2-21-10060/56 · Tartu Ringkonnakohtu tsiviilkolleegium

K O H T U O T S U S

EESTI VABARIIGI NIMEL

Kohus

Tartu Ringkonnakohus

Kohtukoosseis

Triin Uusen-Nacke, Anneli Alekand, Andra Pärsimägi

Otsuse tegemise aeg ja koht

28. märts 2025, Tartu

Tsiviilasja number

2-21-10060

Tsiviilasi

Maavarud OÜ hagi Iriscorp Transport OÜ vastu

asjaõiguslepingu sõlmimiseks ja kinnistusraamatu

kannete tegemiseks vajalike tahteavalduste andmise

kohustamiseks

Iriscorp Transport OÜ vastuhagi Maavarud OÜ vastu

eelmärke kustutamiseks nõusoleku andmiseks

kohustamiseks

Apellatsioonkaebuse hind

39 000 eurot

Vaidlustatud kohtulahend

Tartu Maakohtu 19. jaanuari 2024 otsus

Kaebuse esitaja ja liik

Iriscorp Transport OÜ apellatsioonkaebus

Menetluse liik

Kirjalik menetlus

Menetlusosalised ja nende

esindajad

Apellant (kostja): Iriscorp Transport OÜ (registrikood

10210046), lepinguline esindaja vandeadvokaat Kalev

Pihlak

Vastustaja (hageja): Maavarud OÜ (registrikood

14533852), lepinguline esindaja advokaat Artur Maljukov

RESOLUTSIOON

1. Tühistada Tartu Maakohtu 19. jaanuari 2024 otsus osas, milles rahuldati hagi

täielikult ja kohustati Iriscorp Transport OÜ-d andma tahteavaldus, millega Iriscorp

Transport OÜ annab Tartu Maakohtu kinnistusregistri registriossa nr 3903904 kantud

kinnistu katastritunnusega 79601:001:1013 asukohaga Pihlaka tee 3, Kärevere küla,

Tartu vald, Tartumaa pindalaga 15,49 ha omandi üle Maavarud OÜ-le ning asendati

tahteavaldus kohtuotsusega (resolutsiooni p-d 1, 2 ja 3). Muus osas jätta maakohtu otsus

muutmata.

2. Jätta Iriscorp Transport OÜ apellatsioonkaebus rahuldamata ja menetluskulud

ringkonnakohtus Iriscorp Transport OÜ kanda.

3. Määrata kindlaks hüvitatavate menetluskulude rahaline suurus ning mõista Iriscorp

Transport OÜ-lt Maavarud OÜ kasuks välja apellatsioonimenetluse menetluskulu 1195

eurot ja 60 senti (koos käibemaksuga). Väljamõistetud menetluskuludelt tuleb alates

otsuse jõustumisest kuni kulude hüvitamiseni tasuda võlaõigusseaduse (VÕS) § 113 lg 1

teises lauses sätestatud määras viivist.

4. Lugeda kohtuotsuse resolutsioon tervikuna sõnastatuks järgmiselt:

4.1.

Rahuldada Maavarud OÜ hagi Iriscorp Transport OÜ vastu osaliselt.

4.2.

Kohustada Iriscorp Transport OÜ-d andma nõusolek Tartu Maakohtu

kinnistusregistri registriosa nr 3903904 teise jao omanikukande, mille kohaselt

kinnistu omanik Iriscorp Transport OÜ omanikuna kustutatakse ja lugeda

tahteavaldus tsiviilseadustiku üldosa seaduse § 68 lõike 5 alusel asendatuks käesoleva

jõustunud kohtuotsusega.

4.3. Jätta Maavarud OÜ hagi rahuldamata osas, milles taotleti Iriscorp Transport OÜ

kohustamist anda nõusolek omandi üleandmiseks ja omandi üleandmise

tahteavalduse asendamiseks kohtuotsusega.

4.4.

Jätta Iriscorp Transport OÜ vastuhagi rahuldamata.

4.5. Jätta jõusse Tartu Maakohtu 28. juuni 2021. a määrusega (muudetud 6. juuli 2021

määrusega) kohaldatud hagi tagamise abinõu käesoleva kohtulahendi täitmist

tagava abinõuna.

4.6. Jätta Maavarud OÜ menetluskulud maa- ja ringkonnakohtus Iriscorp Transport

OÜ kanda.

4.7.

Jätta Iriscorp Transport OÜ menetluskulud täies ulatuses tema enda kanda.

4.8.

Määrata Maavarud OÜ menetluskulude suuruseks maakohtus 9150 eurot ja

ringkonnakohtus 1195 eurot ja 60 senti (koos käibemaksuga), kokku 10 245 eurot ja

60 senti.

5. Mõista Iriscorp Transport OÜ-lt Maavarud OÜ kasuks välja menetluskulu 10 245

eurot ja 60 senti. Väljamõistetud menetluskuludelt tuleb alates otsuse jõustumisest kuni

kulude hüvitamiseni tasuda võlaõigusseaduse (VÕS) § 113 lg 1 teises lauses sätestatud

määras viivist.

5.1. Iriscorp Transport OÜ-l tasuda menetluskulude OÜ Advokaadibüroo Lillo &

Lõhmus pangakontole nr EE512200221011374711 (Swedbank AS).

Edasikaebamise kord

Otsuse peale võib esitada kassatsioonkaebuse Riigikohtule 30 päeva jooksul otsuse

kättetoimetamisest.

Hagimenetluses Riigikohtus võib menetlusosaline menetlustoiminguid teha ning avaldusi ja

taotlusi esitada üksnes vandeadvokaadi vahendusel, kui seaduses ei ole sätestatud teisiti.

Juhul, kui menetlusosaline taotleb menetlusabi, peab ta esitama tähtaja kestel

kassatsioonkaebuse. Kaebuse põhjendamiseks või riigilõivu tasumiseks või kaebuses esineva

sellise puuduse kõrvaldamiseks, mis on seotud menetlusabi taotlemisega, annab kohus

mõistliku tähtaja pärast menetlusabi taotluse lahendamist, kui nimetatud taotlus ei ole esitatud

põhjendamatult või tähtaja pikendamise eesmärgil.

MENETLUSOSALISTE NÕUDED JA VASTUVÄITED NING MENETLUSE KÄIK

1. Park 169 OÜ (likvideerimisel) esitas 25. juunil 2021 Tartu Maakohtule hagi Iriscorp

Transport OÜ (kostja) vastu. Hageja palus kohustada kostjat andma nõusolek kinnistusregistri

registriosa nr 3903904 teise jao omanikukande, mille kohaselt on kinnistu omanik Iriscorp

Transport OÜ, kustutamiseks. Maakohus lubas 22. jaanuari 2022. a määrusega astuda

menetlusse Park 169 OÜ (likvideerimisel) asemel tema eriõigusjärglasena Maavarud OÜ-l

(hageja).

Hagiavalduse kohaselt ostis Park 169 OÜ (likvideerimisel) (ostja) OÜ-lt IMERA

KAUBANDUS (müüja) 8. märtsil 2007 sõlmitud müügilepingu ja selle 25. novembril 2010

sõlmitud muutmise lepingu alusel kinnistu (Pihlaka tee 3, registriosa nr 3903904). Kinnistu

maksumus oli 400 000 krooni (25 564 eurot 66 senti), mille ostja pidi lepingu p 3.1.2 kohaselt

tasuma neljas osas. Lepingu p 3.1.3 kohaselt pidi müüja andma ostjale kinnistu omandi üle

ühe kuu jooksul pärast seda, kui ostja on tasunud kogu kinnistu maksumuse ning kehtestatud

on detailplaneering, mille järgi on võimalik jagada kinnistu kaheks. Omandi üleandmise

nõude tagamiseks kanti kinnistusraamatusse ostja kasuks eelmärge.

Kinnistu omandi üleandmise eeldused on täidetud, kuid müüja ei ole ostjale kinnistu omandit

üle andnud. Ostja on tasunud kinnistu maksumuse. Müüja jagas kinnistu kaheks 19. jaanuaril

2020. Müüja ei teavitanud ostjat kinnistu jagamisest ega täitnud oma kohustust sõlmida

ostjaga asjaõigusleping. Ostja sai kinnistu jagamisest teada 2021. a seoses müüja vastu

algatatud täitemenetlusega.

Tartu Maakohus rahuldas 26. augustil 2021 tsiviilasjas nr 2-21-3798 tehtud tagaseljaotsusega

ostja hagi müüja vastu, milles kohustas müüjat andma tahteavalduse kinnistu omandi

üleandmiseks ostjale ning nõusoleku kinnistusraamatu kande muutmiseks. 2021. a märtsis

toimunud enampakkumisel müüdi kinnistu 35 500 euroga kostjale, kes on kantud omanikuna

kinnistusraamatusse.

Kinnistu omanik peaks olema hageja, sest omandi ülemineku tingimused olid täidetud juba

19. jaanuaril 2020. Hageja on ostja eriõigusjärglane. Ostja loovutas 26. novembri 2021. a

nõude loovutamise lepinguga hagejale enda nõude müüja vastu ning eelmärge vormistati

ümber hageja nimele.

Ebaõige on kostja väide, et müügilepingu p 3.1.3 kohaselt oli omandi ülemineku eelduseks

kinnistu jagamine just detailplaneeringu kehtestamisega. Kinnistu jagati soovitud viisil kaheks

ilma, et selleks oleks detailplaneering vajalik olnud.

2. Kostja vaidles hagile vastu, palus jätta hagi rahuldamata ja menetluskulud hageja kanda.

Hageja ei tõendanud, et kogu kinnistu maksumus on tasutud. Hageja väitel on ostuhind

tasutud 15 osamaksega (kokku 20 282 eurot 78 senti) ning 5281 eurot 88 senti loeti tasutuks

laenulepingust tulenevate kohustuste tasaarvestamisega. Hageja tõendina esitatud

kinnituskirja järgi tasuti viimane osamakse 18. novembril 2013. Ühtegi dokumenti peale

kinnistuskirjade hageja esitanud ei ole ning kinnituskirjast ei nähtu tasaarvestus.

Hagejal ei ole õigust kinnistu omandit saada ka seetõttu, et kehtestatud ei ole 8. märtsi 2007

lepingu p-des 2.2.1 ja 6.1.1 nimetatud detailplaneeringut, millega oleks maa sihtotstarve

muutunud äri- ja elamumaaks. Kinnistu sihtotstarve on endiselt maatulundusmaa.

Hagejal ei ole õigust saada kinnistu omanikuks ka kinnisasja omandamise kitsendamise

seaduse (KAOKS) § 3 lg-s 1 ja § 4 lg-s 3 seatud piirangute tõttu, sest ta ei ole tegelenud

põllumajandustoodete tootmisega.

3. Kostja esitas 3. veebruaril 2022 vastuhagi. Kostja palus vastuhagis kohustada hagejat

andma nõusolek registriosa nr 3903904 kolmandasse jakku esimesele järjekohale Maavarud

OÜ kasuks omandiõiguse üleandmise nõude tagamiseks sisse kantud eelmärke kustutamiseks.

Vastuhagi kohaselt on hageja minetanud mõistliku võimaluse saavutada 8. märtsi 2007

lepingus sätestatud tingimuste täitmine, mis võimaldaks nõuda Pihlaka tee 3 kinnistu

omandiõiguse üleandmist.

Alternatiivselt on ostja kaudse tahteavaldusega müügilepingust taganenud. Ostja kustutamise

hetkel oli ostja juhatuses Illar Annuk, kes samal ajal oli ka müüja juhatuse liige. Seega

aktsepteerisid müügilepingu pooled taganemist ja lepingu lõppemist. Eelmärkega tagatud

õiguse maksmapanek on välistatud nõude lõppemise tõttu.

4. Hageja vaidles vastuhagile vastu, palus jäta see rahuldamata ning menetluskulud kostja

kanda.

Lähtuda ei saa 8. märtsi 2007 müügilepingu p-st 6.1.1. 25. novembri 2010 lepinguga muudeti

p-s 6.1.1. nimetatud tingimust. 25. novembril 2010 sõlmitud müügilepingu osalise muutmise

lepingu p 3.1.3 sõnastusest nähtub, et kõik asjaõiguslepingu sõlmimise eeldused sisalduvad

kõnealuses punktis. Lepingupooled muutsid võrreldes 8. märtsil 2007 sõlmitud lepinguga

detailplaneeringu kehtestamist puudutavat tingimust.

Ostja, loobudes pärast 2009. majandusaasta aruannet järgnevate aruannete esitamisest ning

lastes kohtul end kustutada, ei andnud sellega kaudset tahteavaldust müügilepingust

taganemiseks. Samuti ei aktsepteerinud lepingupooled taganemist ja lepingu lõppemist. Isiku

äriregistrist kustutamisega ei ole võimalik lepingust taganeda. 8. märtsi 2007 lepingus

sätestatud tingimuste eeldused on käesolevaks ajaks täidetud, mis annab hagejale õiguse

nõuda Pihlaka tee 3 kinnistu omandiõiguse üleandmist. Eelmärge on kehtiv ja põhjendatud.

5. Tartu Maakohus jättis 18. veebruari 2022. a otsusega hagi rahuldamata.

Pooled vaidlesid selle üle, kas kostjal on kohustus anda kinnistu omand üle hagejale, kas

müügilepingust tulenevad tingimused kinnistu asjaõiguslepingu sõlmimiseks on täidetud, kas

hagejal on õigus kinnistu omandada arvestades KAOKS §-des 3 ja 4 seatud piiranguid.

Kinnistu omandi ülemineku käsutustehing oleks KAOKS § 3 lg 1 kohaselt tühine vastuolu

tõttu KAOKS § 4 lg-s 3 sätestatud piiranguga, mille järgi saab juriidiline isik omandada

kinnisasja, mis sisaldab põllumajandusmaad 10 ha või rohkem eeldusel, et ta on kinnisasja

omandamise tehingu tegemise aastale vahetult eelnenud kolme aasta jooksul tegelenud

põllumajandustoodete tootmisega.

Maakohus tuvastas, et kinnistu koosseisus on üle 10 ha põllumajandusmaad. Hageja ei ole

tõendanud, et ta on tegelenud viimase kolme aasta jooksul põllumajandustoodete tootmisega

KAOKS § 4 lg 3 mõttes. Hagejal ei ole KAOKS § 4 lg 6 sätestatud kohaliku omavalitsuse

volikogu luba kinnistu omandamiseks. Seega ei ole hagejal õigus kinnistut omandada.

6. Tartu Ringkonnakohus tühistas maakohtu otsuse osas, milles kohus jättis hagi rahuldamata

ning saatis asja maakohtule tühistatud osas uueks läbivaatamiseks eelmenetluse staadiumis.

Maakohus leidis ekslikult, et kostja tahteavalduste asendamisele suunatud hageja nõude

rahuldamine eeldab, et riik on andnud hagejale kinnituse või loa omandada kinnisasi KAOKS

§ 4 lg-te 3 ja 6 mõttes. Riigi kinnitus või luba kinnisasja omandamiseks ei ole üks kostja

tahteavalduse andmise kohustuse eeldustest, vaid täiendav nõusolek kostja tahteavalduste

kõrval, mida hagejal on kinnistu omandamiseks vaja. Samas ei välista riigi kinnituse või loa

puudumine hagi rahuldamist. Kui hageja soovib kohtulahendit täita, on tal võimalik taotleda

riigilt täiendav kinnitus või luba kinnistu omandamiseks ka hiljem.

Ringkonnakohus andis maakohtule juhise asja uuel lahendamisel hinnata, kas hagejal on

õigus nõuda tema kasuks seatud eelmärkest tulenevalt kostjalt nõusolekut kinnistu omandi

talle üleandmiseks ja nõusolekut, et kustutada kinnistusraamatust kinnistu omanikuna kostja

ning asendada kostja tahteavaldused kohtulahendiga. Asja uuel läbivaatamisel saab anda

hinnangu sellele, kas kinnistu asjaõiguslepingu sõlmimiseks vajalikud müügilepingu

eeltingimused on täidetud (sh tasutud kogu ostuhind) ning kas lepingut tuleb tõlgendada

selliselt, et asjaõiguslepingu sõlmimise vältimatuks tingimuseks on detailplaneeringu

kehtestamine.

MAAKOHTU LAHEND

7. Tartu Maakohus rahuldas 19. jaanuari 2024 otsusega hagi. Maakohus kohustas kostjat

andma tahteavaldus, millega kostja annab registriossa nr 3903904 kantud kinnistu omandi üle

hagejale ja asendas kostja tahteavalduse kohtuotsusega. Maakohus kohustas kostjat andma

nõusoleku registriosa nr 3903904 teise jao omanikukande, mille kohaselt kinnistu omanik on

kostja, kustutamiseks ja asendas kostja nõusoleku kohtuotsusega. Kostja vastuhagi jäi

rahuldamata ning menetluskulud täies ulatuses kostja kanda. Maakohus jättis hagi tagamise

abinõu lahendi täitmist tagava abinõuna jõusse.

Kohtuotsuse põhjenduste kohaselt vaidlevad pooled selle üle:



kas kostjal on kohustus anda tahteavaldus hageja vaidlusaluse kinnistu omanikuna

kinnistusraamatusse kandmiseks;



kas 25. novembri 2010. a müügilepingu osalise muutmise leping muutis kehtetuks 8.

märtsi 2007.a müügilepingu p-d 2.2.1. ja 6.1.1.;



kas on täidetud müügilepingust tulenevad tingimused asjaõiguslepingu sõlmimiseks,

sh kas kinnistu ostuhind on tasutud.

Hageja on esitanud tõendid ostuhinna tasumise kohta ning kinnistu müüja kinnitused, et

ostuhind on tasutud. Müüja juhatuse liige I. Annuk andis 14. märtsil 2021 käsikirjalise

allkirjaga kinnituse ostuhinna tasumise kohta. Kostja seadis kahtluse alla allkirja ehtsuse.

Seejärel esitas hageja I. Annuki uue 11. jaanuaril 2022 digitaalselt allkirjastatud kinnituse.

See, et I. Annuk on kinnituskirja digitaalselt allkirjastanud kohtumenetluse kestel, ei välista

õiguslike tagajärgede tekkimist. Kostja ei põhistanud kinnistuskirja võltsitust. Eelnevast

tulenevalt on ostuhinna tasumine tuvastatud.

Ostja ja müüja vahelist 8. märtsil 2007 sõlmitud võlaõiguslikku müügilepingut muudeti 25.

novembril 2010 ning müügileping kehtib arvestades 25. novembril 2010 tehtud muudatusi.

Maakohtu hinnangul on 25. novembri 2010 müügilepingu p-s 3.1.3.1. märgitud, et tingimuse

eesmärgiks ei olnud kinnistule detailplaneeringu kehtestamine, vaid poolte eesmärgiks ja

ühiseks tahteks oli jagada lepingu p-s 1.4. nimetatud kinnistut selliselt, et tekiks

müügiesemeks olevad kinnistud ja müüjale jääv, POS 20 tähistatud kinnistu. Kinnistu on

vastavalt jagatud. Alates 25. novembrist 2010 ei oma tähtsust ka see, kas kinnistu sihtotstarve

muudetaks või mitte, sest sellest nõudest nimetatud lepingus loobuti.

Hageja ja ostja juhatuse liige on samad. Eelduslikult teab seega hageja paremini seda, mis

soovid ja eesmärgid oli lepingupooltel 8. märtsi 2007 ja 25. novembri 2010 lepingute

sõlmimisel (VÕS § 29). Kostja, kes ei olnud lepingute pooleks, ei saa kohtule kinnitada, mida

lepingupooled tegelikult lepingute sõlmimisel soovisid. Seetõttu tuleb lähtuda lepingupoolte

ühise tahte kindlaks tegemisel hageja selgitustest.

Hageja tõi esile, et 25. novembri 2010 müügilepingu sõlmimisel eeldasid lepingupooled, et

nende soovitud viisil kinnistu jagamine on võimalik üksnes detailplaneeringu kaudu. Pärast

müügilepingu sõlmimist sai võimalikuks kinnistu jagamine ka ilma detailplaneeringuta.

Tingimus detailplaneeringuks seati üksnes kinnistu jagamiseks. Detailplaneeringu kui

niisuguse vastu lepingupooltel huvi ei olnud. Seega ei olnud kinnistu omandi üleandmise

nõude oluliseks tingimuseks detailplaneeringu kehtestamine.

Kinnistu müüja ei taganenud müügilepingust kaudse tahteavaldusega läbi enda kustutamise.

Samuti ei aktsepteerinud lepingupooled 8. märtsi 2007 müügilepingust taganemist ja lepingu

lõppemist. Lepingust taganemine ei ole võimalik lepinguvälise tegevusega, sh isiku

äriregistrist kustutamisega majandusaasta aruande esitamata jätmise tõttu. Kostja ei ole

tõendanud enda väidet, et I. Annukil oli soov leping tagasi pöörata.

Müügilepingus sätestatud eeldused on praeguseks täidetud ning hagejal on õigus nõuda

Pihlaka tee 3 kinnistu omandiõiguse üleandmist. Eelmärge on kehtiv ja põhjendatud.

ASJAOSALISTE TAOTLUSED JA PÕHJENDUSED

8. Kostja esitas apellatsioonkaebuse, milles taotleb maakohtu otsuse tühistamist täies ulatuses

ning uue otsuse tegemist, millega jätta hagi rahuldamata, rahuldada kostja vastuhagi ning

menetluskulud jätta solidaarselt hageja ja ostja kanda.

Maakohus leidis ekslikult, et hageja on kogu kinnistu müügihinna tasunud, samuti, et

lepingud ei sätestanud asjaõiguslepingu sõlmimise tingimusena detailplaneeringu

kehtestamise kohustust.

Maakohus leidis valesti, et kinnistu müügilepingus kokkulepitud viisil jagamise toimumise

suhtes ei ole vaidlust. Algsele müügilepingule vastavat jagamist ei ole toimunud, kuna

detailplaneeringu kehtestamise kohustust ei täidetud. Lepingu tekst ei toeta tõlgendust, et

detailplaneeringu kehtestamise eesmärgiks oli kinnistu jagamine kaheks kinnistuks. 8. märtsi

2007 müügilepingu p-s 2.2.1. lepiti kokku asjaõiguslepingu sõlmimise tingimustes. Nimetatud

p-st selgub, et enne asjaõiguslepingu sõlmimist kehtestatakse detailplaneering. Sama lepingu

p-s 6.1.1. on sätestatud, et p-le 2.2.1. vastava detailplaneeringu kehtestamine on

asjaõiguslepingu sõlmimise tingimuseks.

Olukorras, kus lepingupooled olid detailplaneeringu kehtestamise seadnud asjaõiguslepingu

sõlmimise tingimuseks, kuid vaidlusalune kinnistu on nüüdseks kolmanda isiku omandis, kes

ilmselgelt ei lase hagejal detailplaneeringut kehtestada, on kostjal AÕS § 63 lg 8 alusel õigus

nõuda vastava eelmärke kustutamist.

9. Hageja vaidleb apellatsioonkaebusele vastu ja taotleb selle rahuldamata ning

menetluskulude kostja kanda jätmist.

Müügihinna tasumise viis ei ole asjaõiguslepingu sõlmimise aluseks. Tähtis on see, kas

müügihind on tasutud või mitte. Hageja tõendas dokumentaalse tõendiga müügihinna

tasumist. Asjaolu, et hageja selgitas müügihinna tasumise kujunemist, kuid vastavat selgitust

müüja kinnituskirjas ei sisaldu, ei muuda asjaolu, et müügihind on tasutud.

Lepingupooled ei lähtunud 25. novembri 2010 lepingu sõlmimisel plaanist jagada algne

kinnistu vähemalt kahekümneks kinnistuks. Kostja ei ole selle kohta esitanud ühtegi tõendit ja

vastav seisukoht on otseselt vastuolus lepingu punktidega 1.4. ja 3.1.1. Ka 8. märtsi 2007

lepingu sõnastusest ei tulene, et asjaõiguslepingu sõlmimise eelduseks oleks olnud algse

kinnistu jagamine vähemalt kahekümneks kinnistuks.

25. novembri 2010 lepingu sõlmimise ajal toimus kinnistu suhtes detailplaneeringu menetlus.

Detailplaneeringu kehtestamise eesmärgiks oli vastavalt 25. novembri 2010 lepingu p-le

3.1.3.1. kinnistu jagamine kaheks kinnistuks. Kuna sellises olukorras ei olnud lepingupooltel

teadmist, kas pärast lepingu sõlmimist tuleb kinnistu jagada detailplaneeringu raames või on

võimalik seda teha ka muul viisil, siis jäi viide detailplaneeringule lepingusse. Samas ei olnud

see asjaõiguslepingu sõlmimise iseseisvaks eelduseks, sest poolte soov oli suunatud kinnistu

jagamisele. Kinnistu on nimetatud viisil jagatud. Detailplaneering ei olnud lepingu oluliseks

tingimuseks juhul, kui kinnistu sai jagada muul viisil.

Kostja esitatud tõlgendusest jääb mulje, et leping jäi kehtima kujul, kus osa tingimustest

oleksid dubleeritud. See ei saanud olla 25. novembri 2010 lepingu sõlmimise eesmärgiks,

kuna lepingu muutmise lepingu olemusest tuleneb, et pooled soovivad esialgses lepingus

toodud tingimusi muuta.

RINGKONNAKOHTU PÕHJENDUSED

10. Ringkonnakohus tühistab maakohtu otsuse materiaalõiguse normi ebaõige kohaldamise

tõttu osas, milles maakohus kohustas Iriscorp Transport OÜ-d andma tahteavaldus Pihlaka tee

3, Kärevere küla, Tartu vald, Tartumaa pindalaga 15,49 ha omandi üleandmiseks Maavarud

OÜ-le ja asendas vastava tahteavalduse kohtuotsusega (maakohtu otsuse resolutsiooni p-d 2 ja

3). Ülejäänud osas jääb maakohtu otsus muutmata. Kostja apellatsioonkaebus tuleb jätta

rahuldamata ja ringkonnakohtus kantud menetluskulud kostja kanda.

Juhindudes TsMS § 654 lg-st 2², esitab ringkonnakohus otsuse resolutsiooni juures

kohtuotsuse kehtiva resolutsiooni tervikliku sõnastuse.

11. Ringkonnakohus esitab esmalt põhjendused hagi osalise rahuldamata jätmise kohta,

teiseks käsitleb hageja nõuet kostja kohustamiseks anda nõusolek kinnistusraamatust kostja

kohta tehtud kande kustutamiseks (AÕS § 63 lg 5 ja § 65), seejärel kostja vastuhagi hageja

vastu eelmärke kustutamiseks (AÕS § 63 lg 8) ja viimaks jaotab ja määrab kindlaks

menetluskulude rahalise suuruse.

12. Apellatsioonkaebuses on vaidlustatud maakohtu otsus tervikuna. Apellatsioonkaebuse

väited ei anna alust maakohtu otsust osaliselt tühistada, kuid maakohtu otsus tuleb osaliselt

tühistada apellatsioonkaebuse põhjendustest hoolimata, kuna hageja üks nõue ei ole

põhjendatud ja otsuse resolutsioon ei ole täidetav osas, milles kostjat kohustatakse hagejale

omand üle andma. Käsutus kostjale omandi üleandmiseks on hageja jaoks AÕS § 63 lg 3

alusel tühine, hagejal puudub põhjus omandi üleandmist hageda ja hagi tuleb selles osas jätta

rahuldamata. Kuna kostja ei ole omanikuks saanud, siis ei saa ta omandit hagejale ka üle

anda.

Hageja (ostja eriõigusjärglane) ei saa nõuda omandiõiguse saamise eelduseks olevaid

tahteavaldusi isikult (kostjalt), kes täitemenetluses omandas kinnisasja, millel oli

omandiõiguse üleandmise nõude tagamiseks eelmärge (vt ka Riigikohtu tsiviilkolleegiumi

otsus 2-16-14960, p 10).

13. Hageja olukord maakohtu otsuse osalisest tühistamisest ja hagi osaliselt rahuldamata

jätmisest ei halvene, kuna hagejal on õigus 16. märtsi 2021 tsiviilasjas nr 2-21-3798 tehtud

otsuse sundtäitmist nõuda. Selleks, et kinnisasja omandiõigus läheks tehingulise omandamise

teel ühelt isikult teisele üle, peaksid esinema AÕS §-s 641 sätestatud eeldused, st omandaja ja

võõrandaja peavad sõlmima asjaõiguslepingu, omandaja tuleb kanda kinnisasja omanikuna

kinnistusraamatusse ning võõrandajal peab olema müügilepingu eseme käsutusõigus.

Kinnistusraamatus omanikukande tegemine eeldab kinnisasja omaniku nõusolekut kande

tegemiseks (KRS § 341 lg 1).

Praegusel juhul sõlmis ostja (kelle eriõigusjärglane on hageja) tingimusliku kinnisasja

müügilepingu ja tal tekkis tingimuste saabumisel õigus müüjalt nõuda asjaõiguslepingu

tekkimise eelduseks olevat tahteavaldust ja nõusolekut selleks, et kanda ostja kinnisasja

omanikuna kinnistusraamatusse (vt ka Riigikohtu tsiviilkolleegiumi otsus 2-16-14960, p 10).

Park 169 OÜ (likvideerimisel) (ostja, kelle eriõigusjärglane on hageja) esitas tsiviilasjas nr 2-

21-3798 hagi kinnisasja tegeliku omaniku (OÜ IMERA KAUBANDUS, müüja) vastu

nõudega kohustada müüjat andma tahteavaldus asjaõiguslepingu sõlmimiseks ja vastava

tahteavalduse kohtuotsusega asendamiseks. Maakohus rahuldas tagaseljaotsusega nõude ning

kohtuotsus on jõustunud. TsMS § 460 lg 1 järgi kehtib jõustunud kohtuotsus ka isikute kohta,

kes on saanud pärast hagi esitamist menetlusosaliste õigusjärglaseks. Hageja sai Park 169 OÜ

(likvideerimisel) eriõigusjärglaseks pärast hagi esitamist, seega saab ta nõuda tsiviilasjas nr 2-

21-3798 tehtud kohtuotsuse sundtäitmist osas, milles kohustati müüjat andma ostjale

tahteavaldus asjaõiguslepingu sõlmimiseks ja asendati tahteavaldus kohtuotsusega.

14. AÕS § 63 lg 1 p-i 1 kohaselt võib kinnistusraamatusse kanda märke asjaõiguse

omandamise või kustutamise või selle õiguse sisu või järjekoha muutmise nõude, sealhulgas

tulevase või tingimusliku nõude tagamiseks (eelmärge). Eelmärke aktsessoorsuse tõttu peab

tagatav nõue kehtima, st nõue peab olema kehtivalt tekkinud ega tohi olla lõppenud.

AÕS § 63 lg 3 kohaselt on asjaõiguse käsutamine pärast eelmärke kinnistusraamatusse

kandmist tühine osas, millega käsutus piirab või takistab eelmärkega tagatud õigust.

AÕS § 63 lg 4 järgi on eelmärke järgi õigustatud isiku suhtes tühised ka täitemenetluses

tehtud käsutused.

Hagejal kui eelmärke järgi õigustatud isikul on nõudeõigus eelmärget kahjustavate käsutuste

tagajärjel kinnistusraamatusse kantud õiguste (või nende muudatuste) kinnistusraamatust

kõrvaldamiseks. Hagejal on õigus kohustada kostjat andma AÕS § 63 lg 5 alusel nõusolek

kinnistusraamatuseaduse (KRS) § 341 lg 1 tähenduses tema omandi kohta tehtud

omanikukande kustutamiseks (vt ka Riigikohtu 14. veebruari 2020. a otsust tsiviilasjas 2-16-

14960, p-d 13, 14).

15. Eelmärkega saab tagada ka tingimuslikku nõuet, kuid tagada ei saa tingimuslikku nõuet,

mille saabumine sõltub võlgnikust. Asjaõigusseaduse kommentaaride kohaselt nõusoleku

andmiseks kohustatud isik saab esitada vastuväited kande kustutamise või muutmise nõudele,

sh et eelmärkega tagatud tingimusliku õiguse tingimus ei ole saabunud ( (P. Varul jt.

Asjaõigusseadus I. Kommenteeritud väljaanne. Tallinn 2014, § 63 komm. 3.3.4.3).

16. märtsi 2021 tagaseljaotsusega (tsiviilasjas nr 2-21-3798) on tuvastatud, et eelmärkega

tagatud nõude täitmise tingimused olid saabunud ja müüjat kohustati andma tahteavaldus

asjaõiguslepingu sõlmimiseks ja vastav tahteavaldus asendati kohtuotsusega.

Asja materjalidest nähtub, et kostja oli teadlik tsiviilasja nr 2-21-3798 menetlusest, kuna

hageja taotles kostja kaasamist menetlusse kolmanda isikuna, kostja vaidles kaasamisele vastu

ja maakohus jättis taotluse rahuldamata. Kuna kostja ei olnud tsiviilasja nr 2-21-3798

menetlusosaline, siis praeguses menetluses on lähtutud eeldusest, et nimetatud otsus kostja

suhtes ei kehti.

16. Praeguses asjas on kohtud kontrollinud kostja vastuväidete alusel, kas Maavarud OÜ ja

OÜ IMERA KAUBANDUS vahel sõlmitud müügilepingu tingimused, millega oli seotud

asjaõigusliku lepingu sõlmimiseks vajalike tahteavalduste andmise kohustus, olid saabunud.

Maakohus on põhjendatult asunud seisukohale, et tingimused olid saabunud ja kostja

vastuväited kande kustutamise või muutmise nõudele, sh põhjusel, et eelmärkega tagatud

tingimusliku õiguse tingimus ei ole saabunud, ei ole tõendatud. Ringkonnakohus nõustub

maakohtu seisukoha ja hinnanguga tõenditele. Nõustudes maakohtu otsuse põhjendustega

eelmärkega tagatud tingimusliku nõude tingimuste saabumise tuvastamise osas, ei pea

ringkonnakohus vajalikuks neid korrata (TsMS § 654 lg 6).

16.1. Põhjendatud ei ole kostja väited, et ostja, kelle eriõigusjärglane on hageja, ei ole tasunud

lepingus kokkulepitud müügihinda. Maakohus hindas asjas esitatud tõendeid, sh müüja

juhatuse liikme kinnitust, et lepingujärgne tasu on makstud, ja tuvastas õigesti, et tingimus

tasu maksmise näol on saabunud.

16.2. Ringkonnakohus ei nõustu kostja vastuväidetega ka selles, et eelmärkega tagatud

tingimusliku õiguse sisuks oli detailplaneeringu kehtestamine ja kuna seda ei ole tehtud, siis

ei ole tingimus saabunud. Kostja märkis, et ta ei lubaks ka tulevikus detailplaneeringut

kehtestada, mistõttu tingimuse saabumine on välistatud. Ringkonnakohus nõustub

maakohtuga, et 25. novembri 2010 müügilepingu p-s 3.1.3.1. märgitud, et tingimuse

eesmärgiks ei olnud kinnistule detailplaneeringu kehtestamine, vaid kinnisasja jagamine.

Kostja ei ole asjas esitanud tõendeid, et lepingupoolte tahe oli sõlmida muudel tingimustel

leping. Kostja ei saa tugineda müüja (võlgniku) kohustuse täitmisest keeldumise õigusele ega

kasutada tema kujundusõigusi.

17. Kostja vastuhagi rahuldamise eeldusena peab eelmärkega tagatud õiguse maksmapanek

olema välistatud (AõS § 63 lg 8).

Ringkonnakohus nõustub maakohtu põhjendustega osas, milles maakohus tuvastas, et

eelmärkega tagatud õiguse maksmapaneku tingimused on saabunud ning kostjal on kohustus

anda tahteavaldus kinnistusraamatu kande parandamiseks. Eeltoodu välistab kostja vastuhagi

rahuldamise.

18. Menetlusosalised ei ole vaidlustanud maakohtu poolt määratud hüvitatavate

menetluskulude rahalist suurust. Ringkonnakohus leiab, et maakohus on menetluskulude

rahalise suuruse kindlaksmääramist põhjendanud ning ei ole hüvitatavate kulude suuruse

määramisel diskretsiooni piire ületanud.

Ringkonnakohus jätab apellatsioonimenetluses kantud menetluskulud kostja kanda.

Ringkonnakohus küll tühistas osaliselt maakohtu otsuse ja jättis hagi rahuldamata, kuid seda

apellatsioonkaebuse põhjendustest olenemata. Hageja esitas menetluskulude nimekirja, mille

kohaselt on hagejale osutatud õigusabi ajakulu järgmine: apellatsioonkaebusega tutvumine (1

tund); apellatsioonkaebusele vastuse koostamine (5 tundi), menetluskulude nimekirja

koostamine (1 tund), kokku 7 tundi, tunnihinnaga 140 eurot. Hageja kinnitab, et ta ei ole

käibemaksukohuslane ja palub välja mõista õigusabi kulu 1195, 60 eurot (koos

käibemaksuga).

Ringkonnakohus leiab, et hageja õigusabikulu 980 eurot on TsMS § 175 lg 1 järgi täies

ulatuses vajalikud ja põhjendatud ning rahuldab hageja taotluse.

Hageja on kinnitanud, et ta ei ole käibemaksukohuslane, seega tuleb hüvitada ka

menetluskuludelt arvestatav käibemaks (TsMS § 174 lg 10). Vastavalt hageja taotlusele

määrab ringkonnakohus, et hüvitamisele kuuluvatelt menetluskuludelt tuleb tasuda

menetluskulude suurust kindlaks tegeva lahendi jõustumisest alates kuni selle lahendi

täitmiseni viivist VÕS § 113 lg-s 1 ettenähtud ulatuses.

/allkirjastatud digitaalselt/