2-23-11144/29 · Tallinna Ringkonnakohtu tsiviilkolleegium

K O H T U M Ä Ä R U S

Kohus

Tallinna Ringkonnakohus

Kohtukoosseis

Eesistuja Liis Arrak, liikmed Gea Lepik ja Kaija Koik

Määruse tegemise aeg ja koht

09.05.2025, Tallinn

Kohtuasja number

2-23-11144

Kohtuasi

Nemo System OÜ hagi F.B vastu kaasomandi

lõpetamiseks

Vaidlustatud kohtulahend

Harju Maakohtu 08.03.2024 otsus

Kaebuse esitaja ja liik

F.B apellatsioonkaebus

Menetlustaotlus

Nemo System OÜ ja F.B kompromissi kinnitamise taotlus

Menetlusosalised ja nende

esindajad ringkonnakohtus

Hageja (vastustaja) Nemo System OÜ (registrikood

14321848), lepinguline esindaja Alar Liivamägi

Kostja (apellant) F.B (isikukood XXX)

Menetluse liik

Kirjalik menetlus

RESOLUTSIOON

1. Kinnitada tsiviilasjas nr 2-23-11144 Nemo System OÜ ja F.B vaheline

kompromiss järgmistel tingimustel:

1.1. Lõpetada Harju maakonnas Tallinnas aadressil XXX asuva korteriomandi

(registriosa nr XXX) kaasomand selliselt, et müüa korteriomand, jagades

saadud raha võrdsetes osades.

1.2. Korteriomand müüakse järgmistel tingimustel:

1.2.1.

pooled panevad korteri müüki alghinnaga 100 000 eurot ja hinda

korrigeeritakse vastavalt tegelikule pakkumisele esimest korda 2000

euro võrra ühe kuu möödumisel ning edaspidi vähendatakse iga

kolme nädala möödumisel hinda 1000 euro võrra.

1.2.2.

korteri müügiga tegeleb maaklerilepingu alusel kinnisvarabüroo P.

(maakleritasuga 3% tehingu hinnast).

1.2.3.

ostja leidmisel parima pakutud turuhinnaga vabastab F.B korteri

kahe nädala jooksul arvates müügilepingu sõlmimisest.

1.2.4.

kumbki pool ei tee takistusi müügile ega müügieelsetele

läbirääkimistele.

1.3. Pooled on kokku leppinud, et korteriomandi vabatahtliku müügi aeg on neli

kuud arvates kompromissi kinnitava määruse jõustumisest. Kui ostjat selle

2-23-11144

ajaga ei leita või tehingut muul põhjusel ei tehta, müüb korteriomandi

täitemenetluses kohtutäitur Elin Vilippus avalikul enampakkumisel

alghinnaga 90 000 eurot. Iga nurjunud enampakkumise järel hinnatakse

korteriomand alla 10% võrra viimase enampakkumise alghinnast ja

korraldatakse uus enampakkumine.

2. Tühistada Harju Maakohtu 08.03.2024 otsus tsiviilasjas nr 2-23-11144 ja

lõpetada tsiviilasja menetlus.

3. Jätta menetluskulud kõigis kohtuastmetes poolte endi kanda.

Edasikaebamise kord ja kohtu selgitused

Kompromissi kinnitava määruse peale võib esitada Riigikohtule määruskaebuse 15 päeva

jooksul alates määruse kättetoimetamisest.

Hagimenetluses võib menetlusosaline Riigikohtus menetlustoiminguid teha ning avaldusi ja

taotlusi esitada üksnes vandeadvokaadi vahendusel. Menetlusosaline võib ise esitada

Riigikohtule menetlusabi saamise taotluse, samuti esitada teise menetlusosalise kaebuse või

muu taotluse kohta seisukohti ja vastuväiteid. Kui menetlusosaline taotleb kassatsioonkaebuse

esitamiseks menetlusabi, tuleb kaebetähtaja kestel lisaks menetlusabi taotlusele esitada ka

kassatsioonkaebus.

ASJAOLUD JA MENETLUSE KÄIK

1. Nemo System OÜ (hageja) esitas 07.08.2023 Harju Maakohtule F.B (kostja) vastu hagi,

milles palus lõpetada Tallinnas aadressil XXX asuva korteriomandi (korteriomand)

kaasomandi, müües selle avalikul enampakkumisel ja jagades saadud raha vastavalt

kaasomandi mõtteliste osade suurusele. Menetluskulud palus hageja jätta kostja kanda.

2. Kostja vaidles hagile vastu, palus jätta selle rahuldamata ja menetluskulud hageja kanda.

3. Harju Maakohus rahuldas 08.03.2024 otsusega hagi, lõpetas korteriomandi kaasomandi

selle müümisega avalikul enampakkumisel ja saadud raha poolte vahel võrdsetes osades

jagamisega. Menetluskulud jättis maakohus poolte endi kanda.

4. Kostja esitas apellatsioonkaebuse, milles palus maakohtu otsuse tühistada.

5. Pooled esitasid 05.05.2025 ringkonnakohtule allkirjastatud kompromissilepingu, milles

sisaldusid järgmised kokkulepped.

1) Lõpetada Harju maakonnas Tallinnas aadressil XXX asuva korteriomandi (registriosa

nr XXX) kaasomand selliselt, et müüa korteriomand, jagades saadu võrdsetes osades.

2) Korteriomand müüakse järgmistel tingimustel:

2.1) pooled panevad korteri müüki alghinnaga 100 000 eurot ja hinda

korrigeeritakse vastavalt tegelikule pakkumisele esimest korda 2000 euro

võrra ühe kuu möödumisel ning edaspidi vähendatakse iga kolme nädala

möödumisel hinda 1000 euro võrra.

2.2) korteri müügiga tegeleb maaklerilepingu alusel kinnisvarabüroo P.

(maakleritasuga 3% tehingu hinnast).

2.3) ostja leidmisel parima pakutud turuhinnaga vabastab F.B korteri kahe nädala

jooksul arvates müügilepingu sõlmimisest.

2-23-11144

2.4) kumbki pool ei tee takistusi müügile ega müügieelsetele läbirääkimistele.

3) Pooled on kokku leppinud, et korteriomandi vabatahtliku müügi aeg on neli kuud

arvates kompromissi kinnitava määruse jõustumisest. Kui ostjat selle ajaga ei leita või

tehingut muul põhjusel ei tehta, müüb korteriomandi täitemenetluses kohtutäitur Elin

Vilippus avalikul enampakkumisel alghinnaga 90 000 eurot. Iga nurjunud

enampakkumise järel hinnatakse korteriomand alla 10% võrra viimase

enampakkumise alghinnast ja korraldatakse uus enampakkumine.

6. Ringkonnakohus selgitas 05.05.2025 pooltele kompromissi sõlmimise õiguslikke tagajärgi.

RINGKONNAKOHTU SEISUKOHT

7. Kolleegium leiab, et ringkonnakohtule esitatud kompromissikokkulepe tuleb kinnitada.

Kompromissi kinnitamise tõttu tuleb maakohtu otsus tsiviilkohtumenetluse seadustiku

(TsMS) § 430 lg 1 ja § 645 lg 1 järgi tühistada ning tsiviilasja menetlus lõpetada.

8. Pooled võivad hagimenetluse kuni hagi kohta tehtud lahendi jõustumiseni lõpetada TsMS §

4 lg 3 ja § 430 lg 1 järgi kohtuliku kompromissi sõlmimisega. Seejuures peab ka kohus, kui

see on kohtu hinnangul mõistlik, tegema kogu menetluse vältel TsMS § 4 lg 4 esimese lause

järgi kõik endast sõltuva, et asi või selle osa lahendatakse kompromissiga või muul viisil

poolte kokkuleppel. Kuigi üldjuhul ei ole kohtul alust keelduda talle esitatud kompromissi

kinnitamast, peab kohus jätma TsMS § 430 lg 3 esimese lause järgi kompromissi kinnitamata,

kui see on vastuolus heade kommetega või seadusega või rikub olulist avalikku huvi või kui

kompromissi ei ole võimalik täita. Lisaks ei ole kohus TsMS § 430 lg 3 teise lause järgi

perekonnaasjas kompromissiga seotud ega pea seda kinnitama. Muid aluseid kompromissi

kinnitamata jätmiseks seadusest ei tulene.

Siinsel juhul vaidlesid pooled korteriomandi kaasomandi lõpetamise üle. Pooled esitasid

kohtule kompromissikokkuleppe, mille kohaselt lõpetatakse korteriomandi kaasomand selle

müümisega, jagades saadu poolte vahel võrdsetes osades, s.o vastavalt neile kuulutavate

mõtteliste osade suurusele. Lisaks leppisid pooled kokku kaasomandi lõpetamise täitmise

korras selliselt, et esmalt korraldavad pooled korteriomandi müügi kinnisvaramaakleri

vahendusel, st määrus ei ole kohe sundtäidetav, ning kui korteriomandit ei õnnestu sel viisil

nelja kuu jooksul müüa, on kokkulepe täidetav täitemenetluse korras, seejuures leppisid

pooled kokku, millise kohtutäituri vahendusel toimub kinnisasja müük täitemenetluses,

milline on võlgniku ja sissnõudja kokkulepitud korteriomandi alghind TMS § 74 lg 3

tähenduses koosmõjus TMS §-ga 137 ning milline on kordusenampakkumise korral võlgniku

ja sissenõudja kokkuleppeline seisukoht alghinna alandamise kohta TMS § 100 lg 5

tähenduses. Kolleegiumi hinnangul ei esine kompromissi kinnitamist takistavaid asjaolusid.

Kokkuleppe sisu ei ole vastuolus seaduse ega heade kommetega ega riku mingil viisil

avalikku huvi. Kokkulepe on selge ja täidetav, sh saavad võlgnik ja sissenõudja

kompromissimääruse täitmise puhuks nimetatud küsimustes enne võimalikku täitemeneltust

kokku leppida.

9. Kompromissi sõlmimisel kannavad menetlusosalised oma menetluskulud TsMS § 168 lg 3

alusel ise, kui nad ei ole kokku leppinud teisiti. Siinsel juhul ei ole pooled teisiti kokku

leppinud.

2-23-11144

10. Ringkonnakohtu kompromissi kinnitava määruse peale võib TsMS § 645 lg 2 järgi

koosmõjus TsMS § 696 lg-ga 1 esitada määruskaebuse.

(allkirjastatud digitaalselt)