2-24-15419/15 · Harju Maakohus Tallinna kohtumaja

K O H T U O T S U S

EESTI VABARIIGI NIMEL

Kohus

Harju Maakohus

Kohtunik

Marget Henriksen

Otsuse tegemise aeg ja koht

30.04.2025 Tallinn

Tsiviilasja number

2-24-15419

Tsiviilasi

Xi (X) hagi Headmaster OÜ vastu võlgnevuse

nõudes

Tsiviilasja hind

68 173,18 eurot

Menetlusosalised ja nende

esindajad

Hageja: X (isikukood XXX, elukoht xxx)

Hageja lepinguline esindaja: vandeadvokaat Risto

Sidok (e-post risto.sidok@walless.com)

Kostja: Headmaster OÜ (registrikood 11196165,

asukoht Punane tn 40a, Tallinn, e-post

raimu@teejatee.ee, info@teejatee.ee)

Kostja lepinguline esindaja: Alar Salu (e-post: xxx).

Asja läbivaatamine

09.04.2025 toimunud kohtuistungil

RESOLUTSIOON

1. Hagi rahuldada osaliselt.

2. Mõista kostjalt Headmaster OÜ välja hageja Xt kasuks põhivõlgnevus summas

34 335,00 eurot, intress summas 710,99 eurot ja leppetrahv summas 17 167,50

eurot.

3. Mõista kostjalt Headmaster OÜ-lt välja hageja Xt viivis põhivõlgnevuselt

summas 51 502,50 eurot VÕS § 113 lõike 1 teises lauses sätestatud määras alates

01.05.2024 kuni kohtuotsuse täitmiseni.

Menetluskulude jaotus

4. Tsiviilaja menetluskulud jätta 10% ulatuses hageja Xt kanda ja 90% ulatuses

kostja Headmaster OÜ kanda.

5. Määrata menetluskulud kindlaks tsiviilkohtumenetluse seadustiku (TsMS) §

177 lg 2 sätestatud korras.

EDASIKAEBAMISE KORD

Kohtuotsuse peale võib esitada apellatsioonikaebuse Tallinna Ringkonnakohtule 30 päeva

jooksul alates kohtuotsuse kättetoimetamisest, kuid mitte hiljem kui 5 kuu jooksul arvates

avalikult teatavaks tegemisest. Apellatsioonkaebus võidakse lahendada kirjalikus

menetluses, kui kaebuses ei taotleta selle lahendamist istungil.

Hageja nõue ja hagi aluseks olevad asjaolud

1. Xt (edaspidi hageja) esitas Harju Maakohtule hagi Headmaster OÜ (edaspidi kostja) vastu,

milles palus kostjalt hageja kasuks välja mõista põhivõlgnevuse summas 34 335,00 eurot,

intress summas 8 736,49 eurot, leppetrahv summas 17 167,50 eurot, sissenõutavaks muutunud

viivis summas 551,61 eurot ja viivis põhivõlgnevuselt võlaõigusseaduse § 113 lõike 1 teises

lauses sätestatud määras alates hagi esitamisest kuni kohtuotsuse täitmiseni ning jätta kõik

menetluskulud kostja kanda.

2. Hagi aluseks olevate asjaolude kohasel hageja ostjana ja kostja müüjana sõlmisid

01.06.2022. a notariaalse võlaõigusliku ostu-müügilepingu (edaspidi leping,), mille esemeks

oli tulevikus tekkiv korteriomand aadressil Väike-Rae tee 2/12 - 25 koos panipaigaga nr PP25

(edaspidi objekt). Lepingu punkti 4.1.4 kohaselt kohustus kostja lõpetama kõik vajalikud

ehitus- ja siseviimistlustööd objektil hiljemalt 01.09.2023. a (edaspidi tähtaeg I).

3. 04.04.2023. a teatas (edaspidi teade I) kostja hagejale, et lepingu objekt ei valmi lepingus

sätestatud ajaks ning, et uus tähtaeg on 28.02.2024. a (edaspidi tähtaeg II). Mistahes selgitusi

selles osas, et miks kostja lepingus märgitud tähtajaks I objekti valmis ei saa, teade I ei

sisaldanud.

4. 08.12.2023. a esitas kostja hagejale uue teate (edaspidi teade II), millega teavitas hagejat,

et objekt ei valmi ka mitte tähtajaks II. Uus objekti valmimisaeg pidi teate II kohaselt olema

31.07.2024. a (edaspidi tähtaeg III). Mistahes selgitusi teade II järjekordse viivituse põhjuste

kohta ei sisaldanud.

5. 15.05.2024. a esitas kostja hagejale järjekordse teate (edaspidi teade III), millega teavitas

hagejat, et objekt ei valmi ka mitte tähtajaks III. Teate III kohaselt valmib objekt ehituslikult

alles.

6. 30.11.2024. a (edaspidi tähtaeg IV) so. ca viisteist (15) kuud pärast lepingus kokku lepitud

tähtaega I. Sarnaselt varasematele teadetele ei sisaldanud ka teade III mistahes selgitusi

objekti valmimise aja edasilükkumise põhjuste kohta.

7. Eeltoodule tuginedes ei saa mõistlikult olla vaidlust selles, et kostja rikkus lepingu punktis

4.1.4. kokku lepitut, mille kohaselt pidid olema objektil lõpetatud kõik ehitus- ja

siseviimistlustööd hiljemalt tähtajaks I.

8. Kuivõrd kostja oli lepingut oluliselt rikkunud pöördus hageja 17.07.2024. a nõudekirjaga

(edaspidi nõudekiri I) kostja poole. Nõudekirjaga I andis hageja kostjale täiendava tähtaja

lepingu täitmiseks kuni 31.07.2024. a. Ühtlasi teavitas hageja nõudekirjas I kostjat, et taganeb

lepingust kui kostja oma kohustusi täiendava tähtaja jooksul kohaselt ei täida. Nõudekirjas I

kirjeldas hageja detailselt ära ka rahalised nõuded, mis hageja poolt lepingust taganemise

järgselt kostja vastu sissenõuatavaks muutuvad. Nõudekirjas I antud täiendavaks tähtajaks

kostja objektil ehitus- ja siseviimistlustöid ei lõpetanud. 2024 augustis pidasid pooled

läbirääkimisi kostja poolt lepingu täitmisega seoses tõusetunud probeemide lahendamiseks

kokkuleppel. Kostja tunnistas hagejale lepingu rikkumist ning pakkus hageja poolt lepingust

taganemise vältimiseks hagejale teist korterit.

9. Tingimused, millistel kostja hagejale teist korterit pakkus olid aga hageja jaoks

vastuvõetamatud. Sisuliselt pakkus kostja hagejale võimalust soetada kostjalt suurem korter

kõrgema hinnaga. Hageja jaoks ei olnud selline lahendus majanduslikult võimalik.

10. Kuivõrd pooled läbirääkimiste tulemusena kokkuleppele ei jõudnud teatas hageja

02.09.2024. a nõudekirjaga (edaspidi nõudekiri II) kostjale läbirääkimiste lõppemisest.

Ühtlasi kinnitas hageja üle, et hageja poolt lepingust taganemine on jõustunud. Lepingust

taganemise jõustumisega sissenõutavaks muutunud rahaliste nõuete täitmiseks andis hageja

kostjale heas usus uue täiendava tähtaja kuni 08.09.2024.

11. Lepingu punkti 7.2.4. kohaselt oli hagejal ostjana õigus lepingust taganeda juhul, kui

müüja kas tahtlik või hooletusest tingitud lepingut rikkuv tegevus või tegevusetus on kaasa

toonud objekti ehitusliku valmimise viibimise üle lepingu punktis 5.1. nimetatud tähtaja

(01.10.2023. a).

12. Lepingu punkti 7.5. kohaselt oli ostjal õigus alternatiivselt lepingust taganeda ka juhul,

kui müüja on objekti ehitusliku valmimise tähtaega ühepoolselt edasi lükanud lepingu

punktide 4.9.1. ja/või 4.9.2. alusel. Olgugi, et müüja ei ole ostjale esitatud teadetes I - III

tähtaegade edasilükkamisel viimati mainitud lepingu punktidele kordagi viidanud olid ka

lepingu punktis 7.5. toodud tähtajad hageja poolt lepingust taganemise seisuga selgelt

möödunud ehk hagejal ostjana oli tekkinud alternatiivselt õigus lepingust taganeda ka lepingu

punkti 7.5. alusel.

13. Lepingu punkti 7.2.4. kohaselt oli hagejal ostjana õigus lepingust taganeda juhul, kui

kostja kui müüja kas tahtlik või hooletusest tingitud lepingut rikkuv tegevus või tegevusetus

on kaasa toonud objekti ehitusliku valmimise viibimise üle lepingu punktis 5.1. nimetatud

tähtaja (01.10.2023. a). Ostja õigust nõuda müüjalt leppetrahvi lepingu punkti 7.2 alusel

lepingust taganemise korral on müüja kinnitanud ostjale 20.09.2023. a saadetud e-kirjas.

14. Kostja müüjana rikkus lepingut oluliselt lükates ühepoolselt mistahes põhjendusteta

kolmel (3) eraldiseisval korral edasi objekti valmimise tähtaega. Oma

tegevuse/tegevusetusega tekitas kostja olukorra, kus hagejal ostjana kaotas põhjendatult

igasuguse kindluse või usalduse selles osas, et kas üldse ja kui siis mis ajaks objekt

tegelikkuses valmib. 09.08.2023. a on kostja tema koostööpartneriks oleva maakleri kaudu

müüjale saadetud e-kirjas hagejale avaldanud, et objekti valmimine viibib majanduslikel

põhjustel, samuti et kostjal on tekkinud objektiga seoses vaidlus kohaliku omavalitsusega.

Kummagi väidetava põhjuse sisu ei ole kostja kunagi müüjale täpsemalt selgitanud. Samas

tuleb möönda, et mõlema probleemi näol on potentsiaalselt tegemist sellise takistusega, mis

võib objekti valmimisele kujutada sellist ohtu, mille realiseerumisel võib objekti valmimine

edasi lükkuda teadmata ajaks. Vastava riski realiseerumise tõenäosus oli nõudekirjas I

sisaldunud avalduse esitamise seisuga seda suurem, kuivõrd pärast 09.08.2023. a e-kirjas

avaldatut lükkas kostja objekti valmimise tähtaega edasi täiendavalt veel kahel (2) korral.

Seejuures laekus kostja koostööpartneriks oleva maakleri kaudu hagejale 08.12.2023 uus info,

et objekti valmimise viibimine on mh põhjustatud just ebakindlast majanduslikust olukorrast.

Nii lepingus kokku lepitud tähtaegade korduv edasilükkamine kui asjaolu, et kostja ei ole

hagejale esitanud edasilükkamiste kohta selgeid põhjendusi tekitasid nõudekirjas I sisaldunud

avalduse esitamise seisuga põhjendatult olukorra, kus hagejal ostjana tekkis õigustatult

kahtlus selles osas, et kostja ei suuda täita lepinguga võetud kohustusi ning, et kokku lepitud

tähtaegade korduva edasilükkamisega üritab kostja müüjana üksnes antud asjaolu varjata.

Ükski ostja ei ole kohustatud lõputult ootama seda, et mis ajaks müüja lõpuks suudab võetud

kohustused täita. Lepinguga võtsid pooled teineteise suhtes selged kohustused, mida kostja

müüjana kahetsusväärselt täita suutnud ei ole. Olukorra eest, kuhu pooled kostja poolt lepingu

mittekohase täitmise tulemusena on tänaseks jõudnud vastutab üksnes ja ainult kostja.

Hagejale teadaolevalt ei ole majakarbil, kus objekt asub hagi esitamise seisuga veel isegi ees

aknaid, rääkimata muust kompleksusest, mis omakorda tähendab, et on tõenäoline, et objekt

ei valmi ehituslikult ka mitte teates III märgitud ajaks (so 30.11.2024), mis omakorda

tähendab, et kostja oleks sunnitud lepingu kehtivuse korral teates II avaldatud lepingu täitmise

tähtaega edasi lükkama aastasse 2025.

15. Vastavalt nõudekirjas I sisalduvale taganemisavaldusele kohustus kostja hagejale

tagastama lepingu alusel tasutu summas 34 335,00 EUR hiljemalt 15.08.2024 (edaspidi nõue

I). Nimetatud tähtajaks kostja nõuet I ei täitnud. Ka nõudekirjaga II hageja poolt antud

täiendavaks tähtajaks (08.09.2024) kostja nõuet I ei täitnud. Käesoleva hagi kohtule esitamise

seisuga ei ole kostja esitanud hagejale ühtegi vastuväidet ei nõudekirjas I ega nõudekirjas II

sisalduvatele nõuetele. Kostja sai kätte hageja poolt lepingu alusel objekti eest nõude I summa

ulatuses tasutud sissemaksu Tallinna notar Liivi Laose notarikonto kaudu hiljemalt 3

pangapäeva jooksul lepingu sõlmimisest (vt lepingu pt 3.2.1). Leping sõlmiti 01.06.2022.

Seega sai kostja nõude I suuruse rahasumma hagejalt kätte hiljemalt 06.06.2022. Järelikult on

kostja kohustatud tasuma hagejale intressi perioodi 07.06.2022 - 10.10.2024. a eest summas 8

736,49 eurot.

16. Käesoleval juhul on kostja kui müüja rikkuva tegevuse või tegevusetuse tõttu hageja ehk

ostja poolt lepingust taganemise korral lepingu pooled kokku leppinud leppetrahvis lepingu

punktis 7.2.4. Viidatud punkti kohaselt kohustub kostja müüjana tasuma hagejale kui ostjale

tekkinud olukorras leppetrahvi summas (34 335 / 2) 17 167,50 EUR (edaspidi nõue II).

17. Hageja kui ostja õigus nõuda käesoleval juhul leppetrahvi tuleneb asjaolust, et kostja

müüjana on rikkunud korduvalt lepingus sätestatud kokkulepet objekti ehituslike tööde

valmimise aja osas esitamata seejuures selleks tõendatult ühtegi mõjuvat põhjust - vastupidi,

kostja kui müüjaga seotud isikud on tunnistanud, et lepingus kokku lepitud tähtaegadest mitte

kinni pidamine on olnud seotud nii müüja vaidlusega kolmandate isikutega kui tingitud müüja

ärilistest ebaõnnestunud valikutest ehk koostööpartneritega seotud raskustest. Ükski

eeltoodud üldsõnalise põhjendus ei vabanda käesoleval juhul müüjapoolset korduvat ostjaga

sõlmitud lepingu rikkumist. Lepingulise kohustuse korduva rikkumise näol on kahtlemata

oma olemusest juba iseenest tegemist olulise lepingu rikkumisega. Mistahes põhjendusteta

lepinguliste kohustuste täitmise tähtaja ühepoolne korduv edasilükkamine on selgelt

tõlgendatav lepingu tahtliku rikkumisena.

18. Taganemisavalduse kohaselt oli nõuete I ja II kogusummas (34 335,00 + 17 167,50) 51

502,50 EUR (edaspidi põhinõue) tasumise tähtajaks 15.08.2024. Kostja viidatud kohustusi

nimetatud tähtajaks ei täitnud. Nõudekirjaga II andis hageja heas usus kostjale põhinõude

täitmiseks uue täiendava tähtaja kuni 08.09.2024. Ka selleks ajaks kostja põhinõuet ei

tasunud. Kostja ei ole põhinõuet tasunud ka käesoleva hagi esitamise seisuga. Seetõttu on

hagejal õigus nõuda kostjalt põhinõude summalt viivist alates 09.09.2024. Viivise määraks on

seadusjärgne viivisemäär. Käesoleva hagi esitamise hetkeks põhinõudelt sissenõutavaks

muutunud viivis on 551,61 EUR .

Kostja seisukoht

19. Kostja ei vaidle vastu nõude osas, millise hageja tasus lepingu sõlmimisel summas 34 335

€. Teiste nõuete osas kostja ei võta hagi õigeks ega tunnista tema vastu suunatud nõudeid.

20. Kostja vastuse kohaselt vaidlus puudub osas, et hageja on lepingu sõlmimisel tasunud

lepingu p-i 3.1.1. alusel kostjale 34 335 €. Kostja on nimetatud summast hagejale tagastanud

3435 €. Seega on kostja alustanud põhinõude tagasimakseid, samas ei ole ka kostja eelnevalt

kinnitanud, et aktsepteerib hageja nõuet tervikuna.

21. Ehitus- ja siseviimistlustööd ei olnud lõppenud lepingus sätestatud tähtajaks, mis paraku

tulenes mitmest korraga ühtelangenud tegurist. Ning neid kostja ise mõjutada ei suutnud, vaid

andis endast parima nende lahendamiseks. Nimetatud asjaoludeks olid: a) ehitise

projekteerimisel tekkinud erisus hoone kõrgusmärkide osas 30 cm ulatuses. Kuigi KOV oli

väljastanud ehitusloa, peatati see asja ilmsiks tulekul ning uuendatud projekti menetlus

(ehitusloa väljastamiseni) kestis enam, kui 9 kalendrikuud. b) ehituse nö külmutamise ja

uuesti alustamise protsess kahjuks ei toimi päeva või paariga, selleks kulus rohkem, kui kuus

kalendrikuud, ja c) eelnevalt mainitud asjaolud toimusid ajahetkel, kui veel kestis COVID

kriis ning oli alanud täiemahuline sõda Ukrainas. See omakorda aeglustas oluliselt

haldustoiminguid ja tekkisid ehitussektoris raksused tööjõuga ning tarneraksused

materjalidega. Hagejat teavitati kujunenud olukorrast. Samuti tõid kõik eelnimetatud tegurid

kostjale kaasa märkimisväärse ärikahjumi.

22. Eelnimetatud asjaolude kujunemise järgselt oli peale hageja veel isikuid, kes esitasid

lepingust taganemise avalduse. Nende korraga täitmine ei olnud kostjale jätkusuutlik tegevus

ja ühe avalduse täielik täitmine oleks ühe võlausaldaja alusetu eelistamine. Kostja on

tagastanud lepingujärgseid esmaseid makseid osadena, vastavalt krediidiasutusega saavutatud

finantsvõimekusele.

23. Teisalt on kostjal ka kliente, kes ei ole lepingust taganenud ja tänaseks päevaks juba

asjaõigusliku notariaalse lepingu sõlminud. Ka hagejal on selline võimalus säilinud,

24. 09.04.2025 on kostja tasunud hagejale 2000 eurot selgitusega „Väike-Rae tee 2/12-25

ostuhinna osa tagasimaks“.

Kohtuotsuse põhjendused

25. Kohus, tutvunud tsiviilasja kõigi materjalidega, hinnanud tsiviilasjas esitatud tõendeid

kogumis leiab, et hagi tuleb rahuldada osaliselt.

26. Käesolevas asjas on hageja esitanud kostja vastu hagi müügilepingu alusel ettemaksuna

kostjale tasutud 34 335 eurot tagastamise, leppetrahvi 17 167,50 eurot, intressi 8736,49 ja

viivise nõudes. Hageja nõue tugineb sellele, et leping on lõppenud seoses taganemisega,

mistõttu on kostjal poolte vahel tekkinud tagasitäitmise võlasuhtest tulenevalt kohustus

saadud ostuhind hagejale tagastada. Samuti tugineb hageja sellele, et seoses kostja poolse

lepingu rikkumisega ja hageja poolt lepingust taganemisega on hagejal õigus nõuda kostjalt

intressi, leppetrahvi ja viivised põhivõla tagastamisega viivitatud aja eest. Kostja ei vaidle

vastu lepingu alusel tasutud 34 335 euro tagastamise nõudele. Vastuses hagile on kostja

märkinud, et hageja poolt lepingu p 3.1.1. alusel kostjale tasutud 34 335 eurost on kostja

hagejale tagastanud 3435 eurot. Ülejäänud hageja nõuetele vaidleb kostja vastu.

27. Vaidlus puudub selles, et hageja ja kostja sõlmisid 01.06.2022 notariaalselt tõestatud

kinnisasja võlaõigusliku müügilepingu. Hageja ostis ja kostja müüs müügilepingu esemeks

oleva ja aadressil Väike-Rae tee 2/12 asuva korteriomandi, mille reaalosaks on eluruum nr 25,

eeldatava üldpinnaga 87,4 m2, koos selle oluliste osadega. Müügilepingu p 3.1. kohaselt oli

müügilepingu eseme käibemaksuga müügihinnaks 228 900 eurot. Vaidlus puudub, et hageja

on tasunud kostjale kokkulepitud müügihinnast 34 335 eurot, kostja ei vaidlusta nimetatud

summa saamist. Samuti puudub vaidlus selle üle, et müügilepingu punkti 4.1.4 kohaselt

kohustus kostja lõpetama kõik vajalikud ehitus- ja siseviimistlustööd objektil hiljemalt

01.09.2023. a ja pooled kohustusid sõlmima asjaõiguslepingu mitte hiljem kui 01.10.2023 (dtl

9-33).

28. VÕS § 116 lg 1 näeb ette, et lepingupool võib lepingust taganeda, kui teine lepingupool

on lepingust tulenevat kohustust oluliselt rikkunud (oluline lepingurikkumine). VÕS § 116 lg

2 p 1 järgi on olulise lepingurikkumisega tegemist siis, kui kohustuse rikkumise tõttu jääb

kahjustatud lepingupool olulisel määral ilma sellest, mida ta õigustatult lepingust lootis, välja

arvatud juhul, kui teine lepingupool ei näinud kohustuse rikkumise niisugust tagajärge ette ja

temaga sarnane mõistlik isik ei oleks seda tagajärge samadel asjaoludel samuti ette näinud.

VÕS § 116 lg 2 p 5 järgi on olulise kohustuse rikkumisega tegu ka siis, kui teine lepingupool

ei täida ükskõik millist kohustust VÕS §-s 114 nimetatud täitmiseks antud täiendava tähtaja

jooksul või teatab, et ta selle tähtaja jooksul kohustust ei täida.

29. VÕS § 208 lg 1 ja 2 kohaselt asja müügilepinguga kohustub müüja andma ostjale üle

olemasoleva, valmistatava või müüja poolt tulevikus omandatava asja ning tegema

võimalikuks omandi ülemineku ostjale, ostja aga kohustub müüjale tasuma asja ostuhinna

rahas ja võtma asja vastu. Käesolevas peatükis sätestatut kohaldatakse ka lepingutele, mis on

sõlmitud valmistatava asja tellimiseks, välja arvatud juhul, kui tellija andis teisele

lepingupoolele olulise osa asjade valmistamiseks vajalikust materjalist.

30. VÕS § 217 lg 1 näeb ette, et ostjale üleantav asi peab vastama lepingutingimustele,

eelkõige koguse, kvaliteedi, liigi, kirjelduse ja pakendi osas. Lepingutingimustele peavad

vastama ka asja juurde kuuluvad dokumendid. VÕS § 217 lg 2 p 1 järgi ei vasta asi

lepingutingimustele, kui asjal ei ole kokkulepitud omadusi. VÕS § 223 lg 1 p 5 annab ostjale

õiguse müügilepingust taganeda, kui müüja on teatanud või asjaoludest nähtub selgelt, et ta ei

vii asja lepingutingimustega vastavusse mõistliku aja jooksul või tarbijalemüügi korral

tarbijale olulist ebamugavust põhjustamata. VÕS § 223 lg 5 kohaselt saab ostja

müügilepingust taganeda, kui lepingutingimustele mittevastavus on oluline.

31. Kohus leiab, et hagejal oli õigus müügilepingust taganeda, sest kostja ei ehitanud

korteriomandit lepingus märgitud viisil ja lepingus toodud tähtajaks valmis ega teinud seda ka

täiendavalt antud tähtaja jooksul. Kuna hageja näol oli tegemist füüsilise isikuga, kes soovis

korteriomandis elada, oli korteriomandi valmimata jäämine lepingus märgitud tähtajaks

selliseks asjaoluks, mille tõttu ta jäi olulisel määral ilma õigustatult loodetust.

32. Kohus on eelnevalt tuvastanud, et vastavalt 01.06.2022 poolte vahel sõlmitud notariaalselt

tõestatud kinnisasja võlaõigusliku müügilepingule kostja kohustus lõpetama kõik vajalikud

ehitus- ja siseviimistlustööd objektil hiljemalt 01.09.2023. ja pooled kohustusid sõlmima

asjaõiguslepingu mitte hiljem kui 01.10.2023(dtl 9-33). Kohus tuvastab, et 04.04.2023. a

teatas kostja hagejale, et lepingu objekt ei valmi lepingus sätestatud ajaks ning, et uus tähtaeg

on 28.02.2024. a (dtl 34). Kohus tuvastab, et 08.12.2023. a esitas kostja hagejale teate,

millega teavitas hagejat, et uus objekti valmimisaeg on 31.07.2024. a (dtl 36). Kohus

tuvastab, et 15.05.2024. a esitas kostja hagejale teate, millega teavitas hagejat, et objekt

valmib ehituslikult 30.11.2024. a (dtl 38). Kohus tuvastab, et 17.07.2024. a edastas hageja

kostjale nõudekirja, millega andis hageja kostjale täiendava tähtaja lepingu täitmiseks kuni

31.07.2024. a. Ühtlasi teavitas hageja nõudekirjas kostjat, et taganeb lepingust kui kostja oma

kohustusi täiendava tähtaja jooksul kohaselt ei täida (dtl 40-44). 02.09.2024. a edastas hageja

kostjale nõudekirja, milles teatas kostjale läbirääkimiste lõppemisest. Ühtlasi kinnitas hageja

üle, et hageja poolt lepingust taganemine on jõustunud. Lepingust taganemise jõustumisega

sissenõutavaks muutunud rahaliste nõuete täitmiseks andis hageja kostjale uue täiendava

tähtaja kuni 08.09.2024 (dtl 78-81).

33. Kohus selgitab, et igasuguse lepingust taganemise õigust teostatakse ühe poole

tahteavaldusega, st tegemist on lepingulist suhet lõpetava kujundusõigusega, seega piisab

lepingu lõppemiseks tahte väljendamisest. Lepingu ülesütlemise avaldus muutub kehtivaks

vastaspoole poolt kättesaamisega.

34. Kohus tuvastab, et Lepingu punkti 7.2.4. kohaselt oli hagejal ostjana õigus lepingust

taganeda juhul, kui kostja kui müüja kas tahtlik või hooletusest tingitud lepingut rikkuv

tegevus või tegevusetus on kaasa toonud objekti ehitusliku valmimise viibimise üle lepingu

punktis 5.1. nimetatud tähtaja (01.10.2023. a). Kohus tuvastab, et kostja müüjana rikkus

lepingut oluliselt lükates ühepoolselt mistahes põhjendusteta kolmel (3) eraldiseisval korral

edasi objekti valmimise tähtaega. Oma tegevuse/tegevusetusega tekitas kostja olukorra, kus

hagejal ostjana kaotas põhjendatult igasuguse kindluse või usalduse selles osas, et kas üldse ja

kui siis mis ajaks objekt tegelikkuses valmib.

35. Vaidlust ei ole selles, et kostja on hageja avalduse kätte saanud. Samuti pole pooltel

vaidlust selle üle, et hageja on lepingust õiguspäraselt ja kehtivalt taganenud.

36. Kohus leiab, et kuna hagejal oli õigus lepingust taganeda, oli hagejal VÕS § 189 lg 1

alusel nõuda lepingu alusel üleantu tagastamist kostjalt. Seega on hagejal õigus nõuda kostjalt

lepingu alusel tasutud 34 335 euro tagastamist.

37. Hageja on palunud kostjalt välja mõista intressid summas 8736,49 eurot.

38. VÕS § 189 lg 1 kolmanda lause kohaselt tuleb tagastatavalt rahalt tasuda intressi raha

saamisest alates. VÕS § 94 lg 1 kohaselt kui kohustuselt tuleb vastavalt seadusele või

lepingule tasuda intressi, on intressimääraks poolaasta kaupa Euroopa Keskpanga

põhirefinantseerimisoperatsioonidele kohaldatav viimane intressimäär enne iga aasta 1.

jaanuari ja 1. juulit, kui seaduses või lepinguga ei ole ette nähtud teisiti.

39. Kohus tuvastab, et kostja sai kätte hageja poolt lepingu alusel tasutud ettemakse 34 335

eurot Tallinna notar Liivi Laose notarikonto kaudu hiljemalt 3 pangapäeva jooksul lepingu

sõlmimisest (lepingu pt 3.2.1). Leping sõlmiti 01.06.2022. Seega sai kostja 34 335 eurot

hagejalt kätte hiljemalt 06.06.2022. Hageja on arvestanud summalt 34 335 eurot intressi

perioodi 07.06.2022 - 10.10.2024. a eest summas 8 736,49 eurot. Kohus tuvastab, et hageja on

kasutanud intressiarvestuses viivisekalkulaatorit, milles on arvestatud viivist VÕS § 113 lg-s

sätestatud seadusejärgse viivisemääraga (dtl 86). Kostja ei ole vastuväiteid intressinõudele

esitanud. Kohus leiab, et hageja on arvestanud intressi valesti. Hageja ei saa nõuda kostjalt

intressi VÕS § 113 lg-s 1 teises lauses sätestatud seadusjärgses viivisemääras, sest VÕS § 113

lg-s 1 teise lause kohaselt viivise määraks loetakse käesoleva seaduse §-s 94 sätestatud

intressimäär, millele lisandub kaheksa protsenti aastas. Hageja saab nõuda intressi VÕS § 94

lg-s 1 sätestatud seadusjärgses intressimääras (millele ei lisandu 8 % aastas). Seega saab

hageja nõuda kostjalt 34 335 euro kasutamise eest ajavahemiku 07.06.2022-31.12.2022 eest

intressi määraga 0% aastas, ajavahemiku 01.01.2023-30.06.2023 eest intressi määraga 2,5%

aastas, ajavahemiku 01.07.2023-31.12.2023 eest intressi määraga 4% aastas, ajavahemiku

01.01.2024-30.06.2024 eest intressi määraga 4,5 % aastas ja ajavahemiku 01.07.2023-

10.0.2024 eest intressi määraga 4,5% aastas. Seega on hagejal õigus nõuda summalt 34 335

eurot intressi perioodi 07.06.2022 - 10.10.2024. a eest summas 2292,92 eurot (vt.

viivisekalkulaator.ee/calculator/interest).

40. Eeltoodust tulenevalt on hagejal õigus nõuda kostjalt VÕS § 189 lg 1 kolmanda lause

alusel intresse summas 2292,92 eurot.

41. Hageja on palunud kostjalt välja mõista leppetrahvi summas 17 167,50 eurot.

42. VÕS § 158 lg 1 kohaselt on leppetrahv lepingus ettenähtut rikkunud lepingupoole

kohustus maksta kahjustatud lepingupoolele lepingus määratud rahasumma. Poolte vahel

sõlmitud müügilepingu punkt 7.4 kohaselt kui ostja lepingust taganeb lepingu punktis 7.2

nimetatud alusel, kohustub müüja ostjale tagastama käesoleva lepingu alusel ostja poolt

müüjale tasutud ostuhinna osa ning tasuma ostjale leppetrahvi 50% lepingu punktis nimetatud

summast 15 kalendripäeva jooksul arvates taganemisavalduse jõustumisest. Käesoleval juhul

puudub vaidlus selle üle, et kostja müüjana on rikkunud korduvalt lepingus sätestatud

kokkulepet objekti ehituslike tööde valmimise aja osas esitamata seejuures selleks tõendatult

ühtegi mõjuvat põhjust. Kohtule esitatud tõenditest nähtuvalt nii kostja kui ka müüjaga seotud

isikud on tunnistanud, et lepingus kokku lepitud tähtaegadest mitte kinni pidamine on olnud

seotud nii müüja vaidlusega kolmandate isikutega kui tingitud müüja ärilistest ebaõnnestunud

valikutest ehk koostööpartneritega seotud raskustest (dtl 34-38, 73, 75-77). Ükski eeltoodud

põhjendus ei vabanda käesoleval juhul müüjapoolset korduvat ostjaga sõlmitud lepingu

rikkumist. Lepingulise kohustuse korduva rikkumise näol on oma olemusest tegemist olulise

lepingu rikkumisega. Mistahes põhjendusteta lepinguliste kohustuste täitmise tähtaja

ühepoolne korduv edasilükkamine on selgelt tõlgendatav lepingu tahtliku rikkumisena. Kostja

ei ole hageja leppetrahvinõudele eraldiseisvaid vastuväiteid esitanud ega tõendanud. Kostja on

pelgalt väitnud, et ehitus- ja siseviimistlustööd ei olnud lõppenud lepingus sätestatud

tähtajaks, mis paraku tulenes mitmest korraga ühtelangenud tegurist, mida kostja ise

mõjutada ei suutnud, vaid andis endast parima endast nende lahendamiseks. Seega on hagejal

õigus nõuda kostjalt leppetrahvi summas 17 167,50 eurot.

43. Hageja on esitanud kostja vastu hagi esitamise ajaks sissenõutavaks muutunud viivise

nõude summas 551,61 eurot ja alates hagi esitamisest kuni põhinõude täitmiseni viivise nõude

VÕS § 113 lg 1 teises aluses sätestatud määras põhivõlgnevuselt summas 51 502,50 eurot

kuni põhivõlgnevuse tasumiseni.

44. Vastavalt VÕS § 101 lg 1 p-le 6, kui võlgnik on kohustust rikkunud, võib võlausaldaja

rahalise kohustuse täitmisega viivitamise korral nõuda viivist. VÕS § 113 lg 1 võib

võlausaldaja rahalise kohustuse täitmisega viivitamise korral nõuda võlgnikult viivitusintressi

(viivis), arvates kohustuse sissenõutavaks muutumisest kuni kohase täitmiseni. Viivise

määraks loetakse VÕS § 94 sätestatud intressimäär, millele lisandub kaheksa protsenti aastas.

Kui lepinguga on ette nähtud kõrgem intressimäär kui seadusjärgne viivisemäär, loetakse

viivise määraks lepinguga ettenähtud intressimäär. TsMS § 367 sätestab, et viivisenõude võib

koos põhinõudega esitada hagis selliselt, et taotletakse viivise, mis ei ole hagi esitamise ajaks

veel sissenõutavaks muutunud, välja mõistmist kohtult mitte kindla summana, vaid täielikult

või osaliselt protsendina põhinõudelt kuni põhinõude täitmiseni. Eelkõige võib viivist nõuda

selliselt, et kohus mõistaks välja kindla summana kuni otsuse tegemiseni ja edasi protsendina

põhinõudest. Seega annab seadus hagejale õiguse nõuda sissenõutavaks mittemuutunud viivist

ka alates hagi esitamisest kuni põhivõlgnevuse tasumine.

45. Kohus on eelnevalt tuvastanud, et hageja poolt kostjale esitatud taganemisavalduse

kohaselt oli nõuete kogusumma (34 335,00 + 17 167,50) 51 502,50 eurot (edaspidi põhinõue)

tasumise tähtajaks 15.08.2024. Kostja viidatud kohustusi nimetatud tähtajaks ei täitnud.

02.09.2024 kostjale edastatud nõudekirjas andis hageja kostjale põhinõude täitmiseks uue

täiendava tähtaja kuni 08.09.2024. Kuna ka selleks tähajaks kostja põhinõuet ei tasunud, siis

on hagejal õigus nõuda kostjalt põhinõude summalt 51 502,50 eurot tasumisega viivitamise

aja eest viivist alates 09.09.2024. Viivise määraks on seadusjärgne viivisemäär. Hageja on

arvestanud viivist hagi esitamise hetke seisuga 551,61 eurot. Kostja ei ole hageja

viivisenõudele sisulisi vastuväiteid esitanud. Seega on perioodi 09.09.2024 kuni kohtuotsuse

tegemiseni 30.04.2025 põhivõlgnevuselt 51 502,50 eurot VÕS § 113 lg 1 teises lauses

sätesatud määras arvestatav viivis summas 3853,07 eurot ( vt viivisekalkulaator).

46. Vaidlust pole selle üle, et kostja on pärast hagi esitamist tasunud hagejale 3435 eurot ja

08.04.2025 tasunud kostjale 2000 eurot. Kostja on makse selgitusse märkinud „Väike-Rae tee

2/12-25 ostuhinna tagasimakse“. Kostja on seisukohal, et ta on tasunud ostuhinna

tagasimakseid kokku 5435 eurot. Hageja on seisukohal, et kostja poolt tehtud makseid tuleb

lugeda tasutuks kõrvalnõuete katteks. VÕS § 88 lg 1 kohaselt kui võlgnik peab võlausaldajale

üle andma raha või liigitunnustega esemeid või osutama samaliigilisi teenuseid mitme erineva

kohustuse täitmiseks ja üleantud rahast, esemetest või osutatud teenustest ei piisa kõigi

kohustuste täitmiseks, võib võlgnik määrata, missuguse kohustuse täitmiseks on raha või

esemed üle antud või teenus osutatud. Seega on hagejal õigus määrata, millise kohustuse

katteks on kostja poolt 5435 eurot tasutud. 09.04.2025 toimunud kohtuistungil on hageja

määranud, et kostja poolt on 5435 eurot tasutud kõrvalkohustuste (viiviste) katteks.

47. Kuivõrd kostja on tasunud kohtumenetluse ajal 5425 eurot ja hageja on määranud, et

nimetatud summa tuleb lugeda tasutuks kõrvalnõuete katteks, siis on kostja poolt tasutud

kohtuotsuse tegemise aja seisuga sissenõutavaks muutunud viivis summas 3853,07 eurot.

Seega tuleb kohtuotsuse aja tegemise aja seisuga sissenõutavaks muutunud viivise nõue

summas 3853,07 eurot jätta rahuldamata.

48. VÕS § 367 alusel tuleb kostjalt hageja kasuks välja mõista viivis põhinõudelt summas 51

502,50 eurot VÕS § 113 lg 1 teises lauses sätestatud määras alates 01.05.2025 kuni

põhinõude kohase täitmiseni.

49. Kohus on eelnevalt tuvastanud, et hagejal on õigus nõuda kostjalt VÕS § 189 lg 1

kolmanda lause alusel intresse summas 2292,92 eurot. Kohus on eelnevalt tuvastanud, et

kostja on kohtumenetluse ajal tasunud hagejale 5435 eurot, mille hageja on määranud tasutuks

kõrvalkohustuste katteks. Kostja poolt tasutud 5435 eurot on kohus hageja taotlusel lugenud

summas 3853,07 eurot tasutuks viiviste katteks. Seega tuleb ülejäänud summa 1581,93 eurot

lugeda tasutuks VÕS § 189 lg 1 kolmanda lause alusel väljamõistmisele kuuluva intressi

nõude katteks. Seega tuleb kostjalt välja mõista hageja kasuks intressid summas 710,99 eurot

(2292,92-1581,93).

50. Kokkuvõtteks kuulub hagi rahuldamise osaliselt. Kohus mõistab kostjalt hageja kasuks

välja põhivõlgnevuse summas 34 335,00 eurot, intressi summas 710,99 eurot, leppetrahvi

summas 17 167,50 eurot ja viivise põhivõlgnevuselt summas 51 502,50 eurot VÕS § 113

lõike 1 teises lauses sätestatud määras alates 01.05.2025 kuni kohtuotsuse täitmiseni.

Menetluskulude jaotus

51. Tsiviilkohtumenetluse seadustiku (TsMS) § 177 lg 1 p 1 kohaselt määrab kohus

menetluskulude rahalise suuruse kindlaks kohtuotsuses või menetlust lõpetavas määruses.

TsMS § 177 lg 2 sätestab, et kui kohus ei määranud menetluskulude rahalist suurust kindlaks

vastavalt käesoleva paragrahvi lõike 1 punktile 1, määrab tsiviilasja sisuliselt lahendanud

maakohus menetluskulude suuruse kindlaks määrusega mõistliku aja jooksul kohtuotsuse või

menetlust lõpetava määruse jõustumisest.

52. Hagi osalise rahuldamise korral kannavad pooled TsMS § 163 lg 1 kohaselt

menetluskulud võrdsetes osades, kui kohus ei jaota menetluskulusid võrdeliselt hagi

rahuldamise ulatusega või ei jäta menetluskulusid täielikult või osaliselt poolte endi kanda.

Käesoleva juhul on kohus rahuldanud osaliselt hageja intressinõude. Hageja palus kostjalt

välja mõista intressi summas 8736,49 eurot ja kohus on leidnud, et hagejal on õigus nõuda

kostjalt intressi summas 2292,92 eurot. Ülejäänud hageja nõuded luges kohus põhjendatuks.

Kohus on küll jätnud kostjalt välja mõistmata viivised summas 3853,07 eurot ja intressi

summas 1581,93 eurot, sest kostja on nimetatud summad hagejale pärast hagi esitamist

tasunud, kuid tegemist on sisuliselt TsMS § 168 lg 5 olukorraga ja nende nõuetega seotud

menetluskulud tuleb jätta kostja kanda.

53. Kohus jaotab menetluskulud võrdeliselt hagi rahuldamise ulatusega. Hagi esemeks on

rahaline nõue ning seega on hagi rahuldamise ulatus välja arvutatav. Kohus rahuldab hageja

nõude ligikaudu 90% ulatuses. Seega jäävad menetluskulud 90% ulatuses kostja kanda ning

10% ulatuses hageja kanda.

54. Kohus määrab menetluskulud kindlaks tsiviilkohtumenetluse seadustiku (TsMS) § 177 lg

2 sätestatud korras mõistliku aja jooksul kohtuotsuse jõustumisest.

/allkirjastatud digitaalselt/

Marget Henriksen

kohtunik