2-25-1935/13 · Tartu Ringkonnakohtu tsiviilkolleegium

K O H T U M Ä Ä R U S

Kohus

Tartu Ringkonnakohus

Kohtukoosseis

Kersti Kerstna-Vaks

Määruse tegemise aeg ja koht

10. aprill 2025, Tartu

Tsiviilasja number

2-25-1935

Tsiviilasi

AS Tartu Agro hagi Eesti Vabariigi (Majandus- ja

Kommunikatsiooniministeeriumi

kaudu)

vastu

rendilepingu pikendamiseks

Menetlustoiming

Hagi tagamise avalduse lahendamine

Vaidlustatud kohtulahend

Tartu Maakohtu 19. veebruari 2025 määrus

Kaebuse esitaja ja kaebuse liik

Eesti Vabariigi (Majandus- ja Kommunikatsiooni-

ministeeriumi kaudu) määruskaebus

Menetluse liik

Kirjalik menetlus

Menetlusosalised ja nende

esindajad

Määruskaebuse esitaja (kostja): Eesti Vabariik

Majandus- ja Kommunikatsiooniministeeriumi kaudu

(registrikood 70003158), lepinguline esindaja Ivar Siska

Vastustaja (hageja): AS Tartu Agro (registrikood

10301180), lepingulised esindajad vandeadvokaat Leonid

Tolstov ja advokaat Uku Kull

RESOLUTSIOON

1. Tühistada Tartu Maakohtu 19. veebruari 2025 määrus osas, millega maakohus keelas

kuni tsiviilasjas nr 2-25-1935 tehtava lõpplahendi jõustumiseni Eesti Vabariigil AS

Tartu Agro (registrikood 10301180) ja Eesti Vabariigi vahel 16. novembril 2000

sõlmitud põllumajandusliku rendilepingu nr 4 alusel AS Tartu Agro kasutuses olevate

kinnisasjade võõrandamise ja jätta määruse resolutsiooni p-st 2 välja sõnad

„otsustuskorras, enampakkumisel või valikpakkumisel“. Ülejäänud osas jätta

maakohtu määrus muutmata.

2. Kohtumääruse tervikresolutsioon sõnastada järgmiselt:

2.1. Keelata kuni tsiviilasjas nr 2-25-1935 tehtava lõpplahendi jõustumiseni Eesti

Vabariigil AS Tartu Agro (registrikood 10301180) ja Eesti Vabariigi vahel 16.

novembril 2000 sõlmitud põllumajandusliku rendilepingu nr 4 alusel AS Tartu

Agro kasutuses olevate kinnisasjade kolmandatele isikutele kasutusele andmine.

2.2. Kohustada Eesti Vabariiki võimaldama AS-ile Tartu Agro AS Tartu Agro ja Eesti

Vabariigi vahel 16. novembril 2000 sõlmitud põllumajandusliku rendilepingu nr 4

alusel AS Tartu Agro kasutuses olevate kinnisasjade kasutamine pärast

rendilepingu lõppemist kuni tsiviilasjas nr 2-25-1935 tehtava lõpplahendi

jõustumiseni rendilepingus nr 4 sätestatud tingimustel (v.a rendihind) aastase

rendihinnaga 154 eurot/ha.

3. Määruskaebus rahuldada osaliselt.

4. Menetluskulude jaotuse määrab kindlaks maakohus asjas tehtavas lõpplahendis.

Edasikaebamise kord

Käesoleva määruse peale on õigus esitada määruskaebus Riigikohtule 15 päeva jooksul alates

käesoleva määruse kättetoimetamisest (TsMS § 390 lg 1 teine lause).

Juhul, kui menetlusosaline taotleb menetlusabi, peab ta esitama tähtaja kestel määruskaebuse.

Kaebuse põhjendamiseks või riigilõivu tasumiseks või kaebuses esineva sellise puuduse

kõrvaldamiseks, mis on seotud menetlusabi taotlemisega, annab kohus mõistliku tähtaja pärast

menetlusabi taotluse lahendamist, kui nimetatud taotlus ei ole esitatud põhjendamatult või tähtaja

pikendamise eesmärgil.

ASJAOLUD JA MENETLUSE KÄIK

1. AS Tartu Agro (hageja) esitas 4. veebruaril 2025 Tartu maakohtule hagi Eesti Vabariigi

(Majandus- ja Kommunikatsiooniministeeriumi (MKM) kaudu; kostja) vastu rendilepingu

pikendamiseks.

Hagiavalduse kohaselt on poolte vahel 16. novembril 2000 sõlmitud rendileping nr 4

põllumajandusmaa kasutamiseks tasu eest. Rendileping on tähtajaline ja lõppeb 2025. aasta

novembris.

Hageja kasutuses oleva rendieseme suuruseks on umbes 3000 hektarit. Hagejal on sümbiootiline

ärisuhe OÜ-ga Tartu Biogaas, mille raames tarnib hageja OÜ-le Tartu Biogaas

põllumajandusjäätmeid biogaasi tootmiseks, OÜ Tartu Biogaas tarnib hagejale aga oma tootmise

käigus loodud digestaati hageja põldude väetamise tarbeks.

21. juunil 2024 andis Vabariigi Valitsus Regionaal- ja Põllumajandusministeeriumi ettepanekul

ministeeriumile nõusoleku anda ligi 480 hektari ulatuses hageja jaoks olulist tootmismaad Eesti

Maaülikoolile (EMÜ) otsustuskorras kasutada. Hageja on vaidlustanud Vabariigi Valitsuse vastava

korralduse halduskohtus.

2024. aastal tehti riigivara valitsemises muudatus ning rendilepingujärgseks rendileandjaks sai Maa-

amet. Maa-amet on aastast 2024 valmistanud ette enampakkumist ülejäänud ligi 2500 hektari

ulatuses maade kasutusele andmiseks, seejuures viiakse enampakkumine läbi tõenäoliselt 51

enampakkumisena. Rendimaade jupitamisega on riik asunud väljendama selget vastumeelsust

hageja edasise äritegevuse jätkumise osas, kuivõrd sellega on täielikult võetud hagejalt ära võimalus

maatükid tervikuna uuesti kasutusse saada. Sisuliselt peaks hageja võitma 51 enampakkumist, et

oma äritegevust jätkata, see ei ole aga eluliselt võimalik.

Enampakkumist on hagejale lubatud juba 2024. aasta kevadest, kuid seda ei ole senini läbi viidud.

Enampakkumise otsustamine on delegeeritud Majandus- ja Kommunikatsiooniministeeriumile.

Siiani on teadmata, kas ja millisel kujul riik kavatseb antud küsimuses üldse mingeid

õigustoiminguid teostada.

Rendilepingu lõppemisel jääb hageja ilma tootmisbaasita ning on sunnitud oma äritegevuse

lõpetama ja mitme tuhande pealise loomakarja hukkama. Arvestades hageja põllumajandusliku

tootmismahu suurust, peab hageja tegema tellimusi ja sõlmima lepinguid juba 2026/2027 hooajaks.

Seega on juba praegu muutunud hageja tegevuse ümberkorraldamine võimatuks, kui rendileping

peaks 2025. aasta novembris lõppema ja hageja peaks seetõttu maakasutusõiguse kaotama. Hageja

tegevuse lõppemine tähendaks ka OÜ Tartu Biogaas tegevuse lõppemist. Hageja soovib seda

vältida ning hagiga kohustada kostjat pikendama hagejaga sõlmitud rendilepingut nr 4.

Hageja on ka kohtuväliselt esitanud riigile nõudekirja rendilepingu pikendamiseks. Riik on sellest

keeldunud ja andnud mõista, et jätkab enampakkumiste ettevalmistamist ja planeerib anda maad ka

otsustuskorras EMÜ-le kasutamiseks.

Tekkinud on olukord, kus rendileping on lõppemas ja riigi tegevus/tegevusetus toob kohtulike

abinõude kasutamata jätmisel vältimatult kaasa hageja äritegevuse lõppemise. Riigil puuduvad

mistahes argumendid rendilepingu pikendamisest keeldumiseks.

2. Koos hagiavaldusega esitas hageja taotluse hagi tagamiseks, mida täiendas 18. veebruaril 2025.

Hageja taotles vaidlusaluse õigussuhte reguleerimist vaidluse kestel ja palus hagi tagamise korras:

2.1. Keelata kostjal kohtumenetluse ajaks rendieseme kinnisasju kolmandatele isikutele kasutusele

anda või võõrandada otsustuskorras, enampakkumisel või valikpakkumisel, alternatiivselt keelata

nende kinnisasjade osas uute tsiviilõiguslike kasutus- ja võõrandamislepingute sõlmimine

kolmandate isikutega.

2.2. Kohustada kostjat võimaldama hagejale rendieseme kasutamine pärast rendilepingu lõppemist

kuni praeguses kohtuasjas tehtava lõpplahendi jõustumiseni, ja juhul, kui rendilepingut ei pikendata,

veel vähemalt aastaks, tingimusel, et rendileping lõpeb 1. aprillil või 1. oktoobril (alternatiivselt

kohtu poolt mõistlikuks peetud ajaks) alates lõpplahendi jõustumisest, turutingimustega kooskõlas

oleva rendihinnaga 154 eurot/hektar.

2.3. Alternatiivselt juhuks, kui kohus leiab, et eelnevad abinõud ei ole põhjendatud, palub hageja

kohaldada muud kohtu poolt vajalikuks peetud abinõud.

2.4. Hagi tagamise taotluse rahuldamine on vajalik kaitsmaks hageja õigust nõuda võlaõigusseaduse

(VÕS) § 357 alusel rendilepingu pikendamist. Ka on see vajalik, kuna hagejale tekiks hagi tagamata

jätmisel vähemalt 20 miljoni euro suurune kahju. Kahju tekiks mh tulenevalt sellest, et hageja peab

juba enne rendilepingu lõppemist äritegevuse lõpetama (loomakarjale on vaja leida ostja, töösuhted

tuleb lõpetada, vara realiseerida) ja selle hiljem taaskäivitama (uute loomade ja muu vara

soetamine, tööjõu leidmine), kui kohus hagi rahuldab. Samuti tekiks hagejal oluline kahju saamata

jäänud tulu näol, kui hageja rendieset kasutada ei saa. Hageja on juba teinud maaparanduse

eesmärgil ja mullaviljakuse tõstmiseks märkimisväärselt enam kulutusi, kui oli lepingujärgselt

kohustatud. Kuna menetlus kestab ilmselt aastaid ja kui hagi tagamata jätmise tõttu kostja seni

hageja kasutada olnud maa kolmandatele isikutele võõrandab või kasutamiseks annab, kuid selgub,

et kostja on kohustatud pikendama hagejaga sõlmitud lepingut, tuleb hagejal pidada tõenäoliselt

vaidlusi ka kolmandate isikutega, kes maa kasutamiseks saanud on.

Hiljem, kui hagejal tekib vajadus tegevuse taaskäivitamiseks, ei pruugi see aga olla üldse enam

võimalik, sest ka OÜ Tartu Biogaas kui hageja praegune lepingupartner on sunnitud oma tegevuse

lõpetama. Ka ei ole hageja esimesel aastal võimeline kasumit teenima.

Vähemalt aasta (tingimusel, et leping lõpeb 1. oktoobril või 1. aprillil), alternatiivselt kohtu poolt

mõistlikuks peetud pikkusega perioodi määramine on vajalik, et hageja saaks oma tegevuse

rendiesemel mõistlikult ja olulist kahju vältides lõpetada juhul, kui rendilepingut ei pikendata. Kui

hageja on sunnitud enda jaoks negatiivse lahendi jõustumisel kohe maad vabastama, ei ole võimalik

hagejal oma põllutehnikat jm põhivara kusagil hoida. Kuna vastavat põhivara on palju, ei ole seda

võimalik ka mõistlikult võetuna rendiesemelt lühikese aja jooksul ära transportida.

2.5. Hagi tagamine on avalikes huvides ning hageja tegevuse lõpetamine tooks kaasa negatiivseid

majanduslikke tagajärgi, sh mõjutaks tarbijate toiduturvalisust ja energiajulgeolekut, tulenevalt

sellest, et Tartu Biogaasi gaasitehase tegevus sõltub hageja tootmise jätkumisest, hageja on oluline

tööandja ja toiduturvalisuse tagaja ning omab OECD standarditele vastavat heinaseemnekeskust.

3. Tartu Maakohus võttis hagi 5. veebruari 2025 määrusega menetlusse ja andis kostjale tähtaja hagi

tagamise taotluse osas seisukoha esitamiseks.

4. Kostja esitas 17. veebruaril 2025 seisukoha ning 18. veebruaril 2025 täiendava seisukoha, milles

leidis, et hagi tagamise taotlus on põhjendamatu ja hagi perspektiivitu. Kostja taotles jätta hagi

tagamise taotlus täies ulatuses rahuldamata. Hageja taotleb hagi tagamisega sisuliselt etteulatuvalt ja

ennetavalt hagi põhieesmärgi täitmist. Hagi tagamata jätmisest põhjustatud kahju hagejale on

paljasõnaline ja hüpoteetiline ning suuresti põhjustatud hageja enda otsustest.

Rendilepingu esemeks olev maa on riigivara ja sellega tehtavaid toiminguid reguleerib

riigivaraseadus, mille järgimine on kostjale kohustuslik. Kostjal vara omanikuna on põhiseaduslik

õigus oma vara vabalt vallata, kasutada ja käsutada. Ettevalmistamisel on 476 ha maa

otsustuskorras kasutada andmine EMÜ-le. Maad antakse kasutada pärast hagejaga sõlmitud

rendilepingu lõppemist. Samuti on ette valmistamisel avalik enampakkumine kõnealuse maa

kasutusse andmiseks uute rendilepingute alusel alates 2025. a lõpust. Hagejal on võimalik sellel

enampakkumisel osaleda eelisega teiste pakkujate ees, kuivõrd hagejal on võimalik saada maa enda

kasutusse enampakkumisel kujunenud hinnaga.

Tsiviilkohtul ei ole pädevust kohaldada kostja suhtes keeldu riigivaraseaduse alusel tehtavateks

toiminguteks. Riigivara kasutusse andmine otsustatakse haldusaktiga, millele võib järgneda

tsiviilõigusliku lepingu sõlmimine. Eraõigusliku lepingu sõlmimisele eelnenud menetlusest

tõusetunud vaidlused isiku ja avaliku võimu vahel lahendatakse muu menetluskorra puudumisel

halduskohtus. Hageja on halduskohtus vaidlustanud Vabariigi Valitsuse 21. juuni 2024 korralduse

nr 136, millega anti Regionaal- ja Põllumajandusministeeriumile nõusolek andmaks EMÜ-le

kasutamiseks tasuta 5 kinnistut ja tasu eest 7 kinnistut (haldusasi nr 3-24-1953). Ka on hageja

vaidlustanud Vabariigi Valitsuse 8. augusti 2024 korralduse nr 166, millega anti nõusolek riigivara

avalikul enampakkumisel turupõhise kasutustasu eest kasutada andmiseks tähtajaga 12 aastat

(haldusasi nr 3-24-2536). Mõlemad haldusasjad on liidetud menetlusse nr 3-24-1953.

Hageja taotletavad abinõud riivavad kostja õigust oma vara vabalt vallata, kasutada ja käsutada. Ka

ei saa hagi tagamise abinõu kohaldada TsMS §-st 380 tulenevalt, kuivõrd EMÜ on avalik-õiguslik

juriidiline isik. EMÜ on taotlenud maad juba aastal 2011, mil kostja teatas, et hagejaga sõlmitud

tähtajaline rendileping on maa EMÜ-le kasutada andmise takistuseks. Taotletud hagi tagamise

abinõud ei ole lubatavad ka põhjusel, et sellega sekkutaks kostja vastu esitatud hagi tagamiseks

vaidluse suhtes kõrvaliste isikute majandustegevusse.

Hageja ei saa kostjalt oodata rendilepingu pikendamist. Hageja on aegsasti olnud teadlik

rendilepingu tähtajalisest lõppemisest ja sellest, et kostja on ette valmistamas maa enampakkumist

ja EMÜ-le kasutada andmist. Ka oma 2023. aasta majandusaasta aruandes on hageja avaldanud

teadmist, et rendilepingut ei pikendata.

Hageja soovitud renditasuga kostja ei nõustu, piirkonna keskmine kasutustasu on umbes 200

eurot/ha aastas. Tegelik turuhind kujuneb konkurentsi ära kasutades enampakkumisel 2025. aastal.

Hagi on perspektiivitu ning selle eesmärgiks on saada avalik ressurss ilma kohase enampakkumiseta

enda kasutusse. Hagi tagamise abinõude kohaldamisel tuleb võrrelda poolte õiguste riivet. VÕS §-st

357 tulenev hageja õigus nõuda rendilepingu pikendamist ei prevalveeri kostja õiguse ees

korraldada enampakkumist või anda maid otsustuskorras kolmandatele isikutele kasutada. Kostja

vastavad toimingud väljendavad kostja tahet mitte pikendada rendilepingut ja tulenevad

omandiõigusest ning on kooskõlas riigivaraseadusega (RVS), millega välistavad VÕS § 357 alusel

rendilepingu pikendamise.

Hageja väidetav kahju on hüpoteetiline ja paljasõnaline, samamoodi on hageja kohustused

kolmandate isikute ees hageja enda tegevusest tulenevad ning kostjal selles osas vastutus puudub.

Hagejal ei saa olla õigust otsustada kostja eest, mida kostja tema omandis oleva maaga teeb või

tegema peab. Hageja ei ole ka avalike ülesannete kandja ega oma märkimisväärset mõju

elanikkonna toiduga varustamisel.

MAAKOHTU SEISUKOHT

5. Maakohus rahuldas hageja taotluse osaliselt ja keelas kuni praeguses tsiviilasjas tehtava

lõpplahendi jõustumiseni kostjal hageja ja kostja vahel 16. novembril 2000 sõlmitud

põllumajandusliku rendilepingu nr 4 alusel hageja kasutuses olevate kinnisasjade otsustuskorras,

enampakkumisel või valikpakkumisel kolmandatele isikutele kasutusele andmise ja võõrandamise.

Samuti kohustas maakohus kostjat võimaldama hagejale hageja ja kostja vahel 16. novembril 2000

sõlmitud põllumajandusliku rendilepingu nr 4 alusel hageja kasutuses olevate kinnisasjade

kasutamine pärast rendilepingu lõppemist kuni praeguses tsiviilasjas tehtava lõpplahendi

jõustumiseni rendilepingus nr 4 sätestatud tingimustel (v.a rendihind) aastase rendihinnaga 154

eurot/ha.

5.1. Maakohtu hinnangul on hagiavalduses toodud asjaolusid arvestades hagi rahuldamine

õiguslikult võimalik, seega ei saa kohus jätta hagi tagamata põhjusel, et hagi oleks ilmselt

perspektiivitu. VÕS § 357 lg 1 näeb hagejale ette vastava hagi esitamise õiguse.

5.2. Maakohus ei pidanud asjakohaseks kostja vastuväidet, mille kohaselt välistab hagi tagamise

hageja taotletud viisil TsMS § 380. Viidatud sätte kohaselt ei saa hagi tagamise abinõu määrata

avalik-õiguslikule juriidilisele isikule kuuluva eseme suhtes, mis on vajalik avalike ülesannete

täitmiseks või mille võõrandamine on vastuolus avalike huvidega.

Säte kuuluks kohaldamisele juhul, kui vaidlusaluse rendilepingu esemeks oleva maa suhtes

kohaldatavad hagi tagamise abinõud võiksid kahjustada avalikke huve. Käesoleval juhul see nii ei

ole. Kostja ei ole põhistanud, et tagamisabinõude objektiks olev ese on vajalike avalike ülesannete

täimiseks ning et taotletavad hagi tagamise abinõud muudaksid avalike ülesannete täitmise

võimatuks või ebamõistlikult keerukaks. Asjaolu, et EMÜ on avalik-õiguslik juriidiline isik ning

hagi tagamine võib puudutada EMÜ tegevust, ei kuulu kohtu hinnangul praeguses vaidluses TsMS

§ 380 mõjualasse. Hagi tagamine praegusel juhul ei takista maa eesmärgipärast kasutamist. Ka ei

sekkuta vaidluse pooleks mitteolevate isikute, sh EMÜ majandustegevusse.

5.3. Maakohus leidis, et hageja on hagiavalduses toodud asjaolude ja tõenditega põhistanud nõuet,

mille tagamist soovib, ning tagamise aluseks olevaid asjaolusid. Maakohus leidis ka, et

kohtumenetluse ajaks kostjale vaidlusaluse rendilepingu esemeks olevate kinnisasjade kolmandatele

isikutele kasutusele andmise ja võõrandamise keelamine kaitseb hageja õigust nõuda VÕS § 357

alusel rendilepingu pikendamist, s.o täidab TsMS § 377 lg-s 2 toodud hagi tagamisel vaidlusaluse

õigussuhte esialgse reguleerimise eesmärki.

Maakohus nõustus hagejaga selles, et hagi tagamata jätmisel ei pruugi hageja enampakkumisel

säilitada oma maade kasutusõigust. Ka ei saa välistada olukorra tekkimist, kus maa on hageja suhtes

tehtava võimaliku positiivse otsuse jõustumise ajaks juba antud kolmandatele isikutele

kasutamiseks, mis võib omakorda kaasa tuua uued õigusvaidlused või ka hagejaga rendilepingu

pikendamise võimatuse. Ka on oht, et õiguslik olukord võib hagi tagamata jätmisel muutuda

ebaselgeks ning seda tuleks püüda ära hoida.

Hagi tagamise teine eesmärk praegusel juhul on vajadus vältida hagi tagamata jätmisel hagejale

tekkivat olulist kahju. Eeldades kohtule esitatud andmete õigsust, leidis maakohus, et hageja esitatu

on hagi tagamise taotluse (osaliseks) rahuldamiseks küllaldane, sealjuures on hageja piisavalt

põhjalikult ja veenvalt toonud esile ja sisustanud eelduslikult talle tekkiva olulise kahju.

Maakohus luges usutavaks, et hagi tagamata jätmisel tekib hagejale oluline kahju seoses äritegevuse

lõpetamise ja hilisema taaskäivitamisega tulenevalt asjaolust, et hagejal tuleb oma suurest

tootmismahust tulenevalt juba 2025. aasta esimestel kuudel alustada äritegevuse lõpetamist ning

hageja peaks tegema võimaliku hagi rahuldamise korral äritegevuse taaselustamiseks suuri kulutusi.

Maakohtu jaoks oli ilmne, et olukorras, kus hageja haldab ligi 3000 ha maad, tootmishooneid,

põllutehnikat, 2400-pealist loomakarja ning annab tööd 100 töötajale, on äritegevuse lõpetamine

aja- ja rahakulukas protsess; samuti tekivad tõenäoliselt suured kulutused äritegevuse

taasalustamisel.

Maakohus pidas vajalikuks säilitada olemasolev olukord kuni menetlust lõpetava kohtulahendi

jõustumiseni. Sellega kaitstakse hageja õigust nõuda VÕS § 357 alusel rendilepingu pikendamist

ning välditakse või vähendatakse ohtu hagejale olulise kahju tekkimiseks.

5.4. Maakohus leidis, et TsMS hagi tagamise regulatsioon võimaldab reguleerida esialgset

õigussuhet ka RVS alusel tehtavateks toiminguteks. See ei muuda menetlust ega pooltevahelist

õigussuhet avalik-õiguslikuks. TsMS ei täpsusta, milliste toimingute tegemist keelata saab. Seetõttu

puudub vajadus kohaldada hagi tagamise abinõuna hageja 18. veebruaril 2025 esitatud alternatiivi,

s.o keelata rendilepingu nr 4 alusel kasutuses olevate kinnisasjade osas uute tsiviilõiguslike kasutus-

ja võõrandamislepingute sõlmimine kolmandate isikutega.

5.5. Hagi tagamise korras õigussuhte esialgset reguleerimist saab kohaldada kohtumenetluse ajaks,

seega ainuüksi sellel põhjusel ei pidanud maakohus võimalikuks reguleerida õigussuhet ajalises

määras, mis ületab lahendi jõustumise aega. Hagi mitterahuldamisel puudub hagejal rendimaa

edasiseks kasutamiseks õiguslik alus ning põhjendamatu on panna kostja ning võimalikud uued

rentnikud ootele, et hageja saaks oma äritegevuse ümber korraldada või vara realiseerida. Maakohus

möönis, et hageja tegevuse spetsiifikat arvestades ei ole sellisel juhul tegevuse ümberkorraldamine

või lõpetamine tõenäoliselt võimalik lühikese aja jooksul, kuid selle riski realiseerumisest tulenevad

tagajärjed ei saa negatiivselt mõjutada kostjat ja võimalikke uusi lepingupartnereid.

5.6. Maakohus määras hagi tagamise abinõude kehtivuse ajaks rendihinna 154 eurot/ha aastas.

Maakohus leidis, et puudub põhjus kahelda hageja poolt kohtule esitatud registreeritud eraekspert

Riho Lubi hinnangus, mille kohaselt oli hageja kasutuses olevate maade turupõhiseks rendihinnaks

2024. aasta seisuga 154 eurot/ha.

MENETLUSOSALISTE SEISUKOHAD

6. Kostja esitas 6. märtsil 2025 maakohtu määruse peale määruskaebuse. Määruskaebuses palub

kostja tühistada maakohtu määrus täies ulatuses ja jätta hageja hagi tagamise taotlus rahuldamata.

Alternatiivselt taotleb kostja kaasata menetlusse EMÜ iseseisva nõudeta kolmanda isikuna või

välistada maakohtu 19. veebruari 2025 määruse resolutsiooni punktis 2 seatud keelu alt EMÜ-le

maa otsustuskorras kasutada andmine kuni 480 ha. Alternatiivselt taotleb kostja määrata maa

rendihind 2025. aasta teises pooles või asendada aastane rendihind tasuga 200 eurot/ha.

6.1. Kinnisasjade võõrandamise keeld hagi tagamise korras väljub vaidlusaluse õigussuhte piiridest.

Vaatamata sellele, et kohtul on TsMS § 377 lg 2 alusel vaidlusaluse õigussuhte esialgsel

reguleerimisel ulatuslik diskretsiooniõigus ja TsMS §-s 378 sätestatud hagi tagamise abinõude

loetelu ei ole ammendav, ei saa hagi tagada vaidlusaluse õigussuhte väliselt. See tähendab, et

taotletud hagi tagamise abinõu peab kuuluma hagi esemeks oleva vaidlusaluse õigussuhte esialgse

reguleerimise alla (vt Riigikohtu 24. oktoobri 2018. a määrus tsiviilasjas nr 2-16-17776/39, p 15).

Praegusel juhul keelab maakohus kostjal kinnisasjade kasutada andmise ja võõrandamise

kolmandatele isikutele. Selline keeld väljub vaidlusaluse õigussuhte piiridest. Esmalt rikub see

kolmandate isikute õigusi (antud juhul EMÜ ja põllumajandusettevõtjad, kes ootavad

enampakkumise läbiviimist) ja teiseks, väljub kinnisasjade võõrandamise keeld iseenesest

hagieseme piiridest. Hagi esemeks on rendilepingu võimalik pikendamine, rendilepingu eseme

võõrandamise keeld ei seostu hagi esemega ega mõjuta kehtivat õigussuhet. Maakohus ei ole

motiveerinud kohtumääruses kinnisasjade võõrandamise keelu kohaldamise asjaolusid.

6.2. Maakohus ületas oma pädevust, keelates haldusotsuste tegemise. Maakohtu pädevus on piiratud

hageja ja kostja vaheliste tsiviilsuhetega. Resolutsioon punktis 2 loetletud kasutusse andmise viisid

(otsustuskorras, enampakkumise või valikpakkumise teel) on loetletud RVS §-s 17. Kuivõrd

riigivara kasutusse andmine toimub haldusmenetluses kooskõlas RVS sätetega, sekkus maakohus

hagi tagamisena kohaldatud keeldu rakendades haldusmenetlusse.

Üldreegli järgi on halduskohtu pädevuses avalik-õiguslikest suhetest tulenevad vaidlused (HKMS §

4 lg 1) ja maakohtu pädevuses eraõiguslikest suhetest tulenevad vaidlused, aga selget piiri ei ole

nende vahele võimalik tõmmata. Puudub vaidlus, et hagi esemeks olev rendilepingu pikendamise

taotlus VÕS § 357 alusel kuulub läbivaatamisele maakohtus. Seevastu ei saa maakohus hagi

tagamise abinõuga väljuda tsiviilkohtu pädevuse piiridest, st maakohus ei saa sekkuda

haldusmenetlusse pikendades rendilepingut RVS sätteid eirates.

6.3. Hagi tagamine on osaliselt vastuolus TsMS §-ga 380. Osaliselt on tegemist kinnisasjadega, mis

on avalik-õigusliku juriidilise isiku (riigi) omandis ja mis on vajalikud EMÜ-le avalike ülesannete

täitmiseks. EMÜ on avalik-õiguslik juriidiline isik, mis on loodud ja tegutseb Eesti Maaülikooli

seaduse (EMÜKS) alusel, mistõttu tema tegevus on avalike ülesannete täitmine. EMÜKS § 8 lg 4 p

3 alusel võib EMÜ asutada oma põhikirjaliste ülesannete täitmiseks eraõiguslikke juriidilisi isikuid.

EMÜ on asutanud osaühingu „Eerika Farm“, mille ainus osanik ta on. Seega saab ülikool olla

osanikuks üksnes avalikes huvides ehk ka EMÜ asutatud osaühing „Eerika Farm“ tegutseb avalikes

huvides.

6.4. Riigivara kasutada andmise lepingud on ainult näiliselt tavalised tsiviilõiguslikud lepingud.

Ehkki enampakkumise tulemusena sõlmitavad kasutuslepingud on esmapilgul tsiviilõiguslikud

lepingud, erinevad nad kohtupraktika kohaselt oma sisult ja eesmärgilt lepingutest, mille sõlmib

avaliku võimu kandja eraõiguslikus vormis tegutsedes (RKHKo 15.12.2005, 3-3-1-59-05). Avaliku

ressursi kasutusse andmine peab toimuma menetluses, mis võimaldab võrdsetel alustel osaleda

kõigil põhjendatud nõuetele vastavatel isikutel. Kasutuslepingutega annab avalik võim eraõigusliku

isiku kasutusse olulise avaliku ressursi – antud juhul põllumajandusliku maareservi. RVS alusel

sõlmitud kasutuslepingud ja VÕS alusel sõlmitavad kasutuslepingud ei ole samaväärsed, sest

eraõiguslikul isikul, kui lepingu teisel poolel, puudub tavaliselt võimalus lepingutingimuste üle läbi

rääkida või neid muuta.

6.5. Alternatiivselt tuleb hagi tagamine tühistada osas, millega keelati EMÜ-le 480 ha maa

otsustuskorras kasutusse andmine. Kostja esitas koos määruskaebusega EMÜ seisukoha ja taotluse

EMÜ menetlusse kaasamiseks iseseisva nõudeta kolmanda isikuna. EMÜ täidab avalikke

ülesandeid ja on aastaid oodanud hagejaga sõlmitud rendilepingu lõppemist, et vajalikud maad enda

kasutusse saada. Sellises ulatuses maa EMÜ-le kasutada andmine ei oleks hageja äritegevust

oluliselt kahjustav ega majandustegevust seiskav. Kohtupraktika järgi puudub riigil seadusest või

muust õigusaktist tulenev kohustus enda vara rentida ning riigivara kasutada andmisest

keeldumiseks piisab sellest, et riigil on vara enda kasutuses või omandis vaja (TlnRnKo 26.11.2014,

3-13-1103/103). EMÜ-l on vaja 480 ha maad oma seadusest tulenevate ülesannete täitmiseks.

6.6. Alternatiivselt tuleb hagi tagamise korras määrata rendihind 200 eurot/ha. Maakohus lähtus

põhjendamatult hageja esitatud eksperthinnangust, mille kohaselt on turupõhine hind 154 eurot/ha

aastas. Riigivara asjades selgitab seaduse kohaselt turupõhise kasutustasu välja Maa- ja Ruumiamet,

kes leiab, et hageja esitatud eksperthinnang on ebausaldusväärne ning hinnangus esitatud

hindamistulemused on oluliselt alla turutaseme. Maa- ja Ruumiameti koostatud kinnisvara

aastakokkuvõttest nähtub, et riigimaa keskmine kasutustasu 2024. aastal Tartu maakonnas on 190

eurot/ha. Rendihind 154 eurot/ha on ka väiksem kui hageja enda poolt seni makstud rendihind

rendieseme kasutamise eest, mis 2024. aasta II poolaastal oli 196 eurot/ha. Hagi tagamisega tekiks

hagejale rendilepingust soodsam olukord, mille tõttu ei ole kohtumenetluse kiire lõppemine hageja

huvides ja esineb oht, et hageja asub kohtumenetlust venitama.

6.7. Hagi tagamise määrusega, millega määratakse rendihind oluliselt alla turuhinna, antakse

hagejale teadmata arvuks aastateks riigiabi.

Euroopa Komisjon alustas 24. juulil 2014 esitatud kaebuse alusel hageja suhtes riigiabi menetlust.

Kaebuses väideti, et rendilepingust tulenev hind on turuhinnast madalam ning tegemist on

ebaseaduslikku riigiabiga. Komisjon teavitas 27. veebruaril 2017 Eestit, et algatas ametliku

uurimismenetluse. Komisjon leidis 24. jaanuari 2020 otsusega (EL) 2021/104, riigiabi SA. 39182

(2017/C) (ex 2017/NN) (ex 2014/CP), et Eesti Vabariik andis hagejale turuhinnast madalama

hinnaga põllumajandusmaa rendile andmisega ebaseaduslikult riigiabi. Üldkohus tühistas 13. juuli

2022 otsusega T-150/20 hageja kaebuse alusel Komisjoni otsuse, leides Komisjoni otsuses puudusi.

Komisjon tegi 25. novembril 2024 asjas uue otsuse riigiabi SA.39182 (2017/C) (ex 2017/NN) (ex

2014/CP) kohta. Komisjoni otsuse kohaselt andis Eesti Vabariik perioodil 14. august 2004 kuni 31.

detsember 2019 hagejale turuhinnast madalama hinnaga põllumajandusmaa rendile andmisega

ebaseaduslikult riigiabi, rikkudes sellega EL toimimise lepingu artikli 108 lõiget 3 ja see on

siseturuga kokkusobimatu. 14. veebruari 2025 määrusega peatas Euroopa Üldkohus hageja avalduse

alusel Komisjoni 25. novembri 2024 otsuse kuni ajutise meetme kohaldamise menetluse

lõppemiseni.

7. Hageja vaidleb kostja määruskaebusele vastu ja palub selle tervikuna rahuldamata jätta.

7.1. Maakohtu määrusega kohaldatud keeld ei riku kolmandate isikute õigusi. TsMS § 378 lg 1 p 3

kohaselt on hagi tagamise abinõuks mh kostjal teatud tehingute ja toimingute tegemise keelamine.

Kogu hagi tagamise regulatsioon on ülesehitatud mh sellele, et kohtul on õigus hagi tagamise

vajaduse korral kostjal takistada oma vara suhtes tehingute ja toimingute tegemist. Kohus ei pea

hagi tagamisel arvestama kolmandate isikute huviga saada kostja vara oma kasutusse. Ilma hagi

tagamiseta muutuks hagejal võimatuks oma VÕS §-st 357 tuleneva õiguse maksma panemine.

7.2. Kohaldatud hagi tagamise abinõu ei välju hagieseme piiridest. Vaidlusaluste kinnisasjade

võõrandamise keelamine on hageja õiguste kaitseks vajalik, sest kui maad võõrandatakse

kolmandale isikutele, võib uus omanik anda maad omakorda kolmandale isikule rendile ja seega ei

ole tagatud hageja õiguste kaitse. Ühtlasi saab uus omanik nõuda rendilepingu lõpetamist VÕS §

323 alusel.

7.3. Maakohus ei ole hagi tagamisel sekkunud haldusõigusesse. Riigikohtu praktikas on leitud, et

avaliku võimu kandjat, kes osaleb poolena tsiviilõigussuhtes, ei saa tsiviilõigusele omasest poolte

võrdsuse põhimõttest lähtuvalt seada tsiviilõigussuhtes eelisseisundisse (RKTKo 21.05.2004, 3-2-1-

62-04, p 14). Kui riik osaleb tsiviilõigussuhtes, on tema suhtes ka hagi tagamine võimalik, eeskätt

on võimalik TsMS § 377 lg 2 rakendamine. Maakohus keelas vaidlusaluste kinnisasjade kasutusse

andmise RVS §-s 17 sätestatud viisidel, millega sisuliselt rakendas lihtsalt TsMS § 378 lg 1 p 3

olemusega keeldu.

7.4. Maakohus ei ole reguleerinud avalik-õiguslikku suhet ega rendilepingut pikendanud RVS

sätteid eirates. Kostja seisukohad on vastuolulised – ühest küljest kostja tunnistab, et hagi esemeks

olev rendilepingu pikendamise taotlus VÕS § 357 alusel kuulub läbivaatamisele maakohtus, teisalt

ei saa maakohus kostja arvates hagi tagamise abinõuna väljuda tsiviilkohtu pädevuse piiridest, st

maakohus ei saa sekkuda haldusmenetlusse pikendades rendilepingut RVS sätteid eirates. RVS § 20

lg 4 kohaselt on võlaõigusseadusest tulenev kasutuslepingu pikendamise kohustus ka riigi jaoks

imperatiivne. Hagejal on õigus nõuda VÕS § 357 järgi riigilt rendilepingu pikendamist ja hagi

tagamist vaidlusaluse õigussuhte esialgse reguleerimise näol.

7.5. Kostja väited tsiviilõiguslike lepingute ja riigivara kasutuslepingute eristamise kohta on

asjakohatud. RVS § 20 lg 4 kohaselt tuleb riigivara valitsejal kasutuslepingus sätestada tingimus,

mille alusel kasutuslepingu tähtaega ei pikendata, kui võlaõigusseaduses või välislepingus ei ole

pooltele kohustuslikuna sätestatud teisiti. VÕS § 357 on olemuslikult imperatiivne säte –

põllumajandusliku rendilepingu pooled ei saa antud paragrahvis sätestatust rentniku kahjuks kõrvale

kalduda (Võlaõigusseadus II. Kommenteeritud väljaanne, § 357 komm 4). Seega ei saa riik

välistada haldusõiguslike võtetega VÕS § 357 kohaldamist ja koos sellega ka hagi tagamist.

7.6. TsMS § 380 ei kohaldu käesolevas vaidluses ega keela hagi tagamist. Kostja tõlgendus

muudaks võimatuks riigile kuuluvate asjade suhtes hagi tagamise abinõusid rakendada. EMÜ ei ole

vaidluse toimumise ajal vaidlusaluste asjade omanik ega valdaja, seetõttu ei saa arvestada tema

huviga. EMÜ asutatud osaühing „Eerika Farm“ ei tegutse avalikes huvides ainult seetõttu, et tema

osanikuks on EMÜ.

7.7. Hagi tagamata jätmisel tekiks hagejale mitmekümnetesse miljonitesse eurodesse ulatuv kahju,

seega on hagi tagamine vajalik. Kui vaidlusalused kinnisasjad on antud juba kolmandate isikute

kasutusse, võib see muuta VÕS § 357 sisutühjaks. Hagi tagamine riigi suhtes võib olla üldjuhul

ebavajalik TsMS § 377 lg 1 alusel ehk kohtuotsuse täitmise raskuste vältimise kaalutlustel, kuid see

ei välista kohaldamist vaidlusaluse õigussuhte esialgse reguleerimise tähenduses ehk TsMS § 377 lg

2 alusel, et vältida hagejale kahju tekkimist.

7.8. Rahuldamata tuleb jätta kostja alternatiivne taotlus 480 ha maa keelu alt välistamiseks. Kui

hagi tagamine on põhimõtteliselt vajalik, ei saa kohus hagi tagamise faasis pelgalt kostja

paljasõnaliste väidete pinnalt asuda maad nö tükeldama ja anda juba ette sisulist hinnangut

küsimuses, millise maa osas saab rendilepingut pikendada. Kogu kostja argumentatsioon, mis

puudutab seda, kas rendilepingu pikendamist saab kostjalt oodata, on sisulise vaidluse küsimus,

mida ei saa lahendada hagi tagamise käigus.

7.9. Kostja väited ebaseadusliku riigiabi ja ebaõige rendihinna kohta on eksitavad ja ebaõiged,

kostja alternatiivne taotlus rendihinna asendamiseks tuleb rahuldamata jätta. RVS § 18 lg 1 p-st 1

tuleneb, et kinnisasja kasutusse andmisel turupõhise kasutustasu eest koostatakse hindamisaruanne,

arvestades mh, et hindamisaruande koostab vastava kutsetunnistusega hindaja. RVS § 181 lg-s 2 on

sätestatud alternatiivne variant, et hindamisaruannet ei pea tegema kutsetunnistusega hindaja, kui

kasutustasu on välja selgitanud Maa- ja Ruumiamet. Järelikult on RVS järgne esimene eeldus see, et

kasutustasu hindab kutsetunnistusega hindaja, mitte Maa- ja Ruumiamet. TsMS ei näe ka ette, et

vaidluses riigiga tuleks turupõhist kasutustasu tõendada Maa- ja Ruumiameti hinnanguga. Kohus

hindab TsMS § 232 kohaselt tõendeid igakülgselt, täielikult ja objektiivselt ning otsustab oma

siseveendumuse kohaselt, kas väide on tõendatud või mitte, sõltumata RVS seatud nõuetest.

7.10. Kostja väited, et riigimaa keskmine kasutustasu oli 2024. aastal 190 eurot/ha ja et mediaan

kasutustasu oli 2023. aastal 196 eurot/ha, on kohut eksitavad. Riik on varasemalt lähtunud mitte

haritava maa mediaan kasutustasust, vaid nö üldisest mediaanist. Tartumaa mediaankasutustasu

2024. aastal oli nii üldiselt kui ka valdavalt haritava maa puhul 167 eurot/ha, erinevalt 190 eurot/ha

keskmisest kasutustasust. Riho Lubi eksperthinnangu järgne 154 eurot/ha on hindamistulemuse

täpsust 10% arvestades kooskõlas põllumaade turuolukorraga ja 2024. aasta mediaankasutustasuga.

7.11. EMÜ seisukoht, mille kostja esitas koos määruskaebusega, on vastuolus kostja seisukohaga ja

tuleb jätta tähelepanuta. EMÜ väidetav avalikust huvist tulenev maavajadus on ka varasemalt olnud

kattevarjuks äritulu teenimisele. EMÜ on riigilt saanud oma haridustegevuse jaoks põllumaad ja on

otsustanud selle äritulu teenimiseks kinnisvaraarendajatele võõrandada.

8. Maakohus jättis määruskaebuse rahuldamata ja edastas selle 27. märtsil 2025 TsMS § 663 lg 5

alusel ringkonnakohtule. Seonduvalt kostja alternatiivse taotlusega kaasata menetlusse EMÜ

iseseisva nõudeta kolmanda isikuna või välistada maakohtu 19. veebruari 2025 määruse

resolutsiooni punktis 2 seatud keelu alt EMÜ-le maa otsustuskorras kasutada andmine kuni 480 ha

leidis maakohus, et neid taotlusi ei tule lahendada hagi tagamise taotluse menetlemisel. Hinnangu

andmine, kas vaidlusaluse rendilepingu pikendamine võib olla põhjendatud, sh kogu lepinguga

hõlmatud maa suhtes või tuleks sealt teatud osa välistada, kuulub sisulise vaidluse hulka. Taotluse

enda kaasamiseks iseseisva nõudeta kolmanda isikuna kostja poolele on esitanud ka EMÜ ise.

Maakohus teatas, et lahendab kolmanda isiku kaasamisega seonduvad taotlused eraldiseisvalt hagi

tagamisest.

RINGKONNAKOHTU SEISUKOHT

9. Ringkonnakohus leiab, et maakohtu määrus tuleb tühistada osas, millega maakohus keelas

vaidlusaluste kinnisasjade võõrandamise. Maakohtu määruse resolutsiooni p-st 2 tuleb välja jätta

sõnad „otsustuskorras, enampakkumisel või valikpakkumisel“ (TsMS § 657 lg 1 p 2 ja § 659).

Muus osas on maakohtu määrus seaduslik ja põhjendatud ning tuleb jätta muutmata (TsMS § 657 lg

1 p 1 ja § 659). Ringkonnakohus nõustub maakohtu määruse põhjendustega ega pea vajalikuks neid

kõiki korrata (TsMS § 654 lg 6 ja § 659). Määruskaebus tuleb rahuldada osaliselt.

10. Riigikohus on selgitanud, et maakohtu hagi tagamise määruse peale esitatud määruskaebust läbi

vaadates peab ringkonnakohus kontrollima haginõude ja hagi tagamise eelduste põhistatust pärast

kostja või muu menetlusosalise menetlusse kaasamist ka nende esitatavaid väiteid arvestades

(RKTKm 17.10.2024, 2-23-17002/34, p 14.1). Seega kujundab ringkonnakohus kostja

määruskaebemenetluses esitatud väiteid arvesse võttes seisukoha selle kohta, kas hagi tagamise

eeldused on täidetud ja kas hagi tagamine on põhjendatud.

11. Riigikohtu pikaajalisest praktikast tulenevalt saab hagi tagada, kui esinevad TsMS §-s 377

sätestatud eeldused, hagi tagamise taotlus ja hagiavaldus vastavad seaduses sätestatud formaalsetele

nõuetele, hagi on lubatav, õiguslikult perspektiivikas ning lisaks on hageja nõude aluseks olevad

faktilised asjaolud ja hagi tagamise aluseks olevad asjaolud põhistatud (vt nt RKTKm 07.11.2018,

2-18-6491/38, p 16).

Ringkonnakohtu hinnangul vastavad hagi tagamise taotlus ja hagiavaldus seaduses sätestatud

formaalsetele nõuetele ning hagi on õiguslikult perspektiivikas. Poolte vahel ei ole vaidlust selles, et

nendevaheline rendileping on põllumajanduslik rendileping VÕS § 340 jj tähenduses.

Ringkonnakohtu hinnangul kuulub VÕS § 357 kohaldamisele ka juhul, kui põllumajanduslikus

rendilepingus on rendileandja riik ja seonduvat hagi on pädev lahendama maakohus, sest tegemist

on tsiviilasjaga TsMS § 1 tähenduses. Kuna maakohus on pädev lahendama hageja hagi, siis on

maakohtu pädevuses ka hagi tagamise taotluse lahendamine.

12. Kostja on määruskaebuses seisukohal, et TsMS § 380 välistab hagi tagamise, sest vaidluse

esemeks olevad kinnisasjad kuuluvad riigile kui avalik-õiguslikule juriidilisele isikule ja need on ka

vajalikud EMÜ-le kui avalik-õiguslikule juriidilisele isikule. Ringkonnakohus sellise käsitlusega ei

nõustu. TsMS § 380 eesmärk on välistada hagi tagamine sellise eseme suhtes, mida ei ole võimalik

hiljem arestida täitemenetluse seadustiku (TMS) § 66 kohaselt. TMS § 66 lg 4 esimese lause

kohaselt ei või arestida piiratud tsiviilkäibega riigivara ega asju, mida võlgnikust riik või kohaliku

omavalitsuse üksus vajab avalike ülesannete täitmiseks või mille võõrandamine on vastuolus

avalike huvidega. Seega ei oleks eesmärgipärane tagada rahalise nõudega hagi näiteks kohtuliku

hüpoteegi seadmisega kinnisasjale, mille arestimine ja müük täitemenetluses ei ole hiljem võimalik.

Praegusel juhul aga ei ole maakohus taganud hagi riigile kuuluvate kinnisasjade suhtes selliselt, et

hagi rahuldamise korral võiks tekkida olukord, kus riigile kuuluvad kinnisasjad võõrandatakse

täitemenetluses.

13. TsMS §-s 380 sätestatud keeluga võiks vastuolus olla ka hagi tagamine viisil, millega

määratakse avalik-õigusliku juriidilise isiku kinnisasja kasutamine viisil, mis takistaks avalike

ülesannete täitmist või oleks vastuolus avalike huvidega. Praegusel juhul ei ole ringkonnakohtu

hinnangul tegemist sellise olukorraga. Hagi tagamise abinõuna on kostjal TsMS § 378 lg 1 p 3

alusel keelatud teatud tehingute ja toimingute tegemine ning keelu eesmärgiks on kinnisasjade

olemasoleva kasutamise viisi ja tingimuste säilitamine kuni praeguses kohtuasjas tehtava

lõpplahendi jõustumiseni. Poolte vahel puudub vaidlus, et vaidlusaluseid kinnisasju on seni

kasutatud põllumajanduslikul eesmärgil ja et selline kasutamise viis peaks jätkuma. Kostja on ise

määruskaebuses viidanud, et vaidlusalune maa on arvatud riigi maareservi, selle põllumajandusliku

kasutuse jätkumine on riigile oluline ning selle kasutusse andmine on majanduslikult, toidu- ja

sisejulgeoleku tagamiseks otstarbekas (määruskaebuse p 20). Seega ei ole maakohus hagi tagamise

abinõuna näinud ette kostja kinnisasjade kasutamist viisil, mis oleks vastuolus avaliku huviga.

14. Kostja ei ole põhistanud, et hagi tagamine muu hulgas ka nende maade osas, mis kostja

hinnangul on vajalikud EMÜ-le tema avalike ülesannete täitmiseks, kahjustaks oluliselt EMÜ

avalike ülesannete täitmist. Maakohtu määrusega säilitatakse kohtuvaidluse ajaks olemasolev

olukord, mitte ei võeta EMÜ-lt ära tema kasutuses olnud maad. Seetõttu ei ole välista TsMS § 380

hagi tagamist ka nende maade osas.

Ringkonnakohus nõustub maakohtu 27. märtsi 2025 kirjas märgituga, et kostja taotlust välistada

maakohtu määruse resolutsiooni punktis 2 seatud keelu alt EMÜ-le maa otsustuskorras kasutada

andmine kuni 480 ha ulatuses ei ole võimalik lahendada hagi tagamise taotluse menetlemisel.

Hinnangu andmine, kas vaidlusaluse rendilepingu pikendamine võib olla põhjendatud, sh kogu

lepinguga hõlmatud maa suhtes või tuleks sealt teatud osa välistada, kuulub sisulise vaidluse hulka.

15. Ringkonnakohus nõustub siiski määruskaebusega selles osas, et kinnisasjade võõrandamise

keeld hagi tagamise abinõuna väljub hagi eseme piiridest. Hagi ei saa tagada vaidlusaluse

õigussuhte väliselt ja hageja taotletud hagi tagamise abinõu peab kuuluma hagi esemeks oleva

vaidlusaluse õigussuhte esialgse reguleerimise alla (vt RKTKm 24.10.2018, 2-16-17776/39, p 15).

Praeguses asjas on vaidlusalune õigussuhe põllumajanduslik rendileping, mille pikendamist hageja

nõuab. Põllumajandusliku rendilepingu rentnikul ei ole õigust keelata rendileandjal renditud

kinnisasjade võõrandamist. VÕS § 291 lg 1 kohaselt lähevad üürilepingust tulenevad üürileandja

õigused ja kohustused üle asja omandajale, VÕS § 341 järgi lähevad üle ka rendilepingust

tulenevad rendileandja õigused ja kohustused. Ka asjaolu, et sellisel juhul tekib kinnisasja uuel

omanikul õigus rendileping VÕS § 323 lg 1 alusel üles öelda, ei anna rentnikule õigust nõuda asja

võõrandamise keelamist. Seega tuleb maakohtu määrus tühistada kinnisasjade võõrandamise keelu

osas.

16. Ringkonnakohus nõustub määruskaebusega ka selles osas, et maakohtu pädevusest väljub

haldusotsuste tegemise keelamine. Maakohus saab hagi tagamisel keelata tsiviilõiguslike tehingute

ja toimingute tegemise. Kui maakohus keelab hagi tagamise abinõuna kinnisasjade kolmandate

isikute kasutusse andmise, siis on see kostja jaoks keelatud kõigil võimalikel alustel ja puudub

vajadus täpsustada, millistel RVS-s sätestatud alustel seda teha ei tohi. Selline liigne detailsus hagi

tagamisel võib tuua kaasa soovitule vastupidise mõju – kui kasutusse andmine peaks olema

võimalik veel mõnel viisil (või loob seadusandja selle pärast hagi tagamise määruse tegemist), siis

tekitab viide RVS kasutusse andmise viisidele ebaselguse keelu ulatuse osas. Seetõttu tuleb

maakohtu määruse resolutsiooni p-st 2 välja jätta sõnad „otsustuskorras, enampakkumisel või

valikpakkumisel“.

17. Muus osas on maakohtu määrus seaduslik ja määruskaebuses esitatud väited ei anna põhjust

selle muutmiseks. Ringkonnakohtu hinnangul ei anna määruskaebuses esitatud väited ka alust

muuta maakohtu määruse resolutsiooni p-s 3 määratud rendihinda 154 eurot/ha. Tegemist on

maakohtu diskretsiooniotsusega, maakohus on oma seisukohta põhjendanud ning määruskaebuse

väited ei anna alust seda muuta. Kui tsiviilasjas nr 2-23-9678 jõustub kohtulahend, millega

tuvastatakse renditasu suuremas määras, kui käesolevas asjas on maakohus esialgse õiguskaitse

korras määranud, on pooltel õigus taotleda kohtult tasu muutmist TsMS § 386 lg-te 1 ja 2 alusel.

Ringkonnakohus märgib, et ka rendihind on küsimus, mis kuulub sisulise vaidluse hulka ja hagi

tagamise taotluse lahendamisel ei lahenda kohus seda küsimust lõplikult. Kui kohus asja

lahendamisel jõuab järeldusele, et hagi tuleb rahuldada ja rendileping kuulub pikendamisele, siis

määrab kohus VÕS § 357 lg 4 alusel tasumisele kuuluva rendihinna alates lepingu pikendamisest.

Kui kohtu lõpplahendis määratud rendihind on kõrgem kui hagi tagamise määruses määratud hind,

peab hageja tasuma ka hinnaerinevuse. Seega ei saa tekkida ka kostja viidatud probleemi

ebaseadusliku riigiabi andmisega.

18. Menetluskulude jaotuse määrab kindlaks maakohus asjas tehtavas lõpplahendis (TsMS § 173 lg

1).

(allkirjastatud digitaalselt)