2-20-18441/111 · Tallinna Ringkonnakohtu tsiviilkolleegium

K O H T U M Ä Ä R U S

Kohus

Tallinna Ringkonnakohus

Kohtukoosseis

Peeter Pällin, Kairi Piirisild ja Neve Uudelt

Määruse tegemise aeg ja koht

07.05.2025, Tallinn

Kohtuasja number

2-20-18441

Kohtuasi

Tallinn, Koidu tn 11 korteriühistu avaldus Y.Z-i

vastu võla ja viivise väljamõistmiseks

Vaidlustatud kohtulahend

Harju Maakohtu 03.07.2023. a määrus

Kaebuse esitaja ja kaebuse liik

Y.Z-i määruskaebus

Menetlusosalised ja nende

esindajad määruskaebuse

menetlemisel

Avaldaja Tallinn,

Koidu tn 11 korteriühistu

(registrikood

80140666), lepinguline esindaja vandeadvokaat Sven

Veltmann

Puudutatud isik Y.Z (isikukood XXX), lepinguline

esindaja vandeadvokaat Jüri-Karl Leppik

Menetluse liik

Kirjalik menetlus

RESOLUTSIOON

1. Jätta Y.Z-i taotlus ekspertiisi tegemiseks rahuldamata. Jätta vastu võtmata

Y.Z-i ja Tallinn, Koidu tn 11 korteriühistu määruskaebemenetluses esitatud

2-20-18441

uued tõendid (määruskaebuse lisad 1 ja 2, määruskaebuse vastuse lisad 1-4 ja

Y.Z-i 04.09.2023 seisukoha lisa).

2. Jätta Harju Maakohtu 03.07.2023. a määrus muutmata.

3. Jätta Y.Z-i määruskaebus rahuldamata.

4. Jätta ringkonnakohtu menetluskulud Y.Z-i kanda.

Edasikaebamise kord

Määruse peale võib esitada 15 päeva jooksul määruse kättesaamisest alates Riigikohtule

määruskaebuse.

Määruskaebemenetluses võib menetlusosaline Riigikohtus menetlustoiminguid teha ning

avaldusi ja taotlusi esitada ise või advokaadi vahendusel. Kui menetlusosaline taotleb

määruskaebuse esitamiseks menetlusabi, tuleb kaebetähtaja kestel lisaks menetlusabi

taotlusele esitada ka määruskaebus.

Menetluskulude rahalise suuruse määrab asja lahendanud maakohus mõistliku aja jooksul

pärast menetlust lõpetava määruse jõustumist.

ASJAOLUD JA MENETLUSE KÄIK

Avaldus ja selle aluseks olevad asjaolud

1. Tallinn, Koidu tn 11 korteriühistu (avaldaja) esitas 14.12.2020 Harju Maakohtule

avalduse ja 22.12.2020 selle täiendused Y.Z-i (puudutatud isik, korteriomanik) vastu

korteriühistu majandamiskulude põhivõla 5060,70 eurot, sissenõutavaks muutunud viivise

646,27 eurot ning edasiulatuva viivise saamiseks. Menetluskulud palus avaldaja jätta

puudutatud isiku kanda ning mõista need välja koos seadusjärgses määras viivisega.

1.1. Avalduse kohaselt kuulub puudutatud isikule alates 12.04.2011 korteriomand nr 12

asukohaga Koidu tn 11 ning puudutatud isik on avaldaja liige. Puudutatud isik ei ole

ajavahemikul 01.2018–06.2020 korteriühistule majandamiskulusid tasunud. Vastuseks

puudutatud isiku vastuväidetele selgitas avaldaja, et korteriühistu hallatav maja on

tavapärases seisundis ning sellel ei ole selliseid puudusi, mis takistaksid selle tavapärast

normaalset kasutamist (katuse läbijooksu ei ole tuvastatud). Puudutatud isik ei ole aastaid

oma korteriomandiga seotud kohustusi täitnud. Korter on välja üüritud, kuid

kommunaalteenuste eest ei ole keegi maksnud. Puudutatud isik ei ole võlaõigusseaduse

(VÕS) § 110 tuleneva nõude olemasolu tõendanud ega kahjunõude eeldusi välja toonud.

Varasemat avaldaja ja puudutatud isiku vahel olnud majandamiskulude perioodi puudutavas

vaidluses tsiviilasjas nr 2-18-19578 leidis kohus sama vastuväite osas, et puudutatud isik ei

toonud esile ega tõendanud asjaolusid, mille tõttu tal on õiguslik alus maksete tegemisest

keeldumiseks ning vastunõue, mille täitmist saaks avaldajalt nõuda või mille tõttu tal

puudub kohustus majandamiskulusid tasuda. Puudutatud isik ei ole tõendanud, et kortermaja

katus on tekitanud puudutatud isikule kahju või tekitab seda jätkuvalt. Puudutatud isiku

kahju suurus on tõendamata. Tsiviilasjas 2-14-53081 tuvastati, et veekahjustused on

vaidlusaluses korteris tekkinud ajaliselt aastaid varem ning tingitud kunagisest katuse

seisundist. Isegi kui puudutatud isiku kahju hüvitamise nõuet jaatada, on see igal juhul

aegunud. Tasaarvestuse vastuväite osas leidis avaldaja, et kuna kahjunõude eeldused on

täitmata, ei ole puudutatud isikul avaldaja vastu tasaarvestatavat nõuet. Tasaarvestuse jaoks

2-20-18441

peab olema reaalne nõue ning reaalselt tehtud kulutused. Puudutatud isik ei saa

tasaarvestada oma ebaselget vaieldavat nõuet avaldaja nõudega.

Puudutatud isiku seisukoht

2. Puudutatud isik vaidles avaldusele ning täiendavatele seisukohtadele vastu ning palus

avalduse rahuldamata jätta. Puudutatud isiku vastuväited on järgmised:

1) Puudutatud isikul on õigus keelduda omapoolse kohustuse täitmisest

võlaõigusseaduse (VÕS) § 110 või § 111 alusel. Avaldaja rikub korteriomandi ja

kaasomandiosa korrashoiu ning majandamise kohustust ning tekitab sellega

puudutatud isikule kahju. Seega on puudutatud isikul avaldaja vastu tasaarvestatav

kahju hüvitamise nõue ning puudutatud isik keeldub omapoolsete kohustuste

täitmisest senikaua, kui avaldaja täidab omapoolsed kohustused. Koidu 11 elamu

katus jookseb läbi. Puudutatud isik on valmis kõik majandamiskulud kohe tasuma,

kui katus korda tehakse.

2) Kohtutäitur tuvastas 15.07.2022 juriidilise faktina Koidu 11 hoone pööningu ja

katuse seisukorra ning korteri nr 12 seisukorra. Puudutatud isik palus riiklikult

tunnustatud eksperdil esitada arvamuse katuse seisukorra ning võimalike tööde

maksumuse kohta.

3) Kahjunõude olemasolu ja esitamise eelduseks ei ole see, et tekitatud kahju on juba

kõrvaldatud. Avaldaja tekitatav kahju muutub jätkuvalt sissenõutavaks, kuna

avaldaja ei tegele kahju kõrvaldamisega. Korterile kahjulike mõjutuste kõrvaldamise

minimaalne kulu on 19 200 eurot, sh käibemaks, millest puudutatud isiku osa

(mõtteline osa kinnistust) mahaarvamisel on puudutatud isiku nõude suurus avaldaja

vastu 18 358,76 eurot. Nimetatud summa tuleb avaldaja nõudega tasaarvestada,

seega lõpevad ka avaldaja viivisenõuded (VÕS § 197 lg 2).

4) Kui praeguses menetluses leitakse, et puudutatud isikul ei ole tasaarvestatavat nõuet

avaldaja vastu, palus puudutatud isik panna kohtulahendi täitmise sõltuvusse

järgmiste eeltingimuste täitmisest:

-

Katus on nõuetekohaselt renoveeritud või vähemalt puudutatud isiku korteriomandi

kohal 100 m2 ulatuses on teostatud järgmised tööd:

o

Paigaldatud korrektselt uus aluskate ja teostatud uuesti vintskapi ümbruse

katusekatte tööd;

o

Demonteeritud ja ladustatud katuseplekk;

o

Demonteeritud ja ladustatud kõik pleki peal olevad katuse elemendid (luuk,

harjaplekid jne;

o

Lammutatud roovitus ja vana aluskate koos liistudega;

o

Lahti võetud katus on olnud ajutiselt kaetud;

o

Paigaldatud on uus aluskate ja liistud, seejärel roovitus ning siis on tagasi

pandud vana plekk ja katuse elemendid või asendatud uuega;

o

Teostatud uue ja vana aluskatte ühenduskoht.

Maakohtu määrus ja põhjendused

2-20-18441

3. Harju Maakohus rahuldas avalduse ning mõistis avaldajalt puudutatud isiku kasuks välja

põhivõla 5060,70 eurot, sissenõutavaks muutunud viivise 646,27 eurot, ning seadusjärgses

määras edasiulatuva viivise põhivõlalt alates avalduse esitamisest kuni põhivõla tasumiseni.

Menetluskulud jättis maakohus puudutatud isiku kanda, kuid neid rahaliselt kindlaks ei

määranud.

3.1. Maakohtu tuvastas menetluses järgmist:

-

puudutatud isik on alates 12.04.2011 Koidu 11 asuva korteriomandi nr 12 omanik

ning korteriühistu liige.

-

puudutatud isik ei ole ajavahemikus 2018. a jaanuar kuni 2020. a juuni korteriühistu

majandamiskulusid tasunud ning majandamiskulude võlg on 5060,70 eurot;

-

avaldaja esitatud korteriühistu põhikirja ja üldkoosoleku protokollidega, samuti

ühistu majandusaasta aruannetega on tõendatud majanduskulude arvestuse

põhjendatus ning kulude kandmine;

-

puudutatud isik ei ole arvete tasumist tõendanud;

-

puudutatud isik ei ole arvete sisu vaidlustanud.

3.2. Maakohtu määruse põhjenduste kohaselt on puudutatud isik korteriühistu

majandamiskulude tasumata jätmisega oma kohustusi VÕS § 100 mõttes rikkunud ning

avaldajal on õigus nõuda kohustuse täitmist (VÕS § 101 lg 1 p 1). Maakohus rahuldas ka

avaldaja viivisenõude võla tasumisega viivitamise perioodi eest.

3.3. Puudutatud isiku vastuväidete osas leidis maakohus järgmist.

3.3.1. Puudutatud isiku vastuväite kohaselt on tal avaldaja nõude vastu tasaarvestatav kahju

hüvitamise nõue 18 358,76 eurot, mida ta tõendas Ehitusinsener OÜ kalkulatsiooniga.

Puudutatud isik arvestas korteriühistu vastu suunatud nõude summast (kokku 19 200 eurot)

maha talle kuuluva mõttelise osa suurusele kinnistust vastava osa. Katuse ja konstruktsiooni

puuduste fakti tuvastas Tallinna kohtutäitur Mati Kadak. Puudutatud isik ei ole arvutuse

tulemusena saadud summa ulatuses reaalselt kulutusi teinud, kuid tema hinnangul ei ole

kahjunõude olemasolu ja esitamise eelduseks vajalik, et tekitatud kahju on juba kõrvaldatud.

Maakohus leidis, et korteriomaniku kahjunõude aluseks saab olla kas korteriomandi- ja

korteriühistuseaduse (KrtS) § 37 lg 1, mis on erinorm asjaõigusseaduse (AÕS) § 72 lg 4

suhtes või VÕS § 1018 ja § 1023 lg 1 või VÕS § 115 lg 1. Maakohus hindas puudutatud

isiku nõude olemasolu KrtS § 37 lg 1 alusel ning leidis, et viidatud sätte alusel saab

puudutatud isikul olla avaldaja vastu kaasomandi eseme säilitamiseks juba tehtud kulutustest

tulenev nõue. Sellise nõude kindlakstegemiseks tuleb tuvastada, kas tehtud kulutused olid

kaasomandi säilimiseks vajalikud ning kui ei olnud, siis kas korteriühistu peab need

kulutused VÕS § 1018 ja § 1023 lg 1 alusel hüvitama. Praegusel juhul ei ole puudutatud isik

kulutusi teinud.

3.3.2. Järgnevalt analüüsis maakohus, kas puudutatud isikul võib olla avaldaja vastu nõue

VÕS § 115 lg 1 alusel (täidetud peavad olema ka VÕS § 115 lg 2 ja 3 eeldused). Puudutatud

isiku hinnangul seisneb avaldaja kohustuste rikkumine ja puudutatud isikule kahju

tekitamine avaldaja tegevusetuses – avaldaja ei ole taganud korteriomandi kohal oleva

katuse korrashoidu ja remonti ega katuse korrastamiseks piisavalt rahalisi vahendeid. Kahju

tekitamine seisneb pidevas tegevusetuses või ebapiisavates katsetes kahju kõrvaldada (katust

parandada). Puudutatud isiku hinnangul on tema kahjunõude suuruseks uue katuse

ehitusmaksumus. Seega ei nõua puudutatud isik katuse läbilaskmisega tema eriomandile

2-20-18441

tekkinud/tekkiva kahju hüvitamist või korteriühistult kohustuse täitmist, vaid kohustuse

täitmise asemel kahju hüvitamist.

3.3.3. Maakohus selgitas, et kohustuse rikkumisega põhjustatud kahju hüvitamiseks VÕS §

115 lg 1 alusel peab poolte vahel olema kehtiv võlasuhe, võlgnik peab olema kohustust

rikkunud ning vastutama selle eest. Võlausaldajale peab olema tekkinud hüvitamisele

kuuluv kahju. Nõude olemasolu hindamiseks analüüsis maakohus kohtutäitur Mati Kadaku

10.08.2022 koostatud juriidilise fakti tuvastamise akti. Nimetatud akti kohaselt tuvastas

kohtutäitur 15.07.2022 kell 14.00 visuaalselt vaatlusel, et katus on osaliselt teibitud, katuse

harjalaudade vahelt paistab läbi valgus, mida reeglina olla ei tohiks. Kui paistab valgus, siis

reeglina saab sealt ka vesi katusekatte alla. Katuse aluskatte paigaldus on kohati

ebakorrektne. Aluskate peab takistama kondentsvee sattumist pööningule. Hetkel on näha

mitmeid kohti, kus aluskate ei saa seda ülesannet täita, sest selle paigaldus ei vasta nõuetele,

pööningul koguneb mitmes kohas katuse aluskatte peale vesi. Vintskapid on väljastpoolt

kaetud vineeri ja kilega. Korteris on akna juures läbijooksu jäljed.

3.3.4. Maakohtu hinnangul ei ole piltide alusel võimalik tuvastada, kas vihmavesi või

kondentsvesi võib sattuda ka aluskatte alla. Samuti ei ole piltide põhjal võimalik tuvastada

kas aluskate on ebakorrektselt paigaldatud. Piltidelt nähtub, et puitmaterjal on pööningul

saanud niiskuskahjustusi, kuid ei ole teada, kas kahjustused on hiljutised või aastatetagused

ning olid nõude aluseks juba tsiviilasjas nr 2-14-53081, mille kohta on tehtud jõustunud

lahend. Kohtutäitur esitas ka pildid korterist nr 12 ning märkis, et korteris on akna juures

läbijooksu jäljed. Läbijooks on üksnes akna ümbruses või selle vahetus läheduses, mujal ei

ole läbijookse näha. Pildi järgi ei ole võimalik tuvastada, millisest toast on (IV kd tl 48) pilt

tehtud. Maakohtule esitatud pildil (IV kd toimiku lk-l 60) oleval aknalaual olev veekahju on

nähtav juba puudutatud isiku poolt 08.07.2022 esitatud korteri aknapõskede

niiskusesisalduse mõõtmise aktile lisatud fotolt (IV kd tl 36 – 39). Nimetatud akt on

koostatud 02.02.2016 ning pildid on tehtud 27.01.2016. Sama tõend on esitatud tõendina

juba tsiviilasjas 2-14-53081, mille kohta on jõustunud lahend (IV kd tl 21 – 27).

3.3.5. Maakohus järeldas, et Ehitusinsener OÜ ekspertarvamusega on tõendatud, et Koidu

tn 11 maja katus vajab renoveerimist või tuleb ehitada uus katus, kuid ei ole tõendatud, et

katuse praeguse seisundi tõttu on puudutatud isiku eriomandile tekkinud uusi kahjustusi,

mida ei ole tsiviilasjas nr 2-14-53081 käsitletud. Ehitusinsener OÜ ekspertarvamuses on

leitud, et suuri nähtavaid läbijooksu jälgi seintel ja laes ei ole. Nähtavad veekahjustused on

magamistoa aknalaual. Maakohus lisas, et kui praegu jookseks puudutatud isiku korterisse

vesi, siis TS järeldustele tuginedes peaks läbijooks toimuma ka läbi lae, kuid kohtutäituri

akti ning Ehitusinsener OÜ ekspertarvamusele lisatud fotodelt ei nähtu, et läbijooks toimub

laest. Pindi Kinnisvarahaldus OÜ akti nr HO2022_2391 kohaselt ei tuvastatud ühtegi

aktiivset leket. Palju oli vanade lekete jälgi, mis tekkisid enne viimast katuseremonti 20+

aastat tagasi. Pööningu isolatsioonins ei olnud märgu või niiskeid kohti ning korteri nr 12

kohal oleval piirkonnal ei olnud niiskust ega lekkeid. Kohati oli katuse aluskatte ülekate

ebapiisav, kuid see ei põhjusta lekkeid.

3.3.6. Kokkuvõttes leidis maakohus, et praeguses asjas ei ole esile toodud selliseid

asjaolusid, mille põhjal on tõendatud, et puudutatud isikul on tekkinud kahju VÕS § 115 lg 1

tähenduses ning esineb põhjuslik seos kahju ning korteriühistu rikkumise vahel. Isegi kui

korteriühistu on katuse parandamata jätmisega omapoolset kohustust rikkunud, ei ole

puudutatud isik katuse kordategemiseks kulusid kandnud.

2-20-18441

3.3.7. Viimaseks hindas maakohus, kas puudutatud isik saab avaldaja nõuet omapoolse

nõudega tasaarvestada. Maakohus selgitas, et nõude tasaarvestamiseks peab tasaarvestatav

nõue olema muutunud sissenõutavaks. Maakohus ei nõustunud avaldaja seisukohaga, et

kuna avaldaja tekitab jätkuvalt kahju, muutub tema nõue iga päev sissenõutavaks. Kahju

hüvitamise nõue ei saa muutuda sissenõutavaks enne kahju tekkimist. Maakohus leidis, et

puudutatud isikul ei ole tekkinud avaldaja tegevusetuse tõttu kahju, sest ta ei ole ise katuse

parandamiseks kulutusi teinud. Seega puudub tal nõue, mis oleks saanud sissenõutavaks

muutuda. Tasaarvestuse esmaseks eelduseks on samaliigiliste nõuete vastastikune olemasolu

(VÕS § 197 lg 1). Kuna puudutatud isikul ei ole nõuet KrtS § 37 lg 1, VÕS § 1018 ja § 1023

lg 1 alusel või VÕS § 115 lg 1 alusel, siis on tasaarvestuse eeldused täitmata.

3.3.8. Maakohus analüüsis ka puudutatud isiku alternatiivset vastuväidet kohustuse

täitmisest keeldumise kohta (VÕS § 110 lg-te 1 ja 5 alusel). Maakohus leidis, et puudutatud

isik ei ole tõendanud asjaolusid, mille alusel tal on õigus maksete tegemisest keelduda.

Eelnevalt on tuvastatud, et puudutatud isikul ei ole avaldaja vastu sissenõutavaks muutunud

nõuet. VÕS § 110 kohaldamiseks peab puudutatud isikul olema korteriühistu vastu selge

nõue. Puudutatud isik taotles, et kohus määraks kohtulahendi täitmise sõltuvusse

eeltingimuste täitmisest VÕS § 110 lg 5 alusel. VÕS § 110 lg 5 sätestab, et kui võlausaldaja

nõuab võlgnikult kohtus kohustuse täitmist ja võlgnik täitmisest VÕS § 110 alusel keeldub,

teeb kohus otsuse, millega võlgnikku kohustatakse otsust täitma üksnes juhul, kui

võlausaldaja on oma kohustuse tema suhtes täitnud või võlgnik on täitmise vastuvõtmisega

sattunud viivitusse. Praeguses asjas nõuab avaldaja puudutatud isikult majandamiskulude

tasumist. Puudutatud isik ei ole avaldaja arvete kohta sisulisi vastuväiteid esitanud, sh

vastuväidet selle kohta, et ta oleks avaldaja või teiste korteriomanike kohustuse rikkumise

tõttu jäänud mõnest arvel nõutud teenusest ilma. Tööd, mille tegemist puudutatud isik

avaldajalt VÕS § 110 lg 5 alusel nõuab, ei ole kuidagi seotud avaldaja arvetel kajastatud

teenuste mittesaamisega. See tähendab, et puudutatud isiku nõude ja avaldaja kohustuse

vahel puudub seos.

3.4. Menetluskulud jättis maakohus tsiviilkohtumenetluse seadustiku (TsMS) § 172 lg 1

kohaselt puudutatud isiku kanda, kuid neid rahaliselt kindlaks ei määranud.

Määruskaebus ja menetluse edasine käik

4. Puudutatud isik esitas määruskaebuse, milles palub maakohtu määruse tühistada ning teha

uue määruse, millega jätta avaldus rahuldamata või alternatiivselt saata asi maakohtule

uueks lahendamiseks. Puudutatud isik palus määrata asjas ehitustehnilise ekspertiisi.

Menetluskulud palus puudutatud isik jätta avaldaja kanda.

5. Määruskaebuse väidete kohaselt ei ole maakohus lähtunud asja lahendamisel

kohtupraktikast, mille kohaselt avaldaja vastutab kaasomandi valitsemise kohustuse

rikkumise eest KrtS § 12 lg 2 ja § 34 lg 2 ning VÕS § 115 alusel. Viidatud normide

kohaldamata jätmine tõi kaasa ebaõige lahendi.

5.1. Korteriomanike kaasomandi esemeks oleva kortermaja katus vajab remonti. Puudutatud

isik esitas maakohtule ehitusinsener TS arvamused ning kohtutäituri akti juriidilise fakti

tuvastamise kohta koos fotodega. TS leidis oma arvamuses, et kortermaja katus vajab

remonti, sealt toimuvad läbijooksud. Maakohus jättis TS arvamuses toodud asjaolud suures

ulatuses hindamata ning analüüsis esitatud tõendeid pealiskaudselt. Maakohus jättis

tuvastamata, et avaldaja tegevusetus kahjustab jätkuvalt korteriomanike kaasomandit.

2-20-18441

Maakohus on küll leidnud, et katus vajab remonti, kuid ei ole selle tegemata jätmisega

kaasneva kahju hüvitamise kohustust tuvastanud.

5.2. KrtS § 37 lõike 1 kohaselt on korteriomanikul õigus teha kaasomandi eseme

säilitamiseks vajalikke toiminguid teiste korteriomanike ja korteriühistu nõusolekuta ning ta

võib nõuda korteriühistult vajalike kulutuste hüvitamist. Viidatud õigusnorm ei sätesta

sõnaselgelt, et korteriomanik peab olema kulutused juba kandnud. Ka Riigikohus on

leidnud, et kahjunõude rahuldamise eelduseks ei ole see, et kahju kannatanud isik on nõudes

esitatud kulud juba kandnud. Kahju kannatanud isik saab nõuda asja kordategemise kulude

hüvitamist ka siis, kui ta ei ole asja veel korda teinud. Maakohus jättis kohaldamata AÕS §-i

71 lg-d 1 ja 4, mille kohaselt puudutatud isik võib kaasomanikuna nõuda avaldajalt

kohustuse täitmist. KrtS § 30 lg 2 ja § 12 lg2 ning VÕS § 108 lg 2 koostoimes võib

puudutatud isik nõuda, et avaldaja hoiaks kaasomandi eset korras ning viiks kaasomandi

eseme esimesel võimalusel nõuetega kooskõlla, et selle puuduste tõttu ei saaks tema

eriomandi osa kahjustada. Maakohus jättis puudutatud isiku nõudeõiguse nende sätete alusel

analüüsimata.

5.3. Puudutatud isikul on alternatiivselt nõudeõigus VÕS § 1055 lg 1 alusel, mille kohaselt,

kui kahju õigusvastane tekitamine on kestev, võib nõuda kahju tekitava tegevuse lõpetamist.

Kestva kahjutekitava käitumise lõpetamist saab nõuda igal ajal. Maakohus on

menetlusõiguse norme rikkudes jätnud analüüsimata, kas puudutatud isikul on nõue VÕS §

1055 lõike 1 alusel.

5.4. Maakohus on üllatuslikult asunud lahendi punktis 23 (leheküljel 7 kolmandas lõigus)

seisukohale, et kohtul ei ole võimalik hinnata kulude vajalikkust. Maakohus ei arutanud seda

asjaolu ning ei palunud parandamiskuludega seonduvat täpsustada. Maakohus rikkus sellega

TsMS § 392 lg 1 p 2–4 ja § 436 lg-t 4 ning tegi üllatusliku määruse. Samuti rikkus

maakohus TsMS § 5 lg-t 3 ning § 477 lg-id 5 ja 7. Kui asja lahendamiseks oli vaja koguda

täiendavaid tõendeid, pidi maakohus tegema seda hagita menetluses omal algatusel. Hagita

menetluses on lubamatu seisukoht, et olemasolevad tõendid ei ole mingi asjaolu

tuvastamiseks piisavad, kui kohus ei ole üritanudki seda asjaolu välja selgitada.

5.5. Maakohus ei võtnud seisukohta korteris elava isiku kirja ja tema saadetud pildi kohta.

Puudutatud isik palus kohtul seda tõendit nõuetekohaselt hinnata ning tuvastada, et

puudutatud isiku eriomand on saanud kahjustada. Maakohus märkis ekslikult, et pildid

kahjustuste kohta on tehtud 27.01.2016, kuigi korteri aknapõskede niiskussisalduse

mõõtmise ekspertiisile lisatud foto 1 ja korteris elava isiku 01.07.2022 tehtud foto 2

võrdlemisel nähtub ilmselgelt, et kahjustusi on vahepeal parandatud ja need on teistsugused

kui 27.01.2016 seisuga – see nähtub kahjustuste kuju võrdlemisest. Maakohus ei ole

viidatud fotosid kohtuistungil uurinud ja võrrelnud ning küsinud puudutatud isikult

vajadusel selgitusi. Üürnik, kes tegi 01.07.2022 foto, on oma e-kirjas selgitanud, et ta on

maaler ja on aknapõski vahepeal korduvalt parandanud. Neid asjaolusid ei ole maakohus

oma lahendis üldse käsitlenud. Lisaks esitas puudutatud isik LK 19.07.2023 puudutatud

isikule e-kirja, milles korteri üürnik kinnitas, et aja jooksul on kahjustusi juurde tulnud ning

ta on teinud ka kahjustustest foto. Juba esitatud tõendeid ja määruskaebusele lisatud tõendit

arvestades on tõendatud, et korteriomaniku eriomand on saanud kahjustada ja need

kahjustused süvenevad jätkuvalt.

5.6. Puudutatud isikult ei saa hea usu põhimõtte kohaselt eeldada, et ta kannab ise nii suures

ulatuses kulusid. Puudutatud isik on riiklikult tunnustatud eksperdi arvamusega tõendanud,

et katuse parandamise kulud on vähemalt 19 200 eurot. Tegemist on väga suure summaga.

2-20-18441

Kui korteriomanikul oleks õigus nõuda kulude hüvitamist üksnes siis, kui ta on kulud

eelnevalt kandnud, võib korteriomanik jääda õiguskaitseta. Samuti võib hiljem selguda, et

korteriomaniku mahukad ehitustööd ei olnud põhjendatud. Seega peab puudutatud isikul

olema VÕS § 6 lg 2 kohaselt õigus nõuda eeldatavaid kulutusi ette, et ei tekiks riski, et

kulud võivadki jääda tema enda kanda.

5.7. Puudutatud isikul on õigus kohustuse täitmisest VÕS §-de 110 ja 111 alusel keelduda,

kuna avaldaja tekitab puudutatud isikule jätkuvalt kahju. Seega on puudutatud isikul

avaldaja vastu tasaarvestatav kahju hüvitamise nõude. Riigikohus on selgitanud, et

korteriomanik võib vaidluses korteriühistuga keelduda kohustuste täitmisest. Puudutatud

isikul on õigus nõuda kahju hüvitamist, aga ka KrtS § 30 lg 2 ja § 12 lg 2 ning VÕS § 108

lõike 2 koostoimes mitterahalise kohustuse täitmist ning kaasomandi säilitamiseks ja

puudutatud isiku omandi mittekahjustamiseks vajalike kulutuste tegemist.

5.8. Puudutatud isik leidis, et avaldaja 17.12.2022 esitatud Pindi Kinnisvara OÜ akt ei lükka

ümber riiklikult tunnustatud eksperdi arvamust. Maakohus on ekspertarvamusele oma

lahendis viidanud, kuid jätnud puudutatud isiku asjakohased vastuväited arvestamata ning ei

ole selgitanud, miks ta seda tõendit asja lahendamisel ei arvestanud.

5.9. Maakohus jättis põhjendamatult ekspertiisi ja vaatluse korraldamata. Puudutatud isik

esitas 08.03.2021 kohtule taotluse korraldada asjas vaatlus veendumaks katuse seisundis.

Maakohus jättis selle taotluse 01.07.2022. a määrusega rahuldamata. Puudutatud isik esitas

08.07.2022 taotluse määrata asjas ehitustehniline ekspertiis. Ka selle taotluse jättis

maakohus rahuldamata. Tõendite kogumisest keeldumisega on maakohus takistanud

asjaolude väljaselgitamist. Vaatluse või ekspertiisi korraldamisega oleks maakohus saanud

koguda olulisi tõendeid veendumaks katuse puudustes ja selle remondi vajalikkuses ning

muu hulgas teha kindlaks vee jooksmine puudutatud isiku korterisse.

5.10. Puudutatud isik taotles määruskaebuses ehitustehnilise ekspertiisi korraldamist

selgitades, et avaldaja jätkab tema korterile kahju tekitamist, kuna korteris on jätkuvalt

läbijooksu ja niiskusega seotud kahjustused, mida kinnitab korterit valdava isiku 01.07.2022

e-kiri ning sellele lisatud pilt. Maakohus jättis ekspertiisi ekslikult korraldamata, kuigi

sedastas määruses, et kohtule pole esitatud tõendeid kahjustuste kohta.

6. Avaldaja vaidles määruskaebusele vastu ning palus selle rahuldamata jätta. Samuti palus

avaldaja jätta vastu võtmata määruskaebusega esitatud tõendi, kuna need on esitatud

hilinemisega ning ei tõenda asjas tähtsust omavaid asjaolusid. Samuti palus avaldaja jätta

rahuldamata puudutatud isiku ekspertiisi korraldamise taotluse, kuna sellega ei ole võimalik

tõendada praeguse asja lahendamises tähendust omavaid asjaolusid.

6.1. Avaldaja palus võtta asja materjalide juurde avaldaja seisukohale lisatud tõendid, millel

on tähendus ning tähtsus ning mis on teatavaks saanud pärast maakohtu määruse tegemist.

Avaldaja esitatud tõendid lükkavad ümber määruskaebuse väited, et Koidu tn 11 kortermaja

katus tekitab vee läbijooksu tõttu kahjustusi korteriomandile nr 12. Avaldaja seisukohale

lisatud lisaga 2 on tõendatud, et väited korteriomandi nr 12 veekahjustustest on ebaõiged.

7. Maakohus jättis määruskaebuse rahuldamata ning edastas selle TsMS § 663 lg 5 kohaselt

lahendamiseks Tallinna Ringkonnakohtule.

RINGKONNAKOHTU SEISUKOHT

2-20-18441

8. Ringkonnakohus leiab, et maakohtu vaidlustatud määrus on seaduslik ja põhjendatud ning

avaldaja määruskaebuses esitatud väited ei anna alust maakohtu määruse tühistamiseks.

Maakohtu määrus tuleb jätta TsMS § 657 lg 1 p 1 alusel koosmõjus §-ga 659 muutmata ja

määruskaebus rahuldamata.

9. Kolleegium nõustub maakohtu järeldusega, et avaldajal on õigus nõuda puudutatud isikult

majandamiskulude ja viivise tasumist. Maakohus on avaldaja nõude õigesti kvalifitseerinud

ja nõude aluseks olevad asjaolud nõuetekohaselt tuvastanud. Kolleegium nõustub selles osas

maakohtu põhjendustega ega korda neid (TsMS § 654 lg 6).

10. Määruskaebemenetluses vaidlevad pooled selle üle, kas puudutatud isiku tasaarvestuse

vastuväide või alternatiivselt täitmise vastuväide (VÕS § 110 lg 1) on põhjendatud.

Puudutatud isiku tasaarvestuse vastuväite kohaselt on tal korteriühistu vastu katuse

parandamiseks vajalike tulevikus tehtavate kulutuste huvitamise nõue. Kolleegium nõustub

maakohtu järeldusega, et KrtS § 37 lg 1 järgi saab korteriomanik esitada korteriühistu vastu

nõude kaasomandi eseme säilitamiseks vajalike kulutuste hüvitamiseks üksnes pärast

säilitamiseks vajalike toimingute tegemist.

11. Riigikohus on leidnud, et kui üks isik tekitab teisele isikule oma lepinguliste kohustuste

rikkumise tõttu kahju selliselt, et teisel isikul tekib kohustus hüvitada kahju kolmandale

isikule, muutub kulutuste (kahju) hüvitamise nõue üldjuhul sissenõutavaks siis, kui

kulutused on kantud, s.o kahjuhüvitis on kolmandatele isikutele tasutud, ja erandina ka siis,

kui kulutuste kandmine on kindel, nt jõustunud on isikut hüvitama kohustav kohtulahend või

ta on tunnustanud oma hüvitamiskohustust kolmanda isiku suhtes lepinguga; see seisukoht

kohaldub ka muudel kahju hüvitamise juhtudel kui tööandaja kahjunõue töötaja vastu (vt nt

RKTKo 07.11.2008 nr 3-2-1-102-08, p-d 18, 19; RKTKo 05.04.2017 nr 3-2-1-11-17, p 11).

Kohtupraktikas on leitud, et kuigi eeltoodud seisukohad seonduvad kulutuste kui kahju

hüvitamise nõuetega, on need asjakohased ka kaasomandi eseme säilitamiseks tehtud

vajalike kulutuste hüvitamise nõude sissenõutavaks muutumise üle otsustamisel (TrtRnKm

25.03.2025, 2-24-3386, p 10). Samuti on õiguskirjanduses KrtS § 37 lg-ga 1 analoogse

asjaõigusseaduse § 72 lg 4 puhul märgitud, et kulutuste hüvitamise nõue muutub

sissenõutavaks ajal, mil kulutused tehti (vt Kaupo Paal. Asja säilimiseks vajalike toimingute

tegemine kaasomandis oleva asja suhtes. Juridica 2016/4, lk 255). Praeguses asjas ei vaidle

pooled, et korteriomanik ei ole kulutusi katuse parandamiseks veel teinud, seega ei ole tal

kulutuste hüvitamise nõuet KrtS § 37 lg 1 järgi.

12. Kolleegium nõustub täiendavalt maakohtu järeldusega, et puudutatud isikul ei ole nõuet

VÕS § 1018 ja § 1023 lg 1 järgi. Riigikohus on varasemas praktikas leidnud, et olukorras,

kus korteriomaniku (kaasomaniku) toimingud ja selleks tehtud kulutused ei olnud TsÜS §

63 p 1 tähenduses vajalikud, võib tal siiski olla nõue korteriühistu (teiste kaasomanike) vastu

käsundita asjaajamise sätete alusel (vt nt 2-19-8045/46, p 16.1; 3-2-1-61-14, p 29).

Riigikohus muutis seda seisukohta hiljuti. Riigikohus märkis oma uues seisukohas, et

korteriomanike (kaasomanike) vahelises võlasuhtes kaasomandi osaga seotud toimingute

tegemine ja sellest tulenevad võimalikud kulutuste hüvitamise nõuded on reguleeritud

erisätetega ja selle suhte raames ei kohaldu üldjuhul kulutuste hüvitamise nõude aluse KrtS

§ 37 lg 1 (AÕS § 72 lg 4) kõrval muud õigusnormid (sh käsundita asjaajamise sätted)

(RKTKm 30.04.2025, 2-21-12405, p 30).

13. Kolleegium leiab, et eelviidatud kohtupraktikast saab teha ka järelduse, et kui

korteriühistu on viivituses kaasomandi osa parandamisega, ei saa korteriomanik nõuda

kaasomandi osa parandamiseks vajalikke tulevikus tehtavaid kulutusi VÕS § 115 lg 1 alusel

2-20-18441

(koos VÕS § 115 lg 2 või 3 eeldustega). Korteriomanike (kaasomanike) võlasuhte lähtekoht

on kaasomandi eseme valitsemine ühistes huvides (KrtS § 34 lg-d 1 ja 2). Korteriomanikel

(kaasomanikel) on eriseadustes ettenähtud otsustusprotseduuri kaudu lai kaalutlusruum,

arvestamaks kaasomandi valitsemisel näiteks nii majandusliku efektiivsusega kui ka

korteriomanike (kaasomanike) majandusliku võimekusega. Seetõttu peab korteriomanikel

(kaasomanikel) enne mingi kulutuse tegemise otsustamist olema võimalus kaaluda ühiselt

kõiki poolt- ja vastuargumente ning lükata vähem vajalike kulutuste tegemine edasi. Samuti

peab neil olema võimalus ühiselt otsustada, millises järjekorras teha remondi- ja hooldustöid

ning kuidas valida tööde tegijat (samas, p 30).

14. Asjakohane ei ole korteriomaniku väide, et tal on nõudeõigus, vähemalt analoogia

korras, VÕS § 1055 lõike 1 alusel kahju tekitava käitumise lõpetamiseks. Korteriomaniku

võimalik nõue võiks tulla kõne alla VÕS § 110 lg 1 vastuväitena, kuid kolleegiumi

hinnangul ei oleks selline nõue avaldaja nõudega piisavalt seotud (VÕS § 110 lg 1 eeldus).

Lisaks piisava seose puudumisele kehtib siin põhimõte, et kui korteriühistu ei saa oma

nõudeid korteriomanike vastu maksma panna, takistab see tal maja remontimist. Et

võimaliku nõude olemasolu VÕS § 1055 lg 1 järgi ei muudaks kuidagi asja lahendust, ei

olnud maakohtul vaja selle nõude eeldusi tuvastada ega analüüsida.

15. Kolleegium jätab rahuldamata puudutatud isiku määruskaebuses esitatud taotluse

ekspertiisi korraldamiseks. Taotlus kordab maakohtumenetluses 08.07.2022 esitatut ja

seondub küsimustega, millised olid kahjustused korteri eriomandi osal. Taotlus ei ole TsMS

§ 238 lg 1 p 1 mõttes asjakohane, sest kaasomandi eseme parandamise kulutuste hüvitamise

nõue on õiguslikult välistatud ning eriomandi eseme parandamisega seoses ei ole puudutatud

isik rahalisi nõudeid esitanud.

16. Menetlusökonoomia kaalutlustel ei vasta kolleegium kaebuse etteheidetele, et maakohus

ei analüüsinud nõuetekohaselt TSi arvamust ja Pindi Kinnisvara OÜ akti, ei arutanud

menetlusosalistega kulude vajalikkuse küsimust, tuvastas ebaõigest korteri eriomandi eseme

kahjustused ja jättis ekslikult korraldamata ekspertiisi ja vaatluse. Et puudutatud isiku

nõuded on õiguslikult välistatud, ei ole need asjaolud ja nendega seotud väited asjakohased

TsMS § 238 lg 1 p 1 mõttes.

17. Kolleegium jätab vastu võtmata puudutatud isiku ja avaldaja määruskaebemenetluses

esitatud uued tõendid (määruskaebuse lisad 1 ja 2, määruskaebuse vastuse lisad 1-4 ja

04.09.2023 puudutatud isiku seisukoha lisa). Puudutatud isik ja avaldaja ei ole esile toonud

mõjuvat põhjust, miks ei olnud võimalik tõendeid esitada maakohtumenetluses, mistõttu

tuleb jätta tõendid vastu võtmata TsMS § 652 lg 3 järgi.

Menetluskulud

18. Menetluskulud tuleb TsMS § 171 lg 1 alusel jätta puudutatud isiku kanda. Et maakohus

ei ole menetluskulude rahalist suurust kindlaks määranud, ei tee seda TsMS § 174 lg 4 järgi

ka ringkonnakohus.

(allkirjastatud digitaalselt)

Peeter Pällin, Kairi Piirisild, Neve Uudelt