2-24-14721/17 · Viru Maakohus Narva kohtumaja

2-24-14721

K O H T U M Ä Ä R U S

Kohtuasja number

2-24-14721

Määruse tegemise aeg ja koht

22. aprill 2025, Narva kohtumaja

Kohus

Viru Maakohus

Kohtunik

Aarne Lõhmus

Kohtuasi

L U avaldus Narva linn, A. Puškini tn 20 korteriühistu

26. augusti 2024

üldkoosoleku otsuste tühisuse

tuvastamiseks või kehtetuks tunnistamiseks

Menetlustoiming

Avalduse lahendamine

Kohtuistungi aeg

Kirjalik menetlus

Menetlusosalised ja esindajad

Avaldaja

L U (ik XXX)

Avaldaja esindaja:

Mihhail Tuštšenko (lepinguline

esindaja)

Puudutatud isik:

Narva linn, A. Puškini tn 20

korteriühistu (rk 80061866)

Puudutatud isiku

esindaja:

Vandeadvokaat Hillar Villers

RESOLUTSIOON

1. Rahuldada L U avaldus.

2. Lugeda tuvastatuks Narva linn, A. Puškini tn 20 korteriühistu korteriomanike 26.

augusti 2024 korduva üldkoosoleku otsuste tühisus.

3. Jätta kõik menetluskulud Narva linn, A. Puškini tn 20 korteriühistu kanda.

4. Rahuldada osaliselt avaldaja L U avaldus menetluskulude kindlaksmääramiseks.

5. Määrata L U hüvitatavate menetluskulude rahaliseks suuruseks 730,00 (seitsesada

kolmkümmend) eurot.

6. Välja mõista Narva linn, A. Puškini tn 20 korteriühistult L U kasuks menetluskulude

hüvitis 730,00 (seitsesada kolmkümmend) eurot.

7. Kohtumäärus jõustub ja kuulub täitmisele, kui seaduse järgi ei saa määruse peale

enam edasi kaevata või kui määruskaebus jäetakse jõustunud lahendiga rahuldamata

või läbi vaatamata või menetlusse võtmata.

1(10)

2-24-14721

EDASIKAEBAMISE KORD

Kohtumääruse peale võib esitada määruskaebuse Tartu Ringkonnakohtule Viru Maakohtu kaudu

15 päeva jooksul käesoleva kohtumääruse kättesaamise päevale järgnevast päevast alates.

Määruskaebust ei saa esitada viie kuu möödumisel määruse tegemisest arvates.

Kohus selgitab, et menetlusabi taotlemise korral peab menetlusabi taotleja seaduses sätestatud

tähtaja järgimiseks tegema tähtaja kestel ka menetlustoimingu, mille tegemiseks ta menetlusabi

taotleb, eelkõige esitama kaebuse. Kaebuse põhjendamiseks või riigilõivu tasumiseks või kaebuses

esineva sellise puuduse kõrvaldamiseks, mis on seotud menetlusabi taotlemisega, annab kohus

sellisel juhul mõistliku tähtaja pärast menetlusabi andmise taotluse lahendamist, kui nimetatud

taotlus ei olnud esitatud põhjendamatult või tähtaja pikendamise eesmärgil. See ei välista

menetlustähtaja ennistamist.

ASJAOLUD

L U esitas 30. septembril 2024 Viru Maakohtule avalduse korteriühistu 26. augusti 2024

üldkoosoleku otsuste p-de 2, 5 ja 6 tühisuse tuvastamiseks või kehtetuks tunnistamiseks.

Avalduse kohaselt toimus 26. augustil 2024 Narva linn, Puškini tn 20 korteriühistu üldkoosolek,

mille päevakorras olid järgmised küsimused:

1. Informatsioon jäätmete sorteerimisest;

2. Tariifide kinnitamine soojale veel ja elektrienergiale;

3. Revisjonikomisjoni valimine;

4. Katusel asuva veemahuti avariiremont. Katuseremondi hinnapakkumiste valimine;

5. Uue teenindustariifi ja katusel asuva veemahuti avariiremondiks remondifondi

kinnitamine;

6. Seitsmeks kuuks majandustegevuse kava projekti kinnitamine.

Päevakorra punktid olid vastu võetud häälteenamusega.

Avaldaja on seisukohal, et päevakorra punktis 2 märgitud veetariif on valesti arvestatud. Avaldaja

esitas antud küsimuse osas eriarvamuse. Selle punkti osas on valesti koostatud ka üldkoosoleku

protokoll, kuna ei ole märgitud häälte arvu, kes hääletasid otsuse poolt.

Avaldaja esitas eriarvamuse ka päevakorra punkti 5 osas. Avaldaja märkis, et tutvumiseks esitatud

majanduskava sisaldas endas teisi tariife võrreldes nendega, mis olid koosolekul vastu võetud.

Tutvumiseks esitatud plaanis ei olnud korteriühistu rahalisi vahendeid, kuid samas esines

matemaatilisi vigu. Avaldaja küsimustele ei osanud korteriühistu juhatus vastata.

Avaldaja esitas eriarvamuse ka päevakorra punkti 6 osas. Avaldaja leiab, et majanduskava ei

sisaldanud andmeid, mida seaduse kohaselt tuleb majanduskavas kajastada. Juhatus ei esitanud

tutvumiseks nõuetekohaseid dokumente.

Neil põhjustel leiab avaldaja, et koosoleku otsused 2, 5 ja 6 on tühised. Avaldaja palus kohustada

korteriühistut esitama kohtule üldkoosoleku protokolli koopia ning majandustegevuse plaani selle

variandi, mis oli koosolekul kinnitatud.

Avalduses puuduste kõrvaldamisel 24. oktoobril 2024 märkis avaldaja täiendavalt, et päevakorra

punktis 2 arutamisel olnud tariifi suurust ei olnud märgitud ei kutses ega majandustegevuse kavas.

Avaldaja ei olnud enne koosolekut tutvunud tariifi suuruse ega selle arvutamismetoodikaga.

Avaldajale edastati koosoleku kokkukutsumise teate, milles oli esitatud tutvumiseks päevakord ja

majandustegevuse plaani projekt.

Samuti päevakorra punkti 5 osas ei olnud avaldaja enne koosolekut tutvunud nende tariifide

suurustega, mis koosolekul olid kinnitatud. Enne koosolekut ei tutvunud avaldaja

majandustegevuse kava projektiga, mis oli koosolekul kinnitatud. Majanduskava ei sisaldanud ka

seaduses sätestatud andmeid.

2(10)

2-24-14721

Avaldaja on korteri asukohaga XXX omanik.

Avaldaja palus tuvastada otsuste tühisus ning alternatiivselt tunnistada otsused kehtetuks.

Narva linn, A. Puškini tn 20 korteriühistu 13. novembril 2024 esitatud vastuses avaldusele

leidis puudutatud isik, et avaldus tuleb jätta läbi vaatamata, kuna korteril on kaks ühisomanikku,

avaldus on esitatud ainult ühe omaniku poolt. Ühisomanikud peavad korteriomandiga seotud

õigusi teostama ainult ühiselt.

Puudutatud isik leidis ka, et avaldus tuleb jätta rahuldamata, kuna koosoleku kokkukutsumisel ei

rikutud korda ega seaduse nõudeid. Puudutatud isik edastas 08. augustil 2024 avaldaja e-postile

kutse 15. augusti 2024 koosolekule. Kutsele oli lisatud ka majanduskava eelnõu. Nimetatud

kuupäeval koosolekut ei toimunud kvoorumi puudumise tõttu. Korteriühistu edastas 18. augustil

2024 avaldaja e-postile uue kutse 26. augustil 2024 toimuvale koosolekule.

15. augusti 2024 koosoleku kutses oli märgitud päevakord, koosoleku toimumise aeg ja koht ning

sellele oli lisatud ka majanduskava eelnõu, kutse oli edastatud 7 päeva enne koosolekut, seega ei

rikutud kokkukutsumise korda. Korduvkoosolek 26. augustil 2024 oli kokku kutsutud sama

päevakorraga. Kutses oli koosoleku toimumise aeg ja koht ning päevakord, majandustegevuse

kava ei olnud lisatud, kuna see oli juba eelnevalt edastatud.

Korteriühistu on seisukohal, et 26. augusti 2024 koosoleku protokoll vastab seaduse nõuetele.

Puudutatud isik leiab, et vastu võetud otsused on õiguspärased ning nende vastuvõtmisel ei rikutud

nõudeid. Tariifi võib kinnitada eraldi majandamiskavast, avaldajal oli võimalust enne koosolekut

küsida arvutamismetoodika kohta. Asjaolu, et avaldaja oli või ei olnud tuttav tariifi suurusega enne

koosolekut, ei muuda otsust tühiseks.

Otsuse nr 5 osas märkis puudutatud isik, et koosolekul käsitleti kaks tariifide varianti ning otsustati

valida variant nr 2, avaldaja oli mõlema variandiga kursis. Kinnitatud tariifi suurus ei erine seitsme

kuu majanduskavas toodud tariifist - mõlemad otsuses nr 5 toodud tariifid (hooldus 0,71 eurot/m2

ja remondifond 1,10 eurot/m2) vastavad ka kinnitatud majanduskavas toodule. Majanduskava

eelnõu ei pea vastama kehtestatud majanduskavale, kuna iseenesest termin „eelnõu“ eeldab seda,

et muudatusi võib tulla.

Majanduskava osas märkis puudutatud isik, et kuigi sõnaselgelt ei sisaldu KrtS § 41 lg 1 punktis 1

sätestatud andmed kehtestatud majanduskavas, siis nähtuvad need otsuse nr 6 vastuvõtmisel

toimunud arutelust. Lisaks nähtuvad ka kaudselt kehtestatud majanduskavast, millise kulude

struktuurist ilmnebki, et kaasomandi seisukord on halb ja vajab remondikulude tegemist. Seega ei

ole tegemist sellise rikkumisega, mis oleks aluseks otsuse nr 6 tühisusele või kehtetusele.

Majanduskava sisaldab korteriühistu kavandatavaid tulusid ja kulusid. Seega pandi sellega paika

korteriühistu eelarve selles märgitud kululiikide osas.

Otsused 2, 5 ja 6 olid vastu võetud häälteenamusega. Korteriühistu leiab, et avalduse

rahuldamiseks alust ei ole.

Avaldaja selgitas täiendavates seisukohtades, et üldkoosoleku protokoll ei vasta nõuetele, kuna

ei sisalda hääletustulemusi. Avaldaja arvates teenindamiseks tariifide kinnitamise küsimuses

hääletus ja hääletamine majandustegevusekava kinnitamisest on lahutamatult seotud omavahel,

kuna andmed teenindamise tariifide osas on kohustuslikuks osaks majandustegevusekava

koostamisel. Korteriühistu ei esitanud tõendeid selle kohta, et kõik majandustegevusekava

variandid oleksid olnud toimetatud kätte tutvumiseks avaldajale. Samuti ei nõustu avaldaja

puudutatud isikuga selles, et majanduskavas seaduse nõuete järgimata jätmine ei ole oluline

rikkumine ega too kaasa otsuse tühisust.

Avaldaja esitas korteri teise omaniku volikirja ning leidis, et kui kohus leiab, et tuleb kaasata teine

korteriomanik, siis võib kohus seda teha enda algatusel.

Avaldaja märkis lõplikus seisukohas, et korduvkoosoleku kutses ei olnud viidet asjaolule, et

korduvkoosolek on otsustusvõimeline sõltumata osalejate arvust. Avaldaja selgitas ka, et talle olid

edastatud tutvumiseks majanduskava variandid, mis on ka kohtule tõenditena esitatud. Siiski ei

sisalda majanduskava seaduses ettenähtud andmeid. Samuti ei vasta koosolekul koostatud

3(10)

2-24-14721

protokoll seaduse nõuetele – see ei kajasta koosoleku kulgu ning ei olnud esitatud äriregistrile.

Avaldaja jäi tõendite kogumise juurde ja palus välja nõuda korteriühistult korduvkoosoleku

protokolli, millel oleks allkiri ja allkirjastamise kuupäev.

Puudutatud isik selgitas täiendavates seisukohtades, et avaldaja esitatud teise omaniku volikiri

ei anna õigust avaldaja lepingulisel esindajal teda esindada ning jätkuvalt esineb alus avalduse läbi

vaatamata jätmiseks.

Protokolli osas märkis puudutatud isik, et avaldaja pildistas protokolli tööversiooni, mis võibki olla

puudulik. Puudutatud isik on esitanud kohtule protokolli lõpliku versiooni, milles on kõik

hääletamistulemused kajastatud korrektselt. Samuti ei ole puudutatud isikul kohustust kätte

toimetada majanduskava kõike variante avaldajale.

Puudutatud isik märkis, et kuna avaldaja on endine korteriühistu juhatuse liige, on tema teadlik

korduskoosoleku kvoorumist, see on ka korteriühistu põhikirjas sätestatud.

Majanduskava eelnõu oli avaldajale saadetud enne koosolekut. Lisaks selgitas puudutatud isik, et

korteriomanikele esitatud majanduskava ei pea olema kinnitatud täpselt sellisel kujul nagu see on

enne koosolekut esitatud. Tavapäraselt koosolekul toimuva arutelu käigus toimuvad muudatused

ning eelnevalt esitatud majanduskava ja kinnitatud majanduskava ei pea olema identsed.

Tariifidega seonduvalt märgib puudutatud isik, et 12. augustil 2024 toimus avaldaja ja puudutatud

isikute vaheline kohtumine, kus arutati nii majanduskavas toodut kui ka tariifidega seonduvat.

Samuti on avaldaja ise kinnitanud, et ta oli tariifidest informeeritud.

Kohus lahendas 14. aprilli 2024 määruses avaldaja taotluse tõendite kogumiseks ja korteriühistu

taotluse asja läbi vaatamata jätmiseks. Kohus jättis nimetatud taotlused rahuldamata ja andis

menetlusosalistele tähtaja menetluskulude nimekirjade esitamiseks.

Avaldaja esindaja esitas 15. aprillil 2025 menetluskulude nimekirja, mille kohaselt moodustavad

avaldaja kulud kokku 1080 eurot, millest 50 eurot on riigilõiv ja 1030 on õigusabikulud (tunni hind

on 100 eurot). Avaldaja esindaja on teinud järgmised toimingud: materjalidega tutvumine ja

kliendiga nõupidamine – 1 t; avalduse ettevalmistamine ja koostamine – 3,5 t; avalduses puuduste

kõrvaldamine – 2,5 t; 28.11.2024 seisukoha koostamine – 1,5 t; 06.12.2024 avalduse koostamine –

0,3 t; 07.04.2025 avalduse koostamine – 1,5 t.

Puudutatud isiku esindaja esitas 16. aprillil 2025 menetluskulude nimekirja, mille kohaselt

moodustavad puudutatud isiku menetluskulud kokku 2331,50 eurot koos käibemaksuga, millest

481,17 eurot on tõlkekulud ja 1850,33 eurot on õigusabikulud (tunni hind on 130 eurot, millele

lisandub käibemaks, kokku 158,60 eurot). Puudutatud isiku esindaja on teinud järgmised

toimingud: tutvumine e-toimiku materjalidega, seisukoha kujundamine ja e-kiri kliendile - 2 t 15

min; kliendilt saadud tõendite hindamine, suhtlus kliendiga ja vastuse avaldusele koostamine – 4 t

15 min; avaldusele vastuse lõppversiooni kliendiga kooskõlastamine ja kohtusse esitamine – 40

min; tutvumine avaldaja 28.11.2024 seisukohaga ja vajaliku info kliendile edastamine – 45 min;

tutvumine avaldaja 06.12.2024 esitatuga, seisukoha koostamine -2 t 15 min; tutvumine 27.03.2025

kohtunõudega, suhtlus kliendiga ja vastuse esitamine -1 t; menetluskulude nimekirja koostamine –

30 min. Puudutatud isik palus välja mõista avaldajalt menetluskulud koos käibemaksuga ja ka

viivist menetluskuludelt.

Avaldaja esitas 21.04.2025 vastusväite puudutatud isiku menetluskuludele ning leidis, et

tõlkekulude väljamõistmine ei ole põhjendatud – puudutatud isik peab järgima keeleseadust ja

koostama dokumente eesti keeles. Samuti leiab avaldaja, et puudutatud isiku õigusabikulud on

osaliselt üle paisutatud -04.11.2024 ja 05.11.2024 tasud, neil kuupäevadel ei ole puudutatud isik

teostanud ühtegi konkreetset menetlustoimingut.

Puudutatud isik ei esitanud tähtajaks seisukohta avaldaja menetluskulude kohta.

4(10)

2-24-14721

KOHTUMÄÄRUSE PÕHJENDUSED

Kohus, tutvunud avalduse ja tsiviilasja materjalidega, leiab, et avaldus tuleb rahuldada.

Tsiviilkohtumenetluse seadustiku (edaspidi TsMS) § 613 lg 1 p 4 alusel lahendab kohus hagita

menetluses huvitatud isiku avalduse alusel asja, mis käsitleb korteriühistu organi otsuse kehtivust.

Korteriomandi- ja korteriühistuseaduse (KrtS) § 29 lg 2 alusel lahendatakse korteriühistu organi

otsuse kehtetuks tunnistamise ja tühisuse tuvastamise nõue kohtus hagita menetluses. Muus osas

kohaldatakse tsiviilseadustiku üldosa seaduses juriidilise isiku organi otsuse kehtetuse kohta

sätestatut käesolevas paragrahvis sätestatud erisustega.

TsMS § 477 lg 1 kohaselt vaatab kohus hagita asja läbi hagimenetluse sätete kohaselt, arvestades

hagita menetluse kohta sätestatud erisusi. TsMS § 477 lg 2 järgi võib kohus hagita asja läbi

vaadata ja lahendada kohtuistungit pidamata, välja arvatud juhul, kui seadusega on sätestatud

kohtuistungi korraldamise kohustus. TsMS § 477 lg 5 kohaselt ei ole kohus hagita asja

läbivaatamisel seotud menetlusosaliste esitatud taotluste ega asjaoludega ega nende hinnanguga

asjaoludele.

KrtS § 29 lg 1 kohaselt kui korteriomanike üldkoosoleku kokkukutsumisel on oluliselt rikutud

seaduse, korteriomanike kokkuleppe või põhikirja nõudeid, ei ole koosolek õigustatud otsuseid

vastu võtma, välja arvatud juhul, kui koosolekul osalevad või on esindatud kõik korteriomanikud.

Sellisel koosolekul tehtud otsused on tühised, kui korteriomanikud, kelle suhtes kokkukutsumise

korda rikuti, otsust heaks ei kiida.

Avaldaja on korteri asukohaga XXX (ühis)omanik (dtl 62) ja seega on Narva linn, A. Puškini 20

korteriühistu liige.

26. augustil 2024 toimus Narva linn, Puškini tn 20 korteriühistu korduv üldkoosolek, mille

päevakorras olid järgmised küsimused:

1. Informatsioon jäätmete sorteerimisest;

2. Tariifide kinnitamine soojale veele ja elektrienergiale;

3. Revisjonikomisjoni valimine;

4. Katusel asuva veemahuti avariiremont. Katuseremondi hinnapakkumiste valimine;

5. Uue teenindustariifi ja katusel asuva veemahuti avariiremondiks remondifondi

kinnitamine;

6. Seitsmeks kuuks majandustegevuse kava projekti kinnitamine.

Avaldaja palub kohtul tuvastada 26. augusti 2024 üldkoosoleku otsuste p-de 2, 5 ja 6 tühisus või

tunnistada need kehtetuks. Kohus analüüsib kõigepealt tühisuse aluseid, kuna kui otsused on

tühised, ei saa neid enam kehtetuks tunnistada.

Kohus selgitab, et vastavalt KrtS § 29 lg-le 1 on otsused tühised eelkõige siis, kui on rikutud

üldkoosoleku kokkukutsumise korda.

KrtS § 20 lg 1 alusel käesoleva seaduse või korteriomanike kokkuleppe kohaselt häälteenamusega

tehtavad otsused võetakse vastu korteriomanike üldkoosolekul. Korteriomanike üldkoosolekule

kohaldatakse lisaks käesolevas seaduses sätestatule mittetulundusühingute seaduse § 19 lõike 1

punktides 1–5 ja lõikes 2, §-des 20 ja 201, § 21 lõikes 31 ja lõigetes 6–9, § 22 lõigetes 1 ja 11, § 23

lõigetes 1 ja 2 ning §-s 25 mittetulundusühingu liikmete üldkoosoleku kohta sätestatut. MTÜS §

20 lg-te 1, 5 ja 6 järgi kutsub üldkoosoleku kokku juhatus. Üldkoosoleku kokkukutsumisest peab

ette teatama vähemalt seitse päeva, kui põhikirjaga ei ole ette nähtud pikemat tähtaega.

5(10)

2-24-14721

Üldkoosoleku kokkukutsumise teates tuleb märkida üldkoosoleku toimumise aeg ja koht ning

üldkoosoleku päevakord. Põhikirjaga võib ette näha täpsema korra üldkoosoleku kokkukutsumise

teate saatmiseks.

Seega võivad üldkoosoleku otsused osutuda tühisteks, kui koosolek ei olnud kokku kutsutud

pädeva organi poolt, sellest ei olnud õigeaegselt ja õigel viisil teatatud, aga ka põhjusel, kui

koosolekul arutati küsimused, mida ei olnud päevakorras. Avaldaja ei ole aga nendele asjaoludele

tuginenud. Samuti ei ole avaldaja tuginenud sellele, et tema ei ole üldkoosoleku teadet kätte

saanud või ei ole saanud seda õigel ajal ja õigel viisil. Nimetatud rikkumisi ei selgu ka avalduse

asjaoludest, korteriühistu seisukohtadest või kohtule esitatud muudest dokumentidest. Koosolek oli

ka pädeva organi (juhatuse) poolt kokku kutsutud.

Kohtule esitatud toimiku materjalidest selgub, et 26. augusti 2024 koosoleku puhul on tegemist

korduva koosolekuga. Esmane koosolek toimus 15. augustil 2024, kuid sellele ei ilmunud vajalik

arv liikmeid (dtl 94, 96). 18. augusti 2024 e-kirjaga (dtl 97) edastati kutse korduvale koosolekule,

mis toimus 26. augustil 2024. Seega oli korduvast koosolekust teatatud õigeaegselt. Esmase ja

korduva koosoleku päevakorrad ei erinenud (dtl 88, 92, 100-101).

KÜ põhikirja p 6.11 (dtl 77-82) kohaselt kui koosolekule ei ole ilmunud nõutavat arvu liikmeid,

tuleb kolme nädala jooksul kokku kutsuda uus sama päevakorraga koosolek. Teistkordselt kokku

kutsutud üldkoosolek on otsustusvõimeline siis, kui sellel viibib vähemalt 20% liikmetest.

26. augusti 2024 üldkoosoleku protokolli (dtl 111-116, 118-123) kohaselt oli koosolekul esindatud

31 korteriomanike häält 64-st ning korduv koosolek oli otsustusvõimeline. Selle üle

menetlusosalised ka ei vaidle. Avaldaja ei ole vaidlustanud häälte arvu, hääletamistulemusi või

osalejate nimekirja. Avaldaja on leidnud, et 26. augusti 2024 protokoll ei vasta seaduse nõuetele,

kuna ei ole märgitud hääli mitu oli poolt ja mitu vastu. Kohtule esitatud protokollist aga nähtub, et

nimetatud andmed on protokollis olemas (dtl 111-116).

Küll aga tuvastas kohus, et korduva koosoleku teates puudub KrtS § 23 lg 1 ls-s 2 sätestatud viide,

et koosolek on otsustusvõimeline osalejate arvust sõltumata.

KrtS § 23 kohaselt kui korteriomanike üldkoosolek on käesoleva seaduse § 20 lõike 2 järgi

otsustusvõimetu, kutsub juhatus sama päevakorraga kokku uue üldkoosoleku, mis on

otsustusvõimeline osalejate arvust olenemata. Sellele asjaolule tuleb üldkoosoleku kutses viidata.

Uue üldkoosoleku kokkukutsumise teade saadetakse otsustusvõimetuks osutunud üldkoosoleku

toimumisest arvates kümne päeva jooksul, ent mitte varem kui kahe päeva pärast.

Kohus selgitas 27. märtsi 2025 kohtunõudes, et koosoleku kokkukutsumise korra oluline

rikkumine KrtS § 29 lg 1 mõttes on ka see, kui korduskoosoleku kokkukutsumise teates ei ole KrtS

§ 23 lg 1 teist lauset järgides viidatud asjaolule, et korduskoosolek on otsustusvõimeline osalejate

arvust olenemata. Kui korduskoosoleku kokkukutsumise teates ei ole sellele asjaolule viidatud, on

korduskoosolekul vastu võetud otsused tühised (Riigikohtu lahend nr 2-22-12198 p 12).

Kohus selgitas puudutatud isikule, et kui tegelikult vastav viide oli tehtud, tuleb tal esitada tõendid.

Korteriühistu selgitas 10. aprilli 2025 kohtule esitatud seisukohas, et tal ei ole muid tõendeid

korduva koosoleku kokkukutsumise menetlusliku korra kohta. Korteriühistu leidis aga, et kuna

avaldaja L U on endine korteriühistu juhatuse liige, pidi talle olema teada korduva koosoleku

kvooruminõuetest.

Tulenevalt KrtS § 29 lg 1 toob korteriomanike üldkoosoleku otsuste tühisuse kaasa selline

kokkukutsumise korra rikkumine, mis on oluline. Riigikohus on selgitanud puutuvalt osaühingu

6(10)

2-24-14721

osanike koosolekusse, et kokkukutsumise reeglid on seaduses sätestatud selleks, et tagada

osanikele võimalus saada teada, kus ja millal koosolek toimub ning mida seal otsustama hakatakse,

ja ennast koosolekuks ette valmistada ning seal informeeritult hääletada (3-2-1-10- 17, p 13).

Sama põhimõte kehtib ka korteriomanike üldkoosoleku puhul. Kohus leiab, et viite puudumine, et

korduv koosolek on otsustusvõimeline sõltumata osalejate arvust, on kokkukutsumise korra oluline

rikkumine, kuna teade annab küll võimaluse üldkoosoleku toimumisest teada saada, kuid kahjustab

korteriühistu liikmete võimalust otsustada enda osalemise vajalikkuse üle. Selle viite olulisus

tuleneb selgelt KrtS § 23 lg 1 ls-st 2 – ehk vajadus on otseselt seaduses ette nähtud. Ka sätte

dubleerimine korteriühistu põhikirjas ei asenda viidet kokkukutsumise teates. Vastasel juhul

puuduks ka KrtS § 23 lg 1 ls-l 2 eesmärk ja säte oleks sisutühine, kuna vastav info on juba

seaduses olemas ja korteriomanik ühistu liikmena võiks huvi tunda ka vastavate seaduste vastu, et

enda kui korteriühistu liikme kohustusi nõuetekohaselt täita.

Kohus leiab, et korduva koosoleku teates vastava viite olemasolu eesmärgiks ei ole niivõrd

korteriomanikku informeerimine sellest, mis on seaduses või korteriühistu põhikirjas sätestatud,

vaid just võimaluse tagamine otsustada, kas korteriomanik soovib koosolekul osaleda, kui tema

hääl võib olla otsustava tähendusega. Ja seda seisukohta ei muuda asjaolu, et avaldaja on endine

juhatuse liige ja peaks olema teadlik korteriühistu põhikirja sisust ja kvooruminõuetest. Praegu ei

ole avaldaja juhatuse liige ega tema ülesandeks pole järgida, millal milline koosolek toimub. Seda

asjaolu kinnitab mh ka see, et korduval koosolekul ei ole välistatud uute küsimuste lahendamine,

kui samaaegselt toimub nii esmane kui ka korduv koosolek. Sel juhul peab olema konkreetselt

selge, milliste küsimuste osas ei ole tavaline kvoorum nõutud.

Neil põhjustel leiab kohus, et korduva koosoleku teates viite puudumine, et koosolek on

otsustusvõimeline osalejate arvust sõltumata, on kokkukutsumise korra oluline rikkumine. Sellel

koosolekul tehtud otsused on tühised. Tühised otsused on kehtetud algusest peale.

KrtS § 20 lg-te 3 ja 4 alusel kui korteriomanike üldkoosoleku päevakorras on põhikirja muutmine,

majanduskava kehtestamine või majandusaasta aruande kinnitamine, tuleb üldkoosoleku teates

märkida koht, kus on võimalik tutvuda põhikirja või majanduskava eelnõuga või majandusaasta

aruandega, ning nende dokumentidega tutvumise kord. Kui korteriomanik on teatanud

korteriühistule oma elektronposti aadressi, tuleb korteriomanike üldkoosoleku teade ja käesoleva

paragrahvi lõikes 3 nimetatud dokumendid saata sellel aadressil.

Avaldaja väited majanduskava eelnõu saamise kohta olid menetluse kestel vastuolulised, lõplikus

seisukohas kinnitas siiski avaldaja, et tema on eelnõu kätte saanud.

Puudutatud isik esitas tõendina e-kirja (dtl 83, 86, 157), mis oli saadetud avaldajale 08. augustil

2024 ning millega koos oli edastatud kutse 15. augusti 2024 koosolekule ja majanduskava eelnõu

(dtl 91, 93). Avaldaja ei ole nimetatud asjaolu ümber lükanud.

Kohus märgib, et kutse koos majanduskava eelnõuga ei olnud saadetud enne esmast koosolekut

õigeaegselt – seitsmepäevane tähtaeg ei olnud järgitud. Kuid kuna esmasel koosolekul hääletamist

ei toimunud ning korduva koosoleku puhul olid kõik tähtajad järgitud, loeb kohus, et

majanduskava eelnõu oli edastatud õigeaegselt ning korteriomanikel oli piisav aeg sellega

tutvumiseks. Kuna eelnõu oli edastatud elektrooniliselt, leiab kohus, et korteriühistu ei pidanud

seda teistkordselt saatma koos kutsega korduvale koosolekule. Kohus leib, et korteriomanikul peab

olema faktiline võimalus majanduskava eelnõuga tutvuda, mitte formaalne saatmine. Antud juhul

oli eelnõu saadetud koos kutsega 15. augusti koosolekule ja seega korduva koosolekuni oli

omanikel piisavalt aega sellega tutvuda.

Avaldaja tugines aga muuhulgas sellele, et saadetud majanduskava eelnõu ei vastanud seaduse

nõuetele, samuti koosolekul oli vastu võetud majanduskava selline variant, mida ei olnud eelnevalt

tutvustatud.

7(10)

2-24-14721

KrtS § 41 lg 1 alusel koostab korteriühistu juhatus korteriühistu majandusaastaks majanduskava,

mis koosneb järgmistest osadest: 1) ülevaade kaasomandi eseme seisukorrast ja kavandatavatest

toimingutest; 2) korteriühistu kavandatavad tulud ja kulud; 3) korteriomanike kohustuste jaotus

majandamiskulude kandmisel; 4) reservkapitali ja remondifondi tehtavate maksete suurus; 5)

kütuse, soojuse, vee- ja kanalisatsiooniteenuse ning elektri prognoositav kogus ja maksumus.

Kohus leiab, et majanduskava mõlemad variandid (dtl 108-110) ei vastanud seaduse nõuetele KrtS

§ 41 lg 1 p 5 osas. Kava eelnõud ei sisaldanud kütuse, soojuse, vee- ja kanalisatsiooniteenuse ning

elektri prognoositavat kogust ja maksumust. Kuigi samal ajal samal koosolekul oli päevakorras

punkt tariifide kinnitamine soojale veele ja elektrienergiale. Kohus ei nõustu puudutatud isiku

seisukohaga, et tariife on võimalik kinnitada ka majanduskavast eraldi (vt Tallinna

Ringkonnakohtu lahendi nr 2-23-1906 p-d 26-28). Sel juhul ei oleks majanduskaval nii suurt

tähtsust, kui korteriomanike jaoks olulisi tariife oleks võimalik muuta või kehtestada kavast eraldi.

Seega kuigi majanduskava eelnõu oli avaldajale saadetud enne koosolekut, ei sisaldanud

majanduskava seadusega ettenähtud andmeid, kuigi samal koosolekul otsustati just nende andmete

üle (tariifide kinnitamine soojale veele ja elektrienergiale). Antud asjaolu – kui saadetakse eelnõu

puudulike andmetega - on võrdsustatav sellega, kui majanduskava ei oleks üldse saadetud. Seega

koosoleku kokkukutsumisel oli rikutud ka KrtS § 20 lg-d 3 ja 4. Seda asjaolu ei muuda see, et

avaldaja on palunud juhatuselt enne koosolekut selgitusi tariifide osas (dtl 103-107) ning juhatus

on teinud ettepaneku enne koosolekut kohtuda ja vastata küsimustele. Majanduskava pidi

sisaldama vajalikke andmeid ning kui oli mitu võimalikku varianti, pidid kõik variandid olema

enne koosolekut korteriomanikele tutvustatud. Vastasel juhul ei ole võimalik korteriomanikul

koosolekul informeeritult osaleda ega enda arvamust väljendada. Kui juhatus saadab KrtS § 20 lg-

te 3 ja 4 alusel korteriomanikele vajalikud dokumendid, peavad need vastama seaduse nõuetele ja

sisaldama asjakohast informatsiooni.

Seega 26. augusti 2024 koosoleku otsused nr 2 ja 6 on tühised ka sellel põhjusel.

Kuna kohus on tuvastanud otsuste tühisuse, ei anna kohus hinnangut avaldaja otsuste kehtetuks

tunnistamise nõudele. Samuti ei pea kohus vajalikuks lahendis käsitlemata seisukohti ja tõendeid

analüüsida.

Eeltoodu alusel rahuldab kohus avalduse ja tuvastab Narva linn, A. Puškini 20 korteriühistu

korteriomanike 26. augusti 2024 korduva üldkoosoleku otsuste tühisuse.

Menetluskulud

TsMS § 172 lg 1 alusel kannab hagita menetluses menetluskulud isik, kelle huvides lahend

tehakse. Kui hagita menetluses osaleb mitu isikut, võib kohus otsustada, et menetluskulud kannab

täielikult või osaliselt mõni menetlusosaline, kui see on asjaolusid arvestades õiglane, muu hulgas

siis, kui see menetlusosaline esitas põhjendamatu taotluse, väite või tõendi.

Kohus leiab, et kõik menetluskulud tuleb jätta puudutatud isiku kanda.

Avaldaja esindaja esitas menetluskulude nimekirja, mille kohaselt moodustavad avaldaja kulud

kokku 1080 eurot, millest 50 eurot on riigilõiv ja 1030 on õigusabikulud (tunni hind on 100 eurot).

Avaldaja esindaja on teinud järgmised toimingud: materjalidega tutvumine ja kliendiga

nõupidamine – 1 t; avalduse ettevalmistamine ja koostamine – 3,5 t; avalduses puuduste

kõrvaldamine – 2,5 t; 28.11.2024 seisukoha koostamine – 1,5 t; 06.12.2024 avalduse koostamine –

0,3 t; 07.04.2025 avalduse koostamine – 1,5 t.

8(10)

2-24-14721

TsMS § 138 lg 1 ja 2 kohaselt on menetluskulud menetlusosaliste kohtukulud ja kohtuvälised

kulud.

TsMS § 139 lg 1 järgi on riigilõiv menetlustoimingu tegemise eest seaduse kohaselt Eesti

Vabariigile tasutav rahasumma. Avaldaja on tasunud riigilõivu summas 50 eurot, seega kuulub

nimetatud summa väljamõistmisele puudutatud isikult.

TsMS § 144 p 1 kohaselt on menetlusosalise esindaja kulud kohtuväliseks kuluks. TsMS § 175 lg

1 kohaselt kui menetlusosaline peab menetluskulude jaotust kindlaksmäärava kohtulahendi

kohaselt kandma teist menetlusosalist esindanud lepingulise esindaja kulud, mõistab kohus kulud

välja põhjendatud ja vajalikus ulatuses. Lepinguline esindaja on menetlusosalist menetluses

esindav advokaat või muu esindaja TsMS §-s 218 sätestatu kohaselt.

Tsiviilasjas esindas avaldajat lepinguline esindaja TsMS § 218 lg 1 p 2 alusel. Kõik menetluses

esitatud dokumendid olid esindaja poolt allkirjastatud ja kohtule esitatud, seega osales avaldaja

menetluses lepingulise esindaja kaudu.

Kohus selgitab, et menetlusosalist esindanud lepingulise esindaja kulude põhjendatuse ja

vajalikkuse hindamine on TsMS § 175 lg 1 järgi kohtu kaalutlus- ehk diskretsiooniotsus, millesse

kõrgema astme kohus saab sekkuda vaid juhul, kui kohus on ületanud diskretsioonipiire. Kohus

teeb kaalutlusotsuse eelkõige õigusabile kulunud aja ja keerukuse hindamise kohta (vt Riigikohtu

11. veebruari 2015 määrus tsiviilasjas nr 3-2-1-115-14, p 11).

Õigusabile kulunud aega ei ole reeglina võimalik esindajal tõendada, kohus peab ajakulu

põhjendatust hindama lähtudes asja keerukusest, esindaja oskustest, elulisest usutavusest jm

sellistest aspektidest. Kohus leiab, et avaldaja esindaja ajakulu 6 tundi avalduse koostamisele ja

selles puuduste kõrvaldamisele on üleliigne. Kohus eeldab, et lepinguline esindaja kui

õigusharidusega esindaja peab koostama avalduse selliselt, et kohus ei jäta seda käiguta, s.t

esindaja poolt kohtule esitatav menetlusdokument peab olema puudusteta. Kohus leiab seega, et

avalduse koostamisele on põhjendatud ajakuluks 4,5 tundi koos materjalidega tutvumise ja

kliendiga nõupidamisega. Kohus leiab ka, et 28.11.2024 seisukoha ja 07.04.2025 avalduse

koostamisele peaks kuluma kokku 2 tundi, kuna avaldustes osaliselt on korratud juba varem

esitatud seisukohad. Samuti leiab kohus, et lepingulise esindaja ülesanneteks on esitada kohtule

asjakohased tõendid ja asjakohast õiguslikku analüüsi. Lepingulise esindaja ülesandeks ei saa olla

kõigi võimalike seisukohtade ja dokumentide esitamine, millest kohus peaks ise sobivama valima,

vaatamata kohtu selgitamiskohustusele ja hagita menetluse uurimispõhimõttele.

Avaldaja lepinguline esindaja on õigusteenust osutanud hinnaga 100 eurot/tund. Kohus leiab, et

esindaja tunnitasu 100 eurot on mõistliku suurusega ja tavalisest turuhinnast madalam.

Arvestades seda moodustavad avaldaja vajalikud ja põhjendatud õigusabi kulud: 6,8tx100=680

eurot. Nimetatud summa tuleb puudutatud isikult avaldaja kasuks välja mõista.

Eeltoodu alusel moodustavad avaldaja menetluskulud kokku: 50 + 680 = 730 eurot, mis tuleb

puudutatud isikult avaldaja kasuks välja mõista.

TsMS § 177 lg 4 kohaselt märgib kohus menetlusosalise taotluse alusel menetluskulude

kindlaksmääramise kohtulahendis, et hüvitamisele kuuluvatelt menetluskuludelt tuleb tasuda

menetluskulude suurust kindlaks tegeva lahendi jõustumisest alates kuni täitmiseni viivist

võlaõigusseaduse § 113 lõike 1 teises lauses ettenähtud ulatuses.

Avaldaja esindaja ei taotlenud viivise väljamõistmist.

9(10)

2-24-14721

Jõustumine ja täitmine

TsMS § 617 lg 1 ja lg 2 kohaselt kohtu määrus avalduse rahuldamise või rahuldamata jätmise

kohta jõustub ja kuulub täitmisele, kui seaduse järgi ei saa määruse peale enam edasi kaevata või

kui määruskaebus jäetakse jõustunud lahendiga rahuldamata või läbi vaatamata või menetlusse

võtmata. Kohtu määruse peale avalduse rahuldamise või rahuldamata jätmise kohta võib esitada

määruskaebuse.

Digitaalne allkiri

Aarne Lõhmus

Kohtunik

10(10)