2-22-9333/36 · Tallinna Ringkonnakohtu tsiviilkolleegium

K O H T U M Ä Ä R U S

Kohus

Tallinna Ringkonnakohus

Kohtukoosseis

Vallo Kariler, Gea Lepik ja Neve Uudelt

Määruse tegemise aeg ja koht

12. mai 2025, Tallinn

Kohtuasja number

2-22-9333

Kohtuasi

SP-Works Baltic OÜ avaldus X ja Tallinn, Supluse pst

1 korteriühistu vastu kahju hüvitamiseks

Vaidlustatud kohtulahend

Harju Maakohtu 18.12.2023 määrus

Kaebuse esitaja ja liik

SP-Works Baltic OÜ määruskaebus

Menetlusosalised ja nende

esindajad ringkonnakohtus

Avaldaja: SP-Works Baltic OÜ (registrikood 11010898),

lepingulised esindajad vandeadvokaadid Paul Künnap ja

Andra Grünberg

Puudutatud isik: X (isikukood XXXXXXXXXXX),

lepinguline esindaja vandeadvokaat Tõnis Juurmann

Puudutatud isik: Tallinn, Supluse pst 1 korteriühistu

(registrikood

80195555),

lepinguline

esindaja

vandeadvokaat Jaanus Tehver

Menetluse liik

Kirjalik menetlus

RESOLUTSIOON

1. Tühistada Harju Maakohtu 18.12.2023 määrus ja saata asi samale maakohtule

uueks läbivaatamiseks.

2. Rahuldada määruskaebus.

Edasikaebamise kord ja kohtu selgitused

Määruse peale ei saa esitada määruskaebust.

ASJAOLUD JA MENETLUSE KÄIK

2-22-9333

Avaldus ja selle aluseks olevad asjaolud

1. SP-Works Baltic OÜ (avaldaja) esitas 22.06.2022 Harju Maakohtule avalduse ja

11.04.2023 avalduse täienduse X (puudutatud isik I) ja Tallinn, Supluse pst 1 korteriühistu

(puudutatud isik II) vastu, paludes välja mõista puudutatud isikutelt solidaarselt avaldaja

kasuks kahju 82 836,44 eurot ja viivise kuni põhinõude tasumiseni võlaõigusseaduse (VÕS) §

113 lõike 1 teises lauses sätestatud määras. Avaldaja palus menetluskulud jätta puudutatud

isikute kanda.

1.1. Avalduse kohaselt kuulub avaldajale Tallinnas Supluse pst 1 asuvas korterelamus

korteriomand nr E221. Alates 2010. aastast on korterisse nr E221 toimunud vee läbijooksud

läbi korteri lae ja merepoolse välisseina. Läbijooksude tulemusel on korter saanud ulatuslikke

vee- ja niiskuskahjustusi. Kahjustatud on nii korteri lagi, merepoolne sein, aknalaud kui ka

lekkekoha alla jääv põrand ja parkett. Korteri nr E221 merepoolse serva kohal asub

puudutatud isikule I kuuluva korteriomandi nr E301 rõdu. Supluse pst 1 hoones tegutseb

Tallinn, Supluse pst 1 korteriühistu, s.o puudutatud isik II.

1.2. Avaldaja on alates 2010. aastast tellinud erinevaid töid kahjustuste kõrvaldamiseks ning

ekspertiise veekahjustuste tekkimise väljaselgitamiseks. Erinevad ehitus- ja parandustööd on

lekked kõrvaldanud ajutiselt. Hiljem on läbijooksud kordunud samadest piirkondadest.

Puudutatud isikud ei soovi võtta vastutust vee läbijooksu probleemi lahendamise ega ka

avaldaja kantud kulude eest.

1.3. Avaldaja tellis 2019. aastal ehitustehnilise asjatundja arvamuse riiklikult tunnustatud

ekspert MSlt. Ekspert kinnitas, et lekete põhjuseks on puudutatud isiku I korteri rõdu põranda

veepidamatus ning hoone välisseina konstruktsiooni puudused. Avaldaja tellis omal kulul

puudutatud isiku I korteri rõdu põranda parandustööd Katuse Profid OÜ-lt. Tööde teostamise

järgselt ei ole veelekkeid avaldaja korteris esinenud. Puudutatud isik I ei ole tema

korteriomandi rõdu põranda veekindlaks muutmise töid avaldajale hüvitanud. Perioodil 2010-

2019 kandis avaldaja veeleketega seotud kulusid summas 24 000 eurot, alates 2019. aasta

juunist 50 858,43 eurot ning korteri siseviimistluse taastamise maksumus on 31 978,01 eurot.

Avaldaja nõuab kahju 82 836,44 euro (50 858,43+31 978,01) hüvitamist solidaarselt

puudutatud isikutelt.

1.4. Vastuseks puudutatud isikute seisukohtadele palus avaldaja jätta rahuldamata puudutatud

isiku II taotluse tsiviilkohtumenetluse seadustiku (TsMS) § 449 lg 3 alusel vahemääruse

tegemiseks seoses nõude aegumisega. Puudutatud isikud leidsid ebaõigesti, et kuna vee

läbijooksu probleem ning sellest tingitud kahjustused ilmnesid juba 2010. aasta septembris,

siis on avaldaja nõuded aegunud. Tegemist ei ole olnud sama vee läbijooksuga, vaid erinevate

vee läbijooksudega erinevatest kohtadest. Puudutatud isikutel on kestev hoolsuskohustus ning

puudutatud isikul I ka hoidumiskohustus, mille iga rikkumisega algab nõuete aegumine

konkreetse rikkumise osas uuesti. Lisaks on puudutatud isikute tuginemine aegumise

vastuväitele hea usu põhimõttega vastuolus. Puudutatud isikud on takistanud rikkumiste

põhjuste väljaselgitamist ja kõrvaldamist. Avaldaja ei nõua kahju rikkumiste eest, mis

toimusid perioodil 2010-2018. Avaldaja nõue põhineb rikkumistel, mis on tuvastatud 2019.

aastal avaldaja tellitud ekspertiisiga ning millest tulenevad kahjud ilmnesid 2019. aasta

sügisel. Kuivõrd avaldus esitati 22.06.2022, ei olnud möödunud tsiviilseadustiku üldosa

seaduse (TsÜS) § 146 lg-st 1 tulenev kolmeaastane aegumistähtaeg ning avaldaja nõuded ei

ole aegunud.

2-22-9333

1.5. Kahju ühtsuse printsiip ei ole antud juhul kohaldatav. Vee läbijooks on eri aegadel

toimunud erinevates korteri piirkondades – algselt läbi korteri värskeõhuklappide, aknalengi

ja aknapõse vahelt, hiljem läbi korteri merepoolse toa lae ning lõpuks ka läbi korteri

välisseina. Aastatel 2010-2017 võeti ette vähemalt 4 suuremahulist remonti, millega vee

läbijooksu probleem kõrvaldati. Avaldaja ei saanud mõistlikult eeldada, et tööde teostamise

järgselt vee läbijooksu probleem kordub erineval moel erineva tekkepõhjusega. Kõik tööd

teostati eeldusega, et need kõrvaldavad probleemi tekkepõhjuse, mida need ka vähemalt

teatud perioodiks tegid. Seega iga rikkumisega hakkas kulgema uus aegumistähtaeg.

1.6. Alates 2019. aastast toimunud hoolsus- ja hoidumiskohustuste rikkumiste puhul on

tegemist uute rikkumistega, kuivõrd varasemate rikkumiste tagajärjed on likvideeritud. Seega

algas ka kolmeaastane aegumistähtaeg uuesti alates puudutatud isikute poolt 2019. aastal

toimunud uutest rikkumistest. Avaldaja kahjunõue ei sisalda hüvitist kohustuste rikkumise

eest, mis toimusid enne 2019. aasta juunit, vaid üksnes uute rikkumiste eest.

Puudutatud isikute seisukohad

2. Puudutatud isik I palus jätta avaldus rahuldamata. Avaldajale tekkinud kahju põhjuseks ei

ole puudutatud isiku korteri põrand, vaid puudused hoone piirdetarindis. Puudutatud isik I

esitas aegumise vastuväite, sest korteriühistu ja tema liikmete vahelisi suhteid tuleb käsitada

tehingulise suhtena ja sellele kohaldub TsÜS § 146 lg 1 alusel kolme aastane aegumistähtaeg.

Avaldaja on esile toonud, et kahju hüvitamise nõude aluseks olevad asjaolud said avaldajale

teatavaks juba 2010. aastal. Lisaks ei lähtu avaldaja esile toodud kahju puudutatud isiku I

korteri eriomandi esemest. Kuna hoone fassaad on kaasomandi ese, siis vastutab selle

puuduste ja puudustest põhjustatud kahju eest puudutatud isik II, mitte puudutatud isik I. Isegi

juhul, kui veeleke on lähtunud korterelamu rõdu konstruktsioonist, ei vastuta puudutatud isik I

avaldajale tekkinud kahju eest. Rõdu ehituslik konstruktsioon on korterelamu kaasomandi ese.

3. Puudutatud isik II vaidleb avaldusele vastu ning palub jätta avaldus rahuldamata nõude

aegumise tõttu. Väited, et avaldaja vara kahjustumine on tingitud korteriomanike kaasomandi

esemeks olevate ehitise osade puudustest, on alusetud ja tõendamata. Puudutatud isik II esitas

aegumise vastuväite ja palub kohtul kohaldada aegumist, sest läbijooksust tingitud

kahjustused ilmnesid 2010. aastal ning tehti ka parandustöid.

Maakohtu määrus ja põhjendused

4. Harju Maakohus rahuldas 18.12.2023 määrusega puudutatud isikute taotlused aegumise

kohaldamiseks ja luges 22.06.2022 avalduses ja selle 11.04.2023 täpsustuses toodud nõuded

puudutatud isikute vastu aegunuks. Kohus jättis avalduse rahuldamata ja avaldaja

menetluskulud tema enda kanda ning puudutatud isikute menetluskulud avaldaja kanda.

4.1. Avaldaja nõue on TsÜS § 146 lg 1 alusel aegunud. Kuna avaldaja tugineb asjaoludele, et

vee läbijooksud ilmnesid juba alates 2010. aastast, neid kõrvaldati kuni 2017. aastani ning

korteri nr E301 rõdu põrandal tehti töid 2019. aasta suvel, tuleb menetlusosaliste suhtele

kohaldada nii kuni 31.12.2017 kehtinud korteriomandi kui ka korteriühistu seadust ning alates

01.01.2018 korteriomandi- ja korteriühistuseadust. Kõik viidatud seadused sätestavad nii

korteriomandi omanikule kui ka korteriühistule korrashoiukohustuse ja kohustuse hoiduda

tegevustest, mis võivad kahjustada teisi korteriomanikke. Kohus oli seisukohal, et

menetlusosaliste vahel on tehingulaadne suhe, sest puudutatud isikutel oli kohustus teha

teatud tegusid ja teatud tegudest hoiduda ning avaldajal oli õigus nõuda tegude tegemist või

2-22-9333

nende tegemisest hoidumist. TsÜS § 146 lg 1 järgi on tehingust tuleneva nõude

aegumistähtaeg kolm aastat.

4.2. Kahju hüvitamise nõue tekib ja muutub sissenõutavaks põhimõtteliselt kogu tulevikus

tekkiva ja ajas suureneva kahju osas, kui n-ö esimese osa kohta saab juba esitada hagi (TsÜS

komm, lk 478, p 3.1.1.2). Seega peaks kehtima kahju ühtsuse põhimõte – kahju hüvitamise

nõue aegub ka tulevase kahju suhtes.

4.3. Riigikohus on TsÜS § 147 lg-st 2 ja VÕS § 82 lg 7 esimesest ja kolmandast lausest

lähtudes sarnases asjas pidanud mõistlikuks nõude sissenõutavaks muutumise ajaks kolm

kuud (RKTKo 22.03.2017, 3-2-1-6-17, p 14). Seega kui korteriühistu kohustuste rikkumise

tõttu on korteriomanikule kahju tekkinud, peab korteriomanik üldjuhul arvestama kõikide

mõistlikult ettenähtavate tagajärgedega ning esitama kõik sellest tulenevad nõuded

kolmeaastase aegumistähtaja jooksul.

4.4. Avaldajale olid kahju tekkimise asjaolud, mh kahju tekkepõhjus teada hiljemalt 2015.

aasta märtsis, kui avaldaja sai enda valdusse CASAVERDE OÜ kordusekspertiisi akti, millele

eelnesid 2014. aasta juulis ja detsembris kaks sama eksperdi poolt koostatud ekspertiisiakti.

Avaldaja oleks pidanud esitama puudutatud isikute vastu kahju hüvitamise nõude hiljemalt

2018. aasta juuni lõpuks, kui möödus kolmekuuline sissenõutavaks muutumise aeg ja 3 aastat.

4.5. Kohus ei nõustunud 11.04.2023 avalduse täpsustuses tooduga, et avaldaja nõue on seotud

kestva hoolsuskohustusega, mille iga rikkumisega hakkab kulgema eraldi aegumistähtaeg.

Avaldaja esitatud ekspertiisiaktides on välja toodud, et avaldaja korterile tekkinud

veekahjustuste põhjuseks on korteri välisseina kaudu sisse pääsenud vesi ning ka ülakorruse

rõdult hoone konstruktsioonidesse pääsenud vesi. Avaldaja oleks korraliku peremehena

pidanud lahendama niiskuskahjustuse tekkimise probleemi kompleksselt peale seda, kui ta sai

teada selle võimalikest tekkepõhjustest. Avaldaja seda ei teinud. Avaldaja pööras tähelepanu

ainult osadele tekkepõhjustele ja nende likvideerimisele, aga oleks pidanud lahendama kõik

teadaolevad põhjused korraga. Seega on käesoleval juhul tegemist olukorraga, kus kohaldub

kahju ühtsuse printsiip, sest avaldaja andis oma tegevusega ise põhjust tulevikus kahju

tekkimiseks. Juhul kui avaldaja oleks 2015. aastal likvideerinud kõik ekspertiisiaktides

esinenud puudused, ei oleks 2019. aastal ilmnenud kahju saanud tekkida.

4.6. Avaldaja ei toonud esile, et puudutatud isikute tegevus väidetava kahju tekitamisel oleks

olnud tahtlik tegevus.

Määruskaebus

5. Avaldaja esitas määruskaebuse, milles palub maakohtu määrus tühistada ja teha uus

määrus, millega jätta rahuldamata puudutatud isikute taotlused TsMS § 449 lg 3 alusel

määruse tegemiseks ning saata asi tagasi maakohtule menetluse jätkumiseks. Avaldaja palub

jätta menetluskulud puudutatud isikute kanda.

5.1. Maakohus kohaldas ebaõigesti materiaalõiguse norme ja rikkus menetlusõiguse norme,

mis viis asja ebaõige lahendamiseni. Avaldaja nõuded ei ole aegunud.

5.2. Kohus kvalifitseeris ebaõigesti menetlusosaliste õigussuhte tehingulaadse õigussuhtena.

Avaldaja ja puudutatud isik I on korteriomanikud ja kaasomanikud. Korteriomanike ühisusest

tuleneb seadusjärgne võlasuhe korteriomanike kui kaasomanike vahel VÕS § 3 p 6 mõttes.

2-22-9333

Seega ei kohaldu avaldaja ja puudutatud isiku I nõuetele mitte TsÜS §-st 146 tulenev

kolmeaastane aegumistähtaeg, vaid TsÜS §-st 149 tulenev kümneaastane aegumistähtaeg.

5.3. Kohus määratles ebaõigesti avaldaja nõuete aegumistähtaja alguseks 2015. aasta märtsi.

Maakohus ei selgitanud, miks võeti aegumistähtaja alguse määratlemisel aluseks just 2015.

aasta märtsi kordusekspertiisi akt. Kohus tugines üksnes CASAVERDE OÜ 2014. aasta juuli

ekspertarvamusele, 2014. aasta detsembri ja 04.03.2015 kordusekspertiisi aruannetele ja MSi

27.06.2019 asjatundja arvamusele. Lisaks nendele ekspertiisidele on tehtud mitmeid

ekspertiise, mida kohus ei ole analüüsinud.

5.4. Tulenevalt asjaolust, et perioodil 2010–2020 leppisid menetlusosalised kokku erinevate

ekspertiiside ja ehitustööde tegemises ning vee läbijooksu probleem on aastate jooksul

korduvalt lahenenud tööde tulemusel vähemalt teatud perioodiks (seejuures 2010. aastal

tehtud tööde tulemusel ei toimunud vee läbijookse sisuliselt 4-aastase perioodi vältel), ei

pidanud avaldaja edasist rikkumist ja kahju tõenäoliseks. Tulevane kahju ei olnud avaldajale

ettenähtav ei faktiliselt ega numbriliselt. Sel põhjusel ei pöördunud avaldaja enda nõudega

kohtusse ning see ei oleks siis olnud ka võimalik. Niisiis ei ole võimalik väita, et avaldaja

võinuks juba aastal 2010 või 2015 esitada nõude 2019. aastal tekkiva kahju suhtes. Kohus ei

võtnud neid erandlikke asjaolusid kahju ühtsuse printsiibi kohaldamisel ja määruse tegemisel

arvesse.

5.5. Tegemist ei olnud sama vee läbijooksuga, vaid erinevate vee läbijooksudega erinevatest

kohtadest ja tekkepõhjustel. Puudutatud isikutel on kestev hoolsuskohustus ning puudutatud

isikul I ka hoidumiskohustus, mille iga rikkumisega algab nõuete aegumine konkreetse

rikkumise osas uuesti. Uued puudutatud isikute rikkumised tuvastati 27.06.2019 MSi

asjatundja arvamusega ning nendest rikkumistest tulenev oluline kahju tekkis avaldajale 2019.

aasta sügisel, mistõttu algas sellest hetkest kolmekuuline tähtaeg, mida Riigikohus on

korteriomaniku ja korteriühistu vahelises kahju hüvitamise asjas pidanud mõistlikuks nõude

sissenõutavaks muutumise ajaks. Seega kui lähtuda TsÜS § 146 lg-s 1 toodud kolmeaastasest

aegumistähtajast, oleks avaldaja nõude aegumistähtaeg saabunud 2022. aasta lõpus. Avaldaja

esitas avalduse kohtule 22.06.2022, mistõttu ei ole avaldaja nõuded aegunud. Seega eksis

kohus aegumistähtaja alguse määratlemisel ja luges ebaõigesti avaldaja nõuded aegunuks.

5.6. Maakohus laiendas oluliselt kahju ühtsuse printsiibi sisu. Käesolevas asjas ei ole tegemist

ühe ja sama rikkumisega, mis on põhjustanud kahju. Kõik varasemad vee läbijooksud ja

nende tekkepõhjused on kõrvaldatud igakordselt. Aastaid hiljem toimunud uue rikkumise

tulemusel põhjustatud kahju ei saa olla põhjuslikus seoses varasemate rikkumistega, samuti ei

ole selline kahju ettenähtav. Avaldaja ei saanud vee läbijooksu probleemi esmakordsel

ilmumisel 2010. aastal või ka hilisematel aastatel mõistlikult ette näha, et hoolimata vee

läbijooksu tekkepõhjuste likvideerimisest, tuvastatakse tulevikus veel mitmeid erinevaid

tekkepõhjuseid, mis põhjustavad vee läbijooksu. Avaldaja ei saanud mõistlikult ka eeldada, et

pärast teostatud ehitustöid vee läbijooksu probleem kordub. Arvestades, et ehitustööde

tulemusel vee läbijooksu probleem lahenes alati teatud perioodiks, ei pidanud avaldaja uusi

rikkumisi ja uut kahju tõenäoliseks. Seega esinevad erandlikud asjaolud kahju ühtsuse

printsiibi kohaldamata jätmiseks käesolevas asjas.

5.7. Kui rakendada kahju ühtsuse printsiipi erinevate tekkepõhjustega vee läbijooksu

probleemidele ja erinevatele rikkumistele, tekib absurdne olukord, kus avaldaja korteri puhul

sisuliselt lakkab puudutatud isikute seadusest tulenev hoolsus- ja hoidumiskohustus ning

2-22-9333

avaldaja peab probleemi kordumisel taluma vee läbijooksu enda korterisse põhjusel, et

nõuded on aegunud.

Menetlusosaliste seisukohad

6. Puudutatud isik I vaidleb määruskaebusele vastu, palub jätta selle rahuldamata ja maakohtu

määruse muutmata. Vee läbijooksude põhjus on alates 2010. aastast olnud üks ja see sama.

Puudub uus ja väidetavalt alles 2019. aastal esmakordselt aset leidnud rikkumine.

7. Puudutatud isik II vaidleb määruskaebusele vastu, palub jätta selle rahuldamata ja

maakohtu määruse muutmata. Maakohus tuvastas õigesti, et avaldaja korteris erinevatel

aegadel aset leidnud vee läbijooksude ja nende läbi tekkinud kahju põhjus on sama. Samuti

järeldas maakohus õigesti, et avaldajale on kahju tekkimise asjaolud olnud teada hiljemalt

alates 2015. aasta märtsist. Tõsiasi, et vaatamata korduvatele parandustöödele on samal

põhjusel kahju uuesti tekkinud, ei tulene mitte puudutatud isiku II „uuest“ hoolsuskohustuse

rikkumisest, vaid sellest, et avaldaja lepingupartnerite teostatud tööd ei ole olnud kahju

tekkimise põhjuse kõrvaldamiseks kohased ja piisavad. Pärast 2015. aasta kevadet ei ole aset

leidnud erandlikke – uusi ja ootamatuid – asjaolusid, mis õigustavad eraldi aegumise

kulgemise arvestamist 2019. aastal aset leidnud vee läbijooksudest põhjustatud kahju osas.

Määruskaebusest nähtuvalt ei ole vaidlust selles, et puudutatud isiku II vastu esitatud nõude

osas on maakohus kohaldanud õigesti TsÜS § 146 lg-st 1 tulenevat 3-aastast aegumistähtaega.

Menetluse edasine käik

8. Maakohus jättis määruskaebuse rahuldamata ja edastas selle tsiviilkohtumenetluse

seadustiku (TsMS) § 663 lg 5 alusel läbivaatamiseks ringkonnakohtule.

RINGKONNAKOHTU SEISUKOHT

9. Ringkonnakohus leiab, et maakohtu määrus tuleb materiaalõiguse normi vale kohaldamise

tõttu TsMS § 667 lg 2 alusel tühistada ning asi tuleb saata uueks läbivaatamiseks maakohtule.

Määruskaebus kuulub rahuldamisele.

10. Avaldaja on pöördunud kohtusse avaldusega kahju hüvitamiseks, mille on esitanud

solidaarselt puudutatud isikute vastu. Puudutatud isik I on korteriühistu liige ja puudutatud

isik II on korteriühistu. Kahjustatud korteri omanikul on Riigikohtu senise praktika järgi

võimalik nõuda kahju hüvitamist teiselt korteriomanikult nii juhul, kui kahju lähtus teise

korteriomandi eriomandi esemest, kui ka siis, kui kahju lähtus kaasomandi esemest.

Korteriomanikul on kaasomanikuna kohustus tagada, et kaasomandi ese oleks sellises korras,

millest ei tekiks kellelegi kahju (vt ka RKTKo 11.12.2013, 3-2-1-129-13, p 43; RKTKo

21.10.2015, 3-2-1-107-15, p 14). Korteriühistu vastutab üksiku korteriomaniku suhtes oma

korteriomandite kaasomandi osa eseme valitsemise kohustuse rikkumise korral KrtS § 12 lg 1

ja § 34 lg 2 ning VÕS § 115 jt alusel (vt RKTKo 19.03.2021, 2-18-13649, p 17).

11. Avaldaja on 22.06.2022 avalduse ja 11.04.2023 avalduse täienduse kohaselt palunud

mõista puudutatud isikutelt solidaarselt avaldaja kasuks välja kahjuhüvitise 82 836,44 eurot.

Avalduses ja avalduse täienduses nimetatud puudutatud isikute rikkumised on toimunud

alates 2010. aastast. Avaldaja nõuab puudutatud isikutelt kahju, mis on avaldajale tekkinud

2-22-9333

alates 2019. aasta juunist. Avaldaja selgituste kohaselt koosneb kahju alates 2019. aasta

juunist järgnevast:



SaMA Varahaldus OÜ poolt ehitustehnilise asjatundja arvamuse koostamine

(Ekspertiis) (1440 eurot);



Katuse Profid OÜ-le töövõtulepingu alusel korteri nr E301 rõdul teostatud ehitustööde

maksumus (25 099,72 eurot);



Grooby Konsultatsioonide OÜ arve omanikujärelevalve teenuse eest (1500 eurot);



õigusabiteenuse kulud (20 613,24 eurot);



tõlkekulu seoses kohtule esitatavate dokumentide tõlkimisega (1005,47 eurot);



fassaaditööde ehitusprojekti koostamine (1200 eurot) ja



korteri nr E221 sisetöödega seotud kulud, mh omanikujärelevalveteenus (31 978,01

eurot).

12. Aegumise kohta otsustuse tegemisel tuleb kohtul aegumistähtaja kontrollimiseks esmalt

menetlusosaliste esitatud asjaolude ja tõendite põhjal kvalifitseerida pooltevaheline õigussuhe.

Vastavalt nõude kvalifikatsioonile tuleb määrata aegumise algus ning aegumistähtaeg

(RKTKo 17.03.2021, 2-16-16764, p 13).

12.1. Maakohus järeldas, et avaldaja ja mõlema puudutatud isiku vahel on tehingulaadne

õigussuhe, millest tulenevalt kehtib avaldaja esitatud nõuete osas mõlema puudutatud isiku

suhtes TsÜS § 146 lg-s 1 sätestatud aegumistähtaeg kolm aastat. Ringkonnakohus nõustub

selle seisukohaga osaliselt.

12.2. Ringkonnakohas nõustub esmalt maakohtuga, et kehtiva kohtupraktika kohaselt on

korteriühistu liikme suhe korteriühistuga tehingulaadne suhe. Sellisele seisukohale on asunud

ka Riigikohtu tsiviilkolleegium (vt RKTKo 22.03.2017, 3-2-1-6-17, p 11). Eelnevast

tulenevalt on maakohus õigesti leidnud, et puudutatud isiku II vastu esitatud nõuete

aegumisele kohaldub TsÜS § 146 lg 1 järgi kolmeaastane aegumistähtaeg (RKTKo

22.11.2018, 2-14-53081/178, p 17).

12.3. Samas nõustub ringkonnakohus avaldajaga, et maakohus on ebaõigesti kvalifitseerinud

avaldaja ja puudutatud isiku I õigussuhte tehinguliseks õigussuhteks. Korteriomanike

omavaheline suhe on seadusjärgne võlasuhe, millest tulenevate nõuete aegumisele kohaldub

TsÜS § 149 lg-s 1 sätestatud kümneaastane aegumistähtaeg.

12.3.1. Avalduse kohaselt nõuab avaldaja puudutatud isikult I korteriomandi- ja

korteriühistuseaduse (KrtS) § 31 lg 1 p-s 1 ja asjaõigusseaduse (AÕS) § 72 lg-s 5 sätestatud

kohustuse (eriomandi korrashoiu kohustus) rikkumisest tulenevalt korterile nr E221 tekitatud

kahju vee läbijooksu probleemi tuvastamise ja likvideerimise tõttu, samuti õigusabi- ja

tõlketeenusega seonduvalt tekkinud ja korteri nr E221 sisetööde hüvitamist.

12.3.2. Riigikohus on selgitanud, et korteriomanike ühisusest tuleneb seadusjärgne võlasuhe

korteriomanike kui kaasomanike vahel VÕS § 3 p 6 mõttes, millele kohaldub VÕS § 1 lg 1

järgi erisätetega reguleerimata ulatuses ka võlaõigusseaduses võlasuhte, mh võlasuhtest

tulenevate kohustuste täitmise ja rikkumise kohta sätestatu. Varasemalt kehtinud

korteriomandiseaduse (KOS) § 10 lg-st 1, § 11 lg 1 p-dest 1 ja 2, § 12 lg-st 3 ja § 15 lg-st 5

(samuti AÕS § 72 lg 5 esimesest lausest) tulenesid kohustused hoida korteriomandi reaalosa

korras ja hüvitada selle kohustuse rikkumisest tulenevad kahjud. Sarnased kohustused

tulenevad korteriomanikule ka KrtS § 12 lg-st 2, § 30 lg-st 2 ja § 31 lg 1 p-st 1 (RKTKo

2-22-9333

14.11.2018, 2-12-24747 p 21). Seega on korteriomanike omavaheline suhe seadusjärgne

võlasuhe.

12.3.3. Kuna avaldaja ja puudutatud isiku I vahel on seadusest tulenev võlasuhe, tuleb nõude

aegumisele kohaldada TsÜS § 149 lg-s 1 seadusest tuleneva nõude aegumise kohta sätestatut.

TsÜS § 149 esimese lause kohaselt on seadusest tuleneva nõude aegumistähtaeg üldjuhul

kümme aastat selle nõude sissenõutavaks muutumisest. KrtS jõustumise järel ei ole

korteriomanike omavahelise õigussuhte olemus muutunud, st tegemist oli varem ja on ka

praegu seadusest tuleneva kohustuse rikkumisega, mille puhul on kahju hüvitamise nõude

aluseks VÕS § 115 (vt nt RKTKo 19.03.2021, 2-18-13649, p 13jj). Järelikult järeldas

maakohus ebaõigesti, et ka avaldaja ja puudutatud isiku I vahel on tehingust tulenev võlasuhe,

millele kohaldub TsÜS § 146 lg-s 1 sätestatud aegumistähtaeg.

13. Ringkonnakohus ei nõustu maakohtuga ka selles, et avaldaja nõuded on aegunud.

14. TsÜS § 146 lg 1 ja TsÜS § 149 järgi tuleb nõude sissenõutavus ja aegumise algus

määrata samade kriteeriumide järgi kui TsÜS § 147 puhul, st ajaga, millest alates võib VÕS §

82 lg 7 esimese lause järgi nõuda kohustuse täitmist. TsÜS § 147 lg 1 kohaselt algab

aegumistähtaeg nõude sissenõutavaks muutumisega. TsÜS § 147 lg 2 kohaselt muutub nõue

sissenõutavaks alates ajahetkest, mil õigustatud isikul on õigus nõuda nõudele vastava

kohustuse täitmist.

15. Seadusest ei tulene otseselt, millal võib võlausaldaja nõuda lepingu rikkumisest tuleneva

kahju hüvitamist. Kui kohustuse täitmise aega ei ole kindlaks määratud ja see ei tulene ka

võlasuhte olemusest, peab võlgnik VÕS § 82 lg 3 järgi täitma kohustuse ning võlausaldaja

võib VÕS § 82 lg 7 kolmanda lause järgi nõuda kohustuse täitmist selle täitmiseks mõistlikult

vajaliku aja möödumisel pärast kohustuse tekkimist. Aegumistähtaja alguse

väljaselgitamiseks tuleb tuvastada, millal möödus mõistlikult vajalik aeg kahju hüvitamiseks

VÕS § 82 lg 7 kolmanda lause järgi pärast lepingu rikkumist. Riigikohus on leidnud, et kahju

hüvitamise nõue ei saa muutuda sissenõutavaks enne, kui kahju on tekkinud. Eelnevast

tulenevalt tekib rikkumisest tulenev kahju hüvitamise nõue pärast kohustuse rikkumise tõttu

kahju tekkimist ning muutub sissenõutavaks kohustuse täitmiseks vajaliku mõistliku aja

möödumisel pärast kohustuse tekkimist. Seejuures tuleb kahju tekkimise aja määramisel

lähtuda nn kahju ühtsuse printsiibist, st kahju hüvitamise nõue tekib ja muutub sissenõutavaks

ning seega hakkab ka aeguma kogu tulevikus tekkiva kahju osas (vt RKTKo 22.11.2018, 2-

14-53081, p 18 ja seal viidatud kohtupraktika).

16. Ringkonnakohus nõustub avaldajaga, et maakohus on ekslikult leidnud, et avaldaja nõude

aegumistähtaeg hakkas kulgema 2015. aasta märtsis ning kohaldub kahju ühtsuse printsiip.

16.1. Puudub vaidlus, et alates aastast 2010 on korterisse nr E221 toimunud vee läbijooksud.

Avaldaja on kohtu ette toonud, et ta on tellinud perioodil 2010-2019 mitmeid ekspertiise, et

tuvastada vee läbijooksu tekkepõhjus. CASAVERDE OÜ aruande (2010-2015 aastal

Merivälja tee 5-221 läbiviidud tegevuste ja teostatud remonttööde kohta) kohaselt tungis

2010. aasta vihmaste ilmadega tuppa sademevesi akna kohal olevate värskeõhuklappide,

aknalengi ja aknapõse vahelt. Peale tööde teostamist probleem kadus kuni 2013. aastani, mil

toimus läbijooks lae kaudu. 2014. aasta juulis remonditi ülakorruse rõdu serv ja lekked

katkesid kuni sama aasta detsembrini (dtl 119-126).

16.2. Avaldaja esile toodu kohaselt on vee läbijooksu probleemi lahendamiseks tehtud

avaldaja kulul erinevaid ehitus- ja parandustöid, seda nii korteri nr E221 kui ka korteri nr

2-22-9333

E301 rõdu osas. Ehitustööde tulemusel vee läbijooksu probleem lahenes alati teatud

perioodiks. Muuhulgas on avaldaja esile toonud, et aastatel 2010-2017 võeti ette vähemalt 4

suuremahulist remonti, millega vee läbijooksu probleem kõrvaldati. Seejuures 2015. aasta

mais tehti korteri nr E301 rõdu osas avaldaja kulul hüdroisolatsioonitöid (pandi uus

hüdroisolatsioon), mille tulemusel vee läbijooksu probleem lakkas. Perioodil juuli-august

2015 asendati korteri nr E221 märgunud põrandad ja laekonstruktsioonid uutega ning tehti

siseviimistluse taastamistööd, millega taastati uputuste eelnev olukord (dtl 121).

CASAVERDE OÜ 2017. aasta novembri aruandest nähtuvalt tuvastati 2017. aasta mais-

juunis 2016. aasta juunis alanud vee läbijooksu tekkepõhjusena puudused hoone fassaadi

konstruktsioonis, mis kõrvaldati 2017. aasta mais ja juunis tehtud remonditöödega (dtl 281-

295). MS 2019. aasta arvamuse kohaselt on korteri nr E211 lekked elutoa laest tingitud

eelkõige korteri E301 terrassi põranda veepidamatusest (dtl 128-133).

16.3. Avaldaja nõuab puudutatud isikutelt kahju, mis on avaldajale tekkinud alates 2019. aasta

juunist. Kuigi avaldaja on faktiliste asjaoludena esile toonud, et alates aastast 2010 on

korterisse nr E221 toimunud vee läbijooksud, siis on avaldaja ka esile toonud, et varasemad

rikkumised (lekked) olid igakordselt kõrvaldatud. Samuti nähtub eeltoodud tõenditest, et

tegemist ei ole olnud sama lekke põhjusega. Kui 2010. aasta tungis sademevesi korterisse

akna kohal olevate värskeõhuklappide, aknalengi ja aknapõse vahelt, siis 2017. aasta mais-

juunis esinesid puudused hoone fassaadi konstruktsioonis ning 2019. aasta tulenevalt terrassi

põranda veepidamatusest.

16.4. Ringkonnakohus leiab erinevalt maakohtust, et 2019. aastal uue lekke ilmnemist tuleb

käsitada uue rikkumisena, millest tekkisid avaldajale need 2019. aasta kahjud, mille

hüvitamist siinse avalduse esitamisega avaldaja puudutatud isikutelt nõuab. Seega ei ole antud

juhul alust kohaldada kahju ühtsuse printsiipi. Ringkonnakohus nõustub avaldajaga, et

puudutatud isikutel on kestev hoolsuskohustus ning puudutatud isikul I ka hoidumiskohustus,

mille iga rikkumisega algab nõuete aegumine konkreetse rikkumise osas uuesti.

16.5. Ringkonnakohus lisab täiendavalt, et isegi juhul, kui pidada 2019. aastal toimunud vee

läbijooksu varasemalt tehtud tööde tagajärjeks, siis ei pidanud avaldaja mõistlikult ette

nägema, et see kordub pärast elamu puuduste igakordset kõrvaldamist. Tulevikus tekkiv kahju

saab eraldi aeguma hakata üksnes erandlikel juhtudel, kui ilmnevad ootamatud ja täiesti uued

asjaolud, mille tekkimist tulevikus ei olnud kahju hüvitamise nõude sissenõutavaks

muutumise ajal võimalik mõistlikult ette näha (RKTKo 15.03.2017, 3-2-1-161-16, p 10).

Ringkonnakohus nõustub avaldaja, et mõistlikult ei saa eeldada, et avaldaja pidi igakordselt

vee läbijooksu probleemi kõrvaldamisel ette nägema, et teostatud tööd probleemi ei lahenda

või igakordselt tekib uus probleemi tekkepõhjus.

16.6. Maakohus on põhjendatult viidanud Riigikohtu seisukohale, kus kohus on sarnases asjas

TsÜS § 147 lg-st 2 ja VÕS § 82 lg 7 esimesest ja kolmandast lausest lähtudes pidanud

mõistlikuks nõude sissenõutavaks muutumise ajaks kolm kuud (RKTKo 22.03.2017, 3-2-1-6-

17, p 14). Kuna avaldaja esitas maakohtule avalduse 22.06.2022, ei olnud avalduse esitamise

ajaks möödunud TsÜS § 146 lg-st 1 tulenev kolmeaastane aegumistähtaeg ega TsÜS §-st 149

tulenev kümneaastane aegumistähtaeg, arvestades, et kahju tekkis avaldajale alates 2019.

aasta juunist. Järelikult tuleb maakohtu määrus tühistada ning asi tuleb saata uueks sisuliseks

läbivaatamiseks maakohtule.

17. Kuivõrd asja menetlus jätkub maakohtus, ei ole tegemist TsMS § 173 lg 1 mõttes

menetlust lõpetava lahendiga, kus tuleks jaotada menetluskulud.

2-22-9333

18. Kuivõrd tegemist ei ole menetlust lõpetava määrusega, ei saa määruse peale esitada

määruskaebust (vt RKTKm 28.05.2014, 3-2-1-46-14, p-d 11 ja 12).

(allkirjastatud digitaalselt)