3-16-245/145 · Tallinna Ringkonnakohtu halduskolleegium

K O H T U O T S U S

EESTI VABARIIGI NIMEL

Kohus

Tallinna Ringkonnakohus

Kohtukoosseis

Eesistuja Janar Jäätma, liikmed Kaire Pikamäe ja

Veiko Vaske

Otsuse tegemise aeg ja koht

30. aprill 2025, Tallinn

Haldusasja number

3-16-245

Haldusasi

OÜ Merko Kodud (Suur-Paekalda OÜ ja Väike-

Paekalda OÜ õigusjärglane) kaebus Eesti Vabariigi

õiguspärase tegevusega tekitatud otsese varalise kahju

hüvitamiseks

Vaidlustatud kohtulahend

Tallinna Halduskohtu 19. aprilli 2024. a otsus

Menetlusosalised ja nende

esindajad

Kaebaja

OÜ

Merko

Kodud,

esindajad

vandeadvokaadid Triin Biesinger ja Veiko Viisileht

Vastustaja

Kliimaministeerium,

esindajad

vandeadvokaadid Kadri Härginen ja Allar Jõks

Menetluse alus ringkonnakohtus

Kaasatud haldusorgan Tallinna linn, esindaja Eva

Vanamb

Asja läbivaatamine

Kohtuistungil 20. veebruaril 2025

RESOLUTSIOON

1. Võtta toimikusse OÜ Merko Kodud 10. aprilli 2025. a avalduse lisa (dtl 3287–3289) ja

Kliimaministeeriumi 24. aprilli 2025. a avalduse lisa (dtl 3294–3300).

2. Jätta OÜ Merko Kodud apellatsioonkaebus rahuldamata ning Tallinna Halduskohtu

19. aprilli 2024. a otsuse resolutsioon muutmata.

3. Jätta menetlusosaliste menetluskulud nende endi kanda.

EDASIKAEBAMISE KORD

Otsuse peale võib esitada kassatsioonkaebuse Riigikohtule hiljemalt 30. mail 2025

(halduskohtumenetluse seadustiku (HKMS) § 212 lg 1).

Teine menetlusosaline võib esitada vastukassatsioonkaebuse 14 päeva jooksul

kassatsioonkaebuse vastukassatsioonkaebuse esitajale kättetoimetamisest arvates või

ülejäänud kassatsioonitähtaja jooksul, kui see on pikem kui 14 päeva (HKMS § 215 lg 3). Kui

menetlusosaline soovib kassatsioonkaebuse esitamiseks saada menetlusabi, tuleb tal selleks

esitada Riigikohtule taotlus. Menetlusabi taotluse esitamine ei peata menetlustähtaja

3-16-245

kulgemist (HKMS § 116 lg 5) ning kassatsioonitähtaja järgimiseks peab menetlusabi taotleja

esitama ka kassatsioonkaebuse (HKMS § 116 lg 6).

ASJAOLUD JA MENETLUSE KÄIK

1. OÜ Unigate sai 2002. aastal Tallinnas Paekalda tänav 5, 6, 6A ja 11 asuvate kinnistute

omanikuks. 1998. aastal kehtestatud detailplaneeringuga (DP) kavandati kinnistutele

korterelamud: Paekalda 5 ja 11 kinnistutele kuni kaheksakorruselised, Paekalda 6 kinnistule

kuni viiekorruseline. Paekalda 6A oli DP kohaselt tootmismaa/alajaama kinnistu.

2. Keskkonnaminister moodustas 3. veebruari 2006. a määrusega nr 9 „Mägi-kadakkaera,

püstkiviriku ja aasnelgi Maarjamäe klindi püsielupaiga kaitse alla võtmine ja kaitse-eeskiri“

(määrus nr 9) Maarjamäe klindi püsielupaiga (PEP) esimesse ja teise kaitsekategooriasse

kuuluvate taimeliikide kaitseks.

3. OÜ Unigate esitas 12. mail 2006 Keskkonnaministeeriumile taotluse, et kinnistud

vahetada. Maa-amet andis 2008. aastal osaühingule teada, et looduskaitseseaduse (LKS)

muutmise tõttu viiakse taotluse menetlus lõpuni kinnistute omandamise menetlusena (LKS §

20).

4. Tallinna Linnavalitsus kehtestas 21. oktoobril 2010 Lasnamäe elamualade üldplaneeringu

(ÜP), mille järgi paiknevad Paekalda 5, 6, 6A ja 11 kinnistud haljasala juhtotstarbega

rohealal.

5. OÜ Unigate jagunemise tulemusel sai 2012. aastal Paekalda 5, 6 ja 6A kinnistute

omanikuks Suur-Paekalda OÜ ning Paekalda 11 kinnistu omanikuks Väike-Paekalda OÜ.

6. Maa-amet edastas 2014. a augustis osaühingutele eksperdihinnangu, mille kohaselt oli

kinnistute väärtus omandamismenetluses järgmine: Paekalda 5 – 448 000 eurot, Paekalda 6 –

400 000 eurot, Paekalda 6A – 6000 eurot, Paekalda 11 – 448 000 eurot (kokku 1 302 000

eurot). Osaühingud nõustusid kinnistud nimetatud hinna eest riigile võõrandama tingimusel,

et leping sõlmitakse kahe kuu jooksul.

7. Keskkonnaministeerium korraldas kinnistute hinna üle toimuvate läbirääkimiste ajal

2014. a juunis Maarjamäe klindi PEP-s inventuuri ja ekspertiisi. Maa-amet andis 11.

septembril 2014 osaühingutele teada, et omandamise menetlus pikeneb ekspertiisi tulemuste

selgumiseni.

8. Ekspertiisi järelduste kohaselt ei olnud eramaadel paiknev puhverala mägi-kadakkaera ja

püstkiviriku seisundile soodsat mõju avaldanud. Puhverala sobivus aasnelgile oli vähenenud.

Seetõttu pidas ekspert otstarbekaks Paekalda 5, 6, 6A ja 11 kinnistud PEP-st välja arvata.

9. Keskkonnaminister arvas 27. märtsi 2015. a määrusega nr 22 „Keskkonnaministri 3.

veebruari 2006. a määruse nr 9 „Mägi-kadakkaera, püstkiviriku ja aasnelgi Maarjamäe klindi

püsielupaiga kaitse alla võtmine ja kaitse-eeskiri“ muutmine“ kinnistud PEP-st välja. Määruse

eelnõu seletuskirja kohaselt on muutunud kasvukohtade kvaliteet ja liikide leviala. Varem

määratud puhverala ei ole seetõttu liikide kaitseks enam tervikuna vajalik.

10. Keskkonnaministeerium lõpetas 4. mai 2017. a käskkirjaga kinnisasjade omandamise

menetluse.

2(14)

3-16-245

11. Suur-Paekalda OÜ ja Väike-Paekalda OÜ esitasid 2. veebruaril 2016 halduskohtule

kaebuse, milles nõudsid Eesti Vabariigilt tekitatud kahju hüvitamist.

Kaebajad väitsid kokkuvõtlikult, et vastustaja on looduskaitseliste piirangute vajalikkuse osas

korduvalt meelt muutnud. Kinnistuid omandades arvestas OÜ Unigate põhjendatult, et

looduskaitseliste piirangute vajadust on 1998. a DP menetluses kaalutud ja ta saab DP ellu

viia. OÜ Unigate tegi kulutusi kavandatud elamurajooni projekteerimiseks. Osaühing oleks

saanud rajatavad korterid võõrandada kinnisvaraturu kõrghetkel (2006˗2007). Praeguseks on

turuolukord oluliselt halvenenud. 1998. a DP on aegunud. Kinnistute väärtus on vähenenud

põhjusel, et kinnistud on Lasnamäe elamualade ÜP-ga arvatud rohealasse ning neid pole enam

võimalik kavandatud viisil arendada. Määruse nr 9 alusel kehtestatud piirangud riivasid enam

kui üheksa aasta vältel oluliselt kaebajate omandiõigust ja ettevõtlusvabadust. Kaebajad

nõudsid kahju hüvitamist neljal alternatiivsel alusel:

1) vastustaja tekitas neile kahju määruse nr 9 kui õigusvastase haldusaktiga (riigivastutuse

seaduse (RVastS) § 7 lg 1). Kinnistud arvati PEP-i koosseisu põhjendamatult. Omandiõiguse

piirang ei olnud proportsionaalne. Seda kinnitab ka asjaolu, et kinnistud arvati hiljem PEP-st

välja;

2) vastustaja viivitas piirangute kaotamisega (RVastS § 7 lg 2). Vastustaja oleks pidanud juba

2006. a-l veenduma, et kehtestatud piirangud ei olnud vajalikud;

3) kahju tekitati sellega, et riik jättis andmata õigustloova akti, mis võimaldaks kahju

hüvitamist olukorras, kus kaebaja on pidanud taluma enam kui üheksa aasta vältel

omandiõiguse piiranguid. Seetõttu tuleb kaebajale mõista kahjuhüvitis välja RVastS § 14

alusel;

4) kui vastustaja tegevus oli õiguspärane, tuli hüvitis välja mõista RVastS § 16 alusel.

Kaebajate õigusi on piiratud erakordselt sellega, et nad ei saanud oma kinnistuid üheksa aasta

vältel kasutada ning nad kaotasid võimaluse saada hüvitist LKS § 20 alusel.

12. Äriühingute ühinemise järel sai kaebajate õigusjärglaseks AS Merko Ehitus Eesti.

13. Tallinna Halduskohus rahuldas 22. aprilli 2019. a otsusega kaebuse osaliselt. Kohus

mõistis vastustajalt kaebaja kasuks välja 760 000 euro suuruse hüvitise koos viivisega alates

2. veebruarist 2016 kuni põhinõude täitmiseni.

14. Tallinna Ringkonnakohus rahuldas 12. novembri 2019. a otsusega mõlema poole

apellatsioonkaebused osaliselt, tühistas halduskohtu otsuse osas, millega halduskohus mõistis

kaebaja kasuks välja hüvitise, viivise ja menetluskulud (resolutsiooni punkt 1), ning saatis

asja tagasi halduskohtule hüvitise suuruse kindlaksmääramiseks (resolutsiooni punkt 3).

Ringkonnakohus tuvastas otsuse resolutsioonis, et kaebajal on õigus nõuda riigivastutuse

seaduse (RVastS) § 16 alusel õiglast hüvitist selle eest, et tema kinnistutel kehtis 3.

veebruarist 2006 kuni 27. märtsini 2015 kaitsekord, mis takistas oluliselt kinnistute

sihtotstarbelist kasutust (resolutsiooni punkt 2).

15. Riigikohus rahuldas 5. märtsi 2021. a otsusega vastustaja kassatsioonkaebuse ning jättis

kaebaja vastukassatsioonkaebuse rahuldamata. Halduskolleegium tühistas ringkonnakohtu

otsuse resolutsiooni punktid 2 ja 3 ning tegi uue otsuse kaebaja nõuete osas hüvitada talle

vastustaja õigusvastase tegevusega ja tegevusetusega tekitatud kahju ning vastustaja

õiguspärase tegevuse tõttu saamata jäänud tulu, jättes need nõuded rahuldamata. Riigikohus

saatis kaebuse Eesti Vabariigi õiguspärase tegevusega tekitatud otsese varalise kahju

hüvitamise nõude osas uueks läbivaatamiseks halduskohtule.

3(14)

3-16-245

16. Tallinna Halduskohus jättis 19. aprilli 2024. a otsusega OÜ Merko Kodud kaebuse

rahuldamata. Halduskohus esitas otsuses kokkuvõtlikult järgmised põhjendused:

1) kohtul tuleb hinnata, kas kaebajal on õigus nõuda kahju hüvitamist RVastS § 16 alusel;

2) kohtul tuleb kontrollida, kas tõele vastab kaebaja väide, et talle varaline kahju kinnistute

väärtuse olulise vähenemise tõttu tekkis. Kaebaja omandiõigus ja ettevõtlusvabaduse riive on

erakordne, kui kinnistute väärtus oluliselt vähenes selle pärast, et kinnistutel kehtis püsipaiga

kaitserežiim;

3) Riigikohus järeldas, et kaebaja väidetud otsese varalise kahju põhjustas määrus nr 9 ja ka

ÜP mõju kinnistu väärtusele tuleb omistada riigile. Riigikohus ei kujundanud seisukohta, kas

kaebajale varaline kahju tekkis, mida tuli halduskohtul analüüsida. Halduskohtul tuli

kinnistute väärtus välja selgitada võimalikult kohtuotsuse tegemise lähedasel ajal. Samuti võis

kohus arvesse võtta varem tehtud hinnanguid. Lisaks mõjutas kinnistute väärtus, kas neile

oleks võimalik anda ehitusõigus;

4) kahjuhüvitise määramisel tuleb lähtuda asjaolust, et kinnistute väärtused kohtuotsuse

tegemise ajal jäävad paljuski hüpoteetiliseks, kuna lõplik selgus hindamise lähtealustes (sh

ehitusmaht) puudub. Aastate jooksul pole kaebaja ja linn DP algatamises kokkuleppele

jõudnud;

5) kinnistute väärtuse määramise algpunktiks tuleb võtta 2014. a eksperthinnang. Tegemist on

kinnistute riigile omandamise menetluses esitatud eksperthinnanguga, millega mõlemad

pooled nõustusid. Mõlemad pooled pidasid 2014. aastal, s.o ajal, mil kehtisid

looduskaitselised piirangud, seda hinda adekvaatseks, kompenseerimaks kinnistute tegelikku

väärtust. 2014. a eksperthinnang lähtus sellest, et kinnistud hoonestatakse 1998. a DP

mahtusid arvestades. Tegelikkuses pidas Tallinn juba 2005. aastal 1998. a DP-d vananenuks

ning ei oleks aktsepteerinud selle täiemahulist realiseerimist. Seega ei mõjutanud kinnistute

turuväärtust 2006. aastal üksnes looduskaitselised piirangud, vaid ka vananenud DP. Väga

keeruline või võimatu on hinnata, milline olnuks kinnistute väärtus 2006. aastal, kui

ehitusmahte oleks kärbitud. Võimalik on anda hinnang täismahu alusel, mida saab vajadusel

korrigeerida. Eksperthinnangu kohaselt oli 2014. aastal Paekalda tn 5 kinnistu väärtuseks 448

000 eurot, Paekalda 6 väärtuseks 400 000 eurot, Paekalda 6a väärtuseks 6 000 eurot ja

Paekalda 11 väärtuseks 448 000 eurot. Hindamisel ei arvestatud looduskaitselisi piiranguid.

Nagu öeldud, võeti hindamisel arvesse 1998. a DP-ga ettenähtud ehitusmahud;

6) kahju arvestamise teiseks tähiseks tuleb võtta kinnistute väärtus võimalikult kohtuotsuse

tegemise aja seisuga. Kõige hilisemaks hinnanguks on V. Laansoo eksperthinnang, mis

kajastab kinnistute väärtust 29. novembri 2023. a seisuga. Selles hinnangus on V. Laansoo

hinnanud kinnistute väärtust nii lähtudes sellest, kui realiseerida 1998. a DP, samuti lähtudes

uue DP eskiisprojekti järgsetest mahtudest. Esimesel juhul leidis V. Laansoo Paekalda tn 5

turuväärtuseks 1 651 000 eurot, Paekalda tn 6 turuväärtuseks 1 397 000 eurot, Paekalda 11

turuväärtuseks 1 651 000 eurot. Teisel juhul (eskiisprojekti mahud) on Paekalda tn 6

turuväärtuseks 464 000 eurot, Paekalda tn 5 turuväärtuseks 326 000 eurot ja Paekalda 11

turuväärtuseks 473 000 eurot. Eksperthinnangus on välja toodud, et hinnatud tulemused on

keskmisest madalama täpsusklassiga (+/- 15%). Esimese variandi kohaselt oleks kinnistute

turuväärtus 4 699 000 eurot, teise variandi puhul 1 263 000;

7) kinnistute turuväärtuse määramisel tuleb aluseks võtta eskiisprojektis toodud ehitusmahud.

1998. a DP realiseerimist tänasel päeval tuleb pidada selgelt ebarealistlikuks. Olukorras, kus

1998. a DP realiseerimine ei olnud tõenäoline juba 2006. a, arvestades DP kehtestamisest

möödunud aega (vt. kehtiva planeerimisseaduse § 124 lg 2 ning varem kehtinud

planeerimisseaduse § 9 lg 1) ja vastu võetud ÜP-d, mis 1998. a DP realiseerimist kuidagi ei

toeta, siis tuleb 1998. a DP realiseerimist tänasel päeval pidada perspektiivituks. Tallinna linn

seda ei toeta ning kaebajal puuduvad ka õiguslikud hoovad seda nõuda. Kaebaja on ise

tunnistanud, et eskiisprojekt on kooskõlastatud eelnevalt Tallinna linnaga ja tehtud linna

juhiste järgi, mistõttu ehitusmahtude suurenemine menetluse käigus ei ole tõenäoline. Uue DP

4(14)

3-16-245

realiseerimist eskiisprojekti alusel ei saa pidada aga perspektiivituks. Sõltub see eeskätt

kaebaja valmisolekust kompromisse teha ja lahendusi leida, mingil kujul ala hoonestamist on

Tallinn pidanud võimalikuks. Ehitusmahtude vähenemisel ei ole põhjuslikku seost PEP-i

piirangutega, vaid tegemist oli Tallinna linna planeerimisdiskretsiooni küsimusega. ÜP

juhtotstarve tulenes küll PEP-i piirangutest, kuid PEP-i piirangud ei ole determineerinud

ehitamise mahte, vaid seda, kas ehitada üleüldse saab. Seega pole kahju selgitamisel õige

lähtuda 1998. a DP mahtudest. Ka uue detailplaneeringu algatamise taotluse esitamine 2019 ja

selle hilisem täiendamine näitab, et kaebaja saab aru, et 1998. a DP-d tänasel päeval

realiseerida pole võimalik;

8) kinnistute turuväärtus pole oluliselt vähenenud 1 302 000 - 1 263 000 = 39 000 eurot.

Väärtuse vahe on umbes 3%, jäädes V. Laansoo 2023. a eksperthinnangus lubatud kõikumise

(+/- 15%) piiridesse. Arvestada tuleb veel sellega, et 2014. a eksperthinnangust lähtumine oli

kaebajat soosiv ning tegelik kinnistute väärtus 2006. aastal jäi ehitusmahtude kärpimise

vajaduse tõttu tõenäoliselt alla 1 302 000 euro. Seega ei saa PEP-i piirangute mõju lugeda

kaebaja õigusi erakordselt piiravaks, mistõttu ei ole täidetud RVastS § 16 kahju hüvitamise

koosseis;

9) teistsugust järeldust ei tooks kaasa ka lähtumine H. Suurmanni hinnangust kinnistute 2006.

a väärtuse kohta, mis samuti lähtub 1998. a DP mahtudest ja milles kinnistute väärtusi kokku

on hinnatud 1 537 000 eurole. Sellisel juhul tuleks vahe 274 000, mis moodustab 21,7%

kinnistute väärtusest 2023. a lõpu seisuga. Arvestades lubatud kõikumist +/- 15% ja seda, et

1998. a DP mahtu tuleks mingil määral allapoole korrigeerida, ei saaks ka siis väita, et

tegemist oleks olulise kinnistute väärtuse langusega;

10) V. Laansoo eksperthinnangut pole põhjust kõrvale jätta. Esitatud pole teavet selle kohta,

kas ja kuivõrd etteheidetavad vead mõjutaksid eksperthinnangu tulemust või milline siis oleks

õige ja õiglane kinnistute väärus. Ehitusmahud jäävad paratamatult ebaselgeks, kuid

arvestades seda, et eskiisprojekt on koostatud Tallinna linna näpunäidete järgi ja linn ei ole ka

enda korduvate märkuste tegemise käigus tähelepanu juhtinud arenduse põhjendamatult

suurele ehitusmahule, peab kohus mahte üsnagi adekvaatseteks. Ka Paekalda 6A kinnistu

väljajätmist ei saa pidada suureks veaks. Näiteks Paekalda 6a kinnistu väärtuseks hinnati

2014. a eksperthinnangus 6 000 eurot, mistõttu pole usutav, et selle kinnistu eraldi

väljatoomine väljuks eksperthinnangu väärtuse lubatud kõikumise vahemikust. Ka teiste

puuduste puhul pole läbivaatuse teostajad välja toonud, milline võiks olla puuduse mõju või

siis kinnistute õige turuväärtus. Seega on põhjendatud juhinduda kinnistute turuväärtuse

määramisel V. Laansoo 2023. a eksperthinnangust. V. Laansoo on 15. veebruaril 2024

selgitanud, et Paekalda 6A on arenduskrunte teenindava iseloomuga ja turu mõistes

turuväärtus puudub ning Paekalda tn 6A kinnistu lisamine eksperthinnangusse ei mõjuta

kuidagi hinnatud kinnistute turuväärtusi.

MENETLUSOSALISTE SEISUKOHAD RINGKONNAKOHTUS

17. Kaebaja taotleb apellatsioonkaebuses halduskohtu otsuse tühistamist ja kaebuse

rahuldamist kokkuvõtlikult järgmistel põhjendustel:

1) Riigikohus saatis asja halduskohtule tagasi otsese varalise kahju hüvitamise nõude

lahendamiseks. Halduskohus eiras Riigikohtu suuniseid;

2) halduskohus lähtus ekslikult 2014. a eksperthinnangust, mille kohaselt oli kinnistu väärtus

1 302 000 eurot. See hinnang kajastas kinnistute hüpoteetilist väärtust 2014. a seisuga. See

hinnang ei kajasta käesolevas vaidluses tähendust omavat hinda. Hind tuleb arvestada selle

alusel, kui PEP-i poleks kehtestatud. Sellisel juhul oleks V. Laansoo 2023. a eksperthinnangu

kohaselt kinnistute turuväärtus 4 699 000 eurot. Halduskohus jättis selle asjaolu tähelepanuta

ja eiras Riigikohtu seisukohta;

5(14)

3-16-245

3) halduskohus oleks pidanud diferentsihüpoteesi kohaselt võrdlema esmalt olukorda, milles

kaebaja oleks olnud 2024. a-l, kui PEP-i poleks kehtestatud, teiseks olukorraga, milles

kaebaja täna asetseb. Halduskohus oleks pidanud välja mõistma kahju 3 436 000 eurot (4 699

000-1 263 000). 2014. a ja 2023. a väärtused on võrreldamatud põhjusel, et täna on raha

väärtus teine kui omal ajal;

4) halduskohus jättis Alar Voitka hinnangu, milles kajastati aja tõttu vara väärtuse muutmist,

põhjendamatult tähelepanuta;

5) kaebaja jäi kahjuhüvitisest ilma just pika kohtumenetluse tõttu. Kohtupidamine eiras

RVastS § 8 ja § 16 eesmärki tagada kaebaja põhiõiguste kaitse. Tegemist on äärmiselt

ebaõiglase olukorraga;

6) halduskohus ei esitanud sisulisi põhjendusi, miks tuleb aluseks võtta 2014. a

eksperthinnangus kajastatu. Kahju põhjustati 2006. a-l;

7) halduskohus on seisukohal, et kinnistute väärtus tuleb kindlaks teha 1998. a DP mahtusid

arvestades, kuid seejuures ei võta arvesse V. Laansoo hinnangus kajastatud seisukohta, et

kinnistute hüpoteetiline turuväärtus oli 4 699 000 eurot;

8) halduskohus on ekslikult tuginenud 22. aprilli 2019. a otsusele, kuna see on tühistatud.

Samuti on ta seda teinud valikuliselt.

18. Vastustaja taotleb vastuses apellatsioonkaebuse rahuldamata jätmist kokkuvõtlikult

järgmistel põhjendustel:

1) linn kehtestas 2010. a-l ÜP ja pärast seda ei vastuta riik kaitserežiimi negatiivse mõju eest.

Asjaolu, et linn pole 9 aasta jooksul pärast piirangute kehtetuks tunnistamist regulatsioone

muutnud, ei ole omistatav riigile;

2) esineb kaks alternatiivset perioodi, mille alusel väärtuste vahe ja põhiõiguste riive määrata;

3) halduskohus kohaldas õigesti Riigikohtu suuniseid;

4) halduskohus lähtus õiguspäraselt 2014. a ja 2023. a hinnangutest. 2014. a hinnang telliti

vahetult enne piirangute kehtetuks tunnistamist. Selle hinnanguga olid päri kaebaja ja

vastustaja. Tegemist oli õiglase vara väärtusega. 2023. a hinnang lähtub vahetult enne kohtu

otsuse tegemist olnud kinnisasja väärtusest. Lähtuda tuli V. Laansoo kajastatud olemasolevast

väärtusest, sest keegi ei osta kinnistut hüpoteetilise väärtuse kohaselt;

5) kaebaja põhiõiguste riive pole erakordne. Kaebaja tõi esile, et kinnistute arenduspotentsiaal

ulatub 4,7 miljoni euroni. Tallinn ei pidanud enne 2006. a-t võimalikuks 1998. a DP-d kogu

ulatuses realiseerida. Kinnisvara arendajal tuleb arvestada majanduskeskkonna mõjudega.

Kinnisvara väärtust ei mõjutanud mitte üksnes kaitserežiim, vaid ka kinnisvaraturu üleüldine

hinnalangus;

6) kui võtta kinnisasja väärtuse vahe määramise aluseks kaebaja pakutud V. Laansoo 2023. a

vs. 2023. a hinnangust tulenevate väärtuste vahe, siis tuleks järeldada, et vastustaja

õiguspärane haldusakt (s.o määrus nr 9) põhjustas kaebajale kahju alles täna;

7) RVastS § 16 lg 3 alusel olekski kaebaja õiglase hüvitise suuruseks null eurot. Kaalukas

avalik huvi tingis piirangute seadmise. Piirangud hõlmasid üksnes umbes 21% arendusalast.

Ülejäänud arendusala arendas kaebaja välja ja müüs kinnistud maha. Riik pakkus kaebajale

õiglast hüvitist, millest kaebaja keeldus. Kaebaja ei soovinud piirangute kehtimise ajal

arendustegevusega jätkata. Linn ei toetanud juba enne 2006. a-t 1998. a DP elluviimist täies

mahus. Kinnistud kuuluvad jätkuvalt kaebajale. Ehitusõiguse saamine pole põhimõtteliselt

välistatud;

8) kinnisasjade väärtuste konverteerimine nüüdisväärtuseks pole hüvitatav. Seetõttu ei

pidanud halduskohus A. Voitka arvamusega mittearvestamist põhjendama. Seda vahet ei

tuleks riigil kaebajale hüvitada. Riik tegutses kaebaja suhtes õiguspäraselt;

9) Riigikohtu suunistest ei tulene, et halduskohus oleks pidanud põhiõiguste erakordse riive

järeldama diferentsihüpoteesi kaudu. RVastS § 8 lg 1 rakendamine riive intensiivsuse

6(14)

3-16-245

määratlemiseks on RVastS § 16 lg 1 ja õiguspäraselt tekitatud kahju hüvitamise olemusega

kokkusobimatu. Samuti ei ole antud juhul kohaldatav VÕS § 127;

10) halduskohus pole menetluse läbiviimisega venitanud ega pidanud varasemat tühistatud

halduskohtu otsust siduvaks.

RINGKONNAKOHTU PÕHJENDUSED

19. Kaebaja esitas 10. aprilli 2025. a avalduses V. Laansoo arvamuse toimikusse võetud

vastustaja 28. märtsi 2025. a hindajate hinnangule nr 59/E/25. Vastustaja esitas 24. aprillil

2025 omakorda enda hindajate hinnangu kaebaja 10. aprilli 2025. a hinnangule.

Ringkonnakohus võtab esitatud tõendid toimikusse, kuna need võivad olla vajalikud asja

õigeks otsustamiseks (HKMS § 62 lg 2 ja § 198 lg 3).

20. Kaebaja nõudis RVastS § 16 lg 1 alusel saamata jäänud tulu ja otsese varalise kahju

hüvitamist. Riigikohus ei käsitanud kaebaja põhiõiguste erakordse riivena seda, et 1998. a DP

alusel kavandatud arendusprojekti luhtumiste tõttu jäi ta väidetavalt ilma tulust (RKHKo 3-

16-245, p 24 ja 25). Riigikohus märkis täiendavalt, et põhiõiguste erakordse riivena pole

käsitatav see, et saamata jäänud tulu on seostatud ka asjaoluga, et kinnistul kehtisid

looduskaitselised piirangud üheksa aasta vältel (RKHKo 3-16-245, p 26). Seega ei saanud

kaebaja RVastS § 16 lg 1 alusel nõuda määrusega nr 9 tekitatud saamata jäänud tulu

hüvitamist õiglases ulatuses.

21. Jätkuvalt on kohtuasjas vaidluse all küsimus, kas kaebajal on õigus RVastS § 16 lg 1

alusel nõuda otsese varalise kahju hüvitamist õiglases ulatuses.

22. RVastS § 16 lg 1 kohaselt võib isik nõuda õiguspärase, kuid tema põhiõigusi või

-vabadusi erakordselt piirava haldusorgani tegevusega tekitatud varalise kahju hüvitamist

õiglases ulatuses.

23. RVastS § 16 lg 1 alusel kahju hüvitamise nõude rahuldamise eeldused on järgmised:

1) haldusorgani õiguspärane tegevus;

2) varaline kahju;

3) põhjuslik seos varalise kahju ja haldusorgani õiguspärase tegevuse vahel ning

4) põhiõiguste erakordne piirang (vt ka RKHKo 3-16-245, p 19).

I

24. RVastS § 16 lg 1 alusel kahju hüvitamise nõudmise esimene eeldus on täidetud, kuna

määruse nr 9 näol on tegemist haldusorgani õiguspärase tegevusega (vt RKHKo 3-16-245, p-

d 16 ja 28).

II

25. Teise eeldusena tuleb kontrollida, kas kaebajale on tekkinud otsene varaline kahju,

millena on käsitatav hävinenud vara väärtuse või vara halvenemisest tekkinud väärtuse

vähenemine (vt RVastS § 7 lg 4 ja VÕS § 128 lg 3). Kahju tekkimist peab esmalt tõendama

isik, kes väidab kahju olemasolu (HKMS § 59 lg 1).

26. Asja uuel arutamisel tuli halduskohtul võtta seisukoht, kas kinnistute väärtus vähenes

(vt RKHKo 3-16-245, p 30). Väärtuse vähenemist on võimalik käsitada otsese varalise

7(14)

3-16-245

kahjuna (RVastS § 7 lg 4 ja VÕS § 128 lg 3). Riigikohtu seisukoha kohaselt tuli halduskohtul

kaebajate kinnistute väärtus välja selgitada kohtuotsuse tegemisele võimalikult lähedasel ajal.

Kinnistute varasemaid väärtusi võis arvesse võtta, kui menetlusosalised ei tõenda, et väärtus

on vahepeal muutunud. Kinnistute väärtust mõjutab ka see, kas neile on võimalik saada

ehitusõigus (RKHKo 3-16-245, p 30).

27. Kahjuhüvitise suuruse kindlaksmääramise hetkeks on üldreeglina peetud kohtuotsuse

tegemise aega (vt RKTKo 3-2-1-14-00; RKHKo 3-3-1-27-04).

28. Kaebaja on kahju arvutamise alusena kasutanud erinevaid meetodeid. Kaebaja on

kahju arvutanud selle kaudu, et võttis arvesse kinnistute väärtused 2006. a seisuga, sh

arvestades 1998. a DP-ga ettenähtud ehitusõigust, ning võrrelnud saadud väärtusi kohtuotsuse

tegemise ajale lähedase aja väärtustega. Kaebaja on kasutanud ka teist meetodit, kus ta

võrdles kohtuotsuse tegemise ajale lähedase aja kinnistute väärtusi esmalt koos 1998. a DP

ehitusõiguse mahuga ning teiseks ilma 1998. a DP ehitusõiguse mahuta. Seejärel määratles

kaebaja diferentsihüpoteesi abil kahju.

28.1.

Näiteks esimest metoodikat kasutas kaebaja 10. mai 2021. a avalduses, mille kohaselt

otsene varaline kahju oli 814 000 eurot. Kaebaja arvas 1 540 000 eurost (kinnistute 2006. a

väärtusest) maha 726 000 eurot (kinnistute 2021. a aprilli väärtus ilma 1998. a DP

ehitusmahtudeta). Kaebaja tugines H. Suurmanni 2016. a märtsi hinnangule, mille kohaselt

peeti kinnistute 2006. a võimalikeks väärtusteks: 1) Paekalda 5 puhul 540 000 eurot; 2)

Paekalda 6 puhul 540 000 euro ja 3) Paekalda 11 puhul 480 000 eurot (kaebaja 11. augusti

2017. a seisukoht, lisa 2). Teiseks tugines kaebaja Kadri Pihlaku ja Virgo Laansoo 2021. a

aprilli hinnangule, mille kohaselt peeti kinnistute turuväärtusteks 726 000 eurot: 1) Paekalda 5

puhul 187 000 eurot; 2) Paekalda 6 puhul 267 000 eurot ja 3) Paekalda 11 puhul 272 000

eurot (kaebaja 10. mai 2021. a seisukoht, lisa 1). Kaebaja eriteadmistega isik H. Suurmann

võttis hinnangu aluseks 1998. a DP ehitusõiguse. K. Pihlak ja V. Laansoo lähtusid sellest, et

uues DP algatamise ettepanekus on ehitusmahte vähendatud võrreldes 1998. a DP-s kajastatud

ehitusmahtudega.

28.2.

Kaebaja 15. detsembri 2023. a avalduse kohaselt oli kinnistute väärtus vähenenud 3

436 000 euro, mitte aga 814 000 euro võrra. Kaebaja eriteadmistega isik V. Laansoo võttis

2023. a hinnangus kinnistute turuväärtuse koostamise aluseks esmalt eelduse, et kaebaja oleks

saanud 2023. a-l realiseerida 1998. a DP-s kajastatud ehitusmahud, st milline oleks sel juhul

kinnistute tänane väärtus. Sellisel juhul on V. Laansoo hinnangul kinnistute väärtus 2023. a

seisuga 4 699 000 eurot, s.o Paekalda 6 puhul 1 651 000 eurot, Paekalda 5 puhul 1 397 000

eurot ja Paekalda 11 puhul 1 651 000 eurot (kaebaja15. detsembri 2023. a avalduse lisa 1).

Teisalt oleks V. Laansoo 2023. a hinnangu kohaselt kinnistute väärtus 2023. a seisuga ilma

1998. a DP ehitusmahte arvestamata 1 263 000 eurot, s.o Paekalda 6 puhul 464 000 eurot,

Paekalda 5 puhul 326 000 eurot ja Paekalda 11 puhul 473 000 eurot (vt kaebaja 15. detsembri

2023. a avalduse lisa).

29. Halduskohus võttis kinnistute väärtuse algpunktiks 2014. a eksperthinnangu, mis oli

koostatud Maa-ameti tellimusel, et selgitada maade omandamise menetluse tarvis kinnistute

väärtused. Vaidlusaluses eksperthinnangus hinnati kinnistute väärtust 2014. a seisuga 1998. a

DP ehitusõigust arvestades ning arvesse ei võetud kaitserežiimist tingitud mõju. Viidatud

eksperthinnangu kohaselt oli kinnistute väärtus 1 302 000 eurot. Teiseks võrdluse

lähtepunktiks võttis halduskohus V. Laansoo 2023. a novembri hinnangu, mis oli kohtuotsuse

tegemisele kõige lähem hinnang. Viimati viidatud eksperthinnangu kohaselt oli kinnistute

väärtus 29. novembri 2023. a seisuga ja ilma 1998. a DP ehitusõigust arvestamata 1 263 000

8(14)

3-16-245

eurot. Nimetatud hinnangute alusel oli vaidlusaluste kinnistute väärtuste vahe 39 000 eurot,

mida halduskohus käsitas kaebaja otsese varalise kahjuna. Halduskohus möönis, et kui

aluseks tuleks siiski võtta H. Suurmanni 2016. a märtsi hinnang (s.o 1 540 000 eurot), siis

oleks vara väärtuste vahe 277 000 eurot.

30. Ringkonnakohus leiab, et kaebaja kahjuna tuleks käsitada seda, kui ta peaks olema

minetanud vastustaja õiguspärase tegevuse tulemusena kinnistute peamise kasutuseelise, mis

tal kinnistute omanikuna enne asjaomase õiguspärase tegevuse algust oli ehk õiguse

realiseerida ehitusõigust 1998. a DP-s kajastatud mahus. Ehitusõigusest sõltub ehitamist

lubava sihtotstarbega ja kinnisvaraarenduse potentsiaaliga kinnisasja väärtus linnakeskkonnas

vaieldamatult kõige enam. Seetõttu on ringkonnakohtu hinnangul õige võrrelda ühelt poolt

kaebaja kinnistute väärtust, arvestades 1998. a DP-s kajastatud ehitusmahte, teiselt poolt

kinnistute väärtusega, kui võimalik ehitusmaht on asjaomase avaliku võimu tegevuse tõttu

täna väiksem.

31. Kaebaja esitas 12. veebruaril 2025 ringkonnakohtule avalduse, milles on seisukohal, et

tänaseks on kahju suurus 3 348 000 eurot. Otsese varalise kahju suurust soovib kaebaja

tõendada V. Laansoo uue (s.o 12. veebruari 2025. a) hinnanguga, mille kohaselt on kinnistute

väärtus täna 1998. a DP ehitusmahte arvestades 4 366 000 eurot. Kui arvestada uue (s.o 21.

septembri 2021. a) DP taotluse eskiismahte, siis oleks kinnistute hetke turuväärtus 1 018 000

eurot (Paekalda 5 puhul 263 000 eurot, Paekalda 6 puhul 374 000 eurot, Paekalda 11 puhul

381 000 eurot) ning vahe oleks seega 3 348 000 eurot (vt kaebaja 12. veebruari 2025. a

avalduse lisa).

32. Vastuseks kaebaja 12. veebruari 2025. a kinnisvara hindaja hinnangule esitas

vastustaja oma eksperthinnangu vaidlusaluste kinnistute väärtuse kohta. Hindamise aluseks

võeti 21. septembril 2021 Tallinna linnale esitatud detailplaneeringu algatamisettepanek koos

lähteülesandega (DP044680) (vt dtl 3188–3281), millealusel oli 12. veebruaril 2025 oma

hinnangu koostanud ka kaebaja kinnisvarahindaja. Vastustaja esitatud hinnangu kohaselt oli

12. veebruari 2025. a seisuga kinnistute turuväärtus Paekalda tn 5 kinnistu puhul 1 050 000

eurot, Paekalda tn 6 puhul 1 760 000 eurot ja Paekalda tn 11 puhul 1 030 000 eurot, mis

kokku teeb 3 840 000 eurot. Vastustaja hindaja põhjendab sedavõrd suurt summa erinevust

kaebaja hindaja hinnangust järgmiste asjaoludega (hinnangu lk-d 70–72): 1) kaebaja hindaja

arvestas ehitusmahud valesti (arvestuse aluses võeti valikuliselt informatsiooni, mis viis kõige

väiksema arvestustulemuseni); 2) tehinguinformatsiooni valim oli väike (2024–2025 esitati

neli tehingut); 3) Soodi tn 6 valik ei sobi, sest müügitehing toimus seotud osapoolte vahel; 4)

ajalise kohanduse kasutamine oli vale, sest Tallinna arendusmaa turul pole pärast 2008. a

kinnisvarakrahhi tehinguhinnad langenud; 5) Tallinna kesklinna lähedal asuvat

uuselamurajooni ei saa pidada võrdväärseks Viimsi alevikus tööstushoonete kõrval paikneva

arendusmaaga; 6) põhjendamatu oli mitte kasutada kohandust, kus hoonestustihedus erines

mitmekordselt; 7) kasutati planeeringulise seisu põhjendamatult suurt kohandust; 8)

põhjendamatult kasutati kohandust -5% hinnatava väärtuse kahjuks võrreldes teiste

võrdlusobjektidega; 9) tehnovõrkude rajamisega kaasnevad kulud on suuremad kui

võrdlustehingutel; 10) esimese võrdlustehingu summa on valesti arvestatud; 11) kohandatud

tehinguhinnad SBP ühiku kohta on vahemikus 105–216 eurot, mis tähendab, et madalam ja

kõrgem tulemus erinevad üle 100%. Tallinna aktiivse kinnisvaraturu tingimustes pole see

aktsepteeritav ja viitab valesti valitud võrdlustehingutele; 12)kaebaja hindaja arvestas

hoonestustihedust 0,5, mis on kaks korda väiksem kui algselt arvestatud.

33. Kaebaja hinnangul pole põhjendatud vastustaja 28. märtsi 2025. a hinnangust lähtuda,

sest detailplaneeringu menetlus lõpetati 20. veebruaril 2025 ja see fakt oli vastustaja hindajale

9(14)

3-16-245

teada. Kaebaja lisab, et 12. veebruari 2025. a hinnangut tuleb detailplaneeringu menetluse

lõpetamise tõttu siiski allapoole korrigeerida. Lisaks toob kaebaja hindaja kriitikana vastustaja

hindajate tööle välja järgmist: 1) nad pole lähtunud värskematest korterelamute

arenduskinnistutest; 2) Narva mnt-l Lasnamäel on üks tehing kahtlase taustaga, sest on tehtud

oluliselt üle turuhinna (dtl 3287–3289).

34. Mõlemad hinnangud on antud hetkeks muutunud oletuslikeks ja nende alusel pole

võimalik kinnistute tänast väärtust kindlaks teha 21. septembri 2021. a algatatud

detailplaneeringu lähteandmete alusel. Halduskohus toob seega õigesti esile, et ehitusõigust

puudutavas küsimuses puudub lõplik selgus ning seetõttu jäävad kinnistute väärtused paljuski

hüpoteetilisteks.

34.1.

Esmalt oli tegemist detailplaneeringu algatusettepanekus kajastatud seisukohtadega,

mis oleksid võinud detailplaneeringu menetluse käigus muutuda.

34.2.

Teiseks lõpetas linn 20. veebruaril 2025 detailplaneeringu menetluse.

35. Ringkonnakohtu hinnangul pole kaebaja väidetav kahju tõendatud. Kahju aluseks

olevate asjaolude (nt, et 1998. a DP alusel ehituslubade väljastamine on õiguslikult võimatu)

tõendamine on kaebaja ülesanne (HKMS § 59 lg 1; RKTKo 2-15-4981, p 16).

35.1.

Linna esindaja tõi ringkonnakohtu istungil välja, et 1998. a DP-d pole kehtetuks

tunnistatud. Praegu on seega tegemist olukorraga, kus jätkuvalt kehtib 1998. a DP. Varem ja

praegu kehtiva õiguse kohaselt pole 1998. a DP oma kehtivust kaotanud. Planeerimist

reguleerivate õigusnormide muudatused ei toonud kaasa varem kehtestatud

detailplaneeringute kehtetuks muutumist (1. jaanuaril 2003 jõustunud PlanS § 46 lg 2;

ehitusseadustiku ja planeerimisseaduse rakendamise seaduse (EhSRS) § 2). Aegunud

planeerimisotsuseid ei saa ümber hinnata ehitusloa taotluse läbivaatamisel (TlnRnKo

24.05.2007, 3-06-1210/8, p 13). Muutunud huvide või teiste uute asjaoludega arvestamine

peab toimuma uue detailplaneeringu kehtestamise vormis (vt TlnRnKo 27. jaanuar 2005, 2-

3/217/05, p 15; TlnRngKo 24. august 2005, 2-3/944/05, p 8; TlnRngKo 6. september 2005, 2-

3/650/05, p 11).

35.2.

Kaebaja pole tõendanud ka seda, et 1998. a DP realiseerimine oleks õiguslikult

võimatu muul põhjusel kui DP kehtivuse lõppemine. Vastustaja ei saa taotleda 1998. a DP

alusel ehituslube ega kujundada võimalikku uue detailplaneeringu menetlust. Nende õiguste

käsutamine kuulub kaebajale ja linnale. Asjaolu, et kaebaja ei soovi linnaga heade suhete

säilitamise eesmärgil võimalikke õigusvaidlusi ette võtta, ei anna alust tuvastada, et kaebaja

oleks talle kui omanikule 1998. a DP-st tulenevad õigused minetanud ega saa järelikult

tõendada ka kahju tekkimist nende õiguste kaotamise tõttu.

35.3.

Kui 1998. a DP ehitusmahtude alusel tuleks hinnang anda, siis oleks kaebaja kinnistute

väärtus kaebaja esitatud hinnangu kohaselt 12. veebruari 2025. a seisuga 4 366 000 eurot.

Sellises olukorras ei oleks ehitusõiguse mahtude vähenemise tõttu kaebajale kahju kinnistute

väärtuste vähenemise tulemusena tekkinud.

36. Välistatud pole, et 21. septembri 2021. a detailplaneeringu algatamise taotluses

kajastatud ehitusmahtude alusel soovitakse tulevikus uuesti antud piirkonda arendama asuda.

Kaebaja esitatud ükski asjaolu ei luba järeldada seda, et antud piirkonnas oleks igasugune

elamuhoonete ehitamine välistatud.

10(14)

3-16-245

36.1.

Vastustaja hindaja toob välja, et ilma ehitusõiguseta sarnastel maatükkidel üldiselt

likviidsus puudub ning nende väärtus on olulises sõltuvuses ehitusõiguse mahust (vastustaja

hindaja hinnang, lk 23). Samuti on teada, et 1998. a DP ehitusmaht oli suurem kui nt 2021. a

algatatud detailplaneeringus kajastatud ehitusmaht. Seega saab eeldada, et kinnistute väärtus

oli 1998. a DP mahte arvestades suurem kui 2021. a detailplaneeringu alatusettepanekus

kajastatud mahtude alusel arvutatav väärtus. Kaebaja omanduses on kinnistud, millele

ehitusõiguse andmist pole vastustaja välistanud, küsimus on selles, millise tulemuse linn ja

kaebaja detailplaneeringu menetluses saavutaksid. Antud olukorras saaks kahju jaatada, aga

selle täpset suurust poleks võimalik kindlaks määrata ja kohtul see tuleks kohtul määrata

(VÕS § 127 lg 6).

36.2.

Kui linn ja kaebaja peaksid hiljem siiski tahtma uue detailplaneeringuga 1998. a DP

ehitusmahte muuta nt 21. septembri 2020. a detailplaneeringu algatusettepanekus kajastatud

ligikaudsetes mahtudes, siis on küsitav, kas vaidlusaluste kinnistute väärtuste

kindlakstegemisel oleks tulnud juhinduda kaebaja hindaja 12. veebruari 2025. a hinnangust.

Kaebaja hindaja on turuväärtuse hinnanud 171 eur/SBP/m2 kohta. Vastustaja on kaebaja

hindaja ehitusmahtude põhjal saanud tulemuseks 390 eur/SBP/m2

kohta ning

detailplaneeringu materjalide ehitusmahtude alusel 328 eur/SBP/m2 kohta (vt vastustaja

hinnang, lk 70). Kaebaja hindaja heidab vastustaja hindajale ette, et viimane pole võtnud

aluseks Vahemaa tee objekti, mille puhul oli näitaja 263 eur//SBP/m2 kohta ja Võtme tn

objektil puhul oli näitaja 221,3 eur/SBP/m2 kohta. Samas on ka need viimati nimetatud

näitajad kõrgemad kui kaebaja hindaja esialgses hinnangus kajastatud näitajad. Ka kaebaja

hindaja pole neid arvesse võtnud. Puudub alus asuda seisukohale, et kinnistute asukoha,

tehingute tegemise aja, kinnistute suuruse ja maakasutuse kohaselt oleks vastustaja hindaja 43

objekti hulgast võrdlusandmete valimisel (valis objektid 28, 30, 37 ja 40) ilmselgelt eksinud

(vt vastustaja hindaja töö, lk 43–48). Vastustaja hindaja valim oli suurem kui kaebaja hindaja

valim. Kaebaja hindaja on võtnud aluseks ka Soodi tn 6 kinnistu, mille võõrandamine toimus

seotud osapoolte vahel. Vastustaja valimis on kinnistud, mis asuvad kesklinnas, Põhja-

Tallinnas ja Lasnamäel ehk vaidlusalustele kinnistutele rohkem sarnasemates kohtades kui

kaebaja hindaja valim (nt Viimsi alevikus tööstushoonete kõrval paikneva arendusmaa).

Lisaks räägib kaebaja hindaja vastu see, et tema kohandatud tehinguhinnad SBP ühiku kohta

olid vahemikus 105–216 eurot, mis tähendab, et madalam ja kõrgem tulemus erinevad üle

100%, mida Tallinna kinnisvaraturu puhul ei saa pidada tõenäoliseks. Vastustaja hindaja

võrdlusobjekti nr 28 puhul oli tulemus 421 eur/SBP/m2, objekti nr 30 puhul oli see 285

eur/SBP/m2, objekti nr 37 puhul oli see 450 eur/SBP/m2 ja objekti nr 40 puhul oli see 542 eur/

SBP/m2 (vt vastustaja hinnang, lk 51–69). Seejuures vastustaja hindaja põhjendas, et ta võttis

detailplaneeringu materjalide ehitusmahte tervikuna arvesse, mitte ei lähtunud üksnes

eskiislahendusest (vt vastustaja hindaja hinnang, lk 22–23). Eelnevast tulenevalt peab

ringkonnakohus õigeks juhinduda vastustaja 28. märtsil 2025 esitatud hindamisaktist ja

käsitada seda kahju võimaliku suuruse kindlaksmääramisel indikatiivse alusena.

36.3.

Kaebaja vara väärtuseks 1998. a DP ehitusmahte arvestades saaks lugeda kaebaja 12.

veebruari 2025. a hindaja hinnangu alusel 4 366 000 eurot ning 2021. a detailplaneeringu

ehitusmahtude alusel saaks see hinnanguliselt olla ligikaudu 3 840 000 eurot. Nende väärtuste

vaheks saaks lugeda ligikaudu 526 000 eurot.

III

37. Kuivõrd kohus tuvastas eelnevalt, et kaebajale ei ole 1998. a DP kehtivuse olukorras

kahju tekkinud, puudub ka nii vajadus muid kahjuhüvitise eeldusi analüüsida. Kohus selgitab

siiski järgneva analüüsi põhjal, et ka eeldusel, kui kaebaja kinnistute väärtuse saaks 1998. a

11(14)

3-16-245

DP-s määratud ehitusõiguse sisulise vähenemise kaalutlusel lugeda vähenenuks (st kahju

tekkinuks), puuduks sellisel kahjul piisav põhjuslik seos vaidlusaluse õiguspärase avaliku

võimu tegevusega ehk riigi poolt PEP kehtestamisega. Määrusega nr 9 kehtestati vaidlusalune

kaitserežiim 3. veebruarist 2006 ning see kehtis kuni 27. märtsini 2015, millal see määrusega

nr 22 kehtetuks tunnistati. Küsimus on, kas vaatamata kaitserežiimi lõpetamisele võis kaebaja

kinnistute väärtus kohtuotsuse aja seisuga just kaitserežiimi tõttu kokkuvõttes vähenda (st

teisisõnu, pärast kaitserežiimi lõppemist mitte taastuda endisel tasemel).

38. Põhjusliku seose olemasolu kohta märkis Riigikohus otsuses järgmist: „Kaebaja

väidetud otsese varalise kahju põhjustanud haldustegevuseks oli määrus nr 9, kuna kinnistute

väärtuse väidetav vähenemine toimus nende PEP koosseisu arvamise tõttu. Põhjuslikku seost

ei katkesta see, et Tallinna linn kehtestas 2010. a-l Lasnamäe elamualade ÜP. Põhjendatud

pole vastustaja seisukoht, et tema tegevus ÜP-s tehtud valikut ei mõjutanud. Tallinna linnal ei

olnud võimalik määrata kinnistutele ÜP-ga sellist otstarvet, mis oleks läinud kaitserežiimiga

vastuollu. ÜP mõju kinnistute väärtusele tuleb seetõttu omistada riigile.“ Ringkonnakohus ei

asu seda küsimust uuesti hindama (HKMS § 233 lg 1). Küll aga pole Riigikohus võtnud

hinnangut küsimuses, kas põhjusliku seose võis katkestada see, et pärast kaitserežiimi

kehtetuks tunnistamist ei asunud linn ligikaudu 10 aasta jooksu ehitusõiguse küsimust uuesti

lahendama.

38. Viidatud otsuses pidas Riigikohus väidetavat kahju põhjustanud tegevuseks määrust nr

9, mille tõttu pidi kinnistute väärtus olema oluliselt vähenenud (vt ka RKHKo 3-16-245, p 29

esimene lause). PEP-st tulenev piirang kehtis kuni 27. märtsini 2015. Pärast seda hetke ei

saanud määrusega nr 9 kehtestatud kaitserežiim enam põhjustada jätkuvat kaebajate kinnistute

väärtuse vähenemist, sest määruse nr 9 alusel kaebaja õigusi enam ei piiratud ning linnal

puudus edasine alus põhjendada 1998. a DP-s kajastatud ehitusmahtude realiseerimata jätmist

sellega, et alal kehtib kaitserežiim. Linn pole alates 2015. a-st ligikaudu 10 aasta jooksul

näidanud soovi lubada linnaruumis realiseerida 1998. a DP-s kajastatud ehitusõigust. See

näitab, et kaebajate kinnistute väärtuse võimaliku vähenemise põhjuseks alates 2015. a-st sai

olla linna tegevus või tegevusetus 1998. a DP mahtude realiseerimise võimaldamisel.

Vastustaja neid protsesse oma tegevusega mõjutada ei saanud.

39. Lisaks ei ole võimalik kohtule esitatud asjaoludest järeldada, et linna algsete (s.o 1998.

a DP-s kajastatud) huvide hilisem muutus oleks olnud tingitud üksnes või peamiselt sellest, et

vaidlusalune maa-ala oli hõlmatud ajavahemikul 2006–2015 kaitserežiimiga.

39.1.

Pikka aega on kehtinud põhimõte, et detailplaneering kajastab lähiaastate ehitusõigust

(vt 1995. a planeerimis- ja ehitusseadus § 9 lg 1; 2003. a planeerimisseadus § 9 lg 1; 2015. a

planeerimisseadus § 124 lg 2).

39.2.

Kaitserežiimi kehtestamise hetkeks (s.o 2006. a-ks) oli 1998. a DP kehtestamisest

möödunud ligikaudu 8 aastat. Tallinna linna esindajad avaldasid juba 13. mai 2005. a

nõupidamisel arvamust, et 1998. a DP-s kajastatu ehitusõigus ja ehitusmahud polnud 2005. a

seisuga enam ajakohased (vt dtl 1362–1363): „Kõne all olev keskkonnatundlik piirkond on

erilise tähelepanu all. Seitse aastat tagasi koostatud detailplaneering ei ole piisavalt põhjalikult

käsitlenud praeguseks üles kerkinud teemasid. Samuti pole kehtiva detailplaneeringuga

põhjalikult kaalutud linnaruumi kujunemise eri aspekte. Alates 1998. aastast on planeerimine

väga palju edasi arenenud. Vahepeal on muutunud planeerimist reguleeriv seadus, Tallinna

ehitusmäärus, looduskaitseseadus ja muud antud valdkonnaga seotud regulatsioonid; on edasi

arenenud ja teisenenud linnaehituslikud seisukohad, planeerimise hea tava. Vastavalt

käesoleval ajal kehtivatele seadustele, tuleb detailplaneeringu koostamise käigus koostada ka

12(14)

3-16-245

keskkonna(strateegiliste)mõjude hindamine, mida Lahekalda elamurajooni detailplaneeringu

käigus ei ole tehtud. Sellest tulenevalt võib amet nõuda täiendavaid uuringuid. Uuringute

tulemused võivad oluliselt muuta ka hoonestamise võimalusi. Praegu on Lahekaldale

planeeritud kortereid 1500 inimesele – inimhulk suureneb ühelt poolt. Teisalt on olemas

haruldane alvar, mida suurenev tallamine mõjutab. Kuidas taimestik sellele reageerib?

Puudub vastav uuring. Ühelt poolt on Paekalda asum potentsiaalne elamuala. Teisalt on

kogum viiteid ka potentsiaalsele rekreatsioonialale – piirkond seob elamualasid puhkealadega,

kaitsealune paekallas, merevaade, alvar oma looduskaitsealuste liikidega jpm. [---] 12. mail

2005. a sai Linnaplaneerimise Amet Tallinna Keskkonnaametilt kirjad, kus on kodanike poolt

tähelepanu pööratud paeplatoo looduslikule väärtusele (mitme haruldase looduskaitselise liigi

kasvu- ja elupaik) ja tehtud ettepanek rajada klindile loodusmuuseum, mida Tallinna

Keskkonnaamet ka toetab. Samuti on Tallinna Keskkonnaameti poole pöördunud mitmed

kodanikuühendused, kes tunnevad muret meie linnaruumi arenemissuundade üle ja toetavad

Kadrioru-Lauluväljaku-Maarjamäe-Lillepi pargi-Pirita-Merivälja-Kloostrimetsa-Ranniku tee

piirkonna Rahvuspargi ideed ja paluvad Balti klindi alas kehtestada ajutise ehituskeelu kuni

üldplaneeringu kehtestamiseni.“ Viidatud memos kajastu lubab järeldada, et PEP oli vaid üks

argument teiste argumentide kõrval, miks linna huvid piirkonna hoonestamiseks on võrreldes

1998. a DP-ga muutunud. Samaväärselt oluliseks pidas linn sellel hetkel ka rekreatsiooniala

potentsiaali ja piirkonnas pidevalt suurenenud elanike hulga küsimust, samuti ajas nende

arusaamade täpsustamist, mille alusel detailplaneeringuid tuli menetleda.

39.3.

Tallinna Linnavalitsus otsustas 1. juunil 2005 esitada linnavolikogule otsuse eelnõu

teemaplaneeringu algatamiseks, mille eesmärgina nähti arengualade, linna ja piirkonna

seisukohalt oluliste puhke- ja virgestusalade ning kaitstavad objektide ning neid ümbritsevate

olemasoleva miljööga säilitavad maa-alade määramist (dtl 1367).

39.4.

Juba 2005. a-ks oli 1998. a DP-s kajastatud ehitusõiguse lahendus linna seisukohalt

vananenud, mida ta ei soovinud varasema ehitusõiguse mahu kujul realiseerida ei 2005. a-l

ega ka 2021. a-l. Linn omas selget tahet ehitusõiguse küsimus uuesti otsustada juba 2005. a-l

(vt Tallinna linna 25. juuni 2021. a seisukoht, p 11). Kui linn oleks 1998. a DP-s kajastatud

ehitusõigust soovinud piirata üksnes kaitserežiimi argumendil, siis poleks ta pärast 2015. a-t

otsinud ligi 10 aasta jooksul kaebajaga uut lahendust ehitusõiguse mahu küsimuses. Üheselt

pole võimalik järeldada, et linnal oli 2005. a-l või ka pärast 2015. a-t õiguslikult keelatud

asuda uuesti otsustama 1998. a DP-s paika pandud ehitusõiguse ja -mahu küsimusi. Seega

linna huvi antud piirkonnas 1998. a DP-d mitte realiseerida algselt kavantud mahus ei olnud

tingitud üksnes ega isegi peamiselt vastustaja tegevusest, vaid see oli linna paralleelne huvi,

mida lubab järeldada ka linna tegevus pärast 2015. a-t.

39.4.

Eelnevast tulenevalt pole ringkonnakohtu hinnangul leidnud tõendamist, et isegi kui

kaebaja kinnistute väärtus vähenes, siis toimus see just määruse nr 9, aga mitte selle tõttu, et

1998. a DP kehtestamisest oli aeg ja linnaruum sedavõrd muutnud, et linnal puudus tahe nii

2005 kui ka pärast 2015. a-t lasta arendajal ehitusõigust realiseerida 1998. a DP-s märgitud

mahtudes.

IV

40. Riigikohtu seisukoha kohaselt tulnuks otsese varalise kahju hüvitamise nõude puhul

kaebaja omandiõiguse ja ettevõtlusvabaduse riivet pidada erakordseks juhul, kui kinnitust

leiab kaebaja väide, et kinnistute väärtus on oluliselt vähenenud selle pärast, et kinnistutel

kehtis püsielupaiga kaitserežiim (RKHKo 3-16-245, p 29). Nimetatud asjaolu pole praegusel

juhtumil kinnitust leidnud.

13(14)

3-16-245

40. Linna seisukoht oli juba 2005. a-l, et 1998. a DP polnud selleks hetkeks ajakohane,

sest see dokument ei kajastanud enam lähiaastate ehitusõigust (vt käesolev otsus, p 39). Mida

rohkem aega on möödunud detailplaneeringu kehtestamise hetkest, seda enam peab arendaja

arvestama, et detailplaneeringu varem realiseerimata jätmise korral võib kohaliku

omavalitsuse üksus asuda planeerimisotsust muutma. Kiiresti arenevas keskkonnas (milleks

on Tallinna linn) minetavad planeeringud oma kaasaegsuse ja aktuaalsuse kiiremini, mistõttu

ei saa arendaja tõsikindlalt eeldada kaugesse tulevikku kavandatud investeeringutelt tulu

teenimist ega maa väärtuse säilimist ka tulevikus selle ehitusõiguse alusel, mis oli maale

määratud kaua aega tagasi kehtestatud detailplaneeringuga.

41. Kaebaja vara väärtuseks 1998. a DP ehitusmahte arvestades tulnuks 12. veebruari

2025. a hinnangu alusel lugeda 4 366 000 eurot, 2021. a detailplaneeringu ehitusmahtude

alusel oleks see ligikaudu 3 840 000 eurot ning nende väärtuste vaheks tuleks lugeda

ligikaudu 526 000 eurot. Isegi kui sellist väärtuse vähenemist saaks pidada põhjendatuks, siis

seda vahet ei tuleks käsitada põhiõiguse erakordse riivena. Tegemist pole olukorraga, kus

kaebaja vara väärtus oleks muutnud võrreldes varasemaga sisult olematuks.

42. Tõendatud pole asjaolu, et vaidlustatud kinnistutel oleks tulevikus üldse välistatud

ehitamine, sh pole välistatud ei 1998. a DP-s kajastatud ehitusmahtude elluviimine ega nende

muutmine, sh selline muutmine, et võimalik arendaja kaotaks huvi antud piirkonnas

arendustegevusega jätkata. Kinnisvarasektoris on tavapärane, et mida pikem aeg on

möödunud ehitusõiguse andmisest, seda suurem on tõenäosus, et algset projekti pole võimalik

algsel kujul realiseerida, kas siis muutnud turuolukorra või ümbritseva keskkonna tõttu.

43. Kaitserežiimist tingitud kaebajate kinnistute väärtuste vähenemine ei riivanud kaebaja

põhiõigusi rohkem, kui seda õigustas talumiskohustus üldistes huvides (vrd RKÜKo 3-3-1-

69-09, p 64). Eeltoodust tulenevalt pole leidnud kinnitust, et kaebaja õigusi oleks erakordselt

riivatud sõltumata sellest, milline oli kaebaja kinnistute vara täpne väärtus.

V

44. Eelneva tõttu jätab ringkonnakohus kaebaja apellatsioonkaebuse rahuldamata ja

halduskohtu otsuse resolutsiooni muutmata.

45. Kaebaja menetluskulud jäävad tema enda kanda (HKMS § 108 lg 1). Vaidluse

lahendamine ei väljunud vastustaja põhitegevuse raamest, mistõttu jäävad ka tema

menetluskulud tema enda kanda (HKMS § 109 lg 6).

(allkirjastatud digitaalselt)

14(14)