2-23-4299/46 · Tartu Maakohus Võru kohtumaja Põlvas

K O H T U O T S U S

EESTI VABARIIGI NIMEL

Kohus

Tartu Maakohus

Kohtunik

Alo Noormets

Otsuse tegemise aeg ja koht

09.04.2025, Võru kohtumaja

Tsiviilasja number

2-23-4299

Tsiviilasi

OÜ Räpina Vesiveski hagi I.W vastu rahalise

kohustuse puudumise tuvastamise nõudes ja I.W

vastuhagi OÜ Räpina Vesiveski vastu kahju

hüvitamise nõudes

Tsiviilasja hind

Menetlusosalised ja nende

esindajad

Hageja hagi hind x eurot

Kostja vastuhagi hind 14 572,9x eurot

Hageja: osaühing Räpina Vesiveski (registrikood

10244298);

Hageja lepinguline esindaja: vandeadvokaat Tarmo Pilv;

Kostja: I.W (isikukood XXX).

Kostja lepinguline esindaja: vandeadvokaat Tauri

Tigasson.

Kohtuistungi aeg

05.02.2025

RESOLUTSIOON

1. Jätta OÜ Räpina Vesiveski hagi I.W vastu rahalise kohustuse puudumise

tuvastamise nõudes rahuldamata.

2. Rahuldada I.W vastuhagi OÜ Räpina Vesiveski vastu.

3. Mõista OÜ-lt Räpina Vesiveski I.W kasuks välja 12 972,7x eurot.

4. Mõista OÜ-lt Räpina Vesiveski I.W kasuks välja viivis VÕS § 113 lg 1 teises lauses

sätestatud määras põhinõudelt summas 12 972,7x eurot alates vastuhagi esitamisest

31.08.2023 kuni põhinõude täitmiseni.

5. Jätta menetluskulud OÜ Räpina Vesiveski kanda.

6. Määrata kindlaks I.W menetluskulude rahaline suurus summas 14 573,x eurot,

millest 910 eurot moodustab riigilõiv ja 13 x,x eurot kostja lepingulise esindaja kulud.

Mõista OÜ-lt Räpina Vesiveski I.W kasuks välja menetluskuluna 14 573,x eurot.

7. OÜ-l Räpina Vesiveski tuleb väljamõistetud menetluskuludelt tasuda I.W-le viivist

VÕS § 113 lg 1 II lauses ettenähtud ulatuses alates menetluskulude suurust kindlaks

määrava kohtulahendi jõustumisest kuni täitmiseni.

8. Toimetada kohtuotsus pooltele kätte.

Edasikaebamise kord ja tähtaeg

Pool võib esitada kohtuotsuse peale Tartu Ringkonnakohtule apellatsioonkaebuse 30 päeva

jooksul alates otsuse kättetoimetamisest, kuid mitte hiljem kui viie kuu möödumisel esimese

astme kohtu otsuse avalikult teatavakstegemisest. Kaebus võidakse lahendada kirjalikus

menetluses, kui kaebuses ei taotleta selle lahendamist suulisel istungil. Kui pool taotleb

menetlusabi, peab ta esitama tähtaja kestel apellatsioonkaebuse.

ASJAOLUD

1. Osaühing Räpina Vesiveski (edaspidi ka hageja) esitas 18.03.2023 Tartu Maakohtule

hagi, millega palub tuvastada, et osaühingul Räpina Vesiveski puudub Tarbijavaidluste

komisjoni 19.12.2022 otsusest nr 19-1/22-11022-023 (edaspidi ka TVK otsus) tulenev

rahaline kohustus I.W (edaspidi ka kostja) ees. TVK otsusega rahuldati osaliselt I.W

avaldus ja mõisteti OÜ-lt Räpina Vesiveski I.W kasuks välja kahjuhüvitis summas x

eurot seoses hageja poolt kostjale müüdud korteriomandil (asukohaga XXX-i , edaspidi

ka korter) ilmnenud puudustega selle elektrisüsteemis. TVK jättis rahuldamata I.W

avalduse osas, millega I.W taotles kahjuhüvitist korteri ebatasase põranda ja

põrandakonstruktsioonidel ilmnenud hallituse likvideerimisega seoses, kuna ebatasane

põrand ei olnud TVK hinnangul varjatud puudus (oli korteri ülevaatamisel nähtav) ning

hallitusega seonduv oli jäänud TVK menetluses tõendamata. Kuivõrd hageja ei

nõustunud TVK otsusega, esitas ta tarbijakaitseseaduse (TKS) § x lg 2 alusel sama

vaidluse läbivaatamiseks maakohtusse hagi. Hageja leiab, et kostjale müüdud korteri

vana elektrisüsteem ei olnud varjatud puudus, mille uuendamise või parandamisega

seotud kulude eest peaks vastutama hageja, kuna kostja oli korterit ostes teadlik, et

korteril on vana elektrisüsteem.

2. Kostja vaidles hagile vastu. Kostja selgitas, et hageja müüs kuulutuse järgi värskelt

renoveeritud, sh uute tehnovõrkudega korterit ning hageja ei teavitanud enne korteri

suhtes ostu-müügilepingu sõlmimist kostjat, et korteri elektrisüsteem on vana ja vaid

osaliselt uuendatud. Kostja sai elektrisüsteemi puudustest teada alles pärast ostu-

müügilepingu sõlmimist korterisse sisse kolides ja seda kasutama hakates. Kostja tõi

välja, et ka eriteadmistega isik on aktiga tuvastanud korteri elektrisüsteemis mitmeid

puuduseid ja ohutusnõuete rikkumisi, mistõttu on tegemist sellise varjatud puudusega,

mille likvideerimisega seotud kulude eest vastutab hageja.

3. Kostja esitas 31.08.2023 hageja vastu vastuhagi, millega taotleb hagejalt 12 972,7x euro

suuruse kahjuhüvitise väljamõistmist seoses korteril ilmnenud puudustega. Vastuhagist

nähtuvalt ilmnes pärast ostu-müügilepingu sõlmimist ja korterisse elama asumist, et

korteri elektrisüsteem on vana ja puudulik. Alguses ei töötanud elektrisüsteem osaliselt,

misjärel selgus, et elektrisüsteem on jäetud tegelikult uuendamata, ehkki kostjale

teadaolevalt oli see renoveerimistööde käigus uuendatud. Kostja tellis elektrisüsteemi

auditi, mille käigus tuvastati elektrisüsteemis mitmeid puuduseid ja ohutusnõuete

rikkumisi. Lisaks ilmnes pärast korterisse elama asumist, et korteri põrandaalused

konstruktsioonid on kaetud hallitusega. Kostja leiab, et nii elektrisüsteemi puudused kui

põrandakonstruktsioonide hallitus on sellised varjatud puudused, mille eest vastutab

müüjana hageja, ning nõuab vastuhagiga hagejalt korteri elektrisüsteemi puuduste ja

põrandakonstruktsioonides ilmnenud hallituse likvideerimisega seotud kulutuste ja

kahjude hüvitamist summas 12 972,7x eurot.

4. Hageja vaidles kostja vastuhagile vastu. Hageja leiab, et kostja oli korterit ostes teadlik,

et selle elektrisüsteem oli vana ja uuendamata, mistõttu ei ole tegemist varjatud

puudusega, mille eest vastutaks hageja. Seoses põrandaaluse hallitusega tõi hageja välja,

et ei ole leidnud tõendamist, et hallitus oli olemas korteri müügilepingu sõlmimise hetkel,

mistõttu ei vastuta selle eest hageja.

KOHTUOTSUSE PÕHJENDUSED

5. Tarbijakaitseseaduse (TKS) § x lg 2 näeb ette, et kui pooled komisjoni otsusega ei nõustu

ja seda ei järgi, võivad nad pöörduda sama vaidluse läbivaatamiseks maakohtusse.

Vastavalt TKS § x lõikele 4 avaldatakse Tarbijakaitse ja Tehnilise Järelevalve Ameti

veebilehel kauplejate nimekiri, kes ei ole järginud komisjoni otsuseid. Kaupleja kantakse

komisjoni otsuseid mittejärgivate kauplejate nimekirja, kui ta ei ole käesoleva paragrahvi

lõike 3 kohaselt Tarbijakaitse ja Tehnilise Järelevalve Ametit teavitanud käesoleva

paragrahvi lõikes 1 nimetatud tähtaja jooksul.

6. Kohus märgib, et Tarbijavaidluste komisjoni (edaspidi TVK) otsused ei ole kohtus

vaidlustatavad nii, et kohtusse oleks võimalik esitada hagi otsuse tühistamiseks. TKS § x

lõikest 2 ei tulene, et maakohtus oleks võimalik vaidlustada komisjoni otsust, vaid

sellisel juhul tuleb otsusega mittenõustuval osapoolel esitada teise poole vastu hagi

tsiviilkohtumenetluse seadustikus (TsMS) sätestatud korras. TsMS § 3x lg 1 sätestab, et

hageja võib esitada hagi õigussuhte olemasolu või puudumise tuvastamiseks, kui tal on

sellise tuvastamise vastu õiguslik huvi. Kohus leiab, et olukorras, kus isik ei ole nõus

TVK otsusega ega soovi seda täita, kuid ei taha ka sattuda nn musta nimekirja TKS § x lg

4 tähenduses, oleks sellise isiku puhul kohane õiguskaitsevahend maakohtusse

tuvastushagi esitamine, millega hageja palub kohtul tuvastada, et hagejal puudub TVK

otsusega tuvastatud kohustus kostja ees.

7. Kohus tuvastas, et TVK 19.12.2022 otsusega nr 19-1/22-11022-023 rahuldati osaliselt

I.W avaldus OÜ Räpina Vesiveski vastu ning kohustati OÜ-d Räpina Vesiveski tasuma

I.W-le kahjuhüvitis summas x eurot (dtl 53-57). Seega on hagejal õiguslik huvi vältida

enda kandmist kauplejate nimekirja, kes ei ole järginud komisjoni otsuseid. Hageja nime

avalikustamine negatiivses kontekstis võib mõjutada hageja kui ettevõtja usaldusväärsust

ning mõjuda selliselt negatiivselt ettevõtja majandustulemustele. Korraliku ettevõtja

hoolsusega ettevõtja võtab kasutusele seaduses sätestatud abinõud, et vältida ettevõtja

nime avalikustamise negatiivses kontekstis. Kohus leiab eeltoodut arvestades, et hagejal

on tuvastushuvi TsMS § 3x lg 1 mõistes ja tema poolt esitatud tuvastushagi, millega ta

palub kohtul tuvastada TVK otsusega tuvastatud kohustuse puudumine kostja ees, on

õiguslikult lubatav ja selge.

8. TVK otsuse põhjendustest nähtuvalt mõisteti hagejalt kostja kasuks välja kahjuhüvitis

seoses hageja poolt kostjale müüdud korteriomandil ilmnenud puudustega selle

elektrisüsteemis. Samas jättis TVK otsusega rahuldamata I.W avalduse osas, millega I.W

taotles kahjuhüvitist korteri ebatasase põranda ja korteri põrandakonstruktsioonidel

ilmnenud hallituse likvideerimise kuludega seoses. Hageja palub hagiga kohtul tuvastada,

et tal puudub TVK otsusest tulenev kohustus tasuda kostjale korteri elektrisüsteemi

puuduste eest kahjuhüvitist, sest tegemist ei ole varjatud puudusega, mille eest vastutab

hageja. Kostja palub vastuhagiga mõista hagejalt kostja kasuks välja kahjuhüvitis korteri

elektrisüsteemi puuduste ja põrandal esineva hallituse likvideerimisega seotud kulude

eest. Kuivõrd nii hageja haginõude kui kostja vastuhagi nõuete lahendamine sõltub

eelkõige sellest, kas hageja poolt kostjale müüdud korteril esinesid kostja poolt välja

toodud puudused (s.o puudulik elektrisüsteem ja hallitus põrandakonstruktsioonides) ning

kas nende puuduste eest vastutab hageja, siis analüüsibki kohus alljärgnevalt antud

asjaolusid ning sõltuvalt selle tulemusest võtab seisukoha nii hageja hagi kui kostja

vastuhagi nõuete suhtes.

9. Kohus tuvastas, et hageja ja kostja sõlmisid 23.05.2022 notariaalse korteriomandi

müügilepingu (edaspidi leping, dtl 15-21), millega hageja müüs kostjale 3x 000 euro

suuruse müügihinnaga korteri asukohaga XXX-i (registriosa numbriga xxxxxx, edaspidi

ka korter). Hageja kinnitas lepingu p-s 2.1.3., et lepingu esemel ei ole mingeid Müüjale

teadaolevaid varjatud puudusi, millest Müüja ei ole Ostjale teatanud või mida Ostja ei

saanud märgata ülevaatuse teostamisel. Eluruumis läbi maja planeering, korter

remonditud 2020-2021, valdavalt heas seisukorras, paigaldatud uued aknad ja uksed.

Osa valgusteid paigaldatud ja jäävad korterisse. […] Elamu on 1989 ehitatud

telliskivielamu, renoveeritud ei ole ja kommunikatsioonid ehitusaegsed. Lisaks leppisid

hageja ja ostja lepingu p-s 2.2.4. kokku, et Müüja ei vastuta puuduste eest, mis olid või

pidid olema Ostjale lepingu eseme ostu hetkel teada või lepingu eseme tavapärasel

ülevaatamisel mõistlikult äratuntavad.

10. Kostja väidab, et pärast lepingu sõlmimist ja korteris elama asumist ilmnes, et korter ei

vastanud kokkulepitud tingimustele, sest korteri elektrisüsteem on puudulik ja korteri

põrandakonstruktsioonidel esineb hallitus. Kostja teavitas puudustest hagejat ja nõudis

hagejalt puuduste likvideerimist, kuid kuna hageja seda ei teinud ja pooled ei saavutanud

omavahel ka muusisulist kokkulepet, pöördus kostja avaldusega TVK-sse ja nõudis

hagejalt puuduste likvideerimisega seotud kulude ja kahju hüvitamist.

11. Võlaõigusseaduse (VÕS) § 217 lg 1 kohaselt peab ostjale üleantav asi vastama

lepingutingimustele. VÕS § 217 lg 2 p-de 1 ja 2 järgi ei vasta asi lepingutingimustele (st

lepingut on rikutud), kui sellel ei ole kokkulepitud omadusi või kui asi ei sobi otstarbeks,

milleks seda liiki asju tavaliselt kasutatakse. VÕS § 77 lg 1 alusel peab võlgnik kohustuse

täitma lepingule või seadusele vastava kvaliteediga. Kui lepingulise kohustuse täitmise

kvaliteet ei tulene lepingust või seadusest, peab lepingupool kohustuse täitma asjaolusid

arvestades vähemalt keskmise kvaliteediga. Vastavalt VÕS § 218 lõikele 1 vastutab

müüja asja lepingutingimustele mittevastavuse eest, kui mittevastavus on olemas

juhusliku hävimise ja kahjustumise riisiko ülemineku ajal ostjale, isegi kui mittevastavus

ilmneb hiljem. VÕS § 218 lg 4 järgi ei vastuta müüja asja lepingutingimustele

mittevastavuse eest, kui ostja lepingu sõlmimisel asja lepingutingimustele mittevastavust

teadis või pidi teadma.

12. Seega vastutab müüja müüdud asja puuduse eest eelkõige siis, kui on täidetud järgmised

tingimused: müüdud asi ei vasta lepingutingimustele (VÕS § 217 lg 2), puudus oli

olemas riisiko ülemineku ajal ostjale (VÕS § 218 lg 1), puudus ei tulenenud ostjast (VÕS

§ 101 lg 3), ostja ei teadnud lepingu sõlmimise ajal puudusest ega pidanudki teadma

(VÕS § 218 lg 4), sõlmitud ei ole müüja vastutust piiravat kokkulepet või ei saa müüja

sellele tugineda (VÕS § 221 lg 2).

13. Kohus analüüsib esmalt kostja väidetud esimese puuduse, s.o korteri puuduliku

elektrisüsteemi olemasolu ning seda, kas esinevad alused pidada sellise väidetava

puuduse eest vastutavaks hagejat.

13.1. Kostja heidab hagejale ette, et hageja reklaamis kostjale korterit kui värskelt

renoveeritut, millel on muu hulgas ka uued tehnovõrgud, ega teavitanud enne lepingu

sõlmimist kostjat vastupidisest, kuid tegelikkuses selgus pärast korteri müügilepingu

sõlmimist ja korterisse elama asumist, et elektrisüsteemi on uuendatud vaid osaliselt

(pandud vanade elektrikaablite asemel mõned uued kaablid), elektrisüsteem ei tööta

nõuetekohaselt ning on ohtlik.

13.2. Kohus tuvastas, et hageja tellimusel müügikuulutuse üles pannud maakler X.S kasutas

kuulutuses järgmise sisuga reklaamteksti (dtl 99): Pakkuda on müügiks värskelt

renoveeritud korter. Uued uksed, aknad. Uued tehnovõrgud. X.S selgitas 05.02.2025

istungil tunnistajana ülekuulamisel (dtl 3x), et (hageja juhatuse liige) O.E teatas talle

kui maaklerile, et on pakkuda müüki värskelt remonditud korter. X.S-i selgituste

kohaselt näitas O.E talle korterit ning oli näha, et kõik on üle käidud. X.S teatas, et

elektrisüsteemi kohta ütles O.E, et on osaliselt vahetatud, konkreetselt detailidesse

laskumata. Kuulutuse teksti koostas X.S, näitas seda O.E-le ja küsis talt üle, kas

midagi vajaks muutmist, kuid sai vastuse, et kuulutus sobib. X.S tõdes (dtl 3x), et

mingil hetkel O.E ütles, et kuulutus on natuke liiga hea, mille peale X.S küsis, kas on

midagi, mida ta peaks muutma, kuid X.S-i sõnul ei andnud O.E talle kuulutuse

muutmiseks juhiseid, vaid ütles, et räägib korteri ostuhuvilistele ise, mida seal tehtud

on.

13.3. O.E väitis 05.02.2025 istungil vande all üle kuulates (dtl 3x), et ütles X.S-ile, et see ei

ole õige kuulutus ja see tuleb ringi teha, sest korter ei olnud täielikult renoveeritud,

vaid oli uuendatud, kuid sellele ei järgnenud maakleri poolt kuulutuse teksti muutmist.

O.E ei osanud kohtule vastata, kas ja kuidas ta kuulutuse muutmist X.S-ilt nõudis ning

miks seda ei muudetud.

13.4. Kohus leiab, et sõltumata sellest, kelle tegevuse tulemusel pandi üles sellise

sõnastusega korteri müügikuulutus, vastustab sellises kuulutuses oleva info eest kostja

kui korteri (potentsiaalse) ostja ees siiski korteri müüja ehk hageja, mitte maakler.

Hageja tellis korteri müügiks pakkumiseks maakleriteenuse X.S-ilt ning oleks saanud

VÕS § x lg 2 ja § x alusel nõuda X.S-ilt, et maakler täidaks hageja kui käsundiandja

juhiseid muu hulgas ka müügikuulutuse teksti sõnastamisel. X.S-i ja O.E ütlusi

koosmõjus hinnates peab kohus usutavaks, et maakler X.S kooskõlastas korteri

müügikuulutuse teksti käsundiandja esindaja O.E-ga ning tegelikult ei pidanud O.E

vajalikuks seda teksti muuta, sest pidas võimalikuks anda infot korteril teostatud

remonttööde kohta vahetult igale huvilisele korteri ülevaatamisel. O.E ei väitnud, et tal

oleks esinenud mõni takistus nõuda maaklerilt kuulutuseteksti muutmist või et maakler

oleks keeldunud sellist käsundiandja juhist täitmast. Ühtlasi tuleb arvestada, et

vastavalt VÕS § x lõikele 1 ei vastuta maakler tema poolt vahendatud lepingu täitmise

eest.

13.5. Kohus nõustub kostjaga, et kõnealuse korteri müügikuulutuse teksti arvesse võttes

võis kostjal mõistlikult võttes tekkida arusaamine, et hageja poolt müüdav korter on

hiljuti täielikult renoveeritud ning et renoveerimistööde käigus on uute vastu vahetatud

ka korteri tehnovõrgud. Sõna „tehnovõrk“ on oma olemuselt pigem juriidiline termin

ja selle legaaldefinitsioon on toodud asjaõigusseaduse § 158 lõikes 1. Viidatud

õigusnormi kohaselt käsitletakse tehnovõrkude ja -rajatistena kütte-, veevarustus- või

kanalisatsioonitorustikku, elektroonilise side või elektrivõrku, nõrkvoolu-, küttegaasi-

või elektripaigaldist või surveseadmestikku ja nende teenindamiseks vajalikke ehitisi.

Kohus leiab, et kõnekeeles kasutatakse sõna „tehnovõrk“ selle legaaldefinitsiooniga

sarnases tähenduses ning enamjaolt peetaksegi tehnovõrkude all silmas erinevaid

tehnoloogilisi süsteeme, mis aitavad ehitist varustada erinevate kommunaalteenustega,

sh elektriga. Seega nõustub kohus kostjaga, et kostjal võis korteri müügikuulutuse

teksti alusel tekkida mõistlikult võttes veendumus, et ka müüdava korteri

elektrisüsteem on renoveerimistööde käigus täielikult uue vastu välja vahetatud, töötab

nõuetekohaselt ja vastab kõikidele tänapäevastele ohutusnõuetele.

13.6. Kostja selgitas 05.02.2025 istungil vande all üle kuulates (dtl 375), et üsna kohe pärast

korterisse kolimist (27.05.2022) ilmnesid korteri elektrisüsteemis mitmed puudused.

Näiteks kui kostja soovis köögipistikusse ühendada väikest (ühefaasilist) elektripliiti,

siis pliidipistik ei töötanud ja sealt ei tulnud voolu. Seejärel teavitas kostja sellest

probleemist O.E-d, kes tuli probleemile lahendust leidma koos korteri ehitustöid

teostanud L.M-iga . Kui nad toimetasid korteri elektrikapi kallal, siis silmas kostja, et

elektrikapis olid tegelikult vanad juhtmed ja lülitid. Ka kostja poeg G.L selgitas

19.11.2024 istungil, et pärast korterisse elama asumist lülitus tal arvuti mitmeid kordi

välja, kuid pärast nende poolt elektrisüsteemi osalist parandust see lõppes

(istungiprotokolli 00:47:20, dtl 347). Samuti selgitas kostja elukaaslane T.M

19.11.2024 istungil, et pärast korterisse kolimist köögimööbli valgustid ja pistikud ei

toiminud, seal oli ainult üks kaabel toodud, mis oli pliita taha pandud ja ülejäänud olid

vanad alumiiniumjuhtmed (istungiprotokolli 00:57:13, dtl 348).

13.7. Tegelikult kinnitasid ka hageja esindaja O.E ja korteri juures ehitustöid teostanud

L.M , et elektrikaablid vahetati välja vaid osaliselt ja enamjaolt oli korteris vana

elektrisüsteem. O.E selgitas 05.02.2025 istungil (dtl 3x), et elektrisüsteemi juures

panid nad köögi pliidile uue ühefaasilise juhtme, mis oli sobilik sellele köögipliidile,

mida hageja soovis sinna kööki panna. Lisaks tõid nad ka vannituppa boilerile ühe

korraliku juhtme. Elektrikilbis nad algupäraseid 1989.a paigaldatud automaate ei

vahetanud. L.M kinnitas 19.11.2024 istungil, et tema remontis korteri elektrisüsteemi:

pani boileri jaoks tugevemad elektrijuhtmed ning ka köögis tegi elektrisüsteemi ringi,

pannes elektripliidile tugevama juhtme ja vahetades paneeli, kuhu lähevad pliidi

elektrijuhe ja teised juhtmed köögis, ning vahetades löögis ka pistikud ja pistikute

vahelised juhtmed (istungiprotokolli 00:1x:34, dtl 344). Samas kinnitas L.M , et tal ei

ole elektrialast eriharidust ning et elektriprojekti korteri elektritööde kohta ei tehtud.

13.8. Eeltooduga loeb kohus tuvastatuks, et korteri elektrisüsteemi oli uuendatud vaid

väheses osas: eelkõige lasi hageja välja vahetada köögipliidi ja boileri juhtmed ning

võimalik, et ka mõned köögipaneeli pistikud ja juhtmed. Seega ei vastanud korteri

elektrisüsteemi tegelik olukord korteri müügikuulutuses avaldatule, mille kohaselt oli

tegemist värskelt renoveeritud ja uute tehnovõrkudega korteriga.

13.9. Lisaks tuvastas kohus kostja poolt tellitud ja MHV Elektrikontroll OÜ ekspert J. K.

poolt 28.07.2022 läbi viidud elektripaigaldise erakorralise auditi (edaspidi audit, dtl

22-25) alusel, et korteri elektrisüsteemis esines mitmeid olulisi puuduseid. Auditi

kohaselt ei vastanud nõuetele korteri elektripaigaldis selle laiendus- ja

ümberehitustööde,

liigvoolukaitse,

välistoime

arvestamise,

elektriseadmete/installatsiooni materjalide valiku, madalpingejuhistike ning

maanduspaigaldise ja kaitsejuhtide osas. Lisaks esinesid olulised puudused

dokumentatsioonis, joonistes ja skeemides, mittevastavused ehitamise ajast, laiendus-

ja ümberehituse dokumentatsioonis, kaitses otsepuute eest, kaitses kaudpuute eest,

kaitses kuumustoime eest, jaotlates ja jaoturites ning eripaigaldistes. Auditi käigus

tehti 11 märkust (dtl 24). N.O-lt leiti auditi tulemusel, et elektripaigaldis ei vasta

kehtestatud ohutusnõuetele ega ole ettenähtud otstarbel kasutamiseks ohutu. Seega

leidis auditiga tuvastamist, et korteri elektrisüsteemis esinesid mitmed olulised

mittevastavused ja puudused, mistõttu ei vastanud see kehtestatud ohutusnõuetele ega

ole ka kasutamiseks ohutu.

13.10. Eeltoodut arvesse võttes asub kohus seisukohale, et korter ei vastanud selle

elektrisüsteemi osas lepingutingimustele VÕS § 217 lg 1, lg 2 p-de 1 ja 2 ning § 77 lg

1 tähenduses. Kostjal esines korteri müügikuulutuse põhjal alus eeldada, et ka korteri

elektrisüsteem on renoveerimistööde käigus uuendatud, see töötab nõuetekohaselt ja

on ohutu. Tegelikkuses leidis tuvastamist, et korteri elektrisüsteemi oli hageja poolt

uuendatud vaid osaliselt ja väheses ulatuses, kusjuures elektritööd tehti elektrialast

eriharidust mitteomava isiku poolt ja ilma elektriprojektita ning pärast kostja poolt

korterisse kolimist selgus, et elektrisüsteem ei töötanud nõuetekohaselt. Kostja poolt

tellitud elektripaigaldise auditiga leidis tõendamist, et korteri elektrisüsteemis esinevad

mitmed puudused, see ei vasta kehtestatud ohutusnõuetele ning ei ole kasutamiseks

ohutu.

13.11. Selleks, et kohus saaks hinnata, kas elektrisüsteemiga seotud puudused esinesid

korteril juba juhusliku hävimise ja kahjustumise riisiko ülemineku ajal ostjale (VÕS §

218 lg 1 kontekstis), peab kohus esmalt kindlaks tegema, millal läks korteri juhusliku

hävimise ja kahjustumise riisiko üle hagejalt kostjale. Vastavalt VÕS § 214 lõikele 2

läheb asja juhusliku hävimise ja kahjustumise riisiko ostjale üle asja üleandmisega.

Pooled leppisid lepingu p-s 4.3. (dtl 18) kokku, et juhusliku hävimise ja kahjustumise

riisiko läheb ostjale üle korteri otsese valduse üleandmisel. Vastavalt lepingu p-dele

4.1. ja 4.2. kohustus müüja (hageja) andma lepingu eseme otsese valduse, samuti kõik

lepingu esemele juurdepääsu võimaldavad võtmed ostjale (kostjale) üle lepingu

sõlmimise päeval. Lepingu p 4.5. kohaselt allkirjastavad müüja ja ostja lepingu eseme

otsese valduse üleandmisel lihtkirjaliku üleandmise-vastuvõtmise akti, mis loetakse

ostja poolt antud täitmise kviitungiks ning milles märgitakse valduse üleandmise

kuupäev.

13.12. Kohus tuvastas, et pooled sõlmisid notariaalse korteri müügilepingu 23.05.2022 (dtl

15). I.W kinnitas 05.02.2025 istungil vande all üle kuulates, et sai korteri valduse ja

selle võtmed lepingu sõlmimisega samal kuupäeval (dtl 375). Kostja selgitas, et korteri

teisel ülevaatamisel 2022.a aprillikuus ei olnud ta nõus korterivõtmeid enda kätte

võtma, sest sai O.E-lt teada, et üks komplekt võtmeid on veel plaatija käes, kes oli

korteris mingi aeg sees. Kostja kinnitas, et enne lepingu sõlmimist tal korteri valdust ei

olnud ja ta selles iseseisvalt ei viibinud. Maakler X.S kinnitas samal istungil, et I.W sai

korterivõtmed kätte siis, kui nad sõlmisid müüjaga notariaalse lepingu ja allkirjastasid

korteri üleandmise akti ehk 23. mail 2022.a (dtl 3x).

13.13. Kohus ei pea eluliselt usutavaks O.E ja tunnistaja N.O K. ütlusi, mille kohaselt oli

kostjal korteri võtmed ja seega korteri valdus juba enne lepingu sõlmimist. O.E väitis

05.02.2025 istungil vande all üle kuulates (dtl 370-371), et tema meelest läks I.W

korterisse enne lepingut elama, ta andis kuu aega enne korteri müüki korteri võtmed

I.W-le ja võtmed olid tema käes. Kui O.E-lt küsiti, miks I.W sai võtmed ja korteri

valduse enne ostu-müügilepingu sõlmimist, ei osanud O.E sellele küsimusele kohtu

hinnangul adekvaatset vastust anda, vaid küsis selle asemel ärritunult, kas ei tohi

usaldada ja võtmeid anda ning kas viib seinad minema. Kohtu hinnangul ei osanud ka

N.O 19.11.2024 istungil tunnistajana ütlusi andes (istungiprotokolli 01:01:05 –

01:23:09, dtl 341-342) anda eluliselt usutavat selgitust sellele, miks ta arvas või teadis,

et kui tema koos O.E-ga kõnealust korterit külastas ja I.W ootas neid korteris juba ees,

siis see toimus kindlasti enne korteri müügilepingu sõlmimist. N.O ei osanud vastata,

mis kuul või kuupäeval see kohtumine toimus (istungiprotokolli 01:14:59, dtl 342).

Võttes arvesse, et N.O K. selgituste kohaselt ootas neid korterisse minnes ees I.W ,

korteris olid ka kastides tema asjad ning korterist lahkudes jäi I.W korterisse edasi,

siis võib järeldada, et see kohtumine toimus siis, kui korter oli juba I.W valduses.

Kuivõrd eelnevalt tuvastas kohus lepingu p 4 regulatsiooni ning I.W ja X.S-i ütluste

alusel, et I.W sai korteri valduse lepingu sõlmimisel 23.05.2022, siis järeldab kohus, et

N.O K. poolt räägitud korterikülastus toimus millalgi pärast lepingu sõlmimist. Seda

järeldust toetab ka asjaolu, et nii I.W (dtl 37x) kui ka O.E (dtl 372) ja M.K. ütluste

(dtl 342, istungiprotokolli 01:14:59) kohaselt läksid O.E ja N.O sinna korterisse

selleks, et viia sinna uus boiler, sest korterisse kolides selgus, et korteris olev boiler ei

tööta.

13.14. Kohus peab kõike eeltoodut koosmõjus hinnates usutavaks ja loeb tuvastatuks, et

kostja sai korteri otsese valduse endale lepingu sõlmimisega samal kuupäeval ehk

23.05.2022, mitte aga enne lepingu sõlmimist. Võttes arvesse, et kohus tuvastas

eelnevalt (otsuse p-d 13.x.–13.10.), et korteri elektrisüsteemi oli hageja poolt

uuendatud vaid osaliselt ja väheses ulatuses ning et vahetult pärast kostja poolt

korterisse kolimist selgus, et elektrisüsteem ei töötanud nõuetekohaselt, selles

esinevad mitmed puudused, see ei vasta kehtestatud ohutusnõuetele ja ei ole

kasutamiseks ohutu, siis loeb kohus tuvastatuks, et elektrisüsteemiga seotud puudused

esinesid korteril juba korteri otsese valduse üleminekul kostjale ehk lepingu

sõlmimisel 23.05.2022.

13.15. Hageja on VÕS § 218 lõikele 4 tuginedes väitnud, et ta ei vastuta korteri

elektrisüsteemi puuduste eest, sest kostja teadis enne lepingu sõlmimist, et korteril on

enamjaolt vana ja vaid osaliselt uuendatud elektrisüsteem. Kohtu hinnangul ei ole

selline väide tõendamist leidnud.

13.16. Hageja on oma sellise väite juures esmalt viidanud lepingu p-s 2.1.3. antud kinnitusele

ja leidnud, et selle alusel pidi kostja teadma, et korterit ei ole renoveeritud ja et ka selle

elektrisüsteem on ehitusaegne ehk pärineb aastast 1989. Kohus ei nõustu hageja sellise

järeldusega. Hageja on lepingu p-s 2.1.3. kinnitanud, et elamu on 1989 ehitatud

telliskivielamu, renoveeritud ei ole ja kommunikatsioonid ehitusaegsed. Kohtu

hinnangul saab sellest kinnitusest teha järeldusi üksnes xxxxxxx külas, XXX x asuva

korterelamu kui terviku suhtes, mitte aga kostjale müüdud korteriomandi kohta. Ka

kostja selgitas 05.02.2025 istungil (dtl 378), et sai lepingu p-s 2.1.3. antud kinnitusest

aru selliselt, et see käib korterelamu kohta, st et korterelamu on ehitatud 1989. aastal ja

et seda ei ole renoveeritud ega selle kommunikatsioone uuendatud, ning et seda nägi

kostja ka elamut väljast vaadates. Nagu kohus eelnevalt tuvastas (otsuse p 13.5.),

eeldas kostja korteri müügikuulutuse alusel, et korter on siiski renoveeritud ning ka

korteri kommunikatsioonid (tehnovõrgud) on uuendatud. Kohus märgib, et

korterelamu puhul on nii korteriomandite omanike kaasomandisse kuuluvaid

kommunikatsioone kui ka korteriomandi juurde kuuluvaid kommunikatsioone

(tehnovõrke), millest esimesed jäävad väljapoole eriomandi eseme (KrtS § 4 lg 1

tähenduses) piire ning teised asuvad korteriomandi piirides. Seetõttu juhul, kui hageja

viitab lepingutingimustes, et korterelamu kommunikatsioone ei ole uuendatud, siis

saab sellest teha järelduse eriomandi eseme piiridest väljapoole jäävate korterelamu

kommunikatsioonide kohta, mitte aga korterelamu sisse (piiridesse) jäävate

tehnovõrkude kohta.

13.17. Lisaks kinnitas I.W 05.02.2025 istungil vande all üle kuulates korduvalt (dtl 374-37x),

et teda ei teavitatud enne korteri müügilepingu sõlmimist ei O.E ega ka ühegi teise

hageja esindaja poolt kordagi sellest, et korteri elektrisüsteem on tegelikult uuendatud

vaid osaliselt, s.o köögipliidi ja boileri kaablite ning köögipistikute osas. I.W selgitas,

et ei korteri esimesel ülevaatusel, millel ta osales koos oma ema D.E-ga ja hageja

poolelt näitas korterit O.E abikaasa, ega ka teisel ülevaatamisel, millel ta käis koos

oma elukaaslane T.M-i ja kahe lapsega (sh G.L-iga) ning hageja poolelt näitas korterit

O.E, ei öeldud talle kordagi, et korteri elektrisüsteemi ei ole tegelikult uuendatud või

et seda on tehtud vaid osaliselt. I.W sõnul ei olnud ülevaatamistel korteri

elektrisüsteemist üldse juttu. Ta nägi korteri teisel ülevaatamisel ka korteri

elektrikappi ja silmas, et kapp oli vana, aga kaablid olid tänapäevased valged kaablid

(dtl 375 ja 377). Alles pärast korterisse kolimist ja elektrisüsteemis esimeste

probleemide ilmnemist nägi ta, et tegelikult oli elektrikapis kõik maja algusest, ei

olnud isegi tänapäevalikke lüliteid (dtl 375). Ka kostja poeg G.L, kes osales korteri

teisel ülevaatusel, kinnitas 19.11.2024 istungil, et kui tutvusime korteriga, räägiti, et

korter on imelises korras, kõik on suurepärane, mingit halba külge esile ei toodud, ei

avaldatud minu emale, et elektrisüsteem on puudustega (istungiprotokolli 00:39:23, dtl

34x). Ka kostja elukaaslase T.M-i sõnul ei räägitud neile korteri ülevaatamisel

midagi, vaid nad lihtsalt vaatasid seda korterit veel korraks üle (istungiprotokolli

01:03:25, dtl 348).

13.18. Kohus ei pea usutavaks O.E poolt 05.02.2025 istungil antud ütlusi selle kohta, et ta

teavitas kostjat enne korteri müügilepingu sõlmimist korteri elektrisüsteemiga

seonduvast. Kohtu hinnangul olid O.E sellekohased ütlused vastuolulised ja ebaselged.

O.E vastas ühel hetkel, et teavitas kostjat, et köögipliidi elektrisüsteem oli ette nähtud

ühefaasilisele pliidile, kuid järgmisel hetkel ütles, et kostja pidi seda ise nägema

köögipliidi stepsli järgi (dtl 3x ja 370). Kui kohus küsis O.E-lt, mida ta kostjale

elektrisüsteemi kohta rääkis, vastas, et seda, mida küsis, ma vastasin (dtl 370). O.E

väitel rääkis ta kostjale, et köögipliidi juhe on alumiinium ühendatud vasega ja

vannitoa juhe on ära vahetatud ning et ülejäänud juhtmeid, seinakontakte ja lüliteid

vahetatud ei ole (dtl 370). Kuna O.E ja kostja ütlused selle asjaolu kohta on

vastuolulised, siis O.E ja kostja ütlusi koosmõjus teiste korteri ülevaatustel osalenud

isikute ütlustega hinnates loeb kohus usutavaks ja tuvastatuks, et O.E ei teavitanud

korteri ülevaatamistel kostjat sellest, et elektrisüsteemi on uuendatud vaid osaliselt.

13.19. Hageja on soovinud tõendada kostja lepingueelset teavitamist elektrisüsteemi osalisest

uuendamisest ka tunnistaja N.O K. ütlustega. Kuivõrd kohus tuvastas eelnevalt

(otsuse p 13.13.), et N.O K. külastus koos O.E-ga kõnealusesse korterisse toimus

pärast lepingu sõlmimist, siis ei saa N.O K. ütlustega tõendada, et hageja teavitas

kostjat korteri elektrisüsteemiga seonduvast enne lepingu sõlmimist. Lisaks ei pea

kohus N.O K. sellekohaseid ütlusi samuti usutavaks, kuna I.W sõnul ei rääkinud nad

sellel korral, kui N.O ja O.E korterisse boileri tõid, kordagi korteri elektrisüsteemist

(dtl 37x).

13.20. Ülaltoodu alusel loeb kohus tuvastatuks, et kostja ei teadnud (ega pidanud teadma)

lepingu sõlmimisel korteri elektrisüsteemi puudustest, sh sellest, et korteri

elektrisüsteemi oli uuendatud vaid osaliselt ja väheses ulatuses. Lisaks on oluline

märkida, et elektripaigaldise auditiga leidis tuvastamist (otsuse p 13.9.), et korteri

elektrisüsteemis esinevad mitmed olulised mittevastavused ja puudused, mistõttu ei

vasta see kehtestatud ohutusnõuetele ega ole ka kasutamiseks ohutu. Seega sõltumata

sellest, kas kostja teadis enne lepingu sõlmimist, et korteri elektrisüsteemi on

uuendatud vaid osaliselt, või mitte, ei saa olla vaidlust selles, et kostja ei teadnud

lepingu sõlmimisel elektrisüsteemis (elektripaigaldise auditiga tuvastatud) puuduste

olemasolust, vaid eeldas müügieelsele infole tuginedes, et korteri elektrisüsteem

töötab nõuetekohaselt ja see on kasutamiseks ohutu. Seega ei saa hageja enda

vastutuse välistamisel tugineda VÕS § 218 lõikele 4 ja väita, et ta ei vastuta korteri

elektrisüsteemi puuduste eest, sest kostja teadis (või pidi teadma) neist juba lepingu

sõlmimisel.

13.21. Kohtu hinnangul ei esine korteri elektrisüsteemis tuvastatud puuduste osas ka muid

hageja vastutust välistavaid või piiravaid asjaolusid. Hageja ei ole VÕS § 101 lõikele 3

tuginedes väitnud, et rikkumise oleks põhjustanud kostja tegu või temast tulenev

asjaolu või sündmus, mille toimumise riisikot kostja kannab. Samuti ei ole hageja

VÕS § 221 lõikele 2 viidates väitnud, et hageja ja kostja vahel on sõlmitud hageja

vastutust piirav kokkulepe. Vastavalt lepingu p-le 2.2.4. ei vastuta Müüja puuduste

eest, mis olid või pidid olema Ostjale lepingu eseme ostu hetkel teada või lepingu

eseme tavapärasel ülevaatamisel mõistlikult äratuntavad. Nagu kohus eelnevalt

tuvastas, ei olnud korteri elektrisüsteemiga seotud puudused kostjale korteri ostmise

hetkel teada ega ka korteri tavapärasel ülevaatamisel mõistlikult äratuntavad. Kostja ei

saanud ega pidanudki mõistlikult võttes saama korteri ülevaatamisel aru, kas ja

millises ulatuses on korteri elektrisüsteemi tegelikult uuendatud, sest enamus

elektrisüsteemi komponentidest on varjatud (n-ö seinte sees) ja kostja pidi selles osas

usaldama hageja poolt talle müügieelselt avaldatud (eelkõige müügikuulutusest

lähtuvat) infot.

13.22. Ülaltoodust tulenevalt on kohus seisukohal, et korteri elektrisüsteemis tuvastatud

puudused saab lugeda VÕS § 217 lg 1, lg 2 p-de 1 ja 2 ning § 77 lg 1 tähenduses

lepingutingimustele mittevastavuseks, mille eest vastutab korteri müüjana hageja.

14. Järgmisena analüüsib kohus

kostja väidetud teise puuduse, s.o korteri

põrandakonstruktsioonidel hallituse olemasolu ning seda, kas esinevad alused pidada ka

sellise väidetava puuduse eest vastutavaks hagejat.

14.1. Kohus tuvastas eelnevalt (otsuse p 13.2.), et hageja reklaamis müügikuulutuses

korterit kui värskelt renoveeritut. Kohus märkis, et sõltumata sellest, kelle tegevuse

või tegevusetuse tõttu pandi üles just sellise sõnastusega korteri müügikuulutus,

vastustab sellises kuulutuses oleva info eest kostja kui korteri ostja ees siiski korteri

müüja ehk hageja (otsuse p 13.4.). Nagu kohus leidis korteri elektrisüsteemi osas

(otsuse p 13.5.), on kohus ka korteri põrandakonstruktsioonide osas seisukohal, et kui

hageja reklaamib korterit „värskelt renoveerituna“, siis võis kostja müügikuulutuses

avaldatud info põhjal mõistlikult võttes eeldada, et ka korteri põrandakonstruktsioonid

on renoveerimistööde käigus üle kontrollitud ja võimalikud puudused korda tehtud.

14.2. Kostja tõi 05.02.2025 istungil vande all üle kuulates välja (dtl 373), et korteri

ülevaatamisel nägi ta, et põrandal on uus parkett ja plastikliistud kõigis tubades. Samas

ei avaldatud talle hageja poolt korteri põranda kohta enne lepingu sõlmimist mingit

täiendavat infot. Kostja sõnul ilmnes üsna kohe pärast korterisse kolimist, et toa

nurgad lähevad niiskeks, misjärel eemaldas ta osad põrandaliistud ja avastas, et selle

tagajärjel hakkas tuppa tulema ebameeldivat haisu (dtl 37x). Seepeale eemaldas ta ühe

toa nurgast laminaadi, selle all olnud laminaadivaiba ja avas vanad saepuruplaadid

ning avastas, et saepuruplaatidel on hallituse moodi asi (dtl 37x).

14.3. Kohus tuvastas kostja poolt tellitud ja Eesti Mükoloogiauuringute Keskuse SA ekspert

K. P. poolt 27.01.2023 koostatud biokahjustuse ekspertiisi nr 513x/0123 (edaspidi

ekspertiis, dtl 255-2x) alusel, et 2023.a jaanuarikuu seisuga oli korteri tubade ja

koridori põrandad kahjustatud hallitusseente kolooniate poolt. Ekspertiisi järelduste

(dtl 257) kohaselt viitavad leitud hallitusseened, mis olid kolooniaid moodustanud,

puitlaastplaatide kestvale märgumisele. Ekspertiisi hinnangul on kahjustuse

tekkepõhjuseks põrandakonstruktsioonide vähene või ebakorrektne soojustus, mistõttu

tekkis kastepunkt puitlaastplaadi alla ning märgumise tulemusena hakkasid arenema

hallitusseened. Tubades oli soojustuseks 50 mm mineraalvilla ja koridoris praktiliselt

soojustus puudus. Samas puudus hoone nõuetekohane välisseina ning vundamendi

soojustus ja sein oli tugevalt märgunud. Eksperdi hinnangul ei olnud hallitusseente

kolooniate tekkeaega võimalik määrata, kuna kolooniad võivad soodsate

keskkonnatingimuste puhul tekkida väga lühikese ajaperioodi jooksul.

14.4. Kohus on eeltoodu põhjal seisukohal, et korter ei vastanud VÕS § 217 lg 1, lg 2 p-de 1

ja 2 ning § 77 lg 1 tähenduses lepingutingimustele ka korteri

põrandakonstruktsioonidel, s.o aluspõrandaks olevatel puitlaast-/saepuruplaatidel

tuvastatud hallitusseente kolooniate osas. Kostjal esines korteri müügieelse info, sh

müügikuulutuse põhjal alus eeldada, et ka korteri põrandakonstruktsioonid on

renoveerimistööde käigus üle kontrollitud ja võimalikud puudused korda tehtud. Ehkki

kostja teadis, et tegemist on 1989. aastal ehitatud korterelamuga, ei saa sellest

iseenesest järeldada, et kostja oleks võinud eeldada või pidada tõenäoliseks, et korteri

põrandakonstruktsioonid on kaetud hallitusega, või et seda saaks käsitleda sellisel

aastal ehitatud korteri keskmise kvaliteedina VÕS § 77 lg 1 tähenduses – seda eriti

olukorras, kus kostjale müügieelselt avaldatud info kohaselt oli korter terves ulatuses

värskelt renoveeritud ning ka korteri ülevaatamisel oli näha, et korteri põrand oli

kaetud uue laminaatkattega.

14.5. Kohus peab VÕS § 218 lg 1 kohaselt hindama, kas põrandaga seotud puudus oli

korteril olemas selle valduse üleminekul kostjale. Kohus tuvastas eelnevalt (otsuse p

13.14.), et kostja sai korteri otsese valduse lepingu sõlmimisega samal kuupäeval ehk

23.05.2022. Kuigi ekspertiisi teostanud eksperdi hinnangul ei olnud võimalik

hallitusseente kolooniate täpset tekkeaega määrata, viitasid korteri

põrandakonstruktsioonides leitud hallitusseente kolooniad eksperdi hinnangul

puitlaastplaatide kestvale märgumisele. Kohus tuvastas, et kostja teavitas hagejat

põranda saepuruplaatidel avastatud hallitusseentest 19.09.2022 e-kirjaga (dtl 128).

Samuti selgitas kostja 05.02.2025 istungil vande all üle kuulates (dtl 37x), kuidas ta

üsna kohe pärast korterisse kolimist täheldas, et toa nurgad lähevad niiskeks, misjärel

eemaldas ta osad põrandaliistud ja avastas, et selle tagajärjel hakkas tuppa tulema

ebameeldivat haisu. Seepeale eemaldas ta ühe toa nurgast laminaadi, selle all olnud

laminaadivaiba ja avas vanad saepuruplaadid ning avastas, et saepuruplaatidel on

hallituse moodi asi. Kostja elukaaslane T.M selgitas 19.11.2024 istungil (dtl 348), et

I.W võttis põranda lahti, sest põranda ääred olid tubades märjad ja niisked. T.M-i

arvates tuli niiskus seetõttu, et ei olnud ventilatsiooni, kõik oli nii umbseks tehtud,

kõik ääred olid kinni, õhk kusagilt ei liikunud ja all oli külmasein. Ekspertiisi

hinnangul oli hallituse tekkepõhjuseks põrandakonstruktsioonide vähene või

ebakorrektne soojustus, mistõttu tekkis kastepunkt puitlaastplaadi alla ning märgumise

tulemusena hakkasid arenema hallitusseened. Ekspertiisis on märgitud, et

hallituskolooniad võivad soodsate keskkonnatingimuste puhul tekkida ka väga

lühikese ajaperioodi jooksul. Selle järgi oleks võimalik järeldada ka seda, et korteri

valduse üleminekul kostjale (s.o 23.05.2022) ei olnud hallitus veel korteri

põrandakonstruktsioonides arenema hakanud. Siiski ei ole kohtu hinnangul antud juhul

VÕS § 218 lg 1 kontekstis niivõrd oluline tuvastada seda konkreetset ajahetke, mil

korteri põrandakonstruktsioonides hakkas arenema hallitusseente koloonia, vaid pigem

on oluline tuvastada, kas korteri valduse ülemineku hetkel kostjale esines korteri

põrandakonstruktsioonides selline „tehniline lahendus“, mis võimaldas ja soodustas

seal hallitusseente arenema hakkamist. Kuivõrd poolte vahel puudub vaidlus selles, et

kostja ei teostanud pärast korteri valduse saamist ja enne põrandakonstruktsioonides

hallituse avastamist korteri põrandakonstruktsioonidega seoses ise mingeid töid ega

muudatusi, siis loeb kohus eeltoodu alusel tuvastatuks, et hallitus (või hallituse teket

põhjustanud

põrandakonstruktsiooni

omadus)

esines

korteri

põrandakonstruktsioonides juba korteri valduse üleminekul kostjale.

14.6. Ehkki hageja vastutuse eelduseks ei ole see, kas hageja ise oli

põrandakonstruktsioonides esinevast puudusest (hallitusest) teadlik või mitte, siis peab

kohus vajalikuks märkida, et hageja kui ehitustöödega tegelev ettevõte oleks saanud ja

võinud korteri suhtes renoveerimistööde teostamisel põhjalikumalt uurida korteri

põrandakonstruktsioone ja lahendada need vajadusel selliselt, et minimeerida hallituse

tekkimise võimalust. Kohus loeb O.E poolt 05.02.2025 istungil vande all antud

ütlustega (dtl 3x) tõendatuks, et hageja tegeles puhkemajanduse rajamisega Peipsi

järve äärde ning kasutas oma majandustegevuses tööjõuna ehitajaid, sh Lauri Ruluksit.

Seega võib hagejat pidada ehitusalaseid teadmisi, kogemusi ja oskusi omavaks

ettevõtteks. Nii O.E kui korteri juures ehitustöid teostanud L.M selgitasid, et korteri

renoveerimistööde käigus sai remonditud ka korteri põrandat selliselt, et L.M

eemaldas vana põranda pealiskatte (laminaadi ja vaibad), kuid jättis alles vanad

puitlaast-/saepuruplaadid, mis olid põranda aluskonstruktsiooniks, ning paigaldas selle

peale uue laminaatkatte koos n-ö laminaadivaibaga (dtl 3x ja dtl 344, istungiprotokolli

00:00:31). L.M-i kinnitusel ta vanu saepuruplaate ei avanud ja seega ta ei teadnud,

millises seisukorras on alumised põrandakonstruktsioonid. Võttes arvesse, et hageja

oli teadlik korteri ehitusaastast (1989) ning omas ehitusalaseid teadmisi ja kogemusi,

oleks ta kohtu hinnangul võinud eeldada, et korteri põrandakonstruktsioonid võivad

vajada rohkem tähelepanu kui vaid pealmise laminaatkatte vahetamine. Kohus leiab, et

hageja oleks hoolsa ehitusettevõttena võinud korteri renoveerimistööde käigus avada

ka (kasvõi osaliselt) alumised põrandakonstruktsioonid, et veenduda nende

seisukorras, ning vajadusel täiendada nii põrandaalust soojustust kui ka paigaldada

uusi konstruktsioone (või muuta nende lahendust), et minimeerida

põrandakonstruktsioonidesse hallituse tekkimise võimalust.

14.7. Kohtule arusaadavalt puudub poolte vahel vaidlus selles, et kostja ei teadnud ega

pidanudki lepingu sõlmimise ajal teadma, et korteri põrandakonstruktsioonides esineb

hallitus. Ka hageja ei ole seda väitnud ega sellist asjaolu tõendanud. Sellest lähtuvalt

loeb kohus tuvastatuks, et antud juhul ei esine korteri põrandakonstruktsioonides

tuvastatud hallituse kui korteri lepingutingimustele mittevastavuse osas VÕS § 218

lõikes 4 sätestatud alust hageja vastutuse välistamiseks.

14.8. Ühtlasi ei esine kohtu hinnangul korteri põrandakonstruktsioonides tuvastatud puuduse

osas ka muid hageja vastutust välistavaid või piiravaid asjaolusid (VÕS § 101 lg 3, §

221 lg 2). Kohus märgib lepingu p 2.2.4. kontekstis, et kostjale ei olnud ega pidanudki

mõistlikult võttes olema korteri ülevaatamistel näha, et korteri põranda alumistes

konstruktsioonides esineb hallitus.

14.9. Ülaltoodust tulenevalt on kohus seisukohal, et ka korteri põrandakonstruktsioonides

tuvastatud hallituse kui puuduse saab lugeda VÕS § 217 lg 1, lg 2 p-de 1 ja 2 ning §

77 lg 1 tähenduses lepingutingimustele mittevastavuseks, mille eest vastutab korteri

müüjana hageja.

15. Järgmisena analüüsib kohus seda, kas ja millal teavitas kostja hagejat korteril ilmnenud

puudustest (VÕS § 220 lg 1) ning kas kostja andis täitmisnõudega hagejale võimaluse

puuduste likvideerimiseks (VÕS § 222 lg 1).

15.1. VÕS § 220 lg 1 näeb ette, et ostja peab teatama asja lepingutingimustele

mittevastavusest müüjale mõistliku aja jooksul pärast seda, kui ta asja

lepingutingimustele mittevastavusest teada sai või pidi teada saama. VÕS § 222 lg 1

sätestab, et kui asi ei vasta lepingutingimustele, võib ostja nõuda müüjalt asja

parandamist või asendamist, kui valitud õiguskaitsevahendi kasutamine on võimalik ja

sellega ei põhjustata müüjale võrreldes teise õiguskaitsevahendi kasutamisega

ebaproportsionaalseid kulusid, arvestades kõiki asjaolusid, muu hulgas väärtust, mis

asjal oleks olnud, kui lepingutingimustele mittevastavust ei esineks,

lepingutingimustele mittevastavuse olulisust ning ostja võimalust kasutada teist

õiguskaitsevahendit ilma märkimisväärse ebamugavuseta.

15.2. Kostja on välja toonud, et teavitas hagejat korteri puudustest ja nõudis nende

kordategemist 28.0x.2022 toimunud kohtumisel ning edastas 02.07.2022 hagejale ka

sellekohase kokkuvõtliku e-kirja. Kohus tuvastas, et kostja saatis 02.07.2022 hageja

esindaja O.E-le e-kirja (dtl 121-122), milles esmalt viitas poolte vahel 28.0x.2022

toimunud viimasele kohtumisele, millel kostja teavitas hagejat korteril ilmnenud

puudustest. Järgmisena kirjeldas kostja samas e-kirjas hagejale korteri elektrisüsteemis

ilmnenud puuduseid ning avaldas hagejale soovi, et hageja vahetaks kogu korteri

ulatuses välja olemasoleva vana elektrijuhtmestiku. Ühtlasi teavitas kostja hagejat, et

on tellinud elektriku, kes kaardistab kogu korteris elektrisüsteemi seisukorra, misjärel

selgub tegelik puuduste ja tööde maht. Kuna sellel hetkel ei olnud kostja veel

põrandakonstruktsioone avanud ega sealt hallitust avastanud, ei saanud ta sellest ka

hagejat teavitada, kuid samas viitas oma e-kirjas korteris olevale suurele

niiskustasemele ning sellele, et sai naabermaja inimestelt teada, et selles elamus

enamus kortereid hallitavad.

15.3. Kostja märkis, et põrandas leviva hallituse osas saatis kostja hagejale täiendavat infot ja

nõudis põranda kordategemist 19.09.2022 e-kirjas. Kohus tuvastas, et kostja saatis

hagejale 19.09.2022 e-kirja (dtl 128), mille p-s 2 viitas kostja laminaadi all oleval vanal

saepuruplaadil hallitusseente levikule ning teatas, et laminaat tuleb kogu korteri ulatuses

üles võtta, eemaldada põrandakonstruktsioonidest kõik, mis on kokku puutunud

saepuruplaatidega, ning konstruktsioonid võimalusel desinfitseerida või välja vahetada.

15.4. Arvestades, et kohus tuvastas eelnevalt, et kostja sai korteri elektrisüsteemi puudustest

teada vahetult pärast korterisse elama asumist (2022.a maikuu lõpus) ja põranda

hallitusest mõnevõrra hiljem (2022.a suvel), siis loeb kohus, et kostja on teavitanud

hagejat korteril ilmnenud puudustest kooskõlas VÕS § 220 lõikega 1, s.o mõistliku aja

jooksul pärast seda, kui ta asja lepingutingimustele mittevastavusest teada sai. Ühtlasi

märgib kohus, et lisaks eelviidatud e-kirjavahetusele suhtlesid kostja ja hageja omavahel

eelnevalt ka suuliselt, mis tähendab, et tegelikult teavitas kostja hagejat korteril

ilmnenud puudustest eelviidatud e-kirjadest isegi ajaliselt varem. Nii I.W kui O.E poolt

05.02.2025 istungil antud ütlustest selgus, et tegelikult teavitas kostja O.E-d

elektrisüsteemis ilmnenud riketest koheselt, kui selgus, et köögipliidi pistikust ei tule

elektrit, misjärel tuli O.E koos elektrikuga seda vaatama (dtl 375). O.E omakorda

kinnitas, et I.W teavitas teda hallitusest umbes kuu või kaks pärast korteri ostu (dtl 371).

15.5. Samuti loeb kohus, et kostja esitas VÕS § 222 lg 1 tähenduses hagejale täitmisnõude,

andes hagejale võimaluse korteril ilmnenud puuduste likvideerimiseks. Ehkki üldjuhul

tuleks VÕS § 222 lg 1 alusel täitmisnõude esitamisel määrata müüjale selge nõue koos

täitmistähtajaga, siis võttes arvesse, et kostjal ei olnud sellel hetkel õigusharidusega

esindajat, kes oleks saanud teda korrektse täitmisnõude koostamisel aidata, saab kohtu

arvates kostja 02.07.2022 ja 19.09.2022 e-kirjade alusel lugeda, et kostja on kooskõlas

VÕS § 222 lõikega 1 esitanud hagejale täitmisnõude ja andnud hagejale võimaluse

puuduste likvideerimiseks.

16. Kostja on oma vastuhagis tuginenud muu hulgas ka VÕS § 218 lõikele 21, mis näeb ette,

et müügilepingu puhul, mille esemeks on kinnisasi või selle osa, korteriomand või

piiratud asjaõigus, mille osaks on ehitis, või hooneühistu liikmesus, ning mis on sõlmitud

majandus- ja kutsetegevuses tegutseva müüja ja tarbijast ostja vahel, eeldatakse, et kahe

aasta jooksul ehitise tarbijale üleandmisest arvates ilmnenud lepingutingimustele

mittevastavus oli olemas ehitise üleandmise ajal, kui selline eeldus ei ole vastuolus ehitise

või puuduse olemusega. Kohus märgib, et kõnealune õigusnorm kohaldub tarbijale

üksnes juhul, mil tegemist on uue asja müügiga, ja ei ole kohaldatav olukorras, kui

tehingu eesmärk on võõrandada juba kasutusel olev ehitis (vt Tartu Ringkonnakohtu

22.10.2021 otsus tsiviilasjas 2-20-15327, p 10). Kostja kinnitas, et talle müüdud korteri

puhul on tegemist kasutuses oleva korteriga, mitte uue korteriga (dtl 379). Kohus nõustub

sellega. Seetõttu ei ole kostja antud olukorras õigustatud tuginema VÕS § 218 lõikele 21,

kuid nagu kohus juba eelnevalt tuvastas, saab hageja lugeda korteril ilmnenud puuduste

eest vastutavaks ka VÕS § 218 lg 1 alusel.

17. Poolte vahel puudub vaidlus selles, et hageja ei ole seniajani parandanud müüdud korteril

ilmnenud puuduseid. Ehkki hageja ja kostja proovisid leida omavahel

kompromisslahendust nii kohtueelselt kui kohtumenetluse jooksul, ei õnnestunud neil

omavahel kokkulepet saavutada ja seetõttu ei asunud hageja kostja poolt välja toodud

puuduseid likvideerima. Sellest tulenevalt esitas kostja oma vastuhagis VÕS § 222 lõikele

5 tuginedes hageja vastu puuduste parandamise kulutuste hüvitamise nõude summas

871,7x eurot ja § 115 lõikele 1 tuginedes seoses puuduste parandamisega tulevikus tekkiva

kahju hüvitamise nõude summas 12 101 eurot. Kohus analüüsib alljärgnevalt kostja nõuete

komponente ja nende eelduste olemasolu.

17.1. VÕS § 222 lg 42 kohaselt peab müüja asja parandama või asendama mõistliku aja

jooksul alates hetkest, kui ostja teavitas müüjat asja lepingutingimustele

mittevastavusest. VÕS § 222 lg 5 sätestab, et kui kostja nõuab õigustatult asja

parandamist ja müüja ei tee seda mõistliku aja jooksul, võib ostja asja ise parandada

või lasta seda teha ning nõuda müüjalt selleks tehtud mõistlike kulutuste hüvitamist.

17.2. Kohus tuvastas eelnevalt (otsuse p 15), et kostja nõudis alates 2022. aasta juulikuust

hagejalt korteril ilmnenud puuduste kõrvaldamist. O.E selgitas 05.02.2025 istungil, et

nad proovisid kostjaga jõuda tööde tegemise osas kokkuleppele, kuid ei jõudnud (dtl

372). Ka kostja kinnitas 05.02.2025 istungil, et kuna O.E ei tahtnud tunnistada, et tema

on puudustes süüdi, ning temaga ühist keelt saavutada oli raske, siis kokkulepet ei

tulnud ja puudused jäid kõrvaldamata (dtl 37x-377). Seega ei ole hageja korteril

tuvastatud puuduseid seniajani kõrvaldanud.

17.3. Kostja märkis vastuhagi p-s 17, et selleks, et ta saaks ohutult korteri kööki kasutada,

tellis ta elektritööde teostamise korteri köögis ja tasus selle eest 700 eurot. Kohus

tuvastas, et Elekserv OÜ on 0x.01.2023 esitanud kostjale arve summas 700 eurot

elektritööde (köögi kaabeldustööde) eest ja see on vastavalt arve märkusele tasutud

sularahas (dtl 248). Kohtu hinnangul on tegemist mõistlike kulutustega korteril esinevate

puuduste kõrvaldamiseks, mida kostjal on õigus nõuda hagejalt VÕS § 222 lg 5 alusel.

17.4. Kostja tõi vastuhagi p-s 19 välja, et kuivõrd kostja oli juba enne biokahjustuste

ekspertiisi kindel, et korteri köögipõranda seisukord ei ole hea, siis ostis kostja Helia

Puit AS-st vajaliku puitmaterjali summas 171,7x eurot, et korteri köögipõranda

aluskonstruktsiooni vajalikus ulatuses vahetada. Tööde teostamisel ilmneski, et põranda

alusmaterjali kihid osalt hallitasid. Kuivõrd vajalike tööde teostamise maksumus eeldas

lisakulu, siis otsustasid kostja ja tema elukaaslane vajalikud tööd korteri köögipõranda

osas ise ära teha, sest kuna köögipõrand oli varasematel aastatel valatud betooniga, siis

oli köögipõranda tööde tegemine lihtsam ja tööd sai omajõududega tehtud. Kohus loeb

kostja poolt esitatud Helia Puit AS-i arve (dtl 2x) alusel tõendatuks, et tal kulus

köögipõranda remondile 171,7x eurot. Ka kostja elukaaslane T.M kinnitas 19.11.2024

istungil, et ta teostas köögipõrandaga seotud tööd ise ning selleks kulunud puit ja

saepuruplaat läksid maksma umbes 200 eurot (istungiprotokolli 00:52:24, dtl 348).

Kohtu hinnangul on tegemist mõistlike kulutustega korteril esinevate puuduste

kõrvaldamiseks, mida kostjal on õigus nõuda hagejalt VÕS § 222 lg 5 alusel.

17.5. Ülaltoodust tulenevalt loeb kohus kostja nõude VÕS § 222 lg 5 alusel puuduste

kõrvaldamiseks tehtud mõistlike kulutuste hüvitamiseks summas 871,7x eurot (700€ +

171,7x€) tõendatuks ja põhjendatuks ning mõistab selle hagejalt kostja kasuks välja.

17.6. Lisaks tehtud kulutuste hüvitamisele nõuab kostja ka tulevikus tekkiva kahju hüvitamist

kokku summas 12 101 eurot. Võlausaldaja võib lepingu rikkumise korral nõuda kahju

hüvitamist, kui on täidetud eelkõige järgmised üldised eeldused: võlgnik on lepingut

rikkunud (VÕS § 115 lg 1), võlgnik vastutab lepingu rikkumise eest (VÕS § 115 lg 1),

võlausaldajale on tekkinud või tekib kahju (VÕS § 127 lg 1, § 128), kahju on hõlmatud

rikutud lepingulise kohustuse kaitse-eesmärgiga (VÕS § 127 lg 2), kahju oli rikkumise

võimaliku tagajärjena võlgnikule lepingu sõlmimise ajal ettenähtav, v.a kui kahju

tekitati tahtlikult või raske hooletuse tõttu (VÕS § 127 lg 3), rikkumise ja kahju vahel on

põhjuslik seos (VÕS § 127 lg 4).

17.7. VÕS § 115 lg 1 näeb ette, et kui võlgnik rikub kohustust, võib võlausaldaja koos

kohustuse täitmisega või selle asemel nõuda võlgnikult kohustuse rikkumisega

tekitatud kahju hüvitamist. Vastavalt VÕS § 127 lõikele 1 on kahju hüvitamise

eesmärk kahjustatud isiku asetamine olukorda, mis on võimalikult lähedane

olukorrale, milles ta oleks olnud, kui kahju hüvitamise kohustuse aluseks olevat

asjaolu ei oleks esinenud. VÕS § 127 lg 2 järgi ei kuulu kahju hüvitamisele ulatuses,

milles kahju ärahoidmine ei olnud selle kohustuse või sätte eesmärgiks, mille

rikkumise tagajärjel kahju hüvitamise kohustus tekkis. VÕS § 127 lg 3 kohaselt peab

lepingulist kohustust rikkunud lepingupool hüvitama üksnes kahju, mida ta nägi

rikkumise võimaliku tagajärjena ette või pidi ette nägema lepingu sõlmimise ajal, välja

arvatud juhul, kui kahju tekitati tahtlikult või raske hooletuse tõttu. VÕS § 127 lg 4

järgi peab isik kahju hüvitama üksnes juhul, kui asjaolu, millel tema vastutus põhineb,

on kahju tekkimisega sellises seoses, et tekkinud kahju on selle asjaolu tagajärg

(põhjuslik seos). Vastavalt VÕS §-le 128 võib hüvitamisele kuuluv kahju olla varaline

või mittevaraline, kusjuures varaline kahju on eelkõige otsene varaline kahju ja

saamata jäänud tulu. VÕS § 128 lg 3 kohaselt hõlmab otsene varaline kahju eelkõige

kaotsiläinud või hävinud vara väärtuse või vara halvenemisest tekkinud väärtuse

vähenemise, isegi kui see tekib tulevikus, ning kahju tekitamisega seoses kantud või

tulevikus kantavad mõistlikud kulud, sealhulgas mõistlikud kulud kahju ärahoidmiseks

või vähendamiseks ja hüvitise saamiseks, muu hulgas kahju kindlaks tegemiseks ja

kahju hüvitamisega seotud nõuete esitamiseks.

17.8. Kostja tõi vastuhagi p-s 14 välja, et kuivõrd korteri elektrisüsteem valmistas kostjale

muret, siis tellis kostja MHV Elektrikontroll OÜ-lt korteri elektripaigaldise erakorralise

auditi ning tasus selle eest 288 eurot. Kohus tuvastas juba eelnevalt (otsuse p 13.9.), et

kostja tellimusel koostas MHV Elektrikontroll OÜ ekspert J. K. 28.07.2022

elektripaigaldise erakorralise auditi (dtl 22-25). Kostja on tõendanud, et ta tasus auditi

koostamise eest 01.08.2022 MHV Elektrikontroll OÜ-le 288 eurot (dtl 24x-247).

Kohus leiab, et tegemist on otsese varalise kahjuga (s.o mõistliku kuluga kahju

kindlaks tegemiseks ja kahju hüvitamisega seotud nõuete esitamiseks VÕS § 128 lg 3

tähenduses), mis on põhjuslikus seoses hageja lepingurikkumisega, ja vastav kahju oli

hagejale ettenähtav, kuivõrd elektrisüsteemis esinevate puuduste tuvastamiseks on

vajalik kasutada erialaseid teadmisi omava isiku teenust. Seega loeb kohus hageja

vastava kahjunõude tõendatuks ja põhjendatuks.

17.9. Ühtlasi tõi kostja vastuhagi p-s 17 välja, et kuna kostjal ei olnud rahalisi vahendeid kõigi

vajalike elektritööde tellimiseks korraga, siis võttis kostja veel teha jäänud vajalike

elektritööde osas konkureerivad hinnapakkumised (dtl 249-251), millest hinna poolest

soodsaimaks osutus POWTEC OÜ pakkumine. Kuivõrd POWTEC OÜ hinnapakkumise

neljas kulurida on kostja enda soovil lisatud ja selle hüvitamist ta hagejalt ei nõua, siis

on veel teha jäänud vajalike elektritööde maksumus kokku 3504 eurot. Kohus tuvastas,

et vastavalt POWTEC OÜ 19.07.2023 hinnapakkumisele nr 1157 (dtl 251) moodustavad

ridadel 1, 2 ja 3 toodud elektritööd, mis kujutavad endast elektripaigaldise auditis

tuvastatud puuduste likvideerimist, koos käibemaksuga kokku 3504 eurot. Kohus leiab,

et tegemist on hageja lepingurikkumise tagajärjel kahju tekitamisega seoses tulevikus

kantavate mõistlike kuludega. Need on põhjuslikus seoses hageja lepingurikkumisega

ja vastav kahju oli hagejale ettenähtav, kuna hageja võis mõistlikult võttes eeldada, et

kui ta reklaamis müüdavat korterit värskelt renoveerituna ja uute tehnovõrkudega ning

tegelikult korteri elektrisüsteem oli enamjaolt vana, puudustega ja kasutamiseks

mitteohutu, siis tuleb tal elektrisüsteemi vastavusse viimisega kulud endal kanda.

Sellest lähtuvalt loeb kohus ka selle kahjunõude tõendatuks ja põhjendatuks.

17.10. Kostja märkis vastuhagi p-s 18, et ta tellis pärast Tarbijavaidluste komisjoni otsust

biokahjustuste ekspertiisi ja tasus selle eest 285 eurot. Kohus tuvastas eelnevalt (otsuse p

14.3.), et kostja tellimusel koostas Eesti Mükoloogiauuringute Keskuse SA ekspert K.

P. 27.01.2023 biokahjustuse ekspertiisi nr 513x/0123 (dtl 255-2x). Kostja on

tõendanud, et ta tasus ekspertiisi koostamise eest Eesti Mükoloogiauuringute Keskuse

SA-le 285 eurot (dtl 252). Kohus leiab, et tegemist on otsese varalise kahjuga (s.o

mõistliku kuluga kahju kindlaks tegemiseks ja kahju hüvitamisega seotud nõuete

esitamiseks VÕS § 128 lg 3 tähenduses), mis on põhjuslikus seoses hageja

lepingurikkumisega, ja vastav kahju oli hagejale ettenähtav, kuivõrd korteri

põrandakonstruktsioonides esineva võimaliku hallituse tuvastamiseks on vajalik

kasutada erialaseid teadmisi omava isiku teenust. Seega loeb kohus hageja vastava

kahjunõude tõendatuks ja põhjendatuks.

17.11. Kostja märkis vastuhagi p-s 20, et küsis biokahjustuste ekspertiisaktis nimetatud teiste

tööde osas konkureerivad hinnapakkumised (dtl 2x-270), millest hinna poolest

soodsaimaks osutus Töömehed OÜ pakkumine summas 7700 eurot. Biokahjustuse

ekspertiisis on soovitatava tegevustena hallitusseente tõrjeks toodud välja, et

kahjustatud piirkonnas tuleb teisaldada põrandakonstruktsioonid ja puhastada aluspind

ning taastada põrandad nõuetekohase soojustusega põrandatena (dtl 257). Kohus

tuvastas, et vastavalt Töömehed OÜ 17.04.2023 hinnapakkumisele (dtl 2x) moodustab x

m2 pindalaga põranda lammutamine, utiliseerimine, aluspinna puhastamine, uue põranda

ehitamine ja materjalid kokku 7700 eurot. Kohus leiab, et tegemist on hageja

lepingurikkumise tagajärjel kahju tekitamisega seoses tulevikus kantavate mõistlike

kuludega. Need on põhjuslikus seoses hageja lepingurikkumisega ja vastav kahju oli

hagejale ettenähtav, kuna hageja võis mõistlikult võttes eeldada, et kui ta reklaamis

müüdavat korterit värskelt renoveerituna, kuid tegelikult on põrandakonstruktsioonid

kaetud hallitusega, siis tuleb tal põranda vastavusse viimisega kulud endal kanda.

Sellest lähtuvalt loeb kohus ka selle kahjunõude tõendatuks ja põhjendatuks.

17.12. Viimasena tõi kostja vastuhagi p-s 21 välja, et kuivõrd tööde teostamise perioodiks tuleb

korter vajalikus ulatuses mööblist tühjaks kolida, siis küsis kostja ka nendeks töödeks

hinnapakkumisi ja sai kõige soodsama pakkumise summas 324 eurot (ehk 1x eurot x 2).

Kohus tuvastas, et AVA-Ekspress OÜ on 31.08.2023 esitanud kostjale hinnapakkumise

mööbli kolimistranspordile ühel suunal summas 1x eurot, mis koos mööbli

tagasikolimisega moodustab kokku 324 eurot (dtl 271-272). Kohus leiab, et tegemist on

hageja lepingurikkumise läbi kahju tekitamisega seoses tulevikus kantavate mõistlike

kuludega. Need on põhjuslikus seoses hageja lepingurikkumisega ja vastav kahju oli

hagejale ettenähtav, kuna hageja võis mõistlikult võttes eeldada, et kui ta müüb

kostjale lepingutingimustele mittevastava korteri, mis vajab remonti, siis on remondi

ajaks vajalik välja viia korteris olev mööbel ja see pärast korterisse ka tagasi tuua.

Sellest lähtuvalt loeb kohus ka selle kahjunõude tõendatuks ja põhjendatuks.

17.13. Kuivõrd kohus tuvastas eelnevalt, et hageja poolt kostjale müüdud korter ei vastanud

lepingutingimustele selle elektrisüsteemi ja põrandakonstruktsioonis tuvastatud hallituse

osas ning hageja vastutab selliste puuduste (lepingurikkumise) eest, siis on kostja

õigustatud nõudma hagejalt seeläbi tekkiva kahju hüvitamist. Kostja on tõendanud, et

hageja lepingurikkumise läbi tekkiva kahju suuruseks on 12 101 eurot, millest 288 eurot

on elektripaigaldise auditi maksumus, 3504 eurot on veel teha jäänud vajalike

elektritööde maksumus, 285 eurot on biokahjustuse ekspertiisi maksumus, 7700 eurot

on hallituse likvideerimisega seotud tööde maksumus ja 324 eurot on kolimisteenuse

maksumus. Kohus on seisukohal, et kostja nõutav kahju on hõlmatud rikutud lepingulise

kohustuse kaitse-eesmärgiga, sest hageja lepingujärgne kohustus oli anda kostjale üle

lepingutingimustele vastav korter ning kostjale tekkis kahju seepärast, et hageja ei

andnud kostjale lepingutingimustele vastavat korterit. Samuti oli selline kahju rikkumise

võimaliku tagajärjena hagejale lepingu sõlmimise ajal ettenähtav, sest hageja mõistis või

vähemalt pidi mõistma, et kui korteris ilmnevad puudused, siis tekib kostjal kahju

hüvitamise nõue hageja vastu. Rikkumise ja kahju vahel on põhjuslik seos, sest kui

hageja ei oleks lepingut rikkunud, siis ei oleks kostjale kahju tekkinud.

17.14. Ülaltoodust tulenevalt loeb kohus kostja nõude VÕS § 115 lg 1 alusel hageja

lepingurikkumise tagajärjel tekkiva kahju hüvitamiseks summas 12 101 eurot (288€ +

3504€ + 285€ + 7700€ + 324€) tõendatuks ja põhjendatuks ning mõistab selle hagejalt

kostja kasuks välja.

18. Kohus tuvastas ülaltooduga, et hageja poolt kostjale müüdud korter ei vastanud

lepingutingimustele, ning mõistis hagejalt kostja kasuks välja kahjuhüvitise kokku summas

12 972,7x eurot (871,7x€ + 12 101€, vt otsuse p-d 17.5. ja 17.14.). Sellest lähtuvalt jätab

kohus rahuldamata hageja hagi kostja vastu, millega hageja palus kohtul tuvastada, et tal

puuduvad TVK otsusest tulenevad rahalised kohustused kostja ees. Kuivõrd kohus rahuldas

kostja vastuhagi ja mõistis hagejalt kostja kasuks korteril esinevate puudustega seoses välja

kahjuhüvitise 12 972,7x eurot, siis märgib kohus õigusselguse mõttes, et hageja kohustused

kostja ees tulenevad käesolevas tsiviilasjas tehtavast lõpplahendist, mitte TVK otsusest.

19. Kostja on palunud vastuhagi p-s 38 mõista hagejalt VÕS § 113 lõigete 1 ja 2 ning TsMS §

3x alusel alates vastuhagi esitamisest kuni põhinõude täieliku täitmiseni välja viivise VÕS

§ 113 lg 1 teises lauses sätestatud määras. VÕS § 113 lg 1 alusel võib rahalise kohustuse

täitmisega viivitamise korral võlausaldaja nõuda võlgnikult viivitusintressi (viivis), arvates

kohustuse sissenõutavaks muutumisest kuni kohase täitmiseni. Viivise määraks loetakse

VÕS §-s 94 sätestatud intressimäär, millele lisandub kaheksa protsenti aastas. VÕS § 113

lg 2 sätestab, et kui rahalise kohustuse täitmise aeg ei ole kindlaks määratud, muu hulgas

kahju hüvitamise või alusetu rikastumise väljaandmise või taganemisest tuleneva

väljaandmise nõude puhul, arvestatakse võlgnetavalt rahalt viivist alates ajast, mil

võlausaldaja teatas võlgnikule oma nõudest või esitas raha sissenõudmiseks hagi või

maksekäsu kiirmenetluse avalduse. VÕS § 3x alusel võib viivisnõude koos põhinõudega

esitada hagis selliselt, et taotletakse viivise, mis ei ole hagi esitamise ajaks veel

sissenõutavaks muutunud, väljamõistmist kohtult mitte kindla summana, vaid täielikult või

osaliselt protsendina põhinõudest kuni põhinõude täitmiseni.

20. Eeltoodust lähtuvalt mõistab kohus hagejalt kostja kasuks välja viivise põhinõudelt

summas 12 972,7x eurot alates vastuhagi esitamisest, s.o 31.08.2023 kuni põhinõude

täieliku täitmiseni VÕS § 113 lg 1 teises lauses sätestatud määras.

21. TsMS § 442 lg 2 p 51 kohustab kohut märkima otsuses tsiviilasja hinna. Hageja esitas

kohtusse tuvastushagi, millega palus tuvastada, et tal puudub kostja ees TVK otsusest

tulenev rahaline kohustus summas x eurot Vastavalt TsMS §-le 125 määratakse

tuvastushagi hind hüve väärtusega, mida hageja on eeldatavalt õigustatud saama hagi

rahuldamise korral. Seega on hageja hagi hind x eurot. Kostja esitas kohtusse vastuhagi,

millega palus hagejalt välja mõista põhinõudena 12 972,7x eurot ning kõrvalnõudena

TsMS §-le 3x tuginedes viivised VÕS § 113 lg 1 II lauses sätestatud määras alates

vastuhagi esitamisest kuni põhinõude täitmiseni. TsMS § 124 lg 1 kohaselt määratakse

raha maksmisele suunatud hagi puhul hagihind nõutava rahasummaga. Vastavalt TsMS §

133 lõikele 1 arvutatakse hagihind põhinõude ja kõrvalnõuete järgi. TsMS § 133 lg 2

näeb ette, et TsMS §-s 3x sätestatud kõrvalnõude hagihinna arvutamisel liidetakse hagi

esitamise seisuga arvestatud viivise summale summa, mis vastab ühe aasta eest

arvestatud viivise summale. Kuivõrd kostja nõuab viivist alates vastuhagi esitamisest,

moodustab perioodil 31.08.2023 – 31.08.2024 (s.o 1 aasta) VÕS § 113 lg 1 II lause alusel

arvestatav viivis 12 972,7x euro suuruselt põhinõudelt kokku 1x,17 eurot. Eeltoodust

lähtuvalt on kostja vastuhagi hind kokku 14 572,9x eurot (12 972,7x€ + 1x,17€).

MENETLUSKULUD

22. Vastavalt TsMS § 1x lõikele 1 kannab hagimenetluse kulud pool, kelle kahjuks otsus tehti.

Kuivõrd kohus jättis hageja hagi rahuldamata ja rahuldas kostja vastuhagi täielikult, siis

jätab kohus menetluskulud täies ulatuses hageja kanda.

23. TsMS § 174 lg 1 kohaselt määrab asja menetlev kohus menetluskulude rahalise suuruse

menetluskulude jaotuse alusel vajalikus ja põhjendatud ulatuses kindlaks samas

tsiviilasjas, millega seoses kulud tekkisid. TsMS § 138 lg 1 kohaselt on menetluskulud

menetlusosaliste kohtukulud ja kohtuvälised kulud. TsMS § 138 lg 2 järgi on kohtukulud

riigilõiv ja asja läbivaatamise kulud. TsMS § 144 p 1 kohaselt on kohtuvälised kulud

menetlusosaliste esindajate ja nõustajate kulud. TsMS § 175 lg 1 kohaselt, kui

menetlusosaline peab menetluskulude jaotust kindlaksmäärava kohtulahendi kohaselt

kandma teist menetlusosalist esindanud lepingulise esindaja kulud, mõistab kohus kulud

välja põhjendatud ja vajalikus ulatuses.

24. Kohus tuvastas, et kostja tasus vastuhagi esitamisel riigilõivu vastavalt hagihinnale summas

910 eurot (dtl 273).

25. Kostja tõi 10.03.2025 menetluskulude nimekirjas välja, et kostja lepinguline esindaja on

osutanud kostjale käesoleva tsiviilasja raames õigusabiteenuseid kokku x tunni 20 minuti

ulatuses kokku summas 11 013,30 eurot, millele lisandub käibemaks. Kostja lepinguline

esindaja kirjeldas menetluskulude nimekirja p-des 3.1.-3.22. detailselt kõiki kostjale

osutatud töid koos nende ajakuluga. Kohus tutvus nendega, analüüsis neid ning veendus,

et kõik tööd on asjakohased, põhjendatud ja vajalikus ulatuses ning et nende tööde

ajakulu vastab eelduslikult tegelikule töömahule. Kostja selgitas menetluskulude

nimekirja p-s 4, et menetluskulude nimekirja p-des 3.1 – 3.10 nimetatud teenuseid osutas

kostja lepinguline esindaja tunnihinnaga 150 eurot (lisandub käibemaks) ja p-des 3.11 –

3.22 nimetatud teenuseid tunnihinnaga 185 eurot (lisandub käibemaks). Kostja märkis

menetluskulude nimekirja p-s 5, et kuna käibemaksumäär tõusis 20%-lt 22%-le alates p-s

3.10 nimetatud kuluartiklist, siis tasus kostja käibemaksu kokku 2325,10 eurot (90x,30€

+ 1418,80€). Lisaks selgitas kostja menetluskulude nimekirja p-s x, et eeltoodud

menetluskuludele lisanduvad kulud, mis tekkisid kostja lepingulise esindaja transpordiga

19.11.2024 kohtuistungile summas 325,13 eurot. Ehkki hageja leidis oma 11.03.2025

menetlusdokumendi p-s 3.4., et kostja menetluskulud on ülepaisutatud ja proportsioonist

väljas, ei esitanud hageja täpsemaid vastuväiteid kostja menetluskulude nimekirjas

toodud tööde, nende ajalise mahu ega maksumuse kohta.

26. Ülaltoodust tulenevalt määrab kohus kostja menetluskulud kindlaks vastavalt kostja

menetluskulude nimekirjas taotletule summas 14 573,x eurot, millest 910 eurot moodustab

riigilõiv ja 13 x,x eurot kostja lepingulise esindaja kulud, ning mõistab need hagejalt kostja

kasuks välja.

27. Kuna kohus jättis menetluskulud täielikult hageja kanda, siis ei pea kohus põhjendatuks

määrata eraldi kindlaks hageja menetluskulusid.

28. TsMS § 177 lg 2 kohaselt märgib kohus menetluskulude kindlaksmääramist taotlenud

isiku avalduse alusel menetluskulude kindlaksmääramise lahendis, et hüvitamisele

kuuluvatelt menetluskuludelt tuleb tasuda menetluskulude suurust kindlaks tegeva

lahendi jõustumisest alates kuni täitmiseni viivist VÕS § 113 lõike 1 teises lauses

ettenähtud ulatuses. Antud juhul on kostja vastava taotluse oma 10.03.2025

menetluskulude nimekirja p-s 9 esitanud. Eeltoodust lähtuvalt märgib kohus, et hageja

poolt kostjale hüvitamisele kuuluvatelt menetluskuludelt tuleb tasuda menetluskulude

suurust kindlaks tegeva lahendi jõustumisest alates kuni täitmiseni viivist VÕS § 113

lõike 1 teises lauses ettenähtud ulatuses.

/digitaalselt allkirjastatud/

Alo Noormets

kohtunik