldajate 27.12.2024 seisukoha kohaselt kasutavad nad jätkuvalt juurdepääsuks

olemasolevat teed. Avaldajad ei ole nõus alternatiivteega, mida saaks juurdepääsuna kasutada

vaid juhul, kui tee ehitatakse läbi avaldaja I põllu ca 100-120 m pikkusega kuni

juurdepääsuteeni, mis läbib mõlemaid kinnistuid. Tegemist on märkimisväärse kuluga, mis

läheks 2023. aasta hindades maksma umbes 25 473 eurot. Avaldajad on nõus teed edasi

hooldama ja hüvitama puudutatud isikutele osaliselt maamaksu.

11. Puudutatud isikud tõid oma 27.12.2024 seisukohas välja, et uut teed on kasutatud

mõnikümmend korda ning kruuskate on endiselt valmimisjärgses seisukorras. Uus teelõik on

ilma nähtavate puudusteta, selle kasutamine tihendab kruusa, kuid vajadusel võib puudutatud isik

II lisada teepinnale kruusa või laiendada pööranguala vanalt teelt.

2024. aasta teises pooles parandati Juntsi-Jüri kõrvalhoone vundament ja osa olemasolevatest

müüridest. Tööd jätkuvad, kuid katuse paigaldamine on planeeritud alles 2026. aasta kevadeks.

Elumaja eelprojekt valmib planeeritult 2026. aasta augustis ja elumaja ise eeldatavasti 2028.

aastal. Täiendavaid tõendeid eluhoone ehitamise kohta ei saa esitada, kuna ehitamine jõuab

eluhooneni alles pärast kõrvalhoone parandustööde ja selle katuse paigaldamise lõpetamist.

Avaldajate viidatud PRIA toetused on viimastel aastatel olnud kokku umbes 185 eurot aastas

ning uue teelõigu rajamisega jääks sellest saamata ca 2,92 eurot või kui arvestada teealuseks

maaks avaldajate väidetav 480 m², jääb aastas saamata 5,65 eurot.

12. Puudutatud isikute 05.02.2024 seisukoha kohaselt on puudutatud isik I kõrge ea tõttu

taandunud Juntsi talu tegevusest ning majandamise ja maade kasutamisega tegeleb täielikult

puudutatud isik II. Kui Juntsi-Jaagu kinnistul eratee kasutamine kahjustab puudutatud isikut II,

siis on sellega riivatud ka sama leibkonna liikme puudutatud isiku I huvid.

Puudutatud isikud soovivad, et kohtu poolt määrataks kasutuseelisest tulenev hüvitis.

Omandiõiguse riive tekib tee kasutamisest ning sellega kaasnevatest häiringutest. Seega peab

tasu hõlmama nii kasutuspiirangute kui ka häiringute hüvitist.

Puudutatud isikud toovad esile kasutuspiirangud ja häiringud, millega tuleb arvestada, samuti

2024. a tasu suuruse, indekseerides seda inflatsiooni määraga 3,5%. Tasu suuruseks oleks seega

226,04 eurot (218,40 × 1,035).

Karuse kinnistu puhul on liiklus varem puudunud ning juurdepääs luuakse vana tee kaudu, mis ei

arvesta puudutatud isikute huve. Puudutatud isikute hinnangul on õiglane, kui avaldaja I hüvitab

omandiõiguse riive täies ulatuses ehk 226,04 eurot aastas. Sellest 75,30 eurot kuulub tasumisele

Juntsi-Jaagu kinnistu omanikule ja 150,7 eurot Juntsi-Jüri kinnistu omanikule. Avaldaja II

kasutusest tulenev omandiõiguse riive on samaväärne, mida kompenseerib hüvitis 226,04 eurot

aastas. Puudutatud isikud on nõus vähendatud hüvitisega 75,30 eurot aastas kuni Juntsi-Jüri

elamu valmimiseni. Sellest 25,10 eurot kuulub tasumisele Juntsi-Jaagu kinnistu omanikule ja

50,20 eurot Juntsi-Jüri kinnistu omanikule.

Hüvitis tuleb indekseerida, kasutades Statistikaameti tarbijahinnaindeksi muutust võrreldes

eelmise aastaga.

13. Puudutatud isikute 28.03.2024 seisukoha kohaselt ei ole neile kättesaadavad Tori vallas

sõlmitud reaalservituudi lepingud, et võrrelda neis määratud tasusid. Samuti puuduvad

kinnisvaraportaalides üüripakkumised Pärnumaa hoonestatud kinnistute kohta, mis oleksid

võrreldavad puudutatud isikute kinnistute omadustega. Puudutatud isikud on aga vaadanud läbi

kõik Tori valla maatükkide müügikuulutused ning valinud välja neli kinnistut, mis on

detailplaneeringuta maatulundusmaad, asuvad Pärnu jõe ja avalikult kasutatava tee läheduses

ning on võimalikult lähedal Juntsi-Jaagu ja Juntsi-Jüri katastriüksustele, mida juurdepääsutee

läbib. Valitud kuulutuste põhjal jäid müügihinnad vahemikku 2,05–4,74 eurot/m². Puudutatud

isikud teevad ettepaneku hinnata maa väärtuseks 4,50 eurot/m². Aastase rendiväärtuse

arvutamiseks rakendub väärtusele 5–7% aastatootlust: 5% × 4,5 eurot/m² = 0,225 eurot/m² aastas

(ümardatult 0,23 eurot/m²): 7% × 4,5 eurot/m² = 0,315 eurot/m² aastas (ümardatult 0,32

eurot/m²). Seega on maa hinnanguline rendiväärtus 0,23–0,32 eurot/m² aastas.

Juurdepääsutee kasutuseelise väärtus vastab sarnase kinnistu osa rendiväärtusele, millest on

maha arvatud selle üürimiseks vajalikud kulud. Avaldajad on nõus juurdepääsuteed ise

hooldama, mistõttu hoolduskulud omanikele ei lange. Kasutuseelise väärtus on seega Juntsi-

Jaagu kinnistul 993,53 m² × 0,23–0,32 eurot/m² = 228,51–317,93 eurot aastas, keskmiselt 273,22

eurot aastas ning Juntsi-Jüri kinnistul 224,4 m² × 0,23–0,32 eurot/m² = 51,61–71,81 eurot aastas,

keskmiselt 61,71 eurot aastas.

Puudutatud isiku taotlevad tõsta tasu alussummat nii, et see hõlmab vähemalt kasutuseelise

keskmist väärtust ning lisada alussummale hüvitis häiringutest tuleneva omandiõiguse riive eest,

mis seonduvad kinnistu väärtuse vähenemisega ja on seega ikkagi eraldi kahju (Juntsi-Jaagu

puhul 23,74 eurot ning Juntsi-Jüri puhul 111,66 eurot). Enne Juntsi-Jüri elamu valmimist ei pea

puudutatud isikud mõistlikuks tellida eksperdilt väärtuse vähenemise hinnangut. Lisaks paluvad

puudutatud isikud lisada maamaksu hüvitis vastavalt määruskaebuse täiendusele (04.06.2023)

tingimusega, et see rakendub juhul, kui maamaksu tasumine langeb puudutatud isikutele.

14. Avaldajad tõid oma 31.03.2025 seisukohas välja, et puudutatud isikute poolt välja otsitud

müügikuulutused ei käsitle sarnase pindalaga kinnistut ning samuti on puudutatud isikute

kasutustasu meetod arusaamatu. Puudutatud isiku ei arvesta, et juurdepääsuteed kasutavad ka

nad ise, mistõttu ei too juurdepääsu alla jääv osa kaasa kinnisasjade ainukasutamise õiguse

lõppemist.

Juurdepääsu tasuks võib olla Juntsi-Jaagu kinnistu puhul ca 150 eurot ja Juntsi-Jüri kinnistu

puhul 50 eurot aastas, kuid sellest tuleb maha arvestada tee korrashoiukohustuse väärtus.

Avaldajad on teinud ise tee hööveldamise, sama teenuse osutamisel teistele isikutele küsivad

avaldajad 50 eurot tunnis. Juurdepääsuteele tuleb arvestada ca 1-2 tundi (kuni 100 eurot) ja

aukude täiteks kulub paari aasta peale ca 5-10 tonni kruusa (9,19 eurot tonn), s.t aastas läheb ca

5 tonni, mis on umbes 92 eurot. Iga 3-4 aasta tagant on avaldajad toonud viis koormat

freesasfalti (kokku ca 60 tonni), s.t aastane vajadus oleks ca 20 tonni ehk umbes 380 eurot.

Seega on tee korrashoiukulu (ilma töörahata) on ca 572 eurot aastas, millest on ka puudutatud

isikute osad ¼ ja ¼ vastavalt 143 eurot ja 143 eurot, mis on aluseks mingis osas juurdepääsutasu

vähendamiseks. Avaldajad nõustuvad, et juurdepääsutasu iga koormatava kinnistu kohta tuleb

indekseerida kord aastas intressimääraga VÕS § 113 lg 1 p 2 sätestatud määras (praegu 11,15%).

Puudutatud isikud ja avaldajad kasutavad oma kinnistutele juurdepääsuks Jõekääru tee 1

kinnistut läbivat teed. 20.03.2025 otsustas Tori Vallavolikogu muuta Jõekääru tee 1 tee lõigu

(mida mh puudutatud isikud ja avaldajad oma kinnistutele juurdepääsuks kasutavad) avalikuks

teeks, seades kinnistule (korteriomanditele) tasuta sundvalduse. See näitab, et kasutustasud selles

piirkonnas on väikesed ja ei vääri asjaajamist. Kohalik omavalitsus teeb korda olemasoleva tee ja

jääb seda hooldama, mis tähendab, et kui tee kasutaja teed ehitab/parandab ja hooldab, ei pea

kinnisasja omanikud tasu juurde saama. Seega katab avaldajate poolt teostatav tee korrashoiu

kohustuse täitmise kulu ära puudutatud isikute poolt küsitud juurdepääsutasu.

RINGKONNAKOHTU SEISUKOHT

15. Ringkonnakohus leiab, et maakohtu määrus tuleb TsMS § 659 ja § 657 lg 1 p 2 alusel

tühistada osas, milles maakohus jättis menetluskulud puudutatud isikute I ja II kanda.

Ringkonnakohus teeb tühistatud osas uue määruse, millega jätab menetluskulud menetlusosaliste

endi kanda. Samuti täpsustab ringkonnakohus maakohtu määruse resolutsiooni punkte 3, 3.3,

3.4, 4, 4.3, 4.4 ja 5 vastavalt käesoleva määruse tervikresolutsiooni punktides 5.2, 5.2.3, 5.2.4,

5.3, 5.3.3, 5.3.4, 5.4 ja 5.5 märgitule. Muus osas jääb maakohtu määrus muutmata. Puudutatud

isikute I ja II määruskaebus kuulub rahuldamisele osaliselt.

Juhindudes TsMS § 654 lg-st 2² ja §-st 659 esitab ringkonnakohus määruse resolutsiooni juures

kohtumääruse kehtiva resolutsiooni tervikliku sõnastuse.

16. Ringkonnakohus võtab TsMS § 662 lg 3 alusel vastu menetlusosaliste poolt

määruskaebemenetluses esitatud tõendid.

17. TsMS § 662 lg-st 3 tulenevalt puudub alus jätta arvestamata ka puudutatud isikute

05.04.2023 ja 04.06.2023 määruskaebuse täiendustega.

18. Maakohus on praegusel juhul piisava põhjalikkusega analüüsinud juurdepääsuvariante,

hinnanud tõendeid ning kaalunud menetlusosaliste huve. Maakohus leidis õigesti, et juurdepääs

avalikult teelt avaldajate kinnistutele on põhjendatud määrata mööda olemasolevat Jõekääru

teed, mis kulgeb üle puudutatud isikute kinnistute. Maakohtu diskretsiooni sekkumiseks puudub

alus (RKTKo 26.10.2006, 3-2-1-14-06, p 28). Ringkonnakohus nõustub TsMS § 654 lg 6 alusel

koosmõjus TsMS §-ga 659 maakohtu määruse põhjendustega juurdepääsutee asukoha määramise

osas ega korda neid, kuid märgib vastuseks määruskaebuse väidetele järgmist.

18.1. Iseenesest on õige, et juurdepääsu võib määrata ka kohast, kus teed veel ei eksiteeri ning

juurdepääsu määramine ise võib olla tee rajamise aluseks. Samas tuleb sellises olukorras hinnata,

kas uue tee rajamine on mõistlik ja otstarbekas olukorras, kus juurdepääsutee on juba olemas.

Maakohus võttis põhjendatult arvesse, et Jõekääru tee on ajalooline tee, mis on võimaldanud

juurdepääsu nii puudutatud isikutele kui ka avaldajatele. Tee on seisukorras, mis võimaldab selle

kasutamist igal ajal ja erinevate sõidukitega (sh rasketehnikaga). Avaldaja II on tee korrashoiuga

tegelenud ning on valmis seda tegema ka edaspidi.

18.2. Asjaolu, et puudutatud isik II on pärast maakohtu menetluse lõppu enda kinnistule uue

teelõigu rajanud, ei tähenda, et juurdepääs tuleks määrata sealt ning et avaldajaid tuleks

kohustada enda kinnistutele uut teelõiku rajama. Uue tee rajamine tooks avaldajatele kaasa

ebamõistlikke kulusid ning oleks ebaproportsionaalne olukorras, kus korralik juurdepääsu

võimaldav tee on juba olemas.

18.3. Maakohus kaalus poolte huve ning leidis, et kehtivat olukorda arvestades ei koorma

avaldajate poolt taotletud viisil juurdepääsu määramine puudutud isikuid ebamõistlikult. Võttes

arvesse Juntsi-Jaagu kinnistul paiknevate hoonete (sh eluhoonete) asukohta ning kinnistu

suurust, on mööda kinnistu piiri kulgeva juurdepääsutee kasutamise negatiivne mõju

minimaalne. Juntsi-Jüri kinnistut läbib määratav juurdepääsutee vaid 29,1 m pikkuses, mis on

kinnistu suurust arvestades marginaalne osa. Juntsi-Jüri kinnistul hetkel eluhooneid ei asu.

Puudutatud isikud on ise maakohtumenetluses korduvalt avaldanud, et hetkeolukorras neid

avaldajate poolt Jõekääru tee kasutamine enda kinnistutele juurdepääsuks ei riiva.

Puudutatud isikute peamised väited juurdepääsu määramise negatiivsete tagajärgede osas

tuginevad sellele, et Juntsi-Jüri kinnistule on planeeritud ehitada elumaja. Siinsel juhul sellega

juurdepääsu asukoha määramisel arvestada ei saa. Puudutatud isik II ei ole ehitustegevusega

alustanud ning on kinnitanud, et tõendeid (projekte, lube jms) ehituse kohta tal esitada ei ole.

Puudutatud isiku II väide, et elumaja valmib eeldatavalt 2028. aastal, on hüpoteetiline ja kohus ei

saa sellega arvestada. Eeltoodust tulenevalt ei arvesta ringkonnakohus puudutatud isiku II

väidetega, mis seonduvad juurdepääsu määramise kahjulikuga mõjuga tingituna elumaja

lähedusest.

19. Ringkonnakohus selgitas puudutatud isikutele korduvalt juurdepääsutasu määramise aluseks

olevaid asjaolusid. Mh selgitas ringkonnakohus, et kuna Juntsi-Jüri kinnistul elumaja puudub,

tuleb tasu määramisel arvestada hetkeolukorda ning kui tasu määramise aluseks olevad asjaolud

tulevikus muutuvad, saavad puudutatud isikud uuesti kohtusse pöörduda (RKTKm 04.03.2020,

2-17-12857, p 17.4).

19.1. Juurdepääsutasu hõlmab endas hüvitist maamaksu, juurdepääsutee korrashoiu kulude

(juhul kui juurdepääsutee korrashoiu kohustus lasub juurdepääsuteed taluma kohustatud

kinnisasja omanikul) ning omandiõiguse riive eest, mis peab vastama juurdepääsutee

kasutamisest saadavale kasutuseelisele. Kui isik, kelle kinnisasi soovitakse juurdepääsuga

koormata, on menetluses tuginenud sellele, et juurdepääsutee tõttu väheneb tema kinnisasja kui

terviku väärtus ja taotleb juurdepääsutasu kaudu kinnisasja väärtuse vähenemise hüvitamist,

tuleb kohtul välja selgitada kinnisasja väärtus ilma juurdepääsutee talumise kohustuseta ning see,

kui palju juurdepääsutee talumise kohustus kinnisasja väärtust vähendab. Minimaalne hüvitis,

mida õigustatud kinnisasja omanik peaks maatüki kasutamise eest koormatud maatüki omanikule

maksma, ei või olla väiksem kui juurdepääsualuse maatükiosa maamaksu suurus.

Juurdepääsutasu suurus sõltub sellest, millised negatiivsed tagajärjed koormatud kinnisasja

omanikule juurdepääsutee talumise kohustusega kaasnevad. Selline negatiivne tagajärg võib olla

kas koormatava kinnisasja mõne osa kasutuseeliste kaotus, kogu koormatava kinnisasja väärtuse

vähenemine, saamata jääv tulu või juurdepääsutee korrashoiuks vajalikud kulutused (RKTKm

01.06.2022, 2-19-20416, p-d 15.3-15.5).

19.2. Puudutatud isikud on avaldanud, et ei soovi tugineda kinnisasja väärtuse vähenemisele,

vaid nad soovivad omandiõiguse riive eest tasu määramist kasutuseelise hüvitamise näol. Samas

on nad välja toonud, et soovivad kasutuseelise kaotusele lisada juurde ka tasu häiringute eest.

Ringkonnakohus andis puudutatud isikutele võimaluse põhistada ja tõendada kasutuseelise

suurust, võttes arvesse, et kasutuseelise alusel tasu määramisel tuleb arvestada tee-aluse maaga

ning lisaks maa-alaga, mida koormatud kinnisasja omanik ei saa juurdepääsu määramise korral

enam kasutada. Ringkonnakohus selgitas, et puudutatud isikutel tuleb esitada andmed ja tõendid

kas selle kohta, milline on sarnase ruutmeetriga kinnistu osa üürihind (nt tõendina väljavõte

kinnisvaraportaalist või asjatundja arvamus) ja mis on vajalikud kulutused selle üürimiseks või

millised on samas vallas sõlmitud juurdepääsutee kasutamisega seotud reaalservituudi lepingutes

märgitud tasud.

Puudutatud isikud ei ole sellekohaseid tõendeid esitanud. Puudutatud isikute poolt 28.03.2025

esitatud müügikuulutuste ja valemi (müügihind 4,5 eurot/m² × 5–7% aastatootlus × tee-alune

maa ning Juntsi-Jüri kinnistu puhul ka kinnistu nurka jääv kolmnurkne maa-ala) põhjal ei ole

võimalik kasutuseelise suurust adekvaatselt ja usaldusväärselt kindlaks teha. Kui puudutatud

isikutel ei olnud võimalik leida kinnisvaraportaalidest tõendeid selle kohta, milline on sarnase

ruutmeetriga kinnistu osa üürihind, oleks neil olnud võimalik küsida selle osas ka asjatundja

arvamust. Seega puuduvad andmed ja tõendid võimaliku kasutuseelise väärtuse kohta.

Kuigi puudutatud isikud leiavad, et nende poolt 05.02.2024 menetlusdokumendis loetletud

häiringud seonduvad kinnistu väärtuse vähenemisega ning seda tuleks tasu määramisel

arvestada, ei ole puudutatud isikud soovinud väärtuse vähenemisele tugineda ega ka selle osas

asjatundja arvamust esitada. Seega ei ole võimalik määrata juurdepääsutasu kindlaks ka

kinnisasja väärtuse vähenemisele tuginedes.

19.3. Eeltoodust tulenevalt ei ole puudutatud isikud välja toonud ega tõendanud, et juurdepääsu

määramisega kaasneks neile selline negatiivne tagajärg (koormatava kinnisasja mõne osa

kasutuseeliste kaotus, kogu koormatava kinnisasja väärtuse vähenemine, saamata jääv tulu või

juurdepääsutee korrashoiuks vajalikud kulutused), mille eest tuleks eraldi tasu määrata.

19.4. Kuna praegusel juhul määras maakohus, et avaldajatel on juurdepääsutee hooldamise

kohustus, avaldajad on sellega nõus ning nad on seda ka siiani teinud, ei teki puudutatud

isikutele ka tee hooldamisega seonduvaid kulusid. Nimetatud kulud tekivad hoopis avaldajatele.

Nagu avaldajad oma 31.03.2025 seisukohas märkisid, on nad teed ise hööveldanud ning aukude

täitmiseks kulub neil aastas ca 5 tonni kruusa, kusjuures iga 3-4 aasta tagant on nad toonud viis

koormat freesasfalti (kokku ca 60 tonni). On mõistetav, et tee korrashoiuks peab viidatud

toiminguid teostama ning sellega kaasnevad ka kulud. Lisaks kasutavad avaldajate poolt

hooldatavat juurdepääsuteed ka puudutatud isikud ise. Eeltoodut arvestades ei ole praegusel

juhul põhjendatud kohustada avaldajaid tasuma puudutatud isikutele ka hinnanguliselt

määratavat tasu (nagu puudutatud isikud on määruskaebuses taotlenud, viidates Tallinna

Ringkonnakohtu lahendile tsiviilasjas nr 2-18-12088).

19.5. Seega tuleb lähtuda maakohtu poolt kindlaks määratud tasust, milleks on mõlema avaldaja

puhul ¼ kummagi puudutatud isiku maamaksu suurusest. Kuigi puudutatud isikud on avaldanud,

et maamaksu tasub nende eest hoonestusõiguse omanik, ei ole avaldajad maakohtu määrust

vaidlustanud ning ringkonnakohus ei saa ise avaldajate kasuks tasu suurust muuta.

Puudutatud isikud juhtisid tähelepanu, et kuna Juntsi-Jaagu kinnistu omanik oma kinnistule

pääsemiseks Juntsi-Jüri kinnistul asuvat teed ei kasuta, tuleks Juntsi-Jüri kinnistu osas jagada

maamaks kolmeks. Maakohus määras hüvitamisele kuuluva maamaksu suuruse kindlaks Tori

Vallavalitsuse poolt esitatud vastuse (dtl 140) põhjal, mille kohaselt oli Juntsi-Jaagu kinnistu

(katastritunnusega nr 73001:007:0031 osa) 2022. aasta maamaksu suuruseks 51,09 eurot ning

Juntsi-Jüri kinnistul (katastritunnusega nr 73001:007:0102 osa) 21,82 eurot. Kuna avaldajad

sellega nõustusid, määras maakohus, et kummalgi avaldajal tuleb hüvitada ¼ mõlema kinnistu

maamaksu suurusest, st kummalgi avaldajal puudutatud isikule I 12,77 eurot ning puudutatud

isikule II 5,45 eurot. Minimaalne juurdepääsu eest tasutav hüvitis peaks vastama

juurdepääsualuse maatükiosa (ehk tee alla jääva maa) maamaksu suurusele, kuid praegusel juhul

on see arvestatud kogu katastriosa alusel. Kuna tasu ei seondu hetkel üksnes juurdepääsuteealuse

maaga ning Juntsi-Jaagu ja Juntsi-Jüri kinnistud on ühe leibkonna ühiselt majandatavad

talumaad, ei ole põhjendatud jagada Juntsi-Jüri kinnistu maamaksu kolmeks.

19.6. Eeltoodust tulenevalt jääb maakohtu määrus ka juurdepääsutasu suuruse osas muutmata.

19.7.

Selguse huvides täiendab ringkonnakohus maakohtu määruse resolutsiooni.

Juurdepääsutasu maksmise kohustus tekib alates määruse jõustumisest ning maamaksu suurus

võib igal aastal muutuda. Seetõttu ei märgi ringkonnakohus määrusesse tasumisele kuuluva

summa suurust. Kuna juurdepääsutasu tuleb üldjuhul tasuda aasta lõpuks järgmise aasta eest ette

(RKTKm 01.06.2022, 2-19-20416, p 15.2), märgib ringkonnakohus määruse resolutsiooni, et

juurdepääsutasu tuleb tasuda iga-aastaselt järgmise aasta eest ette hiljemalt 31. detsembriks

(võttes aluseks jooksva aasta maamaksu suuruse, mille puudutatud isikud avaldajatele eelnevalt

teatavad). Lisaks tuleb määrata, et tasu selle aasta eest, kui käesolev määrus jõustub, tuleb

arvestada proportsionaalselt alates määruse jõustumisest kuni aasta lõpuni ning see tuleb tasuda

14 päeva jooksul alates määruse jõustumisest.

20. Ringkonnakohus täpsustab määruse resolutsiooni ka selle osas, et juurdepääs määratakse

kinnistute igakordsete omanike kasuks. Sama kehtib tee korrashoiukohustuse ja tasu määramise

kohta. Juurdepääs on seotud kinnistute, mitte nende omanikega ning omanike vahetumisel jäävad

juurdepääsust tulenevad õigused ja kohustused kehtima.

21. Maakohus ei ole määruse resolutsiooni märkinud, millise sisuga märkuste

kinnisturaamatusse kandmiseks tuleb puudutatud isikuid AÕS § 63 lg 1 p 4 ja § 141 lg 3 ning

kinnistusraamatuseaduse (KRS) § 341 lg 1 ja lg 2 p 5 järgi kohustada tahteavaldusi andma.

Kinnistusraamatusse märkuse kandmise eesmärgiks on see, et juurdepääsuga seonduvad asjaolud

oleksid selged ja üheselt mõistetavad ka kolmandatele isikutele. Seega täpsustab ringkonnakohus

selles osas määruse resolutsiooni ning märgib, et puudutatud isikul I on kohustus anda nõusolek

registriossa nr 1426406 märkuse kandmiseks käesoleva määruse resolutsiooni p-des 5.2 ja 5.3

määratud tingimustel ning puudutatud isikul II kohustus anda nõusolek registriosa nr 2857906

märkuse kandmiseks käesoleva määruse resolutsiooni p-des 5.2 ja 5.3 määratud tingimustel.

21. Ringkonnakohus nõustub määruskaebustega, et maakohus jättis põhjendamatult

menetluskulud puudutatud isikute I ja II kanda põhjusel, et menetluse on põhjustanud nende

käitumine. Asjaolu, et puudutatud isikud I ja II ei nõustunud kohtuväliselt avaldaja tingimustel

juurdepääsuõiguse andmisega, ei anna alust menetluskulude nende kanda jätmiseks. Juurdepääsu

määramise vaidlustes on tavapärane, et kaalutakse erinevaid variante sobivaima lahenduse

leidmiseks ning menetlus toimub kõigi menetlusosaliste huvides. Ringkonnakohus leiab, et

menetluskulud tuleb jätta TsMS § 172 lg 1 teise lause alusel menetlusosaliste endi kanda. Sellist

seisukohta on toetanud ka Riigikohus oma 13.12.2023 lahendis tsiviilasjas nr 2-18-12098. Seega

tuleb maakohtu määrus menetluskulude jaotuse osas tühistada.

Tuginedes eelviidatud seisukohale ning seoses määruskaebuse osalise rahuldamisega jäävad ka

määruskaebuse menetlemisega seonduvad menetluskulud TsMS § 172 lg 1 teise lause alusel

menetlusosaliste endi kanda. Seoses sellega ringkonnakohus menetluskulude hüvitatavat suurust

kindlaks ei määra ega menetlusosalistelt välja ei mõista.

22. TsMS § 178 lg 1 järgi saab menetluskulude jaotust vaidlustada üksnes selle kohtulahendi

peale edasi kaevates, millega menetluskulude jaotus kindlaks määrati.

(allkirjastatud digitaalselt)

Lisa 1:

Lisa 2: