2-21-13621/39 · Tartu Ringkonnakohtu tsiviilkolleegium

K O H T U O T S U S

EESTI VABARIIGI NIMEL

Kohus

Tartu Ringkonnakohus

Kohtukoosseis

Üllar Roostoja, Kersti Kerstna-Vaks, Indrek Parrest

Otsuse tegemise koht ja aeg

Tartu, 30. aprill 2025

Tsiviilasja number

2-21-13621

Tsiviilasi

Anne Pertelsoni hagi Asta Kingi vastu kaasomandi

lõpetamiseks

Asta Kingi vastuhagi Anne Pertelsoni vastu

kaasomandi lõpetamiseks

Vaidlustatud kohtulahend

Tartu Maakohtu 31. oktoobri 2024. a otsus

Kaebuse esitaja ja kaebuse liik

Asta Kingi apellatsioonkaebus

Apellatsioonkaebuse hind

3500 eurot

Menetlusosalised ja nende

esindajad

Hageja (vastustaja) Anne Pertelson (isikukood

XXXXXXXXXXX), esindaja vandeadvokaat Urmas

Kõrgesaar

Kostja

(apellant)

Asta

Kink

(isikukood

XXXXXXXXXXX), esindaja vandeadvokaat Andrus

Lillo

Asja läbivaatamise viis

kirjalik menetlus

RESOLUTSIOON

1. Jätta apellatsioonkaebus rahuldamata ja Tartu Maakohtu 31. oktoobri 2024. a

otsus muutmata.

2. Jätta apellatsiooniastme menetluskulud Asta Kingi kanda.

3. Määrata kindlaks

Anne Pertelsoni

apellatsiooniastme hüvitatavate

menetluskulude suurus ning mõista Asta Kingilt Anne Pertelsoni kasuks

menetluskulude katteks välja 896 eurot 70 senti.

4. Välja mõistetud menetluskulude summalt tuleb Asta Kingil tasuda Anne

Pertelsonile viivist alates käesoleva otsuse jõustumisest kuni täitmiseni

võlaõigusseaduse (VÕS) § 113 lg 1 teises lauses sätestatud määras.

Edasikaebamise kord

Otsuse peale võib esitada Riigikohtule kassatsioonkaebuse 30 päeva jooksul otsuse

kättetoimetamisest, kuid mitte pärast viie kuu möödumist otsuse avalikult

teatavakstegemisest.

Hagimenetluses Riigikohtus võib menetlusosaline menetlustoiminguid teha ning avaldusi

ja taotlusi esitada üksnes vandeadvokaadi vahendusel. Menetlusosaline võib ise esitada

Riigikohtule menetlusabi saamise taotluse, samuti esitada teise menetlusosalise kaebuse

või muu taotluse kohta seisukohti ja vastuväiteid.

Juhul kui menetlusosaline taotleb menetlusabi, peab ta esitama tähtaja kestel

kassatsioonkaebuse. Kaebuse põhjendamiseks või riigilõivu tasumiseks või kaebuses

esineva sellise puuduse kõrvaldamiseks, mis on seotud menetlusabi taotlemisega, annab

kohus mõistliku tähtaja pärast menetlusabi taotluse lahendamist, kui nimetatud taotlus ei

ole esitatud põhjendamatult või tähtaja pikendamise eesmärgil.

MENETLUSOSALISTE NÕUDED, VASTUVÄITED JA PÕHJENDUSED

1. Anne Pertelson (hageja) esitas 31. augustil 2021 Tartu Maakohtule Asta Kingi (kostja)

vastu hagi, milles palus lõpetada poolte kaasomand kinnisasjale asukohaga

XXXXXXXXXXX, registriosa nr XXXXXX (kinnisasi) ning jagada see järgnevalt:

kinnisasi jääb hageja ainuomandisse ning hageja kohustub tasuma kostjale kaasomandi

osa kaotuse eest 46 400 eurot (hageja nõustus hiljem 60 000 euroga) ja kostja kohustub

andma nõusoleku Tartu Maakohtu kinnistusosakonna kinnisturegistri registriosa

XXXXXX teises jaos kostja omandiõiguse kohta tehtud kande kustutamiseks ja hageja

ainuomanikuna sisse kandmiseks, kostja tahteavaldus asendada jõustunud

kohtuotsusega;

alternatiivselt, kinnisasi müüakse kaasomanikevahelisel enampakkumisel ja saadud raha

jagatakse poolte vahel vastavalt nende osade suurusele.

Hageja palus jätta menetluskulud kostja kanda.

Hagiavalduse kohaselt kuulub hagejale 3/5 osa ja kostjale 2/5 osa kinnisasjast. Hageja elab

kinnisasjal. Ta hoiab seda regulaarselt korras. Kostja kasutab kinnisasja lühiajaliselt

peamiselt suvel. Kostja ei küta talvel enda eluruume, ei roogi lund ega korrasta maja

ümbrust. Hageja peab rohkem tegema. Kinnisasja kasutamine on poolte vahel üldjoontes

välja kujunenud. Pooltel ei ole samas õnnestunud sõlmida notariaalset kaasomandi

kasutamise kokkulepet, kuna pooltel on vaidlus elamu tänavapoolse trepikoja kasutamise

üle. Notariaalse kasutuskorra kokkuleppe puudumine piirab poolte õigusi. Kuna kostja ei

ela alaliselt kinnisasjal ega soovi seda parendada, on otstarbekas kaasomand lõpetada.

Kinnisasja väärtus oli 4. juuli 2024. a seisuga 150 000 eurot. Hageja on nõus hüvitama

kostjale kostja osa, s.o 60 000 eurot. Hagejal on raha olemas.

2. Kostja palus jätta hagi rahuldamata ning esitas vastuhagi, milles palus lõpetada poolte

kaasomand kinnisasjale, jagada kinnisasi eriomandi (korteriomandite) loomise teel ning

kohustada hagejat andma nõusolek eriomandi loomise kokkuleppe sõlmimiseks ühel

alljärgnevatest alternatiivsetest viisidest.

Esimene alternatiivne viis. Kinnisasjal asuvas elamus luuakse kaks eriomandit

(korteriomandit) (hoone jaotusplaanil tähistatud tähega "A"):



korteriomandi nr 1 esemeks on lisa 1 hoonejaotusplaanil punasega märgitud ruumid,

mis jäävad hageja ainuomandisse,



korteriomandi nr 2 esemeks on lisa 1 hoonejaotusplaanil rohelisega märgitud ruumid,

mis jäävad kostja ainuomandisse,



lisa 1 hoonejaotusplaanil sinise ja halliga märgitud ruumid jäävad poolte

kaasomandisse ja ühikasutusse.

Teine alternatiivne viis. Kinnisasjal asuvas elamus luuakse kaks eriomandit

(korteriomandit) (hoone jaotusplaanil tähistatud tähega "B"):



korteriomandi nr 1 esemeks on lisa 1 hoonejaotusplaanil punasega märgitud ruumid,

mis jäävad hageja ainuomandisse;



korteriomandi nr 2 esemeks on lisa 1 hoonejaotusplaanil rohelisega märgitud ruumid,

mis jäävad kostja ainuomandisse;



lisa 1 hoonejaotusplaanil sinise värviga märgitud ruumid jäävad poolte kaasomandisse

ja ühiskasutusse.

Kostja palus kohustada hagejat andma nõusolek Tartu Maakohtu kinnistusjaoskonna

kinnistusregistri registriossa nr XXXXXX kantud kinnistu korteriomandite kinnistamiseks

ühel ülalnimetatud alternatiivsel viisil, mille tulemusena avatakse registriossa nr

XXXXXX kantud kinnistu igale moodustatavale korteriomandile kinnistusregistri

iseseisev osa esimesel või teisel viisil toodud kujul. Kostja palus esimese jagamisviisi

korral kohustada hagejat andma tahteavaldus sõlmida korteriomanike kokkulepe

(erikasutusõigus), mille kohaselt kinnisasja elamu teise korruse trepikoda (lisa 1

hoonejaotusplaanil halli värviga märgitud ruum) jääb kostja ainuvaldusse ja -kasutusse ja

hageja on õigustatud kasutama kinnisasja elamu teise korruse trepikoda üksnes

erakorralistel juhtudel, näiteks avarii-, kolimis- ja hooldusotstabel, hageja ei ole õigustatud

kasutama kinnisasja elamu teise korruse trepikoda (isiklike) asjade ladustamiseks ja/või

hoiustamiseks ega ka nii enda kui hagejaga seotud isikute igapäevaseks liikumiseks. Kostja

palus esimese viisi korral kohustada hagejat andma tahteavaldused erikasutusõiguse ja

korteriomanike kokkuleppe kohta kande tegemiseks kinnistusraamatusse moodustatavate

korteriomandite eriomandi sisuna ja asendada hageja tahteavaldused kohtulahendiga.

Kostja palus teise viisi korral kohustada hagejat andma tahteavaldused kinnisomandi osas

kande tegemiseks kinnistusraamatusse teisel viisil moodustatavate korteriomandite

eriomandi sisuna ja asendada hageja tahteavaldused kohtulahendiga.

Kostja palus lisaks eelnevale kohustada hagejat andma tahteavaldus sõlmida

korteriomanike kokkulepe (erikasutusõigus), mille kohaselt kinnistu elamu alusest maast

väljapoole jääva territooriumi (õuemaa) kasutamine toimub vastavalt lisas 2 esitatud

skeemile, s.o hageja ainukasutusse jääb ala "Kaasomanik 1", kostja ainukasutusse jääb ala

"Kaasomanik 2" ning punaste kaldjoontega viirutatud ala jääb poolte kaasomandisse ja

ühiskasutusse. Kostja palus asendada hageja tahteavaldused kohtulahendiga. Kostja palus

edastada kohtulahendi pärast selle jõustumist Tartu Maakohtu kinnistusosakonnale kannete

tegemiseks.

Kostja märkis vastusena hagile, et hageja poolt välja pakutud kaasomandi lõpetamise viisid

ei ole kostja suhtes õiglased. Kostjal on kinnisasjaga side alates 1961. aastast, ta on omanik

alates 1997. aastast. Kostjal on kinnisasjaga emotsionaalne side. Kaasomanikel on olnud

kinnisasjal aastakümneid autonoomsed elamispinnad. Kostja jääks elukohast ilma jätmisel

kodutuks. Kostja elab küll Tallinnas, kuid ta veedab aega oma X kodus, sh kütteperioodil.

Pooltel ei ole olnud kinnisasjaga seoses olulisi erimeelsusi. Kostja hoiab kinnisasja korras.

Kostja on nõus kinnisasja parendama. Kaasomanikud leppisid 2020. a kokku fassaadi

soojustamises ja soojuspumpade paigaldamises. Plaani jäi pooleli, kuna pooltel tekkisid

kaasomandi kasutuskorra kokkuleppimise käigus erimeelsused, mis puudutasid elamu

tänavapoolse trepikoja kasutamist. Kostja soovib elamut soojustada ja selle küttesüsteemi

kaasajastada. Poolte vahel tekkinud vaidlust elamu tänavapoolse trepikoja kasutamise üle

saab lahendada kinnisasja korteriomanikeks jagamise kaudu. Selleks ei ole vaja jätta

kostjat tema omandist ilma. Kaasomandit ei saa lõpetada kaasomanikevahelisel

enampakkumisel. Kostja ei soovi sellel osaleda.

Kostja märkis vastuhagis, et pooled saavad kinnisasjal elamise ja selle majandamisega

hakkama. Poolte vahel on vaidlus elamu tänavapoolse trepikoja kasutamise korra üle.

Hageja ei soovi tunnistada aastakümneid välja kujunenud tava, et elamu tänavapoolne

trepikoda on kostja ainukasutuses. Hageja kasutab elamu teisel korrusel olevasse hageja

eluruumi pääsemiseks enda eluruumides asuvat treppi. Hageja kasutab elamu esimesel

korrusel asuvatesse hageja eluruumidesse pääsemiseks kõrvalhoone trepikoda, mitte elamu

tänavapoolset trepikoda. Kostja on jätnud kõrvalhoone trepikoja hageja kasutusse ega liigu

sealt kaudu keldrisse, kuigi see oleks mugavam. Kostja liigub keldrisse kuurist. Poolte

lahkarvamused on marginaalsed. Kaasomandit ei ole seega põhjust lõpetada viisil, mis

jätaks kostja kodutuks. Kaasomand tuleks lõpetada kinnisasja korteriomanditeks

jagamisega.

Kostja on alternatiivselt nõus sellega, et elamu tänavapoolne trepikoda jääb poolte

ühiskasutusse, seda siiski tingimusel, et hageja kasutuses olev kõrvalhoone trepikoda jääb

samuti ühiskasutusse. Kostjal vajab kõrvalhoone trepikoda keldrisse pääsemiseks.

3. Hageja palus jätta vastuhagi rahuldamata.

Vastuhagis esitatud taotluste ja plaanide alusel ei saa kinnisasjal asuvat elamut

korteriomanditeks ja kinnisasja koosseisu kuuluvat maatükki reaalosadeks jagada

(korteriomandi- ja korteriühistuseadus (KrtS) § 7). Kostja ei ole ligikaudu 20 aastat

tegelenud kinnisasja korrashoiuga. Pooled ei leia elamu ja selle juurde kuuluva maa

korrashoiu küsimustes üksmeelt. Eriarvamused on seoses elamu talvel kütmise,

remontimise, soojustamise ning maa-ala korrashoiuga. Sellises olukorras ei ole

põhjendatud jagada kaasomandit korteriomandite moodustamise teel. Pooled peaksid

korteriomandite moodustamise korral majandama ühiskasutuses olevaid ruume ja maad

jätkuvalt ühiselt. Kuivõrd tekiks üksnes kaks korteriomandit, peaksid pooled tegema

ühiskasutuses olevate ruumide ja maa majandamiseks otsuseid koos. Kuna see ei ole senini

õnnestunud, ei ole alust arvata, et see võiks kinnisasja korteriomanditeks jagamise korral

õnnestuda. Selline olukord kahjustaks aga hagejat, kes elab alaliselt kinnisasjal, erinevalt

kostjast, kes seal ei ela.

Kostja ei kaota oma elukohta. Te ei ela alaliselt kinnisasjal. Kostja elab Tallinnas ja tal on

Põlvamaal maakodu. Kostja ei viibi elamus talvel, kui seda tuleks kütta. Elamu

tänavapoolne trepikoda on olnud aastaid poolte ühiskasutuses. Hageja pääseb selle kaudu

elamu teisel korrusel asuvasse hageja eluruumi ja rõdule. Hageja pääseb elamu teisel

korrusel asuvasse hageja eluruumi ka enda eluruumides asuva trepi kaudu. Samas seda

treppi ei ole elamu plaanidel ja see on liiga kitsas ja järsk, et selle kaudu teisele korrusele

asju viia. Elamu tänavapoolses trepikojas asub hageja kasutatav elektrijaotuskilp ja

interneti liitumispunkt. Hageja ei pea kostja joonisel viidatud keldriruumi nr 21 enda

kasutuses olevaks ega soovi seda kasutada. Hagejal ja kostjal on oma keldriruum ja

ülejäänud ruumid on ühiskasutuses.

Hageja ei ole nõus, et juhul, kui elamu tänavapoolne trepikoda jääb poolte ühiskasutusse,

peaks hageja kasutuses olev kõrvalhoone trepikoda jääma samuti ühiskasutusse. Kostja ei

ole kõrvalhoone trepikoda kunagi kasutanud. See ei ole talle vajalik. Kostjal on kuuri ja

keldrisse eraldi juurdepääs, mida ta on ajalooliselt kasutanud. Elamu tänavapoolse

trepikoja ühiskasutusse ja kõrvalhoone trepikoja hageja kasutusse jäämisest tingitud

eriomandi osade ebavõrdset jaotust on vajadusel võimalik kompenseerida keldriruumise

arvel.

MAAKOHTU LAHEND

4. Maakohus rahuldas 31. oktoobri 2024. a otsusega hagi ning jättis vastuhagi rahuldamata.

Maakohus lõpetas poolte kaasomandi kinnisasjale; kohustas hagejat tasuma kaasomandi

osa kaotuse eest kostjale otsuse jõustumisest kahe kuu jooksul 60 000 eurot; kohustas

kostjat pärast hageja poolt raha tasumist ühe kuu jooksul andma nõusolek kinnisasja

registriosa II jao omanikukande muutmiseks, s.o kaasomanikke puudutava kande

kustutamiseks ja uue kande tegemiseks, millega kantakse kinnisasja ainuomanikuna

kinnistusraamatusse hageja. Kohus luges eelnimetatud tahteavaldused kostja poolt antuks,

kui hageja tasub kostjale 60 000 eurot (kohtuotsus asendab kostja tahteavaldusi).

Maakohus jättis menetluskulud poolte endi kanda.

Hageja on alates 15. detsembrist 2020 kinnisasjast 3/5 mõttelise osa omanik ja kostja on

alates 18. septembrist 1998 kinnisasjast 2/5 mõttelise osa omanik. Pooltel on

asjaõigusseaduse (AÕS) § 76 järgi õigus nõuda kaasomandi lõpetamist.

J. Pertelsoni kirjalik selgitus (dtl 258) on dokumentaalse tõendina lubatav

(tsiviilkohtumenetluse seadustiku (TsMS) § 272 lg 2). Vastuseta e-kirjad on

usaldusväärsed, kui neist nähtub kirja saatja adressaat. Vastus nendele kirjadele võib

sisalduda teistes tõendites. Kirjade saamist ei vaidlustata.

Kaasomanike vaheline enampakkumine ei ole mõistlik. Kostja kinnitas, et ta ei ilmuks

enampakkumisele. Kostjat ei saa sundida kinnisasja välja ostma. Hageja soovib ainsana

kinnisasja enda ainuomandisse. Kostja soovib kinnisasja korteriomanditeks jagamist.

Hagejal ja kostjal on kinnisasjaga pikk emotsionaalne side. Hageja on sellel elanud sünnist

saati. Kostjale seondub kinnisasi eelkõige perepärandiga, kus hoitakse ajaloolise

väärtusega käsitööesemeid ja vanamööblit, mis mh pärinevad vanast Viljandimaal asunud

talust, kust oldi okupatsiooni tõttu sunnitud lahkuma. Poolte emotsionaalne side on pigem

võrdne.

Kaasomandi lõpetamine kinnisasja korteriomanditeks jagamise teel ei ole põhjendatud.

Kuigi kaasomandi lõpetamiseks ei ole vaja olulist põhjust, saab kohus kaasomandi

lõpetamise viisi valikul arvestada mh poolte suhete ja senise läbisaamisega. Olukorras, kus

pooled ei ole saavutanud kinnisasja kasutamise kokkulepet, võib asja reaalosadeks

jagamine olla ebamõistlik ja kaasomanike huvide vastane (RKTKo 29.05.2012, 3-2-1-61-

12, p 12). Poolte kirjavahetusest ning paikvaatlusel ja kohtumenetluses avaldatust nähtub,

et hageja ja kostja (sh kostja pereliikmete) suhted on pingelised. Pooled vaidlevad

tänavapoolse trepikoja ja keldriruumide kasutamise ning rõdu seisukorra üle. Pooltel on

eriarvamused kinnisasja hooldamisega seotud küsimustes. Kirjavahetusest nähtuvad

kinnisasjaga seotud etteheited. Kinnisasja kasutuskorda ei ole suudetud kokku leppida.

Hageja elab kinnisasjal. Kinnisasi vajab renoveerimist. Kostja ei ela igapäevaselt

kinnisasjal. Kaasomanikule, kes kinnisasjal igapäevaselt ei ela, võib olla keeruline selgeks

teha, milliseid töid oleks kinnisasjal vaja teha. Seetõttu võib olla raskendatud töödeks

nõusoleku saamine. See ilmneb poolte kirjavahetusest. Poolte pingelised suhted takistaksid

suure tõenäosusega neil korteriomandite moodustamise järgselt allesjääva kaasomandi osa

ühist valitsemist.

Kaasomandis oleva kinnisasja ja korteriomandite kaasomandi eseme valitsemine ja kulude

kandmise põhimõtted ei erine oluliselt. Mõlemal juhul toimub kaasomandi eseme

valitsemine omanike kokkuleppel või häälteenamuse alusel, kulud jaotatakse vastavalt

kaasomandiosa suurusele, omanikul on võimalus teha teise omaniku nõusolekuta

toiminguid ja kulutusi kaasomandi eseme säilitamiseks. Korteromandite kaasomandi

eseme puhul oleks selle majandamine takistatud, kui korteriomanike arusaamad elamu ja

selle ümbruse korrashoiuvajaduste osas on erinevad. Kui kaasomandi lõpetamisel

moodustatakse üksnes kaks korteriomandit, on omavahelised suhted eriti olulised, sest

konsensuse puudumisel on korteriomanike poolthäälte enamust keeruline saavutada. Kui

jagada kinnisasi korteriomanditeks, tekib seadusest tulenevalt korteriühistu. Korteriühistu

kui juriidiline isik tegutseb oma juhatuse liikmete kaudu (KrtS § 24 lg 1). Korteriühistul ei

pea olema juhatust, kui korteriomandite arv ei ole suurem kui kümme või kui kõik

korteriomandid kuuluvad ühele isikule (KrtS § 24 lg 3). Sellisel juhul esindavad

korteriomanikud korteriühistut ühiselt (KrtS § 24 lg 4). Arvestades poolte suhteid,

korteriomandite moodustamiseks vajaliku koostöö tegemise perspektiive ja

korteriomandite kaasomandi osa eseme valitsemise väljavaated, ei ole kinnisasja

korteriomanditeks jagamine põhjendatud.

Kinnisasja kaasomand on põhjendatud lõpetada nii, et kinnisasi jääb tervikuna hageja

omandisse ja hageja kohustub hüvitama kostjale tema omandi kaotuse rahas. Kinnisasja

väärtus oli 2024. a juuli seisuga 150 000 eurot. Kostja osa on 60 000 eurot (2/5 × 150 000).

Kostja on tsiviilseadustiku üldosa seaduse (TsÜS) § 68 lg 5 järgi kohustatud andma

tahteavaldused, mis on vajalikud kinnistusraamatus kinnisasja omanikukannete

muutmiseks.

Menetluskulud jäid TsMS § 163 lg 1 alusel poolte endi kanda. Kaasomandi lõpetamine oli

poolte huvides.

MENETLUSOSALISTE TAOTLUSED JA PÕHJENDUSED

5. Kostja palub esitatud apellatsioonkaebuses maakohtu otsuse tühistada ja teha uus otsus,

millega jätta hagi rahuldamata, rahuldada vastuhagi ja jätta kõik menetluskulud hageja

kanda.

Maakohus rikkus kohtuotsuse põhjendamise kohustust, kuna jättis kostja väidetele

vastamata. Maakohtu otsus põhineb oletustel ja tõendamata asjaoludel.

Maakohus lõpetas kaasomandi viisil, mis ei ole kostja suhtes õiglane. Kinnisasi tuleks

jagada reaalosadeks korteriomandite moodustamise kaudu. Kostja tõendas, et see on

võimalik.

Hageja ja kostja on kinnisasja ja elamut aastakümneid kasutanud autonoomsete majaosade

või korteritena. Kostjal ja ta perel on tugev ja pikaajaline emotsionaalne side kinnisasjaga.

Pooltel ei ole väga pikalt olnud sisulisi erimeelsusi elamu hooldamist ja renoveerimist

puudutavates küsimustes, v.a viimastel aastatel tekkinud arusaamatused ühes trepikojas

esemete ladustamisega. Hagejal ja kostjal on oma aiaosa, mille kasutamise ja hooldamise

osas pooltel ei ole teineteisele etteheiteid, krundi ühisosa vajab minimaalset hooldust.

Poolte vahel tekkis 2020. a suvel konflikt, kui kostja soovis elamu põhjalikuks

renoveerimiseks ettevalmistamisel sõlmida kasutuskorra kokkulepet. See ei õnnestunud,

kuna pooled ei leidnud elamu tänavapoolse trepikoja kasutamise osas üksmeelt. Elamu

tänavapoolne trepikoda on kostja ainus sissepääs oma eluruumidesse. Ta on selles

teostanud remondi. See on olnud sisuliselt kostja ainukasutuses. Hageja pääseb temale

kuuluvasse eluruumi, mis asub elamu teisel korrusel, läbi hageja eluruumisisese trepi.

Kuna hageja eluruumisisene trepp on elamu tänavapoolsest trepikojast kitsam, on hageja

kasutanud tänavapoolset trepikoda ainult suurte esemete teise korruse eluruumi viimiseks.

Hageja ei kasuta tänavapoolset trepikoda oma esimese korruse eluruumidesse pääsemiseks.

Pooled liiguvad enda eluruumidesse oma sissepääsudest. Pooled vaidlevad üksnes elamu

tänavapoolse trepikoja kasutamise üle. Ülejäänud pinnad on kõrvalise tähtsusega. Rõdule

pääseb üksnes elamu tänavapoolse trepikoja kaudu. Keldriruumi on käsitletud

kompensatsioonina elamu tänavapoolse trepikoja ainukasutuse eest. Selle vastu ei ole

iseseisvat huvi. Kostja omandist ilma jätmine ainult seetõttu, et ta ei olnud nõus muutma

elamu tänavapoolse trepikoja kasutuskorda, ei ole põhjendatud. Vaidluse elamu

tänavapoolse trepikoja kasutamise üle saab lahendada vastuhagi rahuldamisega, sh

eriosade moodustamisega.

Kostja on 27 aastat eeskujulikult hooldanud kinnistut, teinud sellele erinevaid parendusi

ning alati tasunud enda osa kõigist hooldus- ja remondikuludest. Kostja on remontinud

oma korterit, soojustanud selle seest poolt, ehitanud välja köögi ja vannitoa, remontinud

vaidlusaluse koridori ja ehitanud välja sellega külgneva rõdu ning vahetanud oma

eluruumide aknad. Pooled ei ole sisuliste hooldus- või remonditööde teostamise osas

kunagi vaielnud. Tõendatud ei ole, et kostja oleks remonttöödele vastu vaielnud. Kostja

tegi ettepanekuid elamu pangalaenuga renoveerimiseks ja küttesüsteemi uuendamiseks.

Kostja oli see, kes pidi hagejat järele ootama, kuna hageja tahtis renoveerida osadena ega

olnud küttesüsteemi vahetuse osas seisukohale jõudnud. Pooltel on ühine huvi, valmisolek

ja nägemus elamu renoveerida, sh detailne kokkulepe selle teostamise ulatusest ja viisist.

Pooled on suutnud teha mõistlikku koostööd isegi pingelise kohtuvaidluse käigus

(kinnisvarahindamiste korraldamine, korterite mõõdistamine, veesõlme ja korstna remont,

lumekoristuse korraldamine jne). Seetõttu võib eeldada, et pooled suudavad seda edaspidi.

Hageja on provotseerinud kaasomanike vahelisi erimeelsusi, teades, et kostja ei suuda

hageja kaasomandi osa välja osta, selleks, et saada kostja osa endale. Maakohtu väide, et

kinnisasja korteriomanditeks jagamise korral ei suudaks pooled kinnisasja allesjäävat

kaasomandi osa ühiselt majandada, on seega põhjendamatu.

76-aastaselt pensionärilt perepärandi sundvõõrandamine ei ole proportsionaalne.

6. Hageja palub jätta apellatsioonkaebuse rahuldamata ja maakohtu otsuse muutmata.

Maakohtu otsus on seaduslik ja põhjendatud. Kaasomand on pooltevahelise

mittekonstruktiivse suhtlemise või konflikti tõttu muutunud ebaefektiivseks ja

koormavaks. Kostja ei ela kinnisasjal ega ole väga pikka aega tegelenud kinnisasja ja sellel

asuva elamu korrashoiuga. Kinnisasi on aga hageja alaline elukoht. Hageja kannab

enamuse kinnisasja korrashoidmisega seotud mõistlikest kuludest. Hagejale kuulub suurem

kaasomandi osa kui kostjale. Korteriühistu moodustamisel ei saa hageja kohustada kostjat

tundma huvi kinnisasja ja sellel asuva elamu korrashoiu vastu. Korteriühistu

moodustamine kahe korteriga elamus on halb lahendus, mis ei taga õiglust ega õigusrahu

ning koormab rohkem hagejat kui kinnisasjal alaliselt elavat isikut.

RINGKONNAKOHTU PÕHJENDUSED

7. Ringkonnakohus, tutvunud apellatsioonkaebuse ja tsiviilasja materjalidega, leiab, et

maakohtu otsus on seaduslik ja põhjendatud ning apellatsioonkaebuse väited ei anna alust

selle tühistamiseks. Vastavalt TsMS § 657 lg 1 p-le 1 tuleb otsus jätta muutmata ning

apellatsioonkaebus rahuldamata.

8. Ringkonnakohus järgib maakohtu otsuse põhjendusi ega pea TsMS § 654 lg-st 6

juhindudes vajalikuks neid kõiki korrata. Ringkonnakohus vastab järgnevalt

apellatsioonkaebuse väidetele, mis enamuses sisuliselt kattuvad maakohtu menetluses

esitatud seisukohtadega.

8.1. Mõlemad pooled on esitanud asjas kaasomandi lõpetamise nõude, kuid vaidlevad

kaasomandi jagamise viisi üle (AÕS § 77 lg 2). Hageja palus jätta kaasomandis oleva

kinnisasja enesele või müüa see kaasomanike vahelisel enampakkumisel, kostja palus

vastuhagis jagada kinnisasja korteriomanditeks. Maakohus on Riigikohtu praktikale

tuginedes põhjendatult leidnud, et kaasomand tuleb lõpetada viisil, mis koormab

kaasomanikke kõige vähem ning et kohus peab kaasomandi lõpetamise nõude lahendama

poolte huvide kaalumisega, lähtudes õiglusest. Ringkonnakohus märgib, et selline

kaalumine on kohtu diskretsiooniotsus, millesse saab kõrgema astme kohus sekkuda vaid

juhul, kui kohus on ületanud diskretsioonipiire (nt RKTKm 04.11.2009, 3-2-1-99-09, p

17).

Maakohus on leidnud, et kõige õiglasem ning kaasomanikke kõige vähem koormavam viis

on asja jätmine hagejale, kohustades teda tasuma kostjale hüvitise kaasomandi osa kaotuse

eest. Kaasomanike vahelist enampakkumist ega kinnisasja reaalosadeks jagamist

korteriomandite seadmise teel ei pidanud maakohus kaasomandi lõpetamise põhjendatud

ega sobivateks viisideks (kaasomanike vahelise enampakkumise korraldamine ei ole

apellatsioonimenetluses enam ka vaidluse all). Ringkonnakohtu hinnangul on maakohus

kaasomandi lõpetamise viisi valikul kõigi oluliste asjaoludega arvestanud, poolte huve

kaalunud ning otsust piisava põhjalikkusega põhjendanud. Apellatsioonkaebuse väited ei

anna alust maakohtu diskretsiooniotsusesse sekkuda.

8.2. Ringkonnakohus ei nõustu kostjaga, et asja jätmine hagejale hüvitise tasumise vastu

on vastuolus hea usu põhimõttega (TsÜS § 138 lg-d 1 ja 2) ega ole õiglane. Kohtupraktikas

on tõesti peetud ebaõiglaseks kaasomanikevahelise enampakkumise korraldamist

kinnisasja kaasomandi jagamiseks olukorras, kus üks kaasomanik on eakas, ei saaks oma

piiratud sissetulekute tõttu eelduslikult enampakkumisel osaleda, kuid on kaasomandis

oleval kinnisasjal asuvas elamus pikalt elanud (nt RKTKo 09.05.2006, 3-2-1-45-06, p 20).

Samas on praeguse juhtumi asjaolud viidatud kaasusest erinevad. Kostja on küll eakas,

kuid kinnisasi, mille kaasomandit pooled soovivad lõpetada, ei ole tema ainus ega ka

peamine elukoht. Maakohtu tuvastatu kohaselt elab kostja peamiselt Tallinnas, omades

lisaks maakodu Põlvamaal. Kostja ka ei väida, et ta poolte kaasomandis oleval kinnisasjal

alaliselt elaks. Seega omandi kaotus kaasomandi lõpetamisel ei tähenda kostjale elukoha

kaotust.

Kostja väited hageja pahausksuse käitumise kohta on tõendamata. TsÜS § 139 järgi tuleb

eeldada heausksust, st isik, kes heausksuse puudumist väidab, peab seda tõendama.

8.3. Kostja on menetluses läbivalt rõhutanud enda emotsionaalset seotust kinnisasjaga.

Maakohus on õigesti märkinud, et emotsionaalse seotuse aspekt on üksnes üks paljudest,

mida kohus peab lõpetamise viisi valikut kaaludes arvestama. Ainuüksi kostja hingeline

seotus kinnisasjaga ei välista kinnisasja kaasomandi lõpetamist selle jätmisega hagejale.

Lisaks on hageja ja kostja hingeline seotus asjaga võrdne. Samuti võib kostja väidetest

järeldada, et kostjale on emotsionaalse väärtusega eelkõige n-ö perepärandisse kuulvad

vallasasjad (käsitööesemed, vanamööbel jms) tema kasutuses olevates ruumides, mitte

niivõrd kinnisasi ja elamu ise. Nendele vallasasjade omandiõigus kinnisasja jätmisel

hagejale kostjal säilib.

8.4. Maakohus tuvastas ringkonnakohtu arvates õigesti, et hageja ning kostja (ja tema

pereliikmete) suhted on pingelised (mh nähtub see e-kirjavahetusest ning paikvaatlusel ja

kohtu eelistungil avaldatust) ning erimeelsused ei ole seotud ainult elamu tänavapoolse

trepikoja kasutamisega. Kaasomanike viimaste aastate omavahelisi suhteid arvestades ei

saa koostöö tegemise perspektiive pidada heaks. Vähekonstruktiivne või suisa konfliktne

suhtlus muudab kaasomandi teostamise ebaefektiivseks ja koormavaks. Kaasomandi

lõpetamise seisukohalt ei ole oluline, millal kaasomanike erimeelsused tekkisid, kui

pingelised kaasomanike suhted on ning millisel määral erimeelsused põhjustatud hagejast

endast. Asja materjalid ei toeta kostja väidet, nagu hageja oleks kaasomanikevahelisi

erimeelsusi "provotseerinud", et saada endale kinnisasja ainuomand. Selline hageja

käitumine on ka eluliselt väheusutav, kuna kohtu poole pöördudes ei saanud hageja olla

kindel, millisel viisil kohus kaasomandi lõpetab.

8.5. Maakohus on õigesti märkinud, et hagejal võib olla keeruline kostjale, kes kinnisasjal

püsivalt ei ela, põhjendada ja selgitada hoone säilitamisega seonduvate ehitustööde

vajalikkust või majaümbrust puudutava hooldus- ja haljastustöödega seonduvat, samuti

võib sellises olukorras olla keerulisem töödeks vajalike nõusolekute saamine.

Korteriomandite moodustamisel selline olukord oluliselt ei muutuks. Loodavad

korteriomandid oleksid jätkuvalt ühendatud mõttelise osaga kinnisasja kaasomandist, mille

juurde eriomand kuulub (mh hoone konstruktsioonid, hoov, aed, trassid, rõdu,

küttesüsteem). Kahe korteriga korteriühistu moodustamine ei ole ringkonnakohtu

hinnangul mõislik lahendus, see tõenäoliselt ei tagaks õigusrahu ning arvestades hageja

kaasomandi osa suurust (3/5 kaasomandist) võib olla hagejale kokkuvõttes liigselt

koormav. Asjas esitatud kinnisvarahindaja arvamuse kohaselt oleks elamut küll võimalik

kasutada kahe eraldiseisva leibkonna poolt, kuid ka hindaja järelduste kohaselt oleks vara

parim kasutus siiski kasutus üksikelamuna (II kd, tl 27).

9. Kuna ringkonnakonnakohus apellatsioonkaebust ei rahulda, jäävad apellatsiooniastme

menetluskulud TsMS § 171 lg 1 alusel kostja (kaebuse esitaja) kanda.

10. Ringkonnakohus määrab TsMS § 174 lg-st 1 lähtudes kindlaks apellatsiooniastme

menetluskulude rahalise suuruse.

10.1.

Hageja 9. aprillil 2025 ringkonnakohtule esitatud nimekirja kohaselt on tema

menetluskulud apellatsiooniastmes käibemaksu arvestamata kokku 886 eurot 67 senti ning

koos käibemaksuga 1081 eurot 74 senti. Menetluskulud koosnevad esindajakulust.

Lepinguline esindaja vandeadvokaat U. Kõrgesaar on osutanud õigusabi mahus 6 tundi 20

minutit. Esindaja on tutvunud maakohtu otsuse ja apellatsioonkaebusega ning koostanud

vastuse apellatsioonkaebusele ja apellatsiooniastme menetluskulude nimekirja. Seoses

kirjeldatud toimingutega on esindajal kulunud aega ka nõupidamistele kliendiga. Esindaja

on õigusabi osutanud tunnihinnaga 140 eurot (lisandub käibemaks).

Hageja kinnitab, et kulud on tekkinud seoses käesoleva kohtumenetlusega (TsMS § 176 lg

5). Hageja soovib menetluskuludelt arvestatava käibemaksu hüvitamist, kuna ei saa

tekkinud kuludelt käibemaksu tagasi arvestada (TsMS § 174 lg 10).

10.2.

Kostja märgib hageja menetluskulude nimekirja kohta esitatud seisukohas, et talle

tundub hageja esindaja poolt menetlustoimingutele (eelkõige menetlusdokumentidega

tutvumisele) väidetavalt kulutatud aeg ülemäärane, mistõttu palub kostja kohtul kaaluda

selles osas kostjalt väljamõistmisele kuuluvate menetluskulude vähendamist.

10.3.

Kui menetlusosaline peab menetluskulude jaotust kindlaksmäärava kohtulahendi

kohaselt kandma teist menetlusosalist esindanud lepingulise esindaja kulud, mõistab kohus

kulud TsMS § 175 lg 1 järgi välja põhjendatud ja vajalikus ulatuses. Esindaja kulude

põhjendatuse ja vajalikkuse hindamisel arvestab kohus mh kohtuvaidluse asjaolude, asja

keerukuse ja mahukuse, samuti menetlusdokumentide sisu ja mahuga (vt nt RKTKm

29.09.2021, 2-14-63261/149, p 14 ja selles viidatud kohtupraktika).

Nimekirjast nähtuvalt on hageja esindajal kulunud apellatsioonkaebusele vastuse

koostamisele kokku 6 tundi 5 minutit (sh tutvumine kaebuse ja maakohtu otsusega ning

nõupidamisega kliendiga). Esindaja need toimingud seoses vastuse koostamisega on asja

mahtu ja keerukust arvestades osaliselt põhjendamatud. Põhjendatud ja vajalik ajakulu

TsMS § 175 lg 1 tähenduses on ringkonnakohtu hinnangul 5 tundi. Menetluskulude

nimekirjale kulunud 15 minutit on põhjendatud ja vajalik ajakulu. Esindaja tunnitasu 140

eurot (käibemaksuta) ei ületa sarnase õigusteenuse eest makstavat keskmist tasu.

10.4.

Eeltoodut arvestades määrab ringkonnakohus hageja hüvitatavate menetluskulude

suuruseks apellatsiooniastmes 896 eurot 70 senti (5,25 × 140 × 1,22) ning mõistab selle

summa kostjalt hageja kasuks välja.

10.5.

Lähtudes TsMS § 177 lg-st 4, märgib kohus vastavalt hageja taotlusele otsuse

resolutsioonis, et hüvitamisele kuuluvatelt menetluskuludelt tuleb alates otsuse

jõustumisest kuni selle täitmiseni tasuda viivist VÕS § 113 lõike 1 teises lauses ettenähtud

ulatuses.

(allkirjastatud digitaalselt)