3-24-1666/11 · Tallinna Halduskohus Tallinna kohtumaja

T Ä I E N D A V K O H T U O T S U S

EESTI VABARIIGI NIMEL

Kohus

Tallinna Halduskohus

Kohtunik

Reelika Lind

Otsuse tegemise aeg ja koht

28. aprill 2025, Tallinn

Haldusasja number

3-24-1666

Haldusasi

OÜ Küttekontor kaebus Maa-ameti 02.05.2024 korralduse

nr 1-17/24/1029 tühistamiseks, Maa-ameti ja MTÜ Pärnu

rannaniit vahel 20.05.2024 sõlmitud rendilepingu tühisuse

tuvastamiseks ning Maa-ameti kohustamiseks anda uus

haldusakt

Menetlusosalised

Kaebaja – OÜ Küttekontor, volitatud esindaja Janno Aringo

Vastustaja – Maa- ja Ruumiamet (varasema nimetusega

Maa-amet), volitatud esindajad Toomas Kutti ja Kaire

Bamberg

Kolmas isik – MTÜ Pärnu rannaniit

Asja läbivaatamine

Kirjalik menetlus

RESOLUTSIOON

1. Jätta OÜ Küttekontor kaebus rahuldamata.

2. Jätta menetlusosaliste menetluskulud nende enda kanda.

EDASIKAEBAMISE KORD JA SELGITUSED

Kohtuotsuse peale võib esitada apellatsioonkaebuse Tallinna Ringkonnakohtule 30 päeva

jooksul puuduva osaga täiendatud tervikotsuse kättetoimetamisest arvates (halduskohtu-

menetluse seadustiku (HKMS) § 181 lg 1).

ASJAOLUD JA MENETLUSE KÄIK

1. Maa-amet1 (vastustaja) viis regionaalministri 21.12.2023 käskkirja nr 285 ja Maa-ameti

peadirektori 30.01.2024 käskkirja nr 1-1/24/7 alusel 19.03.2024 läbi avaliku elektroonilise

enampakkumise Pärnu maakonnas Pärnu linnas Põldeotsa külas asuva Poldrivälja kinnisasja

(katastritunnus 15905:002:0483, riigi kinnisvararegistri kood KV51280, pindala 848 871 m2,

sihtotstarve maatulundusmaa) tasu eest kasutada andmiseks. Enampakkumisel osales 3

pakkujat. Kõrgeima pakkumise tegi OÜ Kurena Mahe, paremuselt teise pakkumise tegi MTÜ

Pärnu rannaniit (kolmas isik) ja suuruselt kolmanda pakkumise tegi OÜ Küttekontor

(kaebaja). Kolmas isik esitas 19.03.2024 ja kaebaja esitas 25.03.2024 avalduse Poldrivälja

kinnisasja rentimiseks enampakkumisel kujunenud hinnaga riigivaraseaduse (RVS) § 66 lg 7

alusel.

1 Alates 01.01.2025 Maa- ja Ruumiamet. Vt Vabariigi Valitsuse seaduse § 63 lg 2 p 11.

3-24-1666

2. Vastustaja kinnitas 02.05.2024 korraldusega nr 1-17/24/1029 (dtl 1015) Poldrivälja

kinnisasja avaliku elektroonilise enampakkumise tulemused vastavalt 19.03.2024 koondproto-

kolli lisas märgitud protokollile nr 13, mille järgi esitas Poldrivälja kinnisasja osas kõrgeima

pakkumissumma 6329 eurot OÜ Kurena Mahe. Paremuselt teise pakkumuse tegi kolmas isik

summas 6279 eurot (resolutsiooni p 1). Poldrivälja kinnisasja enampakkumisel kujunenud

hinnaga 6329 eurot kasutamise õigustatud isikuks on kinnisasja viimasena põllumajandusliku

kasutuslepingu alusel kasutanud kolmas isik (resolutsiooni p 2). Õigustatud isikuga otsustati

sõlmida 1 kuu jooksul kirjalik rendileping (resolutsiooni p 3).

Poldrivälja kinnisasi oli 25.10.2019 sõlmitud rendilepinguga antud tähtajaliseks kasutamiseks

kolmandale isikule. Rendileping lõppes poolte kokkuleppel 01.10.2021. Vastustaja andis

20.10.2023 kirjaga Poldrivälja kinnisasja kaebajale ajutiselt kasutada silo tegemiseks ja veiste

karjatamiseks. Tegemist oli lühiajalise kasutamisega. Ajutise kasutamise leping lõpetati

kaebaja avalduse alusel ennetähtaegselt 20.11.2023. Vastustaja selgitas 13.03.2024 ja

02.04.2024 kirjades kaebajale, et Poldrivälja kinnisasja lühiajalist kasutamist silomassi varu-

miseks ja veiste karjatamiseks ei saa käsitleda põllumajandusliku rendilepinguna võlaõigus-

seaduse (VÕS) mõistes, sest see ei sisaldanud VÕS-is sätestatud põllumajandusliku maa

korrapärase majandamise kokkuleppeid ega muid olulisi tingimusi, mida põllumajanduslik

rendileping peab sisaldama. Põllumajandusliku rendilepingu tunnusteks VÕS-i mõistes on mh

ka see, et rentnik peab maad kasutama korrapärase majandamise reeglite alusel, maad tuleb

järjepidevalt hooldada (nt saagikuse suurendamiseks) ja eeldatakse, et põllumajandusliku

kinnisasja rentimisel hõlmab rendileping ka päraldisi ja kinnisasjaga seotud õigusi. Nimetatud

tingimused olid Poldrivälja kinnisasja osas 25.10.2019 sõlmitud riigivara rendilepinguga

pandud kolmanda isiku kohustuseks. Kaebajale seevastu ei pandud kohustuseks ja kaebaja ei

võtnud endale VÕS-is sätestatud õigusi ega kohustusi, mis omavad põllumajandusliku

rendilepingu kasutuse osas olulist tähtsust, nagu kinnistu kasutamiseks ja teenindamiseks

vajalik korrashoid (VÕS § 345 lg 2), rendileandja tehtud muudatuste ja parenduste talumise

kohustus (VÕS § 348), õigus põllumajandusliku rendilepingu tingimuste muutmiseks (VÕS §

350) ja võimalik lepingut pikendada (VÕS §-d 352, 357). Seega ei kasutanud kaebaja

Poldrivälja kinnistut põllumajandusliku kasutuslepingu alusel, teda ei saa lugeda RVS § 66 lg

7 mõistes viimaseks lepinguliseks kasutajaks enne enampakkumist ja tal puudub RVS § 66 lg-

s 7 nimetatud eelisõigus Poldrivälja kinnisasja osas rendilepingu sõlmimiseks.

3. Vastustaja sõlmis 20.05.2024 kolmanda isikuga põllumajandusliku rendilepingu nr 7-

8/24/522 Poldrivälja kinnisasja kasutamiseks tähtajaga 01.10.2029.

4. Kaebaja esitas Tallinna Halduskohtule kaebuse vastustaja 02.05.2024 korralduse p-de 2

ja 3 tühistamiseks, vastustaja ja kolmanda isiku vahel 20.05.2024 sõlmitud rendilepingu tühi-

suse tuvastamiseks ning vastustaja kohustamiseks anda uus haldusakt, millega määratakse

Poldrivälja kinnisasja enampakkumisel kujunenud hinnaga kasutamiseks õigustatud isikuks

kaebaja, või vastustaja kohustamiseks otsustama uuesti Poldrivälja kinnisasja kasutamiseks

õigustatud isiku määramine ja rendilepingu sõlmimine.

Kaebaja kasutas kokkuleppel vastustajaga Poldrivälja kinnisasja 01.-20.11.2023 silomassi

varumiseks ja veiste karjatamiseks. Poldrivälja kinnistu oli kaebaja kasutuses heina tegemise

otstarbel ka 01.-31.07.2023. Pärast 20.11.2023 keegi Poldrivälja kinnistut ei kasutanud. Kuna

kaebaja oli kinnisasja viimane kasutaja, on tal eelisõigus RVS § 66 lg 7 järgi rendilepingu

sõlmimisel. Kaebaja ja vastustaja vahel 20.10.2023 sõlmitud leping oli põllumajanduslik

rendileping, sest kasutusotstarve oli suunatud põllumajanduslikule tootmisele – silo tootmine

ja veiste karjatamine. Kaebaja 10.10.2023 ja 19.10.2023 e-kirjad vastustajale olid pakkumus

lepingu sõlmimiseks (VÕS § 16 lg 1). Need olid piisavalt määratletud ja neis oli selge tahe

olla lepinguga õiguslikult seotud. Kirjades oli ära toodud konkreetne kasutusse soovitav

2(5)

3-24-1666

kinnistu, kasutamise otstarve ja eesmärk, kasutusaeg ja nõusolek rendi summa osas.

Vastustaja 20.10.2023 vastuskiri oli nõustumus (VÕS § 20 lg 1), mille esitamisega sai VÕS §

9 lg 1 alusel lugeda kaebaja ja vastustaja vahel lepingu sõlmituks. VÕS § 11 lg 1 järgi võib

lepingu sõlmida suuliselt, kirjalikult või mis tahes muus vormis, kui seaduses ei ole sätestatud

lepingu kohustuslikku vormi. VÕS § 23 lg 1 kohaselt võivad lepingupoolte kohustused olla

kindlaks määratud lepingus või sätestatud seaduses. Kahe allkirjaga lepingu vormistamata

jätmine ei muuda olematuks fakti, et osapoolte vahel oli sõlmitud leping, millele kohaldusid

vastavat lepinguliiki reguleerivad seaduse sätted, kui just pooled ei ole väljendanud lepingus

selget tahet reguleerida lepingulist suhet seadusest erinevalt. VÕS § 340 lg-st 4 tuleneb

põllumajandusliku rendilepingu sätete imperatiivsus ehk rentniku kahjuks kõrvalekalduv

kokkulepe on tühine. Vastustaja ja kaebaja vahel oli olemas kokkulepe põhitingimustes –

vastustaja kohustus anda kaebaja kasutusse maa-ala konkreetseks ajaks, kaebaja õigus maa-

ala kasutuseelistele ja vilja saamise õigus ning kaebaja kohustus maksta maa-ala kasutamise

eest tasu. Kuna lepingu esemeks oli kinnisasi, mille kasutusotstarve oli suunatud

põllumajanduslikule tootmisele, siis ei olnud tegemist tavalise rendilepinguga, vaid

põllumajandusliku rendilepinguga. Kui pooled on VÕS § 9 lg 1 järgi saavutanud piisavalt

selge kokkuleppe ega ole välistanud seaduse sätete kohaldamise, siis võivadki nad jätta osa

lepingutingimusi lahtiseks, arvestades seaduse neid norme, mille abil on võimalik lüngad

täita. Seega muudes tingimustes pidid pooled lähtuma seaduses sätestatust, mh VÕS §-d 345,

348, 350, 352 ja 357.

5. Vastustaja palus jätta kaebuse rahuldamata. Põllumajanduslik rendileping on suunatud

põllumajandusmaa korrapärasele majandamisele ehk püsivate ja korduvate kohustuste täitmi-

sele. Seadusandja on näinud rendilepingu kui kestvuslepingu puhuks ette klausli, et

rendileping pikeneb vaikimisi ilma, et pooled teeksid selleks eraldi tahteavalduse.

Tahteavaldus on vajalik selleks, et rendileping ei pikeneks automaatselt. Kaebajaga ei ole

põllumajanduslikku rendilepingut sõlmitud. Talle anti nõusolek kinnisasja lühiajaliseks

kasutamiseks, mis toimus erineval õiguslikul alusel (RVS § 19 lg 4) ja vormis. RVS § 24 järgi

peab kasutusleping olema sõlmitud kirjalikus vormis. Kirjalik vorm tähendab lepingu

omakäelist allkirjastamist (tsiviilseadustiku üldosa seaduse (TsÜS) § 78 lg-d 1 ja 4). Kirjaliku

vormiga võrdsustatakse elektrooniline vorm (TsÜS § 80). Sellisel juhul peab leping olema

elektrooniliselt allkirjastatud (digiallkiri). Tehingu seaduses sätestatud vormi järgimata

jätmise korral on tehing tühine (TsÜS § 83) ja tühisel tehingul ei ole algusest peale õiguslikke

tagajärgi (TsÜS § 84 lg 1, § 87). Kaebaja ei ole oma väidete tõendamiseks kirjalikku

rendilepingut esitanud. Vastustaja kirjalik nõusolek riigile kuuluva kinnisasja ajutiseks

kasutamiseks andmise kohta ei kvalifitseeru põllumajanduslikuks rendilepinguks ei sisu ega

vormi poolest. Vaidlusalune kinnistu anti kaebaja kasutusse ajutiselt silo tegemiseks ja veiste

karjatamiseks eesmärgiga leevendada suvealguse põua tagajärgi. Riigi nõusolek kinnisasja

ajutiseks kasutamiseks ei anna kasutajale mingeid täiendavaid ega eriõigusi. Vastustajal

puudus pädevus anda otsustuskorras kasutamiseks maad, mille kasutamiseks andmiseks tuli

läbi viia enampakkumine. Kui vastustaja oleks seda teinud, oleks tegemist tühise tehinguga,

millel ei ole algusest peale õiguslikke tagajärgi.

6. Kolmas isik kaebuse kohta oma seisukohta ei avaldanud.

7. Kohus jättis 17.04.2025 resolutsioonotsusega kaebuse rahuldamata ja menetlusosaliste

menetluskulud nende enda kanda.

8. Kaebaja teavitas kohut 26.04.2025 apellatsiooni esitamise soovist.

3(5)

3-24-1666

KOHTU PÕHJENDUSED

9. RVS § 66 lg 7 sätestab, et põllumajanduslikul otstarbel kasutatava maatulundusmaa

sihtotstarbega kinnisasja võõrandamisel või kasutamiseks andmisel on võõrandatavat või

kasutamiseks antavat maad enne enampakkumist viimasena põllumajandusliku kasutuslepingu

alusel kasutanud või maareformi seaduse § 341 alusel kasutusõigust omanud isikul, kes osales

enampakkumisel, kuid ei osutunud võitjaks, õigus kinnisasi omandada või kasutusse saada

enampakkumisel kujunenud hinnaga, kui ta 5 tööpäeva jooksul enampakkumise tulemuste

teatavaks tegemisest arvates kinnitab kirjalikult, et kasutab seda õigust. /…/ Samas lõikes

nimetatud õigust ei ole isikul, kellega sõlmitud kasutusleping lõpetati selle kasutajapoolse

rikkumise tõttu.

10. Vaidluse all ei ole asjaolu, et kaebaja kasutas vaidlusalust kinnistut kõige viimasena 01.-

20.11.2023 silomassi varumiseks ja veiste karjatamiseks. Vaidluse all on asjaolu, kas tegemist

oli põllumajandusliku kasutuslepinguga, mis annab RVS § 66 lg 7 alusel eelisõiguse vaidlus-

alust kinnistut kasutusse saada.

11. Kaebaja viitas VÕS § 9 lg-s 1 toodud regulatsioonile, mis käsitleb lepingu sõlmimist

pakkumuse esitamise ja sellele nõustumuse andmisega. Kaebaja jättis aga tähelepanuta

lepingu vorminõuded. Kui VÕS § 11 lg 1 järgi võib lepingu sõlmida ka suuliselt või mis tahes

muus vormis, siis RVS § 24 lg 1 sätestab riigivara kasutuslepingule kohustuslikuna kirjaliku

vorminõude.

12. VÕS § 11 lg 4 järgi loetakse kirjalik leping sõlmituks, kui lepingupooled on lepingudoku-

mendi allkirjastanud või vahetanud kummagi lepingupoole poolt allkirjastatud lepingudoku-

mendid või kirjad. Seaduses võib sätestada, et kirjalik leping loetakse sõlmituks ka siis, kui

lepingudokumendile on alla kirjutanud üksnes kohustatud lepingupool.

TsÜS § 80 lg 1 järgi loetakse tehingu kirjaliku vormiga võrdseks tehingu elektrooniline vorm,

kui seaduses ei ole sätestatud teisiti. Sama paragrahvi lg 2 p 3 järgi peab elektroonilise vormi

järgimiseks olema tehing tehingu teinud isikute poolt elektrooniliselt allkirjastatud.

13. Seega ei piisa riigivara kasutuslepingu sõlmimiseks pelgalt e-kirjade vahetamisest, vaid

lepingu sõlmimiseks tuleb see mõlemapoolselt allkirjastada, sest see leping kohustab mõlemat

poolt. Menetlusosalised ei väida ega ole esitanud kohtule mõlemapoolselt allkirjastatud

lepingut vaidlusaluse kinnisasja kasutamise kohta. Kaebaja tunnistas ise kaebuses, et

allkirjastatud lepingut ei ole vormistatud. Seega ei ole kaebaja ja vastustaja vahel olemas

rendilepingut, tegemist on tühise lepinguga (TsÜS § 83 lg 1), millel ei ole algusest peale

õiguslikke tagajärgi (TsÜS § 84 lg 1).

14. See, et vastustaja lubas kaebajal vaidlusalust kinnistut ilma lepinguta kasutada ja sellest

vilja saada, ei tähenda, et tegemist oleks põllumajandusliku kasutuslepinguga. Kaebajal

puudub RVS § 66 lg-s 7 sätestatud eelisõigus. Järelikult ei riku vaidlusalune otsus tema õigusi

ja kaebajal puudub õigus nõuda selle tühistamist. Samadel põhjendustel puudub kaebajal

õigus nõuda ka vastustaja kohustamist. Vastustaja ja kolmanda isiku vahel sõlmitud leping ei

ole tühine, sest kolmas isik kasutas viimati vaidlusalust kinnistut põllumajandusliku

kasutuslepingu alusel ja tal oli eelisõigus kasutuslepingu sõlmimiseks enampakkumise

menetluses.

15. Eeltoodud põhjendustel jääb kaebus terves ulatuses rahuldamata.

16. Kuna kohus teeb otsuse kaebaja kahjuks, tuleb menetluskulud jätta kaebaja kanda

(HKMS § 108 lg 1). Vastustaja ega kolmas isik ei ole esitanud nende menetluskulusid

tõendavaid dokumente ega taotlenud nende väljamõistmist kaebajalt, seepärast tuleb

4(5)

3-24-1666

vastustaja ja kolmanda isiku võimalikud menetluskulud jätta nende enda kanda (HKMS § 109

lg 1).

/allkirjastatud digitaalselt/

5(5)