2-24-13336/19 · Viru Maakohus Jõhvi kohtumaja

K O H T U M Ä Ä R U S

Kohus

Viru Maakohus

Kohtunik

Nele Teelahk

Määruse tegemise aeg ja koht

3. aprill 2025, Jõhvi

Tsiviilasja number

2-24-13336

Tsiviilasi

If P&C Insurance AS-i avaldus Kohtla-Järve linn,

Tuuslari tn 22 korteriühistu vastu kahju hüvitamiseks

Menetlustoiming

Avalduse lahendamine

Asja läbivaatamine

Kirjalik menetlus

Menetlusosalised ja esindajad

Avaldaja: If P&C Insurance AS (registrikood 10100168),

lepinguline esindaja Ahto Järvela

Puudutatud isik: Kohtla-Järve linn, Tuuslari tn 22

korteriühistu (registrikood 80061903), lepinguline

esindaja Maksim Fedotov

RESOLUTSIOON

1. Rahuldada If P&C Insurance AS-i avaldus Kohtla-Järve linn, Tuuslari tn 22

korteriühistu vastu kahju hüvitamiseks.

2. Mõista Kohtla-Järve linn, Tuuslari tn 22 korteriühistult If P&C Insurance AS-i

kasuks välja 2613,35 eurot (s.o kahjuhüvitis 2282,44 eurot ja perioodil 22.

jaanuar 2024 kuni 3. aprill 2025 sissenõutavaks muutunud viivis 330,91 eurot).

3. Mõista Kohtla-Järve linn, Tuuslari tn 22 korteriühistult If P&C Insurance AS-i

kasuks välja põhivõlalt (2282,44 eurot) viivis võlaõigusseaduse § 113 lg 1 teises

lauses sätestatud määras alates 4. aprillist 2025 kuni põhivõla tasumiseni.

4. Jätta menetluskulud Kohtla-Järve linn, Tuuslari tn 22 korteriühistu kanda.

5. Mõista Kohtla-Järve linn, Tuuslari tn 22 korteriühistult If P&C Insurance AS-i

kasuks menetluskulude katteks välja 1317,50 eurot.

6. Mõista Kohtla-Järve linn, Tuuslari tn 22 korteriühistult If P&C Insurance AS-i

kasuks väljamõistetud menetluskuludelt (1317,50 eurot) välja viivis

võlaõigusseaduse § 113 lg 1 teises lauses sätestatud määras alates menetluskulude

rahalist suurust kindlakstegeva lahendi jõustumisest kuni täitmiseni.

7. Kohtla-Järve linn, Tuuslari tn 22 korteriühistul tuleb kanda If P&C Insurance

AS-i kasuks väljamõistetud menetluskulud Julianus Inkasso OÜ arvelduskontole

nr xxx viitenumbriga xxx.

8. Toimetada kohtumäärus kätte menetlusosalistele.

Edasikaebamise kord

Kohtumääruse peale võib esitada määruskaebuse Tartu Ringkonnakohtule Viru Maakohtu

kaudu 15 päeva jooksul kohtumääruse kättetoimetamisest. Määruskaebust ei saa esitada viie

kuu möödumisel määruse tegemisest arvates.

TsMS § 178 lg 2 järgi võib menetluskulude kindlaksmääramise peale edasi kaevata

menetluskulude hüvitamiseks õigustatud või menetluskulusid kandma kohustatud isik, kui

vaidlustatav menetluskulude summa ületab 280 eurot.

Menetlusabi taotlemise korral peab menetlusabi taotleja seaduses sätestatud tähtaja

järgimiseks tegema tähtaja kestel ka menetlustoimingu, mille tegemiseks ta menetlusabi

taotleb, eelkõige esitama kaebuse.

ASJAOLUD

1. If P&C Insurance AS (avaldaja) esitas 4. septembril 2024 Kohtla-Järve linn, Tuuslari tn 22

korteriühistu (puudutatud isik, korteriühistu) vastu avalduse põhivõla 2282,44 eurot, perioodil

22. jaanuar 2024 kuni 4. september 2024 sissenõutavaks muutunud viivise 175,92 euro ja

alates 5. septembrist 2024 viivise võlaõigusseaduse (VÕS) § 113 lg 1 teises lauses sätestatud

määras väljamõistmiseks. Menetluskulud koos lisanduva viivisega palus avaldaja jätta

puudutatud isiku kanda.

Avalduse kohaselt toimus 1. aprillil 2022 Tuuslari tn 22 kortermajas veeavarii (küttesüsteemi

purunemine), mille tõttu sai korter nr x kahjustada. Veekahjustused olid korteri nr x

magamistoas. Korter nr x oli kahjujuhtumi ajal kindlustatud avaldaja juures.

S A OÜ tegi pakkumise kahju kõrvaldamiseks vajalike tööde ja materjalide osas. Avaldaja

hüvitas korteri nr x omanikule 2282,44 eurot. VÕS § 492 lg 1 alusel läks korteriomaniku nõue

puudutatud isiku vastu üle avaldajale. Avaldaja saatis 11. jaanuaril 2024 puudutatud isikule

nõudeavalduse kahju hüvitamiseks tähtajaga 10 päeva. Puudutatud isik kahju ei hüvitanud.

Avaldaja leiab, et kahjujuhtumi põhjuseks oli küttesüsteemi leke. Küttesüsteemid kuuluvad

kaasomandisse korteriomandi- ja korteriühistuseaduse (KrtS) § 4 lg 3 kohaselt.

Kaasomanikud on jätnud küttesüsteemide korrasolekukohustuse täitmata. Korteriühistu

vastutab üksiku korteriomaniku suhtes oma korteriomandite kaasomandi osa eseme

valitsemise kohustuse rikkumise korral KrtS § 12 lg 1 ja § 34 lg 2 ning VÕS § 115 jt alusel

(RKTKo 19.03.2021, 2-18-13649/57, p 17). Olukorras, kus kahjustatud korteri omanikule on

tekkinud kahju korteriomandite kaasomandi osa esemest ja ükski korteriomanik ega

korteriühistu ei ole oma kohustusi rikkunud, saab kahjustatud korteri omanik nõuda kahju

hüvitamist ikkagi korteriühistult (eelviidatud lahendi p 18).

Avaldaja nõuab korteriühistult 2282,44 euro tasumist. Samuti perioodil 22. jaanuar 2024 kuni

4. september 2024 sissenõutavaks muutunud viiviseid 175,92 eurot. Avaldaja taotleb põhivõla

jäägilt viiviste väljanõudmist VÕS § 113 lg 1 teises lauses sätestatud määras alates 5.

septembrist 2024.

Korteri nr x omanik selgitas kahjuteates, et küttetoru lekib teise ja kolmanda korruse vahelises

seinas. Korteriomanik selgitas 30. oktoobri 2024 e-kirjas, et leke oli küttetorust, juurdepääs

ülemisse korterisse oli olemas, püstikud on peidetud spetsiaalsetesse kanalitesse seinte sees.

Avaldaja leiab, et eelnevast järeldub, et kahju tuvastamiseks käidi ülemise korruse korteris nr

x ja tuvastati, et kahju tekkis püstikus asuvast küttesüsteemist, mis kuulub kaasomandisse ja

mis ei asunud ka eriomandi esemeks oleva hoone reaalosa piires. Kuna korteris nr x lekked

puudusid, siis saab eeldada, et veeleke pidi tulema püstikus asuvatest kaasomandis olevatest

torudest.

Puudutatud isiku 6. detsembri 2024 vastusest nähtub, et puudutatud isik on täitnud oma

kohustust hoida kaasomandi eset korras ning tellinud kasutusest välja langenud

keskküttetorustiku isoleerimise. Kui ükski korteriomanik ega korteriühistu ei ole oma

kohustusi rikkunud, saab kahju hüvitamist nõuda korteriühistult.

Puudutatud isiku esitatud tööde hinnapakkumisest nähtub, et kasutusest välja langenud

keskküttetorustikule paigaldati umbäärikud (nn pimedad) ja kraanid. Kuskilt ei nähtu, et torud

ise kuivatati läbi või vesi valati välja. Isegi kui tööde käigus võis torust vett eralduda, ei

tähenda see, et sealt kõik vesi välja voolas. Ilmselt on pikema aja jooksul on torustik veelgi

amortiseerunud ja kas paigaldatud kraan või toru ise ei ole enam hermeetiline. OÜ S 12.

veebruari 2025 vastusega ei ole tõendatud, et keskküttetorud olid veest tühjaks lastud.

2. Puudutatud isik vaidleb avaldusele vastu ning palub jätta see rahuldamata.

Puudutatud isik nõustub, et 2024. a märtsi lõpus-aprilli alguses toimus leke, millega tekkis

korterile nr x kahju. Samas ei ole korteris nr x toimunud lekke põhjust ega lekke olemasolu

tuvastatud.

Avaldaja andmetel oli põhjuseks leke maja küttesüsteemis. Seda väidet ei kinnita ükski

avaldaja tõend. Avaldaja esitatud fotodelt ei nähtu, kust vesi korterisse tekkis ega ka see, et

veelekke põhjuseks oli maja küttesüsteem. Ka korteri ülevaatusakti kohaselt: „küttetorustiku

leke kusagilt ülemiselt korruselt“ ja „leke arvatavasti siis x korruse korteris asuvast

küttesüsteemist“, viitavad, et tegemist on üksnes oletusega ja täpset põhjust ei tuvastatud.

Avaldaja ei ole kontrollinud korterite püstikute seisukorda koos korteriühistuga. Seega ei ole

avaldaja tõendanud, et korteriühistu vastutab kahju tekitamise eest.

Puudutatud isik selgitas, et tegemist on 4-korruselise kortermajaga, mille 2.-4. korrusel asuvad

eluruumid. Maja põhikommunikatsioonid (soojussõlm ja keskküttetorud) paikenvad

horisontaalselt. Vertikaalne püstik läbib kortereid nr x, x ja x. Maja projekti järgi oli

kütteallikaks keskküte.

Kõik korterid on läinud üle lokaalküttele, sh elektriküttele. Kõigis korterites on keskküte välja

lülitatud. Seetõttu paigaldati kortereid läbivatele püstikutele umbäärikud ja kraanid. Torud

kuivatati läbi, vesi valati välja. Püstikud lülitati maja keskküttesüsteemist välja. Vastavad tööd

tegi OÜ S 2013. a augustis-septembris. Alates 2013. a septembrist on kortereid nr x, x ja x

läbivad püstikud, mis kuuluvad maja keskküttesüsteemi hulka, täielikult isoleeritud ja vett

nendes ei ole. Seega ei saanud teise ja kolmanda korruse vahel asuv keskkütte toru lekkida.

Korteriühistu väiteid tõendavad OÜ S 12. veebruari 2025 selgitused, mille kohaselt: „/…/

tehtud tööd hõlmasid keldrikorrusel kogu töötava keskküte süsteemist vee välja valamist. Kui

Osaühing’u S poolt tööde teostamise ajal, korterite nr x, x ja x keskkütesüsteemi püstikud ei

olnud maja keskkütesüsteemist väljas siis tuleb eeldada, et ka nendest püstikutest oli vee välja

valatud/…/“. Puudutatud isik märgib, et tööde lõppedes täideti maja keskküttesüsteem taas

veega. Selleta süsteem töötada ei saa. Seejärel tegi OÜ S torude surveteimi. Pärast seda

keskküttesüsteemi tööga probleeme ei olnud. Seda kinnitab OÜ S esindaja: „/…/ tehtud tööd

hõlmasid keldrikorrusel kogu töötava keskküte süsteemist vee välja valamist, järgnevalt

keldrikorrusel horisontaalse keskkütesüsteemi osa (mitte vertikaarsed püstikud)

renoveerimistööde teostamist ning peale seda kogu töötava keskküte süsteemi veega

tagasitäitmist“. Seejuures selgitas selgelt, et: „/…/ tehtud tööde lõppedes olid tehtud ka

survestustööd ning kohe ega hiljem (2 aastase garantiiperioodi ja hilisema üle 10 aastase

perioodi jooksul) pretensioone ei olnud, arve oli ka nõuetekohaselt kinni makstud“.

Tulenevalt OÜ S esindaja vastusest ei saa ta täpselt öelda, kas kortereid nr x, x ja x läbivaid

torustikke täideti ka veega, kuid oletab, et kui selle ajani ei olnud need suletud, olid need

täidetud veega ja teostatud survestustööd.

Kuid korteriühistu käsutuses on foto (nr 5, dtl 138), mille korteriühistu juhatuse liikmed tegid

peale tööde tegemist. Sellel fotol on selgelt näha, et kortereid nr x, x ja x läbivate püstikute

torud olid lahti keeratud ja maja vertikaalse keskküttesüsteemiga ühendamata. See tähendab,

et hetkeks, mil OÜ S lõpetas tööd, oli püstik välja lülitatud. Samuti on see kaudselt tõendatav

avaldaja fotodega, mis olid tehtud korteris nr x peale veeleket. Ühelgi fotol ei ole näha

keskküttetorusid (püstikuid) või radiaatoreid. Järelikult olid torud remonditööde ajal suletud ja

korteriomanik ei saanud püstikut avada ega sulgeda.

Korteriühistu hinnangul on kindel, et tööde alguseks oli kortereid nr x, x ja x läbivast

püstikust vesi välja valatud. Tööde lõppedes püstikut maja keskküttesüsteemiga ei ühendatud.

Avaldaja ei ole tõendanud, et korterile tekitas kahju korteriühistu. Avaldaja dokumentidest

nähtub, et ei ole teada, kust ja kelle süül kahjustatud korterisse niiskus tekkis. Korteriühistu

leiab, et kuna lekke põhjust ei ole tuvastatud, siis ei ole seost korteriühistu tegevuse ja lekke

vahel. Seega ei kohaldu ka Riigikohtu praktika asjades nr 2-18-13649, 2-19-9543 ja 2-19-

9500. Riigikohtu praktika ei tähenda automaatset korteriühistu vastutust ega vabasta

kannatanut tõendada korteriühistu süü.

KOHTU SEISUKOHT

3. Kohus leiab, et avaldus tuleb rahuldada.

4. Avaldaja nõuab korteriühistult kahju hüvitamist seoses 1. aprillil 2022 veelekkega korteris

asukohaga Tuuslari tn 22-x, Kohtla-Järve linn, Ida-Viru maakond, millega tekitati viidatud

korterile kahju.

Avaldaja on tõendanud, et korter nr x oli kindlustatud avaldaja juures (dtl 31-33). Avaldaja on

korteriomanikule kahju hüvitanud (dtl 34). Avaldajale on seega VÕS § 492 lg 1 alusel üle

läinud korteriomaniku nõue kahju tekitaja vastu. Avaldaja leiab, et korterile nr 1 tekitatud

kahju eest vastutab korteriühistu.

5. Korteriomanike kaasomandi osast lähtunud kahju hüvitamist võib kahjustatud korteri

omanik või tema asemel kindlustusandja nõuda korteriomanikult, korteriühistult ja muult

isikult, kes on oma kohustusi rikkunud (VÕS § 115 lg 1), rikkumine ei ole vabandatav (VÕS

§ 103 lg 1), korteriomanikule on tekkinud kahju (VÕS § 127 lg 1, § 128), mis on hõlmatud

rikutud kohustuse kaitse-eesmärgiga (VÕS § 127 lg 2), ning rikkumise ja kahju vahel on

põhjuslik seos (VÕS § 127 lg 4).

6. Kohtul tuleb asja läbivaatamisel tuvastada kahju põhjus. Avaldaja esitatud ülevaatusakti

kohaselt oli tegemist „küttetorustiku lekkega kusagilt ülemiselt korruselt“ (dtl 8). Avaldaja

tõenditena esitatud fotodelt (dtl 10-17) ei nähtu lekke põhjust (nt katkist või lekkivat toru).

Küll aga on viidatud fotodelt näha korteri nr x seintel ja laes olev niiskus. Puudutatud isik ei

ole vaidlustanud asjaolu, et korteris nr x oli niiskus ega seda, et vesi märtsi lõpus-aprilli

alguses korterisse lekkis (dtl 42). Samuti puudub kohtul alus kahelda, et tegemist on korteris

nr x tehtud fotodega, sest ka puudutatud isik tugineb nendele oma seisukohas (dtl 131).

Kahjustatud korteri omanik kinnitas kahjuteates ja e-kirjas avaldajale (dtl 52-53, tõlked dtl

50), et lekkis küttesüsteemitoru ning ülemises korteris ei olnud veeleket. Vaidlust ei ole, et

korteri nr x kohal on korter nr x. Korteriühistu kinnitas istungil, et ülemise korteri omanikul

probleeme ei olnud (dtl 95). Kohus leiab, et eelnev koosmõjus kinnitab, et korteris nr x oli 1.

aprillil 2022 leke, mis põhjustas korteris nr x seintel, laes ja aknal niiskuskahjustused.

7. Avaldaja selgitas istungil, et lekke põhjust täpsemalt välja ei selgitatud ning seina/lage lahti

ei võetud (dtl 94). Samas ei ole menetlusosalised toonud kohtu ette asjaolusid, et leke oleks

olnud jätkuv ning lekke põhjus oleks tulnud likvideerida. Seega ei ole kohtu hinnangul

avaldajale ette heidetav, et lõppenud või katkenud lekke põhjuse tuvastamiseks seina lahti ei

võetud. Seina avamine oleks ilmselt põhjustanud ka hüvitatavate remondikulude suurenemise.

Avaldaja on esitanud korteri nr x omaniku selgituse, et küttesüsteemi püstikud on peidetud

spetsiaalsetesse kanalitesse seinte sisse (dtl 53, tõlge dtl 50). Ka kahju teates on korteri nr x

omanik märkinud, et lekib küttetoru teise ja kolmanda korruse vahel (dtl 52, tõlge dtl 50).

Puudutatud isik ei vaidle vastu sellele, et korteri nr x seinas/laes küttesüsteemipüstik on.

Puudutatud isik tugineb ka ise sellele, et korteri nr x seina sees on keskküttepüstik, kuid selles

ei ole/ei saanud olla vett (vt nt dtl 59, 131). Eelnevaga on menetlusosaliste esitatud asjaolusid

ja tõendeid kogumis hinnates tuvastatav, et korteri nr x seinas on keskküttepüstik.

8. Puudutatud isik leiab, et vesi ei saanud pärineda korteri nr x seinast olevast

küttesüsteemipüstikust, sest sellest on vesi välja valatud 2013. aastal. Kohus selgitas

puudutatud isikule, et tal tuleb enda vastavat väidet tõendada (dtl 98).

Puudutatud isik väidab, et kortermaja, sh korterid nr x, x ja x ei kasuta kütteks kortermajas

olevat keskküttesüsteemi. Seda kinnitavad kohtu hinnangul ehitusregistri väljavõtted (dtl 62-

67), millest nähtub, et korteritel on elektriotseküte ja korteril nr x ka lisaks soojuspump.

9. Puudutatud isik selgitas, et lokaalküttele üleminek ja keskkütte väljalülitamine toimus

2013. aastal, mil OÜ S tööde käigus paigaldati kortereid läbivatele püstikutele „umbäärikud

ja kraanid“. Avaldaja on oma väite kinnituseks esitanud OÜ-ga S sõlmitud töövõtulepingu

(dtl 69-71), hinnapakkumise (dtl 68, tõlge dtl 85) ja tööde üleandmis-vastuvõtmisakti (dtl 72).

Samuti esitas OÜ S selgitused (dtl 122-123) ja puudutatud isik esitas fotod (dtl 134-138)

kortermaja keldrikorruse torustikust. Töövõtulepingust ja hinnapakkumisest nähtub, et tööd

telliti liiniseadeventiili Comap (22 tk) paigaldamiseks.

Puudutatud isik väidab lisaks, et 2013. a tööde käigus kuivatati torud (sh korterit nr x läbiv

püstik) ja vesi lasti välja. Samas väidab puudutatud isik mõnevõrra vastuoluliselt, et tööde

lõpuks täideti küttesüsteemitorustik taas veega ning (kesk)küttesüsteem toimib alates 2013. a

oktoobrist korralikult (dtl 131).

Töövõtulepingust ega sellele lisatud hinnapakkumisest ei nähtu, et torudest (mh korteri nr x

keskküttetorust) oleks vesi välja lastud. Samuti ei kinnita küttesüsteemis vee puudumist OÜ S

12. veebruari 2025 vastus kohtunõudele (dtl 122-123). OÜ S kinnitas, et 2013. a töid

kortermajas tehti, kuid hõlmasid keldrikorrusel kogu töötava keskküttesüteemist vee välja

valamist ning eelduslikult lasti vesi välja ka püstikutest. Tööde lõpuks täideti aga püstikud

suure tõenäosusega taas veega, kui need olid tööde ajal töötava keskküttesüsteemi osaks (dtl

123). Korterisiseseid töid OÜ S ei teinud ning ei saa kinnitada, kas korteritest nr x, x ja x olid

tööde tegemise ajal vee väljavalamist takistavad asjaolud (dtl 122). Ka väidab puudutatud isik

ise, et tööde lõppedes täideti maja keskküttesüsteem taas veega (dtl 130 ja 123).

Kohus ei nõustu puudutatud isikuga, et tema esitatud fotodelt (dtl 134-138) tuleb järeldada, et

keskküttetorustikus vett pärast 2013. a töid ei olnud. Puudutatud isik väidab, et foto nr 5 on

tehtud vahetult pärast tööde tegemist, kuid fotol on kuupäev „2024.10.31“ (dtl 138), millest

järeldub, et foto on tehtud 31. oktoobril 2024. Fotodelt on tuvastatav, et osa torusid on n-ö

lahti ühendatud. Isegi, kui eeldada, et tegemist on vaidlusaluse kortermaja

keskküttetorustikuga, mille kaudu suunatakse vett korteri nr x seinas asuvasse püstikusse, ei

ole nende fotode alusel võimalik tuvastada, kas kahju juhtumi ajal (1. aprill 2022) oli korteri

nr x seinas asuvas keskküttetorus vesi (sh nt jääkvesi).

Eelnevat kogumis arvestades, on tõendamata puudutatud isiku väited, et OÜ S tööde alguseks

oli kortereid nr x, x, x läbivaid püstikust vesi välja valatud, tööde lõppedes püstikut maja

keskküttesüsteemiga ei ühendatud ning vesi ei saanud püstikust korterisse nr x valguda.

Kuivõrd OÜ S kinnitas, et 2013. a tehti töid üksnes keldrikorrusel, siis ei tõenda ka nende

selgitused (mis on seda küsimust puudutavas osas suuresti oletused/eeldused või kirjeldused,

kuidas oleks pidanud olema), et korterit nr x läbivast keskküttepüstikus (jääk)vett ei olnud.

10. Kohus leiab, et eeltoodud asjaolusid ja tõendeid kogumis hinnates on tuvastatav, et kahju

pärines korteri nr x seina sees asuvast keskküttetorustikust. Korteriomandite ühiseks

kasutamiseks vajalikud seadmed, mis on üks tervik ega saa olla jaotatud osadeks, on

korteriomanike kaasomandis sõltumata sellest, kas need asuvad korteriomandi reaalosas või

mitte (RKTKm 09.03.2022, 2-19-9543/48, p 14). Keskküttetorustik on seega korteriomanike

kaasomandis.

Puudutatud isik ei ole esitanud oma versiooni ega selgitust selle kohta, kust mujalt võis vesi

kahjustatud korterisse tungida. Puudutatud isik ei väida ka seda, et veekahju oleks

põhjustanud teine korteriomanik, st veeleke oleks pärinenud mõne teise korteri eriomandi

piirest, või selle oleks põhjustanud kahjustatud korteri omanik ise. Puudutatud isik viitas

istungil, et võimalik on, et korteri nr 1 omanik tekitas endale ise veekahju, kuid ei ole kohtu

ette toonud sellega seoses täpsemaid asjaolude kirjeldusi ega tõendeid.

11. Korteriühistul on kaasomandiosa korrashoiukohustus, sh kohustus hoida kaasomandis

olev küttesüsteem sellises korras, et sellest ei teki lekkeid. Kui kahjustav asjaolu lähtus

kaasomandi piirest, saab eeldada, et korteriühistu rikkus oma kohustust ja see rikkumine ei

olnud vabandatav.

Kohtu hinnangul hõlmab eelkirjeldatud korteriühistu korrashoiukohustus ka seda, et kui

kortermajas loobutakse kaasomandiosa keskküttesüsteemi kasutamisest, siis tuleb tagada, et

kasutuses mitteolev küttesüsteem ei põhjustaks kortermajas lekkeid või muud kahju.

Kuna eespool on tuvastatud, et veeleke lähtus korteriomanike kaasomandi osast, pidi

puudutatud isik vastutusest vabanemiseks tõendama, et ta ei ole oma kohustust rikkunud või

rikkumine on vabandatav (VÕS § 115 lg 1 ja § 103 lg 1, vt ka RKTKo 19.03.2021,

2-18-13649/57, p 21). Ebaõige on seega puudutatud isiku väide, et korteriühistu süüd pidi

tõendama avaldaja.

Puudutatud isiku esiletoodud asjaoludest nähtub, et korteriühistu on kaasomandi

korrashoiukohustust täitnud sellega, et tellis 2013. aastal tööd, millega paigaldati

keskküttetorustikule ventiilid. Puudutatud isiku väitel oli tööde eesmärk lülitada kortereid

läbivad püstikud maja keskküttesüsteemist välja. Vaidlust ei ole, et sellised tööd toimusid

(vaidlus oli üksnes selles, kas kortereid läbivatesse püstikutesse jäi vesi). Kohtu hinnangul on

tõendatud (töövõtuleping dtl 69, hinnapakkumine dtl 68, tööde üleandmisakt dtl 72,

ehitusregistri väljavõtted dtl 62-67, fotod keldriruumist dtl 134-138, OÜ S 12. veebruari 2025

vastus dtl 122-123), et korteriühistu on kasutuses mitteoleva küttesüsteemi

korrashoiukohustust täitnud. Puudub alus arvata, et ventiilide paigaldamise eesmärk oleks

olnud muu, kui lülitada küttesüsteem kasutusest välja.

12. Kahjustatud korteri omanikule kahju hüvitanud kindlustusandja saab nõuda korteriühistult

kahju hüvitamist ka siis, kui korteri omanikule on tekkinud kahju korteriomandite kaasomandi

osa esemest ja ükski korteriomanik ega korteriühistu ei ole oma kohustusi rikkunud.

Korteriühistul on pärast kahju hüvitamist VÕS § 137 lg 2 alusel õigus esitada tagasinõue

isikute (sh korteriomanike) vastu, kes olid sama kahju põhjustamise eest kaasvastutajad

kannatanu ees (RKTKo 19.03.2021, 2-18-13649, p 18; RKTKm 09.03.2022, 2 19-9543, p-d

15, 18; 30.03.2023, 2-19-9500, p 16).

KrtS § 12 lg-st 2 tulenevalt peavad korteriomanikud omavahelistes suhetes, samuti suhetes

korteriühistuga järgima hea usu põhimõtet ja arvestama üksteise õigustatud huve. Sama

põhimõte tuleneb kaasomanikevahelistes suhetes üldiselt AÕS § 72 lg 5 teisest lausest.

Kuivõrd kaasomandisse kuuluva esemega seotud kasu kuulub AÕS § 71 lg 2 kohaselt

kaasomanikele ühiselt ning kaasomandi esemega seotud riske valitsevad kaasomanikud

ühiselt, siis tulenevalt KrtS § 12 lg-st 2 ja AÕS § 72 lg 5 teisest lausest kannavad nad ühiselt

ka kaasomandi esemega seotud riskide realiseerumisega seotud kahju sõltumata sellest, kas

sellise kahju kandjaks on kolmas isik (VÕS § 1059) või üks kaasomanikest (KrtS § 12 lg 2 ja

AÕS § 72 lg 5 teine lause). AÕS § 75 lg 1 järgi kannavad kaasomanikud sellist kahju

omavahelises suhtes vastavalt kaasomanikule kuuluva osa suurusele. Kahju all, mida

korteriomanikud kannavad ühe kaas- või korteriomaniku ees ühiselt, tuleb KrtS § 12 lg 2 ja

AÕS § 72 lg 5 teise lause mõttes mõista kahju, mis tekib korteriomandite kaasomandi osa

esemest kui tervikust lähtuvalt ühe korteriomaniku korteriomandi eriomandi esemele ning

tema ainukasutusse antud kaasomandi esemele. Sellest tulenevalt saab korteriomanik, kelle

korteriomandi eriomandi esemele ning tema ainukasutusse antud kaasomandi esemele on

tekkinud kahju tulenevalt korteriomanike kaasomandi esemest, mis ei ole tingitud mõne

üksiku korteriomaniku ega korteriühistu kohustuse rikkumisest, nõuda selle kahju hüvitamist

teistelt korteriomanikelt korteriühistu kaudu KrtS § 12 lg 2 ja AÕS § 72 lg 5 teise lause alusel.

Kuivõrd kohus on eespool tuvastanud, et ükski korteriomanik ei ole oma kohustusi rikkunud,

samuti on korrashoiukohustust täitnud puudutatud isik (korteriühistu), võib kindlustusandja

(VÕS § 492 lg 1 alusel kahjustatud korteriomaniku asemel) nõuda kahju hüvitamist teistelt

korteriomanikelt korteriühistu kaudu.

13. Avaldaja palub hüvitada kahju 2282,44 eurot.

VÕS § 127 lg 1 järgi on kahju hüvitamise eesmärk on kahjustatud isiku asetamine olukorda,

mis on võimalikult lähedane olukorrale, milles ta oleks olnud, kui kahju hüvitamise kohustuse

aluseks olevat asjaolu ei oleks esinenud.

VÕS § 127 lg 2 järgi ei hüvitata kahju ulatuses, milles kahju ärahoidmine ei olnud selle

kohustuse või sätte eesmärgiks, mille rikkumise tagajärjel kahju hüvitamise kohustus tekkis.

KrtS § 12 lg 2 ning AÕS § 72 lg 5 teise lause ja § 75 lg 1 järgi on kahjustatud

korteriomanikule hüvitatavaks kahjuks eelkõige kahjustatud korteriomaniku korteriomandi

eriomandi eseme ning tema ainukasutusse antud kaasomandi eseme senise seisundi

taastamiseks mõistlikult vajalikud kulud (s.o ehitise osade parandamine, asendamine ja

siseviimistlus). Selle sätte alusel hüvitatava kahju ärahoidmine on hõlmatud KrtS § 12 lg 2

ning AÕS § 72 lg 5 teise lause ja § 75 lg 1 kaitse-eesmärgiga. Muu kahju (nt eriomandi piires

olevatele vallasasjadele tekkinud kahju) hüvitatakse kohustuse rikkumise korral (vt ka

RKTKo 19.03.2021, 2-18-13649/57, p 19).

Avaldaja tõendab kahju suurust S A OÜ arvega nr x (dtl 19), mille kohaselt on remonttööde

kulu 2282,44 eurot. Samuti hinnapakkumisega samas ulatuses, milles on kirjeldatud tehtavaid

töid ja materjale (dtl 18). Nendest tõenditest nähtub, et tegemist on korteri taastamisega

seotud kuludega materjalile ja tööle. Avaldusest ega selle lisadest ei nähtu, et puudutatud

isikult nõutav kahjuhüvitis hõlmaks nt vallasasjadele vms kulu, mis ei ole hõlmatud KrtS § 12

lg 2 ning AÕS § 72 lg 5 teise lause ja § 75 lg 1 kaitse-eesmärgiga. Puudutatud isik ei ole

kahju hüvitise suurusele vastu vaielnud.

Kohus leiab eelneva põhjal, et tegemist on põhjendatud ja tõendatud kahjuga. Kohtu

hinnangul on tegemist ettenähtava (VÕS § 127 lg 3) kahjuga. Samuti on tõendatud, et korteris

nr x ei oleks tulnud hinnapakkumises märgitud töid teha, kui sinna ei oleks lekkinud

korteriomanike kaasomandi osast vett/niiskust (VÕS § 127 lg 4).

Eeltoodust tulenevalt tuleb puudutatud isikult avaldaja kasuks välja mõista kahjuhüvitise

2282,44 eurot.

14. Avaldaja nõuab puudutatud isikult 2282,44 eurolt viivist alates 22. jaanuarist 2024 kuni

kohustuse kohase täitmiseni. Avaldaja esitas puudutatud isikule nõude 11. jaanuaril 2024 ning

palus kahju hüvitada 10 päeva jooksul tagasinõude saamisest (dtl 20). 10 päeva möödus 21.

jaanuaril 2024, mis oli pühapäev. Seega on avaldaja tõendanud, et nõue muutus

sissenõutavaks 22. jaanuarist 2024 (tsiviilseadustiku üldosa seaduse § 136 lg 8).

Avaldaja palub viivisemäära alusena kohaldada VÕS § 113 lg 1 teist lauset. Seega kuulub

kohtulahendi tegemise seisuga (3. aprill 2025) VÕS § 113 lg 1 teise alusel puudutatud isikult

avaldaja kasuks väljamõistmisele viivis 330,91 eurot (arvutatud viivisekalkulaatoriga).

Samuti kuulub väljamõistmisele alates 4. aprillist 2025 sissenõutavaks muutuv viivis VÕS §

113 lg 1 teises lauses sätestatud määras kuni põhivõla kohase täitmiseni.

15. Kuivõrd kohus rahuldab avalduse täies ulatuses, on kohtu hinnangul õiglane, kui

menetluskulud kannab puudutatud isik (TsMS § 172 lg 1).

TsMS § 174 lg 1 sätestab, et menetluskulude rahalise suuruse määrab menetluskulude jaotuse

alusel vajalikus ja põhjendatud ulatuses kindlaks asja menetlev kohus samas tsiviilasjas,

millega seoses kulud tekkisid. Kohus määrab menetluskulude rahalise suuruse kindlaks ka

siis, kui menetlusosalised ei esita menetluskulude kindlaksmääramise taotlust, võttes aluseks

menetluskulude nimekirja või tsiviilasja materjalid.

Avaldaja esitas 19. märtsil 2025 menetluskulude nimekirja, mille kohaselt koosnevad avaldaja

menetluskulud avalduselt tasutud riigilõivust 50 eurot ja esindajakuludest 1521 eurot. Kohtu

hinnangul on riigilõiv 50 eurot põhjendatud ja vajalik kulu (riigilõivu seaduse § 59 lg 5).

Avaldajat esindas lepinguline esindaja tunnihinnaga 169 eurot (ilma käibemaksuta). Kohtu

hinnangul ei ületa kostja lepingulise esindaja tunnitasu määr oluliselt keskmist sarnase

õigusteenuse eest makstavat tasu (vt ka Riigikohtu 11. veebruari 2015 määrus tsiviilasjas nr

3-2-1-115-14, p 14).

16. Avaldaja menetluskulude nimekirja kohaselt osutas puudutatud isiku lepinguline esindaja

menetluses õigusabi kokku 9 h kokku 1521 eurot, s.o:

-

alusdokumentidega tutvumine, analüüs, avalduse ettevalmistamine, koostamine, lisade

kogumine, komplekteerimine, kohtule esitamine (2 h);

-

puudutatud isiku 10. oktoobri 2024 seisukohaga tutvumine, avaldaja 30. oktoobri 2024

seisukoha koostamine (1 h);

-

puudutatud isiku 6. detsembri 2024 seisukohaga tutvumine, avaldaja 9. detsembri

2024 seisukoha koostamine (1 h);

-

14. jaanuari 2025 kohtuistungiks valmistumine ja osalemine (1,5 h);

-

puudutatud isiku taotlusega tutvumine ja avaldaja seisukoha esitamine (1 h);

-

puudutatud isiku 3. veebruari 2025 seisukohaga tutvumine, OÜ S vastusega

tutvumine, avaldaja 7. veebruari 2025 seisukoha koostamine (2 h);

-

menetluskulude nimekirja koostamine (0,5 h).

Tulenevalt TsMS § 174 lg-st 8 määrab kohus esindajakulud menetluskuludena kindlaks hagita

menetluse sätete kohaselt, st uurimisprintsiibist lähtudes. Kohtule on antud lai kaalutlusruum

lepingulise esindaja kulude hüvitamise piiramisel. Riigikohus on rõhutanud, et kohus teeb

kaalutlusotsuse eelkõige õigusabile kulunud aja ja keerukuse hindamise osas. TsMS § 175 lg

1 kohaselt on menetlusosalist esindanud lepingulise esindaja kulude põhjendatuse ja

vajalikkuse hindamine kohtu kaalutlusotsus (RKTKm 08.03.2017, 3-2-1-177-16, p 13).

Kohtul ei ole õigusabile tehtud kulutuste põhjendatuse ja vajalikkuse hindamisel kohustust

analüüsida minutilise täpsusega iga üksiku õigusabitoimingu põhjendatust ja vajalikkust

eraldi.

Arvestades, et tegemist oli vähese õigusliku keerukusega vaidlusega, menetluse käiku,

toimunud kohtuistungit, avaldaja menetlusdokumentide vähest sisu, vähest mahtu ning

esitatud tõendeid, puudutatud isiku esitatud menetlusdokumentide sisu ja mahtu, ei ole kohtu

hinnangul põhjendatud ja vajalik kõigi avaldaja menetlusdokumentide koostamiseks märgitud

ajakulu. Kohtu arvates on avaldaja esindaja märgitud toimingute osas põhjendatud ajakulu 7 h

30 min. Kohus arvestab seejuures ka avaldaja lepingulise esindaja võrdlemisi kõrget

tunnitasu, millest tulenevalt võib oodata temalt efektiivsemat tööd ja ajakasutust.

17. Eeltoodust tulenevalt loeb kohus puudutatud isiku põhjendatud ja vajalikuks

esindajakuluks 1267,50 eurot käibemaksuga (7 h 30 min × 169 eurot/h).

18. Kohus mõistab avaldajalt puudutatud isiku kasuks menetluskulude katteks välja 1317,50

eurot (1267,50 + 50). Rahuldamisele kuulub puudutatud isiku taotlus mõista avaldajalt

menetluskulud välja koos lisanduva viivisega võlaõigusseaduse § 113 lg 1 teises lauses

märgitud ulatuses (TsMS § 177 lg 4).

Vastavalt avaldaja taotlusele (dtl 144) märgib kohus TsMS § 445 lg 1 alusel, et puudutatud

isikult avaldaja kasuks väljamõistetud menetluskulud tuleb puudutatud isikul kanda Julianus

Inkasso OÜ arvelduskontole nr xxx viitenumbriga xxx.

(digitaalselt allkirjastatud)