2-23-906/37 · Tallinna Ringkonnakohtu tsiviilkolleegium

K O H T U M Ä Ä R U S

Kohus

Tallinna Ringkonnakohus

Kohtukoosseis

Neve Uudelt, Ele Liiv, Siret Siilbek

Määruse tegemise aeg ja koht

28.04.2025, Tallinn

Kohtuasja number

2-23-906

Kohtuasi

M.B avaldus Põhja-Pärnumaa vald, Vändra alev, Uus

tn 11 korteriühistu 18.11.2022 üldkoosoleku otsuste

tühisuse tuvastamiseks, alternatiivselt otsuste

kehtetuks tunnistamiseks ja juhatuse asendusliikme

määramiseks

Vaidlustatud kohtulahend

Pärnu Maakohtu 29.01.2025 määrus

Kaebuse esitaja ja liik

M.B määruskaebus

Menetlusosalised ja nende

esindajad ringkonnakohtus

Avaldaja M.B (isikukood XXX), lepinguline esindaja

Kristel Kangilaski

Puudutatud isik Põhja-Pärnumaa vald, Vändra alev,

Uus tn 11 korteriühistu (registrikood 80047702),

lepingulised esindajad vandeadvokaat Keijo Lindeberg ja

advokaat Kristina Ivanova

Menetluse liik

Kirjalik menetlus

RESOLUTSIOON

1. Võtta asja materjalide juurde M.B määruskaebusele lisatud tõendid (lisad 1 ja 2).

2. Jätta Harju Maakohtu 29.01.2025 määruse resolutsioon muutmata, kuid muuta

osaliselt määruse põhjendusi.

3. Jätta M.B määruskaebus rahuldamata.

4. Jätta määruskaebemenetluse kulud M.B kanda.

5. Mõista M.B-lt Põhja-Pärnumaa vald, Vändra alev, Uus tn 11 korteriühistu kasuks

välja menetluskulude hüvitis 538,84 eurot. Nimetatud summalt tuleb alates

määruse jõustumisest kuni kohustuse kohase täitmiseni maksta võlaõigusseaduse §

113 lg 1 teises lauses sätestatud määras viivist.

Edasikaebamise kord ja kohtu selgitused

Määruse peale võib Riigikohtule esitada määruskaebuse 15 päeva jooksul alates määruse

kättetoimetamisest.

2-23-906

Määruskaebemenetluses võib menetlusosaline Riigikohtus menetlustoiminguid teha ning

avaldusi ja taotlusi esitada ise või advokaadi vahendusel. Kui menetlusosaline taotleb

määruskaebuse esitamiseks menetlusabi, tuleb kaebetähtaja kestel lisaks menetlusabi

taotlusele esitada ka määruskaebus.

ASJAOLUD JA MENETLUSE KÄIK

Avaldus ja selle aluseks olevad asjaolud

1. M.B (avaldaja) esitas 17.01.2023 Pärnu Maakohtule avalduse ja 07.02.2023 selle

täpsustuse, paludes tuvastada Põhja-Pärnumaa vald, Vändra alev, Uus tn 11 korteriühistu

(puudutatud isik, korteriühistu) 18.11.2022 üldkoosoleku otsuste tühisus, alternatiivselt

tunnistada otsused kehtetuks ning määrata juhatuse asendusliige.

1.1. Avaldaja palus tuvastada järgmistes päevakorra punktides vastuvõetud üldkoosoleku

otsuste tühisus või tunnistada need kehtetuks:



punkt 5 – tunnistada põhikiri kehtetuks ja juhinduda majandustegevuses

korteriomandi- ja korteriühistuseaduse (KrtS) ja mittetulundusühingute seaduse

(MTÜS) seaduste järgi;



punkt 6 – kinnitada remondifondi tariif 0,80 eurot/m2 alates 05.2021;



punkt 7 – kinnitada varasemad üüriarvestused kuni 31.10.2020 ja mitte teha enam

korrektuure. Alates 01.11.2020 tehakse üüriarvestus kinnisasja reaalosa alusel

vastavalt korteriühistu seadusele;



punkt 8 – kinnitada 2022. aasta majanduskava;



punkt 9 – kinnitada järgmised ehitustööd: korstnapitside ladumine ja katuse vahetus;

korstnapitside ladumise ja katuse vahetuse ehitustööde teostamise heakskiitmine V.G.

OÜ poolt järgmise maksumusega: korstnapitside ladumine 14 821,98 eurot ja katuse

vahetus 25 468,62 eurot;



punkt 10 – kinnitada korstnapitside ladumise ja katuse vahetuse ehitustööde eest

tasumine järgmiselt: remondifondi vahendite arvel 13 218,32 eurot; iga korter tasub

täiendavalt 17,16 eurot/m2 (kinnisasja reaalosa järgi); 18 korterit 20-st on tasunud

kokku 21 297,76 eurot. Korteril nr 5 (1316,48 eurot) ja korteril nr 11 (1341,12 eurot)

on tasumata kokku 2657,60 eurot. Anda omaosaluse tasumiseks 30 päeva alates

üldkoosoleku otsusest.

1.2. Avalduse kohaselt on üldkoosoleku otsused tühised, kuna AREM 14597912 OÜ-l

(valitseja) puudus pädevus üldkoosoleku kokkukutsumiseks. Valitseja esindusõigus lõppes

24.08.2022 üldkoosolekul vastu võetud otsusega. 24.08.2022 toimus korteriomanike Q.W ja

avaldaja kokku kutsutud kirjalik korduskoosolek, kus otsustati esitada avaldus valitseja

volituste lõpetamiseks ja asjaomase kande tegemiseks äriregistrisse. Viidatud otsust ei

vaidlustatud. Alates 24.08.2022 puudus korteriühistul juhatus. Üldkoosoleku otsus on tühine

ka seetõttu, et üldkoosoleku teatel oli märkimata koosoleku toimumise koht.

1.3. Pärnu Maakohtu 16.08.2022 määrusega tsiviilasjas nr 2-21-19018 tunnistas kohus

kehtetuks 04.10.2021 üldkoosoleku päevakorra punktid, mis kattuvad 18.11.2022

üldkoosoleku päevakorra punktides 6, 7, 9 ja 10 vastuvõetud otsustega. Puudub alus

samasisuliste otsuste teistkordseks vastuvõtmiseks.

2-23-906

1.4. Päevakorra punktis 5 vastuvõetud otsuse kohta tõi avaldaja esile, et tühistades

korteriühistu põhikirja ja juhindudes majandustegevuses edaspidi KrtS-st ja MTÜS-st, tuleb

hakata vee eest edaspidi tasuma KrtS § 40 lg 1 alusel. Seni tasusid korteriomanikud vee eest

vastavalt tegelikule tarbimisele veemõõtjate näidu alusel. Maja keldrisse on ehitatud nelja

korteriomaniku poolt katlamaja, mis tarbib samuti vett. Sel juhul maksaksid kõik

korteriomanikud kinni katlamaja tööks vajamineva vee, mis oleks vastuolus hea usu

põhimõttega.

1.5. Päevakorra punkti 6 all vastuvõetud otsus remondifondi tariifi kohta on kehtetu,

arvestades Pärnu Maakohtu 16.08.2022 määrust tsiviilasjas nr 2-21-19018.

1.6. Päevakorra punktis 7 vastu võetud otsus on vastuolus seadusega. Varasemalt ei teinud

korteriomanikud korteriühistule makseid vastavalt oma kaasomandi osa suurusele (KrtS § 40

lg 1). Korteriühistu soovis kinnitada vastuolus seadusega kogutud majandamiskulusid. Lisaks

puudusid varasemalt majanduskavad. Avaldajale jäi arusaamatuks, mis „üüriarvestust“

korteriühistu kinnitab ning mis kohustused korteriomanikele sellega kaasnevad.

1.7. Päevakorra punkti 8 kohta märkis avaldaja, et seadus sätestas täpsed tingimused, millele

majanduskava pidi vastama. Kinnitatud majanduskava ei vastanud KrtS § 41 lg 1 p-de 1, 3 ja

4 ning lg-s 5 toodud nõuetele. Majanduskava ei saanud tagasiulatuvalt ka kinnitada.

1.8. Päevakorra punkt 9 puudutas tehtud ehitustöid. Puudus pädev hinnang selle kohta, et

katuse täielik renoveerimine oli vajalik. Korteriühistul puudusid katuse remondiks rahalised

vahendid. Katus oleks olnud võimalik taastada väiksemahuliste remonttöödega, võtmata

korteriühistule ebavajalikke kulutusi olukorras, kus osa korteriomanikke keeldus asjaomaste

kulude kandmisest. Hea usu põhimõttega oli vastuolus võtta korteriühistule ebavajalikke

maksekohustusi. Tööd tehti juba 2019. aastal. Asjaomast kulu ei kajastatud majandusaasta

aruandes. Lisaks puudus otsus katuse vahetamise kohta.

1.9. Päevakorra punkt 10 on kehtetu, kuna korteriühistul puudus ülevaade tööde mahust ja

maksumusest, samuti puudus projekt. Korteriühistule esitatud hinnapakkumise alusel polnud

võimalik hinnata, kas selle alusel oli võimalik töid ka lõpetada. Sellist kahtlust kinnitas

asjaolu, et tööde hind osutus kõrgemaks kui algselt oli kokku lepitud. Korteriühistu ei saanud

katuse remondist puudujäävat raha nõuda arve alusel korteriomanikelt. Hea usu põhimõttega

polnud kooskõlas raha küsimine korteriomanikult ühekordse maksena.

1.10. Kuna valitseja esindusõigus lõppes 24.08.2022, siis palus avaldaja määrata korteriühistu

uueks juhatuse liikmeks Q.Wi.

Puudutatud isiku seisukohad

2. Puudutatud isik vaidles avaldusele vastu ja palus jätta selle rahuldamata.

2.1. Üldkoosoleku kokkukutsumise teates oli märgitud üldkoosoleku toimumiskoht. Märgitud

aadressil asus kortermaja keldris koosoleku ruum ja varasema praktika kohaselt toimusid

üldkoosolekud seal, millest ka avaldaja oli teadlik. Korteriomanike 24.08.2022 kirjaliku

korduskoosoleku otsuse näol oli tegemist mitteotsusega ja sellel puudub õiguslik jõud.

Üldkoosoleku kutsub kokku juhatus. Äriregistri andmetest nähtuvalt oli esindusõigus

valitsejal alates 11.11.2020 ning see ei olnud lõppenud. Valitsejal oli õigus üldkoosolek

kokku kutsuda. Avaldaja ja korteriomanik Q.W ei järginud põhikirja nõudeid korteriühistu

2-23-906

24.08.2022 erakorralise üldkoosoleku kokkukutsumise, vaid korraldasid üldkoosoleku oma

suva järgi.

2.2. Üldkoosoleku päevakorrapunktid 5–10 ei ole kehtetud.

Üldkoosolek oli

otsustusvõimeline. Põhikirja olemasolu ei ole korteriühistu jaoks kohustuslik. Põhikirja

kehtetuks tunnistamine ei ole vastuolus seaduse ega põhikirjaga. Olukord, kus korteriomanik

maksab majapidamiskulusid vastavalt seaduses sätestatule, ei saa olla hea usu põhimõtte

vastane. Avaldaja ei ole esile toonud, millist seaduse või põhikirja sätet remonditariifi

vastuvõtmisel rikuti, mis oleks aluseks otsuse kehtetuks tunnistamisele. Majanduskava vastas

seaduses sätestatud nõuetele ning puudus alus asjaomane üldkoosoleku otsus kehtetuks

tunnistada.

2.3. Päevakorra punkti 7 eesmärgiks oli fikseerida faktiline olukord ehk seadustada reaalselt

kogutud maksed. Olukorras, kus korteriühistu tegutses vastuvõetud otsuse alusel, kuid hiljem

tuvastatakse otsuse kehtetus, ongi ainsaks võimaluseks korteriühistu tegevuse heakskiitmine.

2.4. Seadus ei näinud korteriühistule ette kohustust enne katuse renoveerimist tellida hinnang,

kas kogu katuse renoveerimine on vajalik. Korteriomandi kaasomandi osa eseme tavapärase

valitsemise küsimuste üle otsustavad korteriomanikud häälteenamuse alusel. Tavapärase

valitsemisena käsitatakse eelkõige kaasomandi eseme korrashoidu ja remonti. Katuse täielik

renoveerimine ja korstna kordategemine olid kulutused, mis tehti kõigi korteriomanike

huvides ning korteriomanikul puudus alus keelduda asjaomaste kulutuste kandmisest.

Üldkoosoleku otsusega kinnitati 2022. aasta majanduskava, millest nähtus katuse vahetuse ja

korstnapitside ladumise kulu 17,16 eurot/m2. Puudutatud isikule jääb arusaamatuks, milles

seisneb vastuolu seadusega.

2.5. Pärnu Maakohtu 16.08.2022 määrus tsiviilasjas nr 2-21-19018 ei takistanud korteriühistul

samasisulisi otsuseid uuesti vastu võtmast. Kohus ei tuvastanud tsiviilasjas nr 2-21-19018

otsuste kehtetust, vaid tunnistas otsused kehtetuks seetõttu, et korteriühistu võttis otsust

vaidlustava avalduse õigeks, kuna 04.10.2021 üldkoosolek ei olnud otsusevõimeline.

2.6. Korteriühistu juhatuse asendusliikme määramiseks ei ole vajadust. Valitseja esindusõigus

ei ole lõppenud.

Maakohtu määrus ja põhjendused

3. Pärnu Maakohus jättis 29.01.2025 määrusega avalduse rahuldamata ja kõik menetluskulud

avaldaja kanda ning määras kindlaks korteriühistule hüvitatavate menetluskulude suuruse.

3.1. Maakohus tuvastas järgmised asjaolud, mille üle menetlusosalised ei vaidle:

-

18.11.2022 toimus korteriühistu üldkoosolek, kus võeti vastu siinse kohtumääruse p-s

1.1 märgitud otsused ning päevakorra punktides 1–4 otsustati fikseerida üldkoosoleku

otsustusvõimelisus, kinnitada koosoleku juhataja, protokollija ja üldkoosoleku

päevakord;

-

korteriühistu liikmeid teavitati üldkoosolekust kirjalikult. Teates oli üldkoosoleku

kohaks märgitud: 18.11.2022 18:00 toimub KÜ korteriomandite üldkoosolek aadressil

Põhja-Pärnumaa vald, Vändra alev, Uus tn 11;

-

korteriühistul on 20 liiget;

-

vaidlusaluste otsuste vastuvõtmisel andis poolthääle 14 liiget;

-

avaldaja ei osalenud üldkoosolekul.

2-23-906

3.2. Korteriühistu üldkoosolekul vastuvõetud otsused ei ole tühised.

3.2.1. Üldkoosoleku kutsele ei olnud märgitud, et koosoleku toimumise ruumiks oli

keldriruum, kus korteriühistu üldkoosolekud seni tavapäraselt toimusid, kuid üldkoosoleku

koht oli määratletud kohtaadressina – Uus tn 11, Vändra alev. Vaidlustatud koosolekul osales

14 korteriühistu liiget 20st, millest sai järeldada, et üldkoosoleku toimumise tavapärane koht

oli korteriühistu liikmetele üldiselt teada. Elamus ongi ainult üks üldkoosoleku toimumise

kohaks kohaldatud ruum. Avalduse sisust nähtuvalt oli keldriruumi asukohast ja selle

kasutamisest korteriühistu poolt teadlik ka avaldaja ise. Maakohtu hinnangul oli üldkoosoleku

toimumise koht kutsel piisava täpsusega määratletud. Kutsel keldriruumi märkimata jätmine

ei ole oluline rikkumine.

3.2.2. Äriregistri andmetest nähtuvalt oli korteriühistu esindusõigus valitsejal, st valitsejal oli

õigus üldkoosolek kokku kutsuda.

3.2.3. Maakohus ei tuvastanud muid aluseid, mille tõttu üldkoosolekul vastuvõetud otsused

võiksid olla tühised.

3.3. Üldkoosoleku otsuste kehtetuks tunnistamiseks ei ole samuti alust.

3.3.1. KrtS § 20 lg 2 kohaselt KrtS-i või korteriomanike kokkuleppe kohaselt

häälteenamusega tehtavad otsused võetakse vastu korteriomanike üldkoosolekul.

Vaidlusaluste otsuste vastuvõtmisel andis oma hääle 14 korteriühistu liiget ehk enam kui üle

poole korteriomanikest.

3.3.2. Renoveerimistööde üle said korteriomanikud otsustada liht- või kvalifitseeritud

häälteenamusega, sõltuvalt sellest, kas pidada otsustust tavapärase majandamise või

ajakohastamise valdkonda kuuluvaks. 18.11.2022 üldkoosoleku protokolli kohaselt kinnitati

korteriühistu poolt varasemalt kokku lepitud ja reaalselt tehtud remonttööd. Mitte ükski

koosolekul osalenud 14-st korteriühistu liikmest ei esitanud töödele vastuväidet ega märkust.

Otsus kinnitati ühehäälselt.

3.3.3. Maakohtu hinnangul ei ole ühegi avaldaja vaidlustatud üldkoosoleku otsuse, sh katuse

renoveerimist (katuse kattematerjali vahetus) puudutava otsuse puhul tegemist küsimusega,

mis vajanuks korteriomanike kokkulepet.

3.4. Puudub mõjuv põhjus korteriühistule juhatuse asendusliikme määramiseks. Õiguslikku

tähendust ei ole sellel, et kaks korteriühistu liiget tegid üleskutse uue kirjaliku

korduvüldkoosoleku kokkukutsumiseks. Avaldajal ja Q.W-il puudus pädevus üldkoosoleku

kokkukutsumiseks. Nad ei ole korteriühistu juhatuse liikmed ega haldajad. 24.08.2022

kordusüldkoosoleku protokollil ei ole õiguslikku tähendust ning selle alusel ei saa lugeda

senise valitseja volitusi lõppenuks.

Määruskaebus

4. Avaldaja esitas määruskaebuse, milles palub maakohtu määruse tühistada ja teha uus

määrus, millega jätta avaldus rahuldamata. Avaldaja palub jätta menetluskulud puudutatud

isiku kanda.

4.1. Maakohus rikkus eelmenetluse ülesandeid, jättis täitmata selgitamiskohustuse ning jagas

ebaõigesti tõendamiskoormise. Avaldaja hinnangul oli korteriühistul kohustus tõendada, et

2-23-906

katuse vahetamine oli vajalik ja põhjendatud kulu. Avaldaja tugines KrtS § 40 lg-le 3 ning

keeldus katuse vahetusega seotud kulude kandmisest, kuna asjaomase kulu nõudmine temalt

on vastuolus hea usu põhimõttega. Avaldaja hinnangul jättis maakohus ekslikult välja

selgitamata katuse vahetusega seotud asjaolud.

4.2. Kohus kohaldas ebaõigesti KrtS § 29 lg-t 1 ning jõudis ebaõigele järeldusele, et

üldkoosoleku kokkukutsumise korda ei rikutud. Üldkoosoleku ruum ei olnud üldteada

asukoht. Valitsejal puudus õigus üldkoosoleku kokku kutsumiseks. Valitseja volitused olid

lõppenud.

4.3. Üldkoosoleku päevakorra punktid 5–10 on kehtetud, kuna need on vastuolus seaduse,

põhikirja ja hea usu põhimõttega. Maakohus jättis kõik avaldaja asjaomased väited

analüüsimata.

4.4. Maakohus tegi ka üllatusliku lahendi ja ületas diskretsiooni piire, kui leidis, et ühegi

vaidlusaluse üldkoosoleku otsuse puhul ei olnud tegemist küsimusega, mis vajanuks

korteriomanike kokkulepet. Maakohus ei arutanud menetlusosalistega, kas üldkoosoleku

otsused eeldasid korteriomanike kokkulepet. Avaldaja leiab, et katuse vahetuseks oli vaja

kaasomanike kokkulepet.

4.5. Maakohus jättis arvesse võtma ning analüüsimata tsiviilasjas nr 2-21-19018 tehtud

lahendi mõju üldkoosolekul vastu võetud otsustele.

4.6. Maakohus jõudis ebaõigele järeldusele, et puuduvad alused juhatuse asendusliikme

määramiseks.

Menetlusosaliste seisukohad

5. Puudutatud isik vaidleb määruskaebusele vastu ja palub jätta selle rahuldamata.

Menetluse edasine käik

6. Maakohus jättis määruskaebuse rahuldamata ja edastas selle tsiviilkohtumenetluse

seadustiku (TsMS) § 663 lg 5 alusel läbivaatamiseks ringkonnakohtule.

RINGKONNAKOHTU PÕHJENDUSED

7. Ringkonnakohus leiab, et määruskaebuse väited ei anna alust maakohtu määruse

resolutsiooni muutmiseks, kuid osaliselt tuleb muuta maakohtu määruse põhjendusi (TsMS §

657 lg 1 p 21). Osas, milles ringkonnakohus maakohtu määruse põhjendusi ei muuda ega

täienda, nõustub ringkonnakohus põhjendustega ega korda neid (TsMS § 654 lg 6 koosmõjus

TsMS §-ga 659). Määruskaebus jääb rahuldamata.

8. Avaldaja esitas määruskaebemenetluses asjatundja arvamuse ja tsiviilasjas nr 2-19-15909

tehtud määruse ning palus esitatud tõendid võtta asja lahendamise juurde. Määruskaebuse

põhjendamiseks võib esitada uusi asjaolusid ja tõendeid (TsMS § 662 lg 3). Ringkonnakohtu

hinnangul on tõendid seotud praeguse vaidlusega ja seega asjakohased (TsMS § 238 lg 1).

Ringkonnakohus võtab need asja materjalide juurde.

9. Esmalt selgitab ringkonnakohus, et hagita asjades kehtib uurimispõhimõte, mistõttu on

eelmenetluse ülesannete täitmisel teistsugune tähtsus ja tähendus. Kohus ei ole seotud

2-23-906

menetlusosaliste esitatud taotluste ega asjaoludega ega nende hinnanguga asjaoludele, kui

seadusest ei tulene teisiti (TsMS § 477 lg 5). Kohus peab kontrollima avalduse vastavust

seadusele ja avalduse tõendatust ka juhul, kui avalduse kohta ei ole esitatud vastuväiteid.

Vajaduse korral nõuab kohus avaldajalt tõendite esitamist või kogub neid omal algatusel

(TsMS § 477 lg 7). Tõendi kogumise kohustus tekib kohtul aga siis, kui selleks on piisav

ajend (TsMS III komm (2018), § 477, p 3.2.2).

Hagita menetluse uurimispõhimõtte esmane tähtsus ei seisne aktiivses informatsiooni

kogumises ning tõendite otsimises, vaid selle eesmärgiks on tagada, et asja lahendamiseks

olulised asjaolud ei jääks välja selgitamata ainuüksi selle tõttu, et menetlusosaline ei osanud

ette näha vajadust esitada lisatõendeid (vt RKTKm 22.09.2021, 2-20-110080/42, p 11).

10. Korteriomanikud teostavad oma korteriomandist tulenevaid õigusi ja täidavad kohustusi

KrtS-is sätestatud ulatuses korteriühistu kaudu (KrtS § 12 lg 1). KrtS-i või korteriomanike

kokkuleppe kohaselt häälteenamusega tehtavad otsused võetakse vastu korteriomanike

üldkoosolekul (KrtS § 20 lg 1 esimene lause). Korteriomanike üldkoosolek on

otsustusvõimeline, kui sellel osalevatele korteriomanikele kuulub üle poole häältest ja üle

poole kaasomandi osadest, kui põhikirjaga ei ole ette nähtud teisiti (KrtS § 20 lg 2).

Üldkoosoleku otsus on vastu võetud, kui selle poolt hääletab üle poole koosolekul osalenud

korteriühistu liikmetest või nende esindajatest ja põhikirjaga ei ole ette nähtud suurema

häälteenamuse nõuet (MTÜS § 22 lg 1 koostoimes KrtS § 20 lg-ga 1). Eelnev tähendab, et

korteriomanikud võtavad otsuseid vastu hääleenamusega ja enam hääli omavad

korteriomanikud kujundavad otsuste sisu.

Üldkoosoleku otsuste puhul saab kohus hinnata eelkõige seda, kas üldkoosoleku

kokkukutsumine ja seal otsuste vastuvõtmine toimus seaduse nõuetele vastavalt. Kohus ei tee

sisulisi otsustusi korteriomanike eest või asemel. Seega, kui korteriomanike enamus leidis

vaidlusalusel üldkoosolekul, et varasemad ehitustööd (sh katusetööd) ja nende maksumus

tuleb kinnitada, siis on sellega korteriühistu liikmena seotud ka avaldaja. Seadus ei kaitse ühe

korteriomaniku otsustusõigust olla enamusest erineval seisukohal.

11. Ringkonnakohtu hinnangul leidis maakohus õigesti, et üldkoosoleku otsused ei ole tühised

(KrtS § 29 lg 1).

11.1. Üldkoosoleku kokkukutsumise kord hõlmab üldjuhul neid toiminguid, mis tehakse enne

koosolekut ja mis peavad tagama korteriühistu liikmele võimaluse koosolekul osaleda ja seal

informeeritult hääletada (RKTKo 03.03.2021, 2-17-13391, p 37). Koosoleku kokkukutsumise

korra oluline rikkumine võib olla ka see, kui koosoleku teatest ei ole aru saada, kus koosolek

toimub. Üldkoosoleku kokkukutsumise teates tuleb mh märkida üldkoosoleku toimumise koht

(MTÜS § 20 lg 6 koostoimes KrtS § 20 lg-ga 1).

11.2. Siinsel juhul oli üldkoosoleku kokkukutsumise teates märgitud selle toimumise kohana

Põhja-Pärnumaa vald, Vändra alev, Uus tn 11 (dtl 132). Puudutatud isik selgitas, et

kortermajas Uus tn 11 ongi ainult üks üldkoosolekute pidamiseks kohaldatud ruum, kus on

toimunud ka kõik varasemad üldkoosolekud (dtl 332, ajamärk 00:25:15). Ringkonnakohtu

hinnangul oli Uus tn 11 kortermaja puhul piisav üldkoosoleku koha märkimine aadressi

täpsusega. Korteriühistul on üksnes 20 liiget, st tegemist ei ole suure korterelamuga, kus

üldkoosoleku täpsema koha leidmine võiks olla raskendatud. Vaidlustatud koosolekul osales

14 ühistu liiget 20-st (dtl 128, 135). Avaldaja ei ole väitnud, et ta soovis üldkoosolekul

osaleda, tegi selleks pingutusi, kuid sellele vaatamata ei õnnestunud üldkoosoleku toimumise

kohta leida. Puudutatud isik tõi esile, et avaldaja ei osale üldkoosolekutel (dtl 329). Avaldaja

2-23-906

ei ole sellele vastu vaielnud. Määruskaebuse väited, et kutse peal pidi täiendavalt olema

märgitud, et koosolek toimub keldriruumis, ei olnud vajalik ega põhjendatud.

11.3. Ringkonnakohus nõustub maakohtuga, et valitsejal oli õigus üldkoosolek kokku

kutsuda. Äriregistri andmete kohaselt on korteriühistu esindusõigus valitsejal (dtl 218).

26.08.2022 üldkoosolekul otsustati avaldaja väitel esitada registriosakonnale avaldus valitseja

volituste lõpetamiseks (dtl 138, p 1), kuid seda ei ole tehtud. Ringkonnakohtu hinnangul ei

nähtu 26.08.2022 üldkoosoleku protokollist otsustust lõpetada valitseja volitused

üldkoosoleku päeva seisuga. Ringkonnakohus muudab selles osas maakohtu määruse

põhjendusi. Valitsejal oli seega õigus kutsuda kokku 18.11.2022 üldkoosolek.

12. Avaldaja oli seisukohal, et üldkoosoleku päevakorra punktides 5–10 vastuvõetud otsused

on kehtetud, sest need on vastuolus seaduse, korteriühistu põhikirja ja hea usu põhimõttega

(TsÜS § 38 lg 2). Ringkonnakohus täiendab selles osas maakohtu määruse põhjendusi, sest

maakohus ei ole avaldaja asjaomaseid väiteid määruses piisava põhjalikkusega käsitlenud

(TsMS § 442 lg 8 koostoimes § 463 lg-ga 2). Sellele vaatamata jõudis maakohus õigele

järeldusele, et üldkoosoleku päevakorra punktides 5–10 vastuvõetud otsused ei ole kehtetud.

13. Pärnu Maakohtu 16.08.2022 määrus tsiviilasjas nr 2-21-19018 ei mõjuta vaidlusaluste

üldkoosoleku otsuste kehtivust (dtl 141–144). Keelatud ei ole võtta üldkoosoleku päevakorda

uuesti samu küsimusi, mida arutati varasemal üldkoosolekul ja mis tunnistati korteriühistu

poolt avalduse õigeksvõtmise tõttu kehtetuks. Siinsel juhul toimus samade küsimuste üle

otsustamiseks uus üldkoosolek, mille pidamise nõuetekohasust saab kohus hinnata. Varasema

(s.o 04.10.2021) üldkoosolekuga seotud nõuete rikkumine ei kandu edasi järgmistele

üldkoosolekutele.

14. Päevakorra punktis 5 otsustati tunnistada kehtetuks korteriühistu põhikiri ja juhinduda

majandustegevuses KrtS-st ja MTÜS-st.

14.1. MTÜS § 23 lg 1 kohaselt on põhikirja muutmise otsus vastu võetud, kui selle poolt on

hääletanud üle 2/3 üldkoosolekul osalenud liikmetest või nende esindajatest ja põhikirjaga ei

ole ette nähtud suurema häälteenamuse nõuet. Põhikirja p 37 alapunkti 1 kohaselt on ühistu

kõrgemaks juhtimisorganiks liikmete üldkoosolek ja selle pädevusse kuulub põhikirja

muutmine, täiendamine ja uue põhikirja vastuvõtmine. Põhikirja punktist 60 nähtuvalt ei ole

põhikirja muutmiseks ette nähtud suurema hääleenamuse nõuet kui tuleneb MTÜS § 23 lg-st

1. Üldkoosoleku protokollist nähtuvalt osales üldkoosolekul 14 liiget ning kõik liikmed olid

põhikirja kehtetuks tunnistamise poolt (dtl 128). KrtS § 17 lg 1 kohaselt ei ole põhikirja

olemasolu korteriühistule kohustuslik. Seega polnud põhikirja kehtetuks tunnistamine seaduse

ega põhikirjaga vastuolus.

14.2. Olukorras, kus korteriühistul põhikiri puudub, juhindub korteriühistu KrtS-st ja

MTÜS-st. KrtS § 40 lg 1 kohaselt teevad korteriomanikud majanduskava alusel perioodilisi

ettemakseid korteriühistule vastavalt oma kaasomandi osa suurusele. See tähendab, et kui

korteriühistul puuduvad erireeglid, saab kogu maja veetarbimist lugeda korteriomanike

ühiseks kuluks ning neid tuleb kanda kõigil korteriomanikel ühiselt. Ringkonnakohus nõustub

puudutatud isikuga, et olukord, kus korteriomanik maksab majapidamiskulusid vastavalt

seaduses sätestatule, ei saa olla hea usu põhimõtte vastane.

15. Ringkonnakohus leiab, et remonditariifi kehtestamine (üldkoosoleku päevakorra punkt 6)

ei ole samuti õigusvastane. Vastavalt KrtS § 20 lg-le 1 on korteriomanike otsustada

remonditariifi olemasolu ja selle suurus. Avaldaja ei ole toonud esile, millist seaduse või

2-23-906

põhikirja sätet otsuse vastuvõtmisega väidetavalt. Samuti ei tulene avaldaja seisukohtadest,

milles seisneb väidetav vastuolu hea usu põhimõttega.

16. Päevakorra punktis 7 vastuvõetud otsuse kohta ei ole avaldaja samuti toonud esile

asjaolusid, mis välistaksid otsuse vastuvõtmise ning võimaldaksid otsuse kehtetuks

tunnistada. Korteriühistu on selgitanud, et otsuse eesmärgiks oli fikseerida faktiline olukord,

st korteriomanikelt maksete kogumine, mis on teenusepakkujatele edasi makstud, heaks kiita

(dtl 213, p 2.2.9). Kõik üldkoosolekul osalenud korteriomanikud hääletasid otsuse poolt.

17. Avaldaja hinnangul ei vastanud päevakorra punkti 8 all kinnitatud 2022. a majanduskava

KrtS § 41 lg 1 p-des 1, 3 ja 4 sätestatud nõuetele. Samuti eksiti KrtS § 41 lg 5 vastu.

Ringkonnakohus ei nõustu avaldajaga ja leiab, et avaldaja vastuväited ei anna alust asjaomast

otsust kehtetuks tunnistada.

17.1. Majanduskavast (dtl 116) nähtub ülevaade kavandatavatest toimingutest (KrtS § 41 lg 1

p 1). Majanduskava kohaselt tehakse kõigile korteriühistu liikmetele arvestuse korrektuurid

katusevahetuse ja korstnapitside ladumise eest. Täiendavateks vahenditeks vaja minev 23

358,45 eurot jaotatakse tagasi küttepinna alusel (1174 m2) ja kogutakse kinnisasja reaalosa

alusel (1361,1 m2), mille tulemusena tekib korteriühistu liikmetele mõne eurone erinevus ning

summade vahe tuuakse iga korteri kohta välja järgmisel kommunaalteenuste arvel. 18 korteril

20-st on katuse vahetuse eest tasutud. Kinnitatud majanduskava alusel nõutakse katusetööde

kulu sisse ka korteriomanikelt, kes selle eest seni pole tasunud.

17.2. Majanduskavast nähtub ka korteriomanike kohustuste jaotus majandamiskulude

kandmisel (KrtS § 41 lg 1 p 3). Majanduskava kohaselt tasutakse kulud tariifi eurot/m2 alusel

vastavalt reaalosa suurusele. Soojusenergia, vee, kanalisatsiooni ja elektri puhul kujuneb

summa vastavalt hoone arvesti näidule ning prügivedu tasutakse jäätmekäitluslepingu

kohaselt. Sise- ja välikoristus ning haljastus tehakse korteriühistu liikmete poolt.

Majanduskava kohaselt on remondifondi maksumus alates 2021. a maist 0,8 eurot/m2 ning

katuse vahetuse ja korstnapitside ladumise maksumus 17,16 eurot/m2. Seega nähtub

majanduskavast ka remondifondi tehtavate maksete suurus (KrtS § 41 lg 1 p 4).

17.3. KrtS § 41 lg 5 kohaselt kehtib senine majanduskava kuni uue majanduskava

kehtestamiseni, kui majandusaasta alguseks ei ole kehtestatud uut majanduskava.

Majandamiskulude sisuks on kõik kulutused, mida korteriomanik peab korteriühistu liikmena

kandma. KrtS § 41 lg 3 kohaselt kehtestab majanduskava korteriomanike üldkoosolek.

Kuigi üldkoosolek kinnitas 2022. a majanduskava alles 18.11.2022, märgib ringkonnakohus,

et uus majanduskava ei hakka kehtima mitte tagantjärele (alates aasta algusest), vaid alles

alates selle kehtestamisest. Korteriomanikele ei ole võimalik kehtestada rahalisi kohustusi

tagasiulatuvalt. Kuna 2022. a majanduskava kehtestati 18.11.2022, ei saa seda tagantjärele

maksete kogumisel arvestada. Eelnev ei tingi aga alust üldkoosoleku otsuse kehtetuks

tunnistamiseks, sest KrtS 41 lg 5 alusel võib majanduskava kinnitada ka majandusaasta

jooksul, kuid see hakkab kehtima majanduskava kehtestamisest.

2022. a kohta maksete kogumisel seisuga enne 18.11.2022 sai korteriühistu lähtuda

varasemast majanduskavast. Kui korteriomanike üldkoosolek ei olnud enne 18.11.2022

majanduskava kehtestanud, on korteriühistul KrtS § 40 lg-st 1 tulenevalt võimalik nõuda

korteriomanikult majandamiskulude hüvitamist, kui korteriomanike üldkoosolek on

otsustanud konkreetsete majandamiskulude kandmise. Kulude kandmisest ei vabasta

2-23-906

korteriomanikku see, kui kulude kandmine tuleneb küll korteriomanike üldkoosoleku otsusest,

kuid otsust ei ole pealkirjastatud majanduskavana (RKTKm 20.06.2022, 2-19-8045/46, p 11).

Majanduskavas prognoositud ja tegelikult teenusepakkujatele juba tehtud maksete vahet saab

vajadusel arvesse võtta järgmises majanduskavas või eraldi üldkoosoleku otsusega.

Tagasimaksete vältimiseks tuleks kehtestada selline majanduskava, millega ilma otsuseta juba

tasutud summad arvestatakse ettemakseteks ning juurde peaksid maksma ainult need

korteriomanikud, kes ei ole ettemakseid teinud. Tulenevalt hea usu põhimõttest (TsÜS § 32 ja

KrtS § 12 lg 2) on võimalus arvestada varem tehtud maksed uue otsuse kohasteks

ettemakseteks siiski ajaliselt piiratud (vt ka TrtRnKo 28.02.2025, 2-23-6238, p 13).

18. Päevakorra punktides 9 ja 10 vastuvõetud otsuste kohta märgib ringkonnakohus järgmist.

18.1. KrtS § 20 lg 1 kohaselt võtavad korteriomanikud otsuseid vastu korteriomanike

üldkoosolekul. Näiteks võib korteriühistu üldkoosolek otsustada koguda liikmetelt

majandamiskuludena kindlaksmääratud igakuiste tariifide alusel raha lisaks juba teadaolevate

kulutuste katmisele ka ettenägematuteks juhtudeks. Võimalik on ette näha ka seda, et

majandamiskulusid ei kaeta korteriühistu liikmete igakuiste maksete arvel (arvestatuna

eluruumi üldpinna ühe ruutmeetri kohta), vaid nõutakse iga kord sisse korteriühistu liikmetelt.

Samuti on võimalik üldkoosoleku otsusega heaks kiita (majandustegevuse aastakava

vastuvõtmisel) varem kantud, kuid varasemas majandustegevuse aastakavas mitteettenähtud

kulutuste tegemine (vt RKTKo 06.11.2013, 3-2-1-89-13, p 11).

18.2. Korteriomanikele on antud lai otsustusvabadus elamu heakorra korraldamisel. Praegusel

juhul on korteriomanikud tehtud tööd ja kulude kandmise heaks kiitnud. Kõik üldkoosolekul

osalenud korteriomanikud hääletasid otsuste poolt. Katuse vahetamise ja korstnaga seotud

maksete nõudmine korteriühistu liikmelt ühe maksena on võimalik ja alust selle kehtetuks

tunnistamiseks ei ole. Ringkonnakohtul ei ole alust pidada otsust ka hea usu põhimõtet

rikkuvaks. Nagu ringkonnakohus eelnevalt selgitas, võtavad korteriomanikud otsuseid

üldjuhul vastu häälteenamusega. Üldkoosoleku otsus on vastu võetud, kui selle poolt hääletab

üle poole koosolekul osalenud korteriühistu liikmetest. Seejuures ei oma tähtsust, et avaldaja

peab remonttöid toreduslikeks.

18.3. Kaasomandi eseme ajakohastamiseks, sealhulgas energiatõhususe suurendamiseks,

selliste vajalike muudatuste tegemise, millega ei muudeta eriomandi eseme otstarvet ega

kahjustata muul viisil ülemääraselt ühegi korteriomaniku õigustatud huve, võib otsustada KrtS

§ 9 lõikes 3 sätestatud häälteenamusega (KrtS § 39). Ehitustööde tegemise ja nende eest

makstava tasu suuruse sai seega otsustada häälteenamusega.

18.4. Puudutatud isik tõi esile, et katus lasi vett läbi ja vajas remonti (dtl 334). Ka avaldaja

esitatud asjatundja arvamuse kohaselt esines katusega probleeme (dtl 402). Seega oli katuse

remontimine vajalik. Selle üle, kas katus vahetada tervikuna või parandada osaliselt, võisid

korteriomanikud otsustada üldkoosolekul häälteenamusega. Katuse vahetamine on kõikide

korteriomanike huvides tehtud töö.

18.5. Korteriühistu otsused elamu majandamiseks ja säilitamiseks vajalike toimingute

tegemise ning majandamiskulude kandmise kohta on kõigile korteriühistu liikmetele

kohustuslikud. Majandamiskulud on mh korteriühistu vajalikud kulud elamu hoolduseks ja

remondiks. Eluruumi hoolduseks loetakse töid, millega mh hoitakse elamu kasutuskõlblikus

seisukorras, eluruumi remondiks aga ehituskonstruktsioonide, tehnosüsteemide või nende

2-23-906

osade paigaldamist, eemaldamist, asendamist või ennistamist. Remondi käigus võib tõsta

elamu heakorrataset ning paigaldada lisaseadmeid (RKTKo 13.02.2012, 3-2-1-116-11, p 28.).

18.6. Kokkuvõttes leidis maakohus ringkonnakohtu hinnangul õigesti, et puudus vajadus

korteriomanike vahel kokkuleppe sõlmimiseks. Isegi kui maakohus ei arutanud

menetlusosalistega seda küsimust, ei ole see maakohtu määruse tühistamise aluseks. Vastavalt

TsMS § 477 lg 7 esimesele lausele peab kohus kontrollima avalduse vastavust seadusele ja

avalduse tõendatust ka juhul, kui avalduse kohta ei ole esitatud vastuväiteid. Samuti ei saanud

maakohtu seisukoht olla avaldaja jaoks üllatuslik, kuna avaldaja on ise märkinud, et katuse

vahetus vajas kõigi korteriomanike nõusolekut (dtl 252). Ringkonnakohus leiab, et avaldaja

seisukoht, et katuse vahetamiseks oli vaja korteriomanikel sõlmida kokkulepe, ei ole

kooskõlas seaduse ega väljakujunenud kohtupraktikaga.

19. Määruskaebuse väiteid ei anna alust leida, et juhatuse asendusliikme määramine oli

vajalik. Ringkonnakohus leidis eelnevalt, et valitseja esindusõigus ei ole lõppenud.

20. Eelnevast tulenevalt jääb määruskaebus rahuldamata.

Menetluskulude jaotus ja kindlaksmääramine

21. Määruskaebuse rahuldamata jätmise tõttu tuleb määruskaebemenetluse kulud TsMS § 171

lg 1 alusel jätta avaldaja kanda.

22. Ringkonnakohus määrab kindlaks puudutatud isiku menetluskulude rahalise suuruse

(TsMS § 174 lg 1). Kui menetlusosaline peab menetluskulude jaotust kindlaksmäärava

kohtulahendi kohaselt kandma teist menetlusosalist esindanud lepingulise esindaja kulud,

mõistab kohus kulud TsMS § 175 lg 1 järgi välja põhjendatud ja vajalikus ulatuses.

23. Puudutatud isik esitas 25.03.2025 ringkonnakohtule määruskaebemenetlusega seotud

menetluskulude nimekirja, mille kohaselt on puudutatud isiku menetluskuluks lepingulise

esindaja tasu 538,84 eurot (koos käibemaksuga). Lepingulise esindaja toimingud hõlmasid

nimekirja kohaselt maakohtu määruse ja määruskaebusega tutvumist, kliendiga suhtlemist,

seisukoha koostamist määruskaebusele, kohtu kirjaga tutvumist ja menetluskulude nimekirja

koostamist. Kokku kulus lepingulise esindaja toimingutele 3 tundi 32 minutit. Lepingulise

esindaja tunnitasu määr oli 125 eurot (käibemaksuta). Ringkonnakohus leiab, et puudutatud

isiku lepingulise esindaja toimingud ja neile kulunud aeg on olnud vajalik ja põhjendatud.

Toimingute koosseis ja ajakulu vastab menetluse käigule ja esitatud menetlusdokumentide

sisule. Puudutatud isiku lepingulise esindaja tunnitasu määr ei ületa keskmist sarnase

õigusteenuse eest sarnase kvalifikatsiooniga esindajale tasumisele kuuluvat tasumäära. Seega

tuleb avaldajalt puudutatud isiku kasuks välja mõista menetluskulude hüvitis 538,84 eurot.

2-23-906

24. Vastavalt puudutatud isiku taotlusele tuleb avaldajal TsMS § 177 lg 4 järgi tasuda

hüvitamisele kuuluvatelt menetluskuludelt alates menetluskulude suurust kindlaks tegeva

lahendi jõustumisest kuni täitmiseni VÕS § 113 lg 1 teises lauses ettenähtud määras viivist.

25. TsMS § 178 lg 1 järgi saab menetluskulude jaotust vaidlustada üksnes selle kohtulahendi

peale edasi kaevates, millega menetluskulude jaotus kindlaks määrati. Hüvitatavate

menetluskulude suurust saab vaidlustada selle kohtulahendi peale edasi kaevates, millega

menetluskulude rahaline suurus kindlaks määrati. Menetluskulude kindlaksmääramise peale

võib edasi kaevata menetluskulude hüvitamiseks õigustatud või menetluskulusid kandma

kohustatud isik, kui vaidlustatav menetluskulude summa ületab 280 eurot (TsMS § 178 lg 2).

(allkirjastatud digitaalselt)