2-22-14872/58 · Tallinna Ringkonnakohtu tsiviilkolleegium

K O H T U M Ä Ä R U S

Kohus

Tallinna Ringkonnakohus

Kohtukoosseis

Gea Lepik (eesistuja), Liis Arrak ja Kairi Piirisild

Määruse tegemise aeg ja koht

30. aprill 2025, Tallinn

Kohtuasja number

2-22-14872

Kohtuasi

Tallinn, Järveotsa tee 9 korteriühistu avaldus F.C,

W.J, D.Q, Q.I ja Y.N vastu 90 784 euro

väljamõistmiseks

Vaidlustatud kohtulahend

Harju Maakohtu 20. mai 2024. a määrus

Kaebuse esitaja ja liik

Tallinn, Järveotsa tee 9 korteriühistu määruskaebus

Menetlusosalised ja nende

esindajad ringkonnakohtus

Avaldaja Tallinn, Järveotsa tee 9 korteriühistu

(registrikood 80153717), seaduslikud esindajad juhatuse

liikmed U.A, H. Y, Y.T, C. F ja Q.A

Puudutatud isik F.C (isikukood XXX), lepinguline

esindaja Valdis Härmsalu

Puudutatud isik W.J (isikukood XXX)

Puudutatud isik D.Q (isikukood XXX)

Puudutatud isikute W.J ja D.Q lepinguline esindaja Lilia

Kožina

Puudutatud isik Q.I (isikukood XXX), lepinguline

esindaja Irina Kadõševitš

Puudutatud isik Y.N (isikukood XXX), lepinguline

esindaja Valdis Härmsalu

Menetluse liik

Kirjalik menetlus

RESOLUTSIOON

1. Jätta Harju Maakohtu 20. mai 2024. a määrus muutmata.

2. Jätta Tallinn, Järveotsa tee 9 korteriühistu määruskaebus rahuldamata.

3. Jätta määruskaebemenetluse menetluskulud Tallinn, Järveotsa tee 9 korteriühistu

kanda.

Edasikaebamise kord

2-22-14872

Määruse peale võib Riigikohtule esitada määruskaebuse 15 päeva jooksul alates määruse

kättetoimetamisest.

Määruskaebemenetluses võib menetlusosaline Riigikohtus menetlustoiminguid teha ning

avaldusi ja taotlusi esitada ise või advokaadi vahendusel. Kui menetlusosaline taotleb

määruskaebuse esitamiseks menetlusabi, tuleb kaebetähtaja kestel lisaks menetlusabi

taotlusele esitada ka määruskaebus.

Menetluskulude rahalise suuruse määrab asja lahendanud maakohus mõistliku aja jooksul

pärast kohtuotsuse või menetlust lõpetava määruse jõustumist.

MENETLUSE KÄIK

1. Tallinn, Järveotsa tee 9 korteriühistu (avaldaja, korteriühistu) esitas 23. septembril 2022

(täpsustatud 1. novembril 2022) Harju Maakohtule tsiviilasjas nr 2-21-18340 vastuhagi,

milles palus solidaarselt F.C-lt (puudutatud isik I), W.J-ilt (puudutatud isik II), D.Q-lt

(puudutatud isik III), Q.I-lt (puudutatud isik IV) ja Y.N-ilt (puudutatud isik V) (koos ka

puudutatud isikud) korteriühistu kasuks välja mõista 90 784 eurot ja sellelt seadusjärgses

määras viivise alates hagi esitamisest kuni nõude täitmiseni. Maakohus eraldas 4. oktoobri

2022. a määrusega vastuhagis esitatud nõuded eraldi menetlusse, võttis 28. novembri 2023. a

määrusega hagi menetlusse ja otsustas 9. jaanuari 2024. a määrusega menetleda asja hagita

asjana.

1.1. Avalduse kohaselt valmis 11. juunil 2021 Järveotsa tee 9 korterelamu (korterelamu)

audit (ekspertiis), kus märgiti, et korterelamu lodžade metallosad on tugevalt korrodeerunud

ja amortiseerunud ning rõdude piirdepaneelidest on avariilised 75–85%. Eksperdi hinnangul

on allakukkumise ohus kuue rõdu paneelid. Tegemist on eluohtliku olukorraga, kus rõdude

piirdepaneelid võivad kellelegi pähe või alumistele rõdudele kukkuda. Alates ekspertiisi

valmimisest, s.o enam kui aasta jooksul on olukord veelgi halvenenud.

1.2. Puudutatud isikud moodustasid 2021. a mais initsiatiivgrupi korterelamu kapitaalremondi

takistamiseks. Nende eesmärk oli saavutada olukord, kus tuleohutusnõuetele mittevastavad

plastmassist omavoliliselt kinni ehitatud rõdud jääksid korterelamule alles. Tallinna

Linnavalitsuse 2022. aastal kinnitatud korterelamu renoveerimise projektis on märgitud, et

omavoliliselt kinni ehitatud rõdud demonteeritakse remondi käigus. Korteriühistul on

avariiremondi tegemise kohustus vastavalt ehitusseadustiku (EhS) §-le 19 ja rõdude

ekspertiisile. Remondi tegemata jätmisega kaasneks ohtlik olukord (rõduplaatide alla

kukkumise oht suureneb) ja selle saab kõrvaldada ainult kapitaalremondiga.

1.3. Puudutatud isikud on kolme aasta jooksul takistanud remondi tegemist. Puudutatud isikud

on 11. septembri 2020. a ja 27. aprilli 2021. a üldkoosolekutel hääletanud remondi tegemise ja

laenu võtmise vastu, mistõttu ei ole senini parandatud korterelamut ega selle rõdusid.

Omavahenditest ei oleks korteriühistu suutnud 2021. aastal isegi korterelamu rõdusid

remontida. Lisaks vastuhääletamisele on puudutatud isik IV levitanud ebaõiget informatsiooni

teistele korterelamu elanikele (pannud lendlehti postkastidesse), mis on takistanud

korterelamu renoveerimist ja rõdude parandamist (s.o vastava otsuse vastuvõtmist).

1.4. Puudutatud isikute käitumine on vastuolus korteriomandi- ja korteriühistuseaduse (KrtS)

§ 12 lg-ga 2. Puudutatud isikute kohustuseks on tagada enda korteriomandi ja kaasomandi

korrashoid ning kasutamise ohutus, sh avariilise olukorra likvideerimine (EhS § 19 lg 1 p 4 ja

KrtS § 31 lg 1 p 1). Korteriühistu on tõendanud, et korterelamu rõdud on ohtlikud, sest need

2 (10)

2-22-14872

võivad alla kukkuda ja tekitada kahju (sh teistele korteriomanikele, korteriühistule ja

kolmandatele isikutele).

1.5. Puudutatud isikute käitumisega on korteriühistule tekkinud kahju (võlaõigusseaduse

(VÕS) § 115), mis seisneb korterelamu remondikulude suurenemises (ehitushindade

hinnatõusus). 2021. a kevadel oli korterelamu remontimiseks soodsaim pakkumine 408 326

eurot. Sama aasta lõpus oli soodsaim hinnapakkumine aga 499 110 eurot. Seega on hind

tõusnud 90 784 eurot. Lisaks oleks Swedbank AS 2021. a lõpus korteriühistule korterelamu

kapitaalremondiks laenu andnud intressiga 2,4%. Praeguseks ajaks on laenu võtmise

tingimused muutunud, kuna Swedbank AS tõstis fikseeritud intressi 4,5%-ni. Sellega

kaasneks laenu kasutamiseks ligikaudu 150 000 euro suurune lisakulu ning sellise intressiga

laenu võtmine käib korteriühistule üle jõu. Ka on puudutatud isikud Swedbank AS kinnitusel

panka hoiatanud seoses pooleliolevate kohtumenetlustega (puudutatud isikud on vaidlustanud

korteriomanike üldkoosolekute otsused) ja palunud laenu andmisega oodata kuni

kohtulahendite tegemiseni. Oma tegevusega on puudutatud isikud tekitatud kahju

korteriomanikele ja korteriühistule tervikuna.

1.6. Avariiremondi tegemiseks ja laenu võtmiseks üldkoosolekult nõusoleku saamisel

lähtutakse KrtS § 36 lg-st 1 ja §-st 39 ning otsus võetakse vastu KrtS § 9 lg-s 3 sätestatud

häälteenamusega. Ka Eesti Korteriühistute Liit kinnitas, et kui ühistu otsustab laenu võtta ja

laenukohustus kas iseseisvalt või koos olemasolevate kohustustega ületab korteriühistu

eelmise majandusaasta majandamiskulude summa, tuleb otsuste vastuvõtmisel lähtuda KrtS §

36 lg-st 1 (viitega KrtS § 9 lg-le 3). Seega ei ole tegemist KrtS §-s 38 sätestatud olukorraga

ehk ehitusliku või muu kaasomandi eseme korrashoiuks vajalikust muudatusest suurema

ümberkorralduse tegemisega.

2. Puudutatud isikud I ja V palusid jätta avalduse rahuldamata ning menetluskulud

korteriühistu kanda.

2.1. Avaldusest ei nähtu, milles seisnes puudutatud isikute rikkumine, kuidas see takistas

rõdude renoveerimist või vahetamist, milles seisneb põhjuslik seos väidetava rikkumise ja

kahju vahel ning puudutatud isikute süü. Kui puudutatud isikud ei ole seadusest või muust

õigussuhtest tulenevat kohustust rikkunud, ei saa nende vastu esitada kahju hüvitamise nõuet.

Puudutatud isikutel on õigus hääletada üldkoosolekutel oma siseveendumuse ja arusaamade

põhjal, mitte kellegi meelepära või sunni alusel.

2.2. Korteriühistu esitatud tõendid on omavahel vastuolus, sest lodžapaneelide seisukorra

ekspertiisis esitatud tööde loetelu ei sisaldu korteriühistu esitatud kolmes hinnapakkumises.

Kõikide hinnapakkumiste mahud on oluliselt suuremad kui ainult lodžapaneelide ja kinnituste

rekonstrueerimine. Puudutatud isikud ei saanud endale võtta rahalisi kohustusi, mis käivad

neile üle jõu. Korteriühistu ei tõendanud, miks esitatud hinnapakkumised ei vasta avariiliste ja

ohtlike lodžapaneelide remondile.

3. Puudutatud isik II palus jätta avalduse rahuldamata ja menetluskulud korteriühistu kanda.

3.1. Korteriühistu ei ole tõendanud, et otsust renoveerimistööde tegemiseks laenu võtmiseks

ei võetud vastu puudutatud isiku II tegevuse tõttu. Samuti ei ole korteriühistu tõendanud, et

puudutatud isik II oleks koostanud pöördumise korteriomanikele ja mõjutanud neid kuidagi

korterelamu renoveerimise ja laenu võtmise otsusele vastu hääletama, ega ka seda, et

puudututatud isik II ise selle otsuse vastu hääletas. Ka ei ole korteriühistu tõendanud, et

puudutatud isik II kuulub väidetavasse initsiatiivgruppi.

3 (10)

2-22-14872

3.2. Tsiviilasja materjalidest nähtuvalt (korteriomanike 27. juuni 2019. a üldkoosoleku

protokoll) teadis korteriühistu juba 2019. aastal, et korterelamut, sh rõdusid on vaja

remontida. Seega planeeris juhatus vähemalt alates 2019. aastast remondi alustamist, kuid

üldkoosolekutel seoti remondi alustamine igal aastal (v.a 2021) laenu võtmisega. Juhatus

oleks võinud korteriühistu vahendite arvelt alustada korterelamu järkjärgulist remonti laenu

võtmata. Seda, et korteriühistul olid selleks rahalised vahendid olemas, tõendavad

korteriühistu 2020. a ja 2021. a majandustegevuse kavad ja juhatuse ettekanded. Seega ei

mõjutanud laenu mittesaamine korteriühistu võimalust alustada õigeaegselt korterelamu

remonti, sh renoveerida seda osade kaupa (nt alustades kuue kõige ohtlikuma rõdu

parandamisega).

3.3. Juhatus ei tegelenud korterelamu haldamisega kuni 2021. aastani ja hakkas seejärel osasid

korteriomanikke süüdistama selles, et korteriühistul ei õnnestunud saada laenu korterelamu

remontimiseks. Korteriühistu juhatus sai rõdusid puudutava ekspertiisi 11. juunil 2021, kuid

üldkoosolek laenu võtmise ja ekspertiisis toodud puuduste kõrvaldamise otsustamiseks kutsuti

kokku alles kolme kuu pärast. Ka see viitab, et juhatus ise venitas laenu võtmise küsimuse

otsustamisega.

4. Puudutatud isik III palus jätta avalduse rahuldamata ja menetluskulud korteriühistu kanda.

Puudutatud isiku III vastuväited kattusid puudutatud isiku II omadega.

5. Puudutatud isik IV palus jätta avalduse rahuldamata ja menetluskulud korteriühistu kanda.

5.1. Korteriühistu ei ole tõendanud, et puudutatud isikud on korteriühistu initsiatiivgrupp.

Seejuures ei ole puudutatud isiku IV rõdu klaasitud ega omavoliliselt kinni ehitatud. Ka

moonutab korteriühistu fakte. Korteriühistu viitab avariiliste rõdude likvideerimisele, kuid

kohtule esitatud dokumentidest nähtub, et korteriühistu kavandab korterelamu

kapitaalremonti. Vastuolud esinevad ka kuupäevades.

5.2. Korteriühistu ei andnud korteriomanikele vajalikku teavet ja eksitas neid teadlikult,

kuritarvitades sellega korteriühistu liikmete usaldust. Avalduse lisana esitatud 11. septembri

2022. a protokollist nähtuvalt otsustati võtta laenu korterelamu renoveerimistöödeks. Samas

puudub korteriomanikel, sh puudutatud isikul IV teave selle kohta, mida tähendab

renoveerimine ja kus saab tutvuda kavandatud tööde projektidega.

5.3. Puudutatud isikul IV on õigus üldkoosolekul vastavalt oma soovile hääletada otsuse

poolt, vastu või olla erapooletu, samuti küsida otsustamiseks täiendavat teavet. Korteriühistu

ei ole tõendanud, et puudutatud isik IV tekitas oma arvamusega korteriühistule kahju. Juhul,

kui viivitamine tekitanuks kaasaomandi esemele olulist kahju, saanuks juhatus otsustada

rõdude remondi ka üldkoosolekuta (KrtS § 37). Kui korteriühistu seda teha ei otsustanud,

vastutab selle eest korteriühistu, mitte puudutatud isikud. Lisaks nähtub majandusaasta

aruannetest, et korteriühistu oleks saanud teha rõdude remondi ka laenu võtmata.

Korteriühistul oli raha avariitööde, sh rõdude remondi jaoks.

Maakohtu määrus ja põhjendused

6. Maakohus jättis 20. mai 2024. a määrusega avalduse rahuldamata ja menetluskulud

korteriühistu kanda, jättes menetluskulude rahalise suuruse kindlaks määramata.

6.1. Maakohus nõustus korteriühistuga, et tööd, mille tegemist korteriühistu planeeris,

kuuluvad tavapärase valitsemise raamidesse ja need eeldavad üldkoosoleku otsust. Maakohus

viitas KrtS § 20 lg-le 1, § 22 lg-le 1, § 35 lg-le 1 ja lg 2 p-le 6, § 36 lg-le 1 ja korteriühistu

4 (10)

2-22-14872

põhikirja p-le 6.7 ning selgitas otsuste vastuvõtmist korteriomanike üldkoosolekul. Ka selgitas

maakohus, et korteriühistu liikmele võib hea usu põhimõttest tuleneda mh kohustus mitte

kahjustada ühistut ja panustada selle juhtimisse, mille väljendusena võib ta mh olla

kohustatud hääletama maja valitsemiseks vajalike otsuste poolt või nõustuma valitsemiseks

vajalike kokkulepetega. Seejuures on vajalik tahteavaldus võimalik kohtulahendiga asendada

tsiviilseadustiku üldosa seaduse (TsÜS) § 68 lg 5 ja täitemenetluse seadustiku (TMS) § 184 lg

1 esimese lause alusel. Korteriomanik saab sarnaselt ühingu liikmega põhjustada kahju, kui ta

rikub hea usu põhimõtet ja kohustust hääletada kindlal viisil. Lisaks sellele, et asjaomane

tahteavaldus on võimalik asendada kohtulahendiga, on võimalik VÕS § 115 alusel esitada

kahju hüvitamise nõue.

6.2. Maakohus asus seisukohale, et korteriühistu ei ole tõendanud initsiatiivgrupi

moodustamist, puudutatud isikute (maakohus ekslikult märkinud „avaldajate“) sellesse

kuulumist ega ka ühistu liikmete negatiivset mõjutamist. Samuti ei ole korteriühistu

tõendanud, et korteriühistu liikmetele on koostatud pöördumine (ettepanek rõdude

remonttööde tegemiseks laenu võtmata) ja et selle koostas keegi puudutatud isikutest. Ka ei

ole tõendatud, et just see pöördumine mõjutas 13 korteriühistu liiget hääletama laenu võtmise

vastu, üks liige jäi erapooletuks ja üheksa korteriühistu liiget ei tulnud koosolekule.

6.3. Maakohus tuvastas, et tõendatud on asjaolu, et puudutatud isikud I, IV ja V hääletasid

renoveerimistööde tegemisele ja laenu võtmisele vastu. Samas selgitas kohus, et KrtS § 20 lg

1 kohaselt võetakse otsused vastu häälteenamusega ning häälteenamus sõltub korteriomanike

tahtest. KrtS § 22 lg 1 kohaselt annab korteriomand korteriomanikule ühe hääle, kuid hääle

sisu on seaduses määratlemata. Seega on korteriomanikul otsustusvabadus ja seadus ei

kohusta teda hääletama kindlal viisil. Korteriühistu ei saa eeldada, et kõik korteriomanikud on

alati ühel meelel ning korteriühistu saab otsused soodsal ajal ja viisil ühehäälselt vastu võtta.

Samuti on puudutatud isikutel sõnavabadus ja õigus levitada oma arvamust

renoveerimistöödega seonduva osas teistele korteriomanikele. Ainuüksi asjaolust, et

puudutatud isikud renoveerimist ei toeta ja selle poolt ei hääleta, ei saa järeldada nende

käitumist pahas usus ega esitada sel alusel nende vastu kahju hüvitamise nõuet. Puudutatud

isikud on põhjendanud, et vastu hääletamise tingisid info nappus, asjaolu, et neile teadaolevalt

oli korteriühistul piisavalt vara, et vähemalt avariilised tööd laenuta ära teha, ning

laenukohustuse täitmine käis nende hinnangul korteriomanikele üle jõu. Need on mõjuvad

kaalutlused otsuste vastu hääletamiseks ja üldkoosoleku otsuse vastu hääletamist ega

üldkoosoleku otsuste hilisemat vaidlustamist ei saa puudutatud isikutele ette heita. Puudutatud

isikud on realiseerinud enda seadusest tulenevaid õigusi sellisel viisil, nagu mõistlik isik seda

teeks. Iga eriarvamus ei saa olla isikule etteheidetav ega käsitatav rikkumisena. Maakohus ei

tuvastanud, et puudutatud isikud oleksid käitunud halvas usus või rikkunud enda kohustusi

korteriühistu või teiste korteriomanike ees.

6.4. Kuna maakohus ei tuvastanud puudutatud isikute rikkumist, ei analüüsinud kohus, kas

kahju tekkis ja millises ulatuses.

6.5. Maakohus viitas tsiviilkohtumenetluse seadustiku (TsMS) § 172 lg-le 1 ja jättis

menetluskulud korteriühistu kanda. Kohus märkis, et määrab menetluskulud vastavalt TsMS §

174 lg-le 4 kindlaks pärast kohtulahendi jõustumist TsMS § 177 lg-s 2 sätestatud korras.

5 (10)

2-22-14872

Määruskaebus ja menetluse edasine käik

7. Korteriühistu esitas määruskaebuse, milles palub maakohtu määruse tühistada ja teha uus

määrus, millega avaldus rahuldada. Menetluskulud palub korteriühistu jätta solidaarselt

puudutatud isikute kanda.

7.1. Määruskaebuse põhjenduste kohaselt jättis maakohus põhjendamatult rahuldamata

korteriühistu taotluse tunnistajate ülekuulamiseks. Lõpetades 30. aprilli 2024. a istungil asja

eelmenetluse, kaldus kohus kõrvale TsMS §-s 7 sätestatud poolte võrdsuse põhimõttest ja

rikkus korteriühistu menetlusõigusi. Ka ei tohi kohtu tegevus olla menetlusosalistele

üllatuslik. Kohus võrdsustas tunnistajate kutsumise kohtuistungile kirjalikus menetluses

tõendite esitamisega, viidates, et kohus määras 9. jaanuaril 2024 menetlusosalistele tähtaja

tõendite esitamiseks. Korteriühistu hinnangul oli tal õigus enne eelmenetluse lõppemist

kutsuda tunnistajad TsMS § 330 lg 1 alusel. Uurimispõhimõtte rikkumine ja korteriühistu

tõendamisvõimalusest ilmajätmine viisid ebaõige kohtulahendini.

7.2. Puudutatud isikutel oli vajalik teave otsuse tegemiseks olemas. Kõigile elanikele postitati

enne koosolekuid alati vajalikud materjalid, s.o projekt, majanduskava, laenudokumendid,

krediidi kulukuse raport ja hinnapakkumised. Seejuures võeti hinnapakkumised alati vähemalt

kolmelt ettevõttelt. Seega on paljasõnalised puudutatud isikute väited, nagu oleksid

dokumendid olnud puudulikud.

7.3. Maakohus leidis, et initsiatiivgrupi moodustamine ja puudutatud isikute sellesse

kuulumine on tõendamata. Just seda asjaolu sooviski korteriühistu tunnistajate ütlustega

tõendada. Lisaks tõendab puudutatud isikute initsiatiivgruppi kuulumist see, et kõik

puudutatud isikud takistasid pahatahtlikult korterelamu renoveerimist ja laenu võtmist (kolm

aastat), vaidlustades korteriomanike üldkoosoleku otsused tsiviilasjades nr 2-21-10024 ja 2-

21-18340.

7.4. Siinsel juhul oli korteriühistul EhS § 19 lg 4 ja rõdude ekspertiisi alusel avariiremondi

tegemise kohustus. Selliste tööde tegemise saab vastavalt KrtS §-dele 35 ja 38 otsustada

tavapärase valitsemise raames üldkoosolekul korteriomanike häälteenamusega. Puudutatud

isikute süü korteriühistule kahju tekkimisel seisneb selles, et nad olid teadlikud rõdude

piirdepaneelide allakukkumise ohust ja sellest, et need võisid mõnele alumisel korrusel

elavale naabrile pähe kukkuda ja surma põhjustada. Sellest hoolimata hääletasid puudutatud

isikud I, IV ja V korteriomanike üldkoosolekutel maja renoveerimise vastu ning puudutatud

isikud II ja III jäid hääletamisel erapooletuks (puudutatud isiku II hääl loeti laenu hääletustel

erapooletuks, kuigi ta ei osalenud hääletustel). Selliselt hääletamine säilitas korterelamu

ohtliku olukorra. Puudutatud isikule II on ette heidetav tegevusetus, kuivõrd ta oli

üldkoosolekute toimumisest teadlik, kuid otsustas neil mitte osaleda. Ka vaidlustasid

puudutatud isikud pahatahtlikult korteriomanike 27. aprilli 2021. a ja 21. septembri 2021. a

üldkoosolekute otsused renoveerimise ja laenu võtmise kohta.

7.5. Puudutatud isikute tegevus korterelamu kapitaalremondi tegemise takistamisel on

vastuolus KrtS § 12 lg-ga 2. Puudutatud isikud rikkusid neile hea usu põhimõttest tulenevat

kohustust hääletada üldkoosoleku otsuse poolt. Üldkoosoleku otsuse poolt hääletamise

kohustus tuleneb hea usu põhimõttest, kuivõrd see on vajalik kaasomandi osa valitsemiseks,

s.o kaasomandi korrashoiu ja kasutamise ohutuse tagamiseks. Seejuures olid rõdudega seotud

tööd kriitilise tähtsusega. Puudutatud isikud ei kasutanud enda õigusi heauskselt, vaid on

tekitanud enda käitumisega märkimisväärse kahju ehitushindade tõusu ulatuses, mille

hüvitamist korteriühistu VÕS § 115 lg 1 alusel nõuab.

6 (10)

2-22-14872

7.6. Kuivõrd kaebus tuleb rahuldada, palub korteriühistu jätta menetluskulud puudutatud

isikute kanda.

8. Puudutatud isikud vaidlesid määruskaebusele vastu ja palusid jätta see rahuldamata.

9. Maakohus määruskaebust ei rahuldanud ja edastas selle TsMS § 663 lg 5 alusel

läbivaatamiseks ringkonnakohtule.

RINGKONNAKOHTU SEISUKOHT

10. Ringkonnakohus leiab, et maakohtu määrus tuleb jätta TsMS § 657 lg 1 p 1 (koosmõjus

TsMS §-ga 659) alusel muutmata. Maakohtu määrus on seaduslik ja põhjendatud ning

määruskaebuse väited ei anna alust selle muutmiseks. Määruskaebus jääb rahuldamata.

11. Määruskaebemenetluses vaieldakse jätkuvalt selle üle, kas korteriühistul on KrtS § 12 lg-

st 2 ja VÕS § 115 lg-st 1 tulenev kahjunõue puudutatud isikute vastu. Ringkonnakohtu

hinnangul leidis maakohus põhjendatult, et korteriühistu ei ole tõendanud, et puudutatud

isikud oleksid käitunud halvas usus või rikkunud enda kohustusi korteriühistu või teiste

korteriomanike ees. Kolleegium nõustub maakohtu määruse põhjendustega ning TsMS § 654

lg 6 (koosmõjus TsMS §-ga 659) alusel ei pea vajalikuks neid täies ulatuses korrata.

Vastuseks määruskaebuse väidetele märgib ringkonnakohus järgmist.

12. KrtS § 12 lg 2 kohaselt peavad korteriomanikud omavahelistes suhetes, samuti suhetes

korteriühistuga järgima hea usu põhimõtet ja arvestama üksteise õigustatud huve. Seejuures

võib korteriomanikule hea usu põhimõttest iseenesest tuleneda kohustus hääletada teatud

otsuste vastuvõtmise poolt ja mitte tegutseda aktiivselt korteriühistu huvide vastaselt. Selle

kohustuse rikkumisega võib VÕS § 115 lg 1 alusel kaasneda ka kahju hüvitamise kohustus.

Siinsel juhul ei ole aga korteriühistu tõendanud, et konkreetsete otsuste vastuvõtmine (millele

puudutatud isikud vastu hääletasid või mille vastuvõtmisel nad ei osalenud) oleks olnud

korteriühistule vältimatult vajalik ja puudutatud isikute tegevus seega hea usu põhimõtte

järgimise ning teiste korteriomanike ja korteriühistu õigustatud huvide arvestamise kohustuse

rikkumine.

12.1. Asja materjalidest nähtuvalt olid korteriomanike 11. septembri 2020. a üldkoosoleku

päevakorras otsustamiseks mh järgmised punktid: p 2 „Korterelamu säilitamiseks ja

kaasajastamiseks renoveerimistööde teostamine“, p 3 „Laenu taotlemine korterelamu

renoveerimistöödeks ja omanikujärelevalvega seotud kuludeks Swedbanga kaudu summas

450 000 eurot tähtajaga 20 aastat ja laenumaksete graafikuga 20 aastat“ (erakorralise

üldkoosoleku protokoll, dtl-d 27 ja 28). Korteriomanike 27. aprilli 2021. a üldkoosoleku

päevakorras olid otsustamiseks mh järgmised punktid: p 1 „Teostada korterelamu

säilitamiseks ja ajakohastamiseks järgmised renoveerimistööd: Paneelelamu fassaadid

rekonstrueeritakse, fassaadiseinad soojustatakse soojusisolatsiooniga, eluruumide sisekliima

normaliseerimiseks paigaldatakse värskeõhuklapid, vanade rõdupiirete konstruktsioon

vahetatakse ja rõdud klaasitakse raamideta klaasisüsteemiga. Omaalgatuslikult paigaldatud

rõdude klaasid demonteeritakse ja rõdude ette paigaldatakse avatav klaaside süsteem.

Betoonist välis- ja sisepinnad (laed, ja soojustamata külgseinad) renoveeritakse ja värvitakse

üle. Rõdu põranda pind puhastatakse ja kaetakse hüdroisolatsiooniga.“, p 2 „Taotleda

Swedbank AS-lt (edaspidi Pank) nimetatud renoveerimistööde (sh. kaasnevate projekteerimis-

ja omanikujärelevalvega seotud kulude) finantseerimiseks laenu maksimaalselt 450 000 euro

suuruses summas, tähtajaga kuni 20 aastat ja laenumaksete graafikuga kuni 20 aastat.

Volitada korteriühistu juhatust sõlmima pangaga laenu- ja tagatislepingud.“ (erakorralise

7 (10)

2-22-14872

üldkoosoleku protokoll, dtl-d 30 ja 31). Korteriomanike 21. septembri 2021. a üldkoosoleku

päevakorras olid otsustamiseks mh järgmised punktid: p 1 „Teostada korterelamu

säilitamiseks ja ajakohastamiseks järgmised renoveerimistööd: paneelelamu fassaadi

rekonstrueeritakse, fassaadiseinad soojustatakse soojusisolatsiooniga, eluruumide sisekliima

normaliseerimiseks paigaldatakse värskeõhuklapid, vanade rõdupiirete konstruktsioon

vahetatakse ja rõdud klaasitakse raamideta klaasisüsteemiga. Omaalgatuslikult paigaldatud

rõdude klaasid demonteeritakse ja rõdude ette paigaldatakse avatav klaaside süsteem.

Betoonist välis- ja sisepinnad (laed ja soojustamata külgseinad) renoveeritakse ja värvitakse

üle. Rõdu põranda pind kaetakse hüdroisolatsiooniga ja katusele paigaldatakse teine kiht SBS-

ruberoidi“, p 2 „Taotleda Swedbank AS-lt (edaspidi Pank) nimetatud renoveerimistööde (sh.

kaasnevate projekteerimis- ja omanikujärelevalvega seotud kulude) finantseerimiseks laenu

maksimaalselt 500 000 euro suuruses summas, tähtajaga kuni 20 aastat ja laenumakse

graafikuga kuni 20 aastat. Volitada korteriühistu juhatust sõlmida pangaga laenu- ja

tagatislepingud“ (erakorralise üldkoosoleku protokoll, dtl-d 123 ja 124).

12.2. Ringkonnakohtu hinnangul nähtub eelnevast, et korteriomanike üldkoosolekutel

otsustamisele pandud küsimused puudutasid korterelamu kapitaalremondi tegemist ja selleks

vajaliku laenu võtmist, mitte üksnes avariiliste rõdude renoveerimist. Seejuures ei ole

korteriühistu toonud esile asjaolusid ega tõendeid, mille põhjal saaks järeldada, et korterelamu

vajas vältimatult tervikuna kapitaalremonti. Korteriühistu esitatud ekspertiis on tehtud

korterelamu lodžapaneelide, kinnituselementide ja piirete seisukorra kohta (dtl-d 5–25) ning

sellega on tõendatud üksnes avariiliste rõdude kiire renoveerimise vajadus.

12.3. Ringkonnakohus nõustub puudutatud isikutega selles, et avariiliste rõdude

renoveerimine ja korterelamu kapitaalremondi tegemine on erinevad tegevused. Seejuures ei

ole korteriühistu väitnud ega tõendanud, et puudutatud isikud oleksid olnud vastu avariiliste

rõdude renoveerimisele ja teisi korteriomanikke selle vastu ärgitanud. Puudutatud isikud on

esile toonud, et korteriühistul oli rõdude renoveerimiseks endal piisavalt rahalisi vahendeid,

mistõttu ei olnud nende tööde tegemiseks vaja laenu võtta. Kohtule esitatud tõendite kohaselt

oli korteriühistu remondifondi jääk 31. detsembri 2020. a seisuga 30 500 eurot (juhatuse

ettekanne, dtl 257), 2021. aasta lõpu seisuga oli korteriühistu rahaliste vahendite jääk

Swedbank AS-is 34 151 eurot ja AS-is SEB Pank 24 594 eurot (juhatuse ettekanne, dtl 258)

ning 31. detsembri 2022. a seisuga oli korteriühistu arvelduskontodel rahalisi vahendeid 75

938 eurot (2022. a majandusaasta aruanne, dtl 550). Korteriühistu ei ole neid andmeid ümber

lükanud ega tõendanud, et rõdusid ei oleks saanud renoveerida korteriühistu kontodel olevate

rahaliste vahendite arvel, s.o laenu võtmata. Veelgi enam, 30. aprilli 2024. a kohtuistungil on

korteriühistu esindaja avaldanud, et rõdude renoveerimisega on alustatud, kuid tööd on

pooleli (vt kohtuistungi protokoll, dtl 1100). Ka töödega alustamine viitab sellele, et

korteriühistul oli võimalik avariilised rõdud renoveerida ilma selleks laenu võtmata.

12.4. Maakohus on vaidlustatud määruse p-s 45 asjakohaselt märkinud, et üldjuhul on

korteriühistu liikmel otsustusvabadus, kas hääletada mingi otsuse poolt või vastu. Siinsel

juhul on puudutatud isikud ka põhjendanud, miks nad otsuste vastu hääletasid või

erapooletuks jäid (st otsuseid ei toetanud). Maakohus on neid põhjendusi vaidlustatud

määruse p-s 45 asjakohaselt hinnanud ning jõudnud põhjendatud järelduseni, et puudutatud

isikutel olid nende valitud viisil hääletamiseks mõjuvad kaalutlused.

12.5. Ka on korteriühistu liikmel õigus oma seisukohti ja argumente üldkoosolekul arutlusele

tulevates küsimustes tutvustada teistele korteriühistu liikmetele. Seejuures ei ole korteriühistu

tõendanud, et puudutatud isikud oleksid levitanud korteriomanike seas valeinfot. Asja

materjalidest nähtuvalt on korteriühistu pidanud valeinfo levitamiseks korteriomanike

8 (10)

2-22-14872

postkastidesse pandud nn lendlehtedel avaldatut. Kõnealusel lendlehel (dtl 29) on esmalt

juhitud korteriomanike tähelepanu rõdude kohta tehtud ekspertiisi tulemusele renoveerimist

vajavate rõdude koguarvu osas. Arvestades, et ekspertiisi p 3.4 kohaselt anti neljale rõdule

hinnang neid väljastpoolt vaadeldes (vt dlt 9), ei saa sellise tähelepaneku tegemist ja

küsimuste tõstatamist lendlehe koostajale ette heita. Teiseks on lendlehel väljendatud

arvamust, et korteriühistul on endal olemas rahalised vahendid avariiliste rõdude

renoveerimiseks. Selle näol on tegemist pelgalt arvamuse avaldamisega, mida ei saa lugeda

valeinfo levitamiseks. Lisaks ei ole korteriühistu tõendanud, et tal tegelikult ei oleks olnud

rõdude renoveerimiseks vajalikke vahendeid (vt praeguse määruse p 12.3).

12.6. Eelnevat kogumis arvestades ei ole siinsel juhul alust järeldada, et puudutatud isikud

oleksid rikkunud KrtS § 12 lg-st 2 tulenevaid kohustusi. Täiendavalt peab ringkonnakohus

vajalikuks märkida, et puudutatud isikute vastuhääled või otsustamisel erapooletuks jäämine

ei takistanud korteriühistul avariiliste rõdude remontimist. Kui rõdud olid sedavõrd

avariilised, et neid ähvardas alla kukkumine ja nad olid ohtlikud alumiste naabrite ja

kolmandate isikute elule ja varale, oli nende remontimine käsitatav kaasomandi eseme

säilitamiseks vajaliku toiminguna, mida korteriühistu juhatus oleks saanud KrtS § 37 lg 2

järgi ka ise otsustada.

13. Ka ei nõustu ringkonnakohus määruskaebuse etteheidetega maakohtule seonduvalt

korteriühistu tunnistajate ülekuulamise taotluse rahuldamata jätmisega. Ringkonnakohtu

hinnangul leidis maakohus põhjendatult, et korteriühistu 30. aprilli 2024. a taotlus tunnistajate

ülekuulamiseks esitati hilinenult.

13.1. Asja materjalidest nähtuvalt määras maakohus 9. jaanuari 2024. a määruses, et

menetlusosalised võivad soovi korral esitada kohtule täiendavaid asjaolusid ja tõendeid

hiljemalt 1. veebruariks 2024. Seejuures hoiatas kohus, et pärast viidatud tähtaega esitatud

tõendeid kohus vastu ei võta. Lisaks selgitas maakohus korteriühistule, et kahjunõude

esitamisel tuleb korteriühistul kohtu ette tuua ja tõendada, milliste otsuste poolt

korteriomanikud pidid hääletama ning kuidas nad seda kohustust rikkusid. Samuti peab

korteriühistu tõendama, et oma tegevusega on korteriomanikud käitunud hea usu vastaselt ja

jätnud tegemata vajaliku koostöö (dtl 243–246). Tunnistajate ülekuulamise taotluse esitas

korteriühistu alles 30. aprilli 2024. a kohtuistungil (dtl 1098).

13.2. TsMS § 329 lg 1 esimese lause kohaselt peavad menetlusosalised menetluses esitama

oma avaldused, taotlused, tõendid ja vastuväited nii varakult, kui menetluse seisund seda

võimaldab ning see on menetluse kiireks ja õigeks lahendamiseks vajalik. TsMS § 331 lg 1

sätestab, et kui menetlusosaline pärast selleks kohtu määratud tähtaja möödumist või TsMS

§-s 329 või 330 sätestatut rikkudes esitab avalduse, taotluse, tõendi või vastuväite, menetleb

kohus seda üksnes juhul, kui menetlusse võtmine ei põhjusta kohtu arvates menetluse

lahendamise viibimist või menetlusosaline põhistab, et hilinemiseks oli mõjuv põhjus. Kuigi

praegusel juhul ei ole tegemist hagimenetlusega, tuleb ringkonnakohtu hinnangul nendest

sätetest juhinduda TsMS § 477 lg 1 järgi ka hagita menetluses. Üksnes see, et hagita

menetluses tuleb kohtul lähtuda uurimisprintsiibist, ei tähenda seda, et kohus peab kõikide

hilinenult esitatud avalduste, seisukohtade ja tõenditega arvestama. Seejuures selgitas

maakohus 9. jaanuari 2024. a määruses ammendavalt korteriühistu tõendamiskoormust ning

maakohtu samas määruses määratud ligikaudu kuuajaline tähtaeg selle täitmiseks, sh

tunnistajate ülekuulamise taotluse esitamiseks, oli piisav. Ühtegi põhjendust, miks

korteriühistu esitas tunnistajate ülekuulamise taotluse alles 30. aprilli 2024. a istungil,

korteriühistu maakohtule ei esitanud. Selliseid põhjendusi ei ole korteriühistu esitanud ka

määruskaebuses.

9 (10)

2-22-14872

13.3. Samas ei mõjutanud tunnistajate üle kuulamata jätmine siinsel juhul ka asja lahendust.

Määruskaebusest nähtuvalt oleksid tunnistajad saanud anda ütlusi puudutatud isikute

hääletamise kohta 2021. aastal ja nende poolt remondi vastu võitlemise kohta (sh n-ö

initsiatiivgruppi kuulumise kohta). Üksnes seda, et puudutatud isikud oma seisukohti ja

argumente kapitaalremondi ja laenu võtmise põhjendatuse kohta ka teistele korteriomanikele

tutvustasid ning neile toetajaid otsisid, ei saa puudutatud isikutele ette heita. Isegi kui mõni

puudutatud isikutest kuulus korteriühistu väidetud initsiatiivgruppi ja pani teiste

korteriomanike postkastidesse nn lendlehti, ei ole korteriühistu tõendanud, et sel viisil oleks

levitatud valeinfot (vt praeguse määruse p 12.5), ega väitnud, et puudutatud isikud oleksid

teisi korteriomanikke kuidagi õigusvastaselt mõjutanud.

14. Eeltoodut arvestades ei ole määruskaebuse väited põhjendatud ning puudub alus

maakohtu määruse muutmiseks. Määruskaebus jääb rahuldamata.

15. TsMS § 696 lg 1 esimene lause võimaldab esitada ringkonnakohtu määruse peale

määruskaebuse Riigikohtule üksnes juhul, kui see on seaduse järgi lubatud. TsMS § 696 lg 3

kohaselt saab määruse peale esitada määruskaebuse.

Menetluskulude jaotus

16. Kuna maakohtu määrus jääb muutmata ja määruskaebus rahuldamata, ei ole alust muuta

maakohtu menetluskulude jaotust (TsMS § 173 lg 3).

17. Juhindudes TsMS § 173 lg-st 1 märgib kolleegium ringkonnakohtus kantud

menetluskulude jaotuse. Määruskaebuse menetlemise kulud jäävad kaebuse rahuldamata

jätmise tõttu TsMS § 171 lg 1 alusel korteriühistu kanda.

18. Kuivõrd maakohus ei ole vaidlustatud määruses hüvitatavate menetluskulude rahalist

suurust kindlaks määranud, ei tee seda TsMS § 174 lg 4 teisest lausest lähtudes kaebuse

lahendamisel ka ringkonnakohus. Hüvitatavate menetluskulude rahalise suuruse määrab

kindlaks asja lahendanud maakohus pärast menetlust lõpetava määruse jõustumist TsMS §

177 lg-s 2 sätestatud korras.

19. Menetluskulude jaotust saab vaidlustada üksnes selle kohtulahendi peale edasi kaevates,

millega menetluskulude jaotus kindlaks määrati (TsMS § 178 lg 1 esimene lause).

(allkirjastatud digitaalselt)

10 (10)