2-24-17450/13 · Harju Maakohus Tallinna kohtumaja

K O H T U O T S U S

EESTI VABARIIGI NIMEL

Kohus

Harju Maakohus, Tallinna kohtumaja

Kohtunik

Kädi Vaker

Otsuse tegemise aeg ja

koht

17.04.2025, Tallinn

Tsiviilasja number

2-24-17450

Tsiviilasi

M.B hagi Tallinn, Vana-Kalamaja tn xx korteriühistu vastu

3647,80 euro nõudes

Tsiviilasja hind

3647,80 eurot

Menetlusosalised ja nende

esindajad

Hageja: M.B (isikukood XXX)

Hageja lepinguline esindaja: Vladimir Buldakov, e-post: xxx

Kostja:

Tallinn, Vana-Kalamaja tn xx korteriühistu

(registrikood xxxxx)

Kostja lepinguline esindaja: vandeadvokaat Kalju Hanni, e-

post: info@tetrisab.ee

Viimase kohtuistungi aeg

või viide asja

lahendamisele kirjalikus

menetluses

Kirjalik menetlus

RESOLUTSIOON

1. Jätta hagi rahuldamata.

2. Menetluskulud jätta M.B kanda.

3. Kohus määrab menetluskulude rahalise suuruse kindlaks pärast otsuse

jõustumist (TsMS § 174 lg 4).

Edasikaebamise kord

Kohtuotsuse peale võib esitada Tallinna Ringkonnakohtule apellatsioonkaebuse 30 päeva

jooksul, alates otsuse kättetoimetamisest, kuid mitte hiljem kui viie kuu möödumisel esimese

astme kohtu otsuse avalikult teatavakstegemisest. Kaebus võidakse lahendada kirjalikus

menetluses, kui kaebuses ei taotleta selle lahendamist istungil.

Kohus selgitab, et kui menetlusosaline taotleb apellatsioonkaebuse esitamisel menetlusabi,

peab ta seaduses sätestatud tähtaja järgmiseks tegema tähtaja kestel ka menetlustoimingu,

mille tegemiseks ta menetlusabi taotleb, eelkõige esitama kaebuse.

Kohus selgitab, et menetlustoimingut, mille tegemiseks on kehtestatud tähtaeg, võib teha

tähtaja viimasel päeval kuni kella 24.00-ni (TsMS § 62 lg 2).

Hagi ja selle aluseks olevad asjaolud

1.

18.11.2024 Harju Maakohtule esitatud hagiavalduse kohaselt sõlmiti 07.12.2021 notar

Ragne Tehveri notaribüroos hagejale kuuluva korteriomandi, asukohaga Harju Maakond, XXX

müügileping (edaspidi ka leping). Enne lepingu sõlmimist väitis kostja, et temal on kostja vastu

sissenõutavaks muutunud majandamiskulude nõue. Lepingu punkti 3.2.3 järgi leppisid

lepingupooled kokku, et notar edastab ostja Xi hoiustatud raha summas 3647,8 eurot kolme

pangapäeva jooksul arvates kostja poolt notariaalakti tõestajale sissenõutavaks muutunud

nõude olemasolu kohta kinnituse esitamisest ksotjale ja nõude puudumisel hagejale.

14.12.2021 esitas kostja notarile kinnituse sissenõutavaks muutunud nõude olemasolu kohta

summas 4406,52 eurot, mille alusel tegi notar kostjale väljamakse summas 3647,80 eurot.

Hageja leiab, et tal puudus kohustus kostja ees ja seetõttu täitis ta olematut kohustust kostja ees.

Arve esitamine ei loo õigussuhet poolte vahel ja sellest ei teki hagejal raha maksmise

kohustust. Vana-Kalamaja xx omanikud, sh hageja ja East Invest OÜ sõlmisid 22.09.2014

notariaalse kokkuleppe, mille kohaselt hageja vabastatakse kostja hooldustasu maksete

tasumisest alates 2014.aasta septembrist kuni OÜ East Invest poolt kokkuleppe punktides 7.3.1-

7.3.3. nimetatud tööde teostamiseni. OÜ East Invest ei ole seniajani nimetatud töid teinud,

mistõttu ei olnud hagejal majandamis- ja kommunaalteenuste võlgnevuse summas 3647,87

tasumise kohustust.

Hageja pöördus 16.07.2022 ja 29.05.2023 kostja poole avaldusega 3647,80 euro tagastamiseks,

kuid kostja ei ole raha hagejale tagastanud. Seetõttu palub hageja mõista kostjalt hageja kasuks

välja 3647,70 eurot ja palub jätta menetluskulud kostja kanda. Hageja menetluskulude

suuruseks on 1484 eurot, mis koosneb riigilõivust summas 455 eurot ja õigusabikuludest 1029

eurot (7,35 tundi 140 euro suuruse tunnihinnaga).

Kostja vastus

2. Kostja leiab, et kuna kohustuse summa hoiustada täitis ostja X, siis kui ta täitis ekslikult

mistahes kohustuse, on Xil õigus nõuda 3647.80 euro tagastamist. Hageja ei ole ka välja

toonud, et kostja kinnitus notarile oleks olnud ebaõige, seda ei ole teinud õigustatud isik või

oleks muul põhjusel tühine. Kostja ei nõustu, et kostja oleks lepingust tuleneva kohustuse

täitmisel alusetult rikastunud. Hageja oli kostja liige. Hageja majandamiskulude tasumise

kohustus tulenes korteriomandi- ja korteriühistuseaduse (KrtS) § 40 lg-st 1 ja kostja põhikirja

punktist 2.2.14, st arved ei loonud poolte vahel õigussuhet nagu hageja väidab. Sellest

tulenevalt oli hageja ja kostja vahel tehingulaadne võlasuhe, millest tulenevalt oli kostjal õigus

saada raha ja ta ei pea seda tagasi maksma. Hageja ei ole kunagi majandamiskulusid tasunud

ning oli aktiivselt vastu kostja tegevusele, mis tõi kaasa erinevad kohtuvaidlused (2-21-4346, 2-

21-9993, 2-20-171784) ning on kajastamist leidnud ka saates „Pealtnägija“. Selleks, et

saavutada renoveerimistöödeks kõigi elanike nõusolek, pöördus kostja kohtusse, mille järgselt

sõlmisid pooled kompromissi, kus kostja vabastati 50% ulatuses majandamiskulude

võlgnevusest. Ülejäänud võlgnevus tuli tasuda viie päeva jooksul renoveerimistööde

valmimisest. Hageja võlgnevust ei tasunud. Hageja oli väga teadlik nii majandamiskulude

sisust kui ka võlgnevusest ja ei ole seda kordagi tunnistanud. Kostja põhinõue hageja vastu

30.11.2021 seisuga oli 3647,87 eurot. Hageja viidatud 22.09.2014 kokkuleppe punkti 7.8 osas

märgib hageja, et nimetatud kokkuleppe punkti 7.2 eesmärgiks oli kahjustunud konstruktsiooni

(sein, vahelagi) rekonstrueerimine sealhulgas korterite nr xx ja xx sanitaarruumides juures,

samuti korteri nr xx vannitoa seina taastamine. Tsiviilasjas nr 2-16-8247 tuvastas kohus, et

vahelae projektijärgsed konstruktsiooni taastamistööd valmisid 18.11.2015. Samas tsiviilasjas

on kohus välja toonud, et hageja lammutas OÜ East Invest osaliselt valmis tehtud seina,

andmata võimalust tööd lõpetada. Seega vannitoa sein oli valmis juba 2015.aasta lõpus, kuid

hageja lammutas selle. Kogu maja renoveerimistööd loeti lõppenuks 01.03.2017, mille kohta

on koostatud ehitustööde üleandmise akt. Kostja juhib tähelepanu ka sellele, et hageja ei ole

enne kordagi väitnud, et tema ei pea majandamiskulusid tasuma, sest vannitoa sein ei ole

valmis ehitatud. Hageja ei ole nimetatud asjaolust teavitanud ka korteri ostjat Xit. Sellest

tulenevalt valmisid hageja korterit puudutavad tööd juba 2015.aastal ja hagejal lasus kohustus

tasuda majandamiskulusid, mida ta ei teinud. Majandamiskulude arvelt nr 21128 nähtub, et

põhinõue oli 3647,80 eurot, millest 30.11.2021 seisuga oli aegunud 1078,77 eurot. Raha

tasumisega kolmanda isiku poolt täitis hageja enda kohustuse. Aegunud nõude tasumisel

makstut ei saa hageja kostjalt tagasi nõuda.

Kostja palub jätta hagi rahuldamata ja jätta menetluskulud hageja kanda. Kostja

menetluskulude suuruseks on 3257,40 eurot (17,48 tundi tunnihinnaga 150 eurot +km).

Kohtu põhjendused

3. Kohus, analüüsinud hagiavaldust, poolte poolt esitatud tõendeid ning analüüsinud kostja

vastuväiteid, leiab, et hagiavaldus tuleb jätta rahuldamata.

4. Tsiviilkohtumenetluse seadustiku (TsMS) § 5 lg 1 kohaselt menetletakse hagi poolte

esitatud asjaolude ja taotluste alusel, lähtudes nõudest. Nimetatud sätte lg 2 kohaselt on pooltel

võrdne õigus ja võimalus oma nõuet põhjendada ja vastaspoole esitatu ümber lükata või sellele

vastu vaielda. Pool määrab ise, mis asjaolud ta oma nõude põhjendamiseks esitab ja milliste

tõenditega neid asjaolusid tõendab. TsMS § 230 lg 1 kohaselt peab kumbki pool

hagimenetluses tõendama neid asjaolusid, millele tuginevad tema nõuded ja vastuväited. TsMS

§ 231 lg 2 järgi poolte faktilise asjaolu kohta esitatud väide ei vaja tõendamist, kui vastaspool

võtab selle omaks ning lg 4 järgi omaksvõttu eeldatakse, kui vastaspool ei vaidlusta faktilise

asjaolu kohta esitatud väidet selgesõnaliselt ja vaidlustamise tahe ei ilmne ka poole muudest

avaldustest.

5. Tsiviilasjas esitatud materjalidest tulenevalt loeb kohus tuvastatuks, et:



Lepingu, mille osapooleks oli ka hageja, punktis 3.2.3 lepivad lepingupooled kokku, et

notar edastab hoiustatud rahast 3647,80 eurot kolme pangapäeva jooksul arvates kostja

poolt notariaalakti tõestajale sissenõutavaks muutunud nõude olemasolu kohta kinnituse

esitamisest (kostja kohustub kinnituse esitama kolme kuu jooksul arvates lepingu

sõlmimisest) kostjale ja nõude puudumisel hagejale (dtl 10).



Kostja teavitas 14.12.2021 notarit nõudest hageja vastu summas 4406,52 eurot (dtl 17).



Notar täitis lepingu punktis 3.2.3 lepingupoolte, sh hagejaga kokkulepitud kohustuse (dtl

16).



Kostja põhikirja punkti 2.2.14 kohaselt on omanik kohustatud tasuma regulaarselt üks

kord kuus, hiljemalt juhatuse poolt kindlaksmääratud kuupäevaks, ühistu arvetel märgitud

kululiikide eest ühistu arvele makseid (dtl 56-57).



Hageja perioodil 30.11.2017 kuni 30.11.2021 kostja esitatud arvete alusel XXX

majandamis- ja kommunaalteenuste eest ei tasunud (dtl 62-102).



30.11.2021 seisuga oli korteri XXX majandamis-ja kommunaalteenuste eest tasumata

3647,80 eurot (dtl 50, 102).



22.09.2014 on Tallinna notar Merle Saar-Johansoni koostatud ja tõestatud lepingu

punktis 7.8 leppinud hageja ja kostja kokku, et hageja võlgnevust kostja ees summas 1

869,97 eurot vähendatakse ½ võrra, hageja võlgnevuse suuruseks kostja ees jääb 934.99

eurot, lisaks vabastatakse hageja kostja hooldustasu (st kõik kostjale tasumisele kuuluvad

maksed, välja arvatud maksed otseselt tarbitud vee, elektri jmt eest) maksete tasumisest

alates 2014. aasta septembrikuust kuni käesoleva lepingu punktides 7.3.1, 7.3.2 ja 7.3.3

nimetatud tööde teostamiseni. Vähendatud võlgnevuse 934.99 eurot kohustub hageja

tasuma kostjale viie pangapäeva jooksul arvates käesoleva lepingu punktis 7.3.2

nimetatud tööde teostamisest (dtl 124). Sama lepingu punkti 7.3.2 järgi leppis sealhulgas

hageja OÜ-ga East Invest kokku, et OÜ East Invest kohustub hiljemalt 30.09.2015

teostama Tallinnas, Vana-Kalamaja tn xx elamus vastavalt 2007.a. koostatud Vana-

Kalamaja xx, Tallinn elamu rekonstrueerimise ja laiendamise ehitusprojektile (ehitusluba

nr 35373) kahjustunud konstruktsiooni (sein, vahelagi) rekonstrueerimise, sealhulgas

korterite nr xx ja xx sanitaarruumide juures, samuti taastama korteri nr xx vannitoa seina

(dtl 123).



22.09.2014 lepingu punktis 7.3.2 nimetatud vahelae konstruktsiooniga seotud töö tehti

valmis 18.11.2015 ja ehitustööde lõpetamist kinnitas tsiviilasjas 2-16-8247 hageja

23.05.2018 istungil (dtl 192. p 27; 198, p 55). Vana-Kalamaja xx-xx vannitoa seina

ehitamist alustas OÜ East Invest küll siis, kui kokkulepitud tähtaeg oli juba möödunud,

kuid OÜ East Invest jõudis selle osaliselt valmis teha enne, kui hageja seina lammutas,

andmata OÜ-le East Invest võimalust tööd lõpetada (dtl 199, p 64). OÜ East Invest asus

rajama vannitoa seina vastavalt hageja soovidele (kuigi OÜ East Invest tegi 19.11.2015

ettepaneku muuta korteri planeeringut, millest hageja keeldus 23.12.2015), kuid

19.01.2016 nõudekirjas märkisid hagejad, et vannitoa sein on valesti ehitatud ja palusid

hoopis vastavalt OÜ Easti Invest poolt hagejalt saadetud plaanile. Kuna hageja ei teinud

koostööd ja hageja käitumine on vastuolus hea usu põhimõttega, ei ole tal õigus tugineda

OÜ East Invest kohustuse rikkumisele (dtl 193-194, p 32).

6. Hageja on palunud kostjalt välja mõista kostjale tasutud 3647,80 eurot, kuna hageja

täitis kostjale olematut kohustust.

7. Hageja nõude on võimalik kvalifitseerida võlaõigusseaduse (VÕS) § 1028 lg 1 järgi.

Sellele on kohus ka poolte tähelepanu 27.01.2025 e-kirjas juhtinud (dtl 44). VÕS § 1028 lg 1

kohaselt kui isik (saaja) on teiselt isikult (üleandja) midagi saanud olemasoleva või tulevase

kohustuse täitmisena, võib üleandja saadu saajalt tagasi nõuda, kui kohustust ei ole olemas,

kohustust ei teki või kui kohustus langeb hiljem ära. Kohus selgitas pooltele, et antud

paragrahvi kohaldamine eeldab, et üleandja soovis saadu üleandmisega täita oma kohustust

saaja ees, st kui üleantu kujutas endast sooritust olemasoleva või tulevase kohustuse täitmise

eesmärgil. Soorituse all mõistetakse mistahes teadlikku ja eesmärgipärast võõra vara

suurendamist.

8. Nõuda rahuldamiseks pidi hageja kostja vastu esitatud nõude rahuldamiseks tõendama,

et ta tahtis kostja rikastamiseks täita olematut kohustust või kohustust, mida ei tekkinud või mis

langes hiljem ära (RKTKo 17.06.2020. a tsiviilasjas nr 2-18-7948/81, p 20; 21.09.2022

tsiviilasjas nr 2-19-604, p 13.5), sest VÕS § 1028 lg 1 kohaldamisel peab olema selge, milles

seisnes hageja sooritus kostjale VÕS § 1028 lg 1 mõttes ja milline kohustus on ära langenud

või tekkimata jäänud (dtl 44-45).

9. KrtS § 40 lg 1 sätestab, et korteriomanikud teevad majanduskava alusel perioodilisi

ettemakseid korteriühistule vastavalt oma kaasomandi osa suurusele. Ka kostja põhikirja punkti

2.2.14 kohaselt on omanik kohustatud tasuma regulaarselt üks kord kuus, hiljemalt juhatuse

poolt kindlaksmääratud kuupäevaks, ühistu arvetel märgitud kululiikide eest ühistu arvele

makseid (dtl 56-57).

Kostja on esitanud hagejale majandamis-ja kommunaalteenuste eest arveid (dtl 62-102), kuid

arvetelt on näha, et hageja on jätnud arved tasumata (järgmise kuu arvel on lisaks tasumisele

kuuluvale summale välja toodud ka eelmise kuu arvel kajastatud summa ehk võlgnevus).

10. Kostja on lükanud ümber hageja väite, et ta ei pidanud tasuma kostjale majandamis- ja

kommunaalteenuste eest kuni OÜ East Invest poolt kahjustunud konstruktsiooni (sein,

vahelagi) rekonstrueerimiseni, sealhulgas korterite nr xx ja xx sanitaarruumide juures, korteri

nr xx vannitoa seina taastamiseni, mida seniajani ei olevat täidetud (dtl 109, p 6). Tõendamist

on leidnud, et vahelae konstruktsiooniga seotud töö tehti valmis 18.11.2015 (dtl 192. p 27; 198,

p 55) ja vannitoa seina ehitamiseks ei teinud hageja koostööd ja käitus vastuolus hea usu

põhimõttega, kaotades sellega õiguse tugineda OÜ East Invest kohustuse rikkumisele (dtl 193-

194, p 32). Hageja ei ole ka tõendanud, et oleks likvideerinud võlgnevuse enne kui notar kostja

sissenõutavaks muutunud nõude olemasolu kohta kinnistuskirja alusel lepingu punktis 3.2.3

kokkulepitud aja jooksul ostja hoiustatud summast ülekande tegi.

Seega tõendamata on, et hagejal puudus kohustus tasuda kostjale 3647,80 eurot. Seevastu on

kostja tõendanud, et kostjal oli 30.11.2021 seisuga kostja vastu sissenõutavaks muutunud nõue

summas 3647,80 (dtl 50; 102).

11. Eeltoodust tulenevalt asub kohus seisukohale, et käesoleval juhul ei ole tõendatud, et

kostja oleks hagejalt midagi saanud olematu kohustuse täitmisena ning seega puudub alus

kostjalt 3647,80 euro väljamõistmiseks VÕS § 1028 lg 1 alusel.

Eeltoodust tulenevalt jätab kohus hagi rahuldamata.

Menetluskulud

12. TsMS § 173 lg 1 kohaselt märgib asja menetlenud kohus menetluskulude jaotuse

menetlusosaliste vahel kohtuotsuses. Vastavalt TsMS § 162 lg 1 kannab hagimenetluse kulud

pool, kelle kahjuks otsus tehti.

Kuivõrd kohus jätab hagi rahuldamata, jätab kohus menetluskulud hageja kanda.

13. TsMS § 174 lg 4 kohaselt, kui maakohus kohtuotsuses või asja lõpetavas määruses

menetluskulusid kindlaks ei määra, määrab tsiviilasja lahendanud maakohus menetluskulude

rahalise suuruse kindlaks pärast kohtuotsuse või menetlust lõpetava määruse jõustumist

käesoleva seadustiku § 177 lõikes 2 sätestatud korras.

Kohus määrab menetluskulude rahalise suuruse kindlaks pärast otsuse jõustumist.

/allkirjastatud digitaalselt/

Kädi Vaker

kohtunik