2-21-16291/23 · Harju Maakohus Tallinna kohtumaja

K O H T U O T S U S

EESTI VABARIIGI NIMEL

Kohus

Harju Maakohus

Kohtunik

Enely Sepp

Otsuse tegemise aeg

10. aprill 2025

Tsiviilasja number

2-21-16291

Tsiviilasja hind

Hagi hind 3500 eurot; vastuhagi hind 3500 eurot

Tsiviilasi

D.S hagi J.O ja Z.I vastu vara välistamiseks

pärandvara hulgast või pärandvara jagamiseks

Z.I hagi J.O ja D.S vastu pärandvara jagamiseks

Menetlusosalised ja nende

esindajad

Hageja /vastukostja D.S (isikukood XXX), lepinguline

esindaja Vassili Kosteitšuk (e-post: xxx)

Kostja I J.O (isikukood XXX)

Kostja II / vastuhageja Z.I (isikukood XXX), lepinguline

esindaja vandeadvokaat Aleksei Vassiljev (e-post: XXX)

RESOLUTSIOON

1. Rahuldada D.S hagi.

2. Tuvastada, et korteriomand, mis on kantud Tartu Maakohtu Kinnistusosakonna

kinnistusregistri registriossa number xxx, kuulub D.S (isikukood XXX) ainuomandisse ega

kuulu J O (isikukood xxx) pärandvara hulka.

3. Kohustada J.O-d ja Z.I-d andma nõusolek kinnistusraamatuseaduse § 341 tähenduses

kinnisasja registriosa numbriga xxx senise omanikukande kustutamiseks ja uue kande

tegemiseks, millega kantakse kinnisasja ainuomanikuna kinnistusraamatusse D.S . Asendada

J.O ja Z.I nõusolek kinnistusraamatu registriosa nr xxx kande muutmiseks kohtuotsusega.

4. Jätta Z.I vastuhagi rahuldamata.

5. Jätta menetluskulud poolte endi kanda.

Edasikaebamise kord

Kohtuotsusele võib esitada apellatsioonkaebuse Tallinna Ringkonnakohtule 30 päeva jooksul, alates

otsuse apellandile kättetoimetamisest, kuid mitte hiljem kui viie kuu möödumisel esimese astme kohtu

otsuse avalikult teatavakstegemisest. Kaebus võidakse lahendada kirjalikus menetluses, kui kaebuses

ei taotleta selle lahendamist istungil.

2-21-16291

Juhul, kui menetlusosaline taotleb menetlusabi kohtule esitatava kaebuse või taotluse koostamiseks,

peab menetlusabi taotleja tegema seaduses sätestatud tähtaja järgimiseks tähtaja kestel ka

menetlustoimingu, mille tegemiseks ta menetlusabi taotleb, eelkõige esitama kaebuse. Kaebuse

põhjendamiseks või riigilõivu tasumiseks või kaebuses esineva sellise puuduse kõrvaldamiseks, mis on

seotud menetlusabi taotlemisega, annab kohus mõistliku tähtaja pärast menetlusabi andmise taotluse

lahendamist, kui nimetatud taotlus ei olnud esitatud põhjendamatult või tähtaja pikendamise eesmärgil.

See ei välista menetlustähtaja ennistamist.

Hagi asjaolud ja hageja nõue

1. D.S (edaspidi ka hageja) esitas 18.10.2021 Harju Maakohtule hagi, milles hilisema täpsustuse

kohaselt taotleb tuvastada, et Xxx korteriomand kuulub hageja ainuomandisse ja ei kuulu J O

pärandvara hulka. Hageja on täiendanud hagi alternatiivse nõudega jagada J O pärandvara selliselt, et

jätta kinnisasi Xxx hageja ainuomandisse kohustuseta maksta kostjatele hüvitist. Hageja on esitanud ka

tahteavalduste asendamise nõude.

Hagiavalduse kohaselt sõlmiti 16.10.1986 hageja ja J O (isikukood xxx) abielu. J O (edaspidi ka

pärandaja) suri 21.02.2019 ilma testamenti jätmata. Pärandi on vastu võtnud J O seadusjärgsed

pärijad: abikaasana hageja, pärandaja poeg J.O (kostja I) ja pärandaja tütar Z.I (kostja II).

Hageja kanti 31.08.2000 kinnistusregistrisse Xxx korteriomandi (registriosa xxx) omanikuna. Kuivõrd

omanikukanne oli tehtud hageja ja pärandaja abielu kestel, siis formaalselt loetakse korteriomand

nende ühisvaraks. Tegelikult oli korter omandatud hageja poolt enne hageja ja pärandaja abielu

registreerimist hagejale kuulunud lahusvara arvel ning kuulub seetõttu hageja lahusvara hulka.

Enne pärandajaga abielu sõlmimist oli hageja abielus S Miga. Nende abielu lahutati 03.10.1983.

Abielu kestel omandasid hageja ja S M elamuühistu osaku (so. kooperatiivkorteri), mis andis õiguse

Xxx korteri kasutamisele ja maa tasuta erastamisele. Pärast abielu lahutamist vahetasid hageja ja S M

Xxx korteri kahe korteri vastu. S M sai Xxx (endine K) kooperatiivkorteri omanikuks ning hageja sai

XXX kooperatiivkorteri omanikuks, s.o omandas elamuühistu osaku, mis andis korteri kasutamise ja

maa tasuta erastamise õiguse.

Tallinna Linnaarhiiv on kinnitanud, et xxx ja XXXolid elamukooperatiivid ning et Xxx

kooperatiivkorter oli vahetatud XXX korteri vastu. Rahvastikuregistri andmete järgi oli pärandaja

alates 13.09.1976 kuni 21.01.1987 registreeritud aadressil Xxx ning alates 20.02.1987 aadressil XXX.

Enne hagejaga abielu sõlmimist kuulus pärandajale Xxx korteri kasutamise ja erastamise õigus.

Pärandaja andis selle õiguse kostjale II, korter erastati kostja II nimele pärandajale kuulunud

erastamisväärtpaberite arvel.

1990-datel aastatel toimus elamuühistute ümberkujundamine korteriühistuteks. Elamuühistust

korteriühistu moodustamiseks tuli erastada elamualune ja hoone teenindamiseks vajalik maa. Kui

elamuühistus oli 24 või enam korterit, sai maa erastada tasuta. Hageja omandas Xxx korteri oma

endise abikaasaga ühisvara jagamise teel, s.o pärandaja suhtes lahusvara arvel. Xxx korteriomandi

moodustamine toimus tasuta, elamuühistu kujundati ümber korteriühistuks ja elamuühistu liikmena sai

hageja maatüki omanikuks tasuta. Maa erastamine ei ole hageja lahusvaraks olnud kooperatiivkorteri

väärtust mõjutanud ning tegemist oli formaalse vormistamisega. Seega omandati Xxx korter tervikuna

hageja lahusvara arvel, pärandaja selle vara omandamisel oma ja ühisvarasse kuulunud rahaliste

vahenditega ega muul viisil ei osalenud. Hageja leiab, et Xxx korter on hageja lahuvara.

Liikmelisus elamukooperatiivis „R“ andis õiguse Xxx korteri kasutamiseks ja tulevikus korteriomandi

tasuta omandamiseks. Nimetatud liikmelisus kuulus hagejale enne pärandajaga abielu sõlmimist. Selle

liikmelisuse vahetas hageja elamukooperatiivi „E“ liikmelisuse vastu. See omakorda andis hagejale

2-21-16291

õiguse XXX korteri kasutamiseks ja tulevikus korteriomandi tasuta omandamiseks. Kuivõrd

liikmelisus eeltoodud elamukooperatiivides ei kuulunud hageja ja pärandaja ühisvara hulka, siis ei

kuulu sinna ka selle alusel tekkinud omandiõigus korteriomandile. Elamukooperatiivi osak, mis andis

õiguse korteri kasutamisele ja maa erastamisele, oli hageja lahusvara. Maa erastamine ja

korteriomandite moodustamine toimus tasuta, st. elamukooperatiivi liikmelisuse alusel sai hageja

korteriomandi ainuomanikuks. Ekslik ja tõendamata on kostja oletuslik väide, et kõik XXX ; Tallinn

korteri omandamisega seotud kulud on kantud ühisvara arvelt. Maa erastamine ja korteriomandi

moodustamine toimus tasuta, hagejapoolsete toiminguteta ja tahet väljendamata. Pärandaja ei ole

korteriomandi omandamisel üldse osalenud. Eesti NSV Abielu- ja Perekonnakoodeksi § 22 lg 1

sätestas, et abikaasale enne abiellumist kuulunud vara on tema omand. Nimetatud seadusesäte alusel

kuulus hageja ainuomandisse elamuühistu liikmelisus. Kuivõrd vaidlus käib 31.08.2000 tekkinud

korteriomandi üle, siis kohaldamisele kuulub PKS1995.

Juhul, kui kohus peaks leidma, et korter ei ole hageja lahusvara, siis taotleb hageja alternatiivselt

pärandvara jagamist selliselt, et Xxx kinnisasi jääb hageja ainuomandisse ilma kohustuseta maksta

kostjatele hüvitist. Hageja hinnangul esineb alus abikaasade osade võrdsusest kõrvale kaldumiseks,

arvestades hageja tähelepanu väärivat huvi (tegemist on hageja ainukese elukohaga); seda, et pärandaja

ei ole mõjuvate põhjusteta osalenud Xxx korteri omandamisel (pärandaja erastamisõigus ja

väärtpaberid anti üle tasuta hoopis kostjale II) ning XXX korter on omandatud hageja lahusvara

arvel. Samuti esineb alus võrdsusest kõrvale kaldumiseks põhjusel, et kostja ei ole mõjuva põhjuseta

osalenud oma sissetuleku või tööga ühisvara omandamisel.

2. Kostja I võttis hagi õigeks, tunnistades hagiavalduses esitatud nõudeid. Kostja I palub jätta

menetluskulud hageja kanda.

3. Kostja II vaidles hagile vastu ja palus jätta selle rahuldamata. Kostja II leiab, et hagis esitatud nõude

rahuldamiseks puudub õiguslik alus. Mingi vara soetamine lahusvara arvel annab ainult aluse ühisvara

jagamisel võrdsusest kõrvale kaldumiseks ning sellele ei saa tugineda lahusvaraks tunnistamise

nõudes. Kuna hageja ei ole esitanud ühisvara jagamise nõuet, siis ei saa ka võrdsusest kõrvale kalduda.

Ainuüksi tuvastushagiga ei saa saavutada hageja eesmärki, sest ainuomandi tekkimise aluseks saab

olla vaid sellekohane kinnistusraamatu kanne.

Hageja ei ole ka tõendanud, et kinnisasi on soetatud hageja lahusvara arvel. Tallinna Linna RSN

Täitevkomitee orderid ei tõenda omandiõigust kooperatiivkorteritele, orderites märgitud isikute

liikmelisust elamukooperatiivis ega elamukooperatiivi osamaksu tasumist. Vastavalt orderite

väljastamise ajal kehtinud Eesti NSV elamukoodeksi § 114 lg-le 2 on orderi õiguslikuks tähenduseks

elamukooperatiivi majas korteritesse sissekolimise õiguse andmine. Eesti NSV elamukoodeksi § 111

lg 5 järgi tekkis elamukooperatiivi liikmelisus alates liikmeks vastuvõtmise elamukooperatiivi

üldkoosoleku otsuse kinnitamisega kohaliku rahvasaadikute nõukogu täitevkomitee poolt.

Elamukooperatiivi osamaksu tasumist kinnitavad vastavad maksedokumendid. Hageja ei ole kohtule

esitanud kohaliku rahvasaadikute nõukogu täitevkomitee poolt kinnitatud elamukooperatiivi

üldkoosoleku otsust, et hageja oleks võetud XXX elamukooperatiivi liikmeks ega maksedokumente

osamaksu tasumise kohta. Xxx korterisse sissekolimise õiguse omandasid hageja ja pärandaja

03.02.1987 ehk abielu ajal. Seega isegi teoreetiliselt võis hagejal ja/või J O-l tekkida õigus saada

elamukooperatiivi liikmeks ja omada elamukooperatiivi osamaksu abielu ajal.

Õiguslikult ebakorrektsed on hageja väited, et hageja ja S Mi abielu jooksul omandasid abikaasad

elamuühistu osaku (s.o kooperatiivkorteri), mis andis õiguse Xxx korteri kasutamisele ja maa tasuta

erastamisele. Elamukooperatiivi majas asuvad korterid kuulusid omandiõiguse alusel

elamukooperatiivile endale Eesti NSV elamukoodeksi § 111 lg 2, lg 6 ja Eesti NSV tsiviilkoodeksi §

104 järgi. Seega ei kuulunud Xxx korter ei hagejale ega hageja ja S Mi ühisvarasse. Väidetav

elamukooperatiivi liikmelisus andis üksnes õiguse kasutada kooperatiivkorterit. Väidetav liikmelisus

2-21-16291

Xxx elamukooperatiivis on lõppenud enne omandireformi aluste seaduse jõustumist, mistõttu on

õiguslikult ebakorrektne ka hageja väide, et väidetav liikmelisus andis õiguse korteri ja selle juurde

kuulunud maa tasuta erastamiseks.

Samuti on õiguslikult ebakorrektsed hageja väited, et abikaasad jagasid ühisvara „kooperatiivkorterite

vahetamise teel“. Elamukooperatiivi liikme kasutuses oleva eluruumi vahetamise korral ei jagata vara,

vaid muudetakse eluruumide kasutusõigused. Eluruumide kasutusõiguste vahetamise tagajärjel ei

toimunud muudatust vara koosseisus, mistõttu on põhjendamatud hageja väited, et XXX korter oli

omandatud hagejale kuulunud lahusvara arvel.

Kuna elamukooperatiivi majas asuva korteri kasutusõigus ei ole vara, mis võiks kuuluda ühisvarasse,

siis ei saanud abikaasad ka seda mistahes viisil jagada. Hageja ja S Mi abielu lahutamise ja eluruumide

kasutusõiguste vahetamise ajal kehtinud Eesti NSV abielu- ja perekonnakoodeksi (APK) § 28 lg 4

järgi kuulusid abikaasade vahelised tehingud ühisomanduses oleva vara jagamise kohta notariaalselt

tõestamisele ning notariaalse vormi järgimata jätmise tagajärjeks oli tehingu kehtetus Eesti NSV

tsiviilkoodeksi § 50 lg 1 järgi.

Hageja tuginemine PKS1995 § 19 lg-le 2 ei ole põhjendatud. PKS2010 § 210 lg 2 kohaselt asjaolule või

toimingule, mis on tekkinud või tehtud enne käesoleva seaduse jõustumist, kohaldatakse asjaolu

tekkimise või toimingu tegemise ajal kehtinud seadust. Nii ühisvara eseme omandamine kui ka hageja

väidetud abikaasade osade võrdsusest kõrvalekaldumist tingivad asjaolud tekkisid enne PKS1995

jõustumist. Seega tuleb lähtuda vara omandamise ajal kehtinud APK-s sätestatud abikaasade osade

võrdsusest kõrvalekaldumise alustest. APK § 24 lg 1 võimaldas kõrvale kalduda abikaasade osade

võrdsusest silmas pidades alaealise laste huve või ühe abikaasa tähelepanu väärivat huvi. Muud

asjaolusid osade võrdsusest kõrvalekaldumiseks seadus ei nimeta. Seega ei saa hageja taotleda

abikaasade osade võrdsusest kõrvalekaldumist, tuginedes asjaoludele, et pärandaja ei ole olevat

mõjuvate põhjusteta osalenud korteri omandamisel või et korter on omandatud hageja lahusvara arvelt.

Hageja ainukeseks elukohaks olemine ei ole käsitletav hageja tähelepanu vääriva huvina APK § 24 lg

1 tähenduses. Hagejal on pärandvara kasutusõigus tagatud ka PärS § 16 lg 2 läbi. Tõendamata on, et

korter on soetatud hageja lahusvara arvelt ja et pärandaja ei osalenud mõjuva põhjuseta korteri

omandamisel. Hageja ei ole toonud välja, milline oli hageja panus korteri omandamisel. Kõik

omandamisega seotud kulud on eelduslikult kantud ühisvara arvelt. Hageja ei ole ka väitnud, et korteri

omandamisel tasuti hageja väärtpaberitega. Abielu kestel on hageja ja pärandaja ühisvara arvelt tehtud

korteriomandile märkimisväärseid kulutusi (sh korteri remont, elamu remondi- ja hoolduskulud,

sihtotstarbelised maksed jne), mis on suurendanud oluliselt korteriomandi väärtust. Korteriomandi

väärtus on suurenenud abikaasade ühisvara arvel. Ajavahemikul 03.02.1987 kuni 21.02.2019 hageja ja

pärandaja ühisvarast tasutud maksed korteriomandi väärtuse suurendamiseks on olulised, võrreldes

elamukooperatiivi osamaksu eest tasutud rahasummaga.

4. Z.I esitas 26.02.2024 vastuhagi J.O ja D.S vastu pärandvara jagamise nõudes. Vastuhagi kohaselt

on J O pärijateks üleelanud abikaasana hageja ning lastena kostjad, igaüks 1/3 suuruses mõttelises

osas. Pärandvara inventuuri akti kohaselt kuulub pärandvara hulka korteriomand Xxx, mille väärtus on

129 000 eurot ning mis on ühisomandis hagejaga. Kostja II ei ole huvitatud korteriomandist ega

korteriomandi kasutamisest ning hageja ka ei võimalda kostjal II seda korteriomandit kasutada.

Kostja II taotleb J O pärandvara jagada selliselt, et jätta korter hageja ainuomandisse kohustusega

hüvitada kostjale II omandi kaotus 21 500 eurot (1/6 korteriomandi väärtusest). Kui hageja ei ole nõus

kostjale hüvitise tasumisega, siis taotleb kostja II alternatiivselt korteri avalikku müüki ning saadud

raha jagamist vastavalt pärijate pärandi osa suurustele (s.o hagejale 4/6 ning kummalegi kostjale 1/6).

5. D.S vaidles vastuhagile vastu ja palus jätta selle rahuldamata. Ta leidis, et XXX korter kuulub

2-21-16291

hageja lahusvara hulka ja ei kuulu pärandvara hulka. Kui korteriomand ka kuulus abikaasade

ühisomandisse, tuleb ühisvara jagamisel kalduda kõrvale abikaasade osade võrdsusest ning jätta korter

hageja ainuomandisse ilma kostjatele hüvitise maksmise kohustuseta.

Hageja leiab, et inventuuri aktis toodud vara väärtus 129 000 eurot ei ole õiglane turuväärtus ega vasta

tegelikult turusituatsioonile. Hageja leiab, et korteri turuväärtus on 105 000 eurot. Kui kohus peaks

kostja vastuhagi rahuldama, on hageja valmis maksma kostjale 1/6 korteri väärtusest rahas, küll aga

vajab ta sel juhul aega laenu võtmiseks. Sel juhul taotleb hageja määrata kohtuotsuse täitmise kord,

mille järgi makstakse enamsaadu hüvitis kahe kuu jooksul kohtuotsuse jõustumisest.

Kohtuotsuse põhjendused

5. Kohus leiab, et hageja hagi tuleb rahuldada ning kostja II vastuhagi tuleb jätta rahuldamata.

6. Tsiviilkohtumenetluse seadustiku (TsMS) § 5 lg 1 kohaselt menetletakse hagi poolte esitatud

asjaolude ja taotluste alusel, lähtudes nõudest. Sama paragrahvi teise lõike kohaselt pooltel on võrdne

õigus ja võimalus oma nõuet põhjendada ja vastaspoole esitatu ümber lükata või sellele vastu vaielda.

Pool määrab ise, mis asjaolud ta oma nõude põhjendamiseks esitab ja milliste tõenditega neid

asjaolusid tõendab. TsMS § 436 lg 2 kohaselt Rb kohus otsuse üksnes asjas esitatud ja kogutud

tõenditele. TsMS § 436 lg 6 tulenevalt ei ole kohus esitatud asjaolude ja seisukohtadega seotud

perekonnaasjas. TsMS § 436 lg 7 järgi kohus ei ole otsust tehes seotud poolte esitatud õiguslike

väidetega.

7. Hageja on esitanud nõude tuvastada, et korteriomand Xxx kuulub hageja ainuomandisse ega kuulu J

O (edaspidi ka pärandaja) pärandvara hulka. Tartu Maakohtu kinnistusosakonna registriossa nr xxx on

kantud kinnisasi asukohaga Xxx. Kinnisasja omanikuna on 02.06.2000 avalduse alusel sisse kantud

31.08.2000 hageja (tl 7-9). Pärimistunnistuse (tl 86) kohaselt on J O pärijateks hageja ning kostjad,

igaüks 1/3 suuruses osas, seega on hagi esitatud õigete isikute vastu.

Vaidlus puudub selles, et õigus, mis oli aluseks korteriomandi omandamisele, on omandatud (kas siis

hageja või hageja ja pärandaja poolt) enne 1995. a 1. jaanuarit. Perekonnaseaduse (PKS) § 210 lg-st 2

tuleneb, et ühisvara koosseisu määramisele kohaldub PKS1995. Abielu kestel abikaasade omandatud

vara oli PKS1995 § 14 lg 1 järgi ühisvara. PKS1995 § 15 lg 1 järgi oli abikaasa lahusvara tema omandis

enne abiellumist olnud vara, samuti tema poolt abielu kestel kinke või pärimise teel omandatud vara

ning vara, mille see abikaasa on omandanud pärast abielusuhete lõppemist. Ühisvara koosseis

määratakse PKS § 37 lg 11 järgi kindlaks varasuhte lõppemise seisuga. See tähendab, et kui üks või

teine abikaasa soetas abielu kestel enne 1. juulit 2010 mingi eseme, tuleb selle otsustamisel, kas ese

kuulub lahusvara või ühisvara hulka, kohaldada PKS1995. Kohane ei ole seega kostja II tuginemine

APK sätetele.

8. Hageja abiellus J O-ga 16.10.1986 (tl 4) ja nad said XXX korterisse sissekolimise õiguse

03.02.1987 (tl 12). Kostja II on leidnud, et kuna korterisse sissekolimise õiguse said hageja ja

pärandaja abielu ajal, siis kuulub see õigus hageja ja pärandaja ühisvara hulka. Kohus kostjaga II ei

nõustu. Sellest, et hageja sai korterisse sissekolimise õiguse abielu ajal ning sama õigus laienes ka

pärandajale ning hageja lapsele (tl 12), ei tähenda, et ka pärandajal tekkis õigus saada

elamukooperatiivi liikmeks ja omada elamukooperatiivi osamaksu abielu ajal. Antud tõendist ega ka

muudest tõenditest ei nähtu, et pärandaja sai elamukooperatiivi liikmeks või et ka tema omas

osamaksu. Puudub igasugune alus leida, et kõik isikud, kellel tekkis õigus koos orderi saajaga elama

asuda, olid samaaegselt ka elamuehituskooperatiivi liikmed.

9. Asjaolu, et Xxx korter on kinnistatud hageja ja pärandaja abielu ajal, ei too ilmtingimata kaasa

korteriomandi omandamist ühisvarana. Riigikohus on otsuses RKTKo 08.04.2009, 3-2-1-39-09, p 10

2-21-16291

leidnud järgmist: Ringkonnakohus leidis õigesti, et elamuühistu või -kooperatiivi osamaksu baasil

korteriomandi tekkimist saab võrrelda korteri kui vallasasja baasil korteriomandi tekkimisega ja viitas

seejuures õigesti Riigikohtu 11. aprilli 2005. a otsusele tsiviilasjas nr 3-2-1-164-05. Selles otsuses

asus kolleegium seisukohale, et ühe abikaasa lahusvara hulka kuuluv korter kui vallasasi ei muutu

abielu ajal korteriomandi kinnistamise läbi PKS § 14 lg 1 alusel abikaasade ühisvaraks, vaid jääb

selle abikaasa lahusvaraks, kellele kuulus korter kui vallasasi.

Kolleegium leiab, et ka elamuühistu või -kooperatiivi osamaksu ja liikmelisuse alusel korteriomandi

kinnistamine abielu ajal ei muuda korteriomandit PKS § 14 lg 1 alusel abikaasade ühisvaraks, kui

osamaks kuulus ühe abikaasa lahusvara hulka. Ka sellisel juhul ei saa korteriomandi omandamist

seada sõltuvusse üksnes selle kinnistamise ajast, vaid tuleb arvestada ka eluruumide erastamise

seaduse (EES) §-ga 211, mille järgi on korteriomandi omanikuks õigus saada eluruumi vallasasjana

omaval isikul. Muu hulgas juhib kolleegium tähelepanu asjaolule, et EES § 218 lg 3 viimase lause

järgi anti korteriomandite seadmisel elamualune maa korteriomanike kaasomandisse tasuta ning EES

§ 2112 järgi oli moodustatava korteriomandi registriosa avamine riigilõivuvaba. Seega ei tulnud

abikaasadel abielu ajal elamuühistu või -kooperatiivi osamaksu baasil korteriomandi kinnistamisel

kasutada märkimisväärseid rahalisi vahendeid.

Eeltoodust tuleneb, et elamuühistu või -kooperatiivi osamaksu ja liikmelisuse alusel korteriomandi

kinnistamine abielu ajal ei muutnud korteriomandit PKS § 14 lg 1 alusel hageja ja pärandaja

ühisvaraks ning taolist vara ei saa käsitleda PKS1995 § 14 lg 1 alusel omandatud ühisvarana.

Eeltoodust tuleneb, et hagi rahuldamise eeldused on täidetud juhul, kui on tõendatud, et

elamukooperatiivi liikmesus ja osamaks kuulus hageja lahusvara hulka. Selle asjaolu tuvastab kohus

alljärgnevalt.

10. Hageja ja S Mi abielu sõlmiti 19.10.1971 (tl 61 pöördel) ja lahutati 03.03.1983 (tl 9). Tallinna

Linna Rahvasaadikute Nõukogu Täitevkomitee 21.11.1979 korraldusest nr xxx ja selle lisast 5 (tl 57-

58) nähtub, et S M koos veel kahe isikuga said orderi elamispinna jaoks aadressil Xxx. Abielu

lahutamise hetkel oli mõlema abikaasa elukohana märgitud Xxx (tl 61). Tõendatuks saab lugeda, et

hagejale ja S Mile kuulus Xxx korteri kasutamise õigus.

10.1 Eluruumide arvestuse ja jaotamise osakonna komisjoni protokolli nr 46, 19.11.1986 (tl 10)

kohaselt puudutas kanne nr x kolme isikut. S Mit puudutava kirje real on märgitud aadress Xxx, 40,8

(eelduslikult korteri pindala), vahetus ja orderi nr xxx. Sama kirje alla on märgitud V B , Xxx; 17,16

ning I M , Xxx; 40,09. Kõigi kolme kirje kohta ühiselt on paremal pool tulbas kantud sisse komisjoni

ettepanek „vormistada“. Neist kirjetest on kohtu hinnangul võimalik saada aru vaid nii, et ühe korteri

kasutusõigus on vahetatud kahe korteri kasutusõiguse vastu.

10.2 Eelnev kirje sisaldab orderite numbreid, mis on kajastatud ka vahetusorderites. Vahetusorder nr

xxx (tl 11) on välja antud 03.02.1987 S M selle kohta, et ta omab õigust elamispinna kasutamiseks

aadressil Tallinn, Xxx; orderi väljaandmise aluseks on märgitud: komisjoni otsus prot. nr. 19.11.86.

Vahetusorder nr xxx (tl 12) on välja antud 03.02.1987 D.S-ile selle kohta, et ta omab koos J O ja N M

õigust elamispinna kasutamiseks aadressil Tallinn, Xxx; orderi väljaandmise aluseks on märgitud:

komisjoni otsus prot. nr. 19.11.86. Arhiiviteatise (tl 13) kohaselt on kooperatiivkorterid Tallinnas xxx

ja Xxx vahetatud, seda tõendab arhiiviteatise kohaselt 19.11.1986 aasta vahetuskomisjoni protokoll

ning 03.02.1987 korterivahetuse order nr xxx, millega on antud hagejale elamispinna kasutamise õigus

aadressil Xxx. Sama teatise kohaselt olid 1986 ja 1987 aastal xxx ja Xxx elamukooperatiivid; xxx

kuulus elamuehituskooperatiivile R ning xxx elamukooperatiivile E.

10.3 Vahetusorderid tõendavad kohtu hinnangul seda, et hageja sai vahetuse raames Xxx korteri

kasutamise õiguse ning hageja tolleks hetkeks endine abikaasa S M sai Xxx, Tallinn korteri kasutamise

2-21-16291

õiguse. Korteri kasutamise õigus ei olnud käsitletav omandiõigusena korterile, kuid see õigus oli

aluseks hiljem omandi tekkimisele.

10.4 Kohus nõustub hagejaga selles, et eeltoodust tulenevalt on hageja omandanud temale ja endisele

abikaasale kuulunud elamukooperatiivi R liikmelisuse ja selle tulemusel sai hageja elamukooperatiivi

E liikmelisuse. Kui S M ei oleks olnud elamukooperatiivi R liige, siis ei oleks ta saanud ka

liikmelisust/ korteri kasutusõigust vahetada. Kui elamukooperatiivi R liikmelisus poleks omandatud

hageja ja S M abielu kestel, siis ei oleks saanud toimuda vahetust ning hageja kasutusõiguse tekkimist

Xxx korterile.

10.5 Puuduvad tõendid selle kohta, et Xxx kasutamise õiguse aluseks oli muu õigus peale selle õiguse,

mis kuulus enne vahetust hagejale ja tema endisele abikaasale. Kuna õigus, mis andis aluse korteri

kasutamiseks, ei kuulunud pärandajale, siis ei saanud ka hiljem tekkida hageja ja pärandaja ühist

omandit korterile.

10.6 Seega saab järeldada, et Xxx kasutamise õigus (ja hiljem omand korterile) tekkis ainuüksi

hagejale enne pärandajaga sõlmitud abielu kuulunud õiguse alusel. Taoline õigus ei saanud kuuluda

hageja ja pärandaja ühisvara hulka.

11. EES § 218 lg 2 sätestas, et kui elamuühistu (-kooperatiivi) üldkoosolek otsustab erastatud maa ja

selle oluliseks osaks saava elamu jagamise korteriomanditeks ja elamuühistu (-kooperatiivi)

reorganiseerimise korteriühistuks, kantakse elamuühistu (-kooperatiivi) notariaalselt tõestatud

avalduse, riigiga sõlmitud võõrandamistehingu ja muude seaduses sätestatud dokumentide alusel

elamuühistu (-kooperatiivi) poolt erastatud maa kinnistusraamatusse korteriomanditena

korterivaldajate nimele. EES 219 lg 4 sätestas, et kui elamu korterivaldajate koosolek otsustab elamu

baasil korterühistu asutamise, on senise elamuühistu (kooperatiivi) juhatus kohustatud kuu aja jooksul

pärast korteriomanike taotluse esitamist ühistu juhatuse ja senise korterivaldaja vahelise lihtkirjaliku

kokkuleppega üle andma korterivaldaja kasutuses oleva korteri tema omandisse ning lg 5 II lause järgi

kantakse korteriühistu poolt erastatud maa korteromanditena kinnistusraamatusse korteriomanike

nimele. Omand kinnisasjale XXX on algselt olnud elamukooperatiivil E, läinud seejärel üle Xxx

Elamuühistule (tl 112) ning seejärel antud üle hagejale.

12. Kostja on leidnud, et hageja ja S Mi abielu lahutamise ja eluruumide kasutusõiguste vahetamise

ajal (vastavalt 03.10.1983 ja 19.11.1986) kehtinud APK § 28 lg 4 järgi kuulusid abikaasade vahelised

tehingud ühisomanduses oleva vara jagamise kohta notariaalselt tõestamisele ning notariaalse vormi

järgimata jätmise tagajärjeks on tehingu kehtetus Eesti NSV tsiviilkoodeksi § 50 lg 1 järgi. Kohus

leiab, et võimalik vorminõude järgimata jätmine ei muuda praegusel juhul asja lahenduskäiku. Kui

hageja ja tema endise abikaasa ühisvara jagamise tehing oleks olnud kehtetu, siis oleks ühisvara

praegusel hetkel jagamata. Mingil juhul ei saaks tekkida hageja ja tema endise abikaasa väidetavalt

jagamata ühisvarast hageja ja pärandaja ühisvara.

13. Kostja II on tuginenud sellele, et tõendatud ei ole, et osamaks on tasutud ainult hageja poolt ja enne

abielu ning et vahetusorderid ei tõenda elamukooperatiivi osamaksu tasumist. Eesti Vabariigi

elamuseaduse (ES; RT 1992, 17, 254) § 4 kohaselt oli eluruumide kasutamise õiguslikeks alusteks

omandiõigus eluruumile, liikmelisus elamukooperatiivis, eluruumi üürileping või muu seaduses

ettenähtud alus. ES § 27 lg 1 kohaselt tekib osaku täielikul tasumisel elamukooperatiivi liikmel

omandiõigus tema kasutuses olevale korterile, kui elamukooperatiivi põhikirjas ei sätestata teisiti. ES-

le eelnevalt reguleeris eluruumi kasutamise õiguslikke aluseid ENSV Elamukoodeks, mis ES § 65

kohaselt kaotas kehtivuse alates 01.07.1992.

Esitatud tõenditest nähtub, et osamaks, mis andis õiguse kasutada Xxx korteriomandit, omandati

hagejale ja tema esimesele abikaasale kuulunud teise korteri osamaksu vahetuse läbi. Kostja II ei ole

2-21-16291

esitanud konkreetseid väiteid selle kohta, kui suur oli osamaks ning kas ja millises ulatuses oli see

tasutud hageja ja pärandaja abielu ajal. Ilma konkreetsete väideteta ei saa kohus jõuda järeldusele

selles, et mingis ulatuses üldse osamaksu hageja ja pärandaja abielu ajal tasuti. Pärandaja panuse kohta

puuduvad ka igasugused tõendid. See, et vahetus toimus alles pärast hageja ja pärandaja abielu

sõlmimist, ei muuda osamaksu omandamise asjaolusid. Seetõttu saab kohus jõuda järeldusele, et

osamaks kuulus hageja lahusvara hulka.

14. Asjaolule, et osamaks kuulus hageja lahusvara hulka ning et tegemist ei olnud hageja ja pärandaja

ühisvaraga, viitab ka see, et kinnistusraamatusse on kantud 31.08.2000 omanikuna hageja ning mitte

hageja ja pärandaja ühisomanikena. Kande tegemise hetkel kehtinud kinnistusraamatuseaduse § 14 lg

1 p 2 nägi ette, et kui kinnisasi oli ühises omandis, siis kuulus registriosa teise jakku sissekandmisele

teave mõlema omaniku kohta, samuti see, et kinnistu on ühisomandis. Taolise ühisomandi kande

puudumine viitab praegusel juhul sellele, kuidas abikaasad kinnisasja omandisuhet käsitlesid, s.o ei

leidnud, et see kuulub ühisesse omandisse. See omakorda tõendab samuti, et korter on omandatud

hageja lahusvara hulka kuulunud õiguse arvel.

15. Lahusvara arvelt omandatud kinnisasi võis PKS1995 järgi saada teatud eelduste korral ka ühisvaraks.

PKS1995 § 14 lg 2 kohaselt võis kohus abikaasade ühisvaraks osaliselt või täielikult tunnistada abikaasa

lahusvara, mille väärtus on abielu kestel abikaasade töö või rahaliste kulutuste tulemusel oluliselt

suurenenud. Kostja II on tuginenud PKS1995 § 14 lg-le 2 ja leidnud, et kui kinnisasi ka soetati lahusvara

arvelt, siis on see saanud abielu kestel oluliste ühisvaraliste panuste läbi ühisvaraks. Konkreetselt on

kostja II välja toonud selle, et kinnistamine ja osamaksu tasumine sai toimuda ühisvara arvelt, samuti

on kostja II väidete kohaselt korteri väärtus abielu kestel tehtud ühisvaraliste panuste läbi oluliselt

suurenenud.

16. Harju Maavanema 30.04.1999. a korraldusest (tl 76-76 pöördel) nähtub, et Elamuühistule Xxx on

erastatud maa asukohaga Harjumaa, Tallinna linna, XXX 48 ja 50. Korralduse punktiga 2 määrati

erastatava maa maksumuseks 2 603 900 krooni. Korralduse punktiga 4 kinnitati maa ostu-

müügihinnaks erastajale 2603900 × 0,5 = 1301950 krooni, mis ei kuulunud tasumisele vastavalt

korteriomandiseaduse paragrahvile 24. Eeltoodud korralduse alusel sõlmiti Elamuühistu Xxx ja Eesti

Vabariigi vaheline 13.05.1999. a ostu-müügileping (tl 77-77 pöördel). Selle lepingu punktidest 2.1. ja

3.1. nähtub, et maaüksus XXX 48 ja 50 koos selle oluliste osadega oli müüdud 1 301 950 krooni eest,

mis vastavalt Korteriomandi seadmise korra punktile 20 ei kuulunud tasumisele, kuna elamus, milles

on üle 24 korteri, antakse korteriomanike kaasomandisse tasuta. Elamuühistu Xxx kujundati aastatel

2000–2001 ümber korteriühistuks (tl 78-79).

Kohtu hinnangul nähtub eeltoodust, et XXX 50, Tallinn korteriomanike kaasomandisse kuuluva maa

erastamine ja korterite kinnistamine toimus tasuta ning selleks ei ole kasutatud ühisvaralisi vahendeid.

Ka ei ole kostja esitanud konkreetseid väiteid ega tõendeid osamaksu tasumise kohta ühisvara arvelt

ning on vaid eeldanud, et see on toimunud.

17. Kostja II väidete kohaselt on kinnisasja väärtus tõusnud oluliselt poolte abielu kestel poolte

ühisvara arvelt. Taoliseid väiteid tuli tõendada kostjal, kostja ei ole seda piisavalt teinud. Kostja ei ole

välja toonud konkreetseid asjaolusid selle kohta, millises ulatuses on ühisvara lahusvara huvides

kasutatud või kuidas on taoline panustamine lahusvara väärtust tõstnud. Kohus leiab, et taolisi

asjaolusid ei saa tuletada sellest, et korteriomandi kasutamisega seotud makseid on tehtud abikaasade

ühisvara arvelt. Seda isegi juhul, kui nende konkreetne suurus on tuvastatav. Nimelt ei saa maksete

summa pinnalt anda ilma muude tõenditeta hinnangut vara väärtuse tõusu kohta panuse läbi. Samuti ei

teki erisust sellest, et osade maksete eesmärgiks on olnud maja remondi-, soojustus- ja hoolduskulud

(tl 115-1742). Taoliste kulude kandmise võiks teoreetiliselt lugeda kinnisasja väärtust suurendavateks

kuludeks, kuid vaid siis, kui selgelt on välja toodud ja tõendatud, kui palju need kinnisasja väärtust

suurendavad. Praegu puuduvad konkreetsed väited ja ka tõendid. Ka võib lugeda, et taoliste maksete

2-21-16291

eest saadud hüve on pärandaja korteriomandi kasutamise läbi juba ära tarbinud. Seetõttu ei ole täidetud

PKS § 14 lg 2 kohaldamise eeldused ning kohus ei saa lugeda, et hageja lahusvara saaks osaliselt või

täielikult tunnistada abikaasade ühisvaraks.

18. Asjaolu, et kohtutäitur on pärandvara nimekirja (tl 87) koostamisel leidnud, et korteriomand on

omandatud pärandaja ja hageja abielu kestel ning see võib kuuluda pärandaja ning hageja üleelanud

abikaasa ühisvara hulka, ei anna samuti alust korteri lugemiseks ühisvara hulka. Inventuuriaktil ei ole

õigustloovat tähendust.

19. Eeltoodust tulenevalt kuulub D.S hagi rahuldamisele. Kohus tuvastab, et korteriomand registriosa

numbriga xxx, on hageja ainuomandis ega kuulu J O pärandvara hulka. Kuna kinnisasi ei kuulunud

hageja ja pärandaja ühisvara hulka, ei saanud kinnisasi kuuluda ka pärandaja pärandvara hulka.

Seetõttu jätab kohus kostja II nõude pärandvara jagamiseks rahuldamata.

20. Hageja palub asendada kostjate tahteavaldused kinnistusraamatu kande muutmiseks ja

kinnistusraamatusse hageja ainuomanikuna sissekandmiseks. Kinnistusraamatuseaduse (KRS) § 341

lg-s 1 on sätestatud, et kande tegemiseks, muutmiseks või kustutamiseks on nõutav selle isiku

nõusolek, kelle kinnistusregistriossa kantud õigust kanne kahjustaks (puudutatud isik), kui seaduses ei

ole sätestatud teisiti. Sama paragrahvi lg 8 kohaselt võib puudutatud isiku nõusolekut asendada

jõustunud või viivitamata täitmisele kuuluv kohtulahend, millega on tuvastatud nõusoleku andmise

kohustus. Tsiviilseadustiku üldosa seaduse (TsÜS) § 68 lg 5 näeb ette, et kui isik on kohustatud

tegema kindla sisuga tahteavalduse, asendab tahteavaldust jõustunud või viivitamata täitmisele kuuluv

kohtulahend, millega isikut kohustatakse sellist tahteavaldust andma.

Kohus on tuvastanud, et kinnisasi registriosa numbriga xxx kuulub hageja ainuomandisse. Vaatamata

sellele, et kinnistusraamatusse on kantud ainuomanikuna hageja, on vajalik n-ö ülekinnistamine.

Seetõttu rahuldab kohus hageja nõude ning kohustab kostjaid TsÜS 68 lg 5 alusel andma tahteavalduse

kinnisasja omanikukande muutmiseks ning uue kande tegemiseks, millega kantakse kinnisasja

ainuomanikuna sisse hageja. Ülekinnistamise vajadus tuleneb riigikohtu lahenditest (tsiviilasjas nr 3-3-

1-82-15, tsiviilasjas nr 3-2-1-74-16 ning tsiviilasjas nr 2-17- 4192/14 (vastavad lahendite p-d 18.2 ja

10)).

21. TsMS § 173 lg 1 kohaselt esitab asja menetlenud kohus menetluskulude jaotuse menetlusosaliste

vahel kohtuotsuses või menetlust lõpetavas määruses. Kohtu hinnangul on praegusel juhul tegemist

TsMS § 102 lg 1 p 4 kohase varasuhtega seotud nõudega, mida käsitletakse hagilise abieluasjana.

Nimelt on nõude sisuks tuvastada, et varaese ei kuulu abikaasade ühisvara hulka. Seega kohaldub

menetluskulude jaotuse puhul TsMS § 164 lg 1, mille kohaselt kannab hagilises abieluasjas kumbki

pool oma menetluskulud ise.

Kostja II nõue ei ole käsitletav hagilises abieluasjas esitatud nõudena. Samas on vaidluse ese

samasugune- kas kinnisasi kuulus või ei kuulunud hageja ja pärandaja ühisvara hulka. Kuigi hagi jäi

rahuldamata, oleks kohtu hinnangul äärmiselt ebaõiglane käsitleda kostja II esitatud hagi

menetluskulude jaotuse mõttes erinevalt, võrreldes hageja hagiga. TsMS § 162 lg 4 võimaldab jätta

kulud täielikult või osaliselt poolte endi kanda, kui vastaspoole kulude väljamõistmine poolelt, kelle

kahjuks otsus tehti, oleks tema suhtes äärmiselt ebaõiglane või ebamõistlik. Kohus jätab

menetluskulud eeltoodust tulenevalt TsMS § 164 lg 1 ja § 162 lg 4 alusel poolte endi kanda. Kuivõrd

kohus jätab menetluskulud poolte endi kanda, puudub põhjendatud alus menetluskulude rahalise

suuruse kindlaksmääramiseks.

/allkirjastatud digitaalselt/

Enely Sepp

2-21-16291

kohtunik