2-23-5208/17 · Harju Maakohus Tallinna kohtumaja

K O H T U O T S U S

EESTI VABARIIGI NIMEL

Kohus

Harju Maakohus, Tallinna kohtumaja

Kohtunik

Merit Helm

Otsuse tegemise aeg ja koht

02. mai 2025.a, Tallinn

Tsiviilasja number

2-23-5208

Tsiviilasi

J. T. hagi G. S. vastu kahju hüvitamise nõudes

Tsiviilasja hind

44 021,27 eurot

Menetlusosalised ja nende

esindajad

Hageja: J. T. (isikukood xxxx)

Hageja lepinguline esindaja: jurist Jana Kitter, e-post:

XXX

Kostja: G. S. (isikukood XXX), registrijärgne elukoht

XXX; e-post: XXX

Asja läbivaatamine

Istung 09. aprill 2025

RESOLUTSIOON

1. Rahuldada hagi.

2. Mõista kostjalt välja hageja kasuks hüvitis varjatud puudustega kaasnenud kahju

likvideerimise eest summas 34 021,27 eurot.

3. Mõista kostjalt välja hageja kasuks leppetrahv summas 10 000 eurot, 08.07.202

kinnistu müügileping ja asjaõiguslepingu punkti 4.8 rikkumise eest.

4. Jätta menetluskulud kostja kanda.

5. Määrata hageja menetluskulude rahaliseks suuruseks kokku 1 400 eurot.

6. Mõista kostjalt hageja kasuks välja menetluskulud 1 400 eurot.

7. Määrata, et hagejale hüvitamisele kuuluvatelt menetluskuludelt (1 400 eurot) tuleb

kostjal tasuda hagejale menetluskulude suurust kindlaks tegeva lahendi

jõustumisest kuni täitmiseni viivist VÕS § 113 lg 1 teises lauses ettenähtud määras.

Edasikaebamise kord

Kohtuotsuse peale võib esitada apellatsioonkaebuse Tallinna Ringkonnakohtule 30 päeva

jooksul otsuse apellatsioonkaebuse esitajale kättetoimetamisest, kuid mitte hiljem kui viie kuu

möödumisel kohtuotsuse avalikult teatavakstegemisest. Kaebus võidakse lahendada kirjalikus

menetluses, kui kaebuses ei taotleta selle lahendamist istungil.

Kohus selgitab, et menetlustoimingut, mille tegemiseks on kehtestatud tähtaeg, võib teha

tähtaja viimasel päeval kuni kella 24.00-ni (TsMS § 62 lg 2).

Hagi ja selle aluseks olevad asjaolud

1. Hageja esitas kohtule järgmised nõuded:



mõista kostjalt välja hageja kasuks hüvitis varjatud puudustega kaasnenud kahju

likvideerimise eest summas 34 021,27 eurot;



mõista kostjalt välja hageja kasuks leppetrahv summas 10 000 eurot, 08.07.202 kinnistu

müügileping ja asjaõiguslepingu punkti 4.8 rikkumise eest.

2. Hagi kohaselt müüs kostja endale kuuluvat 2 magamistoaga suvilat, asukohaga

K Ü xxxx. Müügihinnaks oli 81 000 eurot. Müügikuulutuse kohaselt võimaldavad hoone

suurus ja planeering ka aastaringset kasutust.

3. Pooled sõlmisid 08.07.2022 notariaalse kinnistu müügilepingu ja asjaõiguslepingu.

Nimetatud lepingu p 2.1.7. kohaselt paikneb lepingu esemel üksnes lepingu punktis 1.5.

nimetatud ehitis, millele on tehtud juurdeehitus ca 20m2, mille kohta puuduvad ehitus- ja

kasutusteatised. Lepingu p 2.1.8. kohaselt on lepingu esemel paiknev aiamaja

elamiskõlbulik, sellel puuduvad lepingus nimetamata õigusliku aluseta teostatud

ümberehitustööd, see on ühendatud ja liitunud elektrivõrguga, vesi puurkaevust,

kanalisatsioon lokaalne (septik) ning aiamaja on köetav ahiküttega (pliit ja kamin) ning

õhksoojuspumbaga, hoone ei ole kindlustatud. Lepingu p 2.1.10. kohaselt ei ole lepingu

esemel mingeid müüjale teadaolevaid varjatud puudusi, millest müüa ei ole ostjale teatanud

või mida ostja ei saanud märgata ülevaatuse teostamisel.

4. Lepingu p 4.8. kohaselt on müüa ja ostja kokku leppinud, et müüa kohustub 1 aasta jooksul

arvates lepingu sõlmimisest taotlema ja tagama lepingu esemel paiknevale aiamajale ehitus-

ja kasutusteatiste väljastamise (ehitisregistris küttesüsteemide andmete korrastamise) ning

kandma kõik sellega seotud kulud. Juhul, kui kasutusteatis ei ole väljastatud eelnimetatud

tähtpäevaks, kohustub müüa (kostja) tasuma ostjale (hagejale) leppetrahvi 10 000 eurot.

Leppetrahvi tasumine ei vabasta müüjat selles lepingupunktis nimetatud kohustuse

täitmisest. Lepingu p 4.9. kohaselt volitab ostja müüjat taotlema lepingu esemel paiknevale

aiamajale ehitus- ja kasutusteatiseid ja tegema nende väljastamiseks kõik muud vajalikud

toimingud, sh allkirjastama vajalikud dokumendid. Ostja kohustub kuni kasutusteatise

väljastamiseni või 1 aasta jooksul arvates lepingu sõlmimisest lepingu esemel paiknevas

aiamajas mitte tegema ehituslikke muudatusi, mis takistavad ehitus- ja kasutusteatise

väljastamisest (sh ümberplaneeringuid).

5. Lepingu p-s 6.10. on märgitud, et VÕS § 218 kohaselt vastutab müüja asja

lepingutingimustele mittevastavuse eest, kui mittevastavus on olemas juhusliku hävimise ja

kahjustumise riisiko ülemineku ajal ostjale, isegi kui mittevastavus ilmneb hiljem. Müüja

vastutab ka asja lepingutingimustele mittevastavuse eest, mis tekib pärast juhusliku hävimise

ja kahjustumise riisiko üleminekut ostjale, kui asja lepingutingimustele mittevastavus tekkis

müüja kohustuste rikkumisest tulenevalt. Müüja ei vastuta asja lepingutingimustele

mittevastavuse eest, kui ostja lepingu sõlmimisel asja lepingutingimustele mittevastavust

teadis või pidi teadma, samuti ei vastuta ta asjal avalike maksude ja muude avalike

koormiste olemasolu eest.

6.

16.01.2023 saatis hageja kostjale e-posti teel kirja, milles teavitas kostjat suvemaja varjatud

puudustest. Nendest puudustest ei olnud kostja hagejat teavitanud, kuigi varjatud puudused

pidid kostjale teada olema. Aiamaja ja selle juurdeehitus on ehitatud ebakvaliteetselt. Kõigi

probleemide algpõhjuseks on katuse osa, mis ühendab maja vana osa ja uut osa

(juurdeehitust). Ühendav katuse osa on ehitatud väga halvasti. Katuses on kohad, mis

lasevad läbi sademeid ning kogu see vesi valgub seinte kaudu majja. Kannatada on saanud

kõik seinad, põrandad ja teised konstruktsioonid. Hageja saatis kostjale maja kahjustuste

kirjelduse, fotod kui ka video. Hageja tegi kostjale 16.01.2023 kaks alternatiivset

ettepanekut: teha kogu maja remont alates vigaselt ehitatud katusest, niiskuse poolt

kahjustatud seintest, põrandatest jm. või kostja ostab suvilakinnistu tagasi.

7. Kostja vastas hagejale 17.01.2023 järgmist. Ta leidis et puuduste esinemine ei ole usutav,

kuna kuni 15.01.2023 ei ole hagejal olnud mingeid probleeme. Kostja õigustab ennast

sellega, et kui hageja ostis suvila (mis toimus juulis 2022.) ei näinud hageja ühtegi viga ega

läbijooksu, mida saaks varjata. Kostja süüdistas varjatud puudustes hoopis ostjaid  nemad

olevat jätnud lume katuselt puhastamata ja see lumi sattus torusse, mis asub uue ja vana

suvila osa vahel. Koristamata lume tulemusena, lumi sulas ja nagu öeldakse „küll vesi juba

leiab augukese kust läbi imbuda“. Kostja leiab, et kui olukord suvilas olevat nii nagu seda

kujutavad ostjad, siis oleksid nad pidanud probleemi nägema juba peale esimest vihma.

Seetõttu teab kostja kindlalt, katusega olevat kõik korras. Täiendavalt andis kostja järgnevad

soovitused: „kütke niiskus välja, et jää sulaks ära“ järgmiseks võtke katuselt plekk ära, mis

sulgeb vee ärajooksu ja siis pange soola, kilogrammike) ja pange kõik tagasi omale kohale,

Edaspidi sulgege see auk lihtsalt ruberoidi ja bituumeniga. Kui te ei taha või ei saa lund

katuselt koristada ja katusel järelevalvet teha“.

8. Hageja vastas kostjale kirjalikult, et kostja poolt soovitatud ehituslikke probleeme soola abil

likvideerida pole mingi lahendus. Ostjad kirjutasid kostjale, et oleks nad olnud suvemaja

ostes olnud teadlikud sellest probleemist, ei oleks nad seda suvemaja üldse ostnud.

9.

19.01.2023 eemaldati nii uue kui vana elamu osa juurdeehituse seintelt tapeet. Selgus, et

kogu kips sisemuses on hallitanud, haiseb niiskuse järgi. Kogu selle maja probleemid on

kostjale ammu teada ja kostja varjas seda kõike hagejate eest. Seetõttu olid ka väikese toa

põrandad lõpuni viimistlemata ja paigaldatud oli OSB-plaat. Kostja käitus hagejatega

ebaausalt, varjas kõiki puudusi.

10. Asjaolu, et kostja oli teadlik varjatud puudustest tõendab ka AAS „BTA Baltic Insurance

Company“ Eesti filiaali 20.01.2023 otsuse p 7, mille kohaselt „Kindlustusvõtja poolt

esitatud selgituste ja fotode kohaselt on alust arvata, et veelekke põhjuseks on sademete sisse

tungimine hoone konstruktsioonide kaudu. Seinte ja põranda lahti võtmisel on

lekkekohtades tuvastatud hallitus ehk tegemist on pikaajalise niiskuskahjuga. Ruumides, kus

veeleke avastati, on seintes mitmes kohas tehtud ventilatsiooniavad, mis viitab sellele, et

niiskuse probleem esines juba enne seda, kui kindlustusvõtja (hageja) maja ostis /…/, ning

niiskust on püütud eemaldada ruumidesse täiendava ventilatsiooni paigaldamisega.“

11. Kostjat on varjatud puudustest teavitatud ka e- posti teel (XXX) 17.02.2023, millele hageja

ootas vastust 23.02.2023, kuid kostjalt mingit vastust ei tulnud. Hageja edastas nimetatud

pretensiooni ja kahju hüvitamise nõude ka väljastusteatega postkontori kaudu 03.03.2023,

mis tagastati 23.03.2023, kuna kostja ei võtnud dokumenti vastu.

12. Hageja on võtnud elamu puuduste kõrvaldamiseks hinnapakkumised. AT CONTRUCT OÜ

on teinud pakkumise lõppmaksumusega 66 487,80 eurot (summa ei pruugi olla lõplik). HR

Nord OÜ on teinud pakkumise lõppmaksumusega 34 021,27 eurot (summa ei pruugi olla

lõplik). Beehitus Eesti OÜ tegi hinnapakkumise 15 804 eurot, kuid Beehitus Eesti OÜ

hinnapakkumises loetletud (tegelikkuses vajalike) tööde maht on liiga väike ja seetõttu

valisid hagejad HR Nord OÜ pakkumise summas 34 021,27 eurot. Renoveerimistööd on

juba alanud, et suvemaja edasine lagunemine ja mädanemine lõpetada ja nimetatud

suvemajale saada kasutusluba ning hakata suvekodu kasutama sihiäraselt, kevadel, suvel,

sügisel ja vahel ka talvel. Ka müügikuulutuses oli reklaamitud, suvila, elamiseks

aastaringselt.

13. Teine probleemide ring seostub maja dokumentatsiooniga. Müügilepingu p-s 4.8. on hageja

ja kostja kokku leppinud, et müüa kohustub 1 aasta jooksul arvates lepingu sõlmimisest

taotlema ja tagama lepingu esemel paiknevale aiamajale ehitus- ja kasutusteatiste

väljastamise (sh ehitisregistris küttesüsteemide andmete korrastamise) ning kandma kõik

sellega seotud kulud. Juhul, kui kasutusteatis ei ole väljastatud eelnimetatud tähtpäevaks,

kohustub müüa tasuma ostjale leppetrahvi 10 000 eurot. Kasutusteatist hagi esitamise ajaks

olemas ei ole, sest suvekodu praeguse seisukorra kohta keegi mingit kasutusteatist nimetatud

suvekodule ei anna.

Kostja vastus

14. Kostja ei tunnistanud hagi ja palus jätta selle rahuldamata.

15. Kostja selgitab, et ostis vaidlusaluse kinnisasja 2019. aasta juulis. Seega oli ta maja müügi

ajal olnud omanik vaid kolm aastat. Maja pole uus, kuid kui kostja oli omanik, polnud majas

probleeme. 2021–2022 elas kostja seal aastaringselt. Varjatud puudusi ei olnud. Suvila

ostmisel teadis kostja, et ühes toas on vaja põrandaid vahetada. Hiljem ostis ta remondiks

materjali ja jättis selle sinna. See oli teada nii hagejale kui maaklerile. Parim tõendus sellest,

et puudusi ei olnud, on asjaolu, et hageja maja ostis.

16. Mis puutub katuse leketesse, siis maja on ehitatud vastavalt projektile, kus katus on tasane.

See nõuab hooldust – vajalik on katuse regulaarne puhastamine lumest ja lehestikust, mis

ummistab vee äravoolu. Kostja tegi seda regulaarselt. Maja müügi ajal ei olnud lekkeid

(seda oleks olnud võimatu varjata). Kõik juhtus 6 kuud pärast ostmist ja see toimus hageja

hooletuse tõttu. Hageja tuli korduvalt maja vaatama ja tõi isegi eksperdi, kes uuris kõike ja

koputas maja. Keegi ei näinud midagi. Seega puudusi ei olnud. Ta ei ostnud suvilat

veebipoes, vaid nägi kõike oma silmaga. Ka müügilepingus ei öelda midagi varjatud

puuduste kohta ning ka müüja kohustuste kohta pole klauslit varjatud puuduste avastamisel

kulude hüvitamiseks. Katuselekked vanal majal ei ole kuidagi seotud juurdeehitusega, kuna

juurdeehituse ajal, mil maja müüdi, ei olnud elektrit ega vett. Kõik kommunikatsioonid, sh

katuse drenaaž, asusid vana maja katusel.

Kohtu põhjendused

17. Kohus, analüüsinud hagiavaldust ja kostja vastuväiteid ning poolte esitatud tõendeid, leiab,

et hagiavaldus tuleb rahuldada.

18. Tsiviilasja materjalide kohaselt puudub vaidlus asjaolu üle, et pooled sõlmisid 08.07.2022

notariaalse kinnistu müügilepingu ja asjaõiguslepingu, millega kostja müüs hagejale kahe

magamistoaga suvila asukohaga K AÜ xxxx. Pooled vaidlevad selle üle, kas müüdud asjal

esinesid puudused ja kas hageja saab sel alusel esitada kostja vastu nõudeid.

19. Kohus on nõude rahuldamise eeldusi pooltele põhjalikult selgitanud (vt kohtu selgitused, dtl

76, 79-81).

20. Alljärgnevalt analüüsib kohus poolte väiteid ja vastuväiteid ning lahendab hagi.

I Kinnisasja vastavus müügilepingu tingimustele

21. Hagiavalduse kohaselt on kostja müügilepingut oluliselt rikkunud, kuivõrd müügilepingu

esemeks olnud hoone oli puudustega



katus laseb vett läbi, mille tõttu

katusekonstruktsioonid, seinad, põrandad on kahjustunud. Et otsustada selle üle, kas müüja

on müügilepingut rikkunud, tuleb esmalt tuvastada, millistele tingimustele pidi

müügilepingu esemeks olev kinnisasi vastama. Käsitleda tuleb VÕS § 217 kohaldamise

eeldusi.

22. VÕS § 217 lg-s 1 on sätestatud, et ostjale üleantav asi peab vastama lepingutingimustele.

VÕS § 217 lg 2 p 2 kohaselt ei vasta asi muu hulgas lepingutingimustele, kui kokkuleppe

puudumisel asja omaduste kohta ei sobi asi teatud eriliseks otstarbeks, milleks ostja seda

vajab ja mida müüja lepingu sõlmimise ajal teadis või pidi teadma, kui ostja võis mõistlikult

tugineda müüja erialastele oskustele või teadmistele, muul juhul aga otstarbeks, milleks seda

liiki asju tavaliselt kasutatakse. VÕS § 77 lg 1 alusel peab võlgnik kohustuse täitma

lepingule või seadusele vastava kvaliteediga. Kui lepingulise kohustuse täitmise kvaliteet ei

tulene lepingust või seadusest, peab lepingupool kohustuse täitma asjaolusid arvestades

vähemalt keskmise kvaliteediga. Kuna pooled ei olnud elamu kvaliteedinõuetes kokku

leppinud, pidi see vastama kasutusotstarbele ja olema vähemalt keskmise kvaliteediga VÕS

§ 77 lg 1 tähenduses. Käesoleval juhul oli tegu kasutatud elamuga, mis pidi vastama sama

vanale elamule üldiselt esitatavatele nõuetele.

23. Hageja tugineb enda nõudes suuresti ka kinnisasja müügikuulutuses avaldatule.

Müügikuulutuses avaldatut tuleb kohtu hinnangul käsitleda lepingueelsetes läbirääkimistes

avaldatuna. VÕS § 14 lg-s 1 on sätestatud, et lepingueelseid läbirääkimisi pidavad või

lepingu sõlmimist muul viisil ette valmistavad isikud peavad mõistlikult arvestama üksteise

huvide ja õigustega. Kui isikud esitavad üksteisele lepingu sõlmimise ettevalmistamise

käigus andmeid, peavad need olema tõesed. Sama paragrahvi lg 2 kohaselt peab

lepingueelseid läbirääkimisi pidav või muul viisil lepingu sõlmimist ettevalmistav isik

teisele poolele teatama kõigist asjaoludest, mille vastu teisel poolel on lepingu eesmärki

arvestades äratuntav oluline huvi. Neist asjaoludest, mille teatamist teine pool ei saa

mõistlikult oodata, ei pea teatama.

24. Riigikohus on mitmetes lahendites (RKTKo 3-2-1-111-07, p 14, nr 3-2-1-43-15 p 14, nr 3-2-

1-50-15, p 18) sedastanud, et lepingueelsete läbirääkimiste osas tuleb VÕS § 14 lg-t 1 ja 2

kohaldada koosmõjus TsÜS §-ga 95 (tuleb eelkõige arvestada, kas asjaolu on teisele poolele

ilmselt tähtis, millised eriteadmised on pooltel, millised on teise poole mõistlikud

võimalused vajalike andmete saamiseks ja kui suured on tema poolt nende andmete

saamiseks tehtavad vajalikud kulutused). Ühtlasi on Riigikohus rõhutanud, et kui

lepingueelsete kohustuste rikkumine selgub pärast lepingu sõlmimist, tuleb pooltevahelist

suhet vaadelda ühtse lepingulise suhtena, mille sisuks on lisaks lepingust tekkinud

kohustustele ka kohustused, mis on tekkinud juba enne lepingu sõlmimist (vt nt RKTKo 3-2-

1-111-07, p 14; nr 3-2-1-62-13, p 14, nr 3-2-1-171-14, p 12).

25. Hageja on esitanud kohtule tõendina kinnisasja müügikuulutuse (dtl 10), millest nähtuvalt on

kostja kuulutuses märkinud, et hoone suurus ja planeering võimaldavad ka aastaringset

kasutust. Mingeid puudusi müügikuulutuses välja toodud ei ole. Pooltevahelise

müügilepingu p 2.1.8. kohaselt on lepingu esemel paiknev aiamaja elamiskõlbulik, sellel

puuduvad lepingus nimetamata õigusliku aluseta teostatud ümberehitustööd, see on

ühendatud ja liitunud elektrivõrguga, vesi puurkaevust, kanalisatsioon lokaalne (septik) ning

aiamaja on köetav ahiküttega (pliit ja kamin) ning õhksoojuspumbaga, hoone ei ole

kindlustatud. Lepingu p 2.1.10. kohaselt ei ole lepingu esemel mingeid müüjale teadaolevaid

varjatud puudusi, millest müüa ei ole ostjale teatanud või mida ostja ei saanud märgata

ülevaatuse teostamisel.

26. Hageja väiteil laseb suvemaja (eluhoone) katus vett läbi ja hoonel on tekkinud ulatuslikud

veekahjustused. Hageja väited on tõendatud kohtule esitatud fotodega (dtl 22, 23), millelt

veekahjustused ja puitkonstruktsioonide kahjustused on selgelt nähtavad nin tuvastatavad ka

eriteadmisi omamata. Asjaolu, et elamus esinevad varjatud puudused tõendab ka AAS „BTA

Baltic Insurance Company“ Eesti filiaali 20.01.2023 otsuse p 7, mille kohaselt

„Kindlustusvõtja poolt esitatud selgituste ja fotode kohaselt on alust arvata, et veelekke

põhjuseks on sademete sisse tungimine hoone konstruktsioonide kaudu. Seinte ja põranda

lahti võtmisel on lekkekohtades tuvastatud hallitus ehk tegemist on pikaajalise

niiskuskahjuga. Ruumides, kus veeleke avastati, on seintes mitmes kohas tehtud

ventilatsiooniavad, mis viitab sellele, et niiskuse probleem esines juba enne seda, kui

kindlustusvõtja (hageja) maja ostis /…/, ning niiskust on püütud eemaldada ruumidesse

täiendava ventilatsiooni paigaldamisega.“ (dtl 44-46).

27. Ehitise puhul (nii eluhoone kui mitte-eluhoone puhul) peetakse elementaarseks nõudeks, et

ehitis on ilmastikukindel, sh katus leketeta. Pooled ei vaidle selle üle, et katus oli elamule

paigaldatud enne, kui kostjad kinnistu hagejale müüsid.

28. Kohus tuvastab eeltoodu alusel, et elamul esinesid puudused ja müüdud asi ei vastanud

müügilepingu tingimustele.

II Müüja vastutus müügilepingu rikkumise eest

29. Müüja vastutust hinnatakse mitmete erisätete alusel, millest tulenevalt vastutab müüja

müüdud asja puuduse eest eelkõige siis, kui on täidetud järgmised tingimused (vt RKTKo 3

2-1-156-11, p 19 ja 3-2-1-100-15, p 21):

1) puudus oli olemas riisiko ülemineku ajal ostjale (VÕS § 218 lg 1),

2) puudus ei tulenenud ostjast (VÕS § 101 lg 3),

3) ostja ei teadnud lepingu sõlmimise ajal puudusest ega pidanudki teadma (VÕS § 218 lg

4),

4) sõlmitud ei ole müüja vastutust piiravat kokkulepet või ei saa müüja sellele tugineda

(VÕS § 221 lg 2) ning

5) ostja on teatanud puudusest müüjale mõistliku aja jooksul pärast seda, kui ta puudusest

teada sai või pidi teada saama, v.a kui teatamata jätmine on mõistlikult vabandatav (VÕS §

220 lg 3), puudus tekkis müüja tahtluse või raske hooletuse tõttu (VÕS § 221 lg 1 p 1) või

kui müüja puudusest teadis või pidi teadma, kuid ei avaldanud seda ostjale (VÕS § 221 lg 1

p 2)

30. Riigikohus on lahendis nr 3-2-1-100-15 (p 35) osundanud, et seadusest (eelkõige VÕS § 77

lg 1, § 217 lg 2 p-d 1 ja 2, § 218 lg 4, §-d 220 ja 221) nähtub, et teistsuguse kokkuleppeta

peab müüja tagama ostjale üldjuhul vähemasti keskmise kvaliteediga müügieseme ja

vastutab kõigi selle puuduste eest, isegi kui ta neist ei teadnud. Müüja teadmatus puudustest

vabastab teda vastutusest üksnes juhul, kui ostja sellest teadis. Müügilepingu puhul ei ole

müüja vastutuse hindamisel ostueseme puuduste (lepingutingimustele mittevastavuse) eest

tähtsust, kas rikkumine on vabandatav VÕS § 103 mõttes. Müüja teadmine asja puudustest

omab tähtsust vaid juhul, kui ostja ei teavita müüjat puudustest mõistliku aja jooksul. Kui

ostja teavitab puudustest mõistliku aja jooksul müüjat, ei oma vastutuse osas tähtsust see,

kas müüja ise puudustest teadis või mitte.

31. Esiteks analüüsib kohus, kas müügilepingu eseme mittevastavus lepingutingimustele oli

olemas riisiko ülemineku ajal ostjale (VÕS § 218 lg 1). VÕS § 218 lg 1 esimene lause

sätestab, et müüja vastutab asja lepingutingimustele mittevastavuse eest, kui mittevastavus

on olemas juhusliku hävimise ja kahjustumise riisiko ülemineku ajal ostjale, isegi kui

mittevastavus ilmneb hiljem. Pooled ei vaidle selle üle, et katus oli hoonele paigaldatud

aastaid tagasi, enne kinnistu müüki. Hageja on seisukohal, et ka katuselekked kui puudused

olid olemas juba asja hagejale üleandmise hetkel. Kohus tuvastab AAS „BTA Baltic

Insurance Company“ Eesti filiaali 20.01.2023 otsuse (dtl 44-46) 20.01.2023 otsuse p 7

alusel, et niiskuskahjustused tekkisid ja katuse läbijooks toimus pikema aja vältel, st juba

enne müügilepingu sõlmimist. Seega olid puudused olemas enne asja müüki ja

üleandmist/riisiko üleminekut hagejale.

32. Teiseks analüüsib kohus, kas puudus tulenes ostja tegevusest (VÕS § 101 lg 3). VÕS § 101

lg 3 sätestab, et võlausaldaja ei või tugineda kohustuse rikkumisele võlgniku poolt ega

kasutada sellest tulenevalt õiguskaitsevahendeid niivõrd, kuivõrd selle rikkumise põhjustas

tema enda tegu või temast tulenev asjaolu või sündmus, mille toimumise riisikot ta kannab.

Kostja väidab, et puudused võisid tekkida hageja enda tegevusetuse tagajärjel, kuivõrd tal on

kahtlused, et hageja ei puhastanud hoone lamekatust korralikult jääst ja lumest, mis tingis

läbijookse. Kohtule ei ole esitatud tõendeid, mis annaksid alust arvata, et hoonel esinenud

puudused võisid olla põhjustatud hageja enda tegevusest. Ülal viidatud kindlustusseltsi

otsuses on selgelt öeldud, et puudused on tekkinud ka pikema aja jooksul. Eeltoodu alusel on

kohus seisukohal, et puudus ei tulenenud ostja (hageja) tegevusest.

33. Kolmandaks analüüsib kohus, kas ostja lepingu sõlmimisel asja lepingutingimustele

mittevastavusest teadis või pidi teadma (VÕS § 218 lg 4). Kostja kinnitas kinnisasja

müügilepingu p-s 2.1.8, et lepingu esemel paiknev aiamaja on elamiskõlbulik. Lepingu p

2.1.10. kohaselt ei ole lepingu esemel mingeid müüjale teadaolevaid varjatud puudusi,

millest müüa ei ole ostjale teatanud või mida ostja ei saanud märgata ülevaatuse teostamisel.

Ostja ei pea puudusi suletud konstruktsioonidest otsima ning nende avastamiseks

kontrollima asja või selle osade töökorda, kõrvaldama asja seisundi tuvastamiseks takistusi

või otsima puudusi, mida ei ole võimalik tajuda pelga asja välise, visuaalse vaatluse käigus

(vt RKTKo 3-2-1-114-05). VÕS § 218 lg 4 kohaselt ei vastuta müüja asja

lepingutingimustele mittevastavuse eest, kui ostja lepingu sõlmimisel asja

lepingutingimustele mittevastavust teadis või pidi teadma. Kohus on seisukohal, et

käesolevas asjas ei ole tõendatud, et hageja oleks olnud puudustest teadlik. Kostja ei ole

esitanud kohtule vastupidist tõendavaid tõendeid. Puuduste olemusest tulenevalt ei pruugi

niiskuskahjustusi ja katuse läbijookse olla võimalik tuvastada tavapärase ülevaatuse käigus,

sest seda ei pruugi olla näha konstruktsioone avamata. Tegu oli varjatud puudustega. Kohus

leiab ülal märgitule tuginedes, et hageja ei teadnud kinnisasjal esinevatest varjatud

puudustest. Seega ei vabane kostja müüjana vastutusest VÕS § 218 lg 4 alusel.

34. Neljandaks tuvastas kohus poolte esitatud asjaoludele tuginedes, et sõlmitud ei ole müüja

vastutust piiravat kokkulepet (VÕS § 221 lg 2). VÕS § 221 lg 2 sätestab, et müüja ei või

tugineda kokkuleppele, millega välistatakse või piiratakse ostja õigusi seoses asja

lepingutingimustele mittevastavusega, kui müüja teadis või pidi teadma, et asi

lepingutingimustele ei vasta ja ta sellest ostjale ei teatanud. Kohtule esitatud müügilepingust

ei ilmne müüja vastutust piiravat kokkulepet. Selle olemasolu ei ole tõendatud ka muude

tõenditega. Vastupidi, müügilepingus kinnitas kostja, et lepinguesemel ei ole mingeid

kostjale kui müüjale teadaolevaid varjatud puudusi, millest kostja ei ole hagejat teavitanud

või mida hageja ei saanud märgata ülevaatuse teostamisel.

35. Viiendaks analüüsib kohus, kas ostja on teatanud puudusest müüjale mõistliku aja jooksul

pärast seda, kui ta puudusest teada sai või pidi teada saama (VÕS § 220 lg 1). Kinnisasja

müügileping sõlmiti 08.07.2022. Hageja valdab ehitist alates samast kuupäevast

(müügilepingu punkt 2.3.). Kohtuasja toimikust nähtuvalt on hageja teavitanud kostjat

katuse puudustest (läbijooksudest) 16.01.2023 (dtl 20), millele kostja on ka vastanud.

Puuduste olemust arvestades on usutav, et need ei avaldunud kuivemal suvisel ajal, vaid

alles hilissügisel-talvel. Kohus on seisukohal, et ülal viidatud tõendiga on tõendatud, et

hageja on teavitanud kostjat müügiesemel esinevatest puudustest mõistliku aja jooksul.

Kohtu hinnangul oli käesoleval juhul tegemist varjatud puudustega.

36. Kokkuvõtvalt on kohus seisukohal, et käesolevas asjas on leidnud tõendamist, et kostja on

rikkunud müügilepingust tulenevaid kohustusi ja vastutab rikkumise eest.

III Kahju hüvitamise eeldused, kahju koosseis ja suurus

37. Hagejad on õiguskaitsevahendina esitanud kostja vastu kahju hüvitamise nõude, mille

õiguslikuks aluseks on VÕS § 115. VÕS § 115 lg 1 kohaselt, kui võlgnik rikub kohustust,

võib võlausaldaja koos kohustuse täitmisega või selle asemel nõuda võlgnikult kohustuse

rikkumisega tekitatud kahju hüvitamist, välja arvatud juhul, kui võlgnik kohustuse rikkumise

eest ei vastuta või kui kahju ei kuulu seadusest tulenevalt muul põhjusel hüvitamisele.

38. Lepingu rikkumise korral võib võlausaldaja nõuda kahju hüvitamist, kui on täidetud

eelkõige järgmised eeldused (vt RKTKo 3-2-1-173-12 ja 3-2-1-100-15, p 20):

1) võlgnik on lepingut rikkunud (VÕS § 115 lg 1),

2) võlgnik vastutab lepingu rikkumise eest (VÕS § 115 lg 1),

3) võlausaldajale on tekkinud või tekib kahju (VÕS § 127 lg 1, § 128),

4) kahju on hõlmatud rikutud lepingulise kohustuse kaitse-eesmärgiga (VÕS § 127 lg 2),

5) kahju oli rikkumise võimaliku tagajärjena võlgnikule lepingu sõlmimise ajal ettenähtav,

v.a kui kahju tekitati tahtlikult või raske hooletuse tõttu (VÕS § 127 lg 3) ning

6) rikkumise ja kahju vahel on põhjuslik seos (VÕS § 127 lg 4).

Alljärgnevalt analüüsib kohus nende eelduste täidetust.

39. Kohus tuvastas eelnevalt, et kostja müüs hagejale puudustega asja ja kostja vastutab

puuduste eest. Seega rikkus kostja poolte vahelist lepingut ja vastutab lepingu rikkumise eest

(VÕS § 115 lg 1). Alljärgnevalt vaatleb kohus kahjuga seonduvat.

40. Hageja nõuab kostjalt kahju hüvitamist summas 34 021,27 eurot seoses lepingutingimustele

mittevastava kinnisasja üleandmisega.

41. Hageja esitatud tõendite alusel tuvastas kohus, et hagejale on tehtud hinnapakkumised. AT

CONTRUCT OÜ on teinud pakkumise lõppmaksumusega 66 487,80 eurot (dtl 36-41). HR

Nord OÜ on teinud pakkumise lõppmaksumusega 34 021,27 eurot (dtl 42). Beehitus Eesti

OÜ tegi hinnapakkumise 15 804 eurot (dtl 43). Hageja selgitab, et Beehitus Eesti OÜ

hinnapakkumises loetletud (tegelikkuses vajalike) tööde maht on liiga väike ja seetõttu

valisid hagejad HR Nord OÜ pakkumise summas 34 021,27 eurot. Kohus märgib

täiendavalt, et Beehitus Eesti OÜ hinnapakkumisest ei nähtu konkreetsed tööd, mille

tegemine on vajalik. Seega on tõendatud, et puuduste kõrvaldamise maksumus on vähemalt

34 021,27 eurot. Kostja ei ole esitanud tõendeid, et puudused oleks võimalik kõrvaldada

väiksema raha eest. Eeltoodut tulenevalt kohus rahuldab hagi puuduste kõrvaldamisega

seonduva kahju osas ülal viidatud ulatuses.

IV Leppetrahvi nõue

42. Poolte vahel sõlmitud kinnisasja müügilepingu p 4.8. kohaselt müüa ja ostja on kokku

leppinud, et müüa kohustub 1 aasta jooksul arvates lepingu sõlmimisest taotlema ja tagama

lepingu esemel paiknevale aiamajale ehitus- ja kasutusteatiste väljastamise (sh ehitisregistris

küttesüsteemide andmete korrastamise) ning kandma kõik sellega seotud kulud. Juhul, kui

kasutusteatis ei ole väljastatud eelnimetatud tähtpäevaks, kohustub müüa tasuma ostjale

leppetrahvi summas 10 000 eurot. Leppetrahvi tasumine ei vabasta müüjat lepingupunktis

nimetatud kohustuse täitmisest.

43. Dokumentatsiooni korrastamise kohutuse täitmine muutus sissenõutavaks aasta peale

müügilepingu sõlmimist, st 08.07.2023. Samal ajal muutus sissenõutavaks leppetrahv,

kuivõrd kostja ei ole tõendanud, et ta oleks kohustuse täitnud. VÕS § 159 lg 2 sätestab, et

kahjustatud pool kaotab õiguse leppetrahvi nõuda, kui ta mõistliku aja jooksul pärast

kohustuse rikkumise avastamist teisele lepingupoolele ei teata, et ta leppetrahvi nõuab.

Hageja pöördus kohtusse vastava leppetrahvi nõudega hagi esitades 05.04.2023. Eeltoodust

tulenevalt on hageja pöördunud kohtusse isegi enne selle sissenõutavaks muutumist ehk

mõistliku aja kriteerium on täidetud.

44. VÕS § 159 lg 2 sätestab, et kahjustatud pool kaotab õiguse leppetrahvi nõuda, kui ta

mõistliku aja jooksul pärast kohustuse rikkumise avastamist teisele lepingupoolele ei teata,

et ta leppetrahvi nõuab.

45. Kohus rahuldab leppetrahvi tasumise nõude.

Menetluskulud

46. TsMS § 173 lg 1 kohaselt märgib asja menetlenud kohus menetluskulude jaotuse

menetlusosaliste vahel kohtuotsuses. Kuna kohus tegi otsuse kostja kahjuks, siis jätab kohus

tulenevalt TsMS § 162 lg-st 1 menetluskulud kostja kanda.

47. Juhindudes TsMS § 174 lg-test 1 ja 2 ning § 177 lg 1 p-st 1 määrab kohus menetluskulud

kindlaks hageja menetluskulude nimekirja ja kohtutoimiku materjalide põhjal. Kohus määras

asjas toimunud istungil hagejale menetluskulude esitamise tähtajaks 11.04.2025. Hageja

menetluskulude nimekirja kohtule ei esitanud.

48. Asja materjalidest nähtub riigilõivu tasumine 1 400 eurot. Kohus peab riigilõivu hüvitamise

nõuet põhjendatuks ja rahuldab selle.

49. TsMS § 177 lg 4 kohaselt märgib kohus menetluskulude kindlaksmääramist taotlenud isiku

avalduse alusel menetluskulude kindlaksmääramise lahendis, et hüvitamisele kuuluvatelt

menetluskuludelt tuleb tasuda menetluskulude suurust kindlaks tegeva lahendi jõustumisest

alates kuni täitmiseni viivist VÕS § 113 lõike 1 teises lauses ettenähtud ulatuses. Antud

juhul on hageja vastava taotluse esitanud, mistõttu märgib kohus lahendis, et otsuse

jõustumisest kuni täitmiseni tuleb kostjal tasuda hagejale hüvitamisele kuuluvatelt

menetluskuludelt viivist võlaõigusseaduse § 113 lõike 1 teises lauses ettenähtud ulatuses.

50. TsMS § 178 lõikest 1 tulenevalt saab menetluskulude jaotust vaidlustada üksnes selle

kohtulahendi peale edasi kaevates, millega menetluskulude jaotus kindlaks määrati.

Hüvitatavate menetluskulude suurust saab vaidlustada selle kohtulahendi peale edasi

kaevates, millega menetluskulude rahaline suurus kindlaks määrati. TsMS § 178 lg 2

kohaselt võib menetluskulude kindlaksmääramise peale edasi kaevata menetluskulude

hüvitamiseks õigustatud või menetluskulusid kandma kohustatud isik, kui vaidlustatav

menetluskulude summa ületab 280 eurot.

/allkirjastatud digitaalselt/

Merit Helm

kohtunik