3-23-898/38 · Tallinna Ringkonnakohtu halduskolleegium

K O H T U O T S U S

EESTI VABARIIGI NIMEL

Kohus

Tallinna Ringkonnakohus

Kohtukoosseis

Eesistuja Virgo Saarmets, liikmed Monika Laatsit ja

Kaire Pikamäe

Otsuse tegemise aeg ja koht

24. aprill 2025, Tallinn

Haldusasja number

3-23-898

Haldusasi

MTÜ Salme Viikingikeskus ja Salme Rahva Maja

Selts kaebus Saaremaa Vallavolikogu 30. märtsi 2023.

a otsuse nr 1-3/24 tühistamiseks

Vaidlustatud kohtulahend

Tallinna Halduskohtu 24. novembri 2023. a otsus

Menetlusosalised

Kaebajad – MTÜ Salme Viikingikeskus ja Salme

Rahva Maja Selts, esindaja Jüri Reede

Vastustaja – Saaremaa vald, esindajad Aivar Rahno,

Marita Kallas, Liis Lepik ja Raivo Kahm

Kolmas isik – Salme Vet Punkt OÜ, seaduslik esindaja

GT

Menetluse alus ringkonnakohtus

Saaremaa valla apellatsioonkaebus

Asja läbivaatamine

19. märts 2025

RESOLUTSIOON

1. Jätta Saaremaa valla apellatsioonkaebus rahuldamata ning Tallinna Halduskohtu

24. novembri 2023. a otsuse haldusasjas nr 3-23-898 resolutsioon muutmata,

muutes osaliselt halduskohtu otsuse põhjendusi vastavalt käesoleva otsuse

põhjendustele.

2. Mõista Saaremaa vallalt MTÜ Salme Viikingikeskus (registrikood 80585807)

kasuks välja apellatsiooniastmes kantud menetluskulude hüvitamiseks 1892 (üks

tuhat kaheksasada üheksakümmend kaks) eurot.

3. Menetlusosaliste muud menetluskulud apellatsiooniastmes jätta nende endi kanda.

EDASIKAEBAMISE KORD

Otsuse peale võib esitada kassatsioonkaebuse Riigikohtule hiljemalt 26. mail 2025

(HKMS § 212 lg 1).

Vastuseks teise menetlusosalise poolt esitatud kassatsioonkaebusele ja sellega ühiseks

läbivaatamiseks võib esitada vastukassatsioonkaebuse 14 päeva jooksul kassatsioonkaebuse

3-23-898

menetlusosalisele kättetoimetamisest arvates või ülejäänud kassatsioonitähtaja jooksul, kui

see on pikem kui 14 päeva (HKMS § 215 lg-d 1 ja 3).

Kui kassaator soovib asja arutamist kohtuistungil, tuleb seda kassatsioonkaebuses

märkida, vastasel korral eeldatakse, et ta on nõus asja lahendamisega kirjalikus menetluses

(HKMS § 213 lg 1 p 5). Sõltumata kohtuistungi soovi märkimisest võib Riigikohus

kassatsioonkaebuse läbi vaadata kirjalikus menetluses, kui ta ei pea istungi korraldamist

vajalikuks (HKMS § 223 lg 1).

Kui menetlusosaline soovib kassatsioonkaebuse esitamiseks saada menetlusabi, tuleb tal

Riigikohtule esitada vastavasisuline taotlus. Menetlusabi taotluse esitamine ei peata

menetlustähtaja kulgemist (HKMS § 116 lg 5) ning kassatsioonitähtaja järgimiseks peab

menetlusabi taotleja tegema tähtaja kestel ka menetlustoimingu, mille tegemiseks ta

menetlusabi taotleb, eelkõige esitama kassatsioonkaebuse (HKMS § 116 lg 6).

ASJAOLUD JA MENETLUSE KÄIK

1. Saaremaa vallale kuulub Salme alevikus Sõrve mnt 3 kinnistu (registriosa nr 3940334,

katastritunnus 71401:001:3314, pindala 3991 m2, sihtotstarve 100% ühiskondlike ehitiste

maa), millel asuvad endine Salme vallamaja (ehitisregistri kood 120614703, suletud netopind

438,3 m2), kaugküttetorustik (ehitisregistri kood 221299346) ja ehitisregistrisse kandmata

abihoone. Endise vallamaja ruumides tegutsevad Salme Vet Punkt OÜ, MTÜ Salme Rahva

Maja Selts, OÜ Õiemassaaž ja Mooaed OÜ.

2. Saaremaa Vallavolikogu seadis 30.03.2023 otsusega nr 1-3/24 otsustuskorras tasulise

hoonestusõiguse Salme Vet Punkt OÜ kasuks Saaremaa vallale kuuluvale Salme alevikus

asuvale Sõrve mnt 3 kinnistule kogu kinnisasja ulatuses. Otsuse õiguslike alustena on

märgitud Saaremaa Vallavolikogu 22.02.2018 määruse nr 7 „Vallavara valitsemise kord“ § 30

lg 1 p 1, § 31 lg 1 p 4, § 32 p 8, § 40 lg-d 1 ja 2, lg 3 p 5 ning lg 6.

Otsuse resolutsiooni p-ga 4 kinnitati Sõrve mnt 3 kinnistu hoonestusõigusega koormamise

tingimused järgmiselt:

4.1.

hoonestusõiguse tähtaeg on 5 aastat;

4.2.

hoonestusõiguse aastatasu on 21 600 eurot. Kinnistule 5 aastaks seatava

hoonestusõiguse aastatasude summa on võrdne kinnistu turuväärtusega 108 000 eurot;

4.3.

hoonestaja kohustub investeerima kinnistul asuva vallamaja hoone parendamisse

hoonestusõiguse tähtajal kokku vähemalt 30 000 eurot. Investeeringu tõendamiseks

peab hoonestaja esitama Saaremaa Vallavalitsusele dokumentaalsed tõendid tehtud

tööde ja nende eest tasumise kohta ning võimaldama Saaremaa Vallavalitsusel teha

investeeringute tegemise visuaalset kontrolli. Selles alapunktis sätestatud tingimuse

mittetäitmisel on Saaremaa vallal õigus hoonestusõigus lõpetada;

4.4.

kui hoonestaja on tasunud viie aasta hoonestusõiguse tasu 108 000 eurot ja täitnud kõik

hoonestusõigusega koormamise tingimused, kohustub Saaremaa vald kinnistu

hoonestusõiguse tähtaja möödumisel hoonestajale tasuta üle andma. Kinnistu

omandamise õiguse kohta tehakse eelmärge kinnistusraamatusse;

4.5.

hoonestaja peab tagama kinnistul loomaarsti teenuse pakkumise hoonestusõiguse tähtaja

jooksul;

4.6.

loomakliiniku tegevuse katkestus rohkemaks kui kuueks kuuks kalendriaastas tuleb

kooskõlastada Saaremaa Vallavalitsusega. Loomakliiniku tegevuse katkemise tinginud

2(14)

3-23-898

vääramatuks jõuks loetakse muuhulgas seda, kui hoonestaja kaudu tegutseval

loomaarstil tekib tervisekahjustus ja ta ei saa seetõttu teenust osutada. Sellist olukorda ei

loeta lepingu rikkumiseks;

4.7.

hoonestaja võib teha kinnistul asuvatele hoonetele parendusi jms ümberehitusi ilma

Saaremaa valla kui kinnistu omaniku nõusolekuta. Saaremaa vallale ei teki kohustust

eelnimetatud parenduste jms ümberehitustega seotud kulutuste hüvitamiseks

hoonestajale;

4.8.

Sõrve mnt 3 kinnistul kehtivad lepingud, mis on sõlmitud Saaremaa valla ja MTÜ

Salme Rahva Maja Selts vahel (leping nr 2-7.7/103-1, sõlmitud 13.04.2020), Saaremaa

valla ja OÜ Õiemassaaž vahel (leping nr 2-7.7/10-1, sõlmitud 11.01.2021), Saaremaa

valla ja Salme Vet Punkt OÜ vahel (leping nr 2-7.7/294-1, sõlmitud 11.07.2018) ning

Saaremaa valla õiguseellase Salme valla ja Mooaed OÜ vahel (leping nr 3/2011,

sõlmitud 27.06.2011) lõpetatakse Saaremaa Vallavalitsuse poolt hiljemalt

hoonestusõiguse kinnistusraamatusse kandmise päevaks;

4.9.

hoonestaja saab hoonestusõiguse võõrandada üksnes Saaremaa Vallavalitsuse

nõusolekul;

4.10. kinnistu omanikul on hoonestusõiguse ostuõigus hoonestusõiguse igakordsel ja igat liiki

võõrandamisel;

4.11. Saaremaa Vallavalitsus võib kinnistu hoonestusõiguse kehtivuse ajal võõrandada üksnes

hoonestaja nõusolekul. Hoonestajal on kinnistu ostueesõigus selle igakordsel ja igat liiki

võõrandamisel. Ostueesõigus kantakse kinnistusraamatusse;

4.12. hoonestaja on kohustatud tasuma kõik kommunaalkulud seoses hoonestusõiguse alal

tekkivate kuludega;

4.13. hoonestajal on lubatud muuta hoonete kasutusotstarbed ja maaüksuse sihtostarvet;

4.14. hoonestaja on oma tegevuses kohustatud järgima kõiki kehtivaid õigusakte ja häid

ehitustavasid;

4.15. hoonestaja on kohustatud hoidma hoonestusõiguse eseme korras vastavalt Saaremaa

valla haldusterritooriumil kehtivale heakorra regulatsioonile;

4.16. kui hoonestaja rikub hoonestusõiguse lepingust tulenevaid kohustusi, eelkõige

loomakliiniku tegevuse lõpetamine ilma mõjuvate põhjusteta, on omanikul õigus

hoonestusõigus lõpetada ja hoonestusõigus langeb tagasi omanikule;

4.17. hoonestaja on kohustatud tasuma kinnistu maamaksu ja taastama kõik ehitised nende

hävimise korral ühe aasta jooksul;

4.18. hoonestusõiguse tasu ei kuulu hoonestusõiguse lepingu ennetähtaegsel lõpetamisel või

hoonestusõiguse omanikule tagasi langemisel tagastamisele, samuti ei ole omanik

kohustatud hoonestusõiguse omanikule langemisel maksma hoonestajale muude

seonduvate kulude osas hüvitist;

4.19. hoonestusõiguse tähtaja saabumisel on hoonestajal eelisõigus uue hoonestusõiguse

seadmiseks. Hoonestusõiguse lõppemisel ei ole hoonestajal õigust saada Saaremaa

vallalt hüvitist hoonestusõiguse alale jäävate hoonete ja rajatiste eest juhul, kui ta

loobub kinnistu omandamisest;

4.20. notaritasud, riigilõivud ja muud vajalikud kulud, mis on seotud hoonestusõiguse lepingu

sõlmimisega, lõpetamisega või muutmisega, tasub hoonestaja.

3(14)

3-23-898

Otsuse resolutsiooni p 6 näeb ette, et pärast seda, kui hoonestaja on täitnud kõik Sõrve mnt 3

kinnistu hoonestusõigusega koormamise tingimused, tuleb Saaremaa Vallavalitsusel lõpetada

hoonestaja taotlusel Saaremaa valla ja Salme Vet Punkt OÜ vahel sõlmitud Sõrve mnt 3

kinnistu hoonestusõigusega koormamise leping ja asjaõigusleping ning võõrandada see

kinnistu Saaremaa vallalt tasuta hoonestajale. Notaritasud, riigilõivud ja muud vajalikud

kulud, mis on seotud kinnistu hoonestusõigusega koormamise lepingu ja asjaõiguslepingu

lõpetamisega ning kinnistu võõrandamisega, tasub hoonestaja.

Otsuse põhjenduste kohaselt esitas Salme Vet Punkt OÜ Saaremaa Vallavalitsusele

10.02.2021 avalduse (registreeritud nr 6-2/884-1) sooviga osta Sõrve mnt 3 kinnistu.

Vallavalitsus on Sõrve mnt 3 kinnistu võimaliku võõrandamisega seonduvat korduvalt

arutanud ning leiab, et kõige parem ja põhjendatum lahendus on seada Salme Vet Punkt OÜ

kasuks hoonestusõigus kinnistu hilisema väljaostmisõigusega, et tagada kinnistu avaliku

funktsiooni jätkumine ja arendamine. Salme Vet Punkt OÜ rendib endise vallamaja ruume

11.07.2018 mitteeluruumi üürilepingu nr 2-7.7/294-1 alusel (muudetud 23.12.2019). Salme

Vet Punkt OÜ pakub veterinaarteenuseid nii väike- kui ka suurloomadele ning teenus on kogu

piirkonna jaoks äärmiselt vajalik. Ettevõte on hinnatud nii kogukonnas kui ka Saaremaal

tervikuna, andes praktiliselt ainsana Saaremaal ööpäevaringset veterinaarabi ja omades hetkel

registris üle 1000 patsiendi. Salme Vet Punkt OÜ soovib laieneda, et pakkuda rohkem

erinevaid teenuseid, kaasajastada ja avardada kliiniku tööruume ning tuua sisse

röntgenaparatuur ja teisi suuremaid meditsiiniseadmeid. Mugavamad tingimused soovitakse

luua ka loomaomanikele ootesaalide jmt näol. Samuti soovib ettevõte, et maja oleks ka

tulevikus avatud kogukonnale – suvised teatriõhtud jms tegevused ning ideed, mis koostöös

kogukonnaga oleks võimalik ellu viia. Osa majast soovitakse rentida kohalikele

teenusepakkujatele ja ettevõtjatele, kes osutaksid piirkonnale vajalikke teenuseid jne. Salme

Vet Punkt OÜ esindaja GT on avalduses rõhutanud, et on Salme vallas sündinud ja kasvanud

ning ta tunneb end kodukoha patrioodina ja on seda meelt, et selline ainulaadne maja Salme

südames peaks kuuluma oma inimestele. Eelnevat arvestades on põhjendatud ja avalikes

huvides seada hoonestusõigus otsustuskorras Salme Vet Punkt OÜ kasuks, kuna

loomakliiniku tegevus selles asukohas on ennast igati õigustanud. Lisaks soovib ettevõtja

panustada kogukonna arengusse laiemalt ning koostöös teiste kohaliku elu edendajatega on

võimalik tagada ka kinnistu avalikkusele suunatud funktsionaalsus ja kogukonnale avatus.

Kõik lepingud Salme endises vallamajas ruumide kasutamise kohta lõpetatakse

hoonestusõiguse seadmisega. OÜ Domus Kinnisvara eksperthinnangu nr 0202-22-SA

kohaselt on Sõrve mnt 3 kinnistu turuväärtus 108 000 eurot. Hoonestusõigus seatakse 5

aastaks ja hoonestusõiguse aastatasude summa on võrdne kinnistu turuväärtusega. Kui

hoonestaja on tasunud 5 aasta tasu ja täitnud kõik hoonestusõiguse tingimused, kohustub

Saaremaa vald kinnistu hoonestusõiguse tähtaja saabumisel hoonestajale tasuta üle andma.

3. Saaremaa Vallavalitsus esitas 11.04.2023 korraldusega nr 2-3/376 tahteavalduse

lõpetada Sõrve mnt 3 hoones asuvate ruumide üürilepingud alates 15.05.2023, sealhulgas

Salme Rahva Maja Seltsiga 13.04.2020 sõlmitud leping (kasutatav pind 55,4 m2), OÜ-ga

Õiemassaaž 11.01.2021 sõlmitud leping (kasutatav pind 14,3 m2), Salme Vet Punkt OÜ-ga

11.07.2018 sõlmitud leping (kasutatav pind 57,2 m2) ja Mooaed OÜ-ga 27.06.2011 sõlmitud

leping (kasutatav pind 25,8 m2).

4. MTÜ Salme Viikingikeskus ja Salme Rahva Maja Selts esitasid Tallinna

Halduskohtule 24.04.2023 kaebuse Saaremaa Vallavolikogu 30.03.2023 otsuse nr 1-3/24

tühistamiseks. Vaidlustatud otsus on kaalutlusvigadega ja rikub võrdsuspõhiõigust

(Riigikohtu 15.12.2005 otsus nr 3-3-1-59-05). Puuduvad igasugused põhjendused, miks on

mõistlik ja otstarbekas anda kinnistu kolmanda isiku kasutusse mh renditulu teenimiseks,

4(14)

3-23-898

mille arvel saab ta viie aasta jooksul katta hoonestusõiguse tasu ja seejärel saada kinnistu

tasuta enda omandisse. Otsuses on avalikku huvi sisustatud ebaõigesti ning vastuolus

vallavara valitsemise korra § 32 p-ga 8. Kuna kinnistu turuväärtus ületab 64 000 eurot, siis

tuleb see korra § 28 ja § 30 lg 1 p 1 kohaselt võõrandada enampakkumisega müügi teel.

Sisuliselt on kinnistu kolmandale isikule tasuta võõrandatud ning sõlmitavad võlaõiguslikud

ja asjaõiguslepingud võivad olla tühised (vt tsiviilseadustiku üldosa seaduse (TsÜS) § 89 lg-d

1–2). Ükski vallavara valitsemise korra § 40 lg-s 3 märgitud hoonestusõiguse seadmise

eeldustest ei ole täidetud. Kolmas isik ei ole ehitise omanik ning ta ei kasuta ehitist ega

kinnistut kasutuslepingu alusel, vaid üürib 438,3 m2 suuruse pinnaga hoonest üksnes mõnda

ruumi. Vaidlusalune otsus ei pane kolmandale isikult kohustust rajada ühtegi ehitist, vaid

annab kinnistu koos olemasolevate ja heas seisukorras hoonetega piiratud asjaõigusena üle

ning hiljem võõrandab tasuta äriühingu omandisse. Otsus rikub vaba konkurentsi ning võib

kvalifitseeruda lubamatuks riigiabiks.

5. Tallinna Halduskohus kohaldas 25.04.2023 määrusega ajutist õiguskaitset ning peatas

Saaremaa Vallavolikogu 30.03.2023 otsuse nr 1-3/24 täitmise kuni 16.05.2023. Halduskohus

tühistas 11.05.2023 määrusega asjas kohaldatud esialgse õiguskaitse abinõu ja jättis kaebajate

esialgse õiguskaitse taotluse rahuldamata, sest vastustaja kinnitusel ei plaanita

kohtumenetluse ajal sõlmida vaidlusaluse otsuse alusel võla- ega asjaõiguslepingut. Tallinna

Ringkonnakohus jättis 24.05.2023 määrusega kaebajate määruskaebuse rahuldamata ja

halduskohtu määruse muutmata, nõustudes, et vastustaja kinnitust arvestades puudub

kaebajatel esialgse õiguskaitse vajadus.

6. Saaremaa vald palus vastuses jätta kaebus rahuldamata. Otsus on õiguspärane ning

kaebajad ei ole selgitanud oma subjektiivsete õiguste rikkumist. Endine vallamaja hoone on

enamjaolt rahuldavas seisukorras, kuid teine korrus vajab suuresti remonti ja tehnosüsteemid

vajavad investeeringuid (nt puudub ventilatsioonisüsteem). Kaebajate õigusi ei ole rikutud

ning vastustaja on võimaldanud neil aastaid vallavara tasuta kasutada (nt Rannapargi tee 4

kinnistu ja Sõrve mnt 3 ruumid). Vajaduse korral on kaebajatel võimalik saada enda kasutusse

ruume ka Sõrve mnt 5 kinnistul asuvas Salme rahvamajas. Vastustaja on vara otsustuskorras

kasutusse andmist põhjendanud. MTÜ Salme Viikingikeskus on esitanud 08.08.2022

ettepaneku alustada läbirääkimisi Sõrve mnt 3 kinnistu ostuks, et laiendada olemasolevat

Viikingimuuseumi, hoida endine Salme vallamaja avalikus kasutuses ja majandada kinnistut

nende tegevuste toetuseks. Salme Rahva Maja Selts on esitanud 12.10.2022 taotluse anda

Sõrve mnt 3 hoone tasuta rendile.

Vallavara valitsemise korra § 16 lg 1 p 8 ja § 32 p 8 ei välista vara kasutusse andmist ega

võõrandamist eraõiguslikule isikule, oluline on avaliku huvi olemasolu. Kolmanda isiku poolt

pakutav veterinaarteenus on piirkonna jaoks äärmiselt oluline. Saaremaa vallas osutavad

sellist teenust kolm ettevõtet, millest kaks asuvad Kuressaares ja ööpäevaringset teenust

osutab vaid Salme Vet Punkt OÜ. Oluline on tagada teenuse kättesaadavus ka Saaremaa

lääneosas. Üheks tingimuseks ongi, et hoonestaja tagab kinnistul loomaarsti teenuse

pakkumise hoonestusõiguse tähtaja jooksul. Piirkonna ajaloo säilitamine ja eksponeerimine

on oluline ning vastustaja on seda pidevalt toetanud. Samas peab vastustaja arvestama oma

rahalisi võimalusi. Kaebajad on pöördunud vastustaja poole sooviga lõpetada Sõrve mnt 5

maa tasuta kasutamise leping, sest neil puudub raha alustatud objekti ehituse lõpetamiseks.

Seega puudub kindlus, et kaebajad oleksid suutelised endale võetud kohustusi täitma. Ajaloo

alase teabe ja ajalooliste esemete eksponeerimine piirkonnas ei ole ülesanne, mida saavad

täita ainult kaebajad ning see ei peaks toimuma üksnes kohaliku omavalitsuse üksuse kulul.

Otsust on põhjendatud vastavalt vallavara valitsemise korra § 32 p-le 8 ning otsus ei tugine §

31 lg-le 2. Kinnistut ei võõrandata tasuta. Kui kolmas isik asub ruume välja rentima, on

5(14)

3-23-898

ebatõenäoline, et ruumide rendist saadavast tulust saaks maksta kogu hoonestusõiguse tasu.

Tähtsust ei oma, millises mahus on kolmas isik hoonet seni kasutanud. Kuna kolmas isik

saaks kinnistu turuhinnaga, ei ole tegu lubamatu riigiabiga.

7. Kolmas isik Salme Vet Punkt OÜ kaebuse suhtes oma seisukohta ei esitanud.

8. Tallinna Halduskohus rahuldas 24.11.2023 otsusega kaebuse ning tühistas Saaremaa

Vallavolikogu 30.03.2023 otsuse nr 1-3/24. Halduskohus mõistis ühtlasi Saaremaa vallalt

välja kaebajate menetluskulude katteks MTÜ Salme Viikingikeskus kasuks 3015 eurot ja

Salme Rahva Maja Seltsi kasuks 40 eurot. Kaebus tuleb rahuldada, sest sisuliselt on

vaidlustatud otsusega vallavara kolmandale isikule otsustuskorras tasuta võõrandatud, kuigi

eeldused selleks ei olnud täidetud. Täidetud ei olnud ka hoonestusõiguse seadmise

tingimused.

Vallavara on piiratud avalik ressurss, mille võõrandamisel peab kohalik omavalitsus

arvestama avalike huvidega ja vältima isikute ebavõrdset kohtlemist (vt Riigikohtu

20.12.2001 otsus nr 3-3-1-15-01, p 14). Selleks, et isiku abstraktne huvi muutuks kaitstavaks

õiguseks, peab isik oma huvitatust väljendama seoses konkreetse haldusakti või -toiminguga

(vt Riigikohtu 15.12.2005 otsus nr 3-3-1-59-05, p-d 18, 20). MTÜ Salme Viikingikeskus tegi

Saaremaa vallale 08.08.2022 ettepaneku alustada läbirääkimisi Salme Vallamaja hoone ja

kinnistu ostmiseks, eesmärgiga laiendada Viikingimuuseumi, hoida hoone avalikus kasutuses

ja majandada kinnistut nende tegevuste toetuseks. Salme Rahva Maja Selts on samuti teinud

Saaremaa vallale 30.03.2021 ettepaneku omandada Salme Vallamaja hoone ja kinnistu

ostuhinnaga 25 000 eurot. Seega on tuvastatud, et kaebajatel oli huvi omandada kinnistu,

millele on seatud otsustuskorras tasuline hoonestusõigus Salme Vet Punkt OÜ kasuks.

Järelikult on kaebajatel kaebeõigus.

Otsuse õiguslikeks alusteks on märgitud vallavara valitsemise korra § 30 lg 1 p 1, § 31 lg 1 p

4, § 32 p 8, § 40 lg-d 1–2, lg 3 p 5 ja lg 6. Korra § 28 ei välista vallavara andmist kolmanda

isiku omandisse muul viisil kui müük. Korra § 40 lg 2 kohaselt võib hoonestusõigust seada ka

otsustuskorras ja seda mh kinnistul asuva ehitise omaniku, ehitist või kinnistut kasutuslepingu

alusel kasutava isiku kasuks (vt korra § 40 lg 3 p 5). Otsuse kohaselt paiknevad Sõrve mnt 3

kinnistul endine Salme vallamaja ja abihoone ning praegu rendib endises vallamajas ruume

Salme Vet Punkt OÜ 11.07.2018 sõlmitud üürilepingu alusel (muudetud 23.12.2019). Lisaks

kasutavad Salme endise vallamaja ruume Salme Rahva Maja Selts, OÜ Õiemassaaž ja

Mooaed OÜ. Seega ei saa olla vaidluse all, et kolmas isik ei ole kinnistu ainus kasutaja.

Sellest tulenevalt ei olnud korra § 40 lg 3 p 5 eeldused täidetud.

Sama haldusaktiga on otsustatud nii hoonestusõiguse seadmine kui ka vallavara

võõrandamine otsustuskorras. Hoonestusõiguse seadmine ja sellega seotud tingimuste

täitmise sidumine otsuses toodud viisil vallavara võõrandamisega ei ole lubatav. Sisuliselt on

tegemist vallavara tasuta võõrandamisega otsustuskorras, mitte vallavara võõrandamisega

turuhinnaga. Vallavara võõrandamise eest ei pea kolmas isik täiendavalt tasuma kinnistu

turuhinda, vaid vastustaja loeb kinnistu eest tasutuks summa, mida kolmas isik on tasunud

perioodiliselt hoonestusõiguse eest. Seega võõrandatakse vallavara sisuliselt tasuta, aga

puuduvad sellekohased põhjendused ja viited õiguslikele alustele. Otsuse kohaselt on kinnistu

väärtus 108 000 eurot ja kaebajad on avaldanud soovi kinnistu vallalt ära osta. Sellises

olukorras ei saaks vallavara otsustuskorras tasuta võõrandamist lugeda kuidagi põhjendatuks

ja sellised põhjendused otsuses ka puuduvad (vt korra § 31 lg 2). Piisav ei ole vastustaja

väide, et kolmanda isiku poolt veterinaarteenuse osutamine on avalikes huvides. Kolmas isik

on kasumit taotlev äriühing, kes osutab teenust vabaturu tingimustes. Kui isegi eeldada, et

6(14)

3-23-898

võõrandamine toimus avalikes huvides, puuduvad põhjendused, miks on huvi

veterinaarteenuse osutamise vastu kaalukam kui muu avalik huvi, nt muuseumi ülalpidamise

korraldamine (vt kohaliku omavalitsuse korralduse seaduse (KOKS) § 6 lg 2). Olukorras, kus

vallavara ostmise vastu tunneb huvi mitu isikut ja keegi neist ei ole kinnistul asuva ehitise

omanik ega ainurentnik, samuti puudub otsustuskorras võõrandamiseks ülekaalukas avalik

huvi, ei ole arusaadav, miks ei võiks vallavara võõrandada enampakkumisel.

MENETLUSOSALISTE SEISUKOHAD RINGKONNAKOHTUS

9. Saaremaa vald palub 27.12.2023 apellatsioonkaebuses halduskohtu otsus tühistada ja

uue otsusega jätta kaebus rahuldamata. Vastustaja on pidanud Sõrve mnt 3 kinnistul asuva

hoone kasutamise ja võimaliku võõrandamise üle läbirääkimisi nii kaebajatega kui ka

kolmanda isikuga. Vald soovib, et hoone saaks tegusatesse kätesse ning leitaks investor,

hoonestaja või omandaja, kellel on visioon, kuidas kinnistut arendada, kes suudaks ka

hoonesse investeerida ja tagada kinnistul heakorra ning kellel oleks võimekus pakkuda

kogukonnale olulist teenust. Muuseumi pidamist saab korraldada ka ilma Sõrve mnt 3

kinnistuta. Tegemist on kohaliku elu küsimusega, mis on tõusetunud kogukonna soovidest.

Vastustaja on lähtunud põhjendatud kaalutlustest, valides mitme isiku seast välja vara

hoonestaja ja omandaja, kelle tegevuskava sobib vallale kõige paremini. Kaebajaid ei ole

koheldud ebavõrdselt ning neile on pakutud võimalust saada enda kasutusse ruume Sõrve mnt

5 kinnistul asuvas Salme rahvamajas. Halduskohus ei ole piisavalt hinnanud kõiki asjaolusid

ja jõudis seetõttu ebaõigele järeldusele. Vastustajal on kaalutlusõigus nii hoonestusõiguse

seadmisel kui ka vallavara võõrandamisel ja vaidlustatud otsuses on põhjendatud, miks on

põhjendatud seada Salme Vet Punkt OÜ kasuks hoonestusõigus ja selle tingimuste täitmisel

kinnistu temale võõrandada. Vallal ei ole vajadust kasutada Sõrve mnt 3 kinnistut valitsemise

otstarbel ega avalike ülesannete täitmiseks. Otsuse tegemisel on arvestatud avalikku huvi ja

järgitud avaliku õiguse põhimõtteid. Saaremaa vald on territooriumi poolest Eesti suurim

omavalitsusüksus (pindala ligi 2700 km2) ning vallale kuulub suur hulk endise 12

omavalitsusüksuse kinnisvarast (sh koolid, lasteaiad, rahvamajad, raamatukogud,

sotsiaalvaldkonna asutused, endiste omavalitsuskeskuste hooned jpm). Pidevalt esineb

olukord, kus valla eelarvevõimalustest ei piisa investeerimiseks kogu olemasolevasse

kinnisvarasse ja tuleb leida muid lahendusi, sh ebavajalik kinnisvara koormata või

võõrandada.

Kaebajad on tõepoolest näidanud üles huvi Sõrve mnt 3 asuva endise vallamaja kasutamise

suhtes, soovides sinna luua kogukonnamaja vm sarnase sisuga hoone. Salme alevikus on juba

olemas mitmeid avalikus kasutuses olevaid hooneid, mida kogukonna liikmed saavad

kasutada kultuuri ja vabaaja tegevusteks (nt Iide ja Taritu endised koolimajad). Saaremaal on

praegu 30 kogukonnamaja, millest 19 kuuluvad vastustajale ja ülejäänud on eri

mittetulundusühingute või eraisikute omandis. 2023. a-l valminud

Saaremaa

kogukonnamajade raport tõi murekohtadena välja, et keskmine majade kasutus on pigem

hõre, kuid samal ajal on energia hinnatõus muutnud majade haldamise väga keerukaks.

Väljakutseks on ka tuleohutusnõuete täitmine, energiasääst ja soojapidavus, igapäevakulude

katmine tulude arvelt ning kriitilised investeeringuvajadused. Omavalitsus suudab olla abiks

projektide omaosaluste katmisel, kuid mitte investeeringute täies mahus teostamisel. Raporti

järgi tekib tasuvus, kui teenuseid pakkuda suures mahus, kuid sel juhul muutuks see

tavaliseks majandustegevuseks, mida pakub tihti ka erasektor, ning vajab hindamist, millal on

tegemist veel kogukondliku ettevõtmisega ja mitte eraturu rikkumisega. Vastustaja peab alati

kaaluma, kas võimalik soovija suudab hoonet pikaajaliselt üleval pidada ja sellesse

investeerida. Kui investeerimisvõimekus puudub, peaks vald mingil hetkel hoone säilimiseks

kogukonna palvel sekkuma, kuid seeläbi kannataks valla põhiülesannete täitmine. Senise

7(14)

3-23-898

kogemuse põhjal ei ole eluliselt usutav, et MTÜ suudaks üksnes omavahendite arvelt katta

Sõrve mnt 3 kinnistul asuva hoone investeeringuvajaduse. Praeguses majandusolukorras on

lisaks vähenenud võimalike muude rahastusallikate hulk. Saaremaa vald andis 07.04.2022

lepinguga Salme Rahva Maja Seltsile üheks aastaks tasuta kasutada osa Sõrve mnt 5

kinnistust purskkaevu ja puhkeala väljaehitamiseks, kuid 21.03.2023 avaldusega soovis

kaebaja lepingu üles öelda, sest tal pole raha objekti ehituse lõpetamiseks. Vallal on kohustus

kasutada piiratud eelarvevahendeid võimalikult efektiivselt ja säästlikult ning sellega ei ole

kooskõlas pikaajaliste plaanideta uute kogukonnamajade ja kultuuriasutuste (sh muuseumite)

hoonete rajamine. Vald on otsuse tegemisel piisavalt kaalunud erinevate osapoolte huvisid ja

avalikku huvi.

Täitmist vajavaid kohalikke ülesandeid ei ole võimalik ammendavalt loetleda ja need võivad

eri kohaliku omavalitsuse üksuste puhul erineda (vt Riigikohtu 16.03.2010 otsus nr 3-4-1-8-

09, p 67). Veterinaarteenuse osutamine on avalikes huvides ja konkreetse asukoha kontekstis

on see kaalukam, võrreldes muuseumi ülalpidamise korraldamisega. Teenust osutab küll

kasumit taotlev äriühing, kuid vallal on kohustus tagada teatud teenuste mõistlik

kättesaadavus. Teenuse jätkuva kättesaadavuse tagamiseks on Saaremaa vald toetanud mh

Sõrve poolsaarel toidukaupu müüvat ettevõtjat. Veterinaarteenus ei piirdu lemmikloomade

raviga, vaid Salme Vet Punkt OÜ klientideks on ka põllumajandusloomade pidajad. Neis

piirkondades, kus veterinaarteenuse osutamine on puudulik, väheneb ka loomakasvatus.

Põllumajandussektori jätkusuutlikkus on oluline ka maapiirkondade inimestele töökohtade

tagamise seisukohalt. Kuna viikingimuuseum ei ole vastustaja omandis, vaid kuulub MTÜ-le,

siis ei ole vallal selle ülalpidamise kohustust. Vald on sisustanud avalikku huvi lähtudes

KOKS § 6 lg 3 p-st 2 tulenevast pädevusest, oma parimast teadmisest, soovist tagada

piirkonna jaoks olulise teenuse kättesaadavus ja areng ning kohalike elanike seisukohtadest.

Halduskohus ei arvestanud kohaliku eripäraga. Avaliku huvi sisustamine kohaliku elu

korraldamisel on valla esindus- ja võimuorganite pädevuses. Kohus saab seda kontrollida,

kuid mitte ise määrata, mis on või ei ole konkreetsel juhul avalik huvi.

Vastustaja otsustas koormata vallavara otsustuskorras tasu eest hoonestusõigusega.

Hoonestaja ei maksa kinnistu hilisema võõrandamise puhul täiendavalt, kuid nimetatud tasuna

ongi vald käsitanud hoonestusõiguse 5 aasta tasu, mis võrdub kinnistu turuväärtusega. Sellise

lahenduse eesmärk oli tagada kogukonna jaoks kriitilise tähtsusega teenuse osutamine

vähemalt viieks aastaks. Samuti vajab hoone investeeringuid (vähemalt 30 000 euro ulatuses)

ja nende tegemine on valla huvides, kuid võõrandamine seda ei tagaks. Hoonestusõigus

võimaldab vallal seada tingimusi ja kontrollida nende täitmist (sh kohustused jätkata teenuse

osutamist, tagada kinnistu heakord, teha vajalikke parendusi). Salme Vet Punkt OÜ on

soovinud tegevust laiendada ning hoonesse investeerida, kuid rendileping ei annaks

ettevõtjale selleks piisavat kindlust. Kuna kinnistut ei ole vaja valla ülesannete täitmiseks, on

otstarbekas, et hoone saaks uue omaniku, kes suudab tagada kinnistu heakorra ja vajalikud

investeeringud. Volikogu otsusest ei selgu tõepoolest kõik argumendid, kuid vastustaja on

neist siiski lähtunud ja nende kirjapanemine oleks muutnud haldusakti ülemäära mahukaks.

Isegi kui asuda seisukohale, et Salme Vet Punkt OÜ on saanud eelise sama kinnistu

omandamisest huvitatud kaebajate ees, on see toimunud kooskõlas õigusaktidega ja põhjaliku

kaalumise tulemusel, arvestades asjaolusid ja argumente, mida teavad ja tunnetavad eeskätt

kohapealsed otsustajad. Kaebajate kasuks välja mõistetud menetluskulud on ülemäärased, sest

esindaja tunnitasu suurus vastab kogenud vandeadvokaadi tunnitasule, kuid esindaja ei ole

advokaat.

10. MTÜ Salme Viikingikeskus ja Salme Rahva Maja Selts paluvad 01.02.2024 vastuses

jätta apellatsioonkaebus rahuldamata ja halduskohtu otsus muutmata. Kaebajad jäävad varem

8(14)

3-23-898

esitatud seisukohtade juurde ja ei korda neid kõiki. Saaremaa vald ei ole sisuliselt

põhjendanud, millist õigusnormi on halduskohus rikkunud või millist tõendit ebaõigesti

hinnanud. Kohus on õigesti järeldanud, et vaidlustatud otsusega on sisuliselt vallavara

otsustuskorras kolmandale isikule tasuta võõrandatud, kuigi sellekohased eeldused ei olnud

täidetud. Täidetud ei olnud ka hoonestusõiguse seadmise tingimused, mistõttu on tegemist

õigusvastase haldusaktiga. Vald on apellatsioonkaebuses tuginenud põhjendustele ja

kaalutlustele, mida volikogu otsusest ei nähtu. Haldusorganil on võimalik haldusaktist välja

jäänud põhjendusi täiendada, kuid mitte esitada täiesti uut põhjendust. Volikogu otsuses

puuduvad viited kaebajate huvile ja argumendid, miks on eelistatud kolmandat isikut. Kui

muuseumi ülalpidamine on võimalik ka ilma Sõrve mnt 3 kinnistuta, siis jääb arusaamatuks,

miks ei ole veterinaarteenuse osutamist võimalik korraldada muus asukohas. Seejuures on

mööndud, et kolmas isik ei vaja veterinaarteenuse osutamiseks nii suurt pinda, vaid soovib

osa hoonest välja rentida. Vastustaja väited kogukonna soovidest on ebaõiged, sest Salme

osavallakogu 14.02.2023 protokolli kohaselt otsustati eelnõud mitte toetada ja leiti, et

läbipaistvam oleks suunata kinnistu avalikule enampakkumisele. Kaebajate ebavõrdset

kohtlemist ei väära see, et vastustaja on pakkunud neile kasutamiseks teisi ruume.

Vallavara valitsemise korra § 40 lg 3 p 5 kohaldamise eeldused ei olnud täidetud, sest kolmas

isik ei ole ehitise omanik ja kasutab kinnistul asuvas hoones üürilepingu alusel üksnes väikest

osa. Otsus ei pane kolmandale isikule mh kohustust rajada ühtegi ehitist (vt korra § 46 lg 1),

vaid annab hoonestatud kinnistu esmalt piiratud asjaõigusena üle ja hiljem võõrandab tasuta

äriühingu omandisse. Sisuliselt on tegu 5-aastase intressivaba järelmaksuga müügiga. Ehkki

halduskohus ei pidanud vajalikuks seda hinnata, oleks volikogu kavandatud tehingud näilikud

ja seega ka tühised (TsÜS § 89). Valitud skeemi „konstrueeritust“ on vastustaja möönnud ka

apellatsioonkaebuses. Kinnistu turuhinnaga (108 800 eurot) müügi korral saaks vald kasvõi

intressidena 5 aasta jooksul täiendavat tulu 24 300 eurot. Samuti avaldas volikogu 30.03.2023

istungil üks ettevõtjast volikogu liige, et oleks valmis ostma kinnistu kohe 160 000 euro eest,

mis näitab, et enampakkumisel võiks kinnistu müügist saada tunduvalt suurema summa. Valla

väidetud eelarvevahendite nappust arvestades oleks see selgelt avalikes huvides. Sõrve mnt 5

kinnistule purskkaevu ja puhkeala rajamisega seonduv ei ole asjassepuutuv ning ainetu on ka

arutelu kogukonnamajade teemal. Piirkonnas veterinaarteenuse osutamise jätkamiseks saaks

sõlmida nt 25-aastase rendilepingu või seada sama pikaks või pikemaks ajaks

hoonestusõiguse koos investeerimiskohustusega. Otsuses ettenähtud viisil vallavara

võõrandamine kolmandale isikule kahjustab vaba konkurentsi. Kuressaares (s.o Salme

alevikust üksnes 18 km kaugusel) tegutseb avalike allikate kohaselt vähemalt kaks

veterinaarteenuse osutajat ja pole põhjendatud, miks tuleks eelistada ühte teenuse osutajat.

Tegemist võib olla lubamatu riigiabiga. Renditulu arvelt saaks kolmas isik katta

hoonestusõiguse tasu ja saada seejärel kinnistu tasuta omandisse. Kaebajate kasuks välja

mõistetud menetluskulude vähendamine ei ole põhjendatud.

11. Salme Vet Punkt OÜ apellatsioonkaebuse suhtes kirjalikku seisukohta ei esitanud,

kuid ringkonnakohtu istungil toetas vastustaja apellatsioonkaebust ning märkis, et Salme

alevikus ei oleks loomakliiniku tegevuse jätkamiseks muid alternatiivseid asukohti.

RINGKONNAKOHTU PÕHJENDUSED

12. Ringkonnakohus leiab, et Saaremaa valla apellatsioonkaebus ei ole põhjendatud ja tuleb

jätta rahuldamata. Ringkonnakohus nõustub halduskohtu otsuse enamike põhjendustega ning

ei pea seetõttu vajalikuks kõiki halduskohtu põhjendusi üle korrata (HKMS § 201 lg 4). Siiski

tuleb halduskohtu otsuse põhjendusi osaliselt muuta.

9(14)

3-23-898

13. Vaidlusaluse Saaremaa Vallavolikogu 30.03.2023 otsusega nr 1-3/24 on otsustuskorras

seatud Salme alevikus vastustajale kuuluvale Sõrve mnt 3 kinnistule 5-aastase tähtajaga

tasuline hoonestusõigus Salme Vet Punkt OÜ kasuks ning nähtud ühtlasi ette, et kui

hoonestaja täidab kõik hoonestusõiguse seadmisel ettenähtud tingimused (sh maksab

hoonestusõiguse tasu), siis annab Saaremaa vald hoonestusõiguse tähtaja möödumisel

kinnistu hoonestajale tasuta üle. Seega on vaidlustatud haldusaktiga ühtlasi otsustatud

vallavara otsustuskorras võõrandamine. Otsuse õiguslikeks alusteks on vallavara valitsemise

korra § 30 lg 1 p 1, § 31 lg 1 p 4, § 32 p 8, § 40 lg-d 1 ja 2, lg 3 p 5 ning lg 6. Halduskohus

rahuldas kaebuse, leides, et täidetud ei olnud Sõrve mnt 3 kinnistule hoonestusõiguse

seadmise tingimused ega ka vallavara otsustuskorras tasuta võõrandamise eeldused.

14. Vallavarale hoonestusõiguse seadmise pidi korra § 40 lg 6 kohaselt otsustama volikogu

ning kuna OÜ Domus Kinnisvara 26.10.2022 eksperthinnangu nr 0202-22-SA (dtl 171–208)

kohaselt oli Sõrve mnt 3 kinnistu mõttelise hoonestatud osa (suurus ca 4000 m2)

turuväärtuseks 20.10.2022 seisuga 108 000 eurot, siis oli vallavara võõrandamise otsustamine

korra § 30 lg 1 p-dest 1 ja 3 tulenevalt samuti volikogu pädevuses. Vaidlust ei saa olla selle

üle, et neid nõudeid on järgitud, kuna vaidlustatud otsuse on teinud volikogu. Vallavara

valitsemise korrast tuleneb lisaks selgelt, et vallavara on teatavatel tingimustel iseenesest

võimalik nii võõrandada kui ka hoonestusõigusega koormata otsustuskorras (vt korra § 31 lg

1 p 4 ja § 32; § 40 lg-d 2 ja 3) ning vallavara võib seejuures võõrandada ka tasuta (vt korra §

29 sissejuhatav lauseosa ja § 31 lg 1 p 1). Vallavara hoonestusõigusega koormamine peaks

korrast tulenevalt seevastu alati toimuma tasu eest (nt korra § 40 lg 7 p 3 ja § 45). Olenemata

sellest, kas sisuliselt võiks tekkida kahtlus, et tegemist on hoopis kinnistu järelmaksuga

müügiga, tuleb ringkonnakohtu hinnangul lähtuda siiski vaidlusalusest otsusest, milles on

kindlaks määratud hoonestusõiguse tasu ning kinnistu hilisem tasuta võõrandamine

(hoonestaja taotlusel). Kuivõrd otsuse p 4.18 kohaselt ei kuuluks hoonestusõiguse lepingu

ennetähtaegse lõpetamise või hoonestusõiguse omanikule langemise korral hoonestusõiguse

tasu üheski osas hoonestajale tagastamisele, siis ei saa hoonestusõiguse tasu hõlmata mh

kinnistu müügihinda, nagu vastustaja on püüdnud väita, vaid kinnistu hilisem võõrandamine

toimuks siiski tasuta. Määravaks ei saa pidada, et kui otsuses ei oleks nähtud ette

hoonestusõiguse tähtaja möödumisel kinnistu tasuta üleandmist, siis võinuks hoonestusõiguse

aastatasu olla väiksem. Saaremaa vald on otsuses põhjendanud, miks ta peab oluliseks tagada

loomaarstiteenuse kättesaadavus lepingu sõlmimisele järgneva viie aasta jooksul ning kuna

otsuses on hoonestusõiguse tasu kõrval nähtud hoonestajale lisaks ette investeerimiskohustus

(p 4.3) ja hoones veterinaarteenuse osutamise jätkamise kohustus (p-d 4.5–4.6), siis ei ole

alust väita, et valitud õiguslik „konstruktsioon“ ei vastaks poolte tegelikule tahtele ja tegemist

oleks näilike ning seega TsÜS § 89 järgi tühiste tehingutega. Kuivõrd vallavara võõrandamine

on võimalik nii tasu eest kui ka tasuta, siis tuleb asja lahendamisel eeskätt hinnata, kas

täidetud on vallavara hoonestusõigusega koormamise ja võõrandamise sisulised eeldused.

15. Vallavara valitsemise korra § 40 lg 3 p 5 võimaldab otsustuskorras hoonestusõiguse

seada mh kinnistul asuva ehitise omaniku või ehitist või kinnistut kasutuslepingu alusel

kasutava isiku kasuks. Halduskohus leidis, et kuna Salme Vet Punkt OÜ ei ole Sõrve mnt 3

kinnistul asuva endise Salme vallamaja ruumide ainsaks kasutajaks, siis ei olnud korra § 40 lg

3 p 5 eeldused täidetud. Vaidlust ei ole selles, et Sõrve mnt 3 kinnistul asuva endise vallamaja

hoone (EHR kood 120614703) kasutatav pind on 438,3 m2 ja Salme Vet Punkt OÜ kasutab

sellest 57,2 m2. Samas ei olegi hoone tervikuna kasutuses, vaid neli üürnikku kasutavad selles

kokku 152,7 m2. Ringkonnakohtu hinnangul ei saa vallavara valitsemise korra § 40 lg 3 p-st 5

teha järeldust, et hoonestusõiguse tohib otsustuskorras seada üksnes sellise isiku kasuks, kes

kasutab kinnistul asuvat ehitist või kinnistut tervikuna. Sätte eesmärgiks võib pidada

volikogule õiguse andmist jätta enampakkumine või eelläbirääkimistega pakkumine

10(14)

3-23-898

korraldamata olukorras, kus kinnistu hoonestusõigusega koormamist on taotlenud isik, kellel

on kinnistuga või sellel asuva ehitisega tihedam side. Ehitise või kinnistu osa kasutaval isikul

on tihedam side asjaomase ehitise või kinnistuga sõltumata asjaolust, kui suurt osa ehitisest

või kinnistust on ta seni kasutanud. Pole mõistlikku põhjust tõlgendada sätet kitsendavalt.

Määravat tähtsust ei oma seegi, et vaidlustatud otsusega ei ole kolmandale isikule pandud

kohustust püstitada ühtegi ehitist. Asjaõigusseaduse § 241 lg 5 järgi saab hoonestusõiguse

oluliseks osaks olla ka selle seadmise ajal olemas olev ehitis. Korra § 46 lg-s 1 sätestatud

kohustus on hoonestajal üksnes juhul, kui hoonestusõiguse lepingus on mõne ehitise rajamise

kohustus ette nähtud. Vallavara valitsemise korra § 40 lg 3 p 5 tõlgendamist puudutavas osas

muudab ringkonnakohus halduskohtu otsuse põhjendusi.

16. Halduskohus on õigesti rõhutanud, et vaidlustatud otsuse põhjendustest ei nähtu, et

otsuse tegemisel oleks kaalutud kõiki olulisi asjaolusid. Eelkõige puudub otsuses igasugune

põhistus, miks tuleb kolmandat isikut eelistada kaebajatele. Otsuses ei ole üldse välja toodud,

et kaebajad on samuti Sõrve mnt 3 kinnistu tervikuna enda omandisse või kasutusse andmist

taotlenud ning sisuliselt otsustati 30.03.2023 otsusega nr 1-3/24 ühtlasi nende taotluste

rahuldamata jätmine. Isegi kui Salme Rahva Maja Seltsi 12.10.2022 taotluse hoone tasuta

rendile andmiseks (dtl 139–143) saaks hinnata lõplikult lahendatuks Saaremaa Vallavalitsuse

08.02.2023 vastusega nr 6-2/5788-2 (dtl 144–146), siis MTÜ Salme Viikingikeskus

08.08.2022 ettepanekule Sõrve mnt 3 kinnistu ostmiseks (dtl 30–31; dtl 133–134) on

Saaremaa Vallavalitsus 08.09.2022 kirjaga nr 6-2/4502-2 (dtl 32–33; dtl 137–138) üksnes

vastanud, et kinnistu võõrandamise osas ei ole veel seisukohta kujundatud. Samuti puuduvad

andmed, et vastustaja olnuks juba varem lahendanud Salme Rahva Maja Seltsi 31.03.2021

avalduse (dtl 34–35) Sõrve mnt 3 kinnistu soetamiseks 25 000 euro eest. Saaremaa valla

dokumendiregistri1 järgi on pöördumisele vastatud 13.04.2021 kirjaga nr 6-2/2018-2, kuid

seda ei ole kohtule esitatud ja vastus ei ole ka avalikult kättesaadav.

17. Vastustaja on asunud alles kohtumenetluses (sh eeskätt apellatsioonkaebuses) selgitama,

millistest argumentidest lähtudes on Sõrve mnt 3 kinnistu kolmanda isiku kasuks koormamine

ja hilisem temale võõrandamine enam kooskõlas avalike huvidega, võrreldes kinnistu tasuta

või tasu eest kaebajate omandisse või kasutusse andmisega. Olenemata sellest, kas

kohtumenetluse ajal täiendavalt esitatud argumente pidada asjakohasteks ja piisavateks, ei ole

kohtul võimalust veenduda, et volikogu on vaidlustatud otsuse tegemisel tõepoolest neist

põhjendustest lähtunud. Saaremaa Vallavolikogu 30.03.2023 istungi materjalide alt on

leitavad küll otsuse eelnõu koos seletuskirjaga,2 kuid ka seletuskirjas ei sisaldu viidet

kaebajate huvile kinnistu vastu. Saaremaa valla esindajad möönsid ringkonnakohtu

19.03.2025 istungil, et vastustajal ei ole esitada muid dokumente, mis võiksid kinnitada, et

volikogu juhindus otsuse tegemisel apellatsioonkaebuses toodud kaalutlustest. Olukorras, kus

vaidluse all ei ole, et kaebajate tegevus on samuti avalikes huvides ja Salme Rahva Maja Selts

oli sarnaselt kolmanda isikuga Sõrve mnt 3 kinnistul asuva ehitise üheks kasutajaks, puudub

kohtul igasugune alus eeldada, et tulemus ei oleks ühelgi juhul saanud olla teistsugune (st ei

saa olla veendunud, et rikkumine ei võinud mõjutada asja sisulist otsustamist). Järelikult on

halduskohus vaidlustatud otsuse põhjendamispuuduste tõttu õigesti tühistanud (nt Riigikohtu

29.11.2012 otsus nr 3-3-1-29-12, p-d 19–20). Apellatsioonkaebuses esitatud põhjendus, et

kõigi otsuse tegemisel arvesse võetud argumentide kirjapanemine oleks muutnud haldusakti

ülemäära mahukaks, on ilmselgelt otsitud. Vaidlustatud otsuse pikkuseks on 4 lk, millest

suurema osa hõlmab resolutiivosa. Sisuliste põhjenduste maht on ca 1 lk, mida ei saa kuidagi

pidada niivõrd mahukaks, et kolmanda isiku kaebajatele eelistamist kajastavate põhimotiivide

1 https://adr.novian.ee/saaremaa_vald/dokument/4749376

2 https://saaremaa.volis.ee/gvolis/avalik/istungid/42761?punkt=42795&kid=339696

11(14)

3-23-898

otsusesse lisamine oleks muutnud selle täiesti hoomamatuks. Haldusakti mahuga seonduv ei

oleks lisaks saanud kuidagi takistada kõigi argumentide välja toomist seletuskirjas.

18. Ringkonnakohus peab täiendavalt vajalikuks selgitada järgmist. Ehkki halduskohus on

viidanud, et kolmas isik tegutseb veterinaarteenust osutades eeskätt oma ärihuvidest lähtudes,

ei ole kohus siiski välistanud, et kolmanda isiku äritegevuse jätkamine Salmel võib olla

avalikes huvides. Kuna otsuses ei olnud sellekohaseid asjaolusid ja põhjendusi välja toodud,

siis ei olnud kohtul võimalik kontrollida, kas vastustaja on huvi selle vastu, et Salme Vet

Punkt OÜ jätkaks Sõrve mnt 3 kinnistul veterinaarteenuse osutamist, lugenud õigustatult

kaalukamaks huvist, et Salme Rahva Maja Selts saaks kinnistul jätkata ja laiendada oma

kogukondlikku tegevust või MTÜ Salme Viikingikeskus rajada sinna muuseumi. Kaalumisel

on kahtlemata oluline arvesse võtta ka erinevate lahenduste rahalist mõju vallaeelarvele, kuid

kaebajate viited, et kinnistu eest võinuks enampakkumisel saada rohkem raha, ei ole siinses

vaidluses asjakohased, sest kaebust ei saanud esitada avalikes huvides. Kaebajad ei taotlenud

vallalt enampakkumise korraldamist, vaid sisuliselt on soovinud Sõrve mnt 3 kinnistut enda

omandisse või kasutusse saada samuti otsustuskorras.

19. Vallavara koormamine ja võõrandamine on kaalutlusotsused ning olukorras, kus ühtegi

vastanduvatest huvidest ei saa pidada ilmselgelt prevaleerivaks, võib lõplik otsus suurel

määral sõltuda sellest, millist lahendust peab volikogu otstarbekaks. Kaalutlusotsuste kohtulik

kontroll on HKMS § 158 lg-st 3 tulenevalt piiratud sellega, et kohus kontrollib

kaalutlusõiguse piiride ja eesmärgi ning muude kaalutlusreeglite (vt haldusmenetluse seaduse

§ 4 lg 2) järgimist haldusorgani poolt, kuid kohus ei hinda eraldivõetuna kaalutlusotsuse

otstarbekust ning ei teosta kaalutlusõigust haldusorgani eest. Vastustaja õigus otsustada ja

korraldada kohaliku elu küsimusi (KOKS § 6 lg 3 p 2) ei tähenda aga, et avaliku huvi

sisustamine konkreetses olukorras on ainult vallavolikogu pädevuses. Määratlemata

õigusmõiste sisustamine kujutab endast normi kohaldamise (hinnanguliste) eelduste

kindlakstegemist, mitte normi õigusliku tagajärje valikut, mistõttu on kohtul õigus seda

üldjuhul kontrollida täies mahus (nt Riigikohtu 11.12.2020 otsus nr 3-20-1198, p-d 13–15).

Asja uuel otsustamisel tuleb vastustajal võtta arvesse nii kolmanda isiku ärihuvi jätkata ja

laiendada oma senist tegevust Sõrve mnt 3 kinnistul kui ka valla huvi, et endises Salme

vallamajas jätkuks veterinaarteenuse pakkumine (sh pidades silmas, kas sama teenus oleks

vallaelanikele tagatud Sõrve mnt 3 kinnistu teistsuguse kasutuse või võõrandamise korral ja

millistel tingimustel), samuti kaebajate huvi kasutada endist vallamaja enda tegevuse

jätkamiseks või laiendamiseks (sh nende võimet tagada arenduseks vajalikud investeeringud).

Kui kohtumenetluse ajal on kinnistu omandamise või kasutusse saamise soovi avaldanud veel

mõni isik, siis tuleb uue otsuse tegemisel analüüsida ja põhjendada ka sellega seonduvat.

Lisaks ei tohiks vald ignoreerida ka erinevate lahenduste mõju vallaeelarvele, kuid see aspekt

on siiski eeskätt otstarbekuse küsimus, mis ei saaks eraldiseisvalt kellegi subjektiivseid õigusi

rikkuda.

20. Halduskohus mõistis kaebajate esindajakulu hüvitamiseks nende kasuks vastustajalt

välja 3015 eurot (ilma käibemaksuta), mis vastas esindaja 17,5 töötunnile hinnaga 170

eurot/tund (ilma käibemaksuta). Vastustaja on apellatsioonkaebuses vaidlustanud halduskohtu

otsust muu hulgas esindajakulu väljamõistmist puudutavas osas. Vastustaja arvates on kulud

ülemäärased, sest esindaja tunnitasu suurus vastab kogenud vandeadvokaadi tunnitasule, kuid

esindaja ei ole advokaat. Kaebajad on seisukohal, et menetluskulude vähendamiseks ei ole

alust, sest esindaja on pikaajalise kogemusega jurist.

21. Ringkonnakohus märgib, et esindajakulu HKMS § 109 lg 6 ja ka HKMS § 108 lg-s 12

viidatud tsiviilkohtumenetluse seadustiku § 175 lg 1 tähenduses vajalikkuse ning

12(14)

3-23-898

põhjendatuse hindamisel tuleb esmajoones võtta arvesse läbitöötamist vajavate materjalide

mahukust ja asja keerukust, samuti menetluse kestust ja kaalul olevaid huvisid. Üldjuhul ei

ole asjakohane ega vajalik üksikasjalikult hinnata, kui palju aega võis konkreetsel esindajal

kuluda ühe või teise menetlusdokumendi koostamiseks, vaid esindajakulude suurus tervikuna

ei tohiks vaidluse iseloomu ja tähtsust silmas pidades olla ilmselgelt ülepaisutatud (nt Tallinna

Ringkonnakohtu 14.02.2025 otsus nr 3-22-203, p 26 ja seal viidatud varasem kohtupraktika;

vrd ka Riigikohtu 17.04.2024 määrus nr 2-17-124505, p 12). Samamoodi ei ole reeglina

määrav see, kui suur on õigusteenuse osutamise tunnihind, sest sellest ei sõltu iseenesest

hinnang esindajakulu suuruse põhjendatusele tervikuna. Erandiks võib olla näiteks olukord,

kus arvel näidatud tunnihinda ei saa pidada tegelikuks (nt Riigikohtu 05.02.2013 otsus nr 3-3-

1-66-12, p 19). Õigusteenuse tasu tunnihind kujuneb turutingimustes nõudluse ja pakkumise

tulemusel ning kohus ei saa kirjutada esindajale ette, kui suur peaks olema tema tunnitasu

määr. Samuti ei ole kohtu ülesanne hinnata seda, kas esindaja poolt õigusteenuse eest

kliendile esitatud arved on mõistliku suurusega (see on õigusteenuse osutaja ja tellija vaheline

küsimus), vaid kohus hindab üksnes seda, millises ulatuses saab esindajakulu vastaspoolelt

väljamõistmine olla konkreetset asja (s.o selle mahtu, keerukust, menetluskäiku ja asja

tähendust menetlusosaliste jaoks) silmas pidades põhjendatud. Seetõttu ei anna

ringkonnakohus hinnangut, kas kaebajate esindaja, kes on küll kogenud jurist, kuid ei ole

advokaat, peaks oma teenust hinnastama madalamalt või mitte. Praegune vaidlus on üsna

väikese mahuga ja ei ole ka eriliselt keerukas, samuti lahendas halduskohus asja kirjalikus

menetluses. Samas on vaidlus kaebajate jaoks olulise tähendusega ning esindajakulu hõlmas

ka esialgse õiguskaitse küsimuses esitatud määruskaebuse menetlemise kulusid.

Ringkonnakohtu arvates ei ole 3015 euro suurune esindajakulu sedalaadi vaidluse puhul

tavapärasest selgelt suurem, mistõttu ei olnud halduskohtul alust jätta seda HKMS § 109 lg 6

alusel osaliselt välja mõistmata ja halduskohtu otsuse muutmiseks ei ole ka selles küsimuses

alust.

22. Eelneva põhjal ja HKMS § 200 p 4 alusel jääb Saaremaa valla apellatsioonkaebus

rahuldamata ning Tallinna Halduskohtu 24.11.2023 otsuse resolutsioon muutmata, kuid

muuta tuleb halduskohtu otsuse põhjendusi, mis puudutavad vallavara valitsemise korra § 40

lg 3 p 5 tõlgendamist.

23. HKMS § 108 lg 1 kohaselt kannab menetluskulud pool, kelle kahjuks otsus tehti.

HKMS § 109 lg 1 järgi tuleb menetluskulude väljamõistmiseks esitada kohtule

menetluskulude nimekiri ja kuludokumendid, mille esitamata jätmise korral menetluskulusid

välja ei mõisteta. Saaremaa vald on tasunud apellatsioonkaebuse esitamisel riigilõivu 20

eurot, kuid pole esitanud andmeid muude menetluskulude kandmise kohta. Kuna

apellatsioonkaebus jääb rahuldamata, jäävad Saaremaa valla menetluskulud

apellatsiooniastmes HKMS § 108 lg 1 alusel tema enda kanda. MTÜ Salme Viikingikeskus

on kandnud ringkonnakohtu menetluses esindajakulu 1955 eurot (ilma käibemaksuta), mis

vastab esindaja 11,5 töötunnile hinnaga 170 eurot/tund (ilma käibemaksuta). Menetluskulude

nimekirja järgi hüvitab MTÜ Salme Rahva Maja Selts poole kantud menetluskulust MTÜ-le

Salme Viikingikeskus pärast asja lahendamist. Esindajakulu kandmise kohustus seoses

praeguse vaidluse lahendamisega ringkonnakohtus on õigusbüroo arvega HKMS § 109 lg 11

nõuete kohaselt tõendatud. Arve spetsifikatsiooni kohaselt hõlmab esindajakulu

ringkonnakohtu istungil osalemist 1 tunni ulatuses, kuid istung kestis ca 38 minutit (vt

19.03.2025 kohtuistungi protokoll). Seega tuleb väljamõistetavat summat vastavas ulatuses

(ca 63 eurot) vähendada (s.o 170 eurot × 63% = 107 eurot). Esindajakulu suurus 1892 eurot ei

ületa esimese astme kohtus taotletud esindajakulu ja seda ei saa pidada analoogsete

vaidlustega võrreldes ilmselgelt ülemääraseks. Esindaja tunnitasusse puutuvalt jääb

ringkonnakohus p-s 21 väljendatud seisukohtade juurde. Kokkuvõttes pole kaebajate

13(14)

3-23-898

esindajakulu vähendamiseks alust (v.a istungikulude osas) ja Saaremaa vallalt tuleb HKMS §

108 lg 1 alusel mõista MTÜ Salme Viikingikeskus kasuks välja apellatsioonimenetluse kulud

1892 eurot. Ülejäänud osas jäävad kaebajate menetluskulud apellatsiooniastmes HKMS § 109

lg 6 alusel nende endi kanda.

(allkirjastatud digitaalselt)

14(14)