2-21-5101/71 · Tallinna Ringkonnakohtu tsiviilkolleegium

K O H T U O T S U S

EESTI VABARIIGI NIMEL

Kohus

Tallinna Ringkonnakohus

Kohtukoosseis

Mati Maksing, Kaija Piirmets ja Kaija Koik

Otsuse kuupäev

07.05.2025, Tallinn

Tsiviilasja number

2-21-5101

Tsiviilasi

O.J-i hagi P.J vastu müügilepingust tuleneva kahju

hüvitamise ja viivise nõudes

Vaidlustatud otsus

Pärnu Maakohtu 01.04.2024 otsus

Kaebuse esitaja ja liik

P.J apellatsioonkaebus

Asja hind ringkonnakohtus

13 147,83 €

Menetlusosalised ja nende

esindajad ringkonnakohtus

Hageja (vastustaja) O.J (isikukood XXX), lepinguline

esindaja vandeadvokaat Andrus Lillo

Kostja (apellant) P.J (isikukood XXX), lepinguline esindaja

vandeadvokaat Kaire Aus

Asja läbivaatamine

Kohtuistungil 11.04.2025, millel osalesid pooled ja nende

lepingulised esindajad

I. RINGKONNAKOHTU OTSUSE RESOLUTSIOON

I.1.

Tühistada Pärnu Maakohtu 01.04.2024 otsus osas, milles hagi rahuldati

põhivõlast enam kui 8101,34 € ja seda ületavalt summalt ka viivise saamiseks.

Teha tühistatud osas uus otsus, millega jätta hageja nõuded eelmises lauses

märgitud ulatust ületavas osas rahuldamata.

I.2.

Tühistada p-s I.1 viidatud otsus osas, milles menetluskuludest jäi enam kui

73% kostja kanda ja jätta 27% maakohtu menetluskuludest hageja kanda.

I.3.

Tühistada p-s I.1 viidatud otsus menetluskulude rahalise kindlaksmääramise

kohta ja saata asi selles osas maakohtule uueks läbivaatamiseks.

I.4.

Ülejäänud osas jätta p-s I.1 viidatud otsus muutmata.

I.5.

Apellatsioonkaebus rahuldada osaliselt.

I.6.

Menetluskuludest ringkonnakohtus jätta 27% hageja ja 73% kostja kanda.

I.7.

Muuta tsiviilasja hinda ja määrata selleks 13 147,83 €.

II. KOHTUOTSUSE KEHTIVA RESOLUTSIOONI TERVIKLIK SÕNASTUS

II.1. Hagi rahuldada osaliselt.

II.2. Mõista kostjalt P.J-ilt hageja O.J-i kasuks välja põhivõlg 8101,34 € ja sellelt

summalt viivis VÕS § 113 lg 1 ls 2 määras alates 31.03.2021.

II.3. Menetluskuludest maa- ja ringkonnakohtus jätta 27% hageja ja 73% kostja

kanda.

Edasikaebamise ja kulude kindlaksmääramise kord

Kohtuotsuse peale võib esitada kassatsioonkaebuse vahetult Riigikohtule 30 päeva jooksul

alates otsuse kättesaamisest, aga mitte hiljem kui viie kuu möödumisel otsuse avalikult

teatavaks tegemisest. Kassatsioonkaebuse võib Riigikohtusse esitada üksnes vandeadvokaadi

vahendusel, kui seaduses ei ole sätestatud teisiti. Kassatsioonkaebuse esitamisel tuleb tasuda

riigilõiv sõltuvalt tsiviilasja hinnast ja kaebuse ulatusest.

Seaduses sätestatud alustel võib menetlusosaline taotleda riigipoolset menetlusabi

menetlus-kulude kandmiseks. Seaduses sätestatud tähtaja järgimiseks peab menetlusabi

taotleja tegema tähtaja kestel ka menetlustoimingu, mille tegemiseks ta menetlusabi taotleb,

eelkõige esitama kaebuse. Kaebuse põhjendamiseks, riigilõivu tasumiseks või kaebuses

esineva sellise puuduse kõrvaldamiseks, mis on seotud menetlusabi taotlemisega, annab

kohus mõistliku tähtaja pärast menetlusabi andmise taotluse lahendamist, kui nimetatud

taotlus ei olnud esitatud põhjendamatult või tähtaja pikendamise eesmärgil. See ei välista

menetlustähtaja ennistamist.

Menetluskulud määrab rahaliselt kindlaks maakohus pärast lahendi jõustumist.

NÕUDED JA NENDE ALUSEKS OLEVAD ASJAOLUD

1. O.J (hageja) esitas 31.03.2021 Pärnu Maakohtule hagi P.J (kostja) vastu 6860 € ja sellelt

summalt alates hagi esitamisest VÕS § 113 lg 1 ls 2 määras viivise saamiseks. Hageja esitas

30.08.2023 nõuete muutmise avalduse (hagi täienduse), millega suurendas nõudeid kokku

summani 11 167,70 € ja nõudis suurendatud summalt viivist.

1.1.

Hageja ostjana ja kostja müüjana sõlmisid 17.04.2018 müügilepingu (edaspidi leping),

mille ese oli korteriomand Pärnus Suur-Sepa tn 10-4 (registriosa nr 2295805, edaspidi korter).

1.2.

Lepingu p-ga 4.1 kohustus kostja hiljemalt ühe aasta jooksul arvates lepingu

sõlmimisest esitama riikliku ehitisregistri pidajale teatise ning vajalikud dokumendid

ehitisregistri andmebaasi kantud andmete vastavusse viimiseks tegelikkusele ning nimetatud

andmete kandmiseks riikliku ehitisregistri andmebaasi. Pooled leppisid kokku, et nimetatud

toimingutega seotud kulud jäävad kostja kanda. Kostja oma kohustust ei täitnud, kuigi hageja

tuletas seda korduvalt meelde ja kostja ka lubas kohustuse täitmist. Algses hagis märkis

hageja kõnealuse kohustuse rikkumisel rajaneva kahju hüvitamise nõude summana 2450 €,

mida vähendas nõudeid muutes summani 2396,66 €. Hageja põhjendas nõude suurust sellega,

et kogu elamuga seotud dokumenteerimise kulud on 7190 €, millest iga korter peab kandma

⅓.

1.3.

Korteris ilmnesid varjatud puudused: duširuumi seintele tekkisid praod, boiler läbis

konstruktsiooni, avastati niiskuskahjustus ja ehitusspetsialisti hinnangul ei olnud duširuum

nõuetekohaselt ehitatud, mh puudus ruumi nurkades hüdroisolatsioon. Kahjustus pidi olemas

olema vannitoa seinte konstruktsioonide all juba müügi ajal, aga hageja avastas puudused

2020. a detsembris. Ta teatas neist kostjale 04. ja 15.01.2021 e-kirjades, samuti 11.02.2021

pretensioonis. Neile puudustele tuginedes nõudis hageja algses hagis kahju 3990 € hüvitamist.

1.4.

Maakohtu määratud eksperdi arvamusega tutvumise järel tugines hageja alates

30.08.2023 hagi täiendusest veel puudustele seoses elektrikilbi, seinakarkassi paigalduse,

aluspõranda konstruktsiooni teabe, torustike jätkamise ja hallituse jälgedega. Nõudeid muutes

asus hageja nõudma korteri ehitustehniliste puuduste eest kokku 8351,04 € hüvitamist, mis

vastas eksperdi esitatud kalkulatsioonile kõigi puuduste kõrvaldamiseks.

1.5.

Alates algsest hagist nõudis hageja kohtueelse õigusabikulu 420 € hüvitamist.

2 (11)

2. Kostja vaidles hagile vastu. Korteri algset hinda vähendati just kasutusloa puudumise

tõttu. Kostja arusaamist mööda oli tal vaid kohustus hagejat dokumenteerimisel abistada.

Praod jm puudused võivad olla tekkinud maja vanuse tõttu. Kostja kinnitas, et tegi remondi

enne müüki oma parema äranägemise järgi, aga on valmis sellest tingitud puudused

kõrvaldama. Hiljem täiendas kostja oma vastuväiteid: korter vastab lepingutingimustele

(keskmisele kvaliteedile), hageja vaatas korteri üle ja pidi selle võimalikest puudustest teadma

või saama teada hiljemalt kasutamise käigus, hageja teatas puudustest hilinenult ning

hüpoteetiliste (veel tegemata) paranduste hüvitamist ei saa nõuda. Viivist tuleks arvestada

alates hagiavalduse täiendusest.

MAAKOHTU OTSUS

3. Maakohus rahuldas hagi 01.04.2024 otsusega (vaidlustatud otsus), mõistes kostjalt hageja

kasuks välja põhivõla 11 167,70 € ja sellelt summalt viivise alates 31.03.2021. Menetluskulud

jäid TsMS § 162 lg 1 alusel kostja kanda ja maakohus määras kindlaks kulud rahaliselt.

Ühtlasi otsustas maakohus, et hagejale tuleb tagastada ekspertiisikulu ettemaksest 1200 €.

3.1.

Maakohus tuvastas lepingu sõlmimise ja selle p-s 4.1 kokku lepitud kostja kohustuse

rikkumise vaidlustamata asjaoludena.

3.2.

Lepingu p-ga 4.1 kohustus kostja hiljemalt ühe aasta jooksul lepingu sõlmimisest

esitama riikliku ehitisregistri pidajale teatise ning vajalikud dokumendid ehitisregistri

andmebaasi kantud andmete vastavusse viimiseks tegelikkusele. Nende toimingute kulu pidi

kandma kostja. Kokkulepe sõlmiti põhjusel, et ehitisregistrisse kantud korteri eluruumi

pindala ei vastanud tegelikkusele. Kostja dokumente ei esitanud. Kohustuse täitmise tähtpäev

saabus 17.04.2019. Kostja rikkumine ei ole vabandatav (VÕS § 103 lg-d 1 ja 2). Kostja pidi

kohustuse täitma olenemata sellest, et dokumentide vormistamine ei sõltunud ainult temast

või tema arvates pidanuks hoone ehitusluba laienema ka korterile või kõrvalhoonet veel

ehitati või ta ei saanud kohustust täita üksi. Samuti ei vabanda rikkumist kostja eraelulised

põhjused ega rikkumise puhuks leppetrahvi kokku leppimata jätmine. Maakohus leidis, et

tõenditest nähtub pigem kostja soovimatus oma kohustus täita. Hageja andis täitmiseks

täiendava tähtaja (VÕS § 115 lg 2, § 114 lg 1), aga kostja ei täitnud kohustust ka selle

jooksul. Neil kaalutlustel saab hageja nõuda kohustuse rikkumisega põhjustatud kahju

hüvitamist (VÕS § 101 lg 1 p 3, § 115 lg 1).

3.3.

Hageja taotleb kahju hüvitamist, mis avaldub korteri seadustamise kuludes – st lepingu

p-s 4.1 kokku lepitud kostja kohustuse täitmise kuludes. Hagejale tekkis kahju (VÕS § 127 lg

1, § 128), sest ilma vajaliku dokumentatsioonita pole võimalik korterit enam müüa.

Asjaomase kahju tekkimist sooviti lepingu p-ga 4.1 vältida (VÕS § 127 lg 2). Kahju

tekkimine oli kostjale ettenähtav (VÕS § 127 lg 3) ning rikkumise ja kahju vahel on põhjuslik

seos (VÕS § 127 lg 4).

3.4.

Menetluses on esitatud erinevaid hinnapäringuid, kuid maakohtu hinnangul on eksperdi

arvamus kõnealuses osas kõige täpsem. Ehitustehnilise ekspertiisi kohaselt on korteri

seadustamiseks vajalik kogu hoonet hõlmavat projekti ja kulud järgmised: esiteks riigilõiv 30

€ või 500 € ning teiseks kasutusloa protsessi kulud 5575 € (lisandub käibemaks, sh ehitise

audit 1500 €, elektripaigaldise audit 1100 €, küttesüsteemide ekspertiis 825 €, korteri

mõõdistus ja hoone ehitusjärgne mõõdistus 950 €, mõõdistusprojekti vormistus

muudatusprojektina 200 €, arhitekti lõppallkiri projektile 200 €, projektijuhtimise

/seadustamise tasu 800 €). Kulu jaguneb kolme korteri vahel, mistõttu on korteri seadustamise

kulu on 1858,33 € (= 5575 : 3), millele lisandub käibemaks – kokku 2267,16 €. Lisaks

riigilõiv 500 €, st ühe korteri kohta 166,67 € (= 500 : 3). Seega kokku on korteri seadustamise

kulud 2433,83 € (= 2267,16 + 166,67). Hageja nõutud 2396,66 € ei ületa põhjendatud

summat, mistõttu saab selles osas hagi rahuldada.

3 (11)

3.5.

Lisaks vaidlevad pooled, kas korter vastas lepingutingimustele (VÕS § 217 lg 1).

Pooled ei leppinud kokku konkreetseid tingimusi, millele korter peab vastama, mistõttu tuleb

lähtuda otstarbest, milleks tavaliselt seda liiki asju kasutatakse ehk vähemalt keskmisest

kvaliteedist (VÕS § 217 lg 2 p 2, § 77 lg 1). Kostja kinnitas lepingu p-s 1.6.7, et temale

teadaolevalt ei ole korteril eritunnuseid ega varjatud puudusi, millest müüja oleks teadlikult

või tahtlikult osjale teatamata jätnud või mida ostja ei saanud märgata lepingu eseme

ülevaatuse teostamisel. Samas lepingupunktis avaldas kostja, et korteris olev ahi ei ole

töökorras. Samas kinnitab aga ehitustehniline ekspertiis, et korteri duširuum ei vastanud

lepingutingimustele (VÕS § 217 lg 2 p 2, § 77 lg 1), sest seda ei saa sihipäraselt kasutada (ei

kannata niiskust ega vett).

3.6.

Maakohus tuvastas, et duširuumil on järgmised puudused (edaspidi puudused (a)–(h)):

(a) elektrikilp on paigaldatud niiskesse ruumi ja ei vasta nõuetele;

(b) seinad on täis pragusid ja mõrasid;

(c) puudub nõuetekohane hüdroisolatsioon;

(d) veeboiler on kahjustanud seinakonstruktsiooni;

(e) seina paigaldatud magnesiitplaadi karkass on ebapiisav (samm liiga väike, puuduvad

toestused horisontaal- ja vertikaalvuukidel);

(f) puudub teave aluspõranda konstruktsiooni kohta;

(g) konstruktsiooni sees on jätkatud torustikke;

(h) hallituse jäljed.

Loetletud puudused saavad tekkida vaid ehituse käigus ja takistavad duširuumi kasutamist.

Ekspert leidis, et kõik puudused olid olemas 17.04.2018 lepingu sõlmimisel. Kostja väitel tegi

ta duširuumi renoveerimistööd lähtudes enda vajadustest, aga hagejat ta sellisest tingimusest

ei teavitanud. Järelikult vastutab ta korteris ilmnenud varjatud puuduste eest (VÕS § 218 lg

1).

3.7.

Korteri lepingutingimustele mittevastavuse tõttu on kostja lepingut rikkunud (VÕS §

100) ja hageja saab nõuda kahju hüvitamist (VÕS § 101 lg 1 p 3, § 115). Rikkumine ei ole

vabandatav (VÕS § 103) ja kostja vastutab rikkumise eest (VÕS § 218 lg 1). Hageja andis

kostjale täiendava tähtaja (VÕS § 115 lg 2) mh duširuumi puuduste kõrvaldamiseks

11.02.2021 kirjaga, millest kostja sisuliselt keeldus 12.03.2021. Eelneva põhjal on hagejal

õigus nõuda kahju hüvitamist kohustuste täitmise asemel (VÕS § 115 lg 1).

3.8.

Kahju seisneb mh duširuumi ümberehituse kulutustes (VÕS § 127 lg 1, § 128). Kahju

on hõlmatud rikutud lepingulise kohustuse kaitse-eesmärgiga, sest kostja pidi arvestama, et

ehitamisel norme mitte järgides ja sellest hagejat mitte teavitades võivad tekkida kahjustused,

mis avalduvad hageja kahjuna (VÕS § 127 lg 2). Asjaomane kahju pidi olema kostjale tema

rikkumise võimaliku tagajärjena lepingu sõlmimise ajal ettenähtav (VÕS § 127 lg 3). Kostja

oli ise korterit renoveerinud ja laiendanud. Seega oli ta teadlik ehituslikest vigadest ja

kindlasti ka sellest, et ehituslikud puudujäägid tekitavad või võivad tekitada peagi kahjustusi.

Rikkumise ja kahju vahel on põhjuslik seos (VÕS § 127 lg 4).

3.9.

Hageja nõuab puuduste kõrvaldamisega seotud kahjuna 8351,04 €, tuginedes eksperdi

arvamuse lisaks olevale hinnapakkumisele. Pakkumine sisaldab küll kogu korteri remonti, aga

kõik puudused ongi duširuumis, millest tingitud kahju on hageja algusest peale nõudnud.

Ekspert märkis, et duširuumi parandamise kulu on sisuliselt sama, mis kogu korteri kulu.

Eksperdi arvamuse kohaselt on ehitushinna indeks 27,8%, mida tuleb kahju hüvitamise

eesmärki – asetada hageja olukorda, kus ta oleks olnud kui kahju poleks olnud (VÕS § 127 lg

1) – silmas pidades arvesse võtta. Nii oleks põhjendatud kahjuhüvitis 8490,22 €, millest

hageja nõuab 8351,04 € maksmist. Selles summas saab hagi rahuldada.

4 (11)

3.10. Samuti on põhjendatud kohtuväliste kulude kui kahju hüvitamine summas 420 €, mis on

seotud kohtuvälise nõustamise ja nõudekirja koostamisega. Asjaomane varaline kahju (VÕS §

128 lg 3) on tõendatud ega ole ülemäära suur. Kõik eespool juba käsitletud kahju hüvitamise

eeldused on ka selle nõudeosa puhul täidetud (sh VÕS § 127 lg-d 3 ja 4).

3.11. Kokku on kostjalt hageja kasuks välja mõistetav kahju hüvitis 11 167,70 € (= 2396,66 +

8351,04 + 420).

3.12. Hageja nõuab kahjuhüvitiselt viivist VÕS § 113 lg 1 ls 2 määras alates hagi esitamisest

kuni nõude täieliku täitmiseni. Maakohus ei nõustunud kostja vastuväitega, et viivist tuleks

arvestada alates hagi täiendusest. Viivise nõue alates hagi esitamisest (31.03.2021) on

põhjendatud (VÕS § 113 lg 2). Kahju hüvitamise nõude esitamise ajaks ei olnud hageja kahju

suurust täpselt kindlaks tehtud, vaid koos hagiga esitati ekspertiisitaotlus.

3.13. Kostjal tuleb hagejale hüvitada menetluskuluna 11 039,60 € (sh riigilõiv 910 €,

esindajakulu 4129,60 € ja ekspertiisikulu 6000 €). Hageja tasus ekspertiisikulu ettemakse

7200 € (otsuses ekslikult 17 200 €), millest eksperdile maksti välja 6000 €. Ülejäänud summa

tuleb hagejale tema taotlusel tagastada.

POOLTE SEISUKOHAD

4. Kostja esitas apellatsioonkaebuse, milles palub vaidlustatud otsuse tühistada ja jätta hagi

rahuldamata. Menetluskulud palub kostja panna hageja kanda. Kostja leiab, et maakohus eksis

tõendite hindamisel ja asjaolude tuvastamisel, samuti materiaalõiguse (VÕS § 220 lg 1, § 77

lg 1, § 115 lg 1) kohaldamisel. Selgitamiskohustust täitis maakohus vaid osaliselt.

4.1.

Maakohus selgitas 24.11.2021 istungil korteri dokumentatsiooniga seonduvat, kuid

muus osas kohus selgitusi ei jaganud. Kostja arvates pidi kohus selgitama ka väidetavate

varjatud puudustega seotud asjaolusid ja osundama, mida pooltel tuleb oma seisukohtade

tõendamiseks täiendavalt esitada ja millisest õigusnormidest kohus juhindub asja

lahendamisel.

4.2.

Hageja ei teavitanud kostjat puudustest mõistliku aja jooksul (VÕS § 220 lg-d 1 ja 3).

Hageja vaatas korteri üle ja saatis kostjale e-kirju, milles ei märkinud korteri puuduseid. Alles

11.02.2021 saatis hageja pretensiooni, milles märkis, et „tekkinud on suured praod seintel,

boiler on läbinud konstruktsiooni. Ruumi nurkades puudub hüdroisolatsioon, mis võib olla

tekitanud kahju kandekonstruktsioonidele. Esinevad ehitusvead, mille tõttu on tekkinud

vannitoa kahjustused.” Seega sai kostja alles kolm aastat pärast korteri müüki teate võimalike

puuduste kohta. Maakohus ei käsitlenud kostja vastuväiteid teatamise hilinemise kohta.

4.3.

Korter paikneb vanas puumajas, mistõttu esineb pidevalt kliimamuutusest tulenevaid

vajumisi ja kerkimisi. Kui müügilepingu ese on kümneid aastaid vana elamuna kasutatav

maja, ei ole õige VÕS § 217 lg 2 p 2 ja § 77 lg 1 alusel lepingutingimustele vastavuse

hindamisel lähtuda kaasaegsete elamute ja muude hoonete lepingutingimustele vastavust

käsitlevast kohtupraktikast. Selliselt vanalt majalt ei saa eeldada nt projektdokumentatsiooni

või kaasaegsetele ehitusnõuetele vastamist (RKTKo, 30.11.2005, 3-2-1-131-05, p 12; RKTKo

19.11.2012, 3-2-1-129-12, p 23). Vanas puumajas asuvalt korterilt ei saa nõuda, et see on ja

jääb kaasaegsesse seisukorda. Duširuumi väidetavad puudused ei tähenda, et korter ei vasta

elementaarsetele elamistingimustele. Lisaks on korteri eripäraks, et kõik korteriomanikud

koos saavad ühiselt seadustada terve elamu dokumentatsiooni ja see ei sõltu üksnes kostja

tahtest.

4.4.

Maakohus jättis hindamata ülejäänud hinnapakkumised ega põhjendanud piisavalt, miks

tuleb lähtuda just kõige kallimast. Otsuses aluseks võetud hinnapakkumistest ei nähtu

kasutatavate materjalide nimetusi, koguseid ja maksumusi, mistõttu ei ole võimalik

kontrollida, kui palju maksab väidetavate varjatud puuduste kõrvaldamine eraldi tööjõu- ja

materjalikulu osas. See takistab ka töömahu hindamist (TlnRnKo 02.04.2018, 2-14-62660, p

5 (11)

12.1). Maakohus ei põhjendanud, miks on kõik hinnapakkumises loetletud tööd ja sellises

mahus vajalikud.

4.5.

Kostja vaidlustas ka menetluskulude jaotuse ja rahalise kindlaksmääramise. Selles osas

viitas ta oma 06.03.2024 maakohtule esitatud vastuväidetele.

5. Hageja vaidles kaebusele vastu.

6. Vastuseks ringkonnakohtu küsimustele täpsustasid ja täiendasid pooled oma väiteid.

6.1.

Hageja tõi 04.11.2024 menetlusdokumendi p 15 tabelis (hageja tabel) esile, kuidas

jaotuvad eksperdi arvamuse lisana esitatud hinnapakkumise ridades 1–14 kajastatud summad

iga puuduse (a)–(h) kõrvaldamise kuluna. Ühtlasi eristas hageja, millistest puudustest teatas ta

kostjale 2021. a algul (probleemid vannitoa seinte konstruktsiooni ja niiskusega) ning

millistest 30.08.2023 hagi täienduses (eksperdi arvamusest selgunud täiendavad probleemid).

Hageja hinnangul ei olnud siiski vaja viimati märgitud puudustest eraldi üldse teatada, sest

kostjale olid samad puudused teada alates eksperdi arvamusega tutvumisest. Igast puudusest

teadasaamise ajana tuleb hageja arvates lähtuda faktilisest ajast, mis peab jääma

aegumistähtaja piiridesse. Puudusest teatamise mõistlik aeg on 3,5 kuud.

6.2.

Kostja ei esitanud oma nägemust, kuidas jaotub kõrvaldamise kulu puuduste (a)–(h)

kaupa, aga märkis, et tal ei ole hageja tabelile arvutuslikke vastuväiteid. Kostja sai algsetest

puudustest teate 11.02.2021 pretensioonis ja ülejäänute kohta alles 30.08.2023 hagi

täienduses. Kõigist puudustest oli vaja eraldi teatada, kusjuures hageja pidi puudustest saama

teada kohe korteriga tutvumisel (st need ei olnud varjatud) ja teatamise mõistlik aeg on 1–2

kuud.

RINGKONNAKOHTU PÕHJENDUSED

7. Ringkonnakohus tühistab maakohtu otsuse osas, milles hagi rahuldati suuremas summas

kui põhivõlg 8101,34 € ja sellelt arvutatud viivis. Ringkonnakohus teeb uue otsuse, millega

jätab eelnimetatud summat ületava põhivõla ja sellelt viivise nõuded rahuldamata (TsMS §

657 lg 1 p 2). Ühtlasi muutub menetluskulude jaotus, järgides hagi rahuldamise ulatust.

Menetluskulude rahaline kindlaksmääramine tuleb maakohtul uuesti otsustada (TsMS § 657

lg 1 p 3). Kaebus rahuldatakse osaliselt. Ringkonnakohus muudab ka asja hinda.

8. Poolte väidete põhjal saab kaebuse lahendamisel lähtuda maakohtu tuvastatud asjaoludest

lepingu sõlmimise ja selle p-s 4.1 kokku lepitud kostja kohustuse (dokumenteerimiskohustus)

täitmata jätmise kohta (vaidlustatud otsuse p 2 esimene ja teine lõik, TsMS § 652 lg 1 p 1).

9. Pooled ei vaidle ja ringkonnakohus nõustub, et leping tuleb õiguslikult kvalifitseerida

müügilepinguks (VÕS § 208 lg 1). Kostja müüjana täitis oma põhikohustuse, aga vaidluse all

on, kas lepingu p-s 4.1 kokku lepitud lisakohustuse täitmata jätmine on vabandatav ja kas

lepingu ese (korter) vastas lepingutingimustele (VÕS § 217 lg-d 1 ja 2). Kostja kohustuste

rikkumise korral saab hageja nõuda kahju hüvitamist (VÕS § 115 lg 1), kui täidetud on kõik

kahju hüvitamise eeldused: kostja vastutab rikkumise eest (VÕS § 115 lg 1); hagejale on

tekkinud või tekib kahju (VÕS § 127 lg 1, § 128); kahju on hõlmatud rikutud lepingulise

kohustuse kaitse-eesmärgiga (VÕS § 127 lg 2); kahju oli rikkumise võimaliku tagajärjena

võlgnikule lepingu sõlmimise ajal ettenähtav, v.a kui kahju tekitati tahtlikult või raske

hooletuse tõttu (VÕS § 127 lg 3) ning rikkumise ja kahju vahel on põhjuslik seos (VÕS § 127

lg 4).

10. Lepingu p-st 4.1 tuleneva dokumenteerimiskohustuse rikkumise osas nõustub ringkonna-

kohus maakohtu põhjendustega vaidlustatud otsuse p-s 2 ega korda neid (TsMS § 654 lg 6).

10.1. Kaebuse kohaselt ei rikkunud kohus selles osas selgitamiskohustust ega muid

menetlusnorme, vaid kostja etteheide seisneb viites täitmise takistusele – dokumentatsiooni

lõplikuks vormistamiseks on vajalik elamu kõigi kolme korteriomaniku ühine tegevus.

6 (11)

10.2. Võlgnik vastutab kohustuse rikkumise eest, v.a, kui rikkumine on vabandatav, kusjuures

eeldatakse, et kohustuse rikkumine ei ole vabandatav (VÕS § 103 lg 1). Kohustuse rikkumine

on vabandatav, kui võlgnik rikkus kohustust vääramatu jõu tõttu, st sellise asjaolu tõttu, mida

võlgnik ei saanud mõjutada ja mõistlikkuse põhimõttest lähtudes ei saanud temalt oodata, et ta

lepingu sõlmimise ajal sellega arvestaks või seda väldiks või takistava asjaolu või selle

tagajärje ületaks (VÕS § 103 lg 2). Käesoleval juhul oli dokumenteerimiskohustuse täitmise

seotus teiste korteriomanike tegevuse ja tahteavaldustega kostjale lepingu sõlmimisel

mõistlikult ettenähtav. Järelikult ei vabasta VÕS § 103 lg 2 teda lepingulisest vastutusest.

Muid vastutusest vabastamise aluseid ei esine.

10.3. Hageja (korteri ostjana) võib VÕS § 115 lg 1 teise alternatiivi alusel nõuda kahju

hüvitamist ka siis, kui ta lepingust ei tagane. Kui kahju hüvitamist nõutakse täitmise asemel,

asendub täitmata põhikohustus VÕS § 115 lg 1 ja VÕS § 127 lg 1 järgi kahju hüvitamise

kohustusega ulatuses, mis võimaldab panna hageja olukorda, milles ta oleks olnud, kui kostja

(korteri müüjana) ei oleks oma kohustust rikkunud. Hageja nõue 2396,66 € saamiseks vastab

neile ja teistele eespool p-s 9 loetletud tingimustele ning maakohus rahuldas selle õigesti.

11. Korteri lepingutingimustele mittevastavuse osas nõustub ringkonnakohus samuti

maakohtu põhjendustega.

11.1. Puuduste (a)–(h) esinemist kostja ei vaidlusta. Maakohus tuvastas otsuse p 3 esimeses

lõigus ja pooled ei vaidle, et lepingus korteri (sh duširuumi) omadusi kokku ei lepitud. Õige

on maakohtu järeldus, et sel juhul pidi korter vastama otstarbele, milleks tavaliselt seda liiki

asju kasutatakse ehk vähemalt keskmisele kvaliteedile (VÕS § 217 lg 2 p 2, § 77 lg 1).

Vaidlus on küsimuses, milline on see keskmine kvaliteet ehk täpsemalt, kas keskmise

kvaliteediga korteril ei tohiks olla puuduseid (a)–(h).

11.2. VÕS § 217 lg 2 p-s 2 nimetatud „seda liiki asjade“ kindlaksmääratlemisel tuleb arvesse

võtta ka asja vanust ja senist kasutust ning sellest lähtuvalt hinnata, kas asi sobib otstarbeks,

milleks seda liiki asju tavaliselt kasutatakse. Vanemate asjade puhul võib olla keeruline

määrata ühtset kvaliteedikriteeriumi, vaid kohtul tuleb iga kord välja selgitada, millised on

mõistlikud ootused vaidlusalusele esemele. Näiteks ei saa vanade majade puhul

lepingutingimustele vastavuse hindamiseks võtta aluseks kaasaegseid ehitusstandardeid, küll

aga saab arvesse võtta kasutusotstarvet ja senist tegelikku kasutust. Üksnes juhul, kui

müügilepingu eseme seisukord on halvem sellest, mida ostja võis mõistlikult oodata, võib

tegemist olla müügilepingu eseme lepingutingimustele mittevastavusega VÕS § 217 lg 2 p 2

ja § 77 lg 1 tähenduses (RKTKKo 31.03.2023, 2-19-19586/85, p-d 13 ja 16 ning RKTKo

14.02.2024, 2-21-1758/64, p 10.2).

11.3. Korter oli enne hagejale võõrandamist kasutusel eluruumina ja kostja teadis hageja

soovi jätkata sama kasutusviisi. Eluruumina kasutatava korteri puhul võib ostja alati

mõistlikult oodata, et selles on kohane pesemisvõimalus, st vannituba või duširuum

võimaldab sihipärast kasutamist. Korteri müügikuulutuses (II kd tl 89–90, dtl 437–439)

märgiti, et sanitaarruumis on uus torustik, dušš, boiler ja pesumasin ning kuulutusele oli

lisatud renoveeritud duširuumi foto. Ühtlasi sisaldas kuulutus teavet, et korter on

renoveeritud. Kostja tugineb elamu vanusele, aga ringkonnakohtu hinnangul saab ka vanema

maja puhul ostja eeldada, et renoveeritud duširuum vastab elementaarsetele nõuetele, sh

seinad on piisava kandevõimega ja ruum on niiskuskindel. Ühtlasi saab eluruumina

kasutatavate vanemate ehitiste puhul mõistlikult eeldada nende ohutust, sh elektriseadmete

paigaldamist vähemalt paigaldamise ajal kehtinud standardite ja nõuete kohaselt ning tervisele

ilmselt kahjulike mõjurite (sh hallitus) puudumist. Seetõttu pole elamu vanus käesoleval juhul

oluline, vaid ka vanas majas paikneval keskmise kvaliteediga (VÕS § 217 lg 2 p-s 2 ja § 77 lg

1 tähenduses) korteril ei tohiks olla puuduseid (a)–(h). Järelikult tuvastas maakohus õigesti, et

korter ei vastanud nende puuduste tõttu lepingutingimustele.

7 (11)

11.4. Kostja ei tõendanud, et duširuum ja selles kasutatud tehnilised lahendused vastasid selle

renoveerimise aja (2016. a) tingimustele. Samuti pole tõendatud kostja väide, et pragunemine,

boilerit kandva konstruktsiooni kahjustumine, liigne niiskus ja hallitus oleks tingitud elamu

vanusest või normaalsest kulumisest. Poolte esile toodud asjaolud ei viita sellele, et hageja

oleks korterit kasutanud ebakohaselt.

12. Kostja väitel pidanuks hageja vähemalt osaliselt puuduseid märkama kas korterit enne

müüki üle vaadates või vähemalt seda kasutama hakates. See väide on põhjendatud üksnes

puudusena (a) tuvastatud elektrikilbi asukoha osas.

12.1. Eristada tuleb asja tavapärasel ülevaatamisel avastatavaid puudusi ja varjatud puudusi.

Varjatud puudusteks on lepingutingimustele mittevastavused, mida ostja ei võinud avastada

asja temalt eeldatava hoolsusega üldiselt väliselt üle vaadates. Sealjuures saab asjaolust, et

võimalikule puudusele viitas spetsialist, üldjuhul järeldada, et puudus oli varjatud (RKTKo

10.10.2018, 2-14-37663/54, p 13).

12.2. Vaidlustamata asjaoludel oli elektrikilbi paiknemine vannitoas nähtav ja hiljemalt

korterit kasutama hakates pidi hageja seda märkama. Hageja leiab, et talle ei pidanud olema

arusaadav paigutuse lubamatus. Ringkonnakohtu hinnangul on üldtuntud TsMS § 231 lg 1

tähenduses, et elektrikilpe ei paigaldata niisketesse ruumidesse, sh duširuumi. Elektrikilbi

sobimatus duširuumi on sedavõrd ilmne, et iga mõistlik isik sellise paigutuse kohasuses

vähemalt kahtleb. Hageja väitel pöördus ta 2020/2021. a vahetuse ajal asjatundja poole, aga ta

ei toonud esile, et oleks tundnud huvi, kas kilp on paigaldatud korrektselt. Kuigi asjaomasele

puudusele juhtis tähelepanu alles kohtu määratud ekspert, ei õigusta see käesoleval juhul

järeldust puuduse varjatuse kohta. Puudus oli ilmne, aga hageja ei pööranud sellele eelnevalt

tähelepanu ega soovinud käsitleda sama asjaolu korteri puudusena. Neil kaalutlustel ei ole

puudus (a) varjatud.

12.3. Ülejäänud puuduseid (b)–(h) ei saanud hageja avastada korterit temalt eeldatava

hoolsusega väliselt üle vaadates ega kasutades enne seintes pragude ilmnemist, boileri

asukoha muutust ja niiskuse jälgede ilmnemist. Kostja ei tõendanud, et need asjaolud saanuks

olla hagejale nähtavad enne 2020. a detsembrit. Järelikult olid puudused (b)–(h) varjatud.

13. Osaliselt on põhjendatud kostja väide, et hageja ei teatanud kõigist hagi alusena nimetatud

ja maakohtu tuvastatud puudustest (a)–(h) kostjale mõistliku aja jooksul. See toob kaasa

vaidlustatud otsuse osalise muutmise.

13.1. Ostja peab teatama asja lepingutingimustele mittevastavusest müüjale mõistliku aja

jooksul pärast seda, kui ta asja lepingutingimustele mittevastavusest teada sai või pidi teada

saama (VÕS § 220 lg 1 ls 1). Mõistlik aeg selles tähenduses saab hakata kulgema puudusest

teadasaamisel. Lisaks võib vähemalt teatavatel juhtudel olla vajalik hinnata aega, mille

jooksul ostja mõistlikult toimides pidi puudusest teada saama. Ilmsest puudusest peab ostja

müüjale üldjuhul teatama kohe pärast asja enda valdusse saamist, kuid sellisest puudusest,

mille avastamine eeldab asja kasutamist (varjatud puudus), peab ostja teavitama müüjat siis,

kui tal oli mõistlik võimalus puudus avastada (RKTKo 17.01.2024, 2-20-9824/111, p 20.2).

13.2. Maakohus ei tuvastanud selgelt, millal hageja puudustest teada sai ja kostjale neist

teatas. Vaidlustatud otsuse p 3 kaheksanda lõigu tõendiviitest ja hageja väidetest on aru saada,

et nii hageja kui ka maakohtu arvates oli piisav osadest puudustest teatamine 04. ja

15.01.2021 e-kirjadega (I kd tl 18–21, dtl 19–20). Kostja möönis 15.12.2021 täiendava

vastuse p-s 4 vähemalt esimese kirja kättesaamist, aga ka teise osas ei ole ta esitanud kirja

kätte saamata jäämise vastuväidet. Lisaks saatis hageja esindaja kostjale 11.02.2021

nõudekirja (I kd tl 26–27, dtl 27–31), millele kostja ka vastas (I kd tl 28, dtl 24–25). Hageja

kirjade kohaselt teatas ta kostjale, et duširuumi seintes on praod, puudub hüdroisolatsioon

täielikult ja pahtlilint liitekohtades, boileril puudub tugi ja boiler on tunginud läbi seina,

ruumis on niiskuskahjustus. Nii kirjeldas hageja piisavalt puuduseid (b)–(e) ja (h). Puuduste

8 (11)

(b)–(d) osas on ilmne kirjelduse vastavus praegu hagi alusena esitatud puudusele. Puuduste

(e) ja (h) sisu (seinaplaadi karkassi ebapiisavus, hallitus) on hageja teadetega mõistlikult

hõlmatud, sest need seonduvad otseselt teadetes kirjeldatuga (praod seintes, boileri vajumine,

niiskus). Poolte väidete järgi ei tegutsenud hageja korterit ostes majandus- ega

kutsetegevuses, st talle ei laiene VÕS § 220 lg 2 järgne puuduse täpse kirjeldamise kohustus.

Vastavalt eespool p-s 12.3 märgitule saab lähtuda sellest, et hageja sai kõnelustest puudustest

teada 2020. a detsembris.

13.3. Hageja väitel sai ta ülejäänud puudustest (a), (f) ja (g) teada eksperdi 22.05.2023

arvamusest (I kd tl 142a–202, dtl 172–285). Toimiku andmetel sai hageja eksperdi arvamuse

kätte 24.05.2023 ja teatas puudustest kostjale 30.08.2023 hagi täienduses. Neid kuupäevi

pooled kahtluse alla ei seadnud. Hageja leiab, et tal ei olnud vaja arvamuses märgitust kostjat

eraldi teavitada, sest menetlusosalisena sai kostja arvamusega tutvuda samal ajal ja kostjale

oli juba varasemalt teada, et hageja nõuab kohtus korteri varjatud puudustest tingitud kahju

hüvitamist. Ringkonnakohus hageja käsitlusega ei nõustu. VÕS § 220 lg 1 ls 1 järgne

teavitamiskohustus ei olene otseselt sellest, kas müüja puudusest teadis või teadma pidi,

samuti pole tähtis, kas müüjal oli võimalik tutvuda sama dokumendiga, millest ostja sai

puudustest teada. Müüja teadmisest sõltumatut puudusest teatamise kohustust ilmestavad

VÕS § 221 sätted, eelkõige lg 1 p 2 ja lg 2. Nimelt näevad need ette müüja vastutuse erijuhu

puhuks, kui müüja (müügi ajal) puudusest teadis või teadma pidi, aga seda ostjale ei

avaldanud. Seadusandja ei ole sätestanud muid piiranguid ostja teavitamiskohustusele, sh

olukorraks, kus müüja saab puudusest teada pärast müügilepingu sõlmimist. Lisaks tuleneb

eespool p 12 alapunktide põhjendustest, et puudus (a) oli ilmne (mitte varjatud), mistõttu

sellest teatamise mõistlik tähtaeg hakkas kulgema veelgi varem.

13.4. Eelneva põhjal on vaja hinnata, milline oli mõistlik aeg puudusest teada saamisest kuni

teatamiseni. Senises kohtupraktikas on leitud, et siseviimistluse rikkumisest tulenevate kui

ilmsete puuduste korral on mõistlik aeg kolm kuud (küll teises õiguslikus tähenduses, RKTKo

22.03.2017, 3-2-1-6-17, p 14). Ringkonnakohtus on otsustanud, et korteri ehitustehnilisest

puudusest teadasaamise, aga ka teatamise mõistlik aeg on kumbki kaks kuud (TlnRnKo,

23.02.2024, 2-21-20244, p 10.3). Seadusandja eeldab, et tarbijal on võimalik teatada asja

lepingutingimustele mittevastavusest müüjale kahe kuu jooksul pärast seda, kui ta sai

mittevastavusest teada (VÕS § 220 lg 1 ls 2).

13.5. Detsembris 2020 avastatud puudustest teatas hageja kostjale esmalt 04.01.2021 e-kirjas

ja nimetas 11.02.2021 pretensioonis lisaks niiskuskahjustust. Kõnealustest tehnilistest

puudustest teatamise mõistlik aeg on ringkonnakohtu hinnangul kaks kuud, aga kohane aeg

nähtavatest probleemidest niiskuskahjustuse kohta järelduse tegemiseks üks kuu. Kokkuvõttes

olid hageja teated puuduste (b)–(e) ja (h) kohta tähtaegsed.

13.6. Eksperdi arvamuses kajastatud täiendavatest puudustest teatas hageja kostjale

30.08.2023 hagi täienduses. Ühest küljest on asjatundja arvamus puuduse tuvastamise

allikana selgem kui asja ülevaatamise võimalus. Teisalt vajab see sisulist tutvumist ja võib

olla tehniliselt keerukas. Neil kaalutlustel otsustab ringkonnakohus, et mõistlik aeg kohtu

määratud eksperdi arvamuses loetletud puudustest teadasaamiseks on üks kuu ja neist

kohustatud isikule teatamiseks kaks kuud. Eelnevas tuvastatud asjaoludel sai hageja eksperdi

arvamuse kätte 24.05.2023, st kokku kolme kuu pikkune tähtaeg (üks kuu arvamusega

tutvumine + kaks kuud puudustest kostjale teatamine) möödus 24.08.2023. Hageja

30.08.2023 hagi täienduses sisaldunud teated puuduste (a), (f) ja (g) kohta olid hilinenud, st

hageja ei teatanud neist mõistliku aja jooksul VÕS § 220 lg 1 ls 1 tähenduses. Seetõttu pole

vaja eraldi enam hinnata puudusest (a) teatamise tähtaega selle varem ilmnemise tõttu.

13.7. Ostja võib lepingutingimustele mittevastavusele tugineda sõltumata sellest, et ta asja üle

ei vaadanud või selle lepingutingimustele mittevastavusest õigeaegselt ei teatanud, kui müüja

teadis või pidi teadma asja lepingutingimustele mittevastavusest või sellega seotud asjaoludest

9 (11)

ja ei avaldanud seda ostjale (VÕS § 221 lg 1 p 2). Hageja ei tugine kostja varasemale

teadmisele ühestki puudusest (a)–(h). Samuti ei toonud hageja esile asjaolusid, mille järgi

võiks lugeda teatamata jätmise mõistlikult vabandatavaks (VÕS § 220 lg 3 ls 2), ega

tuginenud kostja tahtlusele või raskele hooletusele puuduste põhjustamisel (VÕS § 221 lg 1 p

1). Järelikult ei saa hageja edukalt tugineda puudustele (a), (f) ja (g).

14. Järgmiseks käsitleb ringkonnakohus hüvitatava kahju suurust ja kõnealuses osas hageja

nõude põhjendatuse ulatust.

14.1. Maakohus tuvastas kahju suuruse asjakohaselt eksperdi arvamusele lisatud ja selles ka

viidatud hinnapakkumise alusel. Kostja vaidlustas nii üldistava ja teisi tõendeid kõrvale jätva

käsitluse, mistõttu ringkonnakohus kontrollib välja mõistetud kahjuhüvitise suurust. Selleks

tegi kohus pooltele ettepaneku esitada selged seisukohad ja vajadusel ka põhjendatud

arvutused, kui suur on iga puuduse (a)–(h) kõrvaldamise kulu. Vastava arvutuse esitas ainult

hageja. Kostja avaldas ringkonnakohtu istungil, et tal ei ole hageja tabelile arvutuslikke

vastuväiteid, aga ei esitanud ise sarnast arvutust ühegi teise tõendi põhjal. Nii on praeguseks

puuduste kaupa eristatud kahju suurusega seotud asjaolud esile toonud ainult hageja. Hagi

menetletakse poolte esitatud asjaolude ja taotluste alusel, lähtudes nõudest, kusjuures pool

määrab ise, mis asjaolud ta esitab ja kuidas neid tõendab (TsMS § 5 lg 1 ja lg 2 ls 2). Kohus ei

otsi asjaolusid tõenditest, vaid pool peab kohtule viitama, millistele asjaoludele ta tugineb, ja

kui vastaspool asjaolu vaidlustab, siis peab pool välja tooma, millistele tõenditele ta asjaolu

tõendamiseks tugineb (RKTKo 21.10.2020, 2-17-18305/45, p 17). Kirjeldatud olukorras ei

ole ringkonnakohtul muud menetluslikku võimalust, kui kontrollida hageja nimetatud

asjaolusid tema väidetega seotud tõendi ehk eksperdi arvamusele lisatud hinnapakkumise (I

kd tl 202, dtl 284–285) põhjal.

14.2. Lisaks märgib ringkonnakohus, et tal ei ole maakohtule menetluslikke etteheiteid kahju

suuruse tuvastamisel just viidatud hinnapakkumise põhjal. Tõendeid kahju suuruse kohta

esitas ainult hageja. Eelmises alapunktis viidatud menetluspõhimõtete kohaselt oli hageja

vaba valima, millise tõendiga soovib kahju suurust tõendada. Hageja 30.08.2023 hagi

täiendusest alates on selgelt aru saada, et ta soovib tugineda kahju suuruse (puuduste

kõrvaldamise kulu) osas eksperdi arvamusele ja selle lisale. Kostja ei esitanud tõendeid kahju

teistsuguse suuruse kohta. Niisugusel juhul lähtus maakohus kahju suuruse tuvastamisel

õigesti hageja viimati valitud tõendist. Poolte väiteid arvestades on tõend piisava detailsusega.

Hageja ülejäänud tõendid puuduste kõrvaldamise maksumuse kohta (I kd tl 30–32, dtl 26, 32–

33, 50) on ajaliselt oluliselt varasemad.

14.3. Õigeaegselt teatatud puuduste (b)–(e) ja (h) kõrvaldamisega on hageja tabeli väidete

kohaselt seotud hinnapakkumise ridadel 1, 3, 4, 8 ja 11–14 kajastatud kulu. Kostja hageja neid

väiteid ei vaidlustanud. Siiski kirjeldab rida 13 üldist tööd, mis tuleneb kõigist ülejäänud

töödest. Seetõttu saab rea 13 summat võtta arvesse vaid osaliselt. Ilma rea 13 summata on

pakutud hind (ilma käibemaksuta) 6749,20 € (= 6959,20 – 210) ja kõigi eelnevas loetletud

asjakohaste tööde maksumus 4271,60 € (= 446,40 + 2050 + 555 + 409,20 + 95 + 465 + 250).

Nii saab rea 13 summast võtta arvesse 132,30 € (≈ 210 × 4271,60 : 6749,20). Puuduste (b)–(e)

kõrvaldamise hinnaks kujuneb 4403,90 € (= 4271,60 + 132,30). Pakkumise kohaselt tuleb

lisada käibemaks 20% – sellest suurema määraga käibemaksu hüvitamist hageja maakohtus ei

nõudnud ega esitanud ringkonnakohtule nõude suurendamise avaldust. Kokku kujuneb

varjatud puudustest tingitud kahjuhüvitise summaks 5284,68 € (= 4403,90 + 20%).

14.4. Maakohus kontrollis õigesti kahju hüvitamise kõiki aluseid. Ringkonnakohus nõustub

vastavate põhjendustega. Maakohus ei rikkunud oluliselt selgitamiskohustust, sest poolte

väidete ja taotluste põhjal oli vaidluse ese piisavalt selge. Ainsa etteheitena maakohtule saab

märkida puudustest (a)–(h) teatamise aegade ja nende kõrvaldamise kulude eristamiseks

vajalike poolte seisukohtade küsimata jätmist, aga need toimingud sai ringkonnakohus teha.

Isegi kui maakohtu õiguskäsitlus oli kostja jaoks mingis osas üllatav, sai kostja vastavad

10 (11)

seisukohad esitada apellatsioonimenetluses. Eespool p-s 9 kokkuvõtvalt esitatud kahju

hüvitamise nõude eeldused on kõik täidetud. Järelikult saab hageja kostjalt nõuda korteri

varjatud puuduste tõttu 5284,68 € hüvitamist.

15. Kohtueelse õigusabi nõude lahendas maakohus õigesti, selles osas ei ole kaebuses ka

eraldi väiteid. Käesoleval juhul ei mõjuta kõnealuse kahju suurust ega hüvitamise ulatust hagi

rahuldamise ulatus. Hageja esindaja 11.02.2021 nõudekiri ei sisaldanud konkreetset summat,

mille tasumist hageja kostjalt nõuab. Algselt esitatud haginõue oli väiksem praegu kostjalt

välja mõistetavast summast. Ringkonnakohus nõustub maakohtu õiguslike põhjendustega ja

rahuldab kõnealuse nõude eeltoodud kaalutlustel summas 420 €.

16. Vahekokkuvõttena saab märkida, et hageja põhinõudest rahuldatakse kokku 8101,34 € (=

2396,66 + 5284,68 + 420).

17. Hageja nõuab viivise maksmist, selle nõude õiguslik alus on VÕS § 113 lg 1. Kostja ei

esitanud viivise nõudele muid vastuväiteid peale selle arvutamise algusaja. Hageja soovis

viivist alates hagi esitamisest, mis on kooskõlas VÕS § 113 lg 2 ls-ga 1. Maakohus ei eksinud

viidatud sätte kohaldamisel, kui mõistis viivise välja alates algse hagi esitamisest. Kahju

hüvitamise nõude sisulisel muutmisel menetluses ei saa sellelt viivist nõuda VÕS § 113 lg 2 ls

1 järgi enne nõude esitamist (RKTKo 08.12.2016, 3-2-1-116-16, p 55). Käesoleval juhul ei

muutnud hageja oma nõuet 30.08.2021 sisuliselt, vaid üksnes suurendas, mis TsMS § 376 lg 4

p 2 järgi ei ole hagi muutmine. Kahju hüvitamise nõude alus on jätkuvalt need puudused,

millest hageja teatas kostjale juba enne hagi esitamist. Neil kaalutlustel tuleb eelmises p-s 16

vahekokkuvõttena märgitud põhivõla summalt mõista välja viivis VÕS § 113 lg 1 ls 2 määras

alates 31.03.2021.

18. Kokkuvõttes rahuldatakse hagi osaliselt. Rahuldamata jäävad põhivõla 3066,36 € (= 11

167,70 – 8101,34) ja sellelt viivise saamise nõuded. Rahaliste nõuete puhul pole nende

rahuldamata osa vaja resolutsioonis eraldi kajastada.

19. Kõik senised menetluskulud tuleb TsMS § 163 lg 1 järgi jaotada vastavalt hagi

rahuldamise ulatusele. Hageja nõudis kokku põhivõla 11 167,70 € maksmist, millest tänase

otsusega rahuldatakse 8101,34 € ehk ligikaudu 73%. Viivise nõuete rahuldamise ulatus

oleneb põhivõla nõude edukusest. Neil kaalutlustel on põhjendatud, et kostja kannab 73%

kuludest mõlemas kohtuastmes ja hageja kanda jääb ülejäänud 27%. Maakohus ei määranud

kostja kulusid rahaliselt kindlaks, mistõttu tuleb kõik kulud uuesti kindlaks määrata mõistliku

aja jooksul pärast lahendi jõustumist (TsMS § 177 lg 2, vt nt RKTKo 22.05.2024, 2-22-

10813/50, p 16). Tänases otsuses ei ole vaja käsitleda kaebuse väidet kulude ebaõige

kindlaksmääramise kohta.

20. Asja hind on maakohtus määratud ebatäpselt. Ringkonnakohtu hinnangul on asja hind

TsMS § 124 lg 1, § 133 lg-te 1 ja 2 ning § 134 lg 1 järgi 13 147,83 € (= 6860 + 6860 × 8% +

4307,70 + 914,41 + 4307,70 × 12%). Loetletud summadest 914,41 € on alates algse hagi

esitamisest (31.03.2021) kuni nõude suurendamiseni (30.08.2021) arvutatud viivis täiendavalt

nõudelt 4307,70 €. Ringkonnakohus muudab asja hinda (TsMS § 136 lg 4, § 137 lg 1¹). Hagilt

ega kaebuselt tasutud riigilõivu suurust hinna muutus ei mõjuta.

21. Ringkonnakohus koostab kohtuotsuse kehtiva resolutsiooni tervikliku sõnastuse (TsMS §

654 lg 2²) ja kajastab selles kõigi seniste menetluskulude jaotuse (TsMS § 173 lg 1 ls 2).

Viivise nõude osas järgib ringkonnakohus maakohtu valitud sõnastust, märkides vastava

põhinõude summa ja viivise arvutamise algusaja. Tervikresolutsioonis pole vaja korrata

maakohtu otsuse resolutsiooni p 7 ekspertiisitasu ettemakse hagejale osalise tagastamise

kohta, sest kohtute infosüsteemi andmetel on kohtu menetluslik korraldus juba täidetud.

(allkirjastatud digitaalselt)

11 (11)