2-23-4100/46 · Tallinna Ringkonnakohtu tsiviilkolleegium

K O H T U O T S U S

EESTI VABARIIGI NIMEL

Kohus

Tallinna Ringkonnakohus

Kohtukoosseis

Iris Kangur-Gontšarov, Mati Maksing ja Indrek Soots

Otsuse tegemise aeg ja koht

25.04.2025, Tallinn

Kohtuasja number

2-23-4100

Kohtuasi

Clos Resto OÜ hagi Beir OÜ vastu vara tagastamise

kohustamiseks

Vaidlustatud kohtulahend

Harju Maakohtu 24.05.2024 kohtuotsus

Kaebuse esitaja ja liik

Clos Resto OÜ apellatsioonkaebus

Kaebuse hind

4758 eurot

Menetlusosalised ja nende

esindajad ringkonnakohtus

Hageja Clos Resto OÜ (registrikood 14697016),

lepingulised esindajad vandeadvokaat Marko Pikani ja

advokaat Maria Veermäe

Kostja Beir OÜ (registrikood 14195007), lepinguline

esindaja Aivari Olli

Menetluse liik

Kirjalik menetlus

RESOLUTSIOON

1. Jätta Harju Maakohtu 24.05.2024 otsuse resolutsioon muutmata, kuid osaliselt

muuta ja täiendada otsuse põhjendusi.

2. Jätta Clos Resto OÜ apellatsioonkaebus rahuldamata.

3. Jätta ringkonnakohtus kantud menetluskulud Clos Resto OÜ kanda.

4. Määrata kindlaks Beir OÜ menetluskulude rahaline suurus ja mõista Clos Resto

OÜ-lt Beir OÜ kasuks välja menetluskulud 1202,50 eurot.

Edasikaebamise kord ja kohtu selgitused

Otsuse peale võib Riigikohtule esitada kassatsioonkaebuse 30 päeva jooksul alates otsuse

kassaatorile kättetoimetamisest, kuid mitte pärast viie kuu möödumist otsuse avalikult

teatavaks tegemisest.

Hagimenetluses võib menetlusosaline Riigikohtus menetlustoiminguid teha ning avaldusi ja

taotlusi esitada üksnes vandeadvokaadi vahendusel. Menetlusosaline võib ise esitada

2-23-4100

Riigikohtule menetlusabi saamise taotluse, samuti esitada teise menetlusosalise kaebuse või

muu taotluse kohta seisukohti ja vastuväiteid. Kui menetlusosaline taotleb kassatsioonkaebuse

esitamiseks menetlusabi, tuleb kaebetähtaja kestel lisaks menetlusabi taotlusele esitada ka

kassatsioonkaebus.

ASJAOLUD JA MENETLUSE KÄIK

Hageja nõue ja selle aluseks olevad asjaolud

1. Clos Resto OÜ (hageja) esitas 15.03.2023 Harju Maakohtule Beir OÜ (kostja) vastu hagi,

milles palus kohustada kostjat tagastama hagejale 25.05.2022 kokkuleppe p-s 9 kostjale üle

antud vara: jäämasin, kassasüsteem, viis ovaalset lauda, seitse komplekti aiamööblit (ümar

laud ja neli tooli), gaasipliidi alune külmsahtlitega tööpind, valgusketid õues, valgustid toas,

helisüsteem toas ja õues ning eestlaetav nõudepesumasin. Hageja palus menetluskulud jätta

kostja kanda.

2. Hagiavalduse kohaselt sõlmisid hageja ja kostja 14.05.2019 üürilepingu Tallinnas aadressil

XXX asuvate ruumide kasutamiseks viieks aastaks. Üürilepingu sõlmimise ajal olid kostja

osanikeks ja juhatuse liikmeteks S.K ja tema abikaasa. S.K oli ja on hageja osanik ning

juhatuse liige.

3. Hageja soovis üüritud ruumides restorani avada. Hageja tegi üüripinnal maalri- ja

sisekujundustöid. Restoran avati 2019. aasta maikuus ning Clos Resto nimelist restorani

opereeris hageja kuni 08.05.2022.

4. Kostja edastas 21.04.2022 hagejale teate üüri suurendamisest 3000 eurolt 3495 euroni

alates 21.05.2022 ning teatas lepingu ülesütlemise kavatsusest juhul, kui hageja ei nõustu üüri

tõstmisega. S.K teavitas korduvad suuliselt hageja teisele juhatuse liikmele P.T, et kostja

kavatseb lepingu üles öelda enne suve algust.

5. Hageja juhatuse liikmete vahel tekkisid erimeelsused majandustegevuse jätkamise osas.

S.K saatis 26.05.2022 hageja teisele juhatuse liikmele P.T-le e-kirja, kus sedastas, et on

otsustanud hageja tegevuse lõpetada ja kulude kokku hoidmiseks lõpetada sõlmitud

üürilepingu. Kostja osanikuks ja juhatuse liikmeks oli sel ajal juba L.L. Üürilepingu

lõpetamiseks sõlmis S.K hageja esindajana kostjaga hageja huvide vastaselt 25.05.2022

üürilepingu lõpetamise kokkuleppe, milles lepiti kokku, et seoses üürilepingu lõpetamisega on

hagejal kohustus teostada üüripinna ja kasutatud seadmete remonttööd ning likvideerida

väidetavalt üüripinna kasutamisega tekkinud kahju. S.K hageja esindajana kinnitas, et need

kulud kannab hageja. Kokkuleppe p 7 kohaselt kohustus hageja kostjale hüvitama 5429,50

eurot. Lisaks leppisid pooled kokkuleppes kokku, et hageja annab kostjale üle vara 5710 euro

väärtuses, millega loetakse täidetuks hageja kohustus hüvitada kostjale 5429,50 eurot.

6. Selliselt tasaarvestati kokkuleppe p-des 7–10 kostja alusetu nõue hageja vastu ning olematu

kohustuse täitmiseks andis hageja kostjale üle hagejale kuulunud varakogumi. Kokkuleppe

p-d 7–10 on tühised, kuivõrd need on vastuolus heade kommetega. S.K on hageja esindajana

sõlminud hagejat selgelt kahjustava kokkuleppe, mille sisuks oli hageja vara üleandmine

kostjale kui S.K-ga seotud isikule. Vara käsutus on sisuliselt toimunud vastusoorituseta, kuna

kostjal ei olnud mistahes nõudeid hageja vastu.

2-23-4100

7. Juhul kui kohus leiab, et kokkuleppe p-d 7–10 ei ole tühised, siis on hagejal alternatiivselt

õigus need tühistada, sest S.K on rikkunud nii hoolsus- kui ka lojaalsuskohustust hageja ees,

lähtudes kokkuleppe sõlmimisel vaid iseenda ja kostja huvidest.

Kostja vastuväited

8. Kostja palus jätta hagi rahuldamata ja menetluskulud hageja kanda.

9. Pooled sõlmisid 2019. aasta maikuus tähtajatu üürilepingu Tallinnas aadressil XXX asuvate

ruumide kasutamiseks. Kostja soovis üüritasu suurendada ja nõudis ka kindlustusmaksete

hüvitamist, aga kostja võttis need nõuded tagasi. Pooled lõpetasid üürilepingu, sest hagejal ei

olnud raha, et tasuda üüri. Kostja ettepanek, et üürileping lõpetatakse alates 01.06.2022 oli

hagejale kasulik. Hageja nõustus kostja ettepanekuga ja 25.05.2022 allkirjastasid pooled

kokkuleppe üürilepingu lõpetamiseks.

10. Ruumide kasutamisest oli tekkinud kahjustusi, mistõttu pooled vaatasid ruumid üle ja

fikseerisid puudused, mille likvideerimise kohustus on hagejal kui üürnikul. Üürilepingu

lõpetamise kokkuleppes fikseerisidki pooled, milliseid töid oleks hageja pidanud teostama.

Kuna hagejal rahalised vahendid puudusid, siis ei olnud hageja võimeline neid puudusi

likvideerima. Pooled leppisid kokku, et puudused likvideerib hoopis kostja ja kulude osas

tehakse tasaarvestus. Lisaks ruumidele üüris kostja hagejale ka seadmeid, mida hageja kasutas

oma majandustegevuses, mille kahjustused ületasid normaalse kulumise taseme. Ka nende

remondi jaoks hagejal puudusid rahalised vahendid, mistõttu leppisid pooled kokku, et nende

remondi teostab samuti kostja ja kulud tasaarvestatakse. Kuna hagejal ei olnud raha, et täita

oma kohustusi, siis lepiti kokku, et hageja annab kostjale vara väärtuses, millega saab

tasaarvestada hageja kohustused kostja ees. Kostja ei ole saanud endale hageja vara tasuta.

11. Puuduvad mistahes asjaolud, mille puhul saaks väita, et vaidlusalune kokkulepe on

vastuolus heade kommetega. Kuigi hageja toob esile, et tal on õigus kokkulepe tühistada, siis

ei ole hageja esitanud kokkuleppe tühistamise avaldust ei enne hagi esitamist ega ka hagis.

Isegi kui arvata, et hageja on tühistamise avalduse esitanud hagis, siis on see tehtud hilinenult.

Maakohtu otsus ja põhjendused

12. Harju Maakohus jättis 24.05.2024 otsusega hagi rahuldamata ja menetluskulud hageja

kanda ning määras kindlaks kostjale hüvitatavate menetluskulude suuruseks 1256,65 eurot.

13. Hageja on esitanud vallasasjade tagastamise nõude väites, et kokkulepe, mille alusel

vallasasjade omandiõigus kostjale üle anti, on tühine. Tehing on tsiviilseadustiku üldosa

seaduse (TsÜS) § 86 lg 1 p 1 ja 2 järgi tühine, kui see on vastuolus heade kommetega,

eelkõige siis, kui tehing on tehtud poole jaoks äärmiselt ebasoodsatel tingimustel või poolte

kohustused on heade kommete vastaselt tasakaalust väljas. Tõendamiskoormus lasub hagejal.

Omanikul on õigus asi ebaseaduslikust valdusest välja nõuda asjaõigusseaduse (AÕS) § 80 lg

1 alusel, kui ta tõendab, et on asja omanik. Kostjal lasub kohustus tõendada, et tal on asja

valdamiseks õigus.

14. Poole ei vaielnud selle üle, et hageja ja kostja sõlmisid 2019. aasta mais üürilepingu

aadressil XXX ruumide kasutamiseks, mille pooled 25.05.2022 kokkuleppega lõpetasid.

15. Maakohtu otsuse põhjenduste kohaselt ei ole vallasasjade väljanõudmise nõude

lahendamisel tähendust poole väidetel ja tõenditel üürilepingu sõlmimise ja lõpetamise

asjaolude, üürilepingu eseme staatuse ja üüriarvete kohta. Seega ei analüüsinud maakohus

2-23-4100

poolte esitatud väiteid ega tõendeid selle kohta, mis puudutasid üüritud ruumide parendamist,

kasutusotstarvet, üürilepingu tähtajalisust ja üürilepingu tingimusi.

16. Hageja nõude lahendamisel omavad tähendust 25.05.2022 üürilepingu lõpetamise

kokkuleppe p-d 7–10 , ja pooled vaidlevad selle üle, kas need on tühised.

17. Lepingu heade kommetega vastasuse hindamisel tuleb arvestada kogumis kõiki sellega

seotud olulisi asjaolusid, sh nii lepingu sisu kui ka lepingu sõlmimise asjaolusid, poolte

ettekujutusi, ajendeid ja eesmärke lepingu sõlmimisel. Hageja arvates on üürilepingu p-d 7–10

tühised järgmistel asjaoludel: S.K oli mõlema äriühingu osanik ja juhatuse liige; S.K asutas

15.01.2021 KaLi OÜ, mis samuti tegeleb toitlustusega; S.K kostja juhatuse liikmena soovis

tõsta üüri restorani ruumide kasutamise eest ning sõlmis hagejat kahjustava kokkuleppe

üürilepingu lõpetamiseks; varakäsutus on sisuliselt toimunud ilma vastusoorituseta ja selle

eesmärgiks on saada vallasvara omanikuks.

18. Üürilepingu lõpetamise kokkuleppe p-des 7–10 on pooled kokku leppinud, et hageja

hüvitab kostjale kasutatud ruumide korrastamise ja seadmete remondi kulud (lagede ja

põrandate korrastamine ja gaasiahju ning -pliidi remont) kokku 5429,5 eurot koos

käibemaksuga. Pooled piirasid üürileandja kahjuhüvitise suurust eelnimetatud summale.

Hüvitise tasus üürnik varaga, mille väärtus on hinnatud.

19. Hageja hinnangul on üürilepingu lõpetamisel kahju hüvitamise kokkulepe hagejat

äärmiselt kahjustav, sest ei ole tõendatud, et kahju üldse tekkis. Hageja ei ole esile toonud

ajaolusid ja tõendeid selle kohta, et kahju hüvitamise kokkulepe on hagejat äärmiselt

kahjustav ehk puudus vastusooritus.

20. Kostja esitatud arvetest nähtub, et kostjale on tehtud remonditöid. Kuna kostja esitatud

üüritud ruumide fotodelt on näha põrandate ja seinte kahjustused, siis saab järeldada, et

üüritud ruumides olid pärast nende kostjale üleandmist kahjustused. Asjaolu, et esitatud arved

ei pruugi olla otseselt seostatavad hageja kasutusel olnud pindadega, ei tähenda, et kahjustuste

likvideerimine ei osutunud vajalikuks. Kostja esitatud arved kajastavad mõistlikult nii tehtud

tööde mahtu kui ka remonditööde tavapärast hinda. Üürnikul on üldjuhul VÕS § 334 lg 2

järgi kohustus hüvitada kahju üürilepingu lõppemisel.

21. Seega ei saa kohustustehingu puhul väita, et see oleks äärmiselt kahjustav hageja suhtes,

mistõttu ei ole see heade kommete vastane, sest kahjustuste suurus ning hüvitatavad

remondikulud on omavahel proportsionaalsed. Kohustuse täitmine natuuras on küll

ebatavaline, kuid mitte seadusega vastuolus.

22. Hageja alternatiivse käsitluse kohaselt on hageja tühistanud üürilepingu lõpetamise

kokkuleppe, s.o p-d 7–10. TsÜS § 131 lg 1 kohaselt võib esindatav tühistada esindaja poolt

tehtud tehingu, mille tegemisel rikkus esindamise aluseks olevast õigussuhtest tulenevaid

kohustusi ja tegi tehingu, mis oli vastuolus esindatava huvidega, kui teine pool kohustuse

rikkumisest teadis või pidi teadma. Kui esindaja tegutses ühtlasi teise poole esindajana või kui

esindaja tegi tehingu iseendaga, eeldatakse, et esindaja rikkus tehingu tegemisel esindamise

aluseks olevast õigussuhtest tulenevaid kohustusi. TsÜS § 131 lg 2 p 2 järgi peab tühistamine

toimuma mõistliku aja jooksul. Seadusega sätestatud eelduse peab ümber lükkama kostja,

mõistliku aja jooksul tehingu tühistamist peab tõendama hageja.

23. Maakohus nõustus hagejaga, et S.K-l lasub nii hoolsus- kui ka lojaalsuskohustus hageja

ees ning lasus ka kostja ees kuni osaluse võõrandamiseni. Kostja juhatuse liige vahetus

2-23-4100

20.05.2022. Hageja juhatuse liikmete kirjavahetusest nähtub, et juhatuse liikmed olid

eriarvamusel äriühingu edasise tegevuse osas mais 2022, s.o vahetult enne üürilepingu

lõpetamist. Pärast üürilepingu lõpetamist küsis hageja e-kirja teel selgitust S.K-lt 21.06.2022

ning kirjavahetus kestis kuni 29.07.2022, kuid hageja e-kirjadest ei selgu, et hageja oleks

tehingu tühistanud. Tehingu tühistamise avalduse esitamiseks saab pidada selle esitamist

hagiavalduses 15.03.2023. Maakohtu hinnangul ei ole 15.03.2023 tühistamisavaldus esitatud

mõistliku aja jooksul pärast tehingu tegemist, mistõttu on see toimetu.

Apellatsioonkaebus

24. Hageja esitas apellatsioonkaebuse, milles palub Harju Maakohtu 24.05.2024 otsuse

tühistada ja teha uus otsus, millega hagi rahuldada. Juhul kui ringkonnakohus leiab, et asjas ei

ole võimalik teha uut otsust, siis palub hageja Harju Maakohtu 24.05.2024 otsuse tühistada

ning saata asi tagasi maakohtule uue otsuse tegemiseks. Menetluskulud palub hageja jätta

kostja kanda.

25. Maakohus on jätnud usaldusväärselt ja piisava selgusega tuvastamata esitatud asjaolud,

hindamata poolte väited ja tõendid, mis on kaasa toonud ebaõige lahendi tegemise. Maakohus

ei ole kontrollinud ega tuvastanud, kas kostja väidetav kahju on üldse tekkinud. Seejuures ei

ole arvestatud üürilepingu tingimustega ega asjaoluga, et kostja vastuses esitatud väited ei

leidnud tõendamist.

26. Hageja nõue oli rajatud sellele, et poolte kokkulepe on tühine või alternatiivselt tühistatav,

kuid kohus asus üllatuslikult hindama kokkuleppe sisu ja kehtivust vaid kahju hüvitamise

nõude seisukohast. Maakohus on sisuliselt jätnud kõik muud asjaolud ja tõendid hindamata.

27. S.K on sõlminud hagejat selgelt kahjustava kokkuleppe. Varakäsutus on toimunud ilma

mistahes vastusoorituseta, kuna kostjal ei olnud ega ole mistahes nõudeid hageja vastu.

Hageja vara on sisuliselt kingitud kostjale. Kokkuleppel on vaid üks eesmärk: saada hagejalt

vara tasuta kostja omandisse, et seda kasutada S.K uue avatava restorani tarbeks. S.K-l lasub

hageja ees hoolsus- ja lojaalsuskohustus, mida ta on eiranud, lähtudes vaid iseenda ja kostja

huvidest.

28. Maakohus oli eelmenetluses määranud kostjale tähtaja oma väidete ja tõendite

esitamiseks, sh seonduvalt kahju hüvitamise nõudega, mille osas kokkulepe sõlmiti, kuid

maakohtu otsuses on leitud, et hageja pidi tõendama kahju puudumist. Maakohus on

üldsõnaliselt jätnud teatud ringi täpsustamata tõendeid üldse tähelepanuta, mistõttu hageja ei

tea, millistele tõenditele kohus otsuse rajas. Maakohus on ebaõigesti hinnanud tõendeid.

Kahju tekkimise ja kahju hüvitamise nõude tuvastamiseks ei piisa kolmanda isiku esitatud

arvetest. Kolmanda isiku esitatud arved kostjale ei ole seotud hagejale antud üüripinnaga ja

väidetavate puudustega ning nende tasumist ei ole tõendatud.

29. Maakohus on ebaõigesti jätnud hageja nõude alternatiivsel alusel rahuldamata. Maakohus

ei ole esile toonud, millise aja jooksul pidanuks maakohtu arvates hageja kokkuleppe

tühistamisavalduse esitama. Kui hageja pöördus kohtusse mitu aastat enne aegumistähtaega,

siis ei ole hageja kokkuleppe tühistamisavaldusega hilinenud. Seetõttu on maakohus jätnud

ebaõigesti hindamata tühistamisavaldust sisuliselt puudutavad väited ja tõendid.

2-23-4100

Vastustaja seisukoht

30. Kostja vaidleb apellatsioonkaebusele vastu, palub selle jätta rahuldamata ja menetluskulud

hageja kanda.

RINGKONNAKOHTU SEISUKOHT

31. Ringkonnakohus leiab, et maakohtu otsuse resolutsioon tuleb tsiviilkohtumenetluse

seadustiku (TsMS) § 657 lg 1 p 2¹ alusel jätta muutmata, kuid osaliselt tuleb muuta ja

täiendada otsuse põhjendusi. Apellatsioonkaebus jääb rahuldamata.

32. Hageja on vaidlustanud maakohtu otsuse, millega jäeti hageja nõuded rahuldamata,

täielikult, millest tulenevalt kontrollib ringkonnakohus apellatsiooni korras maakohtu otsuse

seaduslikkust ja põhjendatust täies ulatuses (TsMS § 651 lg 1).

33. Hageja esitas kostja vastu vallasasjade väljaandmise nõude. Maakohus jättis hageja nõude

rahuldamata. Maakohus on õigesti leidnud, et hageja peab vallasasjade ebaseaduslikust

valdusest välja nõudmiseks tõendama, et hageja on vallasasjade omanik. Samas ei ole

maakohtu otsusest võimalik jälgitavalt aru saada, mis asjaolud on maakohus hageja nõude

lahendamiseks tuvastanud. Selliselt on maakohus asjaolude tuvastamisel rikkunud

menetlusõiguse norme ja kohaldanud tuvastatud asjaoludel ebaõigesti materiaalõigust (TsMS

§ 436 lg 1, § 442 lg 8). Samas ei ole maakohtu rikkumised viinud ebaõigesti hagi rahuldamata

jätmiseni. Ringkonnakohus saab maakohtu rikkumised kõrvaldada ja põhjendab hageja nõude

rahuldamata jätmist järgmiselt.

34. AÕS § 80 lg 1 kohaselt on omanikul nõudeõigus igaühe vastu, kes õigusliku aluseta tema

asja valdab. AÕS § 80 lg-st 1 tuleneva nõude eeldusena tuleb hagejal tõendada, et ta on

asjade, mille väljaandmist ta nõuab, omanik ja et kostja valdab neid asju ilma õigusliku

aluseta.

35. Pooled ei vaielnud selle üle, et hagejal on kaks seaduslikku esindajat, s.o juhatuse liiget:

P.T ja S.K, kelle esindusõigused ei ole piiratud. Poolte vahel ei olnud vaidlust selles, et hageja

ja kostja sõlmisid 2019. aasta mais üürilepingu Tallinnas, aadressil XXX ruumide

kasutamiseks, milles hageja pidas Clos Resto nimelist restorani kuni 08.05.2022. Samuti ei

vaielnud pooled selle üle, et pooled sõlmisid 25.05.2022 üürilepingu lõpetamise kokkuleppe.

Hageja vaidlustab oma seaduslik esindaja P.T kaudu 22.05.2022 üürilepingu lõpetamise

kokkuleppes tehtud tehingu, mille hageja nimel sõlmis teine seaduslik esindaja S.K ja millega

hageja on andnud vallasasjade omandiõiguse üle kostjale. Hagiavalduse kohaselt on hageja

endiselt vallasasjade, mille väljaandmist kostjalt nõutakse, omanik, sest poolte vahel

25.05.2022 üürilepingu lõpetamise p-des 7–10 sõlmitud kokkulepped on tühised.

36. Vaidlusaluse üürilepingu lõpetamise p 7 järgi on pooled kokku leppinud, et hageja hüvitab

kostjale üüripinnal kasutatud seadmete remonttööde ja üüripinna kasutamisega tekkinud kahju

kõrvaldamiseks kokkulepitud kulud 5429,50 eurot käibemaksuga (p 8 järgi ei ole õigus nõuda

suuremat hüvitist), millise kohustuse täidab hageja p 9 järgi andes kostjale üle: jäämasina,

kassasüsteemi, viis ovaalset lauda, seitse komplekti aiamööblit (ümar laud ja neli tooli),

gaasipliidi aluse külmsahtlitega tööpinna, valgusketid õues, valgustid toas, helisüsteem toas ja

õues, eestlaetava nõudepesumasina (katkise pumbaga) kokkulepitud hindadega kokku 5710

eurot. Üürilepingu lõpetamise p 10 kohaselt tasaarvestasid pooled vastastikused eeltoodud

kohustused ja kohustuse üürilepingu lõpetamise p-st 34 ning leppisid kokku, et kostjal on

2-23-4100

kohustus tasuda hagejale 925,50 eurot (645 + 5710 – 5429,50). Samas p-s 10 leppisid pooled

kokku, et kuivõrd hagejal on kohustus tasuda mai kuu eest kommunaalkulud, mille eeldatav

suurus on ligikaudu 1000 eurot, siis pärast kommunaalkulude selgumist ja välisfassaadi

seisukorra ülevaatust tehakse lõplik rahaline tasaarvestuse kokkulepe.

37. Üürilepingu lõpetamise kokkuleppes on pooled seega kokku leppinud, et hageja annab

kostjale üle üürilepingu lõpetamise kokkuleppes nimetatud vallasasjad ning kostja tasub selle

eest hagejale kokku lepitud hinna 5710 eurot. Hinna tasumiseks lepiti kokku, et see loetakse

tasutuks vastastikuste rahaliste tasaarvestuse kokkuleppega. Selline kokkulepe vastab

müügilepingu tunnustele. VÕS § 208 lg 1 järgi asja müügilepinguga kohustub müüja andma

ostjale üle olemasoleva asja ning tegema võimalikuks omandi ülemineku ostjale, ostja aga

kohustub müüjale tasuma asja ostuhinna rahas ja võtma asja vastu. Üürilepingu lõpetamise

kokkuleppes oli hageja andnud kinnituse, et hüvitab kostjale üüripinnal kasutatud seadmete

remonttööde ja üüripinna kasutamisega tekkinud kahju kõrvaldamiseks kokkulepitud kulud

kokku 5429,50 eurot. Lisaks leppisid pooled kokku, et hagejal on kohustus tasuda maikuu

eest kommunaalkulud, mille eeldatav suurus on ligikaudu 1000 eurot. Selliselt olid pooled

üürilepingu lõpetamise kokkuleppes kokku leppinud kostja nõuete tasaarvestamises hageja

vastu üürilepingust tulenevalt hageja müügilepingust tulenevate nõuetega kostja vastu.

Vastastikuste tasaarvestuse kokkulepetega on pooled kokku leppinud, et nõuded vastastikku

on lõppenud. Pooled ei vaielnud selle üle, et 25.05.2022 vaidlusaluste kokkulepetega on

hageja andnud vallasasjad üle kostja valdusesse. Vaidlust ei ole selles, et lepiti kokku, et

vallasasjade omand läheb hagejalt üle kostja omandisse ning vallasasjade hinna tasus kostja

hagejale, kui pooled tasaarvestasid vastastikused rahalised nõuded.

38. Hageja esitatust on võimalik aru saada, et hageja arvates on poolte vahel sõlmitud

vallasjade müügileping, ja sellest tulenevalt kokkulepe kahju hüvitamiseks ning

tasaarvestuskokkulepe, vastuolus heade kommetega.

39. Maakohus on põhjendatult leidnud, et poolte vahel sõlmitud kokkulepped vallasasjade

omandiõiguse üleandmiseks ei ole tühised TsÜS § 86 alusel. Heade kommete või avaliku

korraga vastuolus olev tehing on TsÜS § 86 lg 1 järgi tühine. Tehing on Riigikohtu käsitluse

järgi vastuolus heade kommetega, kui see eksib ausalt ja õiglaselt mõtlevate inimeste

õiglustunde ja väärtushinnangute ning õiguse üldpõhimõtete vastu tehingu tegemise ajal ning

tehingu heade kommete vastasus võib tuleneda kas tehingu eesmärgi heade kommete

vastasusest või ühe poole ebamoraalsest käitumisest tehingu tegemise eesmärgil. Riigikohus

on selgitanud, et lisaks eelnevale on tehing TsÜS § 86 lg 2 järgi heade kommetega vastuolus

mh ka siis, kui pool teab või peab teadma tehingu tegemise ajal, et teine pool teeb tehingu

tulenevalt oma erakorralisest vajadusest, sõltuvussuhtest, kogenematusest või muust sellisest

asjaolust (s.o sundolukorras), ja kui tehing on tehtud teise poole jaoks äärmiselt ebasoodsatel

tingimustel või pooltele tulenevate vastastikuste kohustuste väärtus on heade kommete

vastaselt tasakaalust väljas. Tehingu tühisuse tuvastamiseks vastastikuste soorituste väärtuste

ebakõla korral tuleb esmalt kindlaks teha, kas tehingust tulenevate vastastikuste soorituste

väärtus on heade kommete vastaselt tasakaalust väljas, ning alles seejärel kontrollida, kas isik

tegi tehingu sundolukorras ning kas tehingu teine pool teadis või pidi teadma lepingupartneri

sundolukorrast (vt RKTKo 25.09.2013, 3-2-1-83-13, p 13).

40. Hageja kui tehingu tühisusele tuginev pool pidi tõendama, et tehingust tulenevate

vastastikuste soorituste väärtused on heade kommete vastaselt tasakaalust väljas, ning tooma

välja asjaolud, mis kinnitavad tema sundolukorda. TsMS § 4 lg 2 järgi hagimenetluses

määravad pooled vaidluse eseme ja menetluse käigu ning otsustavad taotluste ja kaebuste

esitamise. Hagimenetluses saab kohus võtta kaalumisel aluseks üksnes poolte esitatud

2-23-4100

asjaolud (TsMS § 5 lg 1). Hagi aluseks olevate faktiliste asjaolude esitamise kohustus on

hagejal (TsMS § 363 lg 1 p 2), samuti peab hageja olema valmis neid asjaolusid, millele

tuginevad tema nõuded, tõendama (TsMS § 230 lg 1). Asjaolust, et maakohus oli kostjale

selgitanud tema väidete tõendamise vajadust, ei saanud hagejale jääda ebaselgeks hageja enda

tõendamiskoormis. Praegusel juhul oli pooltele selge tõendamisele kuuluvate asjaolude ring.

Pooled ei vaielnud nõude õigusliku aluse üle ning tulenevalt menetlusdokumentidest oli

hagejale teada, mis asjaolud tuleb kohtu ette tuua. Maakohus ei ole otsuses

tõendamiskoormist muutnud, vaid on rõhutanud, et hageja pidi esile tooma ja tõendama

tehingu tühisusega seotud asjaolud. Hageja selliseid asjaolusid ega tõendeid esitanud ei ole,

mille alusel järeldada, et poolte vahel sõlmitud kokkulepped on tühised.

41. Lepinguvabaduse põhimõttest tulenevalt on lepingupooled vabad lepingu tingimustes

kokku leppima. Käesoleval juhul ei vaielnud pooled vallasasjade hinna üle, kuid heade

kommete vastane ei saa tehing olla ka ainuüksi põhjusel, et ese on müüdud liiga odavalt

(RKKKo 25.05.2017, 3-1-1-22-17, p 54). Heade kommete vastane ei saa olla kokkuleppe ka

see osa, kus pooled leppisid kokku, et hageja üürnikuna vastutab üürileandja ees üürilepingu

alusel üüritud asja kahjustumisest tekkinud kahju eest, milline vastutus oleks üürnikul ka

seadusest tulenevalt (VÕS § 334 lg-d 1–2, § 115, § 127). VÕS § 197 lg 1 järgi, kui kaks isikut

(tasaarvestuse pooled) on kohustatud maksma teineteisele rahasumma, võib kumbki pool

(tasaarvestatav pool) oma nõude teise poole nõudega tasaarvestada, kui tasaarvestaval poolel

on õigus oma kohustus täita ja teiselt poolelt nõuda tema kohustuse täitmist. VÕS § 197 lg 2

kohaselt lõpevad tasaarvestuse tulemusena tasaarvestuse poolte nõuded kattuvas ulatuses

ajast, mil neid võis tasaarvestada, kui pooled ei lepi kokku teisiti. Poolte rahaliste nõuete

tasaarvestamine vastastikuseid nõudeid arvestades kattuvas ulatuses ei anna alust järeldada, et

tasaarvestuse tulemusel saab vastastikuste soorituste väärtus olla heade kommete vastaselt

tasakaalust väljas.

42. Hageja väidetest, et vallasasjad võidi anda kostjale üle tasuta ning kostja kahju hüvitamise

nõude alusel tehtud tasaarvestus ei ole põhjendatud, ei ole samuti võimalik järeldada tehingust

tulenevate vastastikuste soorituste väärtuse heade kommete vastaselt tasakaalust väljas

olemist ega hageja sundolukorda sellise tehingu tegemiseks. Hageja esitatust on võimalik aru

saada, et hageja kahtlustab muuhulgas, et pooled võisid sõlmida 25.05.2022 üürilepingu

lõpetamise kokkuleppes vallasasjade müügilepingu asemel hoopis kinkelepingu. Hageja

arvates võivad vallasasjad olla kostjale üle antud tasuta, kuna hagejal mingit kahju hüvitamise

kohustust kostja ees ei olnud. Kolleegium märgib, et isegi kui poolte vahel oli sõlmitud

kinkeleping VÕS § 259 tähenduses, ei ole see aluseks, et tuvastada sellise tehingu vastuolu

heade kommetega. VÕS § 259 lg 1 sätestab, et kinkelepinguga kohustub üks isik (kinkija)

tasuta teisele isikule (kingisaaja) üle andma talle kuuluva eseme ja tegema võimalikuks

omandi ülemineku kingisaajale või tasuta varalisest õigusest kingisaaja kasuks loobuma või

muul viisil kingisaajat rikastama. TsÜS § 86 lg 2 seevastu kohaldub eelkõige niisugusele

tehingule, millega kaasnevad vastastikused kohustused. Tulenevalt kinkelepingu olemusest ei

saagi kõne alla tulla tehingu tegemine ebasoodsatel tingimustel või olukorras, kus

vastastikuste kohustuste väärtus on heade kommete vastaselt tasakaalust väljas. Kinkelepingu

tegemisel ei ole kinkija seotud tingimustega, mis saaksid olla kinkija jaoks äärmiselt

ebasoodsad TsÜS § 86 lg 2 p 1 mõttes. Kinkelepinguga kohustubki kinkija ilma vastutasuta

teist isikut oma vara arvel rikastama.

43. Hageja esitatud asjaolud, et hageja esindaja S.K sõlmitud kokkulepped on vastuolus

hageja huvidega ning S.K on rikkunud hagejaga sisesuhtest tulenevaid kohustusi hageja ees,

ei too samuti kaasa kokkulepete tühisust. Hageja esindaja kohustuste rikkumisest tulenevalt

on hagejal õigus vaidlusalused kokkulepped TsÜS § 131 lg 1 alusel tühistada, kui on täidetud

2-23-4100

tühistamise formaalsed ja materiaalsed eeldused. Tsiviilseadustiku üldosa seaduses tehingu

tühistamise koosseisud (eelkõige TsÜS §-d 92, 94, 96 ja 97) on erinormiks TsÜS § 86 suhtes,

st tehingu tühistamise aluseks olevad asjaolud ei saa olla paralleelselt tehingu tühisuse aluseks

heade kommete vastasuse tõttu. Sama kehtib esindaja kohustuste rikkumise tõttu tehingu

tühistamist võimaldava TsÜS vahekorra kohta §-ga 86 (RKKKo 25.05.2017, 3-1-1-22-17, p-d

52 ja 54).

44. Hageja ongi oma alternatiivses käsitluses palunud esindaja kohustuste rikkumise tõttu

tühistada 25.05.2022 üürilepingu lõpetamise kokkuleppes sõlmitud kokkulepped vallasasjade

omandiõiguse üleandmiseks kostjale.

45. Hageja kui esindatav võib TsÜS § 131 lg 1 alusel tühistada enda seadusliku esindaja

tehtud tehingu, kui on täidetud järgmised üldised eeldused: 1) hageja seaduslik esindaja tegi

tehingu enda esindusõiguse piirides, kuid rikkus tema ja hageja vahelisest sisesuhtest

(esindamise aluseks olevast õigussuhtest) tulenevat kohustust, 2) hageja seaduslik esindaja

tegi tehingu vastuolus hageja huvidega ning 3) tehingu teine pool teadis või pidi teadma

sisesuhtest tulenevate kohustuste rikkumisest (TsÜS komm (2023), § 34, p 3.4 ja 3.5). Hageja

ei saa TsÜS § 131 lg 2 alusel siiski tehingut tühistada TsÜS § 131 lg-s 1 nimetatud juhul, kui

1) hageja teadis või pidi teadma asjaoludest, mis annavad õiguse tehingu TsÜS § 131 lg 1

alusel tühistada, ja ta andis nõusoleku esindaja poolt sellise tehingu tegemiseks või 2) kui

hageja ei tühistanud tehingut mõistliku aja jooksul pärast seda, kui tema seaduslik esindaja oli

talle teatanud asjaoludest, mis annavad õiguse tehingu TsÜS § 131 lg 1 alusel tühistada.

Lisaks sätestab TsÜS § 131 lg 3, et esindatav võib tehingu vastavalt TsÜS § 131 lg-le 1

tühistada kuue kuu jooksul, arvates ajast, mil ta sai teada asjaoludest, mis annavad õiguse

tehing vastavalt TsÜS § 131 lg-le 1 tühistada. Tehingut ei või tühistada pärast kolme aasta

möödumist tehingu tegemisest.

46. Hageja palus lugeda tühistamisavalduse kostjale esitatuks 15.03.2023 hagiavaldusega.

Kolleegium nõustub maakohtuga, et vaidlusaluste kokkulepete tühistamise avalduse saab

lugeda esitatuks 15.03.2023 hagiavalduses. TsÜS § 98 järgi toimub tehingu tühistamine

avalduse tegemisega teisele poolele. Pooled ei vaielnud selle üle, et kostja hagiavalduse,

milles on esitatud tühistamise avaldus, kätte saanud.

47. Maakohus leidis, et hageja 15.03.2023 tehtud sõlmitud kokkulepete tühistamiseks on

tehtud mõistliku aja möödudes, kuid maakohus ei ole tuvastanud mõistlikku aega, ega aega,

millest seda arvestada. Pooled ei vaielnud selle üle, et hageja sai teada 25.05.2022 üürilepingu

lõpetamise kokkuleppest ja vaidlusalustest kokkulepetest 26.05.2022. Seega olid hagejale

(hageja teisele juhatuse liikmele) teada asjaolud, mis andsid hagejale õiguse tehingu TsÜS §

131 lg 1 alusel tühistamiseks, 26.05.2022. TsÜS § 131 lg 3 kohasel võib esindatav tehingu

vastavalt TsÜS § 131 lg-le 1 tühistada kuu jooksul, arvates ajast, mil ta sai teada asjaoludest,

mis annavad õiguse tehing vastavalt TsÜS § 131 lg-le 1 tühistada. Seega pidi hageja juhatuse

liikme kaudu, kes ei esindanud hagejat vaidlustavate kokkulepete sõlmimisel, kokkulepete

tühistamise avalduse esitama kuue kuu jooksul. Kui järgitud ei ole ülesütlemiseks TsÜS § 131

lg-s 3 sätestatud tähtaega, siis ei ole vajadust tuvastada, kas TsÜS § 131 lg 2 p 2 alusel on

ülesütlemine välistatud, sest tehingut ei ole tühistatud mõistliku aja jooksu arvates ajast, mil

hageja sai oma esindajalt teada asjaoludest, mis annavad õiguse tehing vastavalt TsÜS § 131

lg-le 1 tühistada. Samas ei ole käesoleval juhul põhjendatud ka arvata, et mõistlik aeg tehingu

tühistamiseks TsÜS § 131 lg 2 p 2 järgi saab olla pikem kui TsÜS § 131 lg-s 3 nimetatud

kuue kuuline tähtaeg tehingu tühistamiseks. Asjaolu, et hageja seaduslike esindajate vahel on

nende sisesuhtest tulenev vaidlus, ei ole iseenesest selliseks asjaoluks, et mõistlikuks pidada

pikemat tähtaega kokkulepete tühistamiseks kui kuus kuud. Kuna tehingu tühistamise korral

2-23-4100

on see algusest peale kehtetu ja tühistatud tehingu alusel saadu tuleb tagastada vastavalt

alusetu rikastumise sätetele (TsÜS § 90), siis on kahtlemata ka tehingu vastaspoole jaoks

oluline, et vaatamata vastaspoole sisesuhtest tulenevate vaidlustest esitatakse

ülesütlemisavaldus võimalikult lühikese aja jooksul. Praegu ei ole selliseid erandlikke

asjaolusid esile toodud, millest järeldada, et hageja ei saanud või poleks pidanud tehingut

tühistama kuue kuu jooksul asjaoludest teadasaamisest, mis andsid talle vastava õiguse TsÜS

§ 131 lg 3 alusel.

48. Arvesse võttes, et hagejal oli õigus tühistada 25.05.2022 üürilepingu lõpetamise

kokkuleppes sõlmitud kokkulepped esindaja kohustuste rikkumise tõttu kuue kuu jooksul

ajast, mil hageja sai teada ülesütlemise asjaoludest, s.o 26.05.2022, siis oli hagejal õigus

kokkulepped üles öelda vaid kuni 26.11.2022. Seega hagejal ei olnud õigust poolte vahel

sõlmitud kokkuleppeid tühistada hagiavaldusega, mis esitati 15.03.2023.

49. Kuna hageja ei ole tühistanud 25.05.2022 üürilepingu lõpetamise kokkuleppes

vaidlusaluseid kokkuleppeid mõistliku aja jooksul, siis ei ole vajalik hinnata poolte väiteid ja

tõendeid selle kohta, kas hagejal oleks olnud õigus kostjaga sõlmituid kokkuleppeid sisulistel

põhjustel üles öelda.

50. Lähtudes eeltoodust on poolte vahel 25.05.2022 üürilepingu lõpetamise kokkuleppes

sõlmitud kokkulepped vallasasjade omandiõiguse üle andmiseks kehtivad. Kuivõrd hageja ei

ole tõendanud, et tema on vallasajasjade, mille väljaandmist hageja kostjalt nõuab, omanik,

siis ei ole võimalik hageja nõuet rahuldada. Eeltoodud põhjustel on maakohtu otsus

lõppjärelduses õige. Apellatsioonkaebuse väited ei anna alust selle tühistamiseks.

51. Maakohus on õigesti märkinud, et hageja nõude lahendamisel ei ole vaja hinnata poolte

väiteid ja tõendeid üürilepingu sõlmimise ja lõpetamise asjaolude, üürilepingu tingimuste ja

üüritud eseme parendamise, kasutusotstarbe ning üüritud eseme omandiõiguse kohta. Lisaks

ei ole vaja hinnata poolte väiteid ja tõendeid selle kohta, kas kostjal on hageja vastu

üürilepingust tulenev kahju hüvitamise nõue, mistõttu tuleb maakohtu otsusest jätta välja osa,

milles maakohus hindas poolte vahel sõlmitud kahju hüvitamise kokkulepet sisuliselt.

Olukorras, kus esitatud väiteid ja tõendeid ei ole vaja hageja nõude, s.o vallasasjade

väljaandmise nõude rahuldamiseks, ei ole põhjendatud nende hindamine ei eraldiseisvalt ega

kogumis kõikide võimalike asjaolude hindamiseks.

Menetluskulude jaotus ja kindlaksmääramine

52. Maakohtu otsuse muutmata jätmise tõttu ei näe kolleegium põhjust maakohtus kantud

menetluskulude jaotust muuta.

53. Kuna apellatsioonkaebus jääb rahuldamata, jäävad apellatsioonkaebuse esitamisest

tingitud menetluskulud TsMS § 171 lg 1 alusel hageja kanda. TsMS § 174 lg 1 kohaselt

määrab menetluskulude rahalise suuruse menetluskulude jaotuse alusel vajalikus ja

põhjendatud ulatuses kindlaks asja menetlev kohus samas tsiviilasjas, milles kulud tekkisid.

Kuna maakohus on oma otsuses kostja menetluskulud kindlaks määranud, määrab kolleegium

TsMS § 174 lg 3 järgi kindlaks ka kostja apellatsiooniastme menetluskulud.

54. Apellatsioonimenetluses on kostja palunud mõista hagejalt kostja kasuks välja

menetluskulu 1202,50 eurot. Hageja vastuväiteid kostja menetluskulude nimekirjale esitanud

ei ole.

2-23-4100

55. Kostja menetluskulude nimekirja kohaselt on kostjale osutatud õigusabi kokku 9 tundi ja

15 minutit. Ringkonnakohus leiab, et kostja menetluskulude nimekirjas välja toodud ajakulu

apellatsioonkaebusega tutvumiseks ja nõupidamiseks kliendiga, apellatsioonkaebusele

vastamiseks ja kohtule esitamiseks ning menetluskulude nimekirja koostamiseks, arvestades

menetlustoimingute ja -dokumentide sisu ja mahtu ning tsiviilasja keerukust, on põhjendatud

ja vajalik.

56. Kostjale osutatud õigusteenuse tunnitasu 130 eurot (ilma käibemaksuta), ei ületa keskmist

sarnase õigusteenuse eest makstavat tasu.

57. Seega tuleb hagejalt välja mõista menetluskulu kostja kasuks 1202,50 eurot (9 tundi 15

minutit x 130 eurot).

58. Menetluskulude jaotust saab vaidlustada üksnes selle kohtulahendi peale edasi kaevates,

millega menetluskulude jaotus kindlaks määrati. Hüvitatavate menetluskulude suurust saab

vaidlustada selle kohtulahendi peale edasi kaevates, millega menetluskulude rahaline suurus

kindlaks määrati (TsMS § 178 lg 1).

(allkirjastatud digitaalselt)