2-22-19092/34 · Tallinna Ringkonnakohtu tsiviilkolleegium

K O H T U O T S U S

EESTI VABARIIGI NIMEL

Kohus

Tallinna Ringkonnakohus

Kohtukoosseis

Peeter Pällin, Kairi Piirisild ja Neve Uudelt

Otsuse tegemise aeg ja koht

28.03.2025, Tallinn

Kohtuasja number

2-22-19092

Kohtuasi

I.D hagi U.W vastu kaasomandi lõpetamiseks

U.W

vastuhagi I.D vastu kaasomandi

lõpetamiseks

Vaidlustatud kohtulahend

Pärnu Maakohtu 13.12.2023 a otsus

Kaebuse esitaja ja liik

U.W apellatsioonkaebus

Apellatsioonkaebuse hind

3500 eurot

Menetlusosalised ja nende

esindajad ringkonnakohtus

Hageja I.D (isikukood XXX), lepinguline esindaja

vandeadvokaadi abi Ivo Kallas

Kostja U.W (isikukood XXX), lepinguline esindaja

vandeadvokaat Yulia Zaitseva

Menetluse liik

Asja läbivaatamine 27.02.2025. a istungil

RESOLUTSIOON

1. Tühistada Pärnu Maakohtu 13.12.2023 a otsus menetluskulude jaotuse,

kindlaksmääramise ja viivise osas ning teha tühistatud osas uus otsus, millega jätta

maakohtu menetluskulud poolte endi kanda.

2. Jätta maakohtu otsus muus osas muutmata.

3. Rahuldada U.W apellatsioonkaebus osaliselt.

4. Jätta ringkonnakohtu menetluskuludest 95% U.W kanda ja 5% I.D kanda.

5. Määrata U.W ringkonnakohtu menetluskulude suuruseks 112,50 eurot.

6. Määrata I.D ringkonnakohtu menetluskulude suuruseks 2508,86 eurot.

7. Tasaarvestada pooltelt vastastikku väljamõistetud menetluskulud (resolutsiooni p-

d 5 ja 6) ning tasaarvestuse tulemusena mõista U.W-lt I.D kasuks välja

menetluskulud 2396,36 eurot, samuti viivis menetluskuludelt võlaõigusseaduse §

2-22-19092

113 lg 1 teises lauses sätestatud määras alates kohtumääruse jõustumisest kuni

menetluskulude täieliku tasumiseni.

8. Sõnastada kohtuotsuse tervikresolutsioon järgmiselt:

8.1. Rahuldada I.D hagi U.W vastu ja jätta U.W vastuhagi I.D vastu

rahuldamata.

8.2. Lõpetada I.D ja U.W kaasomand kinnistule asukohaga XXX (registriosa nr

XXXXXXX) ja müüa kinnistu avalikul enampakkumisel kohtutäituri

vahendusel alghinnaga 100 000 eurot ning jaotada enampakkumise tulemina

saadud rahast ½ I.D-le ja ½ U.W-le .

8.3. Jätta maakohtu menetluskulud poolte endi kanda ning ringkonnakohtu

menetluskuludest 95% U.W kanda ja 5% I.D kanda.

8.4. Määrata U.W ringkonnakohtu menetluskulude suuruseks 112,50 eurot.

8.5. Määrata I.D ringkonnakohtu menetluskulude suuruseks 2508,86 eurot.

8.6. Tasaarvestada pooltelt vastastikku väljamõistetud menetluskulud ning

tasaarvestuse tulemusena mõista U.W-lt I.D kasuks välja menetluskulud

2396,36 eurot, samuti viivis menetluskuludelt võlaõigusseaduse § 113 lg 1

teises lauses sätestatud määras alates kohtumääruse jõustumisest kuni

menetluskulude täieliku tasumiseni.

Edasikaebamise kord ja kohtu selgitused

Otsuse peale võib Riigikohtule esitada kassatsioonkaebuse 30 päeva jooksul alates otsuse

kassaatorile kättetoimetamisest, kuid mitte pärast viie kuu möödumist otsuse avalikult

teatavaks tegemisest.

Hagimenetluses võib menetlusosaline Riigikohtus menetlustoiminguid teha ning avaldusi ja

taotlusi esitada üksnes vandeadvokaadi vahendusel. Menetlusosaline võib ise esitada

Riigikohtule menetlusabi saamise taotluse, samuti esitada teise menetlusosalise kaebuse või

muu taotluse kohta seisukohti ja vastuväiteid. Kui menetlusosaline taotleb kassatsioonkaebuse

esitamiseks menetlusabi, tuleb kaebetähtaja kestel lisaks menetlusabi taotlusele esitada ka

kassatsioonkaebus.

ASJAOLUD JA MENETLUSE KÄIK

Hageja nõue ja selle aluseks olevad asjaolud

1. I.D (hageja) esitas 21.12.2022 Pärnu Maakohtule hagi U.W (kostja) vastu kaasomandi

lõpetamiseks. Hagiavalduse kohaselt on hageja ja kostja kaasomandis võrdsetes osades

kinnisasi asukohaga XXX (registriosa nr XXXXXXX). Kinnisasja kasutab kostja, hageja seda

ei kasuta.

1.1. Hageja palus müüa kinnisasi avalikul enampakkumisel kohtutäituri vahendusel

alghinnaga 100 000 eurot ning jaotada enampakkumise tulem võrdsetes osades. Alternatiivselt

palus hageja jätta kinnisasi kostjale ja panna kostjale kohustus maksta hagejale 75 000 eurot

või muu summa kohtu äranägemisel, kuid mitte vähem kui 60 000 eurot. Hageja palus

kohustada kostjat andma kinnistusraamatu kannete tegemiseks vajalikud nõusolekud.

2-22-19092

1.2. Hageja palus jätta vastuhagi rahuldamata. Kinnisasjal olev elamu on amortiseerunud ning

seda ei ole mõistlik ega võimalik ümber ehitada.. Asjatundja hinnangul maksab elamu

ümberehitamine kaheks korteriks 362 460 eurot, elamu renoveerimine maksab 355 260 eurot

ja uue elamu ehitamine 334 320.

1.3. Praegu kasutavad elamut kostja vanemad ja hageja ei saa oma osa kasutada. Hageja

hinnangul ei ole pooltevahelised suhted head, pooled on suhelnud vaid advokaatide

vahendusel. Kinnisasja ühine valdamine põhjustaks poolte vahel vaidlusi. Hageja ei soovi

elamu ümberehitamisse investeerida.

Kostja vastuväited

2. Kostja palus jätta hagi rahuldamata ja menetluskulud hageja kanda.

2.1. Kostja esitas vastuhagi, milles palus jaotada kinnisasi reaalosadeks (korteriomanditeks).

Kinnisasjal asub elamu, mida on võimalik ehitustehniliselt kaheks korteriks ümber ehitada.

Kortereid on võimalik eraldi kasutada.

2.2. Kostjal on kinnisasjaga emotsionaalne side, kinnisasja kasutavad kostja vanemad, kes on

pikka aega kinnisasja eest hoolitsenud. Elamu kasutamiseks on sõlmitud kasutuskord. Kostjal

on oma ossa eraldi sissepääs ja temale kuuluvad ruumid on eraldi kasutatavad.

Maakohtu otsus ja põhjendused

3. Pärnu Maakohus rahuldas 13.12.2023 a otsusega hagi ja lõpetas kaasomandi. Kohus

määras, et kinnisasi tuleb müüa avalikul enampakkumisel kohtutäituri vahendusel alghinnaga

100 000 eurot ning jaotada enampakkumise tulem võrdsetes osades. Maakohus jättis

vastuhagi rahuldamata ja menetluskulud kostja kanda ning määras menetluskulud rahaliselt

kindlaks.

3.1. Pooled vaidlevad, milline on õiglane kinnisasja jagamise viis asjaõigusseaduse (AÕS) §

77 lg 2 järgi. Pooled ei ole jagamise kokkulepet saavutanud ning praegu kasutab kinnisasja

kostja vanaema. Tuleb hinnata, kas kinnisasja võõrandamine enampakkumisel või

alternatiivselt jätmine kostja omandisse, kohustades kostjat tasuma hagejale hüvitist, on

kaasomanikke vähem piirav kui eriomandite moodustamise teel kinnistu reaalosadeks

jagamine.

3.2. Hageja on järjepidevalt väljendanud, et soovib kinnisasja müüa ega soovi enam olla

omanik. Kostja ei ole vaidlustanud hageja väidet, et kostjal ei ole vahendeid hagejale hüvitise

tasumiseks. Kostja elab Küprosel ning kasutab elamut harva. Kostjal ei ole vahendeid ega

huvi kinnisasja täielikuks omandamiseks. Seega on kõige otstarbekam müüa kaasomand

avalikul enampakkumisel.

3.3. Kostja väited reaalosade moodustamise kohta on vastuolulised. Asjatundja arvamus

kinnitab, et hoone on täielikult amortiseerunud ja hoone rekonstrueerimine, sealhulgas

ümberehitamine kaheks eraldiseisvaks korteriks ei ole tehniliselt ega majanduslikult mõistlik.

Ekspert soovitab kaaluda hoone lammutamist ja uue nõuetele vastava hoone rajamist. Hoone

on madala energiatõhususega ega vasta tänapäevastele nõuetele. Reaalosade moodustamine

nõuab igal juhul kulutusi ning hageja ei soovi neid teha. Osapoolte suhted ei ole head ja nende

plaanid maja suhtes on erinevad. Kostja emotsionaalne side kinnisasjaga ei ole hagejaga

võrreldes tugevam, sest kostja ise ei kasuta kinnisasja.

2-22-19092

3.4. Maakohus määras tsiviilkohtumenetluse seadustiku (TsMS) § 445 lg 1 järgi kindlaks

otsuse täitmise viisi selliselt, et kinnisasja müümisel enampakkumisel peab alghind olema 100

000 eurot. Menetluskulud jättis maakohus TsMS § 162 lg 1 järgi kostja kanda. Maakohus

määras menetluskulude rahaliseks suuruseks 3962,80 eurot.

Apellatsioonkaebus

4. Kostja esitas apellatsioonkaebuse, milles palub maakohtu otsuse tühistada ning teha uue

otsuse, millega jätta hagi rahuldamata ja vastuhagi rahuldada. Menetluskulud jätta hageja

kanda ning mõista need välja koos seadusjärgses määras viivisega.

4.1. Kaasomand tuleb lõpetada viisil, mis koormab kaasomanikke kõige vähem. Kinnisasja

reaalosadeks jagamine on võimalik. Ehitusregistri andmetel on hoone kahe korteriga elamu.

Hoonet on kasutatud kahe eraldiseisva korterina. Kostja palus jagada hoone korteriomanditeks

samal viisil, nagu sätestab kehtiv kasutuskord. Nii moodustuks kaks võrdse pinnaga

korteriomandit. Kasutuskorra lepingu sõlmisid 2008. a juunis kostja ema ja hageja ema.

4.2. Kostja ei soovi hoonet täielikult renoveerida olukorras, kus see on kaasomandis. Ekspert

MS arvamuse järgi on kahe korteri ehitamiseks vajalike minimaalselt vajalike tööde

maksumus 10 000 eurot.

4.3. Maakohus leidis ekslikult, et kostja side kinnisasjaga ei ole hagejaga võrreldes tugevam

ning, et kostja ei ole vaidlustanud hageja väidet, et kinnisasja turuväärtus on 100 000 eurot.

Kinnisasja müümisel kaotab kostja võimaluse kinnisasja kasutada. Muuhulgas rikutakse

kostja hingelist seost kinnisasjaga. Maakohus ei selgitanud, kuidas kinnisasja müümine

enampakkumisel kostja huve arvestab.

Vastustaja seisukoht

5. Hageja vaidleb apellatsioonkaebusele vastu, palub jätta selle rahuldamata ja menetluskulud

kostja kanda.

RINGKONNAKOHTU SEISUKOHT

6. Ringkonnakohus leiab, et maakohtu otsus tuleb tsiviilkohtumenetluse seadustiku (TsMS) §

657 lg 1 p 2 alusel tühistada osas, millega maakohus jättis menetluskulud kostja kanda.

Tühistatud osas tuleb teha uus otsus, millega jätta maakohtu menetluskulud poolte endi kanda.

Ülejäänud osas jääb maakohtu otsus muutmata. Apellatsiooniastme menetluskulu jäävad 5%

ulatuses hageja kanda ja 95% ulatuses kostja kanda.

7. Apellatsiooniastmes vaidlevad pooled kaasomandi lõpetamisel asja jagamise viisi üle.

Kaasomand tuleb lõpetada viisil, mis koormab kaasomanikke kõige vähem. Kohus peab

kaasomandi lõpetamise nõude lahendama poolte huvide kaalumisega, lähtudes õiglusest

(RKTKo 09.05.2006, 3-2-1-45-06, p 20). Kaasomandi lõpetamise nõude lahendamine poolte

huvide kaalumisega on kohtu diskretsiooniotsus, millesse kõrgema astme kohus saab sekkuda

üksnes juhul, kui kohus on ületanud diskretsioonipiire või oluliselt rikkunud menetlusõiguse

norme (vt nt RKTKo 10.04.2019, 2-17-9749/34, p 13).

8. Kolleegium on seisukohal, et maakohus on kõiki asjakohaseid kaasomanike huve kaalunud

ja põhjendatult leidnud, et kinnisasi tuleb müüa avalikul enampakkumisel. Maakohus järeldas

2-22-19092

õigesti, et kuigi hoonet on võimalik ümber ehitada kahe korteriga elamuks, ei ole see mõistlik

eelkõige kaasnevate kulude ja poolte erinevate huvide tõttu.

8.1. Seejuures ei nõustu kolleegium kostja etteheitega, et maakohus määras ebaõigesti

kindlaks kulu, mis tuleb kanda hoone ehitamisel kaheks eraldiseisvaks korteriks ja et eksimus

viis maakohtu valele lõppjäreldusele. Maakohus viitas asjatundja hinnangule, mille järgi

maksab elamu ümberehitamine kaheks korteriks 362 460 eurot, elamu renoveerimine maksab

355 260 eurot ja uue elamu ehitamine 334 320. Kolleegium ei mõista maakohtu arutluskäiku

selliselt, et maakohtu arvates on minimaalne kulutus kahe eraldiseisva korteri ehitamiseks 362

460 eurot. Viidatud argumendiga selgitas maakohus, et hoone on amortiseerunud ja selle

igasugune ümberehitamine või renoveerimine on ebamõistlik. Maakohus viitas otsuse p-s 12

ka MSi vastusele, et on võimalik teha üksnes hädapärased tööd (dtl 128), mille maksumus on

10 000 eurot.

8.2. Maakohus põhjendas õigesti, et hoone ümberehitamiseks kaheks eraldiseksvaks korteriks

tuleb kanda kulutusi ning hagejal puudub huvi investeerida elamusse, mida ta ise ei soovi

kasutada, arvestades, et kulutused ei tõsta elamu turuväärtust. Asjatundja MSi hinnangul

korterite eraldi kasutamiseks vajalikud tööd on loetletud arvamuse leheküljel 5 (dtl 83).

Kokkuvõtlikult leiab asjatundja, et tuleb parandada tuletõkestust ja renoveerida

elektrisüsteem. Nimetatud tööde maksumus oleks 10 000 eurot (vt eespool). Tuleb märkida, et

nende tööde tegemisel jääks elamu üldine seisukord samaks, elamu ei vastaks tänapäevastele

standarditele ega oleks hageja jaoks mõistlikult kasutatav.

8.3. Asjakohane on maakohtu kaalutlus, et poolte huvid on kinnisasja suhtes erinevad ja

poolte halva läbisaamise tõttu ei ole kokkulepete saavutamine tõenäoline. Kohtupraktikas on

selgitatud, et kuigi kaasomandi lõpetamiseks ei ole vaja olulist põhjust, saab kohus arvestada

kaasomandi lõpetamise viisi valikul mh poolte suhteid ja senist läbisaamist. Olukorras, kus

pooled ei ole saavutanud kinnisasja kasutamise kokkulepet, võib asja reaalosadeks jagamine

olla ebamõistlik ja kaasomanike huvide vastane (RKTKo 29.05.2012, 3-2-1-61-12, p 12).

9. Kuigi maakohus ei põhjendanud, miks tema hinnangul kostja hingeline side elamuga ei saa

olla suurem kui hagejal, ei mõjutaks see asjaolu kolleegiumi hinnangul lõpplahendust. Oluline

või lõpplahendust mõjutav eksimus ei ole ka see, et maakohus märkis ekslikult, et kostja ei

ole vaielnud vastu hageja väitele, et elamu väärtus on 100 000 eurot. Kostja loobus oma

taotlusest määrata ekspertiis kinnisasja turuväärtuse selgitamiseks, kuid ei andnud omapoolset

hinnangut kinnisasja väärtusele.

Menetluskulude jaotus ja kindlaksmääramine

10. Ringkonnakohus leiab, et maakohus jättis menetluskulud põhjendamatult kostja kanda.

Selles osas tuleb maakohtu otsus tühistada ja jätta uue otsusega maakohtu menetluskulud

poolte endi kanda. Apellatsioonkaebus tuleb menetluskulude jaotuse, kindlaksmääramise ja

menetluskuludelt väljamõistetud viivise osas rahuldada.

11. Maakohus juhindus menetluskulude jaotamisel ekslikult TsMS § 162 lg-st 1, mille

kohaselt kannab hagimenetluse kulud pool, kelle kahjuks otsus tehti. Praeguses asjas on nii

hageja hagis kui ka kostja vastuhagis taotlenud kaasomandi lõpetamist. Riigikohus on

kaasomandi lõpetamise asjades menetluskulude jaotamise kohta selgitanud, et kaasomand

lõpetatakse eelduslikult mõlema poole huvides ja menetluskulude jagamisel ei saa lähtuda

sellest, et kohus lõpetas kaasomandi ühe poole soovitud viisil. Riigikohus on seetõttu leidnud,

2-22-19092

et põhjendatud ja õiglane on jätta menetluskulud TsMS § 163 lg 1 alusel poolte endi kanda (vt

RKTKo 27.09.2010, 3-2-1-70-10, p 14).

12. Praegusel juhul ei ole põhjendatud jätta menetluskulusid kostja kanda üksnes seetõttu, et

kohus pidas kaasomandi jagamist põhjendatuks hageja, mitte kostja taotletud viisil. Kuna

kaasomandi jagamiseks esitasid hagi mõlemad pooled, on kaasomandi jagamine eelduslikult

mõlema poole huvides. Eelnevat arvestades tuleb maakohtu menetluskulud jätta TsMS § 163

lg 1 järgi poolte endi kanda.

13. Kuna maakohtu menetluskulud jäävad poolte endi kanda, ei ole vaja nende rahalist suurust

kindlaks määrata.

14. Ringkonnakohtu menetluskulude jaotamisel lähtub ringkonnakohus TsMS § 171 lg 1 ja §

163 lg 1 järgi apellatsioonkaebuse rahuldamise ulatusest. Kostja apellatsioonkaebus

rahuldatakse maakohtu menetluskulude jaotuse, kindlaksmääramise ja viivise osas ning

jäetakse vaidluse sisulist lahendamist puudutavas osas rahuldamata, mistõttu

apellatsioonkaebuse rahuldamise ulatus on ringkonnakohtu hinnangul ca 5%. Seega jäävad

poolte ringkonnakohtus kantud menetluskuludest 5% ulatuses hageja kanda ja 95% ulatuses

kostja kanda.

15. Kui menetlusosaline peab menetluskulude jaotust kindlaksmäärava kohtulahendi kohaselt

kandma teist menetlusosalist esindanud lepingulise esindaja kulud, mõistab kohus kulud

TsMS § 175 lg 1 järgi välja põhjendatud ja vajalikus ulatuses.

16. Hageja esitatud menetluskulude nimekirja järgi on tema apellatsioonimenetluse kuludeks

lepingulise esindaja kulud 2640,89 eurot (sh käibemaks). Nimekirjade kohaselt kulus hageja

lepingulisel esindajal apellatsioonimenetluse toimingutele kokku 11 tundi 44 minutit. Kostja

esindaja tunnitasu on 170 eurot (lisandub käibemaks), mis ei ületa õigusteenuse keskmist

tasumäära. Arvestades maakohtu otsuse, apellatsioonkaebuse ja vastuse sisu, on hageja

esindaja tehtud toimingud ja toimingutele kulunud aeg põhjendatud ja vajalik. Hageja kulust

jääb kostja kanda 95% ehk 2508,86 eurot.

17. Kostja esitas menetluskulude nimekirja, mille kohaselt on tal ringkonnakohtu menetluses

tekkinud menetluskulu 1647 eurot koos käibemaksuga. Menetluskulude nimekirja järgi on

kostja esindaja tunnitasu 150 eurot (lisandub käibemaks), mis ei ületa õigusteenuse keskmist

tasumäära. Lisandub tasu kohtuistungil osalemise eest ja riigilõiv 420 eurot, kokku 2250

eurot. Arvestades maakohtu otsuse, apellatsioonkaebuse ja vastuse sisu, on hageja esindaja

toimingud ja toimingutele kulunud aeg põhjendatud ja vajalik. Kostja kulust jääb hageja

kanda 5% ehk 112,50 eurot.

18. Kuna hagejal ja kostjal on vastastikused kohustused menetluskulude tasumisel, teeb

ringkonnakohus määruse resolutsioonis nende menetluskulude nõuete kohta vastavalt TsMS §

445 lg 1 teisele lausele tasaarvestuse. Tasaarvestuse tulemusena tuleb kostjalt hageja kasuks

välja mõista menetluskulud 2396,36 eurot (= 2508,86 – 112,5). Vastavalt hageja taotlusele

tuleb kostjal TsMS § 177 lg 4 järgi tasuda hüvitamisele kuuluvatelt menetluskuludelt alates

menetluskulude suurust kindlaks tegeva lahendi jõustumisest kuni täitmiseni

võlaõigusseaduse (VÕS) § 113 lg 1 teises lauses ettenähtud määras viivist.

(allkirjastatud digitaalselt)

Peeter Pällin, Kairi Piirisild, Neve Uudelt

2-22-19092