2-21-15324/136 · Tallinna Ringkonnakohtu tsiviilkolleegium

K O H T U O T S U S

EESTI VABARIIGI NIMEL

Kohus

Tallinna Ringkonnakohus

Kohtukoosseis

Peeter Pällin, Kairi Piirisild ja Neve Uudelt

Otsuse tegemise aeg ja koht

25.04.2025, Tallinn

Kohtuasja number

2-21-15324

Kohtuasi

K.F-i hagi X.P vastu kaasomandi lõpetamiseks

X.P

vastuhagi K.F-i

vastu kaasomandi

lõpetamiseks

Vaidlustatud kohtulahend

Harju Maakohtu 30.05.2024. a otsus

Kaebuse esitaja ja liik

X.P

Apellatsioonkaebuse hind

3500 eurot

Menetlusosalised ja nende

esindajad ringkonnakohtus

Hageja K.F (isikukood XXX), lepinguline esindaja

vandeadvokaat Natalia Lausmaa

Kostja X.P (isikukood XXX), lepinguline esindaja

vandeadvokaat Aleksei Ratnikov

Menetluse liik

Asja läbivaatamine 27.03.2025. a istungil

RESOLUTSIOON

1. Jätta Harju Maakohtu 30.05.2024. a otsus muutmata.

2. Jätta X.P rahuldamata.

3. Jätta ringkonnakohtu menetluskulud X.P kanda.

4. Mõista X.P-lt K.F-i kasuks välja ringkonnakohtu menetluskulu 1701 eurot ja 90

senti ning viivis menetluskuludelt võlaõigusseaduse § 113 lg 1 teises lauses

sätestatud määras alates kohtuotsuse jõustumisest kuni menetluskulude

tasumiseni.

Edasikaebamise kord ja kohtu selgitused

Otsuse peale võib Riigikohtule esitada kassatsioonkaebuse 30 päeva jooksul alates otsuse

kassaatorile kättetoimetamisest, kuid mitte pärast viie kuu möödumist otsuse avalikult

teatavaks tegemisest.

2-21-15324

Hagimenetluses võib menetlusosaline Riigikohtus menetlustoiminguid teha ning avaldusi ja

taotlusi esitada üksnes vandeadvokaadi vahendusel. Menetlusosaline võib ise esitada

Riigikohtule menetlusabi saamise taotluse, samuti esitada teise menetlusosalise kaebuse või

muu taotluse kohta seisukohti ja vastuväiteid. Kui menetlusosaline taotleb kassatsioonkaebuse

esitamiseks menetlusabi, tuleb kaebetähtaja kestel lisaks menetlusabi taotlusele esitada ka

kassatsioonkaebus.

ASJAOLUD JA MENETLUSE KÄIK

Hageja nõue ja selle aluseks olevad asjaolud

1. K.F (hageja) esitas 29.09.2021 Harju Maakohtule hagi X.P (kostja) vastu kaasomandi

lõpetamiseks. Hagiavalduse kohaselt kuulub hageja ja kostja kaasomandisse võrdsetes osades

kinnisasi asukohaga XXX, Maardu. Hageja palub müüa kinnistu avalikul enampakkumisel

alghinnaga 222 000 eurot ning jagada saadud raha kaasomanike vahel vastavalt nende osa

suurusele.

Kostja vastuväited

2. Kostja esitas hageja vastu vastuhagi paludes lõpetada kaasomand kinnisasjale selliselt, et

jätta kinnisasi kostja ainuomandisse kohustuse vastu maksta hagejale hüvitist kaasomandi osa

eest 87 000 eurot 12 kuu jooksul alates kohtuotsuse jõustumisest.

Kostja elab Ameerika Ühendriikides, kuid külastab aeg-ajalt Eestit ja elab siis kinnisasjal.

Kinnisasja valdavad ja selle eest hoolitsevad kostja sugulased. Tulevikus soovib kostja kolida

Eestisese ning asuda elama kinnisasjale.

Maakohtu otsus ja põhjendused

3. Harju Maakohus rahuldas 30.05.2024. a otsusega hagi ja jättis vastuhagi rahuldamata.

3.1. Maakohus tuvastas, et hageja ja kostja kaasomandisse kuulub kinnisasi aadressil XXX.

Kummalegi poolele kuulub ½ suurune mõtteline osa kinnistust.

3.2. Maakohus leidis, et takistusi kaasomandi lõpetamiseks ei ole. Pooled sõlmisid 12.12.2017

kompromissi, mille kohaselt jagatakse vaidlusalune kinnisasi selliselt, et hageja saab 50%

omandist ja kostjale jääb 50% omandist. Hageja ja kostja leppisid kokku, et ei hakka kinnistu

kaasomandit jagama ja vastavat hagi kohtusse esitama YY elu kestel ja viie aasta jooksul

pärast tema surma. Y suri 08.10.2018 ja poolte vahel kokkulepitud viieaastane tähtaeg mitte

lõpetada kaasomand lõppes 08.10.2023. Seega saab kumbki pool AÕS § 76 lg 1 alusel

kaasomandi lõpetamist nõuda.

3.3. Kostja ei ole toonud kohtu ette asjaolusid, millest nähtuks, et tal on ülekaalukas huvi

saada kinnistu ainuomandisse. Kostja ei ole tõendanud, et tal on kavatsus Eestisse naasta ning

asuda vaidlusalusel kinnistul asuvasse majja elama. Kostja väite Eestisse elama asumise kohta

teeb ebausutavaks ka see, et kostja andis kolmandatele isikutele loa kinnistul asuvas majas

elada.

3.4. Kohus määras hageja taotlusel ekspertiisi kinnisasja väärtuse tuvastamiseks. Ekspert on

25.10.2023 aktis avaldanud, et kinnistu on 222 000 eurot väärt. Kostja tõi esile ja esitas

tõendeid, et kinnisasja väärtus on 175 000 eurot. Kostja esitatud aktidest nähtuva ja kohtu

2-21-15324

määratud ekspertiisi tulemusena näidatud kinnistu väärtus erineb rohkem kui 40 000 eurot.

Kinnistu õige väärtus saab selguda vaid enampakkumise tulemusena. Kaasomandi lõpetamine

sellisel viisil tagab omandit kaotavale isikule õiglase hüvitise, kuna see vastaks asja väärtusele

omandi kaotamise aja seisuga. Asja õiglane hind selgub muuhulgas asja puudusi arvestades.

Kostjal on võimalik enampakkumisest osa võtta ja asi omandada. Enampakkumine

läbiviimine, sh alghinna määramine, jääb kohtutäituri korraldada.

3.5. Kui kaasomanikud esitavad hagid kaasomandi lõpetamiseks ja kohus rahuldab ühe

kaasomaniku hagi, tuleb üldjuhul jätta menetluskulud kummagi poole enda kanda, sest

kaasomandi lõpetamine on mõlema poole huvides (RKTKo 27.09.2010, 3-2-1-70-10, p 14).

Kohtu hinnangul oli kaasomandi lõpetamine mõlema poole huvides, mistõttu jättis kohus

menetluskulud TsMS § 162 lg 4 alusel poolte endi kanda

Apellatsioonkaebus

4. Kostja esitas apellatsioonkaebuse, milles palub maakohtu otsuse tühistada ning teha uue

otsuse, millega jätta hagi rahuldamata ja rahuldada vastuhagi.

4.1. Kohtuotsusest ei ole võimalik üheselt aru saada, miks maakohus eelistas lõpetada

kaasomandi müües kinnistu avalikul enampakkumisel, mitte aga jätta kinnisasi kostja

ainuomandisse. Kohtuotsusest ei ole võimalik aru saada, millal palus kohus kostjal täiendavalt

tõendada, et tema kavatseb Eestisse tagasi tulla ning asuda vaidlusalusel kinnistul asuvasse

majja elama. Kohus pole selgitanud, millise tõendiga on võimalik tõendada, et omanik tuleb

enda majja tagasi elama. Kohus asus hindama emotsionaalse kallakuga väiteid ja sugulaste

käitumist, kuid pole tuginenud tõenditele.

4.2. Maakohus rikkus menetlusõiguse norme kui rahuldas kostja taotluse kinnisasja väärtuse

ekspertiisi tegemiseks, siis aga tühistas enda määruse ja leidis, et kostja hinnangud kinnisasja

väärtuse kohta ei ole tõendatud. Kui maakohus leidis, et asjatundjate hinnangud kinnisasja

väärtusele on erinevad, oleks pidanud lähtuma ajaliselt kõige viimasest arvamusest.

4.3. Kohtu etteheited apellandi ekspertiisidele ei ole konkreetsed, mistõttu ei ole võimalik

nendega arvestada. Kui kohtul on selline menetluslik positsioon, siis viitab see kohtu poolt

menetlusnormi rikkumisele, kuna sellisel juhul pidi maakohus rahuldama apellandi ekspertiisi

läbiviimise taotluse. Seda sai ka tehtud, kuid kohus tühistas enda määruse ja rikkus sellega

menetlusnormi. Kohus ei või põhjendada kinnisasja jagamise viisi valimist läbi selle, et

ekspertiisid on andnud erinevad hinnangud. Maakohus oleks pidanud lähtuma

kohtupraktikast, et tuleb lähtuda ekspertiisist, mis on tehtud ajaliselt kõige lähemal kohtu

otsuse tegemise päevale.

4.4. Kõik menetlustoimingute kulud, mida kostja tegi enne 08.10.2023, tuleb jätta hageja

kanda. Y suri 08.10.2018 ja poolte vahel kokkulepitud viieaastane tähtaeg mitte lõpetada

kaasomandit lõppes 08.10.2023. Enne seda aega ei olnud õiguslikku alust hagi läbi

vaatamiseks ning tehtud menetlustoimingud on menetluslikult ebaõiged.

Vastustaja seisukoht

5. Hageja vaidleb apellatsioonkaebusele vastu, palub jätta selle rahuldamata ja menetluskulud

kostja kanda.

2-21-15324

RINGKONNAKOHTU SEISUKOHT

6. Ringkonnakohus leiab, et maakohtu otsus tuleb tsiviilkohtumenetluse seadustiku (TsMS) §

657 lg 1 p 1 alusel jätta muutmata ja apellatsioonkaebus rahuldamata.

7. TsMS § 652 lg 1 p 1 ja poolte väidete põhjal lähtub ringkonnakohus maakohtu tuvastatud

asjaoludest. Maakohus ei rikkunud asja lahendamisel oluliselt menetlusõiguse norme ega

kohaldanud ebaõigesti materiaalõigust.

8. Kohtupraktikas on selgitatud, et kaasomandi osast ilma jäävatele kaasomanikele tuleb

tagada täielik rahaline hüvitis oma omandiõiguse kaotamise eest. Selleks tuleb üldjuhul

hinnata kaasomandis oleva asja väärtust tervikuna ja arvutada selle alusel välja kaasomaniku

osa rahas tema mõttelise osa suuruse alusel. Kohus saab lõpetada kaasomandi selle jätmisega

ühele kaasomanikule üksnes juhul, kui kaasomanik on asja omandamisest huvitatud ja nõus

teistele kaasomanikele nende osa rahas välja maksma. Seega tuleb välja selgitada, kui palju on

kaasomanik valmis asja endale saamise eest maksma ja kas see summa vastab teise

kaasomaniku osale asja väärtusest (RKTKo 10.05.2017, 3-2-1-39-17, p 13). Sisuliselt peab

kaasomanik, kes soovib asja jätmist endale, tooma esile ja tõendama, et tema pakutav summa

vastab teise kaasomaniku osale asja väärtusest.

9. Maakohus leidis, et kostja ei ole tõendanud, et kinnisasja väärtus ei ületa tema pakutud

hüvitist 87 000 eurot või 90 000 eurot. Eelkõige tugines maakohus seda järeldust tehes kohtu

määratud eksperdi hinnangule, mille järgi on asja väärtus 220 000 eurot. Kolleegiumi

hinnangul põhjendas maakohus oma järeldust igakülgselt ja loogiliselt, kolleegium nõustub

maakohtu põhjendusega ega korda seda (TsMS § 654 lg 6).

10. Praegusel juhul oli kostja valmis tasuma hagejale hüvitist 90 000 tingimusel, et see

makstakse välja 12 kuu jooksul otsuse jõustumisest. Et selline hüvitis ei ole ei täielik ega

kohene, on õige maakohtu järeldus, et kaasomandi lõpetamise kõige õiglasem viis on selle

müük avalikul enampakkumisel.

11. Vastuseks kaebuse väidetele märgib ringkonnakohus järgmist.

12. Põhjendamatu on kostja väide, et kuna asjatundjate hinnangud kinnisasja väärtusele on

erinevad, oleks pidanud lähtuma ajaliselt kõige viimasest arvamusest. Kohtupraktikast sellist

järeldust teha ei saa. Kohus hindab kõiki tõendeid igakülgselt oma siseveendumuse kohaselt

ning ühelgi tõendil ei ole kohtu jaoks ette kindlaksmääratud jõudu (TsMS § 232 lg 1 ja 2).

13. Põhjendamatu on kostja etteheide, et maakohus oleks pidanud kostjale selgitama, millise

tõendiga on võimalik tõendada, et omanik tuleb enda majja tagasi elama. Menetlusosaline on

vaba valima, millise tõendiga ta soovib oma faktiväidet tõendada ning kohtul ei ole kohustust

TsMS § 351 järgi selgitada ega soovitada võimalikke tõendi liike. Seejuures ei saanud ega

pidanud maakohus hindama, kui tõenäoline on võimalus, et kostja asub majja elama, sest seda

asjaolu ei ole mõistlikult võimalik prognoosida. Maakohus sai üksnes hinnata, kas kostja on

esile toonud ja tõendanud asjaolud, mis viitavad tema vajadusele ja huvile asuda majja elama.

14. Kolleegium jätab tähelepanuta kostja väite, et maakohus rikkus menetlusõiguse norme kui

rahuldas kostja taotluse kinnisasja väärtuse ekspertiisi tegemiseks, siis aga tühistas enda

määruse. Kostja ei esitanud apellatsioonimenetluses taotlust uue ekspertiisi tegemiseks,

mistõttu ei ole tal õigust seda võimalikku minetust maakohtule ette heita.

2-21-15324

15. Kolleegium ei nõustu kostjaga, et maakohus oleks pidanud kõik menetlustoimingute

kulud, mida kostja tegi enne 08.10.2023, jätma hageja kanda. Poolte vahel kokkulepitud

viieaastane tähtaeg mitte lõpetada kaasomand lõppes 08.10.2023 ning pärast seda langes ära

hagi rahuldamise võimalik takistus AÕS § 76 lg 1 mõttes. Võimalik takistus ei mõjuta

menetluskulude jaotust, sest TsMS § 162 järgi lähtutakse menetluskulude jaotamisel vaidluse

lõpptulemusest.

Menetluskulude jaotus ja kindlaksmääramine

16. TsMS § 171 lg 1 järgi jäävad ringkonnakohtu menetluskulud kostja kanda. Tulenevalt

menetluskulude jaotusest tuleb need TsMS §-de 174 ja 175 sätete järgi rahaliselt kindlaks

määrata kulunimekirja alusel.

17. Hageja menetluskulude nimekirja järgi on tema apellatsioonimenetluse kuludeks

lepingulise esindaja kulud 1701,90 eurot (sh käibemaks). Nimekirja kohaselt kulus hageja

lepingulisel esindajal apellatsioonimenetluse toimingutele kokku 7,75 tundi. Menetluskulude

nimekirja järgi on kostja esindaja tunnitasu 180 eurot (lisandub käibemaks), mis ei ületa

advokaadi õigusteenuse keskmist tasumäära. Arvestades maakohtu otsuse,

apellatsioonkaebuse ja vastuse sisu, on esindaja tehtud toimingud ja toimingutele kulunud aeg

põhjendatud ja vajalik.

18. Vastavalt taotlusele tuleb TsMS § 177 lg 4 järgi tasuda hüvitamisele kuuluvatelt

menetluskuludelt alates menetluskulude suurust kindlaks tegeva lahendi jõustumisest kuni

täitmiseni võlaõigusseaduse (VÕS) § 113 lg 1 teises lauses ettenähtud määras viivist.

(allkirjastatud digitaalselt)

Peeter Pällin, Kairi Piirisild, Neve Uudelt